Overheidsvoorschriften en gebreken in/aan het gehuurde Mr. D. Kist, advocaat vastgoed en bestuursrecht
Inleiding Om een gebouw te kunnen bouwen en een bedrijf te kunnen exploiteren moet voldaan worden aan een scala aan overheidsvoorschriften. Als het gehuurde daaraan niet voldoet of de huurder geen toestemming krijgt van de gemeente, kan er sprake zijn van een gebrek, waarvoor ook de verhuurder aansprakelijk kan zijn.
Agenda 1. Handhaving en dan? 2. Welke overheidsvoorschriften? 3. Wat levert wanneer een gebrek op? 4. Voor wiens verantwoordelijkheid komt het gebrek? Dit wordt uiteengezet aan de hand van het ROZmodel (2012) voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW; 5. Voorbeelden uit de jurisprudentie; 6. Conclusie en advies.
Indien het gehuurde of het gebruik van het gehuurde niet voldoet aan de geldende overheidsvoorschriften, kan de gemeente bij de eigenaar of de gebruiker tot handhaving overgaan. Handhaving: last onder dwangsom of last onder bestuursdwang. Gevolg: er moeten kosten gemaakt worden voor herstel/voor aanpassing van het gehuurde; gemeente verhaalt kosten bestuursdwang op eigenaar/verhuurder; gebruik van het gehuurde overeenkomstig de huurovereenkomst is niet mogelijk.
Hierbij kan worden gedacht aan voorschriften uit en vergunningen/meldingen op grond van: Bestemmingsplan; Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor de activiteit bouwen of gebruiken. Dit zijn zaaksgebonden vergunningen; Bouwbesluit 2012 en gemeentelijke bouwverordening; Brandveiligheidseisen op grond van Bouwbesluit 2012; Vergunningen op grond van gemeentelijke APV (bijvoorbeeld: exploitatievergunning, drank- en horecavergunning; vergunning voor gevelreclame, etcetera. Hierbij gaat het (men name) op persoonsgebonden vergunningen;
Wat levert wanneer een gebrek op? Omschrijving gebrek in de Memorie van Antwoord is o.a.: ongeschiktheid voor het gebruik waarvoor verhuurd is als gevolg van een wettelijk voorschrift. Verschil tussen zaaksgebonden en persoonsgebonden vergunning. Verschil verhuur woonruimte (dwingend recht) en winkelruimte/7:290 BW-bedrijfsruimte (semi-dwingend recht). Voor woonruimte is wettelijke definitie een gebrek.
Voor wiens verantwoordelijkheid komt een gebrek? Het antwoord hierop is afhankelijk van de vraag wat er is overeengekomen in de huurovereenkomst. Woonruimte/7:290 BW-bedrijfsruimte. 7:290-bedrijfsruimte: mogelijkheid van exoneratie van aansprakelijkheid voor de gevolgen van gebreken. Wat staat er hierover in het ROZ-model (7:290-bedrijfsruimte)?
Voor bedrijfsruimte kan afwijkende definitie gebrek worden overeengekomen. Algemene Bepalingen ( AB ) bij ROZ-model bevatten geen afwijkende definitie; wel een invulling van het wettelijke begrip. Ook andere factoren spelen mee bij de vraag of er sprake is van een gebrek: is er bij aanvang gesproken over de vraag wie er verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de vergunningen? Wie beoordeelt of de bestemming aansluit bij de publiekrechtelijke bestemming? Etcetera..
Artikel 1 huurovereenkomst: Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de [bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek/ bedrijfsruimte], hierna 'het gehuurde' genoemd, gelegen kadastraal bekend, welke ruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze huurovereenkomst en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering, eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto s. 1.2 Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als 1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.
Artikel 2 Algemene bepalingen: Geschiktheid van het gehuurde 2.1 Voor de vraag of genotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, is van belang wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten. 2.2 Voor zover verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst kennis heeft van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde door huurder conform de overeengekomen bestemming, zal verhuurder zulks aan huurder mededelen. 2.3 Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven.
Artikel 4 Algemene bepalingen: (Overheids)voorschriften en vergunningen 4.1 Zowel op als na ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde zoals genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst, onverminderd het bepaalde in 4.4 en 4.5. 4.2 De aan het verkrijgen van de in 4.1 bedoelde vergunning, ontheffing of toestemming verbonden kosten, alsmede de kosten van aanpassingen van het gehuurde om aan de voorwaarden van de vergunning, ontheffing of toestemming te voldoen, zijn voor rekening van verhuurder, echter onverminderd het gestelde in artikelen 12.1 en 12.4 van de algemene bepalingen over de onderhouds, herstel- en vernieuwingsverplichtingen van huurder ten aanzien van reeds van het gehuurde deeluitmakende voorzieningen.
4.3 Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven. Hieronder vallen tevens alle meldingen die van overheidswege verplicht zijn/worden gesteld ter zake van gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de hiervoor bedoelde overeengekomen bestemming. Met de hiervoor bedoelde meldingen van overheidswege worden onder meer verstaan meldingen die op grond van het Bouwbesluit 2012 en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) verplicht zijn. 4.4 Weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming als bedoeld in 4.3 levert geen gebrek op, tenzij deze het gevolg is van een doen of nalaten van verhuurder. 4.5 De aan het verkrijgen van de in 4.3 bedoelde vergunning, ontheffing of toestemming verbonden kosten, alsmede de kosten van aanpassingen van het gehuurde om aan de voorwaarden van de vergunning, ontheffing of toestemming te voldoen, zijn voor rekening van huurder echter onverminderd het gestelde in artikel 12.1 en 12.3 van de algemene bepalingen over de onderhouds-, herstel-, en vernieuwingsverplcihtingen van verhuurder ten aanzien van reeds van het gehuurde deeluitmakende voorzieningen. NB. Artikel 12.1/12.4 zien op de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwingen in het algemeen.
Artikel 13 Algemene bepalingen: Verandering en toevoegingen door huurder (..) 13.7 Indien voor een verandering of toevoeging een vergunning, ontheffing of toestemming van een derde vereist is, zal huurder deze aanvragen en zal huurder zich houden aan alle daarop betrekking hebbende voorschriften. 13.8 Alle aan de veranderingen of toevoegingen verbonden kosten en leges zijn voor rekening van huurder. (..)
Er wordt uitgegaan van verhuur van de bedrijfsruimte. De bedrijfsruimte wordt vervolgens aangeduid als het gehuurde. Duidelijk onderscheid tussen de 7:290-bedrijfsruimte (de verhuurder verhuurt bedrijfsruimte) en de specifieke bestemming van het gehuurde waarvoor deze huurder het gehuurde gaat (en moet) gebruiken. Dit is echter een fictieve benadering; in de praktijk niet zo zwart/wit. Dat laat de jurisprudentie duidelijk zien: geeft geen eenduidig beeld.
Gerechtshof Arnhem, 4 september 2010 (WR 2013/14) Geen ROZ-model gebruikt; Verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd: Het horecabedrijf onderdeel van het onroerend goed staande en gelegen aan de Hunneveldweg 6b nr. b te Zevenaar ( ) Artikel 1 1) ( ) 2) Het verhuurde mag door de huurder alleen geëxploiteerd worden als grandcafe c q horecabedrijf conform de horeca- c q gebruiksvergunning van de Gemeente Zevenaar Artikel 3 1) verhuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf c q. grandcafé.
Voor de exploitatie van een horecabedrijf zijn een exploitatievergunning en een vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet vereist. De exploitant van het gehuurde komt echter niet in aanmerking voor een (commerciële) exploitatievergunning, omdat een dergelijke exploitatie op de gehuurde locatie in strijd is met het bestemmingsplan. Dit betekent dat verhuurster aan huurster een ruimte heeft verhuurd die niet geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik. Verhuurster verschaft aan huurster niet het huurgenot dat zij op grond van de overeenkomst mag verwachten. Door aan huurster een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is verhuurster tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichten jegens huurster. Deze tekortkoming, die rechtstreeks de (beoogde) bedrijfsvoering door huurster raakt en haar belemmert om een deel van de beoogde bedrijfsactiviteiten en daarmee samenhangende omzet te realiseren, is van voldoende gewichtige aard en ernst om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Een concreet vooruitzicht op legalisering is niet gesteld.
Hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem), 25 oktober 2011 (WR 2012/123) ROZ-model voor 7:290 bedrijfsruimte (2003) gebruikt; Verhuurd was een bedrijfsruimte en de bestemming was in dit geval showroom voor exclusieve meubelen. Door strijdigheid met het bestemmingsplan was het niet mogelijk in het gehuurde een showroom te vestigen. Het Hof Amsterdam komt zonder veel motivatie tot het oordeel dat aan het gehuurde dus een gebrek kleeft. Het hof stapt over hetgeen is overeengekomen in de Algemene Bepalingen heen en hanteert vervolgens een uitleg aan de hand van het Haviltexcriterium: de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Naar het oordeel van het hof bestaat de kernverplichting van verhuurder erin het gehuurde als showroom aan huurder ter beschikking te stellen. Het hof overweegt dat deze bestemming dient te prevaleren boven hetgeen is overeengekomen in de algemene bepalingen.
Gerechtshof Amsterdam, 24 februari 2009 (WR 2009, 80) ROZ-model voor 7:290 bedrijfsruimte (1994) gebruikt. Het gehuurde (restaurant Sluizer) was door partijen bestemd om te worden gebruikt als restaurant. In het gehuurde werd ook al jaren een restaurant geëxploiteerd. Huurder werd echter geconfronteerd met een lijst van tekortkomingen die de afgifte van een gebruiksvergunning bemoeilijkten. Gerechtshof: Uitgangspunt is, - zo stelt Sluizer terecht - dat Sluizer de panden als bedrijfsruimte aan American Dream heeft verhuurd en niet als restaurantbedrijf. Daarom is voor de vaststelling van de wederzijdse verplichtingen bepalend hetgeen over het onderhoud in de huurovereenkomst en de daarbij behorende Algemene Bepalingen is overeengekomen. Dat de bestemming van het gehuurde een restaurantbedrijf is betekent niet dat Sluizer voor de gebreken die de exploitatie van het restaurantbedrijf betreffen aansprakelijk is. Geen sprake van een gebrek.
Gerechtshof Arnhem, 9 oktober 2012 (LJN: BX9741) ROZ-model voor 7:290 bedrijfsruimte (2003) gebruikt. Er is een bedrijfsruimte verhuurd die door huurder mag worden gebruikt voor de werkzaamheden omschreven in het door huurder verstrekte uittreksel van de Kamer van Koophandel en conform het bestemmingsplan (art. 1.2). Huurder is op grond van algemene bepalingen verantwoordelijk voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen en ontheffingen. Huurder heeft in het gehuurde een muziekstudio ingericht. Naar aanleiding van klachten over geluidsoverlast heeft huurder bij de gemeente geïnformeerd of een muziekstudio wel was toegestaan op grond van het bestemmingsplan. Dit bleek niet het geval en ontheffing of vrijstelling was niet mogelijk. Ook hier wordt de overeenkomst uitgelegd aan de hand van het Haviltex-criterium, maar het Hof hecht bij de beoordeling van het geschil meer waarde aan de tekst van het contract en de algemene bepalingen en het feit dat de huurder de stukken tien dagen onder zich heeft gehad voordat deze ondertekend retour zijn gezonden. Huurder had die tijd moeten gebruiken om onderzoek te doen. Dat huurder geen doorgewinterde huurder of ondernemer is doet daar niet aan af. Ook onervaren huurders moeten zich er zelf van vergewissen of zij over de nodige vergunningen en ontheffingen beschikken, aldus het hof. Huurder had zelf uit moeten zoeken of het gebruik paste in het bestemmingsplan.
Hoge Raad, 26 oktober 2012 (RvdW 2012/1347) De huurovereenkomst omschrijft het gehuurde als: "de reclameruimte boven het dak van Muntplein 1 en Amstel 2 te Amsterdam. De reclameruimte boven het dak van Reguliersbreestraat 1 is reeds verhuurd aan de ABNAMRO Bank." Die gebruiksmogelijkheid maakt het wezen van het gehuurde uit, zodat moet worden geoordeeld dat het gehuurde zonder die gebruiksmogelijkheid als gebrekkig moet worden beschouwd, in die zin dat het gehuurde dan een eigenschap mist, waardoor het aan huurster, niet het genot kan verschaffen dat huurster, althans haar rechtsvoorganger, bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.
Rechtbank s-gravenhage, 4 april 2011 (WR 2011/78) Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van toepassing verklaard. De aanschrijving van de gemeente betreffende het ontbreken van een bouwvergunning voor de aanbouw is aan de eigenaar/verhuurder gericht. De verplichting om de aanbouw in overeenstemming te brengen met de aangevraagde bouwvergunning rust in beginsel op de eigenaar/verhuurder. Hoewel een huurder in zijn algemeenheid zelf verantwoordelijk is om te controleren of om ervoor te zorgen dat de door hem gewenste bestemming verwezenlijkt kan worden, strekt die verplichting zich niet uit tot deze situatie. De benodigde vergunning ziet immers niet op de door (onder)huurder gewenste bestemming van de bedrijfsruimte, de exploitatie van een restaurant, maar op de bouwconstructie van de bedrijfsruimte.
Rechtbank Rotterdam, 5 maart 2010 (LJN: BL7894) Huurders hebben de door hen gehuurde winkelruimte voorzien van een nieuwe voorpui. De Gemeente Rotterdam heeft eiseres, eigenaar/verhuurder van de winkelruimte, later weten dat de verbouwing zonder de vereiste vergunning heeft plaatsgevonden en haar gesommeerd de wijziging van de voorgevel in overeenstemming te brengen met de bouwwetgeving. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat reconstructiewerkzaamheden zullen moeten plaatsvinden, maar overweegt dat het in de rede ligt gedaagden in de gelegenheid te stellen zelf zorg te dragen voor een voor de gemeente aanvaardbaar alternatief.
Rechtbank Oost-Nederland, 12 februari 2013 (WR/2013/113) Let op: betrof kantoorruimte (7:230a BW) ROZ-model gebruikt voor kantoorruimte. Verhuurder is verplicht tot de in art. 13.3 specifiek genoemde onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden, onder meer betreffende de vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties. Huurder is gehouden tot de overige onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden. Huurder is verantwoordelijk voor de beschikbaarheid van de voor haar activiteit (het houden van kantoor) vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waarbij de gebruiksvergunning expliciet wordt genoemd (art. 6.7.1-6.7.3). Indien in verband met deze ontheffingen en/of vergunningen wijzigingen of vernieuwingen noodzakelijk zijn, zullen de kosten hiervan voor rekening van huurder komen. De noodverlichting was door de gemeente afgekeurd en om die reden was vervanging daarvan geboden. Ieders deel van het onderhoud, herstel en vernieuwing aangaande het gehuurde is niet expliciet tussen partijen besproken en ook niet wie de kosten van de vervanging van de noodverlichting moet betalen. Art. 6.7.1 en 7.7.2 brengen mee dat vervanging van een systeem van noodverlichting wegens afkeuring, terwijl zo n systeem een voorwaarde is voor een gebruiksvergunning voor het gehuurde voor rekening van de huurder komt.
Conclusie en advies; Zijn er verder nog vragen?
d.kist@vandiepen.com 020-5747474