Ruimtelijke onderbouwing Hidaard, Trijehuzen 3
Inhoud 1. Inleiding... 3 2. Aanvraag... 5 3. Gemeentelijk beleid... 6 3.1 Bestemmingsplan... 6 3.2 Welstand... 6 4. Planologische randvoorwaarden... 6 4.1 Hinder van bedrijven... 6 4.2 Archeologie... 7 4.3 Cultuurhistorie... 8 4.4 Bodem... 9 4.5 Ecologie... 10 4.6 Externe veiligheid... 10 4.7 Water... 11 4.8 Landschappelijke inpassing... 11 5. Juridische toelichting... 11 5.1 Omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan... 11 5.2 Procedure... 12 6. Economische uitvoerbaarheid... 12 Bijlage... 14 2
1. Inleiding Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wabo, voor het realiseren van een bedrijfswoning op het perceel Trijehuzen 3 in Hidaard. De bedrijfswoning voldoet niet aan de regels van het bestemmingsplan Buitengebied West, herziening Hidaard, Trijehuzen 3, omdat de bedrijfswoning buiten het huidige bouwvlak is gesitueerd. In de bouwregels is opgenomen, dat bedrijfsgebouwen (waaronder in dit geval de bedrijfswoning) en overkappingen uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. In onderstaande figuur wordt het perceel Trijehuzen 3 in Hidaard met een pijl weergegeven. Figuur 1 locatie Trijehuzen 3 Hidaard Wij zijn van mening, dat medewerking aan dit plan kan worden verleend. Het geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan Buitengebied Westherziening Hidaard, Trijehuzen 3. Het perceel heeft de bestemming agrarisch met nadere aanduiding bouwperceel grondgebonden agrarisch bedrijf. De bedrijfswoning is gesitueerd aan de voorzijde van het erf, buiten het bouwvlak. In de bouwregels is opgenomen, dat bedrijfsgebouwen en overkappingen uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. De bedrijfswoning valt hier onder bedrijfsgebouwen. Het geldende bestemmingsplan is door de raad vastgesteld in 2011 en was nodig vanwege een uitbreiding van het bedrijf. Bij deze bestemmingsplanherziening is het bouwvlak verplaatst. 3
In de toelichting bij dit bestemmingsplan is hierbij het gewenste bouwvlak aangegeven. In onderstaande figuren is te zien, dat het oorspronkelijk gewenste bouwvlak niet overeenkomt met de plankaart. Het bouwvlak is groter ingetekend in de toelichting dan uiteindelijk op de plankaart is weergegeven. Was het bouwvlak uit de toelichting aangehouden dan had de bedrijfswoning zondermeer in het bestemmingsplan gepast voor wat betreft het bouwvlak. Figuur 2 bestemmingsplankaart Figuur 3 kaartje gewenst bouwblok uit toelichting bestemmingsplan Voor het realiseren van de bedrijfswoning is in 2013 een aanvraag ingediend door aanvrager. Bij dit plan was de bedrijfswoning wél zodanig gesitueerd, dat deze in het geldende bestemmingsplan paste. De welstandscommissie heeft bij dat plan echter geadviseerd om de locatie zodanig aan te passen, dat de woning meer aan de voorkant van het erf gesitueerd zou worden. Het college van burgemeester en wethouders heeft toen in afwijking van het welstandsadvies besloten om toch mee te werken aan het plan van aanvrager. Aanvrager heeft echter aangegeven, de woning toch graag te bouwen op de door de welstandscommissie aangewezen locatie. Daartoe heeft hij een omgevingsvergunning aangevraagd. 4
2. Aanvraag VOF Bouma heeft een melkveehouderij op het perceel Trijehuzen 3 in Hidaard. Zij willen op dit perceel een bedrijfswoning bouwen. Momenteel staat er nog een gedeelte van een boerderij. Voor een gedeelte wordt deze boerderij (stolp) bewoond door de familie Bouma en voor het overige wordt dit gebruikt als werktuigenberging. Deze stolp zal worden afgebroken. Inmiddels is voor de bedrijfswoning (en nieuwe werktuigenberging) een aanvraag omgevingsvergunning ingediend (2013233). Hieronder een aantal fragmenten uit de bouwtekeningen: Figuur 4 Vooraanzicht bedrijfswoning Figuur 5 Plattegrond bouwtekening 5
3. Gemeentelijk beleid 3.1 Bestemmingsplan Op het perceel is zoals gezegd het bestemmingsplan Buitengebied West- herziening Hidaard, Trijehuzen 3 van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 4 juli 2011. De bestemming van het perceel is agrarisch gebied met nadere aanduiding bouwperceel grondgebonden agrarisch bedrijf en (voor een klein gedeelte van het perceel) waarde- archeologie. In de bouwregels van de bestemming is opgenomen, dat er één bedrijfswoning gebouwd mag worden op het perceel. De huidige boerderij zal als zodanig dan ook niet meer in gebruik zijn en wordt gesloopt. 3.2 Welstand De gemeente Littenseradiel heeft de Welstandsnota vastgesteld. Hierin zijn de welstandscriteria voor de verschillende typen gebieden binnen de gemeente vastgelegd. Het plangebied valt binnen het type landelijk gebied en is aangemerkt als regulier welstandsgebied. Het plan is voorgelegd aan de welstandscommissie en door hen getoetst aan de geldende welstandscriteria. De situering van de bedrijfswoning is in overeenstemming met het eerdere advies van de welstandscommissie d.d. 11 juni 2013. In haar advies van 4 februari 2014 stelt zij, dat het plan in grote lijnen voldoet aan de redelijke eisen van welstand. De materiaal- en kleurbepaling wordt nog aangepast. 4. Planologische randvoorwaarden 4.1 Hinder van bedrijven Op grond van de Wet Milieubeheer zijn bedrijven en instellingen verplicht te voldoen aan de eisen van een AMvB, dan wel een milieuvergunning te hebben voor de exploitatie van het bedrijf, waarbij rekening gehouden dient te worden met de omliggende woonbebouwing. Door middel van de milieuwet- en regelgeving wordt (milieu)hinder in woongebieden zoveel mogelijk voorkomen. Uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) wordt de richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten gehanteerd, zowel voor bedrijven als maatschappelijke instellingen als scholen en sportvoorzieningen. Per bedrijfstype zijn voor elk van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar de minimale afstanden aangegeven die in de meeste gevallen kunnen worden aangehouden tussen een bedrijf en woningen om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. De grootste afstand is bepalend. De genoemde maten zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken. Er dient te worden aangetoond dat het plan buiten de invloedssfeer van bedrijvigheid in de nabije omgeving valt. Daarnaast moet worden aangetoond, dat het plan geen belemmeringen vormt voor de nabijgelegen functies. Het gaat hier om het realiseren van een bedrijfswoning voor een (bestaand) agrarisch bedrijf. In de nabijgelegen omgeving bevinden zich, naast een agrarisch bedrijf op ruim 180 meter afstand, geen andere bedrijven met milieubelastende activiteiten. De richtafstanden, die gehanteerd worden in bovengenoemde publicatie zijn niet van toepassing als het gaat om een agrarische bedrijfswoning ten opzichte van een agrarisch bedrijf. 6
4.2 Archeologie Begin 1992 ondertekende Nederland het Verdrag van Valletta/Malta. Daarmee heeft de zorg voor het archeologische erfgoed een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Uitgangspunten van het verdrag zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) en de introductie van het zogenaamde veroorzakerprincipe. Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden. Ondertussen is dit vertaald in de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) die op 1 september 2007 van kracht is geworden. Met name de Monumentenwet is door de WAMZ aangepast en gaat concreet in op de bescherming van archeologische waarden in bestemmingsplannen. De gemeente Littenseradiel heeft archeologisch beleid opgesteld. Het betreft de nota Archeologie (vastgesteld door de raad d.d. 14 oktober 2013). Deze nota moet (nog) worden verwerkt in de bestemmingsplannen. Om archeologisch waardevolle gebieden ook nu te kunnen beschermen is door de raad een voorbereidingsbesluit Archeologie genomen. Hierin zijn de archeologisch waardevolle terreinen in de gemeente aangewezen. Het archeologisch beleid van de gemeente Littenseradiel is een verdieping op de archeologisch waardevolle gebieden zoals deze zijn weergegeven in de FAMKEkaarten van de provincie Fryslân. Deze verdiepingsslag heeft in samenwerking met de provincie plaatsgevonden. In het voorbereidingsbesluit Archeologie valt de locatie van de bedrijfswoning op het perceel Trijehuzen 3 te Hidaard buiten de archeologisch waardevolle gebieden (zie onderstaand figuur). Trijehuzen 3 Figuur 6 gedeelte plankaart Voorbereidingsbesluit Archeologie 7
4.3 Cultuurhistorie De Memorie van Toelichting bij het Besluit ruimtelijke ordening zegt met betrekking tot artikel 3.1.6 het volgende: Bij cultuurhistorische waarden gaat het over de positieve waardering van sporen, objecten, patronen en structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. De FAMKE- kaart van de provincie Fryslân toont de cultuurhistorische waarden van een bepaald gebied of perceel. Het voorliggende perceel aan Trijehuzen 3 te Hidaard wordt aangeduid als (verhoogde) boerderijplaats. Boerderijplaatsen verschaffen kennis over de bewoningsgeschiedenis en over de ontwikkeling van het cultuurlandschap, omdat zij de kern vormden van de toenmalige agrarische samenleving. Ook zijn boerderijplaatsen kenmerken voor het landschapsbeeld van de provincie. De kenmerkende onderdelen van de boerderijplaats in algemene zin zijn: - Het erf met de boerderij, de bijgebouwen, de eventuele omgrachting, de groenaanplant en de functioneel erbij horende aangrenzende (kleine) terreinen: boomgaard, moestuin en kalverenweide. De opbouw van het erf geeft informatie over de vorm en structuur van de plaats en zijn ontwikkeling in de tijd; - De bodem waarop het erf gelegen is. Ze vormt het archeologisch archief en biedt kennis over de geschiedenis van boerderijplaatsen; - De ligging van de boerderijplaats. Deze is ontstaan in een nauwe relatie met de omliggende verkaveling en infrastructuur in de ruimtelijke omgeving en verschaft kennis over de ontwikkeling van het cultuurlandschap. Situatie Trijehuzen 3 Op het perceel staat een kop-hals-rompboerderij. Het betreft een tot kop-hals-romp doorontwikkelde stelpboerderij. Het voorhuis is in tegenstelling tot de traditionele kop-hals-romp boerderijen voorzien van een schilddak. De hoofdvorm van de oorspronkelijke boerderij is redelijk goed herkenbaar, wel zijn er diverse wijzigingen zichtbaar aan het exterieur. De erfsituatie is sterk gewijzigd als gevolg van de bouw van grote ligboxenstallen. Deze stallen zijn aan de achterzijde het land ingebouwd. Er is geen sprake van een doorgaande omgrachting, een boomgaard of moestuin met als gevolg dat er weinig waarden verbonden kunnen worden aan erf. Alles bij elkaar heeft het erf voor wat betreft de ruimtelijke inrichting en opstallen weinig resterende cultuurhistorische waarden. Het gebouw is niet aangeduid als karakteristiek of monument en geniet derhalve op grond van het bestemmingsplan geen bescherming. In ruimtelijke zin is in het recente verleden de koers gezet naar een modernisering van het agrarische erf. Met het voorliggende plan wordt die koers verder afgerond. 8
Figuur 7 het erf is in ombouw naar een modernisering 4.4 Bodem In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder andere inzicht verkregen moet worden in de noodzakelijke financiële investering van een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is een onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Hierbij moet worden opgemerkt dat ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening het bestemmen van gronden met een bodem van onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit met een hiervoor gevoelige bestemming in beginsel moet worden voorkomen. Ook moet een beslissing op een aanvraag omgevingsvergunning worden aangehouden als blijkt dat de bodem is verontreinigd of wanneer het vermoeden bestaat dat er sprake is van ernstige verontreiniging. Het Bodemloket geeft de overheid inzicht in maatregelen die de afgelopen jaren getroffen zijn om de bodemkwaliteit in kaart te brengen of te herstellen. Ook laat de kaart zien waar (verdachte) activiteiten hebben plaatsgevonden die mogelijk bodemverontreiniging hebben veroorzaakt en waar mogelijk bodemonderzoek moet worden uitgevoerd. Op de kaart van het bodemloket is te zien dat in de directe omgeving van het perceel Trijehuzen 3 te Hidaard geen saneringen hebben plaatsgevonden en dat er geen locaties bekend zijn waar vroeger activiteiten hebben plaatsgevonden met mogelijk bodemverontreiniging tot gevolg. Er heeft een verkennend bodemonderzoek (conform NEN5740) plaatsgevonden, dat is uitgevoerd door CSO Milfac (d.d. 28 januari 2014). Het doel van dit onderzoek is geweest het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater om te kunnen beoordelen of deze een belemmering vormt voor de 9
geplande nieuwbouw. In de vaste bodem zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. In de bovengrond (zand) is een licht verhoogd gehalte aan kwik aangetoond. In de bovengrond (klei) zijn geen verhoogde waarden aangetoond. In de ondergrond zijn de gehalten molybdeen en lood licht verhoogd aangetroffen. In het grondwater overschrijden de concentraties barium, molybdeen en zink de streefwaarden. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt levert dit echter geen bezwaren op tegen de geplande nieuwbouw op de locatie. Wel wordt aanbevolen de (vrijgekomen) zandgrond zoveel mogelijk her en der te gebruiken op de locatie. 4.5 Ecologie De Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn zijn met de inwerkingtreding van de Flora- en faunawet (Ffw) op 1 april 2002 en de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbw) op 1 oktober 2005 in de Nederlandse wet- en regelgeving verwerkt. De Ffw is gericht op het beschermen en het behouden van de goede staat van instandhouding van in het wild levende plant- en diersoorten en hun directe leefomgeving. Uitgangspunt hierbij is het zogenoemde nee, tenzij-principe. Dit betekent dat werkzaamheden en dergelijke in beginsel niet zijn toegestaan. Onder voorwaarden kan hier op grond van een vrijstelling of ontheffing van worden afgeweken. In de Ffw is onder andere bepaald dat eenieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat zijn handelen of nalaten te handelen nadelige gevolgen kan hebben voor flora en fauna, gedwongen is dergelijk handelen of nalaten achterwege te laten. Dit voor zover dit in redelijkheid van hem kan worden gevraagd. Diegene moet alle maatregelen nemen die in redelijkheid van hem kunnen worden gevraagd om die nadelige gevolgen te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. De Nbw is gericht op het beschermen van (natuur)gebieden. Deze natuurgebieden betreffen onder andere de zogenoemde Speciale beschermingszones op grond van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Samen worden deze gebieden aangeduid als het Natura 2000-netwerk. Voor de bescherming van deze natuurgebieden is in de Nbw uitgebreide wet- en regelgeving opgenomen. Voor de bouw van de bedrijfswoning is geen (nader) ecologisch onderzoek nodig. In de toelichting van het bestemmingsplan Buitengebied West- Hidaard, Trijehuzen 3 is de nu gewenste bouwkavel al opgenomen. Onderzoek ten behoeve van bovenstaand bestemmingsplan heeft derhalve al betrekking gehad op het hele bouwperceel. In de plankaart is het bouwvlak afwijkend opgenomen. In het bestemmingsplan is aangegeven, dat er gezien de aard van de ontwikkelingen en de afstand tussen het plangebied en de beschermde gebieden geen negatieve effecten op beschermde gebieden wordt verwacht. Daarnaast is de bedrijfswoning gesitueerd op een locatie, waar zich al voor een groot gedeelte verharding bevindt en er derhalve al verstoring heeft plaatsgevonden. Hier loopt een betonpad langs, dat dienst doet als toegangsweg. 4.6 Externe veiligheid Het beleid ten aanzien van het produceren, verwerken, opslaan en vervoeren van gevaarlijke stoffen begint steeds vastere vormen aan te nemen. De overheid werkt hard aan het vastleggen van veiligheidsnormen die in acht moeten worden genomen en waarmee zowel op het gebied van milieu als op het gebied van de ruimtelijke ordening rekening moet worden gehouden. Nieuw aan het veiligheidsbeleid is dat de afwegingen ten aanzien van risico's op ongevallen die doden en gewonden tot gevolg kunnen hebben duidelijk zichtbaar moeten worden gemaakt en niet langer onbewust of impliciet plaatsvinden. 10
Om na te gaan of er zich risicobronnen in de nabijheid van het plangebied bevinden die de uitvoering van het plan in de weg zouden kunnen staan, is de risicokaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. Daaruit blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen sprake is van dergelijke risicobronnen. Tevens lopen er geen gasleidingen of routes voor transport van gevaarlijke stoffen langs het plangebied. Vanuit het oogpunt van externe veiligheid is er dan ook geen belemmering voor dit plan. 4.7 Water Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is de watertoets verplicht voor bestemmingsplannen. Er moet worden aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. Bekeken moet worden of en in welke mate het plan gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Voor het plan is een digitale watertoets gedaan via www.dewatertoets.nl. Voor de toename van het verhard oppervlak (960 m2) moet compensatie (96 m2) plaatsvinden. In overleg met Wetterskip Fryslân is aanvrager overeengekomen dat de compensatie plaats zal vinden door het verbreden van een sloot in de nabijgelegen omgeving van Trijehuzen 3 in Hidaard. Aanvrager moet hiervoor nog wel een melding doen/vergunning aanvragen. Het wateradvies is positief (zie bijlage). 4.8 Landschappelijke inpassing Bij de procedure voor de bestemmingsplanherziening in 2011 voor de uitbreiding van het bedrijf aan Trijehuzen 3 Hidaard is uitgebreid aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing van het erf om zodoende de geldende landschappelijke waarden te (kunnen) behouden. Een gedeelte van het toentertijd opgestelde landschapsplan is inmiddels gerealiseerd. Het resterende gedeelte wordt gerealiseerd op het moment dat de bouwwerkzaamheden voor de bedrijfswoning en werktuigenberging zijn afgerond. De beplanting wordt dan ook iets opgeschoven aangezien de werktuigenberging op de locatie gesitueerd is waar oorspronkelijk de beplanting zou worden gerealiseerd. De erfbeplanting ten aanzien van de bedrijfswoning blijft op dezelfde locatie. Vanuit het oogpunt van landschappelijke inpassing mag het plan dan ook uitvoerbaar worden geacht. 5. Juridische toelichting 5.1 Omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan Er is voor gekozen de bouw van de bedrijfswoning op het perceel Trijehuzen 3 te Hidaard mogelijk te maken door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wabo. Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor het verlenen van deze omgevingsvergunning, bij de gemeente geregistreerd onder nummer 2013233. Een dergelijke omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als daarvoor een goede 11
ruimtelijke onderbouwing is opgesteld en een verbeelding is gemaakt die het mogelijk maakt om in een digitale omgeving de plannen weer te geven en de locatie vast te leggen (geometrische plaatsbepaling). Bij de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied zal het bouwvlak in het plangebied in overeenstemming worden gebracht met de omgevingsvergunning. 5.2 Procedure De Wabo onderscheidt twee voorbereidingsprocedures: de reguliere procedure en de uitgebreide procedure. In artikel 3.10 van de Wabo staat dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is indien de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, voor zover er strijd is met het bestemmingsplan en slechts vergunning kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3. Voor voorliggend project kan alleen vergunning worden verleend op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder 3, waardoor de uitgebreide procedure van toepassing is. De bevoegdheid om de omgevingsvergunning, voor gebruik in strijd met het bestemmingsplan, te verlenen, ligt bij het college van Burgemeester en Wethouders. Vooraf is een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad nodig. De gemeenteraad kan categorieën gevallen aanwijzen waarin een verklaring niet wordt vereist. Dat is hier het geval. De uitgebreide Wabo-procedure kent een doorlooptijd van 26 weken en kan eenmaal verlengd worden met 6 weken. Op deze procedure is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Voordat een besluit wordt genomen, legt de gemeente het ontwerpbesluit met de overige relevante stukken (waaronder deze ruimtelijke onderbouwing) 6 weken ter inzage. Een ieder heeft dan de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Bij de besluitvorming op de omgevingsvergunning worden de zienswijzen beoordeeld. Na bekendmaking van het besluit is het voor iedere belanghebbende mogelijk om beroep in te stellen bij de rechtbank en eventueel voorlopige voorziening aan te vragen. Na uitspraak van de rechtbank kan hoger beroep worden aangetekend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (en kan eveneens voorlopige voorziening worden aangevraagd). 6. Economische uitvoerbaarheid In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden over de economische uitvoerbaarheid van het plan. Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld naar aanleiding van de aanvraag van VOF Bouma om een bedrijfswoning te realiseren op het perceel Trijehuzen 3 te Baard. De kosten voor de planologische procedure zullen door de aanvrager worden gedragen. Ook overige kosten zijn voor rekening van aanvrager. De kosten voor de gemeente betreffen de gebruikelijke kosten voor de planbegeleiding. Voor deze 12
kosten worden bij de aanvrager leges in rekening gebracht. De planologische randvoorwaarden, beschreven in hoofdstuk 4, vereisen geen extra onvoorziene investeringen, die gevolgen zouden kunnen hebben voor de economische uitvoerbaarheid van dit plan. Op basis van deze overweging moet het voorliggende ruimtelijke plan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is dan ook niet noodzakelijk. 13
Bijlage Wateradvies Wetterskip Fryslân d.d. 18 maart 2014 (ingekomen 19 maart 2014) 14
15
16
17
18
19
20
21