Commissie voor de bezwaarschriften Het college van burgemeester en wethouders van Ede kenmerk bezwaarschrift datum registratienummer behandeld door Doorkiesnummer E-mail bezwaarschrift 07-08-2015 823293 Nicole Hoos (0318) 680 438 info@ede.nl Betreft Zaaknr. Cie BS/WAVE bijl. Ede, advies van de commissie voor de 15-156 Verslag 2 november 2015 bezwaarschriften Geacht college, 1. Aanleiding U heeft op 30 juni 2015 besloten om aan planschadevergoeding van 8.000 toe te kennen aan de familie Serné. De heer/mevrouw A. Oosters heeft namens de familie Serne (hierna: bezwaarmakers) tegen dit besluit bezwaar gemaakt. 2. Bevoegdheid Het bestreden besluit is gebaseerd op artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Volgens de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan tegen dit besluit bezwaar worden gemaakt bij u. Volgens artikel 2 van de Verordening commissie voor de bezwaarschriften is onze commissie belast met de voorbereiding van de beslissing op het bezwaarschrift. Op grond van artikel 2 en de bijlage behorende bij voornoemde verordening is Kamer I van de commissie bevoegd. 3. Ontvankelijkheid Op grond van de artikelen 7:1 en 8:1 Awb is het indienen van bezwaar voorbehouden aan belanghebbenden. Onder belanghebbende wordt volgens artikel 1:2 Awb verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Bezwaarmaker is aan te merken als belanghebbende, nu het bezwaar is gericht tegen het besluit op zijn verzoek om hem een planschadevergoeding toe te kennen. De termijn voor het indienen van een bezwaarschrift bedraagt zes weken en begint op de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt. Het bestreden besluit is genomen op 30 juni 2015 en daarom niet eerder verzonden. Het bezwaarschrift is ingeboekt op 11 augustus 2015 en dus voor of op die datum ontvangen. Het is dus tijdig ingediend.
4. Gronden van het bestreden besluit Het college heeft de hoogte van de toegekende vergoeding gebaseerd op het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) van juni 2015. 5. Inhoud van de bezwaren Bezwaarmakers hebben zakelijk weergegeven de volgende bezwaren aangevoerd tegen het bestreden besluit: a. de SAOZ heeft onvoldoende gewicht toegekend aan de verruiming van de bouw- en gebruiksmogelijkheden ten zuidwesten van het perceel Bunschoterweg 2 (voorheen bestemming EVD); b. de SAOZ heeft er onvoldoende rekening mee gehouden dat naast de woning van bezwaarmaker een gebouw van 5 meter hoog mag worden opgericht. c. de omstandigheid dat de ontsluiting van de parkeergelegenheid pal naast het perceel van bezwaarmakers wordt gerealiseerd is onvoldoende meegewogen en er is ten onrechte geen verkeersonderzoek uitgevoerd; d. de SAOZ heeft er onvoldoende rekening gehouden met de vermindering van uitzicht en privacy en de toename van de gebruikintensiteit voor de ten zuidoosten gelegen bestemming. e. de SAOZ heeft onvoldoende gewicht toegekend aan verruiming van de bouw- en gebruiksmogelijkheden ten zuidoosten van het perceel Bunschoterweg 2 (voorheen bestemming KB). f. er heeft ten onrechte geen geluidsonderzoek plaatsgevonden; g. er is ten onrechte geen rekening mee gehouden dat bouwwerken tot een hoogte van 3 meter aan de zuidoostzijde mogen worden bijgebouwd; h. in algemene zin is het advies van de SAOZ over de hoogte van de planschade onvoldoende gemotiveerd; i. de hoogte van het normaal maatschappelijk risico is onvoldoende gemotiveerd. 6. Hoorzitting commissie Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten nader toe te lichten in onze openbare vergadering van 16 oktober 2015. Het verslag van de hoorzitting is als bijlage bij dit advies gevoegd. 7. Overwegingen commissie Bezwaar a en b. De commissie stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat door het nieuwe bestemmingsplan een woonzorgcomplex mogelijk wordt gemaakt met een bouwhoogte van 11 meter. Eveneens zijn partijen het erover eens dat bijgebouwen tot een hoogte van 5 meter en oppervlakte van 90 m2 mogen worden opgericht. De SAOZ erkend dat het plan ten aanzien van privacy als duidelijk nadelig moet worden aangemerkt (p. 11). Verder heeft de SAOZ vastgesteld dat er in het zuidwestelijke gebied sprake is van een intensief en permanent gebruik en verslechterde situeringswaarde (p. 11). Bij het bepalen van de toename van de gebruiksintensiteit heeft de SAOZ rekening gehouden met licht-, geluid- en verkeershinder. In hetgeen bezwaarmaker naar voren heeft gebracht ziet de commissie geen aanknopingspunten dat de SAOZ onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de planologisch nadelige effecten van het bouwplan ten aanzien van privacy en gebruiksintensiteit. Uit het bezwaarschrift blijkt immers slechts dat bezwaarmaker zich niet met de toegekende gewichten kan verenigen, maar niet waarom de door de SAOZ gekozen benadering onjuist zou zijn. Bezwaarmaker heeft verder gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met een vermindering van uitzicht. De SAOZ erkent in zijn rapportage dat sprake is van een toename van bouwmassa en bouwhoogte. Voor de gronden ten zuiden van het perceel (voormalige bestemming kleine bedrijven ) is er gedeeltelijk sprake van een verslechtering van het uitzicht, daar waar tot 11 meter hoog wordt gebouwd. Er is echter ook gedeeltelijk sprake van een verbetering omdat aanvankelijk tot 7,5 meter mocht worden gebouwd tot op de perceelsgrens, waar nu 2,5 tot 3 meter is toegestaan (p. 10). Voor de ten zuidwesten gelegen gronden wordt erkend dat bouwhoogte en bouwmassa nadelig zijn (p. 13). De commissie is van oordeel dat de SAOZ ten aanzien van het uitzicht de feiten en omstandigheden aldus juist heeft vastgesteld. Evenmin is de conclusie van de SAOZ onbegrijpelijk. Er is dan ook geen grond om aan te nemen dat het college zich niet op het advies van de SAOZ heeft mogen baseren. Bezwaar c. De commissie deelt het standpunt van bezwaarmaker dat onvoldoende inzichtelijk is of het realiseren van de parkeergelegenheid pal naast de woning is meegewogen bij het berekenen van het planologisch nadeel. Het
realiseren van deze ontsluiting is wel relevant, zoals ook erkend is door de vertegenwoordiger van uw college. De commissie zal dan ook adviseren om op dit punt een nader advies te vragen aan de SAOZ. Er is geen aanleiding om een apart verkeersonderzoek te laten houden. De commissie wijst erop dat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) de SAOZ is te beschouwen als onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en het college mag dan in beginsel ook afgaan op door de SAOZ uitgebrachte adviezen. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. Verwezen wordt bijvoorbeeld naar de uitspraak van 12 maart 2014, zaaknummer 201302447/1/A2. De SAOZ moet dan ook bij uitstek geschikt worden geacht om de effecten van planologische wijzigingen te beoordelen. Bezwaar d en e. Bezwaarmaker betoogt dat de conclusie van de SAOZ dat het uitzicht ten zuidoosten van het object niet verslechterd onbegrijpelijk is. Daarbij wordt erop gewezen dat een bouwhoogte van 11 meter nadelig is in vergelijking met 7,5 meter, ook als er rekening mee wordt gehouden dat in de nieuwe situatie minimaal 17 meter uit de erfgrens moet worden gebouwd. De commissie is van oordeel dat deze grond berust op een onjuiste interpretatie van het advies van de SAOZ. Daaruit blijkt immers dat er rekening mee wordt gehouden dat in de oude situatie over de gehele lengte van de perceelsgrens een gebouw van 7,5 meter hoog mag worden gerealiseerd. In de nieuwe situatie mag slechts over een gedeelte van deze afstand een gebouw van 11 meter worden gerealiseerd (binnen het oostelijk gesitueerde bouwvlak). Waar dat het geval is, is sprake van een verslechtering van het uitzicht zoals ook door de SAOZ wordt erkend Voor de gronden die buiten het bouwvlak zijn gelegen geldt nu echter een maximale bouwhoogte van 3 meter, waar dat voorheen 7,5 meter was. De conclusie van de SAOZ dat beide omstandigheden tegen elkaar afwegend er geen verslechtering is van het uitzicht is dan ook niet onbegrijpelijk. Anders ligt dat voor de stelling dat de achtertuin van het object Bunschoterweg 2 en het ten zuiden gelegen deel van het plangebied enige afschermende werking kunnen bieden. De commissie ziet niet in welke afschermende waarde van betekenis de (achtertuin van) de Bunschoterweg 2 kan bieden, nu dit object is gelegen ten noordoosten van de woning van bezwaarmaker en het woonzorgcomplex ten zuiden wordt gerealiseerd. Ook de vertegenwoordiger van uw college heeft hiervoor geen toereikende verklaring kunnen bieden. Verder is zonder nadere toelichting niet begrijpelijk waarom een afscherming van het ene gewijzigde plandeel ten opzichte van andere gewijzigde plandeel ertoe zou leiden dat er minder verslechtering van uitzicht plaatsvindt. De commissie zal daarom ook ten aanzien van dit punt adviseren om nader advies te vragen aan de SAOZ. Bezwaarmaker stelt verder dat sprake is van een meer nadelige planologische verslechtering dan de SAOZ aanneemt. Hij wijst er daarbij op dat in het woonzorgcomplex vensters kunnen worden gerealiseerd waardoor er direct zicht is op zijn woning en tuin. Daarnaast is er sprake van een toename van verkeers-, licht en geluidhinder, onder meer omdat een woonzorgcomplex 24 uur per dag wordt gebruikt. De SAOZ heeft overwogen dat ook onder de bestemming kleine bedrijven al een behoorlijke mate van overlast voor de directe omgeving mogelijk was (p. 11). Deze conclusie is niet onbegrijpelijk, nu binnen de oude bestemming garagebedrijven en bedrijven die zich bezig hielden met handel en nijverheid mogelijk waren. Dergelijke bedrijven veroorzaken eveneens verkeershinder in de vorm van leveranciers, afnemers en personeel. Verder kan bij industriële productieprocessen onder meer geur- en geluidshinder ontstaan voor de omgeving. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat de SAOZ hier een onjuiste inschatting heeft gemaakt van het planologisch nadeel. Bezwaar f. Zoals de commissie eerder in dit advies heeft overwogen is de SAOZ te beschouwen als onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Hoewel het vrij minimalistisch is verwoord in het advies, blijkt daaruit wel dat de SAOZ de toename van geluidshinder heeft meegenomen bij het bepalen van de totale planologische verslechtering. Verwezen wordt naar pagina 11. De commissie ziet niet in waarom een separaat geluidsonderzoek noodzakelijk zou zijn. Juist van de SAOZ als onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade mag immers worden verwacht dat het een goede inschatting kan maken van de planologische effecten van een wijziging. Bezwaarmaker heeft niet aannemelijk gemaakt dat het uitgevoerde onderzoek onvoldoende zorgvuldig is geweest of dat er anderszins zodanige gebreken aan het advies kleven dat het college dit niet aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
Bezwaar g. Bezwaarmaker betoogt dat de SAOZ er geen rekening mee heeft gehouden dat gebouwen tot een hoogte van 3 meter mogen worden bijgebouwd. De commissie is van oordeel dat deze grond berust op een onjuiste interpretatie van het advies van de SAOZ. Ten aanzien van de beoordeling van de vermindering van uitzicht heeft de SAOZ immers meegewogen dat bijgebouwen tot een hoogte van 3 meter mogen worden gerealiseerd (p. 10). Bezwaar h. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling zijn inzichten van een deskundige in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel dient de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar te zijn en dient het verslag van het onderzoek voldoende basis te bieden voor verdere besluitvorming. De commissie verwijst bijvoorbeeld naar de uitspraak van 26 juni 2013, zaaknummer 201210305/1/A2. Volgens de rapportage van de SAOZ wordt de waardewijziging gebaseerd op de waarde van het getroffen object en de aard en ernst van de inbreuk in vergelijking tot het oude planologische regime. Hoe deze planvergelijking eruit ziet is beschreven in de rapportage van de SAOZ. Deze rapportage is op zichzelf voldoende controleerbaar. Een nadere onderbouwing naar welke planologische verslechtering (geluid, uitzicht, privacy) op welke wijze bijdraagt in de totale geschatte planschade kan niet van de adviseur worden verlangd. Bezwaar i. De commissie stelt voorop dat ingevolge artikel 6.1, tweede lid, van de Wro in ieder geval twee procent van de schade valt onder het normaal maatschappelijk risico. Aan het college komt beleidsvrijheid toe bij het bepalen van de omvang van het normaal maatschappelijk risico, met inachtneming van alle relevante omstandigheden van het geval. Wel zal het college zijn vaststelling naar behoren moeten onderbouwen (zie een uitspraak van de Afdeling van 24 december 2014, zaaknummer 201402826/1/A2). In dit geval is voor de beoordeling verwezen naar de rapportage van de SAOZ van juni 2015. De SAOZ heeft de omvang van de planschade beargumenteerd op pagina 60 en 61 van het advies. Hierbij zijn alle factoren betrokken die volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling relevant zijn voor het oordeel of schade valt onder het normaal maatschappelijk risico (verwezen wordt naar bijvoorbeeld een uitspraak van uitspraak van 5 september 2012, zaaknummer 201113115/1/T1/A2). Door bezwaarmaker zijn geen andere omstandigheden genoemd die in de beoordeling hadden moeten worden betrokken. Evenmin is de stelling dat de motivering onvoldoende is op andere wijze nader onderbouwd. De commissie deelt het standpunt van de adviseur dat het realiseren van een woonzorgcomplex in het centrum van stedelijk gebied zoals Ede-stad in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling is waarmee bezwaarmaker rekening had kunnen houden in die zin, dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Daarbij is van belang dat voor de vraag of er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling geen zicht hoeft te bestaan op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Evenmin is de schade ten gevolge van de normale maatschappelijke ontwikkeling (2,58% van de waarde van de woning op de peildatum) op zichzelf onevenredig.
8. Advies Gelet op het vorenstaande adviseert de commissie uw college de SAOZ om een aanvullend advies te vragen ten aanzien van de ontsluiting van de parkeervoorziening en de afschermende werking van de Bunschoterweg 2 en het ten zuiden gelegen gedeelte van het plandeel; te bezien of het aanvullend advies aanleiding geeft om het besluit te herroepen. Met vriendelijke groet, Kamer I van de commissie voor de bezwaarschriften, mr. N. Hoos, secretaris O.A Dijkstra, voorzitter