WONINGKWALITEIT Voorwaarden, normen en gevolgen In opdracht van de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver November 2012 1
2
Beste lezer, Aan welke kwaliteitsnormen moet een woning voldoen? En wat doe je als ze niet in orde is? Deze brochure probeert een antwoord op beide vragen te geven. Ze schetst de meest voorkomende kwaliteitsproblemen, normen, procedures en mogelijke gevolgen voor zowel huurders, eigenaar-verhuurders als eigenaarbewoners. De brochure dient als leidraad voor huurders en verhuurders die met slechte woningkwaliteit geconfronteerd worden. De gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver (later kortweg de gemeenten) streven ernaar om zoveel mogelijk de woningkwaliteit van panden op hun grondgebied te bewaken en te verbeteren. De Woonwinkel van deze gemeenten doet (voor-)controles via huisbezoeken en werkt nauw samen met Wonen-Vlaanderen, hun lokale afdeling Wonen Antwerpen en de Vlaamse Wooninspectie. De burgemeester neemt de eindbeslissing bij ongeschikt- en onbewoonbaarverklaringen en de bijhorende maatregelen. Algemene informatie over huuraangelegenheden vind je in de brochure huren en verhuren. Die bundelt alle informatie over huren en verhuren in de vorm van een levensloop: we overlopen alle aspecten van het begin tot het einde van het huurcontract. Veel leesplezier! 3
4 Deze brochure is een samenvatting van regels en interpretaties. Ondanks onze grote zorg is IGEMO niet aansprakelijk voor mogelijke fouten. Wetten en regels veranderen ook. We passen daarom periodiek de brochure aan. De meest actuele versie is terug te vinden op www.igemo.be > publicaties.
Inhoudstafel 1. Wat zijn de kwaliteitsnormen?... 9 1.1. Wat is kwaliteit?... 9 Veilig en gezond huren in België... 9 Veilig en gezond wonen in Vlaanderen... 9 Ongeschikt, onbewoonbaar en overbewoond... 11 1.2. Ernstige problemen?... 12 CO-vergiftiging... 12 Elektrocutie- en brandgevaar... 13 1.3. Energie?... 14 1.4. Een woning of een kamer?... 15 Een gebouw... 15 Soorten woningen... 15 1.5. Verschillende attesten nodig?... 16 2. Wat als de woning niet aan de normen voldoet?... 18 2.1. Plichten van huurder en verhuurder... 18 Meldingsplicht huurder, herstellingsplicht verhuurder... 18 Wie herstelt wat?... 18 2.2. Procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid... 19 Stap 1 Het vooronderzoek... 19 Stap 2 Officieel vaststellen van de gebreken... 20 Stap 3 Besluit van de burgemeester... 20 Stap 4 Vlaamse Wooninspectie... 21 2.3. Andere gevolgen voor huurder en verhuurder... 21 5
Op basis van de Woninghuurwet... 21 Op basis van een besluit van de burgemeester... 22 3. Verwaarlozing en leegstand... 23 3.1. Wat is verwaarlozing?... 23 3.2. Wat is leegstand?... 23 3.3. Wat zijn de gevolgen?... 24 Belasting betalen... 24 Voorkooprecht bij overdracht van een onroerend goed... 24 Informatieplicht... 25 Informatie, advies en begeleiding... 25 4. Overdracht van een geïnventariseerd pand... 26 4.1. Wie draait op voor de heffing?... 26 4.2. Welke voordelen zijn er voor de koper?... 27 Vermindering van registratierechten... 27 Mama-papalening... 27 5. Subsidies... 28 5.1. Voordelen voor de huurder... 28 Huursubsidie en huurpremie... 28 Vermindering onroerende voorheffing... 28 Voordelen voor energiebesparing of verbeteringswerken... 28 5.2. Voordelen voor de verhuurder... 29 6. Verhuren zonder zorgen... 30 6.1. Beleggen zonder risico, verhuren zonder zorgen.... 30 6
6.2. Verhuur via een SVK en je wordt beloond... 30 7. Bijlagen... 32 7.1. Technisch verslag Vlaamse Wooncode... 32 7.2. Technisch verslag verwaarlozing... 37 7.3. Uittreksel Woninghuurwet... 38 7.4. Overzichtslijst onderhoud en herstellingen... 41 7.5. Toepasselijke wetgeving... 42 8. Contacten... 43 9. Enkele interessante websites... 49 7
8
1. Wat zijn de kwaliteitsnormen? 1.1. Wat is kwaliteit? Een goed en veilig dak boven je hoofd is één van de basisbehoeften van ieder mens. Daarom staat het recht op een (goede) woning ook in de Belgische Grondwet. Wetten en decreten maken dit concreet. Veilig en gezond huren in België In heel België is op alle huurwoningen bestemd als hoofdverblijfplaats de Woninghuurwet van toepassing. Daarin bepaalt artikel 2 (en het bijhorend koninklijk besluit) dat elke hoofdverblijfplaats bij het begin van de huur veilig, gezond en bewoonbaar moet zijn (zie bijlage 7.3). Zoniet heeft de huurder de keuze: de uitvoering eisen van de werken; de ontbinding van de huurovereenkomst vragen. Uiteraard moet de verhuurder ook tijdens de huurperiode de nodige herstellingen uitvoeren. Veilig en gezond wonen in Vlaanderen De Vlaamse Overheid is bevoegd voor het woonbeleid en heeft voor alle Vlaamse woningen kwaliteitsnormen vastgelegd in de Vlaamse Wooncode. De Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet bepalen aan welke Vlaamse kwaliteitseisen elke zelfstandige woning of kamer (een niet-zelfstandige woning) moet voldoen. Deze normen gelijken op die van de Woninghuurwet, maar zijn niet identiek. Technische woonadviseurs of onderzoekers van de gemeenten, Wonen- Vlaanderen en de Wooninspectie gebruiken allen dezelfde normen om de woningkwaliteit van een pand te beoordelen. Aspecten zoals vochtschade, stabiliteit van dragende structuren, veiligheid van technische installaties, risico op CO-vergiftiging, voldoende mogelijkheid tot verluchten, worden nagekeken. 9
Bij een woningonderzoek kent een woningcontroleur aan bepaalde gebreken in een huurwoning strafpunten toe aan de hand van een technisch verslag (zie bijlage 7.1). Het aantal strafpunten (1, 3, 9 of 15) is afhankelijk van het soort probleem en de ernst hiervan. Om in regel te zijn met de Vlaamse Wooncode moet de woning onder 15 strafpunten blijven. Eén gebrek van 15 strafpunten of twee gebreken van 9 punten volstaan al om een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren, als het probleem niet tijdig wordt aangepakt. De volgende gebreken die 15 of 9 strafpunten krijgen, zijn dus van doorslaggevend belang in het technisch verslag: onveilige elektrische installatie: minder dan één stopcontact per woonruimte, minder dan twee effectief geaarde stopcontacten in de keuken, geen permanent toegankelijke zekeringen; onveilige verwarmingsinstallatie en/of onvoldoende verwarmingsmogelijkheden; indicatie van een risico op elektrocutie, brand, ontploffing en/of COvergiftiging; ernstige stabiliteitsproblemen: verzakkingen of ernstige scheuren; onvoldoende woonruimte: totale oppervlakte van de woonlokalen is minder dan 18 m², woonlokalen zijn minder dan 2,20 m hoog of kleiner dan 4m²; ernstige vochtproblemen, schimmels en/of parasieten; onvoldoende of geen sanitaire voorzieningen: gootsteen met koud én warm water bad of douche met koud en warm water privé-wc in of aansluitend bij de woning (waterspoeling, reukafsnijder, vorstvrij); onvoldoende natuurlijke verlichting en verluchting; onveilige trappen en ramen (zonder leuning of borstwering); niet-werkende ramen en/of deuren; onafsluitbare woning, niet rechtstreeks of niet veilig toegankelijk. Niettemin voor elke gemeente of stad in Vlaanderen hetzelfde juridisch kader geldt, kan een lokaal bestuur bijkomende kwaliteitsnormen vastleggen. Meestal worden deze vastgelegd in een stedenbouwkundige verordening en/of politiereglement. De gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver hebben geen extra normen opgesteld. 10
Ongeschikt, onbewoonbaar en overbewoond Ongeschikt en/of onbewoonbaar Een woning met minstens 15 strafpunten kan men ongeschikt verklaren. Deze woning voldoet niet aan de basisvereisten van stabiliteit, veiligheid of comfort. Een woning is onbewoonbaar als ze een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico voor de bewoners vormt. Een woning kan ongeschikt én onbewoonbaar zijn. Overbewoond Teveel mensen in een te kleine woning is niet gezond. Hoeveel mensen er in een woning of kamer mogen wonen, wordt bepaald door de bezettingsnorm. Wanneer de overschrijding van de bezettingsnorm een veiligheids- en/of gezondheidsrisico geeft, is de woning overbewoond en zal de burgemeester de nodige maatregelen nemen. De bezettingsnormen houden rekening met het aantal woonlokalen (leefkamer, keuken en slaapkamer) en vloeroppervlakten. 11
1.2. Ernstige problemen? Uit kwaliteitscontroles leren we dat CO-vergiftiging, elektrocutie- en brandgevaar regelmatig voorkomen. Omdat deze problemen soms een dodelijke afloop kennen, verdienen ze alle aandacht. CO-vergiftiging CO of koolstofmonoxide is levensgevaarlijk én je ziet, hoort, ruikt of proeft het niet. Jaarlijks worden in ons land duizenden mensen opgenomen in het ziekenhuis met CO-vergiftiging. Jaarlijks sterven er een 100-tal mensen aan. Het giftige CO-gas ontstaat bij een slechte of onvolledige verbranding van gas, stookolie, kolen, hout, in combinatie met een tekort aan zuurstof in de ruimte. Slachtoffers hebben last van: misselijkheid duizeligheid hoofdpijn concentratiestoornissen Je reageert het best door: de ramen open te zetten; het (verwarmings-)toestel uit te schakelen; het slachtoffer uit de ruimte te halen en frisse lucht te geven; een dokter of ambulance te bellen. Tips om ongelukken te voorkomen: Verse zuurstofaanvoer is belangrijk! Zorg voor een goede ventilatie. Stop niet alle kieren of spleten in de woning dicht! Een goed trekkende schouw zorgt voor afvoer van de verbrandingsgassen. Controleer af en toe op vogelnesten en laat jaarlijks een schouwveger komen. Een goed en veilig aangesloten verwarmingstoestel of geiser laat je jaarlijks door een vakman onderhouden (tweejaarlijks bij gas). Gebruik liever geen verplaatsbare toestellen (zoals petroleumvuurtje). Als je ze toch gebruikt, gebruik dit dan maximum één uur en nooit s nachts! Wees extra voorzichtig bij mistig en windstil weer (een schoorsteen trekt dan minder en CO komt dan sneller in de kamer terecht). In het weerbericht wordt een verhoogd risico steeds aangekondigd. 12
Bij huurwoningen hebben zowel de huurder als de verhuurder een verantwoordelijkheid om het CO-risico te vermijden. De huurder is verantwoordelijk voor het jaarlijks (of tweejaarlijks) onderhoud van de schoorsteen en verwarmingstoestellen. Als er een probleem is met één van de toestellen, moet hij dit melden aan de verhuurder. De verhuurder zorgt voor een goede en veilige aansluiting van de verwarmingstoestellen en laat dit bij voorkeur uitvoeren door een vakman. Zo mag een vijfliter-geiser bijvoorbeeld niet aangesloten zijn op een douche! Indien er zich in de huurwoning een ongeval met CO-vergiftiging voordoet, kan de verhuurder dus aansprakelijk worden gesteld! Elektrocutie- en brandgevaar Vooral in oude woningen zien we dat de installatie (leidingen, zekeringkast, stopcontacten en schakelaars) doorheen de jaren: verouderd is; niet meer aangepast is aan de huidige comforteisen (wasmachine, droogkast, vaatwasser, microgolfoven, TV, DVD, computer, ); niet volgens de normen en vaak zonder keuring is aangepast en uitgebreid. Concreet zien we vaak volgende gebreken: koperdraad of aansluitpunten liggen bloot of zijn niet (goed) afgeschermd; stopcontacten of schakelaars hangen los of gedeeltelijk uit de muur; draad voor (bijgeplaatste) stopcontacten is te dun; stopcontacten met aardingspin zijn niet op de aarding aangesloten (geeft een vals veiligheidsgevoel); zekeringkast heeft aanraakbare delen waarop spanning staat of bevat smeltzekeringen die hersteld zijn en/of de kast staat in een natte kelder; geen verliesstroomschakelaars; elektrische toestellen en/of stopcontacten te dicht bij het bad. 13
Wettelijk moet een huishoudelijke installatie om de 25 jaar worden gekeurd en moet ook elke uitbreiding (bv. nieuwe leiding voor wasmachine) telkens worden gekeurd. Aangezien een slechte elektrische installatie risico geeft op elektrocutie en brand, adviseren we de eigenaar-verhuurder om die door een vakman te laten nakijken en aan te passen waar nodig. TIP: Breng als verhuurder zelf de installatie in orde voor hedendaags comfort. Dan vermijd je dat de huurder goedkope en vaak slechte aanpassingen doet. 1.3. Energie? Oude woningen van slechte kwaliteit zijn doorgaans ook energieverslindend. Sinds 1 januari 2009 moet de verhuurder een Energie-Prestatie-Certificaat (EPC) hebben zodra hij de woning te huur aanbiedt. Sedert 1 januari 2012 moet de energiescore ook in elke advertentie vermeldt worden. Bij verhuring wordt het EPC bij het (nieuw) huurcontract gevoegd. Dit certificaat toont aan hoeveel energie de woning vraagt voor een standaardgebruik. Zo kan de huurder inschatten hoe hoog of hoe laag de energiekosten in de woning (kunnen) zijn. Vanaf 1 januari 2013 worden dakisolatienormen toegevoegd aan de woningkwaliteitsnormen. Onvoldoende dakisolatie in de huurwoning krijgt strafpunten vanaf 1 januari 2015. Wacht niet tot in 2015. Plaats nu al dakisolatie en meteen voldoende: je krijgt er immers een aantal premies voor. Je mag de dakisolatie ook op de zoldervloer plaatsen bij een niet verwarmde en niet bewoonde zolder. Let op: de premievoorwaarden zijn strenger dan de wettelijke minimumnormen voor dakisolatie. Meer info krijg je in de Woonwinkel (zie ook punt 5 Subsidies en punt 8 Contacten ). Een energiezuinige woning zorgt voor een win-win-situatie: een energiezuinige woning trekt meer kandidaat-huurders aan; de huurder betaalt een lagere energiefactuur; er treden minder problemen rond condensvorming op; de eigenaar ziet zijn woning in waarde stijgen. 14
1.4. Een woning of een kamer? Kwaliteits- en veiligheidsnormen gelden voor alle woningen 1. Nietzelfstandige woningen en kamers hebben wel (deels) aparte normen. Er zijn momenteel verschillende normen voor de controle van: zelfstandige woningen kamers en studentenkamers kamers voor seizoensarbeiders Een gebouw Een gebouw is een geheel van onroerende goederen (zowel hoofd- als bijgebouwen) die als één geheel kunnen beschouwd worden. In één gebouw kunnen zich één of meerdere zelfstandige en/of niet-zelfstandige woningen bevinden. In dat gebouw kunnen naast woonfunctie ook andere functies zijn: een winkel, een kantoor,... Soorten woningen Een woning is een pand dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van één of meer personen. Een woning moet beschikken over verschillende essentiële woonfuncties: leven, slapen, eten, bad/douche en WC. Sommige functies kunnen in één ruimte gecombineerd worden. Je hebt verschillende soorten woningen: In een ééngezinswoning valt de woning samen met het hele gebouw. Een appartement of studio is een woning in een deel van een gebouw. Een kamer is een woning waar één of meer basisvoorzieningen alleen beschikbaar zijn in de gemeenschappelijke ruimten van hetzelfde gebouw: een WC, aangesloten op de riolering; een bad of douche met koud en warm water; een kookgelegenheid. Bij het kwaliteitsonderzoek van kamers gelden regels voor alle kamers afzonderlijk, evenals voor de gemeenschappelijke delen en het volledige gebouw. Daarnaast bestaan er nog specifieke normen voor studentenkamers en seizoensarbeiders. 1 De kwaliteits- en veiligheidsnormen gelden niet voor erkende serviceflatgebouwen, rusthuizen en dagverzorgingscentra, voorzieningen voor bijzondere jeugdbijstand, 15
1.5. Verschillende attesten nodig? De woningkwaliteit wordt vaak beoordeeld volgens een hele reeks technische normen. Verslagen of attesten van controle zijn het bewijs dat (dit deel van) de woning hieraan voldoet. We geven een overzicht van de belangrijkste attesten. Naam Inhoud Praktisch Inspectieverslag brandveiligheid kamers Een politiereglement kan voor (studenten) kamers een brandweerinspectie eisen over de brandveiligheid. Politiereglement in: Bonheiden en Sint-Katelijne-Waver; prijs: vanaf 125 euro. Schriftelijk aanvragen bij de burgemeester. Keuringsattest elektrische installatie Verplicht: bij nieuwe installatie bij wijziging bij verzwaring na 25 jaar bij verkoop met keuring van voor 1981 Energieprestatie-certificaat (EPC) Een officiële keuringsinstantie beoordeelt of de installatie aan de AREInormen voldoet en geeft de eventuele gebreken aan. 25 jaar geldig Het EPC geeft aan hoeveel energie (gas, elektriciteit, ) de woning verbruikt bij een normaal gebruik. Hoe groener de score, hoe energiezuiniger de woning. Aanvragen bij een erkend keuringsorganisme: www.epc-platform.be/extradiensten/elektriciteitskeurin g. Kostprijs: 100 à 150 euro. Aanvragen bij een erkend energiedeskundige (type A), o.a. te raadplegen via www.epcdeskundigen.be. Kostprijs: 100 à 400 euro afhankelijk van de grootte van de woning, 10 jaar geldig vraag wijziging aan nà energiebesparende werken verplicht bij verhuur en verkoop Keuringsattest gasinstallatie Een officiële keuringsinstantie of een Cerga-installateur Let op: EPC niet verwarren met een vrijblijvende energieaudit. Aanvragen bij een erkend keuringsorganisme, o.a. www.aardgas.be. 16
Verplicht bij eerste ingebruikname en bij wijzigingen. Eenmalige verwarmingsaudit nodig voor ketels ouder dan 15 jaar. Keuringsattest stookolie (mazout)tank Verplicht bij eerste ingebruikname en bij wijzigingen. Eenmalige verwarmingsaudit nodig voor ketels ouder dan 15 jaar. Onderhoud verbrandingsinstallaties Conformiteitsattest (CA) Keuring waterleiding Pidpa beoordeelt of de installatie aan alle normen voldoet en geeft de eventuele gebreken aan. 25 jaar geldig Controle stookolietank en ketel of brander. Regelgeving verschillend van inhoud en ouderdom. Onderhoud van verwarmingsinstallatie (kachels of CV, ook schouwen) en warmwaterinstallatie op gas, stookolie, hout, kolen,. Onderhoud is verplicht jaarlijks voor stookolie en vaste brandstoffen en tweejaarlijks voor gas. Het CA bewijst dat de woning aan de Vlaamse Wooncode voldoet (minder dan 15 strafpunten). 10 jaar geldig tenzij intrekking. Niet verplicht. (Her-)Keuring binnenleiding, rioleringsaansluiting en privéwaterafvoer verplicht bij nieuwbouw of verbouwing. Kostprijs: ongeveer 150 euro. Aanvragen bij een erkend keuringsorganisme, o.a. www.informazout.be. Kostprijs afhankelijk van keuring of onderhoud. Aanvragen bij een erkend keuringsorganisme. Brochure Wat u moet weten over uw centrale verwarming : nieuwe onderhoudsregels voor gas en stookolie, tips en premies downloaden op www.vlaanderen.be/publica ties. Aanvragen bij de gemeente dienst ruimtelijke ordening. Kostprijs: maximum 62,5 euro voor een woning. Aanvragen bij Pidpa www.pidpa.be. Kostprijs basiskeuring: 121,90 euro. 17
2. Wat als de woning niet aan de normen voldoet? 2.1. Plichten van huurder en verhuurder Bij het begin van de huur dient de verhuurder de woning in goede staat van onderhoud aan te leveren, die beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. De huurder moet het pand bewonen als een goede huisvader. Dit betekent dat hij de woning verder moet onderhouden, verwarmen en verluchten al was het zijn eigen woning. Onderhouden wil zeggen: kleine herstellingen uitvoeren die te wijten zijn aan het gebruik van de woning. Meldingsplicht huurder, herstellingsplicht verhuurder De huurder moet de gebreken die hij vaststelt melden aan de verhuurder. Zoniet kan hij zelf aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgschade. De verhuurder moet de nodige herstellingen uitvoeren. Als de verhuurder niet reageert op een mondelinge melding, is het aangeraden een aangetekende brief met vermelding van de gebreken te versturen (bewijsmateriaal melding). Wie herstelt wat? Voor huurcontracten afgesloten vóór 18 mei 2007 gelden de bepalingen in het huurcontract. Voor huurcontracten afgesloten na 18 mei 2007 geldt de volgende regeling (zie ook bijlage 7.4): De huurder staat in voor het onderhoud en kleine herstellingen en voor schade tengevolge een eigen fout. Bijvoorbeeld: ontstoppen van afvoer van een wastafel, onderhoud centrale verwarmingsketel, reiniging gemakkelijk toegankelijke en bereikbare dakgoten, lekkende kraan herstellen, vorstschade vermijden, verstoppingen vermijden, onderhoud tuin (snoeien bomen en struiken, gras maaien), De verhuurder staat in voor grote herstellingswerken, grote onderhoudswerken en herstellingen ten gevolge van ouderdom of slijtage. 18
Bijvoorbeeld: vervangen van een verwarmingsketel, onderhoud en vervangen deurbel, buitenonderhoud van ramen, versleten kranen vervangen, 2.2. Procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid Ben je niet zeker van wat mag of moet, van wat veilig of onveilig is? Dan informeer je best bij de Woonwinkel. De gemeenten vinden het oplossen van het kwaliteitsprobleem belangrijker dan het officieel vaststellen dat de woning van slechte kwaliteit is. Daarom ondersteunen de woon-adviseurs huurder én verhuurder zoveel mogelijk met informatie en advies over de procedures, de nodige herstellingswerken én over mogelijke subsidies. Hieronder staan de meest gebruikelijke stappen om tot een oplossing te komen. De aanpak van jouw situatie kan hiervan afwijken omdat iedere situatie anders is, of omdat de wet het anders oplegt of mogelijk maakt. Stap 1 Het vooronderzoek Op vraag van huurder, OCMW, politie of gemeente controleren de onderzoekers van de Woonwinkel de woning en maken een technisch verslag op (=vooronderzoek). Dit verslag wordt naar de verhuurder, de huurder en naar de gemeente gestuurd. Zo weet iedereen welke de (ernstige) problemen zijn en op welke punten de woning niet voldoet. We informeren de eigenaar over de normeringen en over de vastgestelde gebreken en stimuleren hem om deze op te lossen. De eigenaar-verhuurder krijgt een beperkte periode om de nodige werken uit te voeren. We geven suggesties voor herstellingen, begeleiden indien nodig en bekijken de mogelijke subsidies. 19
Wanneer er effectief gevaar is op bijvoorbeeld elektrocutie of CO- vergiftiging, vragen we een snelle oplossing. Enkel indien er acuut gevaar dreigt én de verhuurder niet bereid is om mee te werken, kan de burgemeester op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet gepaste maatregelen nemen: herstelling gebreken, onbewoonbaarverklaring met dringende herhuisvesting, We horen telkens de mening van zowel huurder als verhuurder. De Woonwinkel helpt beide partijen met informatie en advies. Wanneer nodig verwijzen we door naar gespecialiseerde organisaties. Stap 2 Officieel vaststellen van de gebreken Komt er geen oplossing uit de bus? Dan vragen we een controleur van Wonen Antwerpen om de gebreken officieel te komen vaststellen. Zij geven daarna een advies aan de burgemeester om de woning al dan niet ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren. Huurder en verhuurder krijgen een kopie van dit advies en het technische verslag. Zij kunnen hierop mondeling en/of schriftelijk reageren. Ondertussen krijgt de verhuurder extra tijd om werken uit te voeren. De huurder moet steeds toelaten dat de verhuurder herstellingswerken uitvoert. Stap 3 Besluit van de burgemeester Pas wanneer de verhuurder niet tijdig werken uitvoert, volgt een besluit van de burgemeester om de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren op basis van de Vlaamse Wooncode. In dit besluit kan de burgemeester opleggen binnen welke termijn de werken moeten uitgevoerd worden. De gemeente kan ook de nodige werken zelf uitvoeren op kosten van de eigenaar. Er wordt eveneens in vastgelegd of/en wanneer de bewoners de woning moeten verlaten (tenzij tegen dan de gebreken toch werden opgelost). Indien er acuut gevaar dreigt voor de openbare gezondheid of veiligheid kan de burgemeester snel en effectief optreden op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. 20
Via gepaste maatregelen wordt het probleem effectief aangepakt met zo weinig mogelijk last voor de bewoner/huurder en eigenaar/verhuurder. De maatregelen die de burgemeester oplegt voor huurder en/of verhuurder kunnen o.a. zijn: ontruiming van de woning; tijdelijk woonverbod; uitvoeren van herstellingen (desnoods schakelt de gemeente een aannemer in, op kosten van de eigenaar); enz. Stap 4 Vlaamse Wooninspectie Als een verhuurder de woning opnieuw verhuurt of wil verhuren zonder dat de acute gevaren zijn opgelost, kan de Vlaamse Wooninspectie een strafrechtelijke procedure opstarten. De Wooninspectie kan autonoom optreden of op aangeven van huurder, gemeente, OCMW of politie. Behalve gevangenisstraffen, geldboetes en/of verbeurdverklaring van de huurgelden kan de Wooninspectie ook een herstelvordering vragen. Dan moeten àlle gebreken worden hersteld tot 0 strafpunten, zelfs als de gemeente een conformiteitattest afleverde (onder de 15 strafpunten).de verhuurder kan ook verplicht worden om een jaar lang de kosten voor herhuisvesting van de huurder te betalen. Een verhuurder zorgt er dus best voor dat de Wooninspectie niet langs komt! 2.3. Andere gevolgen voor huurder en verhuurder Op basis van de Woninghuurwet De vrederechter kan bepaalde straffen opleggen op basis van een vooronderzoek of een onderzoek door Wonen-Vlaanderen, zelfs zonder een formeel besluit van de burgemeester. De vrederechter kan op vraag van de huurder: de ontbinding van het huurcontract uitspreken; herstellingen opleggen aan de verhuurder. Aanvullend kan hij ook een (tijdelijke) huurprijsvermindering, een schadevergoeding en/of (gedeeltelijke) terugbetaling van de reeds betaalde huurgelden aan de huurder toekennen. 21
Op basis van een besluit van de burgemeester De woning die ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard is met een belsuit van de burgemeester, wordt opgenomen op de Vlaamse inventaris van ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen. Deze opname kan je betwisten bij de minister bevoegd voor Wonen. De gevolgen van een ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring zijn verschillend voor huurder en verhuurder. Voor de huurder: Het besluit van de burgemeester kan bepalen of/en tegen wanneer de huurder de woning moet verlaten. De huurder heeft soms recht op een huursubsidie en installatiepremie als hij verhuist naar een goede woning én voldoet aan bijkomende voorwaarden (inkomen, huurprijs nieuwe woning, ). Voor de eigenaar-verhuurder: Het verhuren, te huur of ter beschikking stellen van een ongeschikte/onbewoonbare woning is strafbaar. De eigenaarverhuurder kan hiervoor een geldboete krijgen van 2 750 tot 137 500 euro, bovenop een gevangenisstraf. De eigenaar heeft één jaar tijd om werken uit te voeren. Nadien betaalt hij jaarlijks een stijgende heffing van minimum 1 980 euro. De gemeente kan een bijkomende belasting opleggen. De eigenaar kan een tijdelijke schorsing of vrijstelling van belasting aanvragen bij Wonen Antwerpen. Na herstelling vraagt de eigenaar om het besluit op te heffen en om geschrapt te worden uit de inventaris van ongeschikt- en onbewoonbare woningen. Vanaf dan is hij niet langer heffingsplichtig en mag hij de woning opnieuw verhuren. De eigenaar kan bovendien een conformiteitsattest aanvragen bij de gemeente. Zolang de woning op de inventaris staat, geldt er een recht van voorkoop. Sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeente, OCMW en VMSW hebben dan het recht om bij een geplande verkoop de woning te kopen tegen de afgesproken prijs. Als een geïnventariseerde woning wordt verkocht en de koper renoveert het pand, heeft de koper mogelijks korting op de registratierechten. Dit noemt men het renovatieabattement (zie ook punt 4 Overdracht ). 22
3. Verwaarlozing en leegstand Terwijl woonkwaliteit vooral gaat over de binnenkant van de woning, wordt verwaarlozing enkel langs buiten beoordeeld. Let op! Een leegstaand pand kan onderhouden of verwaarloosd zijn. Een verwaarloosd pand kan bewoond zijn of leegstaan. Wie op twee lijsten staat, betaalt twee verschillende belastingen. 3.1. Wat is verwaarlozing? Een verwaarloosd gebouw is een pand met ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval aan de buitenkant (buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten). Enkel de buitenkant wordt beoordeeld. Het gebouw krijgt strafpunten volgens het soort gebrek en de ernst (zie bijlage 7.2). Vanaf 18 strafpunten gaat het over verwaarlozing. Als de verwaarlozing niet tijdig wordt aangepakt, komt het pand op de Vlaamse inventaris verwaarloosde gebouwen. Daarna volgt er een belasting voor de eigenaar(s). 3.2. Wat is leegstand? We spreken van leegstand wanneer: een woning langer dan een jaar niet bewoond is; een gebouw waarvan minstens 50 % van de totale oppervlakte langer dan een jaar niet in gebruik is volgens de vergunde functie (handel, kantoor, landbouw, horeca, ). Voorbeeld: Een handelspand staat voor minstens 50 % leeg. Dit wordt geïnventariseerd als een leegstaand gebouw, ook indien de appartementen boven de handelszaak wél zijn bewoond. Een aantal indicaties zoals gebroken ramen, uitpuilende brievenbus, langdurig neergelaten rolluiken, verwaarlozing van het gebouw, 23
overwoekerde tuin, onbemeubelde kamers, getuigenissen, kunnen wijzen op leegstand. Naast de veldcontrole zijn het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister en uitermate laag gas- en/of elektriciteitsverbruik andere indicaties van leegstand. Ook deze indicaties worden door een controleur van IGEMO vastgelegd in een verslag. 3.3. Wat zijn de gevolgen? Belasting betalen Zowel eigenaars van verwaarloosde als van leegstaande panden kunnen onderworpen worden aan het betalen van een jaarlijkse heffing of belasting. Bij verwaarlozing wordt een heffing opgelegd van minimum 990 euro vermeerderd met het kadastraal inkomen en de gemeentelijke opcentiemen. Zolang het pand op de inventaris blijft, verhoogt de heffing jaarlijks. Omdat de gemeenten leegstand willen vermijden, leggen ze hoge boetes op. De leegstandsbelasting in Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint- Katelijne-Waver start met 2 000 euro voor een woning of gebouw en 1 000 euro voor een kamer. De belasting stijgt jaarlijks tot vijf keer het basisbedrag. Verwaarlozing of leegstand ongedaan maken is dus vaak veel goedkoper en dat is ook de bedoeling. Soms zijn er omstandigheden of redenen om (voorlopig) geen belasting te heffen. Met een vrijstelling (bij leegstand) en met een opschorting (bij verwaarlozing) word je (tijdelijk) vrijgesteld van de belastingplicht. Indien binnen een bepaalde termijn de verwaarlozing of leegstand niet zijn oplost, betaal je toch belasting. Let op! Een vrijstelling of opschorting krijg je niet automatisch. Vraag dus zelf tijdig de vrijstelling of opschorting aan. Ook als de gebreken zijn opgelost, moet de eigenaar zelf om een schrapping uit de inventaris vragen. Voorkooprecht bij overdracht van een onroerend goed Bij verkoop van een leegstaande of verwaarloosde woning hebben de sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeente, OCMW en VMSW een voorkooprecht. Zij kunnen het gebouw aankopen tegen de afgesproken verkoopprijs en komen zo in plaats van de koper. 24
Informatieplicht De verkoper moet de koper op de hoogte brengen van de inventarisatie van leegstand of verwaarlozing. Dit moet gebeuren vóór de compromis of aan- en verkoopbelofte wordt getekend. Vanaf het ondertekenen van de (officiële) akte is de verkoper niet langer heffingsplichtig. De verkoper brengt Wonen-Vlaanderen (bij verwaarlozing) en/of IGEMO (bij leegstand) op de hoogte van de overdracht en geeft de contactgegevens van de nieuwe eigenaar door. De koper kan vervolgens als nieuwe houder van het zakelijk recht een vrijstelling aanvragen. Informatie, advies en begeleiding De Woonwinkel helpt de eigenaars met informatie en advies om tijdig een vrijstelling, schorsing of schrapping aan te vragen. Eigenaars kunnen er ook terecht voor technisch advies over herstellingen, energiebesparende werken en levenslang wonen. De Woonwinkel geeft bovendien informatie over premies, woninghuurwet, 25
4. Overdracht van een geïnventariseerd pand Zowel koper als verkoper zijn best op hun hoede wanneer ze een woning of gebouw kopen of verkopen die is opgenomen in één van onderstaande registers: gemeentelijk leegstandsregister; Vlaamse inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbaar verklaarde woningen; Vlaamse inventaris van verwaarlozing; Vlaamse inventaris van leegstaande bedrijfsgebouwen. Ook wanneer een procedure ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid pas werd opgestart, is het belangrijk alle betrokken partijen hierover te informeren. Bij een overdracht heeft de notaris de taak om na ondertekening van de compromis de nodige stedenbouwkundige inlichtingen op te vragen. Maar zelfs dan is het belangrijk dat de verkoper alle informatie met betrekking tot bijvoorbeeld een woningkwaliteitsonderzoek meedeelt. Een schriftelijke overeenkomst tussen koper en verkoper kan immers nietig verklaard worden wanneer bepaalde informatie betreffende de (mogelijke) inventarisatie van een pand (bewust) verzwegen wordt. 4.1. Wie draait op voor de heffing? Bij de definitieve overdracht wordt de verkoper in principe verlost van de heffing. De koper is vanaf het verlijden van de akte verantwoordelijk voor het oplossen van de gebreken (leegstand wegwerken, herstellingswerken uitvoeren, ). Wanneer de nieuwe eigenaar geen vrijstelling, opschorting of schrapping aanvraagt, kan hij heffingsplichtig worden. Meer informatie en ondersteuning over vrijstelling, opschorting of schrapping krijg je in de Woonwinkel of rechtstreeks bij Wonen Antwerpen. 26
4.2. Welke voordelen zijn er voor de koper? Vermindering van registratierechten De koper kan volgende verminderingen van registratierechten bekomen bij aankoop van een geïnventariseerde woning: abattement (volgens het kadastraal inkomen); bij-abattement (bij een hypothecaire lening); renovatieabattement. Het renovatieabattement geldt voor een woning die minder dan 4 jaar geïnventariseerd staat als leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar. In dat geval geniet de koper een voordeel van 3 000 euro bij een groot beschrijf of 1 500 euro bij een klein beschrijf. Bijkomende voorwaarden zijn echter dat de woning gerenoveerd wordt en dat binnen 2 jaar na het verlijden van de akte de woning wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats. Dit kan de koper zijn, maar evengoed een huurder. Al deze abattementen kunnen worden gecumuleerd bij de berekening van de verschuldigde registratierechten. Mama-papalening Leen je als eigenaar bij familie of vrienden om renovatiewerken uit te voeren aan een geïnventariseerd pand, dat maximaal vier jaar op de inventaris staat? Dan krijgt de ontlener een belastingvermindering van 2,5% op het ontleende bedrag. Dit fiscaal voordeel bedraagt maximum 625 euro per jaar en dit gedurende de looptijd van de overeenkomst tussen eigenaar en ontlener. In ruil mag de ontlener geen te hoge interest aan de eigenaar vragen. De woning moet daarna gebruikt worden als hoofdverblijfplaats, hetzij door de eigenaar, hetzij door de huurder. 27
5. Subsidies Hieronder vind je een kort overzicht van de subsidiemogelijkheden. Meer informatie krijg je bij de Woonwinkel. Ook in de brochure Huren en verhuren vind je meer uitleg. 5.1. Voordelen voor de huurder Huursubsidie en huurpremie Als je verhuist van een slechte naar een goede woning, kan je soms een huursubsidie van de Vlaamse Overheid krijgen. Deze subsidie heet de tegemoetkoming in de huurprijs. Wie reeds 5 jaar ingeschreven staat voor een sociale huurwoning en een beperkt inkomen heeft, kan een huurpremie krijgen. Die huurpremie vervalt wanneer je verhuist naar een sociale woning. Vermindering onroerende voorheffing Elke eigenaar betaalt jaarlijks onroerende voorheffing op zijn onroerend goed. Een huurder met 2 of meer kinderen ten laste of bij invaliditeit van minstens 66% zorgt voor een vermindering op deze belasting. De verhuurder betaalt dan minder onroerende voorheffing, maar geeft dit voordeel terug aan de huurder, die hierop recht heeft. Voordelen voor energiebesparing of verbeteringswerken Een huurder kan subsidies krijgen voor dakisolatie, voor energiebesparende maatregelen en/of voor verbeteringswerken. TIP: Vraag vooraf uitleg in de Woonwinkel en doe geen werken zonder overleg en met schriftelijke toestemming van de verhuurder. 28
5.2. Voordelen voor de verhuurder Het verbeteren van de kwaliteit van een huurwoning is soms nodig om te voldoen aan de normen van de Vlaamse Wooncode of aan artikel 2 van de Woninghuurwet. Er zijn gelukkig financiële stimulansen. Verhuurders kunnen gebruik maken van: belastingvermindering voor dakisolatie, maar ook voor inbraak- en brandbeveiliging van de woning; verschillende premies van Eandis voor energiebesparende maatregelen; gemeentelijke milieupremies, afhankelijk van de gemeente waar de woning gelegen is. Verhuurders die verhuren via een sociaal verhuurkantoor kunnen aanspraak maken op extra financiële voordelen. (Zie punt 6. Verhuren zonder zorgen ) 29
6. Verhuren zonder zorgen Een sociaal verhuurkantoor (SVK) is een erkende en gesubsidieerde organisatie die woningen, appartementen en studio s inhuurt. Niet om ze zelf te bewonen, maar om onder te verhuren aan een woningzoekende die ingeschreven staat op een wachtlijst. 6.1. Beleggen zonder risico, verhuren zonder zorgen. De verhuurder heeft een vast rendement zonder risico en is zeker dat hij zijn kapitaal (de woning) terugkrijgt, omdat het SVK alle huurdersverplichtingen op zich neemt: Het SVK betaalt elke maand de huur (óók als de huurder niet betaalt). Het SVK geeft op het einde van de huur de woning in de oorspronkelijke staat terug (behalve normale slijtage). Er zijn ook nog heel wat andere voordelen voor een eigenaar. Het SVK neemt de beslommeringen van het dagelijks beheer op zich: zoeken van nieuwe huurders; opmaak van huurcontract en plaatsbeschrijving; innen van de huurgelden; toezicht op een huishoudelijk reglement ; afsluiten van een brandverzekering; zorgen voor het verplichte onderhoud van de verwarmingsketel; hulp bij de overname van water, gas en elektriciteit, enz. Het SVK beheert de woningen als een goede huisvader en begeleidt indien nodig de huurder. Meer informatie krijg je bij het sociaal verhuurkantoor in je buurt (zie punt 8 Contacten ). 6.2. Verhuur via een SVK en je wordt beloond Een particuliere eigenaar die verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor, kan bijkomend voor onderstaande subsidies in aanmerking komen: 30
Verbeter- en renovatiepremie Er is een verbeteringspremie voor kleinere werken (elektriciteit, vochtbestrijding, ramen, ) of een Vlaamse renovatiepremie voor werken van minstens 10 000 euro. Belastingvermindering bij renovatie huurwoning Wanneer je minimaal 10 980 euro investeert aan renovaties in de huurwoning aan 6% BTW-tarief, geniet je van een belastingvermindering. Negen jaar lang kan je jaarlijks 5% van je renovatiekost terugkrijgen, met een maximum belastingvoordeel van 1 100 euro per jaar. Dit zijn de bedragen in 2012 die jaarlijks worden geïndexeerd. De belastingvermindering bedraagt in totaal dus 9 x 5 % = 45% van de renovatiekost, inclusief BTW. Bevriezen van het kadastraal inkomen (K.I.) Bij structurele verbouwingen verhoogt het kadastraal inkomen vaak. Voor de personenbelasting wordt het kadastraal inkomen gedurende 9 jaar bevroren en betaal je dus geen hogere belastingen. Voor de onroerende voorheffing geldt deze bevriezing niet. 31
7. Bijlagen 7.1. Technisch verslag Vlaamse Wooncode 32
33
34
35
36
7.2. Technisch verslag verwaarlozing 37
7.3. Uittreksel Woninghuurwet De Woninghuurwet bepaalt de rechten en plichten van huurder en verhuurder. Artikel 2 legt, via een koninklijk besluit, minimumnormen op. Bij discussie hakt de vrederechter de knoop door. Koninklijk besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (B.S., 21 augustus 1997). Gelet op de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, inzonderheid op artikel 2, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997; Gelet op het advies van de Inspecteur van Financiën, gegeven op 18 maart 1997; Gelet op het besluit van de Ministerraad van 21 maart 1997 over de adviesaanvraag binnen een termijn van een maand; Gelet op het advies van de Raad van State, gegeven op 9 juni 1997, met toepassing van artikel 84, eerste lid, 1, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State; (...) Art. 1 Voor de toepassing van dit besluit wordt verstaan onder: - woning: een verhuurd gebouwd onroerend goed of gedeelte van onroerend goed, bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder; - woonvertrek: een gedeelte van een woning bestemd om te worden gebruikt als keuken, woon- of slaapkamer. Art. 2 De volgende lokalen kunnen geen woonvertrek vormen: de voor- of inkomhallen, de gangen, de toiletten, de badkamers, de wasruimten, de bergplaatsen, de niet voor bewoning ingerichte kelders, zolders en bijgebouwen, de garages en de lokalen voor beroepsbezigheden. De oppervlakte en het volume van de woning moeten voldoende ruim zijn om er te koken, te wonen en te slapen. Elke woning moet ten minste één vertrek bevatten bestemd als woon- en slaapkamer. Dit vertrek moet voor eigen gebruik zijn. Wanneer een gebouw verscheidene woningen bevat, mogen één of meer gemeenschappelijke gedeelten van dat gebouw gebruikt worden voor andere activiteiten dan het wonen en slapen. Art. 3 Het onroerend goed en inzonderheid de fundering, de vloeren en het timmerwerk mogen geen uitwendige of inwendige structurele of stabiliteitsgebreken vertonen of andere gebreken zoals scheuren, breuken, uitgesproken slijtageverschijnselen of de aanwezigheid van zwammen of parasieten die de veiligheid of gezondheid in het gedrang kunnen brengen. Art. 4 De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, de dakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk alsook van opstijgend vocht via de muren of vloeren die de gezondheid 38
in het gedrang kunnen brengen. Art. 5 Ten minste de helft van de woonvertrekken bestemd om te worden gebruikt als woon- of slaapkamer moet voorzien zijn van een natuurlijke lichtbron. Deze natuurlijke lichtbron moet ten minste 1/12 bedragen van de vloeroppervlakte van dit vertrek. Voor de kelderwoonvertrekken wordt hiertoe geen rekening gehouden met de helft van de vensteroppervlakte onder het grondniveau. De woonvertrekken en de sanitaire vertrekken zoals de badkamer, de douche en het toilet die niet kunnen worden verlucht via een raam dat kan worden geopend, moeten minstens beschikken over een opening, een verluchtingsrooster of -koker. De vrije oppervlakte van die opening, dat rooster of die koker in geopende toestand moet ten minste 0,1% van de vloeroppervlakte bedragen. Elke warmwaterinstallatie of elk ander verwarmingssysteem dat verbrande gassen produceert, moet voorzien zijn van een goed functionerend afvoersysteem dat uitgeeft op de open lucht. Art. 6 De woning moet ten minste voorzien zijn van: 1 een eigen, permanent toegankelijk tappunt voor drinkbaar water. Indien het gebouw verscheidene woningen bevat waarvan één of meer gemeenschappelijke gedeelten gebruikt worden voor andere activiteiten dan het wonen en slapen, volstaat de aanwezigheid van een gemeenschappelijk tappunt voor drinkbaar water in de gemeenschappelijke delen; 2 een gootsteen met een reukafsnijder, aangesloten op een afvoersysteem dat functioneert; 3 een eigen toilet, in of aansluitend bij het gebouw en bruikbaar gedurende het gehele jaar. Verscheidene woningen gelegen in hetzelfde gebouw mogen het toilet evenwel gemeenschappelijk hebben voor zover voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a) die woningen zijn gelegen op een of twee aaneensluitende woonverdiepingen; b) hun aantal bedraagt niet meer dan vijf; c) het toilet is toegankelijk via de gemeenschappelijke delen; 4 een elektrische installatie goedgekeurd door een erkende keuringsinstelling, wanneer een zodanige goedkeuring vereist is krachtens de geldende regeling, of die geen risico inhoudt bij normaal gebruik. Elk woonvertrek moet elektrisch kunnen worden verlicht of ten minste voorzien zijn van een contactpunt voor stroomafname; 5 voldoende verwarmingsmiddelen die geen risico inhouden bij normaal gebruik of tenminste de mogelijkheid om één of meer verwarmingstoestellen te plaatsen en aan te sluiten; 6 een permanente toegankelijkheid tot de smeltveiligheden van de elektrische installatie van de woning. Indien de woning is uitgerust met een gasinstallatie, moet deze goedgekeurd zijn door een erkende keuringsinstelling, wanneer een zodanige goedkeuring vereist is krachtens de geldende regeling of mag zij bij normaal gebruik geen gevaar opleveren. Art. 7 De eigen woonvertrekken moeten steeds vrij toegankelijk zijn, rechtstreeks via de openbare weg of onrechtstreeks via een toegang die verscheidene woningen gemeenschappelijk hebben of via een vertrek dat door een bewoner wordt gebruikt voor 39
beroepsdoeleinden. Zij moeten kunnen worden afgesloten zodat enkel de bewoners toegang hebben. De trappen naar de woonvertrekken moeten vast zijn en gemakkelijk toegankelijk. Zij mogen geen risico inhouden bij normaal gebruik. De woonvertrekken, de trappen naar de woonvertrekken en de uitgangen moeten zodanig geconstrueerd zijn dat zij een snelle en gemakkelijke ontruiming van personen mogelijk maken. De op een verdieping gelegen vensters en deuren die uitgeven op de buitenzijde van de woning tot op een hoogte van minder dan 50 cm van de vloer, moeten beveiligd zijn door een vaststaande leuning. Art. 8 Onze Minister van Justitie is belast met de uitvoering van dit besluit. 40
7.4. Overzichtslijst onderhoud en herstellingen Onderstaande kader geeft een beknopt overzicht voor huurcontracten afgesloten na 18 mei 2007. Let op: dit is een samenvatting; de praktijk is vaak ingewikkelder. Onderdeel door HUURDER door VERHUURDER Bepleistering Dak Elektriciteit Liften, gemeenschappelijke delen Plafonds Kleine stukjes bijplamuren (tot op 1 meter) Voorkomen dat dakgoten verstoppen Onderhoud zekeringen, schakelaars en stopcontacten Onderhoud Proper houden, eventueel afwassen bij verhuis Grote stukken vernieuwen Herstellen of vervangen Defecten herstellen Defecten herstellen Herstellen bij gebreken Ramen en deuren Onderhoud sloten, scharnieren, rolluiken,... Schilderwerk en vervangen bij slijtage Riolering en aflopen Reinigen van dakgoten en afvoerleidingen, Vervangen en herstellen bij slijtage verstoppingen voorkomen Sanitair (toilet, lavabo, bad of douche) Onderhoud Vervangen en herstellen bij slijtage Schoorsteen Jaarlijks onderhoud Schoorsteenkanaal herstellen Tuin Onderhouden en snoeiengeen bomen of planten uitdoen De vruchten zijn voor huurder Grove schade aan tuinafsluiting of haag herstellen of vervangen Verwarming (C.V. en andere) Waterleidingen Reiniging en onderhoud C.V.-ketel of kachel Onderhoud en vorstvrij houden van leidingen en warmwatergeiser Vervangen of herstellen bij slijtage ketel/kachel of onderdelen ervan Vervangen en herstellen bij slijtage 41
7.5. Toepasselijke wetgeving Heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen: afdeling 2 van hoofdstuk VIII van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 (B.S. 30 december 1995), zoals laatst gewijzigd bij het decreet van 29 april 2011 (B.S. 4 mei 2011). Besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en woningen (B.S. 1 mei 1996), zoals laatst gewijzigd bij het besluit van de Vlaamse regering van 20 mei 201117 juni 2011. Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers (B.S. 7 maart 1997), zoals laatst gewijzigd bij het decreet van 29 april 2011 (B.S. 4 mei 2011). Verder in deze tekst Kamerdecreet genoemd. Besluit van de Vlaamse Regering van 3 oktober 2003 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers (B.S. 10 december 2003), zoals laatst gewijzigd bij het besluit van 28 oktober 2011 (B.S. 5 december 2011). Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode (B.S. 19 augustus 1997) zoals laatst gewijzigd bij het decreet van 29 april 2011 (B.S. 4 mei 2011). Verder in deze tekst (Vlaamse) Wooncode genoemd. Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen (B.S. 30 oktober 1998), zoals laatst gewijzigd bij het besluit van 28 oktober 2011 (B.S. 5 december 2011). 42
8. Contacten De Woonwinkel van Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver De Woonwinkel is een gratis dienstverlening van de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver. (Toekomstige) inwoners en verhuurders kunnen er terecht met allerlei woonvragen, waaronder huurvragen en vragen rond woonpremies. IGEMO Schoutetstraat 2, 2800 Mechelen, 015 28 60 28 (dinsdag tot vrijdag van 9u tot 12u en woensdag van 13u30 tot 16u30) woonwinkel@igemo.be www.igemo.be/nl/particulieren/wonen De Woonwinkel in: Vrij spreekuur wekelijks overdag Sociaal huis BERLAAR dinsdag 9u - 12u Gemeentehuis PUTTE woensdag 9u - 12u Gemeentehuis SINT- KATELIJNE- WAVER woensdag 13u30-16u30 Gemeentehuis BONHEIDEN donderdag 9u -12u Gemeentehuis DUFFEL vrijdag 9u - 12u Vrij spreekuur maandelijks s avonds 1 e maandag 18u - 20u 3 e dinsdag 18u - 20u 1 e dinsdag 18u - 20u 1 e donderdag 18u - 20u 3 e donderdag 18u 19u30 Gemeentehuizen Berlaar Bonheiden Duffel Putte Sint-Katelijne-Waver Markt 1, 2590 Berlaar 03 410 19 00 - info@berlaar.be Waversesteenweg 13, 2820 Bonheiden 015 50 28 00 - info@bonheiden.be Gemeentestraat 21, 2570 Duffel 015 31 12 02 - info@duffel.be Gemeenteplein 1, 2580 Putte 015 76 78 80 - info@putte.be Lemanstraat 63, 2860 Sint-Katelijne-Waver 015 30 50 00 - info@sintkatelijnewaver.be 43
OCMW s Berlaar Bonheiden Duffel Putte Zomerstraat 22, 2590 Berlaar 03 482 49 29 - info@ocmwberlaar.be Baxbos 15-17, 2820 Bonheiden 015 50 04 10 - ocmwbonheiden@ocmwbonheiden.be Kwakkelenberg 1, 2570 Duffel 015 30 97 80 - info@ocmwduffel.be Gemeenteplein 1, 2580 Putte 015 76 78 80 - socialedienst@ocmwputte.be Sint-Katelijne-Waver Wilsonstraat 28a, 2860 Sint-Katelijne-Waver 015 31 31 35 - info@ocmwskw.be De Woonwijzer Lier Voor inwoners van Lier is er de Woonwijzer Lier: Mechelsestraat 10, 2500 Lier, 03 488 40 06, wonen@lier.be Vrije spreekuren: dinsdag van 17u30 tot 19u30, woensdag van 14 tot 16u, donderdag en vrijdag van 9u tot 12u. Andere uren en dagen op afspraak. De Woonwijzer Mechelen Voor inwoners van Mechelen is er de Woonwijzer Mechelen Wollemarkt 34, 2800 Mechelen, 015 33 00 65 woonwijzer.mechelen@telenet.be Vrije spreekuren: dinsdag van 13u - 16u, woensdag van 13u - 16u en donderdag van 9u tot 11u30. Andere dagen en uren op afspraak. Wonen Antwerpen Decentrale Dienst van Wonen-Vlaanderen Vlaamse Inventarisbeheerder Ongeschikte/Onbewoonbare woningen Anna Bijnsgebouw, Lange Kievitstraat 111-113 bus 54, 2018 Antwerpen, 03 224 61 16 44
Sociale verhuurkantoren SVK Bodukam Voor inwoners van Bonheiden, Duffel, Sint-Katelijne-Waver en Mechelen Voor (toekomstige) eigenaars: Imeldalaan 7, 2820 Bonheiden, 015 52 57 92 info@svkbodukam.be www.svkbodukam.be Telefonisch bereikbaar: Maandag tot woensdag: 8u30-17u Donderdag: 8u30-19u Vrijdag: 8u - 12u Spreekuur voor (kandidaat-)huurders: Wollemarkt 34, 2800 Mechelen Dinsdag van 9u tot 12u en donderdag van 15u tot 18u. Andere dagen en uren op afspraak. SVK Onderdak Voor inwoners van Berlaar, Putte en Heist-op-den-Berg Noordstraat 25/3, 2220 Heist-op-den-Berg, 015 22 68 55 svk.onderdak@telenet.be www.svkonderdak.be Openingsuren: Maandag: 8u30-12u Woensdag: 8u30-12u Vrijdag: 8u30-12u Spreekuur voor (kandidaat-)huurders: OCMW Putte: dinsdag van 10u tot 12u OCMW Berlaar: eerste donderdag van de maand van 10u tot 12u Andere dagen en uren op afspraak. Gratis juridisch advies eerstelijnsbijstand De juridische eerstelijnsbijstand wordt in elk gerechtelijk arrondissement georganiseerd door de Commissies voor Juridische Bijstand. Dit eerste gratis oriënterend adviserend gesprek wordt verleend door advocaten op hieronder vermelde plaatsen en tijdstippen. Justitiehuis Mechelen Schoolstraat 9, 2800 Mechelen, 015 43 36 11 Vrije zitdagen: maandag, dinsdag en woensdag om 14u en donderdag vanaf om 17u. Vrijdagvoormiddag: telefonisch informeren of er nog plaats is voor de consultaties in de namiddag om 14u. 45
Vredegerecht van Lier Kruisbogenhofstraat 24, 2500 Lier, 03 490 08 00, vred.lier@just.fgov.be Vrije zitting: elke 2de en 4de donderdag van de maand om 13u30. OCMW Berlaar Zomerstraat 22, 2590 Berlaar, 03 482 49 29, info@ocmwberlaar.be Vrije zitting: eerste maandag van de maand om 18u OCMW Bonheiden Baxbos 15-17, 2820 Bonheiden, 015 50 04 10, ocmwbonheiden@ocmwbonheiden.be Elke donderdag op afspraak OCMW Duffel Kwakkelenberg 1, 2570 Duffel, 015 30 97 80, info@ocmwduffel.be Vrije zitting: eerste donderdag van de maand om 17u en derde donderdag van de maand om 14u. OCMW Putte Gemeenteplein 1, 2580 Putte, 015 76 78 80, info@putte.be Elke woensdag op afspraak OCMW Sint-Katelijne-Waver Wilsonstraat 28a, 2860 Sint-Katelijne-Waver, 015 31 31 35, info@ocmwskw.be Elke dinsdag op afspraak Pro deo advocaat tweedelijnsbijstand Misschien heb je recht op een pro deo advocaat? Dit is de juridische tweedelijnsbijstand georganiseerd door de Bureaus voor Juridische Bijstand (BJB s). Je kan ook zelf een advocaat kiezen en vragen om als pro deo op te treden (voor zover je hiervoor in aanmerking komt). Deze juridische tweedelijnsbijstand omvat een omstandig juridisch advies, bijstand en vertegenwoordiging van personen al dan niet in het kader van een procedure. Deze bijstand is volledig of gedeeltelijk kosteloos afhankelijk van het (gezins-) inkomen. www.advocaat.be > juridische bijstand? > pro deo advocaat 46
Orde van Advocaten Gerechtshof, Keizerstraat 20, 2800 Mechelen 015 20 90 63, balie.mechelen@telenet.be Informatie: maandag tot donderdag van 8u30 tot 12u30 en van 13u30 tot 16u30. Bureau voor juridische bijstand (BJB) Keizerstraat 20, 2800 Mechelen, 015 26 11 42, bjb.mechelen@telenet.be Aanvraag bijstand: dinsdag om 15u30 en woensdag om 10u De Wetswinkel In de Wetswinkel krijg je juridische informatie en praktisch advies van ervaren beroepsjuristen. Een consultatie kost 15 euro. Reuzenstraat 2 (Huis van de Mechelaar), 2800 Mechelen Consultatie: elke zaterdag van 10u tot 12 u Zandpoortvest 70 (Jeugdherberg 'De Zandpoort'), 2800 Mechelen Consultatie: elke maandag van 19u tot 20u30. Advocaten Je probleem is mogelijk te complex voor een oriënterend advies of misschien kom je niet in aanmerking voor een pro deo advocaat. Dan zoek je best een advocaat. Via de Gouden Gids of via www.advocaat.be > ik zoek een advocaat kan je een advocaat selecteren op naam, gemeente, balie en/of voorkeurmaterie. Ga na of de tussenkomst van je advocaat voorzien is in je rechtsbijstandspolis. Vredegerecht Op het vredegerecht kan je terecht voor het neerleggen van een verzoekschrift voor een verzoeningspoging of voor een verzoekschrift ten gronde bij een huurgeschil. Voor inwoners van Berlaar en Putte: Vredegerecht Heist-op-den-Berg Kerkhofstraat 2, 2220 Heist-op-den-Berg, 015 24 60 07 vred.heistopdenberg@just.fgov.be Alle werkdagen van 8u30 tot 12u30 en van 13u30 tot 16u. Voor inwoners van Duffel: Vredegerecht van Lier 47
Kruisbogenhofstraat 24, 2500 Lier, 03 490 08 00 vred.lier@just.fgov.be Alle werkdagen van 8u30 tot 12u30 en van 13u30 tot 16u. Voor inwoners van Bonheiden en Sint-Katelijne-Waver: Vredegerecht van Mechelen Voochtstraat 7, 2800 Mechelen, 015 28 83 90 Alle werkdagen van 8u30 tot 12u30 en van 13u30 tot 16u. 48
9. Enkele interessante websites Algemeen www.igemo.be www.berlaar.be www.bonheiden.be www.duffel.be www.putte.be www.sintkatelijnewaver.be www.ocmwsintkatelijnewaver.be Sociaal huren en verhuren www.vmsw.be www.woonpuntmechelen.be www.zonnigekempen.be www.sociaalverhuurkantoor.be www.svkbodukam.be www.svkonderdak.be www.huurdersbond.be www.eigenaarsbond.be www.snp-aes.be www.eigenaarsbelang.be Premies, bouwen en verbouwen en energie www.wonenvlaanderen.be www.vlaanderen.be/nl/bouwenwonen-en-energie www.belgium.be/nl/huisvesting www.energiesparen.be www.premiezoeker.be www.premiewijzer.be www.kampc.be www.vibe.be www.livios.be www.habitos.be Recht www.juridat.be www.notaris.be www.advocaat.be www.just.fgov.be www.kadaster.be www.dewetswinkel.be 49
IGEMO Wonen Langs Dijle en Nete Redactie: Team Wonen Verantwoordelijke uitgever: Peter De Bruyne Schoutetstraat 2, 2800 Mechelen Datum: November 2012 De Woonwinkel is een initiatief van de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver via de Intergemeentelijke vereniging Wonen lang Dijle en Nete uitgevoerd door IGEMO met steun van het Vlaams Gewest en de Provincie Antwerpen. 50