J A A R V E R S L A G - D I E N S TJ A A R 2 0 14 20 JAARVERSLAG 14
JAARVERSLAG - DIENSTJAAR 2014 PER 31 DECEMBER 2014 20 14 Voorgelegd aan de gewone Algemene vergadering van 28 mei 2015 Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Administratieve en maatschappelijke zetel: Zomerstraat 73, 1050 Brussel RPR 0427.273.221
Verantwoordelijke uitgever : Mevrouw Lalemant-Scheerlinck, Zomerstraat 73, 1050 Brussel
RAAD VAN BESTUUR Mevr. Lieve LALEMANT-SCHEERLINCK, Voorzitster Mevr. Brigitte MEIRE-HOMBERGEN, Ondervoorzitster Dhr. Olivier BAILLY Tot 1 mei 2014 Mevr. Cécile DARON Sinds 22 mei 2014 Mevr. Christine DE MEERLEER Tot 28 augustus 2014 Dhr. Edouard DESMED Dhr. Francis GÄBELE Dhr. Bram GILLES Dhr. Michel GODARD Tot 20 november 2014 Dhr. Peter JACOB Dhr. Michel LEMAIRE Mevr. Sandra NOBEN Sinds 20 november 2014 Dhr. Grégory RASE Sinds 20 november 2014 Dhr. Laurent VANCLAIRE Sinds 20 november 2014 Mevr. Martine van COEVORDEN Mevr. Bety WAKNINE Tot 20 november 2014 COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING Dhr. Johan BASILIADES Sinds 1 oktober 2014 Dhr. Jacques DE WITTE Overleden op 22 juni 2014 Dhr. Yvon JADOUL Sinds 1 oktober 2014 Dhr. Pol ZIMMER Tot 1 oktober 2014 COMMISSARIS Mevr. Martine BRANCART Tot 22 mei 2014 CALLENS PIRENNE THEUNISSEN & CO Sinds 22 mei 2014 ALGEMENE DIRECTIE Mevr. Catherine SCHEID Directeur-generaal Dhr. Erik BERVOETS Adjunct-directeur-generaal DIRECTEURS Mevr. Christelle BEKÉ-VINCKE Tot 1 maart 2014 Dhr. Stephan BISSCHOP Dhr. Marnix DE SMEDT Dhr. Marc GEEROMS Dhr. Nicolas LARDOT Dhr. Saïd MASTARI Mevr. Anne MUSIMU Sinds 12 mei 2014 WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 3
Kerncijfers 2014 2013 2012 Leningen B2 Kredieten m.b.t. het investeringsvermogen 906 1.057 1.307 Kredieten getekend tijdens het jaar 1.021 1.103 1.216 Energieprestatiekredieten getekend tijdens het jaar 416 472 501 Aantal lopende kredieten 9.231 8.789 8.262 Uitstaand bedrag van de kredieten (in miljoen EUR) 964 880 787 Huurhulp Aantal gebouwen in patrimonium 384 383 386 Aantal woningen in patrimonium 1.137 1.131 1.061 Vastgoedverrichtingen Woningen in productie op verworven sites 899 873 894 Financiering Investeringsvermogen (in miljoen EUR) 149 158 199 Dotaties van het Gewest (in miljoen EUR) 43 50 49 Opgenomen leningen (in miljoen EUR) 0 98 120 Financiering buiten investeringsvermogen ( in miljoen EUR) 6 4 26 Rekeningen Balansstaat (in miljoen EUR) 1.363 1.436 1.320 Eigen vermogen (in miljoen EUR) 390 368 338 Schulden op meer dan één jaar (in miljoen EUR) 865 962 890 Winst (in miljoen EUR) 9 9 4 Organisatie Aantal werknemers 160 156 153 In voltijds equivalent 152 149 145 4 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Inhoudstafel INLEIDING...6 01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN...16 1.1 KREDIET- EN AANKOOPSECTOR...16 1.1.1 Investeringen 2014...16 1.1.2 Jaarverrichtingen...17 1.1.3 Lopende kredieten...25 1.1.4 Bouw/renovatie-verkoopverrichtingen...31 1.2 HUURSECTOR...36 1.2.1 Investeringen 2014 - evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar... 36 1.2.2 Jaarverrichtingen...37 1.2.3 Lopende contracten...51 1.2.4 Samenwerkingsakkoorden met derden...56 1.3 DE PRODUCTIE VAN WONINGEN EN DE VASTGOEDVERRICHTINGEN...56 1.3.1 Vorderingsstaat van de productie van woningen...56 1.3.2 De vastgoedverrichtingen...61 1.4 PILOOTPROJECTEN ALTERNATIEVEN VOOR DE VOLLE EIGENDOM EN VOOR DE HUURSECTOR... 75 1.5 TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG...83 1.5.1 Jaarverrichtingen...83 1.5.2 Beheer van de betalingen...91 02 ADMINISTRATIE WETGEVING...98 2.1 ADMINISTRATIE...94 2.2 WETGEVING...98 2.3 ORGANISATIE VAN HET FONDS...102 03 MARKANTE FEITEN EN GEBEURTENISSEN SINDS 1 JANUARI 2015 - VERWACHTE WIJZIGINGEN...103 3.1 INVESTERINGSVERMOGEN 2015...103 3.2 MARKANTE FEITEN SINDS 1 JANUARI 2015...105 04 DANKWOORDEN...110 05 FINANCIERING VAN HET FONDS...112 5.1 FINANCIERING VAN HET PROGRAMMA 2014...112 5.2 JAARREKENINGEN...119 06 BIJLAGE - STATISTIEKEN 1. INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN...126 1.1 AANKOOPSECTOR EN HYPOTHECAIRE KREDIETEN...126 1.2 HUURSECTOR...160 1.3 TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG...182 2. STATISTIEKEN VAN DE REKENINGEN...190 WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 5
INLEIDING Mevrouw, Meneer 2014 is een symbolisch jaar voor het Fonds, dat van zijn 25-jarige bestaan. De geschiedenis van het Fonds gaat echter nog veel verder in de tijd terug. Het Woningfonds van de Bond der Kroostrijke Gezinnen ontstond op 5 april 1929 met als doel de bevolking die het meest wordt blootgesteld aan armoederisico s het perspectief te bieden van een waardig leven en een degelijke woning. Het Fonds haalde zijn eerste financiële middelen uit schenkingen en overheidssubsidies, maar vooral uit de tombola die werd georganiseerd naar aanleiding van een grote happening onder de krachtige en mobiliserende slogan: Weg met de krotten!. In het kader van de wet Brunfaut, die de tussenkomst van de Staat in de sociale huisvesting regelde, haalde het Fonds vanaf 1949 zijn financiële middelen uit leningen met staatswaarborg en intrestsubsidies. Dit vormde de hoeksteen van het systeem van hypothecaire kredieten met een verlaagde rentevoet die worden toegekend aan gezinnen die willen investeren in een eigen woning. Dit even geniale als eenvoudige systeem heeft in de loop der jaren niet aan doeltreffendheid ingeboet, noch 40 jaar later, toen in 1989 het Brussels Woningfonds werd opgericht, noch vandaag de dag, in 2014. Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd 25 jaar in 2014. 25 jaar waarin meer dan 15.000 gezinnen werden bijgestaan in de verwezenlijking van hun recht op huisvesting. De activiteiten van het Fonds vormen één van de pijlers van het gewestelijke huisvestingsbeleid, waarbij zijn belangrijkste sector, die van de hypothecaire kredieten, het doelpubliek de kans geeft in een eigen woning te investeren. 2014 werd ook gekenmerkt door een politieke wissel. Onder het voogdijschap van Staatssecretaris Christos Doulkeridis lanceerde het Fonds zijn boosterleningen en piekten de activiteiten in 2012. Het Huisvestingsplan werd herzien en gelanceerd met de bedoeling om 500 huurwoningen te creëren. In 2011 werd bovendien een specifieke dotatie vrijgemaakt om een bijkomend programma te ontwikkelen waarmee nog zo n 350 koopwoningen zullen worden gecreëerd. De activiteiten van het Fonds werden vastgelegd in de beheersovereenkomst en de Huisvestingscode. De Staatssecretaris gaf het Fonds verder marge om alternatieven uit te werken voor de volle eigendom en het huurrecht en hierrond verschillende pilootprojecten op te starten. Voor al deze vorderingen is het Fonds hem dankbaar. Na de regionale verkiezingen nam mevrouw de Minister Céline Fremault zijn portefeuille over. Van bij de start heeft ze blijk gegeven van interesse in en steun voor de activiteiten van het Fonds, en dit in een delicate context, want net toen besliste het Instituut voor de Nationale Rekeningen (INR) om het Fonds onder te brengen in de overheidssector. Ze heeft het Fonds meteen uitgenodigd om een grondige analyse te maken van de hypothecaire kredieten en van het doelpubliek. Krediet- en aankoopsector De voorbije 4 jaar werd de situatie op de gewestelijke vastgoedmarkt steeds moeilijker. Toch zijn er dankzij het Fonds nog meer dan 4.000 gezinnen in geslaagd om eigenaar te worden van een woning. Niet minder dan 82 % van hen voldoet aan de toegangsvoorwaarden voor de sociale huursector! Zo n 50 % van dit publiek bestaat uit jonge gezinnen. Ongeveer 43 % van hen heeft 1 of 2 kinderen, 21 % heeft er 3 of meer. 70 % van de ontleners heeft een inkomen uit een professionele activiteit, terwijl 30 % moet rondkomen met een vervangingsinkomen. 22 % van hen zijn éénoudergezinnen. Binnen deze 4.000 gezinnen komen we ook zowat elke nationaliteit tegen. Jaarlijks worden er zo n 1.500 leningsaanvragen geopend, terwijl 7.000 tot 8.000 gezinnen langskomen voor een persoonlijk informatiegesprek. Dit zijn maar een paar cijfers uit de talrijke overzichten, statistieken en commentaren die jaarlijks worden opgenomen in het jaarverslag van het Fonds. Ze zijn een treffend bewijs van de efficiëntie van de sector. De hypothecaire kredieten zijn een snel en doeltreffend antwoord op de verwezenlijking van het recht op wonen. Ze vormen ook een economisch evenwichtig middel, zowel voor het Gewest als voor het Fonds en zijn doelpubliek. Het Fonds is voor alles voorstander van de eigendom van een woning. Deze keuze steunt 6 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
op de overtuiging dat eigenaar zijn bijdraagt tot de autonomie van het individu. Het eigent zich de plek toe die zo belangrijk is in zijn leven, de privézone waar levensbelangrijke behoeften worden vervuld voor zijn persoonlijke evenwicht, zijn ontplooiing en zijn sociale integratie. Deze autonomie versterkt het individu in zijn vermogen om deel te nemen aan de maatschappij en om op deze manier bij te dragen tot de handhaving van onze democratische waarden. De kandidaat-koper is zelf de belangrijkste factor in de verwezenlijking van zijn recht op wonen. Hij stemt de realiteit van de vastgoedmarkt (kwaliteit en kostprijs van de woning) af op de socioeconomische situatie van zijn gezin en op het instrument op maat dat het Fonds hem biedt, namelijk het krediet. Hij wacht niet tot de overheid hem een woning aanbiedt, maar neemt het heft in eigen handen en gaat op zoek naar de woning die bij hem past, binnen de grenzen van wat voor hem haalbaar is. Eigenaar worden van een woning houdt een persoonlijke responsabilisering in: de verwezenlijking van jouw woonproject laat je niet over aan iemand anders. Door het doelpubliek de middelen aan te reiken om de opdracht zelf te volbrengen, voert de overheid haar opdracht uit. Dit is een van de belangrijkste motoren van de sociale actie. De dynamiek van het individu is de vector van zijn ontwikkeling. Op 31 december 2014 beheert het Fonds zo n 9.300 lopende kredieten, toegekend onder contractuele voorwaarden die sterk evolueerden in de loop der jaren. Dit vergt een continu en complex beheer, strikt, maar doordrongen van de wens om de duurzaamheid te verzekeren van het recht dat de ontleners verworven hebben en om eerder preventief bij te staan dan om het contract te verbreken. Voor een sociale instelling als het Fonds gaat het er in de eerste plaats om dat het huisvestingsrecht volledig wordt verwezenlijkt, maar altijd met respect voor de contractuele verplichtingen. Een uitgangspunt dat nogal verschilt van dat van een private financiële instelling. We stellen vast dat het aantal betwiste zaken voor de kredietsector van het Fonds erg beperkt is. Dit is één van de tekenen dat onze aanpak zowel economisch als sociaal erg doeltreffend is. De opeenvolgende Regeringen hebben de relevantie ingezien van het sociale aankoopbeleid waarvoor het Fonds staat. De Regering die sinds juli 2014 in het zadel zit, stelt in haar beleidsverklaring onder de titel Concrete invulling geven aan het recht op wonen het volgende:...zijn we genoodzaakt steviger inspanningen te leveren om de toegang tot zowel huur- als koopwoningen te bevorderen en sterkere ondersteuning te bieden aan de meest kansarme gezinnen. In het Regeerakkoord is voor het Fonds een herziening opgenomen van een reeks criteria zoals leeftijd, inkomensvoorwaarden, leningsduur, intrestvoeten en kredietbedrag, maar ook de collectieve aankoop ter bevordering van gedeeld wonen, de grotere haalbaarheid van een eigen woning voor zowel jongeren als de middenklasse en de financiering van de aktekosten voor gezinnen met een beperkt inkomen. In het Regeerakkoord staat verder dat het Gewest daarnaast ook een stuwende kracht moet vormen in de strijd tegen armoede en uitsluiting, onder andere via huisvesting en dat de Regering sterkere ondersteuning zal bieden om de toegang tot eigendom te bevorderen. Als eigenaar van een woning beschikt men immers over een betere sociale bescherming. Aan de vooravond van de Regeringsvorming stelde het Fonds een memorandum op. Daarin roept het de Regering op om zijn kredietsector te versterken om zo het hoofd te kunnen bieden aan de stijgende woningvraag. Die is, onder andere, te wijten aan de demografische druk op het Gewest en aan de steeds grotere moeilijkheden die de gezinnen met een klein of middelgroot inkomen ondervinden in hun zoektocht naar een eigen woning. Mevrouw Fremault, Minister van Huisvesting, heeft van bij haar aantreden beslist om het aantal toegekende kredieten vanaf 2015 op te trekken tot 1.400 en om dit aantal in de loop van de volgende jaren verder te laten evolueren tot 2.000 kredieten in 2020! Ze heeft het Fonds ook gevraagd hoe de toekenningsvoorwaarden voor de leningen kunnen worden aangepast, in het bijzonder voor jonge gezinnen en gezinnen met een middelgroot inkomen. Bovendien wil de Minister de haalbaarheid bestuderen van renteloze leningen om de aktekosten te financieren. Verder wil ze, indien mogelijk, een systeem invoeren om het verschil op te vangen tussen het krediet dat de financiële sector toekent aan het ontlenersgezin en het totale kostenplaatje van de aankoop die het overweegt. De Raad is dan ook een grondige studie gestart van de hypothecaire kredieten en de maatregelen die ervoor zouden moeten zorgen dat een breed WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 7
publiek zijn woonproject kan realiseren. Zo zal het maximumbedrag voor de leningen en de quotiteit (120 %) substantieel worden verhoogd zodat de volledige aankoopprijs kan worden gefinancierd, er zal een nieuw tarief voor de rentevoeten gelden, de progressieve mensualiteiten worden ingevoerd als alternatieve terugbetalingsvorm en de leningsduur wordt opgetrokken. Een zorgvuldige afstemming van deze verschillende parameters op het profiel van elke kandidaatontlener zal het Fonds ongetwijfeld in staat stellen om een beter antwoord te bieden op de steeds grotere kloof tussen de sociaal-economische situatie van de gezinnen en de toegankelijkheid van de gewestelijke vastgoedmarkt. Op die manier hopen we extra zuurstof te geven aan gezinnen die willen investeren in een eigen woning. Momenteel wordt een tweede batterij maatregelen voorbereid waardoor de dienstverlening van het Fonds wordt uitgebreid van het traditionele doelpubliek naar gezinnen met een middelgroot inkomen. De huidige beheersovereenkomst werd van kracht in 2011. In september van datzelfde jaar werd een reglementswijziging doorgevoerd, waardoor de inkomensvoorwaarden voor kandidaat-ontleners jonger dan 35 jaar werden uitgebreid. Deze uitbreiding volstaat duidelijk niet. We mogen er dan ook vanuit gaan dat nog in de loop van deze beheersovereenkomst een tweede fundamentele aanpassing gebeurt op het niveau van het doelpubliek van het Fonds. Sommige mensen maken zich zorgen over een dergelijke evolutie. Is het gevaar immers niet groot dat het Fonds op deze manier zijn sociale pijlen minder zal richten op de gezinnen die het economisch en sociaal kwetsbaarst zijn, of hen zelfs zal verwaarlozen om zich meer te gaan richten op de middenklasse? Die vrees is ongegrond. Onze Raad van Bestuur en de Regering zullen er immers nauw op toezien dat het Fonds zijn basisprincipe van sociale actie verder kan blijven zetten. Er zal nog een andere grondige studie worden uitgevoerd: die van alle specifieke verplichtingen en maatregelen zoals de zogenaamde antispeculatieve clausules die zijn opgenomen in de krediet- en verkoopaktes van het Fonds. Door de toepassing van de opeenvolgende beheersovereenkomsten en reglementen bevatten onze aktes heel wat vaak complexe clausules. Daardoor wordt het beheer van de lopende kredieten (meer dan 9.300 eind 2014) steeds ingewikkelder, vooral omdat sommige van hen ook van kracht blijven nadat de lening volledig is terugbetaald. Daar moeten nog de specifieke clausules bij geteld uit de verkoopaktes van de woningen die het Fonds zelf creëert. Het komt erop neer dat een nieuw evenwicht moet worden gevonden, zodat de overheidssteun dit is de intrestsubsidie en/of de aankoop van één van onze BRV-woningen aan kostprijs kan worden toegekend zonder dat de beperkende voorwaarden het evenwicht verstoren tussen wat wordt gegeven aan het doelpubliek en wat van datzelfde publiek wordt geëist of wat het moet teruggeven. Het gaat zowel om rechtvaardigheid, vooral in de juridische betekenis, als om de pertinentie van het gevoerde huisvestingsbeleid. Deze hele discussie belooft intens te worden, net omdat ze draait rond de dualiteit tussen eigendomsverwerving met overheidssteun enerzijds en het wijdverbreide beeld anderzijds van een eigenaar die zich vooral probeert te verrijken, die speculeert enz. Het is ook een ingewikkelde kwestie omdat deze clausules niet enkel gelden voor het moment dat het krediet wordt afgesloten/ de BRV-woning van het Fonds wordt aangekocht, maar ook tijdens de hele verdere duur van het contract. Als men kijkt naar het erg diverse publiek waarop het Fonds zich richt (een diversificatie die kenmerkend is voor het Brussels Gewest en die in de toekomst enkel nog groter zal worden), dan wordt duidelijk in welke mate dit doelpubliek nog verder kan evolueren. De voorwaarden van het Fonds correct koppelen aan die diversiteit, is absoluut geen gemakkelijke oefening. Kort samengevat hebben deze specifieke en beperkende voorwaarden betrekking op het persoonlijke patrimonium, de bestemming van het goed, elke vorm van overdracht van het pand en de aanpassing van de rentevoet. Dit jaar zijn er binnen de krediet- en aankoopsector 1.021 nieuwe kredieten toegekend en 52 woningen verkocht. Dit is geen slecht resultaat in vergelijking met de voorgaande jaren. Binnen de kredietsector biedt het Fonds ook energieprestatiekredieten (EPK) aan om werken uit te voeren waardoor de energieprestatie van de woningen verbetert. Deze kredieten worden volledig gefinancierd met de vervroegde terugbetalingen van leningen toegekend voor de aankoop van een woning. In 2014 werden 416 EPK afgesloten. 8 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Op initiatief van de uittredende Regering zijn het Fonds en het BIM (Leefmilieu Brussel) gesprekken gestart over de uitwerking van een gewestelijke groene lening om zo de energieprestatie van het gewestelijke patrimonium te verbeteren. Het Fonds staat voor honderd procent achter de invoering van een dergelijke lening en is bereid om in samenwerking met de Energiehuizen in te staan voor de toekenning ervan. In zijn memorandum spreekt het Fonds de hoop uit dat de Regering een financiering voorziet waarmee het jaarlijks 2.000 kredieten (hypothecaire en consumentenkredieten) zou kunnen toekennen. Hiervoor is een investeringsvermogen nodig van ongeveer 20 miljoen EUR. De financiële modaliteiten moeten nog worden vastgelegd (ontleend kapitaal en gewestelijke dotatie). Het lijkt erop dat de Regering de bestaande energiebesparende maatregelen zal evalueren. De toekomst zal uitwijzen of het Fonds al dan niet een rol zal spelen in deze sector. Mevrouw de Minister Céline Fremault combineert op dit moment de portefeuilles Huisvesting en Leefmilieu, wat kansen biedt voor de uitwerking van een verreikende gewestelijke groene lening die een aanvulling kan vormen op het krediet dat het Fonds nu al aanbiedt. Huursector Sinds 1977 vervult het Fonds nog een tweede belangrijke opdracht, namelijk: mensen met een klein of middelgroot inkomen de middelen verschaffen om een woning te huren. De huurhulp moet voortdurend verder worden ontwikkeld, want de huisvestingsbehoeften van de armste gezinnen blijven groot. Toen de huurhulp werd opgestart, werden overal in het Gewest kleine gebouwen goedkoop aangekocht en licht gerenoveerd om ze daarna te verhuren aan vooral grote gezinnen met een erg laag inkomen die in ongezonde en overbevolkte woningen moesten overleven. Vandaag de dag komen alle gezinnen die voldoen aan de toegangsvoorwaarden voor een sociale woning in aanmerking voor een huurhulpwoning van het Fonds. Nochtans klasseert de Huisvestingscode deze sector in de categorie bescheiden huurwoningen. Vanaf 1993 werd de huurhulp verder ontwikkeld in het kader van de gedelegeerde of gelijkgestelde opdrachten die de Regering toekende aan het Fonds. Het ging vaak om zeer diverse projecten die het stedelijke renovatiebeleid mee nieuw leven hebben ingeblazen, onder andere binnen de wijkcontracten. Heel concreet ging het om de renovatie van leegstaande gebouwen en de conversie van braakliggende terreinen tot woningen (industriële gebouwen, scholen, brouwerijen, opslagplaatsen, ateliers enz). Er werden ook nieuwbouwwoningen opgetrokken na afbraak of op nieuwe terreinen. Kortom, het ging heel vaak om projecten waarvan alle aspecten moesten worden beheerd: het sociale, economische en stedenbouwkundige luik, maar ook het juridische (voor alles wat komt kijken bij een overheidsopdracht). Sommige verrichtingen werden gerealiseerd voor een heel specifiek publiek: personen met een handicap, bejaarden, mensen die in erg moeilijke of onzekere omstandigheden leven. Vaak werd hiervoor samengewerkt met het verengingsleven. De overheidsfinanciering van deze sector is te vergelijken met die voor de hypothecaire kredieten. Vooral de woningproductie wordt gefinancierd, maar dat is ruim onvoldoende om de hele sector te ondersteunen. Zo dekt de overheidssteun de volgende aspecten niet: de werkingskosten van de sociale dienst en die voor het beheer van de huurders, de uitvoering van onderhoudswerken en de zwaardere renovatie van het oude patrimonium (waarbij ook rekening moet worden gehouden met een budget voor de verbetering van de energieprestatie). Enkel met een aangepaste financiering kan deze sector verder worden ontwikkeld, net zoals ook is gebeurd in 2009 toen in het kader van het Huisvestingsplan een budget werd voorzien voor de creatie van 500 huurwoningen. In zijn memorandum dringt het Fonds aan op aangepaste financieringsvoorwaarden, zodat de huursector ook in de toekomst verder kan worden ontwikkeld, dit in het belang van de armste gezinnen. Eind 2014 bestaat het huurhulppatrimonium van het Fonds uit 1.137 woningen verdeeld over 384 gebouwen. 530 woningen worden op dit moment opgetrokken (nieuwbouwwoningen die voldoen aan de zeer lage energiestandaard of zelfs aan die voor de passiefwoningen). Op termijn zal ons patrimonium dus 1.667 woningen tellen. In 2014 zijn ongeveer 130 woningen toegekend. Zo n 30 panden uit ons traditionele patrimonium werden grondig gerenoveerd en de energieprestatie van deze woningen werd significant verbeterd. WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 9
Ook voor de huurhulpverrichtingen dringen zich nieuwe maatregelen op. Binnenkort wordt een reglement goedgekeurd voor de toekenning van huurhulpwoningen waarin de waarden die het Fonds sinds mensenheugenis verdedigt, worden verenigd met de laatste wijzigingen in de Huisvestingscode en de noodzaak om de bezettingsgraad van de woningen te verbeteren. Op basis van de ordonnanties van 11 en 17 juli 2013 legt de Brusselse Huisvestingscode de openbare vastgoedoperatoren de volgende verplichtingen op : jaarlijks voor 1 juli moet aan de Regering de inventaris, per 31 december van het voorgaande jaar, worden overgemaakt van alle woningen waarop de vastgoedoperator een zakelijk recht bezit en/of die hij verhuurt; er moet een reglement worden opgesteld waarin de toekenningscriteria en procedure voor huurwoningen staan beschreven en waarin wordt vermeld hoe beroep kan worden aangetekend tegen een toewijzingsbeslissing; er moet een register worden aangelegd waarin de leningsaanvragen chronologisch worden bijgehouden en waarin de kandidaat-huurders anoniem staan opgelijst. Deze bepalingen zijn van toepassing in het kader van het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 27 juni 2014 houdende de regels die van toepassing zijn op de woningen die door openbare vastgoedoperatoren en door sociale verhuurkantoren te huur worden gesteld. In 2014 heeft het Fonds zijn toewijzingsreglement op punt gezet. Het zal van kracht worden in de loop van 2015, nadat de Regering erover heeft gecommuniceerd. De Huisvestingscode voorziet dat wanneer een kandidaat-huurder beroep aantekent omdat een vacante woning niet aan hem werd toegewezen en de naleving van de indieningstermijnen voor het beroep, een opschortend effect hebben op de toekenning van de woning. De huurovereenkomst die intussen werd afgesloten met een andere huurder wordt pas van kracht wanneer de beroepstermijnen zijn verstreken. Deze regel staat haaks op een andere bepaling die stelt dat wanneer het beroep gegrond wordt verklaard, de huurder een absoluut recht heeft op de eerste woning die vrijkomt. Er moet ook op worden gewezen dat de toepassing van de eerste bepaling zorgt voor een stijging van de leegstand (de leegstandstermijnen verlengen met 30 tot 90 dagen). Op dit moment zijn zowel het koninklijk als het ministerieel besluit van 13 december 1983 nog steeds van toepassing op onze huurhulpverrichtingen. Deze teksten zijn echter achterhaald en het is absoluut noodzakelijk dat een besluit wordt uitgevaardigd dat specifiek is toegespitst op de toekenningsvoorwaarden voor de huurhulpsector van het Fonds. In het nieuwe reglement zal de toekenning van vrijgekomen woningen gebeuren volgens de regel die hiervoor altijd heeft gegolden: de chronologie van de kandidaturen. Op die manier kan een regelmatig geüpdatet kandidatenregister worden bijgehouden, waardoor de selectiefase aanzienlijk wordt ingekort. In de vorige jaarverslagen hebben we er al op gewezen dat de spanningsboog tussen de socio-economische capaciteiten van de huurhulpgezinnen en het niveau van de huur plus bijhorende lasten niet verder onder druk kan worden gezet. De woningprijzen blijven stijgen en daar kunnen verschillende redenen voor worden aangehaald: voor de nieuwbouwwoningen weegt vooral de grondprijs zwaar door. Het historische huurhulppatrimonium op zijn beurt moet grondig gerenoveerd worden, wat op zich al een aardige duit kost. Bovendien zorgt de typologie ervan dat extra grote renovatiebudgetten moeten worden voorzien. Ander element is dat de voorbije jaren steeds meer moest worden geopteerd voor de bouw van steeds grotere woningcomplexen. Voor het onderhoud en het beheer daarvan moeten zeer specifieke en vaak dure technieken en infrastructuren worden ingeschakeld. De stijgende huurprijzen en bijkomende lasten wegen steeds zwaarder door op het gezinsbudget. Dit verklaart waarom heel wat kandidaten weigeren om de voorgestelde woning te huren. Deze problematiek zal binnenkort worden geanalyseerd, zodat de nodige maatregelen kunnen worden getroffen om eraan te verhelpen. Net zoals in 2013 werd ook in 2014 vastgesteld dat het gemiddelde gezinsinkomen van de nieuwe huurders lager ligt dan het gemiddelde inkomen 10 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
voor het geheel van de huurhulpgezinnen. Toont dit niet aan dat een vrij groot deel van de Brusselse bevolking aan het verarmen is? Alle diensten die betrokken zijn bij de huurhulp werden gereorganiseerd tot interdisciplinaire eenheden, wat erg positieve resultaten oplevert. Er werden 6 sectoren gecreëerd en via interdisciplinaire vergaderingen kunnen de uitwerking van nieuwe projecten en alle problemen die verwant zijn met zowel het patrimonium als de huurder globaal worden aangepakt. In de praktijk wordt elke sector bestierd door een team van 3 mensen: een medewerker van de dienst beheer van de huurders, een sociaal assistent en een werfbeheerder. Zij komen wekelijks samen waardoor een gemeenschappelijk thema kan worden benaderd vanuit verschillende invalshoeken en waarbij elk teamlid zijn specifieke expertise inbrengt. Deze interdisciplinariteit is gebaseerd op dialoog, kennisuitwisseling, analyse en een methodische aanpak door de verschillende collega s. Ze zorgt voor interactie, een wederzijdse verrijking en een globaal inzicht in een bepaald thema. Deze werkwijze is veel meer dan een eenvoudig optelsommetje van vaardigheden. Het draait om samenwerking, coördinatie en synergie waardoor de verschillende leden van het team er samen voor zorgen dat een project goed wordt uitgewerkt en ze, elk met hun specifieke kennis en bijdrage, de vooropgestelde doelstellingen bereiken. In de loop van het jaar ging het Fonds een samenwerkingsverband aan met de Brusselse Federatie van Huurdersverenigingen (BFHV), zodat mensen die in de marge van onze maatschappij leven - zoals Romagezinnen - bij wijze van gunst een woning mogen betrekken die nog niet is toegewezen. Een dergelijke samenwerking in het kader van kortetermijnbezettingen levert echter heel weinig positieve resultaten op. De integratie van een dergelijk publiek, a fortiori zonder inkomen, kan immers enkel tot iets leiden als er ook een zeer intense sociale begeleiding wordt voorzien op lange termijn, en daarvoor heeft de BFHV onvoldoende middelen. Daarom heeft het Fonds er de voorkeur aan gegeven om gebouwen die (nog) niet kunnen worden verhuurd tijdelijk en gratis ter beschikking te stellen vzw s die actief zijn in de huisvestingssector. Woningproductie Immobiliënverrichtingen In de loop der jaren is het Fonds een belangrijke partner geworden van het Gewest op het vlak van de woningproductie in openbaar beheer. Die vindt haar oorsprong in de gedelegeerde opdrachten die de Regering het Fonds toeschoof en is van daaruit verder gegroeid. In toepassing van de allereerste beheersovereenkomst die in 1991 werd afgesloten met het Gewest, reserveerde het Fonds een groot deel van zijn jaarlijkse budget (gemiddeld ongeveer 12 %) voor de creatie van huisvesting. Vanaf 1993 werd via de gedelegeerde opdrachten vooral het huurhulppatrimonium opgebouwd. Later voegde het Fonds daar de gelijkgestelde verrichtingen aan toe, waardoor zijn bijdrage tot de stadsrenovatie, project na project, jaar na jaar, groter werd en zijn rol van openbare vastgoedoperator steeds belangrijker. Aanvankelijk werden heel diverse bestaande gebouwen zwaar gerenoveerd en als woning ingericht, pas later werden ook nieuw bouwprojecten opgestart. De huurhulp verrictingen zijn lange tijd ontwikkeld vanuit een renovatiebeleid waarbij de panden aanvankelijk vooral werden opgefrist, een aanpak die in de loop der jaren evolueerde naar grondige renovatie. Pas in een later stadium kwam de aankoop van terreinen om er nieuwbouwwoningen op te trekken. Soms werd na zo n zwaar renovatie- of nieuwbouwproject een deel van de gecreëerde woningen verkocht, maar het grootste deel bleef gereserveerd voor de huurhulp. Zo ontstonden de gemengde verrichtingen waar huurders en eigenaars samenkomen en er een sociale mix ontstaat. Onder impuls van het Fonds werd de verkoop van door hem gecreëerde woningen een verlengstuk van de huurhulp. Deze activiteit werd ingekaderd in de beheersovereenkomsten, in de Brusselse Huisvestingscode en in specifieke bepalingen van verschillende besluiten. Zo ontstonden de bouw/renovatie-verkoopverrichtingen, kortweg BRV. De woningproductie door het Fonds dient een dubbel doel: het aanbod vergroten in zowel de huur- als de aankoopsector. De vorige Regering lanceerde twee programma s: het Huisvestingsplan, waarmee in het kader van de huurhulp 500 huurwoningen (1) zullen worden WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 11
gecreëerd, en het BRV-Plan dat erop is gericht om 350 koopwoningen te bouwen. Beide programma s worden anders gefinancierd. Voor de realisatie van het Huisvestingsplan is via de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) een renteloze lening van 100 miljoen EUR toegekend, terugbetaalbaar in 33 jaar. Het BRV-Plan op zijn beurt wordt op dezelfde manier gefinancierd als de kredietsector: voor het kapitaal sluit het Fonds een lening af bij een financiële instelling, met gewestwaarborg en een kapitaaldotatie. De twee Plannen werden respectievelijk in 2010 en 2011 gelanceerd. Ze worden volgens de voorziene planning en budgetten gerealiseerd op 28 sites waarop 9 tot 100 woningen zullen komen. Op 10 van de sites zullen gemengde projecten (huur + verkoop) worden uitgewerkt. Voor de meeste projecten wordt gewerkt met overheidsopdrachten voor conceptie en uitvoering. Dit betekent dat de verschillende schakels in het project van bij de start worden samengebracht: architect, ingenieur, landmeter, energieadviseur, veiligheids- en gezondheidscoördinator, maar ook aannemer. Het Fonds ontvangt telkens weer veel en gevarieerde offertes. Er is dus voldoende concurrentie waardoor we voor elke verrichting kunnen kiezen voor een erg bevredigend project, zowel op het vlak van architecturale kwaliteit, in de breedste zin van het woord, als voor het financiële luik. Werken met opdrachten voor conceptie en uitvoering lijkt ook nog steeds de beste manier om het evenwicht tussen beide Plannen te bewaren en om aan de eindmeet het doelpubliek een woning te kunnen aanbieden die betaalbaar is en afgestemd op zijn noden. We moeten het echter blijven benadrukken: het is niet zeker dat we die doelstelling kunnen blijven halen, onder andere omdat de financiële overheidssteun vrij beperkt is in verhouding tot het prijskaartje dat aan deze verrichtingen hangt. Denken we maar aan de kosten voor de grond, de bouwwerken en de nieuwste technieken die worden gebruikt om energiezuinig te bouwen. De overheidsopdrachten voor conceptie en uitvoering vereisen ook een zeer gedetailleerde voorbereiding van de lastenboeken, want de behoeften moeten zo precies en expliciet mogelijk worden gedefinieerd. De kwaliteit en aangepastheid van de offertes wordt hier immers door bepaald. De analyse van de offertes vergt uiterste nauwkeurigheid en een doorgedreven objectiviteit, vooral bij de evaluatie van de offertes aan de hand van de toekenningscriteria uit het lastenboek. Bovendien wint het Fonds ook systematisch het advies in van de gemeentes en van Brussel Stedelijke Ontwikkeling om te zien of de offertes voldoen aan de stedenbouwkundige vereisten. Enkel de analyse van de offertes neemt gemiddeld dan ook 4 maanden in beslag. Eenmaal de opdracht toegekend, volgt de aanvraagprocedure voor de stedenbouwkundige en milieuvergunningen die in het beste geval een zevental maanden in beslag neemt, maar ook kan oplopen tot 2 jaar en op haar beurt kan leiden tot een aanpassing van de opdracht om te voldoen aan de toegekende vergunningen. Afhankelijk van de grootte van het project duren de bouwwerken 1 tot 2 jaar. De verwezenlijking van een immobiliënverrichting, van de terreinprospectie tot de oplevering van het gebouw, neemt dus al gauw verschillende jaren in beslag, een termijn die moeilijk ingekort lijkt te kunnen worden rekening houdend met alle verplichtingen en vereisten die erbij komen kijken. De vorige Regering heeft ook nog de Alliantie Huisvesting gelanceerd, die moet leiden tot de creatie van 6.500 woningen in openbaar beheer. Ze heeft het Fonds belast met de creatie van 1.000 woningen daarvan. 60 % van de panden zullen tot de categorie sociale woning behoren en worden beheerd door de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM s), de overige 40 % worden huur- en koopwoningen voor bescheiden en middeninkomens. Mevrouw Céline Fremault, Minister van Huisvesting, heeft in haar presentatie van de uitgavenbegroting voor 2015 (Opdracht 25 Huisvestingsbeleid Oriëntatienota) het volgende laten optekenen: een bedrag van iets meer dan 3.600.000 EUR wordt voor het Woningfonds in vereffeningskredieten voorbehouden om vanaf 2015 concrete realisaties vorm te geven. Het Fonds is belast met de ontwikkeling van 1.000 koopwoningen voor middelgrote inkomens volgens de methode Bouw/ Renovatie/Verkoop. Bovendien wordt er een budget van 250.000 EUR in werkingskosten voorzien om de noodzakelijke menselijke middelen voor het Fonds vrij te maken waardoor de doelstellingen bereikbaar zijn. Het jaar 2015 zal vooral gewijd worden aan de identificatie van beschikbare gronden en aan de voorbereiding van de bestekken en van de start (1) Het Huisvestingsplan werd een eerste keer gedefinieerd in 2009 als de creatie van een huursector voor gezinnen met een middelgroot inkomen. Op vraag van het Fonds werd deze definitie in 2010 herzien en werd het Plan in zijn huidige vorm gegoten. De overeenkomsten werden begin 2011 ondertekend. 12 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
van de noodzakelijke overheidsopdrachten. In de inleiding van haar presentatie zegt de Minister ook het volgende: na een beslissing van het Instituut voor de Nationale Rekeningen (INR) werden immers de gewestelijke operatoren inzake huisvesting, namelijk de BGHM en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, geconsolideerd. Deze beslissing heeft belangrijke gevolgen omdat ze deze twee operatoren dwingt om een begroting in evenwicht in termen van ESR 2010 voor te leggen... Dit nieuwe voorschrift legt ons vooral op om de financieringswijzen inzake huisvesting te herzien. Vooral de financieringswijzen die betrekking hebben op de productie van huisvesting in verband met de Alliantie Huisvesting en waarvan de 2 bovenvermelde organisaties de voornaamste actoren zijn... Om hierin te slagen zal er een globalere denkoefening gevoerd worden over de modaliteiten om de noodzakelijke begrotingsmiddelen hiertoe vrij te maken en eveneens en tezelfdertijd de budgettaire houdbaarheid van de sector van de sociale huisvesting te garanderen. De vorige Regering heeft een globaal budget van 243,95 miljoen EUR vrijgemaakt, waarvan 51,2 miljoen EUR gereserveerd is voor de aankoop van gronden en de overige 192,75 miljoen EUR dienen om de bouwwerken te financieren. Via het Regeringsbesluit van 4 december 2014 kent het Gewest het Fonds een investeringssubsidie toe van 44,48 miljoen EUR voor de productie van 1.000 sociale koopwoningen in het kader van de Alliantie Huisvesting. De gewestelijke kapitaaldotatie zal gespreid worden over 20 jaar. In concreto betekent dit dat in 2015 een eerste schijf van 3,63 miljoen EUR wordt doorgestort. De volgende 18 jaar wordt jaarlijks 2,151 miljoen EUR gestort en de laatste schijf zal 2,136 miljoen EUR bedragen. Een aantal factoren zullen een bepalende rol spelen in de verwezenlijking van de Alliantie Huisvesting. We denken dan in de allereerste plaats aan de mogelijke classificatie van het Fonds in de overheidssector (S1312) en hoe die de activiteit negatief zou beïnvloeden. Tot de sterktes van het Fonds behoren zijn zin voor initiatief, zijn beweeglijkheid, aanpassingsvermogen en het kort op de bal spelen, onder andere op financieel vlak. Deze kenmerken zijn bovendien ook een bewijs van onze onafhankelijkheid en zijn essentieel bij de realisatie van vastgoedprojecten, of het nu gaat om prospectie en de aankoop van gronden (die trouwens steeds zeldzamer en duurder worden), over de complexe procedures en regels die gelden voor overheidsopdrachten, de stedenbouwkundige en milieu-aspecten, tot alles wat komt kijken bij de effectieve bouwwerken. Een voorbeeld: het goedgekeurde budget voor 2015 volstaat om terreinen aan te kopen waarop in totaal een 70-tal woningen kunnen worden opgetrokken (hou er daarbij rekening mee dat de financiering van de bouwkosten pas volgt in de loop van de komende jaren). Een druppel op een hete plaat als je wordt gevraagd om 1.000 woningen te creëren. De net beschreven context is al moeilijk, maar zou nog penibeler en gevaarlijker worden als het Fonds daarbovenop wordt onderworpen aan het jaarlijkse begrotingsevenwicht van het Gewest en de daarbij horende noodzakelijke (begrotings)keuzes. De kans op een belangenconflict tussen een Gewest dat streeft naar een begrotingsevenwicht en het Fonds dat vecht voor het behalen van zijn doelstellingen, is dan ook groot. De uitbetaling gedurende het productieproces van de woningen riskeert sterk te evolueren in functie van verschillende aspecten en risico s, denken we maar aan de toekenningstermijn voor de stedenbouwkundige vergunning, onvoorzienigheden, termijnverlengingen, foute uitvoeringen door medeaannemers, faillissementen enz. Het te financieren saldo door het Gewest zou op die manier kunnen worden beïnvloed, waardoor er zich begrotingsaanpassingen zullen opdringen. Bovendien, moet het nog gezegd, de financiële verantwoordelijkheid voor het Fonds ligt bij zijn Raad van Bestuur. Tweede bepalende factor is de financiering. In het besluit van 4 december 2014 worden de dotatie en haar vereffeningsritme vastgelegd. In de praktijk betekent dit dat het Fonds het budget nodig om de 1.000 woningen te creëren bijna volledig zal moeten lenen en voorfinancieren. Tenzij de verwezenlijking van de Alliantie Huisvesting over 20 jaar kan worden gespreid. Uit de bijwerking van het financiële plan op basis van de parameters van eind 2014 is bovendien gebleken dat nog ongeveer 11 miljoen EUR ontbreekt, naast de reeds vrijgemaakte 44,48 miljoen EUR, om het financiële plaatje voor de 1.000 woningen rond te krijgen. De resterende factoren zijn genoegzaam bekend: de zware stedenbouwkundige en milieuprocedures en reglementeringen. In zijn memorandum WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 13
heeft het Fonds de Regering gevraagd om een constructieve dialoog op te starten tussen de verschillende openbare vastgoedoperatoren enerzijds en de overheidsfunctionarissen en mandatarissen die zich bezighouden met milieu en stedenbouw anderzijds. Het Fonds hoopt dat de Coördinatieraad voor de Huisvesting, die is opgericht door Minister Fremault, nieuwe en concrete perspectieven zal bieden om de realisatie van de Alliantie Huisvesting te vergemakkelijken. We denken dan aan de toegang tot gronden, samenwerkingsverbanden met de BGHM en Citydev, contacten met de gemeentes of een goede samenwerking met de stedenbouwkundige en milieudiensten. Pilootprojecten alternatieven voor de volle eigendom en voor de huursector In 2013 startte het Fonds een pilootproject op rond het opstalrecht gekoppeld aan de verkoop van door hem opgetrokken woningen aan 54 gezinnen die stonden ingeschreven in het huurhulpregister. De grond blijft eigendom van het Fonds. De gezinnen betalen er een vergoeding voor en worden gedurende 50 jaar eigenaar van de stenen. Hiervoor sluiten ze een hypothecair krediet af bij het Fonds met een leningsduur van maximum 30 jaar. Het krediet betalen ze terug via progressieve maandgelden die vergelijkbaar zijn met de huishuur die ze zouden hebben neergeteld als ze diezelfde woning als huurder hadden betrokken. Elke vorm van overdracht van het zakelijk recht door de gezinnen is tot in de puntjes geregeld. Op het einde van het contract betaalt het Fonds de rechthebbende een vergoeding uit die overeenstemt met de restwaarde van het pand. Deze woonformule is vernieuwend, niet enkel op sociaal vlak maar ook op economisch en juridisch gebied. Ze zorgt ervoor dat de kosten worden gedrukt, zowel voor de gezinnen als voor het Fonds. Ze zorgt er ook voor dat de toegekende overheidssteun een blijvend karakter krijgt en dat het ook voor gezinnen met een bescheiden inkomen makkelijker wordt om een zakelijk recht te verwerven op een koopwoning, en dit op lange termijn. Eigenlijk biedt deze formule een uitweg voor het sociale huurbeleid om meer op te schuiven naar een waarlijk sociaal aankoopbeleid. Er wordt een grondige analyse gemaakt van deze eerste praktijkervaring met een nieuw sociaal huisvestingsbeleid en het lijkt erop dat dit pilootproject snel navolging mag krijgen door soortgelijke verrichtingen. Voor de financiering is een model gebruikt dat verwant is met de financiering van de kredietsector, alleen noopt de immobilisatie van de grond tot een goed voelbare aanpassing van de gewestelijke dotatie. We herinneren eraan dat de uitwerking van een nieuw sociaal aankoopbeleid in het kader van de BRV-verrichtingen en de alternatieve huurhulp ( HH+ ) wettelijk wordt vastgelegd in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 april 2014 houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn hypotheekkredieten. Dankzij deze wettelijke bepalingen kan: een hypothecair krediet worden toegekend aan het gezin dat een ander zakelijk recht dan de volle eigendom verwerft op een woning; het Fonds de overdracht van een woning die het bezit, in het kader van een zakelijk recht, voorbehouden voor een kandidaat-koper met een belastbaar inkomen dat voldoet aan de toe kennings voorwaarden voor een sociale woning. Bij een dergelijke overdracht moeten verschillende beperkende voorwaarden in acht worden genomen: gedurende 20 jaar kan de verkrijger geen zakelijk recht verwerven op een andere woning, tenzij hij afstand doet van het recht of als hij het Fonds een bedrag betaalt dat minstens 25 % bedraagt van de aankoopprijs verminderd met minimum 1,25 % per jaar dat is verstreken sinds de aankoop; de woning die het Fonds verkoopt kan enkel als woongelegenheid worden gebruikt; indien de verkrijger binnen een termijn van 10 jaar afstand doet van zijn recht, dan is hij een bedrag verschuldigd dat niet hoger mag zijn dan het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de prijs die hij heeft bedongen met een derde; elke overdracht van het recht dat oorspronkelijk 14 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
is overgedragen door het Fonds of elke vorming van een recht (bijvoorbeeld een huurrecht) kan, gedurende 20 jaar, slechts gebeuren ten gunste van personen met een inkomen dat voldoet aan de barema s voor de sociale huisvesting, als de oorspronkelijke akte dit voorziet. Vanaf het 21e jaar kan een dergelijke overdracht of vorming van een recht enkel ten gunste van personen met een belastbaar inkomen dat voldoet aan de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypothecair krediet van het Fonds; de patrimoniumvoorwaarde (zakelijk recht van de koper op een ander pand) blijft voor altijd van kracht; de overdracht gebeurt met een recht van wederinkoop en het Fonds heeft op dat moment een voorkooprecht. het Fonds huurhulpwoningen verkopen met een opgedeeld zakelijk recht aan gezinnen die in aanmerking komen voor het verkrijgen van zo n woning; De beperkende voorwaarden die hiervoor gelden, zijn dezelfde als die vernoemd onder de tweede alinea hiervoor. Tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg Sinds 1999 heeft het Fonds 5.555 renteloze leningen toegekend om de betrokken gezinnen de huurwaarborg te laten samenstellen voor de woning die ze zouden gaan huren. Sinds 2005 tekent dezelfde conclusie zich steeds duidelijker af: het huidige systeem moet op bepaalde punten worden bijgestuurd of zelfs fundamenteel veranderd. Voor gezinnen met een beperkt inkomen is het intussen immers zo goed als onmogelijk geworden om de last van een zelfs renteloos krediet te dragen, terwijl ze al nauwelijks een huishuur in de privésector plus bijhorende lasten kunnen betalen. En dan mag niet worden vergeten dat er vaak nog andere schulden zijn, te zware schulden zelfs... Dit zijn meteen ook de belangrijkste redenen waarom bijna de helft van de gezinnen die hiervoor aankloppen bij het Fonds niet eens in aanmerking komen voor het krediet. Er zou kunnen worden overwogen om het huidige dispositief te vervangen door een soort borgsom betaald door de overheid. In afwachting van een dergelijk systeem stelt het Fonds voor om het bedrag voor de huurwaarborg toe te kennen als een soort bijlage die niet moet worden terugbetaald aan de gezinnen waarvoor dit systeem in het leven is geroepen en die op geen enkele andere subsidie kunnen rekenen om het dak boven hun hoofd te betalen. Algemeen beschouwd hebben de verschillende sectoren van het Fonds, met de steun van het Gewest, er in 2014 voor gezorgd dat 1.347 nieuwe gezinnen, of in totaal 3.765 personen zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen. 2.839 personen (75 %) deden dit door het afsluiten van een hypothecair krediet, 441 personen (12 %) konden een huurhulpwoning betrekken en 485 personen (13 %) sloten een huurwaarborglening af. De energieprestatiekredieten (EPK) hebben aan 416 gezinnen de kans gegeven om de energieprestatie van hun woning te verbeteren. In dit jaarverslag vindt u verder: hoofdstuk 1 dat is gewijd aan de inventaris van de activiteiten van het Fonds, namelijk: de krediet- en aankoopsector, de huursector, de woningproductie, de pilootprojecten die een alternatief bieden voor de volle eigendom en de huur en, ten slotte, de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg; hoofdstuk 2 biedt een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een opsomming opgenomen van de wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks raken aan de activiteiten van het Fonds; in hoofdstuk 3 worden de belangrijkste feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2015 opgelijst, net als de te verwachten wijzigingen die een invloed kunnen hebben op de latere werking of op de activiteiten van het Fonds; hoofdstuk 4 wordt gewijd aan een dankwoord aan alle mensen die van dichtbij of veraf betrokken zijn bij de werking van het Fonds; hoofdstuk 5 gaat dieper in op de financiering van het investeringsvermogen 2014. Hier vindt u ook de rekeningen en resultaten van het dienstjaar; hoofdstuk 6 ten slotte bundelt alle statistische gegevens over de verschillende activiteiten van het Fonds. WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 15
01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN / 1.1 KREDIET- EN AANKOOPSECTOR INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN 1.1 KREDIET- EN AANKOOPSECTOR 1.1.1 Investeringen 2014 Het investeringsvermogen dat zou worden gereserveerd voor de toekenning van hypothecaire leningen werd aanvankelijk vastgelegd op 146.953.243 EUR voor de toekenning van 986 leningen van gemiddeld 149.040 EUR. gegaan. Dit bedrag werd als volgt aangewend: met 129.061.218 EUR werden 891 leningen toegekend en 3.255.620 EUR het equivalent van 15 leningen diende voor de gedeeltelijke financiering van de bouw- en renovatieverrichting aan de Antwerpsesteenweg te 1030 Schaarbeek. Tijdens het laatste trimester van 2014 is het aantal kredietaanvragen gedaald. Dit verklaart waarom het investeringsvermogen voor de kredieten niet volledig is opgebruikt. In werkelijkheid is 132.316.838 EUR van het investeringsvermogen naar de kredietsector 200.000.000 Evolutie van de investeringen aangewend voor de krediet- en aankoopsector (in EUR) 180.000.000 160.000.000 140.000.000 120.000.000 100.000.000 80.000.000 60.000.000 40.000.000 20.000.000 0 2014 Leningen Gerecupereerde budgetten BRV 16 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN / 1.1 KREDIET- EN AANKOOPSECTOR 1.1.2 Jaarverrichtingen 1.1.2.1 Info-onderhoud Het voorbije jaar kwamen 6.748 gezinnen langs voor een persoonlijk informatiegesprek over de kredietverrichtingen van het Fonds. Dit is 2,3 % minder dan in 2013. We merken hierbij het volgende op: 52 % van hen is alleenstaand, 22 % leeft samen als koppel, 16 % van deze gezinnen bestaat uit 3 personen en 10 % uit vier personen of meer; 2.400 (36 %) van de gezinnen hebben een maandelijks netto-inkomen (exclusief kinderbijslag) dat lager is dan 1.500 EUR. 1.081 gezinnen (16 %) beschikken maandelijks over 2.500 EUR of meer; 59 % van de gezinnen heeft een belastbaar jaarinkomen van minder dan 15.000 EUR en voor 26 % van hen ligt het tussen 15.000 EUR en 30.000 EUR. 15 % heeft een belastbaar jaarinkomen van meer dan 30.000 EUR. Op basis van het aantal personen ten laste stellen we vast dat de typologie van de gezinnen die langskomen voor een info-onderhoud vergelijkbaar is met die van de gezinnen die uiteindelijk een krediet afsluiten. De gezinnen zonder personen ten laste daarentegen maken 38 % uit van de kandidaten die langskomen voor een infogesprek, maar slechts 32 % van het aantal dat een kredietakte ondertekent. 1.1.2.2 Leningsaanvragen In 2014 werden 1.342 dossiers geopend, tegenover 1.470 in 2013 (- 9 %). Daarbij moeten de 423 dossiers worden gevoegd die al in onderzoek waren op 1 januari 2014, wat het totale aantal behandelde dossiers op 1.765 brengt. Van deze 1.765 aanvragen: 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 zijn er 386 (22 %) zonder gevolg gebleven; werden er 1.051 (60 %) voorgelegd aan de Raad van Bestuur; waren er 328 (18 %) nog in onderzoek op 31 december 2014. 0 777 2005 Evolutie van het aantal geopende dossiers per jaar 953 2006 1.070 2007 1.179 2008 1.078 2009 2013 2014 De 1.051 kredietaanvragen die aan de Raad van Bestuur zijn voorgelegd, werden zonder uitzondering goedgekeurd. 972 2010 1.320 2011 1.621 2012 1.470 1.342 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 Evolutie van het aantal infogesprekken 8.014 7.153 6.907 6.748 4.940 2010 2011 2012 2013 2014 300 van deze 1.051 dossiers werden niet gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2014, om de volgende redenen: 245 kredieten die de Raad van Bestuur heeft toegekend in de maanden januari, februari en maart 2014 vallen nog onder het investeringsvermogen voor 2013, omdat de dossiers in dat jaar werden geopend; 28 kredieten werden toegekend voor de aankoop van een woning die het Fonds verkocht in het kader van zijn bouw/ renovatie-verkoopverrichtingen. Het gaat om 19 appartementen op de hoek van de Carl Requette- en de Edmond Candrieslaan in Sint-Jans-Molenbeek en om 9 appartementen in de Herdersstraat te Elsene; WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 17
01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN / 1.1 KREDIET- EN AANKOOPSECTOR 18 kredieten werden verstrekt voor appartementen die het Fonds verkocht in het kader van een pilootproject Alternatieve Huurhulp. Deze verrichting ligt op de hoek van de Carl Requette- en de Joseph Lemairelaan in Sint-Jans-Molenbeek; 9 kredieten zijn exclusief bestemd om de energieprestatie van de woning te verbeteren. Bovendien heeft de Raad van Bestuur in januari en februari 2015 nog 152 kredieten toegekend met het investeringsvermogen voor 2014, omdat de dossiers werden aangelegd in dat jaar. In 2014 werden 23 dossiers geannuleerd nadat de Raad van Bestuur de aanvraag al had goedgekeurd. Dit gebeurde op vraag van de kandidaat-ontleners zelf. Van die 23 dossiers vielen er 12 onder het investeringsvermogen voor 2014, de 11 andere hadden betrekking op het investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar. Dit betekent dat in totaal 891 dossiers onder het investeringsvermogen voor 2014 vallen, naast de 15 kredieten in het kader van het bouw/renovatieverkoopproject aan de Antwerpsesteenweg in Schaarbeek. Van de 1.342 nieuwe kredietaanvragen die in 2014 werden ingediend, hebben er 386 (of 28,7 %) uiteindelijk niet geleid tot de toekenning van een krediet. Dit is exact evenveel als in 2013. In 2012 leidde 21,3 % van de nieuwe aanvragen niet tot een krediet. Van die 386 dossiers werden er: 20 geannuleerd omdat het goed intussen aan iemand anders was verkocht (9) of omdat de eigenaar besliste toch niet te verkopen (11); 61 geklasseerd zonder gevolg, omdat de kandidaten er de voorkeur aan hebben gegeven hun krediet af te sluiten in de klassieke banksector; 305 geannuleerd omdat het Fonds de leningsaanvraag weigerde of omdat de kandidaatontleners niet beantwoordden aan onze leningsvoorwaarden. In vergelijking met 2013 stellen we het volgende vast: de verkoop van het pand aan een derde of de eigenaar die van zijn verkoopplannen afziet, ligt 2 % lager dan vorig jaar; het aantal kandidaten dat de voorkeur gaf aan de klassieke banksector ligt 3 % hoger dan in 2013. Dit komt door de gunstiger voorwaarden die de banksector momenteel aanbiedt; het aantal aanvragen die niet hebben geleid tot de toekenning van een krediet omwille van een te zware schuldenlast in verhouding tot het gezinsinkomen of door het te hoge hypothecaire risico ligt 1 % lager dan in 2013. Dit zijn de belangrijkste redenen voor de annulering van de 305 dossiers die hiervoor werden vernoemd: in 58 % van de gevallen zou de terug betalingsast te zwaar hebben doorgewogen op de beperkte en/of onzekere inkomsten van de kandidaat-ontleners; voor 32 % van deze aanvragen was het hypothecaire risico te groot en waren er te weinig gunstige vermoedens om een dergelijk risico te nemen; in 4 % van de gevallen was de woning te klein in functie van de gezinsgrootte, ging het om een ongezonde woning of moesten er te zware renovatiewerken worden uitgevoerd; in de overige 6 % kon het pand niet worden ingericht als woning of werd de toegelaten maximumwaarde overschreden. 31 % van deze gevallen werden geweigerd omwille van een combinatie van verschillende van de net opgesomde factoren. 1.1.2.3 Verwezenlijkte kredieten In 2014 werden 1.021 kredietaktes verleden. In 2013 waren dat er 1.103 en in 2012 stond de teller op 1.215. Voor onze nieuwe ontlenersgezinnen constateren we het volgende: Sociaal-economische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen 389 gezinnen ( %) hebben geen personen ten laste. In 2013 telden we 418 ( %) dergelijke gezinnen. 197 gezinnen (19 %) hebben 3 of meer personen ten laste. 492 gezinnen (48 %) bestaan uit 1 of 2 personen, terwijl 164 gezinnen (16 %) met 5 of meer zijn; de nieuwe ontleners zijn gemiddeld 34 jaar en 9 maanden oud. In 2013 lag de gemiddelde leeftijd op 34 jaar en 6 maanden; In 2014 ondertekenden in totaal 1.489 personen de leenakte. 621 (42 %) van hen 18 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
01 INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN / 1.1 KREDIET- EN AANKOOPSECTOR hebben een bediendenstatuut, 380 (26 %) werken als arbeider en 66 (4 %) oefenen een zelfstandige activiteit uit. 422 personen (28 %) zijn werkloos, waarvan er 239 moeten rondkomen met een uitkering. In totaal beschikken 1.067 personen (72 %) over een inkomen. In 2013 waren dat er 1.172 (72 %); onze nieuwe ontleners verdienen netto gemiddeld 2.115 EUR (inclusief kinderbijslag als ze daar recht op hebben). In 2013 bedroeg het gemiddelde netto-inkomen 2.119 EUR (= 0,2 % minder). Tegenover 2010 is het gemiddelde netto-inkomen met 11 % gestegen; 270 gezinnen (26 %) moeten maandelijks rondkomen met een netto-inkomen dat gemiddeld lager ligt dan 1.500 EUR (exclusief kinderbijslag). In 2013 zaten 292 (26 %) gezinnen in die situatie; in totaal beschikken 40 % nieuwe ontlenersgezinnen tegenover % in 2013 - over een belastbaar inkomen dat minstens 20.000 EUR of meer bedraagt. 426 gezinnen (42 %) hebben een belastbaar inkomen van minder dan 15.000 EUR. Voor 498 gezinnen (49 %) schommelt dit inkomen tussen 15.000 EUR en 30.000 EUR en 97 gezinnen (9 %) hebben meer dan 30.000 EUR; 835 gezinnen (82 %) voldoen aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning. In 2013 voldeed 81 % aan die voorwaarden. Sinds 2010 schommelt het aantal nieuwe ontlenersgezinnen met een belastbaar inkomen dat lager ligt dan de barema s voor de sociale huisvesting tussen 81 % en 87 %. «Jonge gezinnen» Voor de nieuwe ontleners(gezinnen) die jonger zijn dan 35 jaar kunnen we de volgende feiten op een rijtje zetten: op de 1.021 nieuwe ontlenersgezinnen tellen we 502 jonge gezinnen. 49 % dus tegenover 50 % in 2013; 58 % (289) van de jonge gezinnen heeft geen personen ten laste, 37 % (184) heeft er 1 of 2 ten laste en 5 % (29) heeft er 3 of meer ten laste; 28 % (142) van de jonge gezinnen beschikt over een maandelijks netto-inkomen (exclusief kinderbijslag) dat lager is dan 1.500 EUR. Deze groep bestaat hoofdzakelijk uit alleenstaanden. 60 % (300) van hen heeft maandelijks tussen 1.500 EUR en 2.500 EUR. 12 % (60) jonge gezinnen beschikt netto over meer dan 2.500 EUR per maand. Deze groep wordt volledig gevormd door koppels; het aantal jonge gezinnen dat een belastbaar inkomen heeft van meer dan 30.000 EUR vertegenwoordigt 9 % van deze doelgroep, tegenover 11 % in 2013. Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de toegepaste barema s in de sociale huisvesting 100 90 80 70 18,22% 81,78% 60 50 40 30 8,82% 3,82% 37,21% 5,58% 20 20,96% 23,61% 10 0 Alleenstaanden Niet alleenstaanden - een inkomen Niet alleenstaanden - meerdere inkomens Totaal Andere gezinnen Gezinnen die voldoen aan de barema s van de sociale huisvesting WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 19