VINKENPOLDERWG av ALBLASSERDAM

Transcriptie

1 VINKENPOLDERWG av ALBLASSERDAM

2 1. INLEIDING Wat is de WOZ-Waarde? WOZ is de afkorting van Waardering Onroerende Zaken. Elk jaar wordt jouw onroerende zaak, jouw huis dus, door de gemeente gewaardeerd. Het bedrag van deze waardering wordt de WOZ-Waarde genoemd. Waarom een WOZ-Waarde? De WOZ-Waarde is de basis voor verschillende belastingheffingen, zoals de Onroerende Zaak Belasting, het Eigen Woning Forfait en de Waterschapsbelasting. Deze belastingen zijn meestal een bepaald percentage van de WOZ-Waarde of worden via aan andere verdeelsleutel vastgesteld. Zo is de WOZ- Waarde direct van invloed op de hoogte van de belastingen die je moet betalen. Hoe lager de WOZ- Waarde, hoe minder belasting je betaalt. Maak bezwaar en bespaar! Voor de gemeente is het bijna niet te doen om elk huis binnen de gemeente ter plekke te taxeren. Vaak worden de WOZ-Waarden van achter een bureau bepaald. De gemeente kijkt hierbij vaak naar de verkoopprijs van zogeheten referentiepanden. Dit zijn woningen die vergelijkbaar zijn met die van jou, bij jou in de buurt liggen en die rond de peildatum zijn verkocht. Het kan echter zo zijn dat de referentiepanden die door de gemeente zijn uitgekozen niet vergelijkbaar zijn met jouw woning. Daardoor kan de door de gemeente aangegeven WOZ-Waarde hoger uitvallen dan de werkelijke waarde van je woning, In dat geval betaal je dus ook teveel aan belastingen die van de WOZ-Waarde zijn afgeleid. Heb je goede redenen om aan te nemen dat de vastgestelde WOZ-Waarde te hoog is, dan is het verstandig om bezwaar te maken. Kijk daarvoor op de volgende pagina van dit rapport. Daar staat de schatting die wij hebben laten maken van de WOZ-Waarde van jouw woning. Vergelijk deze met de WOZ -Waarde volgens de gemeente. Is deze laatste waarde hoger, dan is het verstandig om bezwaar te maken. Hoe je dat precies doet, staat achterin dit rapport beschreven. Zo kun je flink wat euro s besparen.

3 2. GESCHATTE WOZ-WAARDE VAN JOUW WONING Straat VINKENPOLDERW Postcode 2952av Huisnummer 12 Plaats ALBLASSERDAM Woning gegevens (Bronnen: Kadaster, Dataland, BAG) Bouwjaar 1961 Inhoud 356 m 3 Perceelgrootte 1366 m 2 Woningtype Twee onder een kap Gebruiksklasse Vrijstaande woning Energielabel Z WOZ-Waarde klasse per De WOZ-Waarde klasse is ,- tot ,-. Geschatte WOZ waarde per * De modelwaarde voor dit object bedraagt: ,-. De betrouwbaarheid van deze waarde is: ( betrouwbaarheidsindicatie: 79 % ) Opbouw modelwaarde De modelwaarde is uit de onderstaande deelmodellen opgebouwd. Vorige verkoop model De meest recente verkoopprijs d.d van dit object bedraagt: ,-. Kenmerken model De waarde bepaald o.b.v. de specifieke kenmerken van deze woning bedraagt: ,-. Deze waarde is gebaseerd op 49 koopsommen. * zie bijlage 1, voor uitleg van bovenstaande waarden

4 3. MODELWAARDE-BEREKENING VAN JOUW WONING Straat model Het straatmodel geeft een gemiddelde van recente koopsommen van hetzelfde woningtype (tussen-, hoekwoning, etc) in de straat. De waarde van jouw woning op basis van het Straatmodel bedraagt: ,-. Postcode model Het postcodemodel geeft een gemiddelde van recente koopsommen in de postcode. De waarde van jouw woning op basis van het Postcode bedraagt: , aantal koopsommen 1 aantal koopsommen hoogte koopsom x 1000 hoogte koopsom x 1000 (Copyright NBWO. Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend) Gemiddelde koopsom ontwikkeling Landelijk Gemeente Provincie

5 4. REFERENTIEPANDEN EN FOTO'S VAN JOUW BUURT Adres VINKENPOLDERWG 4 Plaats ALBLASSERDAM Woningtype Twee-onder-een-kap Perceelopppervlak 730 m 2 Laatste transactiedatum Koopsom Geïndexeerde koopsom Adres VINKENPOLDERWG 2 Plaats ALBLASSERDAM Woningtype Twee-onder-een-kap Perceelopppervlak 760 m 2 Laatste transactiedatum Koopsom Geïndexeerde koopsom Adres VINKENPOLDERWG 16 Plaats ALBLASSERDAM Woningtype Twee-onder-een-kap Perceelopppervlak 1040 m 2 Laatste transactiedatum Koopsom Geïndexeerde koopsom Cyclomedia foto's

6 5. BEZWAAR MAKEN TEGEN DE VASTGESTELDE WOZ-WAARDE In het begin van dit rapport staat beschreven hoe de WOZ-Waarde van je woning wordt vastgesteld. Maar het kan best zo zijn dat jouw woning bepaalde kenmerken heeft waardoor de werkelijke WOZ-Waarde eigenlijk lager hoort te zijn. Dit kan je een flink bedrag aan belastingen schelen (zie onderstaand rekenvoorbeeld). In dat geval is het verstandig om bezwaar te maken tegen de vastgestelde WOZ-Waarde (WOZ-Beschikking). REKENVOORBEELD TWEE ONDER ÉÉN KAP VÓÓR BEZWAARSCHRIFT NÁ BEZWAARSCHRIFT JOUW VOORDEEL WONING WOZ-Waarde , ,- Onroerende Zaak Belasting 519,- ( *0,165%)* 412,- ( *0,165%)* 107,- Eigen Woning Forfait 1890,- ( *0,6%) 1500,- ( *0,6%) minimaal** 129,- maximaal 203,- Waterschapsbelasting 630,- ( *0,2%)*** 500- ( *0,2%) 130,- Je totale voordeel kan in dit geval oplopen tot: 440,- * Percentage Onroerende Zaak Belasting kan per gemeente verschillend zijn ** Voordeel is afhankelijk van het tarief Inkomsten Belasting waarin je valt ***Percentage Waterschapsbelasting kan per gemeente verschillend zijn Wanneer kun je bezwaar maken? Je kunt bijvoorbeeld bezwaar maken tegen de WOZ-Beschikking indien: a. de referentiewoningen (door gemeente vastgesteld) qua inhoud en perceelgrootte niet overeenkomen met jouw woning. b. de referentiewoningen (door gemeente vastgesteld) betere voorzieningen of een veel betere ligging hebben dan jouw woning. c. je slechts gebruik maakt van alleen de boven- of benedenverdieping van je woning. d. er bij jou sprake is van specifieke verkeersoverlast, slechte bestrating of andere problemen. e. andere redenen waarom jouw woning of woonsituatie afwijkt. Hoe kun je bezwaar maken? Je kunt bezwaar maken tegen de WOZ-Beschikking door binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-Beschikking een brief te sturen naar de gemeente. Op de beschikking staat altijd aangegeven hoe je het bezwaar precies moet indienen, dat kan per gemeente verschillen. In je bezwaarschrift moet je goed aangeven waarom je de WOZ-beschikking niet accepteert. Op de volgende pagina staat een voorbeeld-tekst voor een bezwaarschrift.

7 6. VOORBEELD BEZWAARSCHRIFT WOZ-BESCHIKKING Vervang in onderstaand voorbeeld de oranje velden door de gegevens die op jou en je woning van toepassing zijn. Wil je hulp bij het maken van een bezwaarschrift, dan adviseren we je contact op te nemen met onze partner Kadasterdata via (lokaal tarief) of

8 Bijlage 1: toelichting van de geschatte WOZ waarde van jouw woning Geschatte WOZ-Waarde en modelwaarde Onder de geschatte WOZ waarde op pagina 3 van dit rapport, staat de zogenaamde modelwaarde vermeld. Deze modelwaarde wordt bepaald op basis van diverse woningkenmerken. De brongegevens die Kadasterdata hierbij gebruikt worden o.a. geleverd door het Kadaster en DataLand. De geschatte WOZ waarde van de woning wordt bepaald op basis van vier modellen. Samen bepalen ze de uiteindelijke waarde van de woning. 1. Waarde op basis van vorige verkoop van de woning. 2. Waarde op basis van specifieke kenmerken van de woning. 3. Waarde op basis van verkopen in het postcodegebied. 4. Waarde op basis van verkopen in de straat. Er staat onder het kopje WOZ-waarde per , een betrouwbaarheidswaarde vermeld. Deze waarde geeft de kans weer dat een eventuele verkoopprijs niet meer dan 30% van de modelwaarde zal afwijken. Waarde Vorige verkoop model Het vorige verkoop model gaat uit van de meest recente verkooptransactie die bij het Kadaster bekend is. De koopsom die hoort bij deze verkooptransactie wordt geïndexeerd naar de huidige datum. Er wordt géén rekening gehouden met: Een waardevermeerdering van de woning als gevolg van bijvoorbeeld een verbouwing. Een waardevermindering van de woning als gevolg van bijvoorbeeld slecht onderhoud. Een niet representatieve koopsom (wanneer de koopsom lager / hoger is dan de algemene woning waarde op moment van verkoop), bijvoorbeeld bij familieverkoop of onderlinge verkoop van een woning. Dit vorige verkoop model bepaalt de waarde van de woning op basis van specifieke kenmerken van de woning in combinatie met verkooptransacties in de directe omgeving. Bij het selecteren van deze verkooptransacties wordt rekening gehouden met verschillen in woningtype, perceelgrootte, inhoud, oppervlak, bouwjaar etc. van de woning. Waarde op basis van verkopen in het postcode model De geschatte WOZ-waarde wordt mede bepaald door het postcodemodel. Dit is een gemiddelde van alle verkooptransacties die recent in het betreffende postcodegebied hebben plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten, zoals de verkoop van een winkelwoning. Waarde op basis van verkopen in het straat model De geschatte WOZ-waarde wordt daarnaast bepaald door het straatmodel. Dit is een gemiddelde van alle verkopen van hetzelfde woningtype (hoekwoning, tussenwoning, etc.) die recent in de betreffende straat hebben plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten, zoals de verkoop van een woning met een praktijkruimte.

9 Disclaimer De Hypotheekshop maakt gebruik van de gegevens van Kadasterdata en is niet aansprakelijk voor de juistheid of volledigheid van deze data. Met de afname tot en het gebruik van dit rapport stem je in met de volgende voorwaarden: de producent van dit rapport (Kadasterdata) zal zich inspannen om de in dit rapport verstrekte informatie steeds zo juist en volledig mogelijk te presenteren. Kadasterdata kan echter niet garanderen dat de aard en inhoud van de informatie juist is. Kadasterdata is niet aansprakelijk voor eventuele schade die je als gebruiker van dit WOZ-Waarde Rapport en/of derden lijden als gevolg van het gebruik van dit rapport en de in dit rapport verstrekte informatie. Je bent zelf verantwoordelijk voor de juiste beoordeling van resultaten. Privacy statement Kadasterdata respecteert de privacy van de gebruikers van het WOZ-Waarde Rapport. Hoewel de grootste nauwkeurigheid wordt betracht kan Kadasterdata niet aansprakelijk worden gesteld als informatie door derden wederrechtelijk wordt verkregen.