RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonruimteverdeling in Breda
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonruimteverdeling in Breda Opdrachtgever Woonloket Breda Auteurs Steven Kromhout Roy Kramer Uitgave juni 2010 Rapportnummer 15400 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 Fax 020 627 68 40 E-mail info@rigo.nl www.rigo.nl
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Verhuringen aan de doelgroep in Breda 1 1.1 Verhuringen aan de doelgroep in Breda 1 1.2 Conclusies 5 Hoofdstuk 2 Voorstel woonruimteverdeling 7 Bijlagen Bijlage 1 Begrippen 9 Inhoudsopgave
1 Hoofdstuk 1 Verhuringen aan de doelgroep in Breda 1.1 Verhuringen aan de doelgroep in Breda 1.1.1 Inleiding De sociale huurwoningen in Breda worden verhuurd via Woonloket Breda, dat daarbij gebruik maakt van het optiemodel. Daarbij worden geen huurinkomensnormen gesteld. Binnenkort zal het Rijk naar verwachting corporaties verplichten om ten minste 90% van hun huurwoningen tot de huurtoeslaggrens te verhuren aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot 33.000 euro (hierna te noemen: de doelgroep). Deze notitie biedt inzicht in de mate waarin deze norm gehaald wordt en in hoeverre het nodig is om huurinkomensnormen in te voeren. 1.1.2 Verhuurde woningen De afgelopen jaren hadden bijna alle verhuurde woningen in Breda een huur onder de huurtoeslaggrens (zie Tabel 1). Slechts 3% tot 5% viel in de vrije sector. Bovendien had maar liefst 87% een huur onder de eerste aftoppingsgrens. Dit houdt in dat een groot deel van de verhuurde woningen volgens de normen van het Rijk passend is voor de primaire doelgroep: huishoudens die qua inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Tabel 1 laat ook zien ook dat het aantal aangeboden huurwoningen de afgelopen jaren is gedaald. Tabel 1. Aantal verhuurde woningen naar prijsklassen 2006-2009 2006 2007 2008 2009 tot kwaliteitskortingsgrens 693 29% 640 29% 679 31% 656 31% tot 1e aftoppingsgrens 1.317 55% 1.237 56% 1.243 56% 1.206 56% tot 2e aftoppingsgrens 187 8% 167 7% 144 7% 118 6% tot huurtoeslaggrens 119 5% 81 4% 77 3% 71 3% vrije sector 61 3% 103 5% 65 3% 88 4% Totaal 2.377 100% 2.228 100% 2.208 100% 2.139 100% 1.1.3 Verhuringen aan de doelgroep Veruit de meeste woningen in Breda worden verhuurd aan huishoudens die tot de primaire of secundaire doelgroep behoren. In 2009 was de totale doelgroep goed voor 91% van de verhuringen in Breda. Wanneer we de vrije sector niet meerekenen, dan geldt dit percentage ook voor de voorgaande jaren 1, zoals te zien in Tabel 2. Tabel 2. Aantal verhuurde woningen naar inkomensgroep 2006-2009, exclusief vrije sector 1 De inkomensgrens van het belastbaar jaarinkomen van 33.000 is voor de jaren 2006 tot en met 2008 geïndexeerd o.b.v. de loonontwikkeling. Verhuringen aan de doelgroep in Breda
2 2006 2007 2008 2009 primaire doelgroep 1.847 80% 1.663 78% 1.637 76% 1.610 78% secundaire doelgroep 245 11% 274 13% 317 15% 270 13% bovenmodaal 202 9% 182 9% 180 8% 167 8% Totaal (incl. onbekend) 2.316 100% 2.125 100% 2.143 100% 2.051 100% Er is een sterk verband aanwezig tussen de huur van de woning en de hoogte van het inkomen (zie Figuur 1). Woningen tot de kwaliteitskortingsgrens worden hoofdzakelijk verhuurd aan de primaire doelgroep, terwijl de vrijesectorwoningen voor het grootste gedeelte worden verhuurd aan huishoudens met een bovenmodaal inkomen. Over het algemeen geldt hoe lager het inkomen hoe groter de kans is dat men in een goedkope huurwoning is gaan wonen en hoe hoger het inkomen hoe groter de kans dat men een duurdere huurwoning betrekt. Figuur 1. Verhuringen naar inkomen en prijsklasse in 2009 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot kwaliteitskortingsgr. 605 43 7 tot 1e aftoppingsgr. 911 192 100 tot 2e aftoppingsgr. 67 22 29 tot huurtoeslaggr. 27 13 31 vrije sector 52 6 30 primaire doelgroep secundaire doelgroep bovenmodaal Andersom is dit niet het geval: het merendeel van de primaire doelgroep huurt niet een woning tot de kwaliteitskortingsgrens maar woningen tot de eerste aftoppingsgrens (Figuur 2). Ook de secundaire doelgroep en personen met een bovenmodaal inkomen huren hoofdzakelijk woningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens. Woonruimteverdeling in Breda
3 Figuur 2. Verhuringen naar inkomen en prijsklasse in 2009 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% primaire doelgroep 605 911 672752 secundaire doelgroep 43 192 22 13 6 bovenmodaal 7 100 29 31 30 tot kwaliteitskortingsgr. tot 1e aftoppingsgr. tot 2e aftoppingsgr. tot huurtoeslaggr. vrije sector 1.1.4 Verhuurgegevens corporaties De bovenstaande gegevens over de verhuringen aan inkomensgroepen zijn gebaseerd op de inkomens die woningzoekenden bij inschrijving opgeven. Deze gegevens worden niet gecontroleerd en geüpdatet. De werkelijke inkomens bij verhuring kunnen dus afwijken van de gegevens van Woonloket. Sommige woningcorporaties registreren wel de inkomensgegevens bij verhuring. Hieronder staan de gegevens van Laurentius Wonen en WonenBreburg. Bij WonenBreburg waren lang niet alle inkomens bekend, waardoor de gegevens minder betrouwbaar zijn. Op basis van de gegevens die er wel zijn lijken er behoorlijke verschillen te zijn tussen de corporaties. Bij Laurentius werd in 2009 84% van de woningen tot de huurtoeslaggrens verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot 33.000, bij WonenBreburg 96%. Dit verschil wordt verklaard doordat beide corporaties een ander bezit hebben. WonenBreburg is de grootste corporatie in Breda. Door het ontbreken van de gegevens van AlleeWonen en omdat de gegevens van WonenBreburg niet volledig betrouwbaar zijn, kan geen totaal beeld gegeven worden voor de verhuringen naar inkomen. Het aantal verhuringen aan de doelgroep tot 33.000 zal rond de 90% liggen. Tabel 3. Aantal verhuurde woningen naar inkomensgroep Laurentius Wonen 2006-2009, exclusief vrije sector 2006 2007 2008 2009 primaire doelgroep 349 69% 292 63% 265 66% 277 66% secundaire doelgroep 73 14% 59 13% 67 17% 66 16% bovenmodaal 83 16% 62 13% 62 16% 66 16% Totaal (incl. onbekend) 505 100% 467 100% 400 100% 422 100% Tabel 4. Aantal verhuurde woningen naar inkomensgroep WonenBreburg 2006-2009, exclusief vrije sector 2 2006 2007 2008 2009 2 Bij WonenBreburg zijn de huishoudens met een inkomen van 0 buiten beschouwing gelaten. Verhuringen aan de doelgroep in Breda
4 primaire doelgroep 30 86% 19 73% 363 85% 398 84% secundaire doelgroep 3 9% 5 19% 50 12% 56 12% bovenmodaal 2 6% 2 8% 16 4% 21 4% Totaal (incl. onbekend) 35 100% 26 100% 429 100% 476 100% 1.1.5 Woningzoekenden Momenteel staan 30.960 woningzoekenden ingeschreven bij Woonloket Breda. Daarvan behoort 66% tot de primaire doelgroep, 16% tot de secundaire doelgroep en 18% heeft een bovenmodaal inkomen. Kijken we naar de kenmerken van deze inkomensgroepen, dan valt een aantal verschillen op. Van de primaire doelgroep heeft een veel groter deel een jonge leeftijd dan van de andere inkomensgroepen. Het aandeel woningzoekenden dat ouder is dan 65 jaar is bij alle drie de groepen ongeveer even groot. Qua huishoudensgrootte wijken vooral de bovenmodale inkomens sterk af van de rest. Huishoudens met een inkomen boven de 33.000 euro die een huurwoning zoeken in Breda, bestaan veel vaker uit meer dan één persoon dan bij de woningzoekenden met een lager inkomen. Van de woningzoekenden uit de primaire doelgroep woont een groter deel onzelfstandig (36%) dan bij de secundaire doelgroep (23%) of de bovenmodale inkomens (10%). Figuur 3. Kenmerken van woningzoekenden per inkomensgroep en leeftijd en huishoudensgrootte 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% primaire doelgroep 6.728 7.243 3.325 3.167 secundaire doelgroep 481 2.567 1.096 825 bovenmodaal 260 2.239 2.082 938 < 25 jaar 25-45 45-65 > 65 jaar Woonruimteverdeling in Breda
5 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% primaire doelgroep 12282 5545 2636 secundaire doelgroep 3724 936 309 bovenmodaal 1057 3263 1199 1 pers. 2 pers. > 3 pers. De woningzoekenden hebben bij inschrijving hun voorkeur kunnen uitspreken voor een of meerdere prijsklassen. In de onderstaande tabel is per huurklasse weergegeven hoeveel (in aantallen en percentages) woningzoekenden uit elke inkomensgroep belangstelling hebben. Tabel 3. Percentage geïnteresseerden naar prijsklassen en inkomensgroep 3 primaire doelgroep secundaire doelgroep bovenmodaal totaal tot kwaliteitskortingsgrens 15.241 74% 2.700 54% 1.634 30% 19.575 tot 1e aftoppingsgrens 16.186 79% 4.191 84% 3.300 60% 23.678 tot 2e aftoppingsgrens 7.839 38% 3.056 62% 3.388 61% 14.284 tot huurtoeslaggrens 3.389 17% 1.568 32% 2.563 46% 7.521 vrije sector 1.252 6% 637 13% 2.241 41% 4.130 De meeste woningzoekenden uit de primaire doelgroep hebben vooral belangstelling voor woningen tot de aftoppingsgrens. De secundaire doelgroep richt zicht vooral op de woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de tweede aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor huishoudens met een bovenmodaal inkomen. Zij hebben wel veel vaker belangstelling voor vrijesectorwoningen. Toch heeft ook 30% van hen interesse in woningen tot de kwaliteitskortingsgrens. 1.2 Conclusies De afgelopen jaren is volgens de gegevens van Woonloket Breda telkens 91% van de corporatiewoningen in Breda met een huur tot de huurtoeslaggrens toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 33.000 euro. De norm lijkt dus te worden gehaald, maar niet ruim. Daarbij moet ook rekening gehouden worden met het feit dat woningzoekenden hun inkomen alleen bij inschrijving opgeven. De gegevens worden niet geüpdatet en gecontroleerd. Mogelijk ligt het werkelijke percentage dus lager dan 90%. Uit de gegevens van Laurentius en WonenBreburg blijkt dat er grote verschillen zijn tussen de corporaties. 3 Ingeschrevenen kunnen meerdere voorkeursklassen aangeven. Verhuringen aan de doelgroep in Breda
6 Er is redelijk veel belangstelling van huishoudens met een hoger inkomen dan 33.000 euro voor huurwoningen van woningcorporaties in Breda: 18% van de woningzoekenden heeft een bovenmodaal inkomen. Om er zeker van te zijn dat de 90%-norm ook in de komende jaren gehaald wordt, ligt het voor de hand om huurinkomensnormen in te voeren, maar niet voor alle woningen tot de huurtoeslaggrens. Vooralsnog volstaat het om de huishoudens met een bovenmodaal inkomen te weren uit woningen met een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Dit zou toch al gaan om 87% van de woningen. Het is ook mogelijk om de huurinkomensnormen nog specifieker in te zetten bij complexen waar nu veel bovenmodale huishoudens een woning krijgen. Hiermee zouden zelfs lokale beleidsdoelen kunnen worden gediend. Door ervoor te kiezen om goedkope woningen in bepaalde lage inkomenswijken niet van huurinkomensnormen te voorzien, kan een bijdrage worden geleverd aan het bestrijden van de segregatie en het bevorderen van de leefbaarheid in deze wijken. Woonruimteverdeling in Breda
7 Hoofdstuk 2 Voorstel woonruimteverdeling Op basis van de rapportage Woonlastenonderzoek Breda, de notitie De doelgroep in Breda en deze notitie is door de projectgroep een voorstel geformuleerd om de volgende onderzoeksvraag te beantwoorden: Welke grenzen kunnen we in Breda het beste hanteren voor de woonruimteverdeling om er voor te zorgen dat voor de verschillende doelgroepen de huurvoorraad van de corporaties bereikbaar en betaalbaar zijn? In de onderstaande figuur is het voorstel voor woonruimteverdeling schematisch weergeven. Figuur 4. Voorstel woonruimteverdeling primaire doelgroep kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens liberalisatie grens doelgroep tot 33.000 huishoudens vanaf 33.000 10% huishoudens vanaf 40.000 Primaire doelgroep Voorstel: de primaire doelgroep kan binnen de woonruimteverdeling terecht in alle corporatiewoningen. De primaire doelgroep krijgt daarmee ook de mogelijkheid om een nieuwbouwwoning te b e- trekken, die vooral in het segment boven de aftoppingsgrens tot de liberalisatiegrens gerealiseerd zullen worden. Vanwege de keuzevrijheid kan de primaire doelgroep een woning huren boven de liberalisatiegrens. Hierbij gaat het overigens om incidenten. Daarbij zullen wonin g- corporaties toetsen of het verantwoord is om een woning boven de liberalisatiegrens te verh u- ren aan een huishouden uit de primaire doelgroep. Doelgroep tot 33.000 Voorstel: de doelgroep tot 33.000 alleen de mogelijkheid te geven om te reageren op een woning boven de kwaliteitsgrens. Dit geeft de primaire doelgroep meer kans om een woning met een lage huur te krijgen. Uit het woonlastenonderzoek komt de aanbeveling om woningen met lage woonlasten selectief toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Op termijn kan de grens waarop de doelgroep tot 33.000 op een woning kan reageren verschoven worden naar de aftoppingsgrens, mits er voldoende woningen beschikbaar komen in dit segment. Voorstel woonruimteverdeling
8 Op dit moment zijn er echter niet voldoende woningen beschikbaar in het segment tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens en zou het voor de doelgroep tot 33.000 met deze grens moeilijk worden om een corporatiewoning te krijgen. Uit figuur 1 blijkt dat er in 2009 in het segment boven de aftoppingsgrens en tot de liberalisatiegrens circa 70 woningen zijn ve r- huurd. Terwijl er in 2009 circa 260 huurwoningen onder de aftoppingsgrens zijn toegewezen aan de doelgroep tot 33.000. Door nieuwbouw en huurbeleid zal het aantal woningen in dit segment snel toenemen. Huishoudens boven de 33.000 Voorstel: de huishoudens met een inkomen boven de 33.000 kunnen in principe alleen reag e- ren op woningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Er is vanuit de Europese regeling nog wel ruimte om circa 10% 4 van de huurvoorraad onder de liberalisatiegrens toe te wijzen aan de huishoudens met een inkomen boven de 33.000. Van deze ruimte zou gebruikgemaakt kunnen worden door urgenten en grote gezinnen. Het aantal corporatiewoningen boven de liberalisatiegrens zou wel snel moeten toenemen om deze doelgroep een kans te geven een corporatiewoning te kunnen huren. In 2009 kwamen er circa 90 woningen vrij boven de liberalisatiegrens (figuur 1), terwijl er circa 160 huurwoningen onder de liberalisatiegrens zijn verhuurd aan huishoudens boven de 33.000. Voor deze huishoudens zijn er ook mogelijkheden in de particuliere huursector in Breda. Hier is op dit moment voldoende aanbod aan huurwoningen. Huishoudens boven de 40.000 Voorstel: huishoudens boven de 40.000 kunnen alleen een huurwoning krijgen boven de lib e- ralisatiegrens. Hiervoor gelden dan geen uitzonderingen. Uit figuur 1 blijkt dat het effect van het bovenstaande voorstel voor woonruimteverdelingsr e- gels uiteindelijk beperkt is. In 2009 zijn circa 650 corporatiewoningen onder de kwaliteitsko r- tingsgrens verhuurd, terwijl daarvan maar 50 woningen zijn verhuurd aan huishoudens uit de doelgroep tot en boven de 33.000. Deze 50 woningen komen nu ter beschikking van de pr i- maire doelgroep. Als op termijn de doelgroep tot 33.000 geen woning kan huren onder de aftoppingsgrens, dan wordt dit effect groter. Er zijn 160 woningen onder de lib eralisatiegrens verhuurd aan huishoudens boven de 33.000. Voor deze huishoudens wordt het wel moeilijker om deze woningen te huren, maar als voor uitzonderingen de 10%-regeling zou worden toegepast, verandert er niet zoveel. 4 De exacte uitwerking van de Europese regeling moet nog vastgesteld worden. Woonruimteverdeling in Breda
9 Bijlage 1 Begrippen Primaire doelgroep Huishoudens met een laag inkomen (maximaal norminkomen voor huurtoeslag), hierbij wordt onderscheid gemaakt naar leeftijd en huishoudensamenstelling. Maximaal norminkomen voor huurtoeslag per 1 januari 2010: Alleenstaande tot 65 jaar Meerpersoonshuishouden tot 65 jaar Alleenstaande 65+ Meerpersoonshuishouden 65+ tot 21.450,- per jaar tot 29.125,- per jaar tot 20.200,- per jaar tot 27.575, - per jaar Doelgroep tot 33.000 Huishoudens die qua inkomen geen recht hebben op huurtoeslag en een (belastbaar) inkomen hebben van maximaal 33.000 per jaar in 2010. Het bruto modaal inkomen is vergelijkbaar in 2010 en ligt op 32.500 bruto per jaar. Huurklassen per 1 juli 2009 Kwaliteitskortingsgrens 357,37 Eerste aftoppingsgrens 511,50 Tweede aftoppingsgrens 548,18 Liberalistie/huurtoeslaggrens 647,53 Voorstel woonruimteverdeling