01 > Woningmarktontwikkelingen > Stadsregio Rotterdam
02 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM
Woningmarktontwikkelingen Stadsregio Rotterdam Uitgevoerd in opdracht van Maaskoepel Auteur Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang juli 2013 > rapport 2013-09 Analyse Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. roelfjan@explica.nl > t. 010 2236820 03
04 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM
Inhoudsopgave Samenvatting 7 1 Inleiding 11 2 Ontwikkelingen tot nu toe 13 2.1 2. 2. 2. 2. 2.1 Bevolking en huishoudens 14 2.2 Woningbouw 19 2.3 Koopmarkt 22 2.4 Sociale huurmarkt 24 2.5 Beeld van de bewoners 30 3 De toekomst 37 3.1 De kwantitatieve woningvraag 37 3.2 Berekenen van de kwalitatieve woningvraag 38 3.3 Economische ontwikkelingen 42 3.4 Basisscenario 43 3.5 Scenario later een koopwoning 45 3.6 Scenario daling koopkracht 47 3.7 Scenario s vergeleken 48 A Extra figuren 49 05
06 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM
Samenvatting Bevolking in de Stadsregio neemt nog steeds toe De bevolking in de Stadsregio Rotterdam (SRR) bestaat op 1 januari 2013 uit ruim 1,2 miljoen mensen. In de periode 2000 en is de bevolking met ruim 4% toegenomen. Landelijk zien we in dezelfde periode een vergelijkbare toename. In is de bevolking in de Stadsregio met slechts 2.000 personen toegenomen. De ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de bevolking hangt af van de componenten binnenlandse migratie, buitenlandse migratie en natuurlijke aanwas (het saldo tussen geboorten en sterfgevallen). De laatste jaren zijn er jaarlijks gemiddeld 4000 meer kinderen geboren dan er mensen zijn overleden. De fluctuatie zit voornamelijk in de migratie (binnenlands- en buitenlandssaldo). De Stadsregio Rotterdam trekt vooral jongeren aan, huishoudens in de gezinsfase verlaten per saldo de Stadsregio. Toch is hierin in de periode 2008-2011 een verandering opgetreden. Het aantal vertrekkende huishoudens in de gezinsfase is in deze periode afgenomen. Op basis van de bevolkingscijfers naar leeftijd over lijkt het patroon van voor 2008 zich te herhalen. De bevolking in de leeftijd 30 tot 45 jaar is weer meer afgenomen, evenals de bevolking in de leeftijd 0 tot 15 jaar. Vergrijzing en meer alleenstaande huishoudens Ook de leeftijdsopbouw van de huishoudens in de Stadsregio is aan verandering onderhevig. Het aantal huishoudens in de leeftijd tot 40 jaar is in de periode 2000- duidelijk afgenomen. Tussen 2000 en is er vooral een toename te zien van huishoudens in de leeftijdsklasse tussen 55 en 65 jaar. Dit is de naoorlogse geboortegolf. Een andere relevante ontwikkeling is de toename van het aantal kleinere huishoudens in de Stadsregio Rotterdam. Tussen 2000 en is het aantal alleenstaanden en het aantal eenoudergezinnen toegenomen. In de periode 2002- is het aantal alleenstaanden in SRR met ruim 21.000 toegenomen. Het aantal eenoudergezinnen is in dezelfde periode met ruim 8.000 huishoudens toegenomen. In dezelfde periode is het aantal gezinnen met 1% afgenomen (1.200 gezinnen minder). De huishoudens in de Stadsregio Rotterdam hebben een relatief lager inkomen ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De inkomenspositie van huishoudens is de laatste jaren nauwelijks verbeterd. Uit de meest recente koopkrachtcijfers van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat de koopkracht van huishoudens de laatste drie jaar een daling heeft laten zien. Woningmarkt stagneert De woningvoorraad in de Stadsregio bestaat op dit moment uit ruim 570.000 woningen. Ruim 43% van de woningvoorraad is in handen van eigenaar-bewoners, 42% is in bezit van corporaties en 14% is eigendom van particuliere verhuurders. Vanaf 1990 zijn er in de Stadsregio ongeveer 134.000 woningen 07
WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM nieuw gebouwd en ruim 62.000 woningen gesloopt. Sinds 2009 is er een flinke daling van het aantal nieuwbouwwoningen te zien, van nog ruim 7.000 woningen in 2009 naar ongeveer 3.500 woningen in 2011. De komende jaren neemt de productie verder af. De forse daling in de afgegeven bouwvergunningen kan gezien worden als graadmeter voor de nieuwbouwproductie voor de komende jaren. Aanbod sociale huurwoningen wordt duurder Waar het aantal te koop staande woningen toeneemt, maar de transacties afnemen en de vraagprijs van koopwoningen daalt, zien we dat het aantal verhuringen in de sociale huurmarkt in de Stadsregio op peil blijft. In zijn in de Stadsregio Rotterdam totaal ruim 14.900 corporatiewoningen verhuurd. Het totaal aantal verhuringen schommelt de laatste jaren tussen de 14.000 en 15.000 woningen. Sinds 2008 is er wel duidelijk een ontwikkeling te zien in het prijssegment van de verhuurde corporatiewoningen in de Stadsregio. De woningen zijn duurder geworden. Vooral het segment vanaf de hoogste aftoppingsgrens (aftoppingsgrens voor 3 en meerpersoonshuishoudens) is toegenomen, van ongeveer 12% van alle verhuringen in 2008 naar 25% van alle verhuringen door corporaties in. Deze toename is ten koste gegaan van het aanbod in het goedkopere huursegment. Beeld van de bewoners Ruim 60% van de huishoudens in de Stadsregio Rotterdam met een inkomen tot de EU-grens 1 woont in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Ongeveer de helft van deze groep heeft een minimum inkomen. Een zesde van de huishoudens met een inkomen boven de EU-grens woont eveneens in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Een belangrijk deel van deze groep woont al lange tijd in de woning (48.500 huishoudens). Deze huishoudens zijn naar alle waarschijnlijkheid met een lager inkomen in de woning gekomen en hebben een inkomensontwikkeling doorgemaakt. 40% van de huishoudens met een EU-inkomen woont niet in een sociale huurwoning. 41% van deze groep heeft een koopwoning. De huurders in de Stadsregio Rotterdam geven netto (na aftrek van huurtoeslag) gemiddeld 414 uit aan de huur van de woning. De te betalen huur inclusief huurtoeslag en servicekosten ligt gemiddeld op 443. De energielasten bedragen gemiddeld 130. Dit is ruim 20% van de totale woonuitgaven. De totale woonlasten voor eigenaar-bewoners in de Stadsregio zijn gemiddeld 804. Iets meer dan 30% van de huishoudens in Stadsregio Rotterdam geeft aan binnen twee jaar te willen verhuizen. De verhuiswens is in iets toegenomen ten opzichte van 2009. Dit kan een gevolg zijn van de afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen in de koopsector. De wens om te kopen is vooral onder de jongere verhuisgeneigde huishoudens afgenomen. De mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypotheek zijn voor jongeren lastiger geworden. Vaak is het inkomen van deze huishoudens (nog) niet hoog genoeg en/of is er onzekerheid over een baan. De toekomst: bevolking neemt toe, maar wordt ouder Volgens de Pearl-prognose van het CBS en het PBL neemt de bevolking in de Stadsregio Rotterdam in de 10 jaar van 2015 tot 2025 toe met ongeveer 45.000. De toename bedraagt 3,7%. In dezelfde periode wordt voor heel Nederland een toename met 3,2% voorzien. In de periode 2015-2025 zal de vergrijzing behoorlijk doorzetten. Het aantal 65-plussers in de regio neemt met 46.600 toe, een toename met 23%. Voor de 75-plussers is de toename zelfs 33% (28.800 75-plussers extra). In dezelfde periode groeit het aantal huishoudens sterker, met 5,6%. Door de voortgaande vergrijzing neemt het aandeel kleine huishoudens toe. 1 Inkomensgrens tot 34.085, peiljaar 08
Woningbehoefte afhankelijk van huishoudenskenmerken De ontwikkeling van de woningbehoefte hangt sterk samen met de leeftijdsverdeling van de huishoudens, de samenstelling van de huishoudens en de inkomens van de huishoudens. Door verschuivingen in de leeftijdsverdeling, de samenstelling en het inkomen van huishoudens, verschuift ook de woningbehoefte. Uiteraard kunnen daarnaast andere factoren een belangrijke rol spelen, zoals individuele voorkeuren en verschillen in de mate waarin men het besteedbare inkomen wil besteden aan wonen. Veel gezinnen met een hoog inkomen wonen in een eengezinswoning buiten de stad, maar dat gaat zeker niet op voor al deze gezinnen. Ongunstige economische ontwikkelingen De afgelopen jaren heeft de Nederlandse economie zich niet positief ontwikkeld. In, 2011 en heeft de koopkracht zich negatief ontwikkeld. Ook voor 2013 wordt door het CPB een negatieve ontwikkeling van de koopkracht voorzien. Het CPB raamt de economische groei voor een korte periode. In de decemberraming van zijn vooruitzichten voor de periode 2013-2017 opgenomen. Daar gaat het CPB uit van een koopkrachtontwikkeling van 0% gemiddeld voor alle huishoudentypen met betaald werk. Cohortverschuiving meer vraag naar koop Naast het effect van leeftijd op de woningvraag is ook een cohorteffect zichtbaar. Dit effect is niet direct gerelateerd aan de leeftijd van het huishouden, maar aan een geboortecohort dat een ander woningmarktgedrag laat zien dan een vorig of een volgend cohort. Dit cohorteffect treedt duidelijk op bij koopwoningen. Het aandeel koopwoningen in Nederland is in de afgelopen decennia sterk toegenomen. Dat zorgt er voor dat elke nieuwe groep starters die de woningmarkt heeft betreden, steeds meer op een koopwoningmarkt terecht is gekomen. Het gevolg hiervan is dat de komende generaties ouderen voor een veel groter deel in een koopwoning zullen wonen dan de huidige generatie ouderen. Doordat veel ouderen blijven wonen in een koopwoning, neemt de komende jaren vooral de behoefte aan koopwoningen toe. De vraag naar huurwoningen blijft vrijwel constant. Scenario s later een koopwoning of daling koopkracht De scenario s later een koopwoning of daling koopkracht laten wel een duidelijke toename in de behoefte aan huurwoningen zien. Bij een matige economische groei zullen de omvang van de BBSHdoelgroep en de omvang van de EU-doelgroep toenemen. Maar doordat ouderen in steeds mindere mate aangewezen zijn op een sociale huurwoning, neemt de vraag naar betaalbare huurwoningen niet sterk toe. Afhankelijk van de veronderstellingen over de instroom van jonge huishoudens naar de koopsector en de mate van ontwikkeling van de koopkracht, is een lichte afname of een behoorlijke toename van de behoefte aan betaalbare huurwoningen te verwachten. 09
10 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM
HOOFDSTUK 1 Inleiding In heeft Explica in opdracht van Maaskoepel een analyse uitgevoerd naar de ontwikkelingen op de woningmarkt en de ontwikkeling van de woningbehoefte naar de toekomst toe. Maaskoepel heeft Explica gevraagd om ten behoeve van het woonvisietraject een actualisatie van de woningmarktontwikkelingen in beeld te brengen. In dit rapport wordt ook gekeken naar de woningbehoefte, zowel kwantitatief als ook kwalitatief, uitgaande van de bevolkingsprognose voor de Stadsregio Rotterdam. Aangezien de uitkomsten van een prognose sterk afhankelijk zijn van de uitgangspunten, is het van belang om goed te weten welke uitgangspunten gehanteerd zijn bij de prognoses. Het gaat niet alleen om de kwantiteit van de vraag, maar juist ook over de vraag welke woonkwaliteiten in de toekomst gevraagd zullen worden. De kwalitatieve woningvraag hangt sterk samen met de demografische veranderingen. Daarom worden de gevolgen van de verschuivingen in de huishoudenssamenstelling op de toekomstige woningvraag in beeld gebracht. De toekomst kan echter niet lost gezien worden van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Om de toekomst in perspectief te kunnen plaatsen en gevoel te krijgen bij de mogelijke ontwikkelingsrichting, is het relevant om ook de ontwikkelingen in de afgelopen jaren in beeld te brengen. Door Maaskoepel worden een zestal gebieden onderscheiden. In het rapport is indien relevant ingezoomd op het niveau van de gebieden. Daarnaast is in de bijlage enkele figuren op het niveau van de gebieden opgenomen. Voor dit onderzoek is gebruikt gemaakt van diverse bronnen zoals, CBS, COS, WoonOnderzoek Nederland, Woonnet-Rijnmond en Huizenzoeker. 11
12 WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM
HOOFDSTUK 2 Ontwikkelingen tot nu toe Om de toekomstige ontwikkelingen voor de Stadsregio Rotterdam te kunnen duiden, kijken we eerst terug naar de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Het in beeld brengen van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren helpt niet alleen om de toekomstige ontwikkelingen te kunnen plaatsen, maar is vooral ook belangrijk om het realiteitsgehalte van prognoses te kunnen beoordelen. De ontwikkelingen worden voornamelijk in beeld gebracht voor de totale Stadsregio. Indien relevant wordt nader ingezoomd naar het niveau van de door Maaskoepel onderscheiden gebieden. In de bijlage is per gebied een aantal figuren opgenomen, waarin de bevolkingsontwikkeling is weergegeven en de bevolkingsprognose tot 2025. Figuur 1 Stadsregio Rotterdam ingedeeld in 6 gebieden Noordrand RechterMaasoever Hart van Rotterdam Oost/ IJsseloever Voorne-Putten Zuidrand 13
WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM 2.1 Bevolking en huishoudens De bevolking in de Stadsregio Rotterdam (SRR) bestaat op 1 januari 2013 uit ruim 1,2 miljoen mensen. Door de jaren heen is de bevolking in SRR gegroeid. De ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de bevolking hangt af van de componenten binnenlandse migratie, buitenlandse migratie en natuurlijke aanwas (het saldo tussen geboorten en sterfgevallen). De natuurlijke aanwas is elk jaar positief. De laatste jaren zijn er jaarlijks gemiddeld 4000 meer kinderen geboren dan er mensen zijn overleden. Het binnenlands migratiesaldo is tussen 2001 en 2007 (licht) negatief. Vanaf 2008 is er sprake van een positief saldo, al is het positieve saldo in wel heel beperkt. Ook het buitenlands migratiesaldo laat schommelingen zien. In de jaren 2003 tot en met 2007 zijn er meer mensen naar het buitenland vertrokken dan er zich in de Stadsregio hebben gevestigd. Vanaf 2008 tot en met 2011 was het buitenlandssaldo positief. In zijn er echter weer meer mensen naar het buitenland vertrokken, dan er zich in de Stadsregio hebben gevestigd. Het resultaat van migratie en natuurlijke aanwas is een jaarlijks groei van de bevolking in de Stadsregio Rotterdam vanaf 2008 (figuur 3). De bevolking in de Stadsregio Rotterdam is tussen 2000 en met ruim 4% toegenomen. Landelijk zien we een vergelijkbare toename in dezelfde periode. In de bijlage is de jaarlijkse ontwikkeling van het binnenlands- en het buitenlandssaldo apart weergegeven. Figuur 2 Bevolkingsontwikkeling SRR, 2001- (bron: CBS) 8000 6000 4000 2000 0-2000 -4000-6000 -8000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011 binnenlands saldo buitenlands saldo natuurlijke aanwas Wanneer we de bevolkingsontwikkeling in de Stadsregio Rotterdam over een langere periode bezien, zien we vooral perioden van groei. Na een bevolkingsdaling in de jaren 2004, 2005 en 2006, is de bevolking in SRR de laatste jaren weer toegenomen met gemiddeld ongeveer 8.000 inwoners per jaar. Opvallend is wel de geringe bevolkingsgroei in ten opzichte van de voorgaande jaren. In is de bevolking in de Stadsregio met slechts 2.000 personen toegenomen. 14
Figuur 3 Bevolkingsontwikkeling SRR, 1960- (bron: CBS) 15.000 10.000 5.000 0-5.000-10.000-15.000 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 groei Vooral jongeren in de leeftijd 15 t/m 24 jaar vestigen zich in de Stadsregio Rotterdam, maar vertrekken vervolgens ook weer (figuur 4). Deze dynamiek wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de aanwezigheid van verschillende onderwijsinstelling in de gemeente Rotterdam (Hogescholen en Universiteit). Per saldo vestigen zich meer jongeren in de Stadsregio dan er vertrekken. Tegenover een vestigingsoverschot van jongeren staat een gemiddeld vertrekoverschot van personen in de leeftijd vanaf 30 jaar en ouder. Omdat het veelal om gezinnen gaat, is er ook een vertrekoverschot te zien in de leeftijdsklassen van 0 tot 14 jaar. De verhuizingen binnen de Stadsregio komen voornamelijk voor rekening van de leeftijdsgroepen tussen 20 en 40 jaar. Figuur 4 Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo SRR naar leeftijd gemiddeld over de periode 2002-2011 (bron: CBS) 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0-2000 0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-39 40-49 50-64 65-84 85+ vestiging vertrek binnenverhuizing saldo Een uitsplitsing van het binnenlands saldo naar leeftijdsklasse laat duidelijk zien dat de Stadsregio Rotterdam vooral jongeren aantrekt. In de leeftijdsfase van gezinsvorming of net daarna (30-39), zien we mensen vertrekken uit de Stadsregio. Een vergelijking tussen de periode 2004-2007 en 2008-2011, laat zien dat er de laatste jaren een flinke afname te zien is in het aantal vertrekkers in de leeftijdscategorie 30-39 jaar (figuur 5). In het algemeen is er een beweging te zien vanuit de stad naar gemeenten in de regio en vanuit de regiogemeenten naar gemeenten buiten de Stadsregio. Natuurlijk zijn er ook huishoudens die vanuit de stad direct de regio verlaten. 15
WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 5 Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo SRR naar leeftijd gemiddeld per jaar in twee perioden (bron: CBS) 1500 1000 500 0-500 -1000-1500 0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-39 40-49 50-64 65-84 85+ 2004-2007 2008-2011 In is de bevolking in de Stadsregio duidelijk minder gegroeid (zie figuur 3). In dat jaar zien we ook weer meer mensen in de leeftijd 30 tot 40 jaar vertrekken uit Rotterdam (zie figuur in de bijlage). De situatie van voor 2007 lijkt zich te herhalen. De migratiecijfers naar leeftijdscategorieën zijn nog niet beschikbaar. Met behulp van de cijfers over binnenlandse en buitenlandse migratie, sterfte en eventuele administratieve correcties, is een goede indicatie te geven van vestiging of vertrek in de Stadsregio in. Op basis van deze cijfers zien we in weer een vertrekoverschot in de Stadsregio Rotterdam in de leeftijdsklasse vanaf 30 jaar en ouder en van kinderen. Het lijkt of de gezinnen toch weer meer de Stadsregio verlaten (figuur 6). Figuur 6 Som van effecten binnenlandse en buitenlandse migratie, sterfte en administratieve correcties in SRR naar leeftijd per jaar (bron: CBS) 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0-500 -1.000-1.500-2.000 bevolking tot 25 jaar 2006 2007 2008 2009 2011 2006 2007 2008 2009 2011 2006 2007 2008 2009 2011 2006 2007 2008 2009 2011 2006 2007 2008 2009 2011 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0-500 -1.000-1.500-2.000 1-4 jaar 5-9 jaar 10-14 jaar 15-19 jaar 20-24 jaar bevolking van 25 tot 50 jaar 2006 2007 2008 2009 2011 2006 2007 2008 2009 2011 2006 2007 2008 2009 2011 2006 2007 2008 2009 2011 2006 2007 2008 2009 2011 25-29 jaar 30-34 jaar 35-39 jaar 40-44 jaar 45-49 jaar 16
Voor het woonbeleid zijn de bevolkingssamenstelling en de veranderingen daarin belangrijk. De ontwikkelingen in de afgelopen tien jaar laat niet alleen zien dat de bevolking in de leeftijd 30 tot 40 jaar afneemt in deze regio, maar ook dat de vergrijzing er aan zit te komen (figuur 7). Figuur 7 Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd SRR 2002 (bron: CBS) 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar 2002 mutatie 2002- -40.000-20.000 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 Binnen de Stadsregio zijn wel duidelijke verschillen te zien in de bevolkingsopbouw naar leeftijd. Waar voor de gebieden Zuidrand en Rechter Maasoever de bevolkingsopbouw vergelijkbaar is aan het regionale patroon, is in het gebied Voorne-Putten de vergrijzing al duidelijk zichtbaar. Vooral voor dit gebied is de komende jaren aandacht voor geschikte woningen voor senioren, in combinatie met zorgvoorzieningen, gewenst. Zoals verwacht wijkt ook het gebied Hart van Rotterdam duidelijk af van het regionale patroon van de bevolkingssamentelling naar leeftijd. Een belangrijk deel van de bevolking in dit gebied valt in de leeftijdscategorie 20 tot 40 jaar. Het aandeel 40+-ers is in dit gebied lager dan het regionale gemiddelde. Deze situatie is nauwelijks veranderd tussen 2002 en. Het stedelijk gebied trekt jongere huishoudens aan, maar na verloop van tijd vertrekt men weer uit dit gebied. In het gebied Noordrand wonen relatief meer gezinnen met jonge kinderen dan in de rest van de Stadsregio. In de bijlage zijn figuren opgenomen waarin de samenstelling van de bevolking per gebied is weergegeven. Voor de woningmarkt is de samenstelling en ontwikkeling van huishoudens van groter belang. Voor elk huishouden is er in principe één woning (of andere woongelegenheid) nodig. De ontwikkeling van het aantal huishoudens bepaalt dan ook in grote lijnen de woningbehoefte. Kwalitatief gezien hangt de woningbehoefte sterk samen met de samenstelling en leeftijd van de huishoudens. Ook de leeftijdsopbouw van de huishoudens in de Stadsregio is aan verandering onderhevig. Het aantal huishoudens in de leeftijd tot 40 jaar is in de periode 2000- duidelijk afgenomen. Bij de leeftijdsgroepen boven de 40 jaar is een toename van het aantal huishoudens te zien. Tussen 2000 en is er vooral een toename te zien van huishoudens in de leeftijdsklasse tussen 55 en 65 jaar. Dit is de naoorlogse geboortegolf. 17
WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 8 Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd, SRR, 2002 en (bron: CBS) 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 2002 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 Een andere relevante ontwikkeling is de toename van het aantal kleinere huishoudens in de Stadsregio Rotterdam (figuur 9). Tussen 2000 en is het aantal alleenstaanden en het aantal eenoudergezinnen toegenomen. In de periode 2002- is het aantal alleenstaanden in SRR met ruim 21.000 toegenomen. Dit is een toename van 10%. De toename van het aantal alleenstaanden is in belangrijke mate toe te schrijven aan de verdergaande vergrijzing en de individualisering. Ongeveer 41% van de huishoudens in de regio Rotterdam is alleenstaand. Het aantal eenoudergezinnen is in deze periode met ruim 18% toegenomen (8.000 huishoudens extra). In dezelfde periode is het aantal gezinnen met 1% afgenomen (1.200 gezinnen minder). Figuur 9 Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar type, SRR, 2002- (bron: CBS) -50.000 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 alleenstaand paar gezin eenoudergezin overig 2002 mutatie 2002- De inkomenspositie van huishoudens is de laatste jaren nauwelijks verbeterd. Uit de meest recente koopkrachtcijfers van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat de koopkracht van huishoudens de laatste drie jaar een daling heeft laten zien. Ook voor 2013 wordt een negatieve koopkrachtontwikkeling verwacht. De huishoudens in de Stadsregio Rotterdam hebben een relatief lager inkomen ten opzichte van het landelijke gemiddelde. Waar landelijk gezien ongeveer 33% van de huishoudens een inkomen heeft tot de huurtoeslaggrens (BBSH-grens), is dat in de Stadsregio Rotterdam ongeveer 37% van de 18
huishoudens. Een andere, voor corporaties relevante inkomensgrens, is de EU-grens 2. Landelijk gezien heeft 40% van de huishoudens een inkomen tot deze inkomensgrens. Voor de Stadsregio Rotterdam geldt dat ruim 45% van de huishoudens een inkomen heeft tot de EU-grens. Iets meer dan 13% van de huishoudens in de Stadsregio Rotterdam heeft een inkomen tussen 43.000 en de EU-grens, landelijk ligt dit aandeel op 12,5%. Figuur 10 Verdeling huishouden naar huishoudinkomen in SRR en Nederland (bron: CBS, RIO ) boven 43.000 tot 43.000 EU-doelgroep BBSH-doelgroep studentenhuishoudens Nederland SRR 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Binnen de Stadsregio zijn er wel verschillen in inkomensverdeling. In Voorne-Putten ligt het aandeel huishoudens met een lager inkomen ruim onder het regionale gemiddelde. Dit geldt ook voor de Noordrand. In de Zuidrand, de Rechter Maasoever en Hart van Rotterdam heeft ongeveer 40% van de huishoudens een inkomen tot de huurtoeslaggrens (BBSH-grens). In het gebied Zuidrand kan ongeveer de helft van de huishoudens gerekend worden tot de EU-doelgroep. 2.2 Woningbouw De woningvoorraad in de Stadsregio bestaat op dit moment uit ruim 570.000 woningen. Ruim 43% van de woningvoorraad is in handen van eigenaar-bewoners, 42% is in bezit van corporaties en 14% is eigendom van particuliere verhuurders. Tussen de onderscheiden gebieden zijn er wel enkele verschillen te zien. In de gebieden Noordrand en Voorne-Putten is bijna 60% van de woningvoorraad in handen van eigenaar-bewoners. Het aandeel sociale huur ligt in deze gebieden duidelijk onder het regionale gemiddelde. In het gebied Hart van Rotterdam heeft de particuliere huursector een relatief groot aandeel en is een kleiner deel van de woning in handen van eigenaar-bewoners. De overige gebieden zijn redelijk vergelijkbaar aan het regionale beeld. Vanaf 1990 zijn er in de Stadsregio ongeveer 134.000 woningen nieuw gebouwd en ruim 62.000 woningen onttrokken aan de woningvoorraad (gesloopt). De totale woningvoorraad komt daarmee op ongeveer 575.000 woningen in. Sinds 2009 is er een flinke daling van het aantal nieuwbouwwoningen te zien, van nog ruim 7.000 woningen in 2009 naar ongeveer 3.500 woningen in 2011 (figuur 11). Daarmee ligt het aantal nieuwbouwwoningen op het laagste niveau sinds 1990. De verwachting is dat de dalende trend zich de komende jaren verder zal doorzetten als gevolg van de economische crisis. In 2011 bedroeg de netto toevoeging ongeveer 1.300 woningen (saldo van nieuwbouw, sloop en andere toevoegingen). 2 Inkomensgrens 34.045 (peiljaar ). 19
WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 11 Nieuwbouw en onttrekkingen, SRR, 1990-2011 (bron: CBS) 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011 nieuwbouw onttrekkingen Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouw ligt sinds 1998 rond de 70%, met een uitschieter naar 80% in 2004. Het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw ligt iets onder de 50%. Opvallend is dat de laatste 5 jaar in de nieuwbouw het aandeel meergezinswoningen in de koopsector is toegenomen. Van de nieuw gebouwde woningen bestaat een groot deel uit vierkamerwoningen (zie figuur in de bijlage). Het aandeel kleine woningen (1 tot en met 3 kamers) is in de jaren negentig toegenomen en ligt in 2011 op een kleine 30% van de totale nieuwbouw. In 2011 zijn relatief veel 6 en meer kamerwoningen gebouwd ten opzichte van voorgaande jaren. Het aandeel in de totale bouwproductie is echter beperkt, een kleine 4%. Figuur 12 Nieuwbouw naar eigendom en woningtype, SRR, 1990-2011 (bron: CBS) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011 eengezins koop eengezins huur meergezins koop meergezins huur Woningcorporaties spelen een belangrijke rol op de woningmarkt. Maar nieuwbouw van woningen in de Stadsregio Rotterdam is toch vooral een aangelegenheid voor de bouwers voor de markt. Sinds 1998 fluctueert de jaarlijkse nieuwbouw door corporaties in de Stadsregio rond de 20% met een uitschieter naar ongeveer 38% in. Volgens de cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hebben de corporaties in de Stadsregio Rotterdam in de periode 2009-2011 ruim 8.800 woningen gerealiseerd. Volgens het CBS gaat het om 4.800 woningen. Het verschil wordt voor een deel veroorzaakt door woningen die in opdracht van de corporaties door marktpartijen zijn gerealiseerd. Gemeenten geven 20
aan het CBS door dat deze woningen zijn gerealiseerd door bouwers voor de markt. Het verschil kan ook veroorzaakt zijn door een verschillend nieuwbouwjaar in beide bronnen. Het particulier opdrachtgeverschap is in de Stadsregio Rotterdam beperkt en bedraagt ongeveer 5% van de totale jaarlijkse nieuwbouwproductie. Figuur 13 Nieuwbouw naar opdrachtgever 1, SRR, 1990-2011 (bron: CBS) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011 woningcorporaties bouwers voor de markt overig particulier 1 De cijfers van het CBS wijken af van de cijfers van het CFV over nieuwbouw door corporaties Het aantal afgegeven bouwvergunningen kan gezien worden als graadmeter voor de nieuwbouwproductie voor de komende jaren. De afname van de nieuwbouwproductie vanaf correspondeert met een afname van het aantal afgegeven bouwvergunningen vanaf 2008. Het aantal afgegeven bouwvergunningen is de laatste jaren gedaald naar nog geen 2.000 in 2011 en ongeveer 1.200 in 3. Deze daling heeft dus flinke gevolgen voor de nieuwbouwproductie de komende jaren. Figuur 14 Nieuwbouw en bouwvergunningen, SRR, 1995- (bron: CBS) 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011 nieuwbouw bouwvergunningen 3 Volgens de gemeente Rotterdam klopt dit aantal niet helemaal, omdat het CBS sinds het eerste kwartaal 2011 geen cijfers meer heeft over afgegeven bouwvergunningen in de gemeente Rotterdam. Hier wordt door de gemeente Rotterdam aan gewerkt. 21
WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM 2.3 Koopmarkt De mogelijkheden voor de woningvragers ofwel woningzoekers wordt bepaald door het woningaanbod dat beschikbaar is c.q. komt, zowel in de huur als in de koopsector. We zoomen allereerst in op de ontwikkeling van het koopaanbod in de Stadsregio Rotterdam. Uit cijfers van Huizenzoeker 4 blijkt dat het koopaanbod in de regio van januari 2009 tot halverwege schommelde tussen 11.000 en 12.000 woningen. Vanaf halverwege zien we een toename van het koopaanbod van 12.000 halverwege tot ongeveer 16.000 begin 2013. Dit betekent een toename van ruim 30% in deze periode. Deze toename is vergelijkbaar met de landelijke toename van het koopaanbod. Figuur 15 Ontwikkeling koopaanbod, SRR, januari 2009- maart 2013 (bron: Huizenzoeker) 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2009-01 2009-03 2009-05 2009-07 2009-09 2009-11 -01-03 -05-07 -09-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 -01-03 -05-07 -09-11 2013-01 2013-03 aanbod In onderstaande figuur is de ontwikkeling van het koopaanbod in de Stadsregio Rotterdam vergeleken met de omliggende regio s Haaglanden en Drechtsteden. De ontwikkeling van het aanbod is als index weergegeven, waarbij het aanbod in januari 2009 op 100 is gesteld. Uit de figuur is af te lezen dat het aanbod in de twee genoemde regio s meer is toegenomen dan in SRR. Figuur 16 Ontwikkeling index koopaanbod, SRR, Haaglanden en Drechtsteden januari 2009- maart 2013 (bron: Huizenzoeker) 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 2009-01 2009-03 2009-05 2009-07 2009-09 2009-11 -01-03 -05-07 -09-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 -01-03 -05-07 -09-11 2013-01 2013-03 index aanbod SRR index aanbod Drechtsteden index aanbod Haaglanden 4 HuizenZoeker verzamelt het aanbod van koop- en huurwoningen van alle grote huizensites en makelaarsites zoals: Funda, Jaap, Niki, Pararius, DirectWonen, etc. Waarbij dubbele resultaten eruit worden gehaald. 22