CROESESTRAAT 86 3522AH UTRECHT Aangevraagd op 02-02-2015 om 03:51
Pagina 2 Resultaat WOZwaardeRapport U heeft van de onderstaande woning een waardebepaling opgevraagd. Adres CROESESTRAAT 86 Postcode 3522AH Plaats UTRECHT Woninggegevens (Bronnen: Kadaster, Dataland, BAG) Bouwjaar 1904 Inhoud 140 m 3 Energielabel Z Gebruiksoppervlak 48 Woningtype Benedenwoning WOZ-Waarde klasse per 01-01-2013 De WOZ-Waarde klasse is 150.000,- tot 200.000,-. WOZ-waarde op peildatum 01-01-2014 De modelwaarde voor dit object bedraagt: 169.849,-. De betrouwbaarheid van deze waarde is: ( betrouwbaarheidsindicatie: 99 % ) Opbouw modelwaarde De modelwaarde is uit de onderstaande deelmodellen opgebouwd. Vorige verkoop model De meest recente verkoopprijs d.d. 14-07-2009 van dit object bedraagt: 184.000,-. De geïndexeerde waarde van deze woning o.b.v. de index binnen het postcodegebied bedraagt: 157.671,-. Kenmerken model De waarde bepaald o.b.v. de specifieke kenmerken van deze woning bedraagt: 152.436,-. Deze waarde is gebaseerd op 499 koopsommen. * zie bijlage 1, voor uitleg van bovenstaande waarden
Pagina 3 Straat model Het straatmodel geeft een gemiddelde van recente koopsommen van hetzelfde woningtype (tussen-, hoekwoning, etc) in de straat. De waarde op basis van het Straatmodel bedraagt: 143.421,-. Postcode model Het postcodemodel geeft een gemiddelde van recente koopsommen in de postcode. De waarde op basis van het Postcodemodel bedraagt: 184.094,-. (Copyright NBWO. Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend) Gemiddelde WOZ-waarde ontwikkeling Referentiepanden Adres CROESESTRAAT 22 Plaats UTRECHT Woningtype Benedenwoning Perceelopppervlak 0 m 2 Gebruiksoppervlak 70 m 2 Laatste transactiedatum 07-10-2013 Koopsom 215.000 Geïndexeerde koopsom 215.431 Adres CROESESTRAAT 84 Plaats UTRECHT Woningtype Benedenwoning Perceelopppervlak 0 m 2 Gebruiksoppervlak 55 m 2 Laatste transactiedatum 03-04-2012 Koopsom 205.000 Geïndexeerde koopsom 192.905 Adres CROESESTRAAT 78 Plaats UTRECHT Woningtype Benedenwoning Perceelopppervlak 0 m 2 Gebruiksoppervlak 56 m 2 Laatste transactiedatum 19-03-2012 Koopsom 200.000 Geïndexeerde koopsom 183.426
Cyclomedia foto's Pagina 4
Pagina 5 Bijlage I De Modelwaarde van de woning wordt bepaald op basis van een niet representatieve koopsom (wanneer de koopsom diverse woningkenmerken. De brongegevens die NBWO lager / hoger is dan de algemene woning waarde op hierbij gebruikt worden o.a. geleverd door het Kadaster en moment van verkoop), bijvoorbeeld bij familieverkoop of DataLand. De gegevens hoeven hierbij dus niet door de onderlinge verkoop van een woning gebruiker te worden verstrekt. Bij gebruik van het NBWO model via internet, verschijnt de waarde van de woning Waarde op basis van specifieke kenmerken van de woning binnen enkele seconden op het scherm. Dit model bepaalt de waarde van de woning op basis van specifieke kenmerken van de woning in combinatie met De waarde van de woning wordt bepaald op basis van vier verkooptransacties in de directe omgeving. Bij het selecteren submodellen. Samen bepalen ze de uiteindelijke waarde van van deze verkooptransacties wordt rekening gehouden met de woning. verschillen in woningtype, perceelgrootte, inhoud, oppervlak, bouwjaar etc. van de woning. 1. Waarde op basis van vorige verkoop van de woning 2. Waarde op basis van specifieke kenmerken van de woning Waarde op basis van verkopen in het postcodegebied 3. Waarde op basis van verkopen in het postcodegebied De waarde bepaald door het postcodemodel is een 4. Waarde op basis van verkopen in de straat gemiddelde van alle verkooptransacties die recent in het betreffende postcodegebied hebben plaatsgevonden. Hierbij Meest uitgebreid en nauwkeurig worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk Het NBWO model is een uitgebreide en nauwkeuriger versie uitgesloten, zoals de verkoop van een winkelwoning. van de WWM. Dit komt omdat bij de berekening van de waarde rekening wordt gehouden met de specifieke Waarde op basis van verkopen in de straat eigenschappen van de woning. De woningen die gebruikt De waarde bepaald door het straatmodel is een gemiddelde worden om het model te bouwen, liggen bijvoorbeeld niet al van alle verkopen van hetzelfde woningtype (hoekwoning, te ver van de te taxeren woning af. De kenmerken van die tussenwoning etc.) die recent in de betreffende straat hebben woningen lijken op de woning die getaxeerd moet worden. plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten, zoals de verkoop Waarde op basis van vorige verkoop van de woning van een woning met een praktijkruimte. Het vorige verkoop model gaat uit van de meest recente verkooptransactie die bij het Kadaster bekend is. De koopsom Vier modellen, één nauwkeurige waarde die hoort bij deze verkooptransactie wordt geïndexeerd naar Aan de hand van de uitkomsten van deze vier modellen wordt de huidige datum. ten slotte één gewogen waarde gegenereerd die rekening houdt met de behaalde nauwkeurigheid van de vier modellen. Er wordt géén rekening gehouden met: een waardevermeerdering van de woning als gevolg van Betrouwbaarheidindicatie bijvoorbeeld een verbouwing De betrouwbaarheidsindicatie geeft de kans weer dat een een waardevermindering van de woning als gevolg van eventuele transactieprijs niet meer dan 30% van de bijvoorbeeld slecht onderhoud modelwaarde zal afwijken.
Pagina 6 Bijlage I Disclaimer Met de afname tot en het gebruik van het Modelwaarderapport stemt u als afnemer in met de volgende voorwaarden: NBWO zal zich inspannen om de in dit rapport verstrekte informatie steeds zo juist en volledig mogelijk te presenteren. NBWO kan echter niet garanderen dat de aard en inhoud van de informatie juist is. NBWO is niet aansprakelijk voor eventuele schade die de afnemer van het Modelwaarderapport en/of derden lijden als gevolg van het gebruik van dit Modelwaarderapport en de in dit Modelwaarderapport verstrekte informatie. De afnemer is zelf verantwoordelijk voor de juiste beoordeling van resultaten. Privacy statement NBWO respecteert de privacy van de afnemers van het Modelwaarderapport. Hoewel de grootste nauwkeurigheid wordt betracht kan NBWO niet aansprakelijk worden gesteld als informatie door derden wederrechtelijk wordt verkregen.
Pagina 7 Bijlage II Handleiding Bezwaarschift WOZ De OZB of onroerendzaakbelasting is een belasting die door de gemeente wordt geheven aan eigenaren en gebruikers van onroerende zaken. De OZB wordt gebaseerd op de WOZ waarde. Dit staat voor Wet Waardering Onroerende Zaken. Daarbij wordt uitgegaan van de waarde die een woning zou hebben bij verkoop op de peildatum. Voor de aanslag van 2015 is de peildatum 1 januari 2014. De WOZ-waarde van een pand of huis heeft echter meer functies en vormt de basis van fiscale heffingen. Zo is wat een huis of pand had kunnen opbrengen bij verkoop van invloed op de heffingen van het waterschap en is het bepalend voor het eigenwoning-forfait. Dit eigenwoning-forfait moet worden opgegeven voor de aanslag inkomstenbelasting. In alle gevallen geldt in ieder geval dat hoe duurder de woning is, hoe hoger de heffing ook zal zijn. U doet er dus goed aan om bezwaar in te dienen tegen de vastgestelde WOZ waarde van de gemeente. Dit voorkomt u dat u voor komende jaren voor te hoge bedragen wordt aangeslagen. Hieronder een voorbeeld. Proefberekening Rekenvoorbeeld: Twee onder één kap woning Waardeverlaging 65.000,-, verlaging jaarlijkse kosten 293,- OZB Aanslag bedrag OZB voor bezwaar -519 ( 315.000*0,1650%)* Aanslag bedrag OZB na bezwaar 412,- ( 250.000*0,1650%)* Uw voordeel 107,- Inkomsten belastingen Hypotheekrente per jaar 13.750,- Eigenwoning Forfait voor bezwaar 1733,- ( 315.000*0,55%) Eigenwoning Forfait na bezwaar 1375,- ( 250.000*0,55%) Uw voordeel 186,- bij 52% IB-schaal Tevens zullen uw waterschapslasten lager uitvallen, gemiddeld 0,2% van de WOZ. Tevens zijn alle gemeentelijke woonlasten gratis opvraagbaar op Kadasterdata.nl. * OZB tarief kan per gemeente verschillend zijn. Verlaging WOZ waarde door bezwaar te maken Voor gemeente is het bijna niet te doen om voor elk object binnen de gemeente ter plekke te taxeren. Vaak worden de WOZ waardes van achter een bureau bepaald. De gemeente kijkt hierbij vaak naar de verkoopprijs van zogeheten referentiepanden. Dit zijn vergelijkbare woningen die op de woning van de persoon in kwestie lijken en in de buurt liggen en die rond de peildatum zijn verkocht. Het kan echter zo zijn dat de referentiepanden die vastgesteld zijn door de beschikking van de gemeente niet vergelijkbaar zijn met uw woning. Waarbij u vragen kunt stellen bij de volgende punten. 1. Komt de referentiewoning qua inhoud en perceelgrote wel overeen met uw eigen woning? 2. Bezit de referentiewoning in tegenstelling tot de uwe betere voorzieningen of een betere ligging? 3. Maak u gebruik van enkel een boven- of onderverdieping dan heeft dat uiteraard ook een waardedrukkend effect.
Pagina 8 Bijlage II In deze gevallen kan iemand bezwaar maken tegen de aanslag en de waardebepaling. Dit kan door binnen zes weken na dagtekening van de WOZ beschikking een brief te sturen naar de gemeente waarin staat dat de aanslag niet wordt geaccepteerd. Dit bezwaar kan dan ook nog worden toegelicht. Op de aanslag staat overigens hoe dit bezwaar moet worden ingediend. Ter verduidelijking, het betreft hier een bezwaarschrift op de beschikking van de gemeente. Het WOZwaarderapport van Kadasterdata helpt u met het ondersteunen van uw aanvraag door u te voorzien van verkoopprijzen van vergelijkbare huizen bij u in de buurt. Als deze huizen voor een lagere koopsom dan uw WOZ-waarde van de hand zijn gegaan, heeft u een sterk punt. Tevens worden de verkoopprijzen van de referentiepanden gegeven, om u een zo goed mogelijk beeld tegeven van de waardeontwikkeling. Hoe maakt u bezwaar? Bezwaar maakt u wanneer de veronderstelde waarde in de beschikking van de gemeente dermate afwijkt van de waarde zoals u die voor ogen heeft. Een bezwaarschrift kunt u zelf indienen. Onderbouw hierin uw zaak zo gedetailleerd mogelijk en vermeld uw argumenten zo volledig mogelijk, achteraf aanpassingen maken is niet mogelijk. Verstuur uw bezwaarschrift aangetekend of indien mogelijk bij het gemeenteloket mits deze aanwezig is. Vergeet niet uw bezwaar te voorzien van naam, adres en ondertekening. Controleer de mogelijkheid voor online indienen van een bezwaar, sommigen gemeentes leveren deze mogelijkheid. Hieronder volgen twee bijlages die het voor u makkelijk maken om bezwaar in te dienen. De eerste bijlage bevat een begeleidend document voor de laatste bijlage in dit document namelijk de voorbeeldbrief die u uit kunt uitprinten, invullen en versturen. Let op U maakt bezwaar tegen het besluit van de gemeente, het WOZwaarderapport helpt daarbij en geeft een goed beeld van de waarde van het object. De waarde afgegeven in het WOZwaarderapport is indicatief en wordt bepaald door modelmatige calculaties van WOZ waarderingen. Mede dankzij de zorgvuldig geselecteerde referentiepanden en het gebruik van koopsommen van referentiepanden rond de peildatum geeft het WOZwaarderapport een zeer nauwkeurig beeld van de WOZ waarde. Hulp nodig bij het maken van bezwaar? Of wilt u ons het bezwaarschrift laten doen? Neem dan contact met ons op. Wij zullen alle aanvragen nauwkeurig bekijken. De procedure zal geheel door ons verzorgd worden.
Pagina 9 AANTEKENEN EN PER GEWONE POST {Naam bestuursorgaan} {Afdeling (indien van toepassing)} {T.a.v. (indien van toepassing)} {Adres} {Postcode en woonplaats} Bezwaarschrift WOZ {Plaats, datum} Betreft: WOZ-beschikking Dagtekening: {datum beschikking} Nummer: {nummer van de beschikking} Betreft: {vul hier het betreffende pand in} Geachte heer, mevrouw, Ik ontving van u bovengenoemde WOZ-beschikking. Ik ben het niet eens met de daarin genoemde waarde van{genoemd door de gemeente in het besluit} voor mijn woning/ onroerende zaak. Naar mijn mening heeft u deze te hoog vastgesteld en wel om de volgende reden(en): {Het bezwaar wordt gemaakt tegen de beschikking van de gemeente waarbij dit rapport als handvat gebruikt kan worden. Geef aan waarom u het niet met de beschikking eens bent en daarom bezwaar maakt. Dit kan zijn omdat het aantal kamers niet klopt, het een ander soort woning betreft of iets anders afwijkt van de werkelijkheid. Zie hiervoor de BAG gegevens die bekend zijn in de beschikking en de werkelijke gegevens. Het kan ook zijn dat de gemeente geen rekening heeft gehouden met nadelige externe effecten, zoals verkeersoverlast, slechte bestrating of probleemwijk. Verder kunt u de huidige WOZ-beschikking vergelijken met de bijgevoegde referentiepanden en hiermee de koopsommen één op éénvergelijken, als hierbij grote onverklaarbare verschillen zijn kan dit ook een grond zijn voor uw bezwaar. Naast de beschikking van de gemeente kunt u ook de referentie objecten in dit rapport gebruiken voor uw bezwaar. Let dus goed op de verschillen die in de beschikking staan ten op zichten van de werkelijke situatie en gebruik deze als argumenten voor het aangeven van een te hoge WOZ waarde} Naar mijn mening zou de waarde per {waardepeildatum WOZ (waarschijnlijk januari/februari 2014)} vastgesteld moeten worden op {geef hier een nieuwe reeele waarde} Hoogachtend, {Naam} {Adres} {postcode plaats} {eventueel telefoonnummer/email adres}
Pagina 10 Bezwaarschrift WOZ Dagtekening: Nummer: Betreft: object Geachte heer, mevrouw, Ik ontving van u bovengenoemde WOZ-beschikking. Ik ben het niet eens met de daarin genoemde waarde van.. voor mijn woning/ onroerende zaak. Naar mijn mening heeft u deze te hoog vastgesteld en wel om de volgende reden(en): - Mijn woning/ de onroerende zaak wijkt af van het/ de genoemde referentiepand(en): o het betreft een ander soort woning/ tussenwoning o het is minder groot/ heeft minder kamers o er is geen/ een kleinere garage/ tuin o de binnenkant wijkt af/ is minder luxe o de staat van onderhoud is matig tot slecht o de ligging is ongunstig - Er is geen/ te weinig rekening gehouden met: 1. overlast van verkeer/ bedrijven/ afvalstortplaats 2. aanwezigheid van asbest/ vervuilde grond 3. (toekomstige) toename vliegverkeer, nieuwe spoorlijn 4. een ernstig defect aan. 5. overlast door ontbreken van bestrating (in nieuwbouwwijk) 6. overlast door grote bomen 7. de wijk die minder geliefd is geworden door 8. het feitdat vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum minder hebben opgebracht 9. anders - De waarde volgens het bijgevoegde WOZwaarderapport(zie bijlage) is lager namelijk... Naar mijn mening zou de waarde vastgesteld moeten worden op.. Hoogachtend,