Woningkwaliteit huurwoningen

Transcriptie

1 Woningkwaliteit huurwoningen

2 Inhoud Plichten huurder en verhuurder 04 Kwaliteitseisen 04 Vaak voorkomende gebreken 06 Risico op CO-vergiftiging 06 Onderhoud verwarmingstoestellen 07 Elektrische installatie 08 Dakisolatie 09 Dubbel glas 09 Veiligheid 09 Vocht en verluchting 10 Wat als de woningkwaliteit niet voldoet? 11 Procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid 12 Conformiteitsattest 13 Contacten 14 02

3 Woningkwaliteit huurwoningen Een goede en gezonde woning is van belang voor ieder gezin. Toch zien we, o.a. op de huurmarkt, vaak woningen die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Enkele jaren geleden werd, onder meer om de kwaliteit van woningen te bewaken en te verbeteren, de Woondienst Zonnebeke - Langemark-Poelkapelle opgericht. De woondienst helpt huurders en eigenaars op weg rond energiebesparing, woningkwaliteit, premies, en nog veel meer. Deze brochure dient om huurders en eigenaars een goed beeld te geven van de kwaliteitseisen waaraan een huurwoning moet voldoen en wat de gevolgen kunnen zijn indien een huurwoning hieraan niet voldoet. 03

4 Plichten huurder en verhuurder DE HUURDER moet het pand bewonen als een goede huisvader. Dit betekent dat hij de woning moet onderhouden, verwarmen en verluchten alsof het zijn eigendom is. voert kleine herstellingen uit en herstelt schade ten gevolge van een eigen fout. Bijvoorbeeld: ontstoppen van afvoer van een wastafel, onderhoud centrale verwarmingsketel, roet vegen schoorsteen, reiniging gemakkelijk toegankelijke en bereikbare dakgoten, vorstschade vermijden, verstoppingen vermijden, onderhoud tuin (snoeien bomen en struiken, gras maaien) DE VERHUURDER moet de woning in goede staat van onderhoud aan- bieden en de woning moet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid voldoen. staat in voor grote herstellingswerken, grote onderhoudswerken en herstellingen ten gevolge van ouderdom of slijtage. Bijvoorbeeld: vervangen van een verwarmingsketel, buitenonderhoud van ramen, versleten kranen vervangen moet de nodige herstellingen uitvoeren voor zover die niet vallen onder de normale onderhoudswerken, die ten laste zijn van de huurder. moet het rustig genot garanderen. Kwaliteitseisen Een woning die verhuurd wordt, moet bij aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De Vlaamse Wooncode beschrijft de minimale normen waaraan woningen moeten voldoen. Bij een woningonderzoek worden strafpunten toegekend aan de hand van een technisch verslag. Het aantal strafpunten (1, 3, 9 of 15) is afhankelijk van het soort probleem en de ernst hiervan. Om in regel te zijn met de Vlaamse Wooncode moet de woning onder 15 strafpunten blijven. Scoort de woning 15 strafpunten of meer, dan kan een woning ongeschikt verklaard worden. Indien er acute gevaren inzake veiligheid of gezondheid zijn, kan de woning ook onbewoonbaar verklaard worden. O.a. volgende zaken worden gecontroleerd: Stabiliteit van daken, muren en draagvloeren Veiligheid van de elektrische installatie, verwarming en andere technische installaties. Is er een risico op CO-vergiftiging? Vochtschade Tekortkomingen aan ramen, deuren, muren, vloeren en plafonds Aanwezigheid van een goed functionerende bad-, keuken- en toiletfunctie Verlichting en verluchting van de woning Controle bezettingsnorm: aan de hand van de grootte en het aantal woonlokalen wordt bepaald hoeveel personen maximaal mogen wonen in de woning. Elk woonlokaal moet minstens 2,20 m hoog zijn en 4 m 2 groot, alle woonlokalen samen minstens 18 m Via kan het technisch verslag geraadpleegd worden dat gebruikt wordt om de woningkwaliteit te controleren.

5 BIJ EEN WONINGONDERZOEK WORDEN STRAFPUNTEN TOEGEKEND AAN DE HAND VAN HET TECHNISCH VERSLAG. * * Voorbeeldpagina (4/5) uit het technisch verslag van het onderzoek van de kwaliteit van de woning. 05

6 Vaak voorkomende gebreken Dit handig overzicht toont vaak voorkomende ernstige gebreken in huurwoningen, zodat de gebreken herkend en aangepakt kunnen worden. Opgelet, dit overzicht is een samenvatting en bevat zeker niet alle kwaliteitseisen die gecontroleerd worden tijdens een woningonderzoek. RISICO OP CO-VERGIFTIGING In een woning vormen verwarmingstoestellen en installaties voor de productie van warm water mogelijke bronnen van CO. Wanneer er onvoldoende zuurstoftoevoer is, wordt de verbranding onvolledig en wordt er CO geproduceerd. CO is een geur- en kleurloos gas dat via de ademhaling doordringt in het bloed en het transport van zuurstof verstoort. De organen, o.a. de hersenen en het hart, krijgen onvoldoende zuurstof, waardoor de afloop dodelijk kan zijn. Er worden strenge eisen gesteld om CO-vergiftiging te voorkomen: Bij het gebruik van kachel(s) moet er een niet-afsluitbaar rooster van minstens 150 cm 2 aanwezig zijn voor de toevoer van verse lucht. Dit rooster moet lager zitten dan de afvoer van de rookgassen. Tip voor eigenaars: voorzie steeds een rooster indien er een aansluiting voor een kachel aanwezig is, ook als je de kachel niet zelf plaatst. Bij het gebruik van een gasgeiser type B (zie foto) in de badkamer moet een niet-afsluitbaar rooster van minstens 150 cm 2 aanwezig zijn voor de toevoer van verse lucht. Dit rooster moet lager zitten dan de afvoer van de rookgassen. Een gasgeiser die goed functioneert, brandt met een blauwe vlam. Een oranje vlam wijst op onvolledige verbranding en dus productie van CO. Het apparaat moet dan dringend nagezien worden door een vakman. De aansluiting van het toestel op het rookafvoerkanaal moet goed afgedicht zijn en het traject van dit kanaal moet zo verticaal mogelijk zijn. Bochten en horizontale stukken in het afvoerkanaal verstoren de trek en bevorderen de vorming van condensatie. Gebruik liever geen verplaatsbare toestellen (zoals petroleumvuurtje). Als je ze toch gebruikt, gebruik dit dan maximum 10 minuten per half uur. Opgepast met CO-detectoren: ze kunnen een vals gevoel van veiligheid geven! CHECKLIST Rooster aanwezig Geen rooster Rooster aanwezig Geen rooster Oranje vlam In orde Niet in orde Toestellen type C halen de zuurstof voor de verbranding uit de buitenlucht. Bij deze toestellen is er dus geen risico op CO-vergiftiging. 06

7 ZORG VOOR EEN GOED ONDERHOUD VAN DE VERWARMINGSTOESTELLEN Centrale verwarming De verhuurder moet ervoor zorgen dat een nieuw of gewijzigd centraal stooktoestel gekeurd wordt. De huurder is verplicht het onderhoud te laten uitvoeren van het stooktoestel en de schouw. Stooktoestel op gas: onderhoud verplicht om de 2 jaar Stooktoestel op stookolie of vaste brandstof: onderhoud verplicht om het jaar Als na het onderhoud blijkt dat het centraal stooktoestel niet goed werkt of niet veilig is, dan zijn verhuurder en huurder verplicht om de tekortkomingen die tot hun verantwoordelijkheden behoren weg te laten werken. Als er gebreken aan de schoorsteen zijn of als er herstellingen nodig zijn, dan is de verhuurder daarvoor verantwoordelijk. Is de cv-installatie 5 jaar of ouder? Dan is de verhuurder verplicht om eens in de 5 jaar de stookketel te laten controleren. Ketels met een vermogen van meer dan 100 kwh op vloeibare brandstof moeten tweejaarlijks en op gas vierjaarlijks beoordeeld worden. Aparte stooktoestellen Voor aparte toestellen zoals gaskachels, boilers voor warm water, gashaarden,, is het onderhoud door de huurder wettelijk niet verplicht. Ook het onderhoud van de schouw van een apart stooktoestel is wettelijk niet verplicht. Maar volgens de huurwet is de huurder verantwoordelijk voor alles wat met onderhoud te maken heeft, dus ook voor het laten reinigen van de schoorsteen. Een regelmatige reiniging is aangeraden (o.a. ter voorkoming van schouwbrand). Het is mogelijk om in de huurovereenkomst verplichtingen hierover op te nemen. Ook in de brandverzekeringspolis kunnen verplichtingen staan over het onderhoud van de toestellen en de schouw. Als er gebreken aan het toestel of de schoorsteen zijn of als er herstellingen nodig zijn, dan is de eigenaar verantwoordelijk. 07

8 ELEKTRISCHE INSTALLATIE Een verzegelde algemene differentieelschakelaar van maximum 300 ma moet aanwezig zijn aan het begin van de elektrische installatie. CHECKLIST In orde Niet in orde Voor alle installaties vanaf 1 oktober 1981 en installaties van voor deze datum die belangrijke wijzigingen ondergaan hebben, vb. toevoegen stroombaan, is een bijkomende differentieelschakelaar van maximum 30 ma vereist voor badkamers en doucheruimtes, wasmachines, droogkasten en afwasmachines. Er mogen geen schakelaars of stopcontacten loszitten, tevens mogen elektriciteitsdraden niet aanraakbaar zijn. Draden die niet gebruikt zijn, moeten verwijderd worden. Klasse I-toestellen (vb. wasmachine, droogkast) mogen niet te dicht bij het bad of de douche staan: afstand min. 1 meter. Indien er een verliesstroomschakelaar van max. 30mA aanwezig is, volstaat 60 cm. Het verdeelbord moet toegankelijk zijn en voorzien zijn van een deur. In de keuken moeten minimum 2 geaarde stopcontacten aanwezig zijn naast deze in gebruik voor de vaste toestellen. Stopcontacten met een aardingspin moeten aangesloten zijn op de aarding. TIP: Breng als verhuurder zelf de installatie in orde voor hedendaags comfort. Dan vermijd je dat de huurder goedkope en vaak slechte aanpassingen doet. 08

9 DAKISOLATIE Sinds 1 januari 2015 is de dakisolatienorm van kracht, wat betekent dat het dak van iedere woning geïsoleerd moet zijn. Vanaf 2020 weegt de afwezigheid van dakisolatie zwaarder door in de beoordeling van de woningkwaliteit. Voor grote daken (>16m 2 ) worden 15 strafpunten toegekend, wat betekent dat de woning ongeschikt verklaard kan worden. Voor kleinere daken (<16m 2 ) worden max. 9 strafpunten toegekend. DUBBEL GLAS Bij een woningonderzoek worden vanaf 1 januari 2020 bij afwezigheid van dubbel glas strafpunten toegekend: 3 strafpunten voor 1 raam met enkele beglazing 9 strafpunten voor meer dan 1 raam met enkele beglazing. Vanaf 1 januari 2023 wordt het aantal strafpunten opgetrokken naar 9 en respectievelijk 15 strafpunten. Vanaf 15 strafpunten kan de overheid de woning ongeschikt verklaren. VEILIGHEID Bij raamopeningen lager dan 80 cm vanaf de 1e verdieping is er een stevige borstwering vereist. CHECKLIST Dak is volledig geïsoleerd Dak is deels geïsoleerd Dak is niet geïsoleerd Overal dubbel glas Gedeeltelijk dubbel glas Overal enkel glas In orde Niet in orde Alle trappen moeten aan onderstaande eisen voldoen: Er moet een veilige leuning aanwezig zijn over de volledige lengte van de trap. Er moet een borstwering geïnstalleerd zijn aan de overloop. De gaten tussen de spijlen mogen niet te groot zijn. Alle aan- en/of optreden moeten gelijk en veilig beloopbaar zijn. De trap moet min. 60 cm breed zijn. De trap mag niet te steil zijn (richtnorm: 45 ). In orde Niet in orde Rookmelders zijn verplicht te installeren door de eigenaar voor huurcontracten afgesloten na 31 december Voor andere huurwoningen is een gefaseerde invoering voorzien. Indien gebouwd voor 1945 geldt de verplichting sinds 1 januari Voor de woningen gebouwd vanaf 1945 gaat de verplichting in op 1 januari Op elke verdieping moet minstens één rookmelder aanwezig zijn. Een kelder of zolderruimte waarin zich een technische installatie bevindt, moet ook minstens één rookmelder hebben. De verhuurder moet zorgen voor de aankoop en plaatsing van rookmelders. Een type met een niet-vervangbare batterij met een levensduur van 10 jaar is aan te raden. Indien gekozen wordt voor een type met vervangbare batterij, moet de huurder tijdig de batterijen vervangen. 09 In orde Niet in orde

10 VOCHT EN VERLUCHTING De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, de dakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk alsook van opstijgend vocht via de muren of vloeren. Door een te veel aan vocht in de lucht, vaak in combinatie met een gebrekkige isolatie, bouwknopen, onvoldoende verwarming en verluchting, kunnen condensatieproblemen ontstaan. Door lekkages aan leidingen of afvoerbuizen kunnen ook vochtproblemen ontstaan. CHECKLIST Vochtvrij Vochtproblemen De woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamers moeten kunnen verluchten door middel van een opengaand raam of ventilatierooster, rechtstreeks naar buiten. Oké Niet in orde 10

11 Wat als de woningkwaliteit niet voldoet? Ga na of de nodige werken onder de verantwoordelijkheid van de huurder of de eigenaar vallen. De meeste (hierboven) opgesomde gebreken vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Heb je hierover vragen? De woondienst of de Huurdersbond kunnen je helpen. Ben je eigenaar van de woning? De Vlaamse Wooncode is op ieder ogenblik van toepassing op de verhuurde woning en niet enkel bij aanvang van het huurcontract. Doe de nodige herstellingen om de woning in orde te plaatsen. Heb je vragen over de woningkwaliteitseisen? Je kunt advies inwinnen bij de woondienst. De technisch adviseur kan ter plaatse tonen welke gebreken er zijn en adviseren welke werken noodzakelijk zijn. Wat kan je als verhuurder doen als de huurder zijn woning niet onderhoudt? Voorkomen is beter dan genezen: oefen het bezoekrecht van jouw woning uit. Wijs de huurder op zijn onderhoudsverplichting, in eerste instantie mondeling, eventueel gevolgd door een aangetekende brief. Bij aanhoudende verwaarlozing van de woning blijf je de huurder aangetekend in gebreke stellen. Zo bouw je een dossier op om indien nodig aan het vredegerecht voor te leggen om de toegang tot de woning te vragen om de nodige herstellingen uit te voeren, achterstallige huurgelden en/of een deel van de herstellingen vragen te betalen, een bezettingsvergoeding van de huurder of een ontbinding van het huurcontract te eisen. Via de woondienst van de gemeente of het OCMW kan je nagaan of er diensten zijn die jou kunnen helpen, alvorens de gerechtelijke weg op te gaan. Ben je huurder van de woning? Licht jouw eigenaar in over de gebreken en vraag om de gebreken te herstellen. Als de verhuurder niet reageert op een mondelinge melding, is het aangeraden een aangetekende brief met vermelding van de gebreken te versturen. Meld je de gebreken niet, dan kan je zelf aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgschade. Je kan een klacht indienen bij jouw gemeente en kosteloos een procedure opstarten om de woning ongeschikt / onbewoonbaar te verklaren. De eigenaar is dan verplicht de noodzakelijke werken uit te voeren. Wat met het huurcontract? Wanneer een woning niet voldoet aan de minimale kwaliteitsvereisten kan de huurder aan de vrederechter de ontbinding van de huurovereenkomst, een (tijdelijke) huurprijsvermindering, een schadevergoeding, (gedeeltelijke) terugbetaling van betaalde huurgelden of het herstel vragen. Los van de kwaliteitsproblemen kan een huurder een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats steeds opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden. De huurder kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg. Het is uiteraard ook steeds mogelijk om in onderling akkoord tussen huurder en verhuurder de overeenkomst te beëindigen (best schriftelijk).

12 Procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid Indien de woning niet voldoet aan de minimale kwaliteitseisen, kan de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden. De administratieve procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring is de gangbare procedure bij woningkwaliteitsproblemen. De procedure verloopt als volgt: 1 Alle betrokkenen bij een woning kunnen een onderzoek aanvragen bij de gemeente: huurder, verhuurder, OCMW, politie, gemeente 2 De technisch adviseur van de gemeente gaat langs voor een vooronderzoek waarbij gecontroleerd wordt of de klacht gegrond is. 3 Indien de klacht gegrond is, wordt een conformiteitsonderzoek uitgevoerd door Wonen Vlaanderen, die op basis van het technisch verslag de burgemeester adviseert om de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren. Vanaf 15 punten geeft Wonen Vlaanderen het advies om de woning ongeschikt te verklaren. Indien er een veiligheids- of gezondheidsrisico is, geeft Wonen Vlaanderen het advies om de woning onbewoonbaar te verklaren. 4 Het advies wordt door de gemeente verstuurd aan de huurder en de eigenaar. Zij kunnen hun opmerkingen bezorgen, schriftelijk of mondeling tijdens een hoorzitting. 5 a. Als de eigenaar op heel korte termijn de gebreken herstelt, wordt geen besluit genomen. b. Indien de gebreken niet hersteld zijn, neemt de burgemeester binnen de 3 maanden na ontvangst van de klacht een besluit tot ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid. De eigenaar heeft 1 jaar tijd om de gebreken te herstellen. Is dit niet het geval, dan moet de eigenaar jaarlijks een heffing betalen, tenzij een vrijstelling wordt toegekend (o.a. voor overmacht, ramp). Ook een opschorting is mogelijk, o.a. voor renovatiewerken. De woning mag niet verhuurd worden vooraleer de gebreken zijn weggewerkt. Indien de gebreken hersteld zijn, wordt opnieuw een onderzoek uitgevoerd door de gemeente. Indien blijkt dat de woning in orde is, wordt een conformiteitsattest afgeleverd en mag de woning opnieuw verhuurd worden. 12

13 Conformiteitsattest Het conformiteitsattest is een officieel document waaruit blijkt dat een woning voldoet aan de opgelegde gewestelijke woonnormen. Het attest is 5 jaar geldig en blijft ook geldig wanneer het pand verkocht wordt. Het attest kan vervallen wanneer de woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard na een nieuw woningonderzoek. Als eigenaar kun je bij de gemeente gratis een conformiteitsattest aanvragen voor jouw huurwoning. Het is aangeraden om dit te doen voor de start van een nieuw huurcontract. Op die manier heb je een officieel document waaruit blijkt dat de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen bij de start van de verhuring. Verplicht voor huurwoningen in Langemark-Poelkapelle Vanaf 1 januari 2018 moet de verhuurder een geldig conformiteitsattest kunnen voorleggen voor iedere woning die verhuurd wordt of ter beschikking gesteld word in Langemark-Poelkapelle. Deze verplichting wordt gefaseerd ingevoerd voor alle nieuwe verhuringen vanaf 2018 en gefaseerd op basis van de leeftijd van de woning: - vanaf 1 januari 2018 geldt de verplichting voor alle woningen met bouwjaar voor vanaf 1 januari 2020 geldt de verplichting voor alle woningen met bouwjaar voor vanaf 1 januari 2022 geldt de verplichting voor alle woningen met bouwjaar voor vanaf 1 januari 2024 geldt de verplichting voor alle woningen. Bij het afsluiten van een huurcontract, dient de woning te beschikken over een geldig conformiteitsattest. Het attest dient tijdig aangevraagd te worden door de eigenaar. Houd rekening met een beslissingstermijn van maximum 60 dagen. 13

14 Contacten 1 2 De woondienst is het eerste aanspreekpunt voor alle vragen van huurders en eigenaars. De technisch adviseur geeft advies rond woningkwaliteit (zowel aan huurders als eigenaars) en volgt de volledige woningkwaliteitsprocedure op, van vooronderzoek tot conformiteitcontrole. Serge Vandeputte [email protected] De loketmedewerkers helpen je op weg bij vragen over jouw huurcontract. Ook helpen ze je bij jouw inschrijving voor sociale huisvesting in de gemeente. Voer je werken uit aan de woning? Dan ondersteunen zij je bij jouw premieaanvragen. GEMEENTEHUIS ZONNEBEKE Langemarkstraat 8, Zonnebeke Lieven Vandewiele [email protected] Open maandag t.e.m. vrijdag van 9-12u. In de namiddag op afspraak. Bij de Huurdersbond kunnen huurders terecht voor juridisch advies. Adviespunt Ieper: Dienstencentrum t Hofland, Dikkebusseweg 15A Ieper Vrije spreekuren op donderdag van 14u30-17u30 Telefonisch advies via secretariaat Brugge: (enkel dringende vragen) Het lidgeld bedraagt 12 euro per jaar, te betalen tijdens de spreekuren of door storting op rekeningsnummer BE Verenigde Eigenaars verleent eigenaar-verhuurders info en juridisch advies over de huurwetgeving. Na lidmaatschap kan u via de telefoon advies krijgen. Contact: [email protected] - GEMEENTEHUIS LANGEMARK-POELKAPELLE Kasteelstraat 1, Langemark Heleen Haghedooren [email protected] Open maandag t.e.m. vrijdag van 9-12u + woe 14-16u + do 14-18u. Annelies Hommez is coördinator van de woondienst: [email protected] 14

15 4 Een sociaal verhuurkantoor (SVK) is een erkende en gesubsidieerde organisatie die woningen, appartementen en studio s inhuurt. Niet om ze zelf te bewonen, maar om onder te verhuren aan een woningzoekende die ingeschreven staat op een wachtlijst. Als eigenaar kun je jouw woning zonder zorgen verhuren aan het SVK. Als eigenaar heb je een vast rendement zonder risico en bent je zeker dat je jouw kapitaal (de woning) terugkrijgt, omdat het SVK alle huurdersverplichtingen op zich neemt: Het SVK betaalt elke maand de huur, óók als de woning niet bewoond wordt of als een huurder niet betaalt. Het SVK geeft op het einde van de huur de woning in de oorspronkelijke staat terug. Het SVK neemt de beslommeringen van het dagelijks beheer op zich: zoeken van nieuwe huurders; opmaak van huurcontract en plaatsbeschrijving; afsluiten brandverzekering; innen van de huurgelden; hulp bij de overname van water, gas en elektriciteit Het SVK beheert de woning als een goede huisvader en begeleidt indien nodig de huurder. Een particuliere eigenaar die verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor, kan voor volgende subsidies in aanmerking komen: Vlaamse verbeterings- en renovatiepremie: Vlaanderen geeft een verbeteringspremie voor beperkte investeringen (elektriciteit, vochtbestrijding, ramen ) of een renovatiepremie van maximum euro voor grotere investeringen. Belastingvermindering bij renovatie: wanneer je minimaal euro (incl. btw) investeert aan renovaties in een huurwoning, kan je als eigenaar genieten van een belastingvermindering. Negen jaar lang kan je jaarlijks 5% van jouw renovatiekost terugkrijgen, met een maximum belastingvoordeel van euro per jaar. Dit zijn de bedragen in 2017 die jaarlijks geïndexeerd worden. De belastingvermindering bedraagt in totaal dus 9 x 5% = 45% van de renovatiekost, inclusief btw. Verhoogde premies voor dakisolatie, hoogrendementsglas en isolatie van spouwmuren (Eandis). Contact: SVK Woonsleutel vzw, Meenseweg 71, 8900 Ieper [email protected] 15

16 Vlaanderen is wonen