Effecten van de vermindering van de fiscale subsidiëring van koopwoningen Frans Schilder Johan Conijn 2015-02 Januari 2015
Effecten van de vermindering van de fiscale subsidiëring van koopwoningen Frans Schilder Johan Conijn ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE Research Center Amsterdam School of Real Estate Postbus 140 1000 AC Amsterdam T 020 668 1129 F 020 668 0361 research@asre.nl
Inhoudsopgave Samenvatting 2 1 Inleiding 3 2 Belangrijke kenmerken van de koopwoningmarkt 4 3 Fiscaliteit en subsidie 6 3.1 De fiscaliteit als subsidie: box 3 als referentie 6 3.2 Subsidie en inkomen: segmentatie 8 4 Fiscale maatregelen 10 4.1 Beperking hypotheekrenteaftrek 10 4.1.1 Marginaal tarief 10 4.1.2 Aflossingsverplichting 12 4.2 Afschaffing kapitaalverzekering 13 4.3 Eigenwoningforfait 15 4.4 Samenvattend 16 5 Effecten beleidsmaatregelen 17 5.1 Vermindering subsidie: maandlasten 17 5.2 Vermindering subsidie: gebruikskosten 20 5.3 Fiscal squeeze : asymmetrische effecten binnen de koopsector 25 5.4 Samenvattend: vermindering fiscale subsidies en perspectief 27 6 Conclusie 28 Literatuur 29 Amsterdam School of Real Estate 1
Samenvatting De fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit is door het kabinet Rutte II verminderd, met name door bij nieuwe leningen aan de hypotheekrenteaftrek de voorwaarde te stellen dat op die leningen jaarlijks wordt afgelost en door een geleidelijke verlaging van het maximale tarief waartegen de hypotheekrenteaftrek kan worden afgetrokken. In totaal wordt de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit met de getroffen maatregelen op de langere termijn met 27% verminderd: van 15,6 miljard voorafgaande aan de maatregelen naar op termijn 11,4 miljard. De vermindering van de fiscale subsidiëring, die op de langere termijn zal optreden, is het saldo van enerzijds een forse daling van de subsidiëring via de hypotheekrenteaftrek en anderzijds enige stijging van de subsidiëring vanwege de vrijstelling voor de vermogensrendementsheffing van het eigen vermogen in de woning. De genomen beleidsmaatregelen hebben relatief grote invloed op de maandlasten van eigenaar-bewoners, omdat er meer moet worden afgelost. Omdat aflossingen geen kosten zijn, is de stijging van de gebruikskosten van de woonconsumptie in de koopsector beperkt. Op de gebruikskosten heeft de fiscale vermindering een minder groot effect als gevolg van het feit dat de vrijstelling van het in de woning opgebouwde vermogen voor de vermogensrendementsheffing onveranderd is gebleven. Belangrijke kenmerken van de Nederlandse koopwoningmarkt zijn een omvangrijke hypotheekschuld en een omvangrijke fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit. Het kabinet Rutte II heeft enkele maatregelen getroffen die de subsidiëring van het eigenwoningbezit verminderen. Het maximale tarief waartegen de hypotheekrente op de inkomstenbelasting in mindering mag worden gebracht wordt in stapjes afgebouwd en op nieuwe hypotheken moet, voor het recht op hypotheekrenteaftrek, voortaan worden afgelost. De ingevoerde maatregelen hebben niet voor alle huishoudens even veel effect. Starters op de woningmarkt worden relatief meer getroffen door de maatregelen dan huishoudens die in het verleden fiscaal vriendelijke hypotheken hebben afgesloten. Tegelijkertijd geldt dat voorlopig alleen huishoudens met hogere inkomens met de afbouw van het maximale tarief te maken krijgen. De verlaging van de subsidiëring via de hypotheekrenteaftrek wordt, blijkens dit rapport, deels gecompenseerd door het feit dat de vrijstelling van het in de woning opgebouwde vermogen voor de vermogensrendementsheffing onveranderd blijft. Voor de bovenkant van de markt geldt bovendien dat daar een relatief groot deel van de totale subsidie bestaat uit deze vrijstelling. Amsterdam School of Real Estate 2
1 Inleiding De Nederlandse koopwoningmarkt wordt gekenmerkt door een omvangrijke hypotheekschuld en een omvangrijke subsidiëring van het eigenwoningbezit. Recent is het kabinet Rutte II begonnen met de hervorming van de woningmarkt. Als onderdeel van deze hervorming is voor de koopsector een forse herziening van de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit ingezet. Deze hervormingen beogen bij te dragen aan de beperking van de hypotheekschuld en van de fiscale subsidiëring. Onder minister Blok worden er, in verschillende kleinere en grotere stapjes, stevige beperkingen van de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit doorgevoerd. De rente op nieuwe hypotheken is alleen aftrekbaar indien tenminste annuïtair op de lening wordt afgelost. Het aandeel annuïtaire hypotheken is bij de nieuwe hypotheekverstrekking dientengevolge fors toegenomen (DNB, 2014) 1. Het maximale tarief waar de betaalde hypotheekrente tegen in mindering mag worden gebracht wordt in stapjes van 0,5 procentpunt per jaar verlaagd. Tevens is de fiscale vrijstelling van de kapitaalverzekering voor nieuwe gevallen niet meer mogelijk. Niet alle maatregelen treffen alle eigenaar-bewoners in dezelfde mate. Het verminderen van de fiscale subsidie in de koopsector zal vooral de bovenminimale woonconsumptie raken: wonen is immers een basisbehoefte voor mensen. Huishoudens aan de onderkant van de koopwoningmarkt zullen daarom minder sterk reageren op de vermindering van subsidies dan huishoudens aan de bovenkant van de markt, die een groter deel luxe consumptie in de woning genieten. Verder ontstaat er een verschil tussen huishoudens die de woningmarkt voor het eerst betreden en huishoudens die in het verleden fiscaal gunstige hypotheken hebben afgesloten. Maatregelen die de markt eenzijdig beïnvloeden kunnen onbedoeld verstorend werken. De vraag die in dit rapport centraal staat is of de omvang van het effect dermate groot is dat verwacht zou mogen worden dat dit het functioneren van de markt beïnvloedt. Het vervolg van dit rapport is als volgt opgebouwd. Eerst volgt een korte beschrijving van de verschillende fiscale maatregelen die recentelijk getroffen zijn. Daarna zal in kaart worden gebracht hoe deze maatregelen verschillende groepen huishoudens beïnvloeden. Hierbij wordt tevens gekeken naar eerder onderzoek dat onder meer door het Centraal Planbureau over dit onderwerp is gepubliceerd. Tot slot zal een inschatting gemaakt worden van de omvang van het effect van de fiscale vermindering op de prijzen van koopwoningen in diverse segmenten. 1 Nieuwe productie omvat naast nieuwe hypotheken ook oversluitingen. Hierdoor bestaat een deel van de nieuwe productie van hypotheken, ondanks de nieuwe fiscale regels, alsnog uit aflossingsvrije hypotheken (Ministerie van Financiën, 2014). Amsterdam School of Real Estate 3
2 Belangrijke kenmerken van de koopwoningmarkt Zoals in de introductie van dit rapport gesteld, heeft de Nederlandse koopwoningmarkt te maken met een omvangrijke hypotheekschuld en een omvangrijke fiscale subsidiëring. Deze twee kenmerken van de koopwoningmarkt, in samenhang met een zoektocht naar budgettaire besparing, vormen de aanleiding voor de door het kabinet Rutte II ingezette hervorming van de koopsector. Voordat in dit rapport uiteen wordt gezet hoe de getroffen maatregelen ingrijpen op de koopwoningmarkt zullen deze twee kenmerken eerst kort worden beschreven. Internationale instellingen als het IMF en de OECD waarschuwen Nederland vaak over de, vanuit internationaal perspectief, zeer grote hypotheekschuld. Figuur 2.1 toont de omvang van de hypotheekschuld van Nederland en enkele omringende landen. Alleen in Denemarken ligt de totale hypotheekschuld als percentage van de omvang van het bruto nationaal product ook boven 90%. Figuur 2.1: Hypotheekschuld, als % BNP Bron: Hypostat Amsterdam School of Real Estate 4
De omvangrijke hypotheekschuld kan problemen opleveren voor huishoudens en voor banken. De gemiddeld hoge hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens maakt hen kwetsbaar voor huizenprijsdalingen en heeft recentelijk geleid tot een groot aandeel huishoudens onder water (IMF, 2014; OECD, 2014; Schilder & Conijn, 2014). Het negatieve eigen vermogen van huishoudens, en het aflossen van deze schuld, drukt volgens het IMF de consumptieve bestedingen van huishoudens. Verder leggen Schilder en Conijn (2013) een relatie tussen restschuld en de stagnatie van de doorstroming. Tot slot vormt de hoge hypotheekschuld in combinatie met dalende woningprijzen en betalingsproblemen tot toenemende schades bij (verzekerde) hypotheken (Francke & Schilder, 2014). Vooralsnog is het schadepercentage op hypotheken in Nederland overigens beperkt (IMF, 2014). De hypotheekschuld in Nederland is aanzienlijk groter dan het bij de banken gespaarde vermogen. Het verschil tussen deze balansposten, het zogenaamde depositofinancieringsgat, vormt een risico voor de financiële stabiliteit van Nederland (DNB, 2013). Daarnaast hebben banken in het recente verleden, door een minder liquide kapitaalmarkt, de hypotheekverstrekking moeten rantsoeneren. De recente hervormingen voor de koopsector dragen, zij het op de langere termijn, bij aan de vermindering van de hypotheekschuld en een verbetering van de financiële stabiliteit. Zie hiervoor bijvoorbeeld de analyses met het ASRE hypotheekschuldmodel (Schilder et al., 2012). Mede in dit licht adviseert de OECD (2014) om, bij herstel van de koopwoningmarkt, de vermindering van de fiscale subsidiëring te versnellen. Een tweede belangrijk kenmerk van de Nederlandse koopwoningmarkt is de omvangrijke, fiscale subsidiëring. Wonen dient volgens de overheid een duidelijk publiek belang. Om dit publieke belang te borgen wordt vanuit de rijksoverheid een aantal doelen nagestreefd, waaronder het garanderen van voldoende, betaalbare woningen (Conijn; in Don, 2008). De doelstellingen zijn volgens Conijn echter dermate ruim geformuleerd dat onduidelijk blijft of de subsidiëring op effectieve wijze bijdraagt aan het borgen van het publieke belang. De subsidiëring van het wonen leidt in ieder geval tot welvaartsverliezen (o.m. Donders, 2010). In het rapport Wonen 4.0 (2012) wordt door diverse partijen gesteld dat de woningmarkt aanzienlijk beter zou functioneren bij een vergaande hervorming van de woningmarkt. Een herziening van de subsidiëring van het eigenwoningbezit, zoals recentelijk ingezet door het kabinet, maakt hier onderdeel van uit. In dit rapport wordt niet gekwantificeerd hoe groot de bijdrage van de hervorming is aan de oplossing van de genoemde problemen. Wel wordt aan de hand van enkele analyses inzichtelijk gemaakt wat men zou kunnen verwachten van de ingezette beleidswijzigingen. Hierbij ligt de nadruk op invloed van de maatregelen op de vermindering van de fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit. Andere bijdragen van de getroffen maatregelen, zoals het afbouwen van de hypotheekschuld blijven buiten beschouwing. Amsterdam School of Real Estate 5
3 Fiscaliteit en subsidie In dit onderzoek wordt onderzocht wat de omvang en de invloed is van de vermindering van de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit. De gedachte is dat de huidige wijze waarop de eigen woning fiscaal behandeld wordt leidt tot een subsidiëring van het wonen. De vermindering van de fiscaliteit vermindert de omvang van de subsidie. Het is echter van belang om duidelijk te stellen wat nu precies wel als subsidie wordt gezien en wat niet. In dit hoofdstuk wordt hiervan een korte beschrijving gegeven. 3.1 De fiscaliteit als subsidie: box 3 als referentie Met de hervorming van het belastingstelsel in 2001 is de fiscale behandeling van de eigen woning nauwelijks veranderd (Van Ewijk et al., 2006). Er hebben na de herziening van het stelsel, tot het kabinet Rutte II, alleen enkele kleinere aanpassingen plaats gevonden die de aftrekbaarheid van de hypotheekrente beperkten. De maximale periode voor aanspraak op de hypotheekrenteaftrek is beperkt tot 30 jaar en sinds 2004 geldt de bijleenregeling. Tot slot is het fiscaal beleid juist wat vriendelijker geworden voor de eigenaar-bewoner in 2005 met het aannemen van de wet Hillen. Door deze wet wordt het eigenwoningforfait, het toegerekende inkomen uit de eigen woning, niet belast indien en voor zover het voordeel van de hypotheekrenteaftrek lager is dan het eigenwoningforfait. In dit rapport wordt de eigen woning gezien als een vorm van vermogen dat inkomen genereert voor de eigenaar, net als andere vermogenstitels die nu in box 3 worden belast, zoals aandelen en obligaties. Het vermogen in de woning wordt echter niet in box 3, maar in box 1 belast. Het verschil tussen de situatie waarin de woning wordt belast als ware het een normale vermogenstitel en de huidige situatie wordt, in dit rapport, in navolging van onder meer analyses van het Centraal Planbureau, verondersteld een subsidie te zijn. Daarnaast is de aftrekbaarheid van de hypotheekrente een vorm van fiscale subsidiëring. De specifieke belastingen voor het eigenwoningbezit, te weten het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting, worden met deze subsidies gesaldeerd. De onroerendezaakbelasting wordt daarbij niet als belasting op het wonen gezien, maar als een lokale heffing met de waarde van de woning als heffingsgrondslag. Dit resulteert in de volgende subsidie voor eigenaar-bewoners: Tabel 3.1: Subsidiëring in de koopsector, per jaar, mrd CPB (2006) MinFin (2010) 2012 Hypotheekrenteaftrek (HRA) + 11,8 + 11,4 + 12,9 Vrijstelling eigen vermogen + 7,5 + 7,7 + 6,3 Vrijstelling kapitaalverzekering eigenwoning (KEW) (opgenomen bij HRA) + 0,7 + 0,5 Eigenwoningforfait - 2,0-2,2-2,5 Overdrachtsbelasting - 3,0-2,4-1,5 Totaal + 14,3 + 15,2 + 15,6 Bron: Koning et al. (2006) Ministerie van Financiën (2010), WoON2012 (eigen bewerking) Amsterdam School of Real Estate 6
De hypotheekrenteaftrek maakt het grootste deel uit van de fiscale subsidiëring van de koopwoning; bijna 13 miljard per jaar. Een tweede zeer omvangrijke subsidie in de koopsector wordt gevormd door de vrijstelling van het opgebouwde vermogen in de woning. Regulier vermogen wordt, boven de vrijstellingsgrens, effectief tegen 1,2% belast (30% over een toegerekend rendement van 4%). Het eigen vermogen in de woning is echter vrijgesteld van de vermogensrendementsheffing. Dit levert alle eigenaar-bewoners gezamenlijk een voordeel van 6,3 miljard op. Ook het belastingvrij sparen in kapitaalverzekeringsproducten is een vorm van subsidie aan de eigenaar-bewoner. Het totale opgebouwde vermogen in kapitaalverzekerings-producten wordt geschat op ongeveer 43 miljard. Dit ligt binnen de bandbreedte van de schatting van DNB (2012). De omvang van de fiscale vrijstelling van dit vermogen, ongeveer een 0,5 miljard op jaarbasis, is echter beperkt in verhouding tot de renteaftrek en de vrijstelling van de overwaarde. Naast de genoemde subsidies zijn er ook twee specifieke belastingen gerelateerd aan het eigenwoningbezit. Het eigenwoningforfait is een belasting over het toegerekende inkomen dat eigenaar-bewoners genieten uit hun woning. De omvang hiervan is ongeveer 2,5 miljard. Tot slot betalen eigenaar-bewoners overdrachtsbelasting op het moment van aankoop van hun woning. De feitelijke omvang van deze belasting voor de schatkist is afhankelijk van het aantal transacties en het tarief. In tabel 3.1 betreft het echter een toegerekende opbrengst op basis van de gemiddelde bewoningsduur van eigenaar-bewoners. Dit is in lijn met de aanpak van het CPB (Koning et al., 2006). Het saldo van de verschillende belastingen en subsidies is positief voor eigenaar-bewoners. Het totale bedrag aan subsidies en belastingen dat samenhangt met het eigenwoningbezit bedraagt in 2012 netto 15,6 miljard. Het totale bedrag is daarmee iets toegenomen ten opzichte van de jaren er voor. Amsterdam School of Real Estate 7
3.2 Subsidie en inkomen: segmentatie Het is een bekend gegeven dat de subsidiëring van het wonen niet in gelijke mate bij alle eigenaar-bewoners neerdaalt (e.g. Lok & Meuwissen, 2010). Voornamelijk woningbezitters met een hoog inkomen profiteren van de fiscale mogelijkheden van het eigenwoningbezit. De huishoudens met hogere inkomens zouden daardoor sterker geraakt kunnen worden door de vermindering van de fiscaliteit. Om de gevolgen van de vermindering op verschillende segmenten van de woningmarkt in kaart te brengen wordt daarom gewerkt met een segmentatie van huishoudens op basis van woonconsumptie. Deze segmentatie is weergegeven in tabel 3.2. Tabel 3.2: Financiële kenmerken van huishoudens, naar deciel op basis van woningwaarde, 2012 Waarde woning (dzd ) Totaal vermogen woning (dzd, % waarde woning ) Netto fiscaal voordeel ( / jaar) Bruto inkomen (dzd / jr) 1 119 21 (18%) 1.789 39 2 155 43 (28%) 2.233 45 3 177 57 (32%) 2.569 50 4 198 72 (36%) 2.793 54 5 218 87 (40%) 3.061 56 6 242 100 (41%) 3.363 60 7 274 124 (45%) 3.733 65 8 318 161 (51%) 4.181 72 9 388 217 (56%) 4.963 81 10 621 385 (62%) 7.611 108 Totaal 273 128 (47%) 3.648 63 Noot: Totaal vermogen woning omvat zowel de onder- of overwaarde in de woning als ook het opgebouwde vermogen in kapitaalverzekeringsproducten Bron: WoON 2012; eigen bewerking. Tabel 3.2 toont enkele beschrijvende statistieken van eigenaar-bewoners per deciel op basis van de waarde van de koopwoning. Ieder deciel geeft een groep eigenaar-bewoners weer ter grote van 10% van de totale koopwoningmarkt. In totaal bestaat de Nederlandse koopwoningmarkt uit 4,2 miljoen huishoudens. Ieder deciel geeft dus enkele gemiddelde waarden van de betreffende gegevens van 420.000 eigenaar-bewoners. De indeling is gebaseerd op de waarde van de woning van de eigenaar-bewoner. Het eerste deciel geeft derhalve een weergave van enkele beschrijvende statistieken van de 420.000 eigenaarbewoners met de laagste woningwaarden. Het tiende deciel geeft de gemiddelde waarden op dezelfde statistieken, maar dan voor de 420.000 eigenaar-bewoners met de hoogste woningwaarden. Amsterdam School of Real Estate 8
De groep eigenaar-bewoners in het eerste deciel bezit een woning van gemiddeld ongeveer 119.000. Het gemiddelde vermogen dat deze groep huishoudens heeft opgebouwd in hun woning is ongeveer 18%, ofwel 21.000. Het gemiddelde bruto jaarinkomen van deze huiseigenaren is 39.000. Huishoudens in dit segment van de markt hebben jaarlijks een fiscaal voordeel van gemiddeld 1.789. Dit fiscaal voordeel omvat, in lijn met tabel 3.1, het voordeel uit de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van vermogensrendementsheffing van de overwaarde en/of het vermogen in de kapitaalverzekering. Deze fiscale voordelen zijn gesaldeerd met het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting. Gemiddeld over ongeveer 4,2 miljoen eigenaar-bewoners is het netto fiscaal voordeel van het eigenwoningbezit 3.648 per eigenaar-bewoner. Het product van het aantal eigenaar-bewoners en het gemiddelde netto fiscale voordeel resulteert in de eerder in tabel 3.1 gepresenteerde totale subsidie van 15,6 miljard. Uit tabel 3.2 volgt, zoals verwacht mag worden, dat huishoudens met hogere inkomens gemiddeld in duurdere woningen wonen en dat zij een groter netto fiscaal voordeel genieten. Daarnaast blijkt dat huishoudens in duurdere woningen niet alleen in absolute zin, maar ook relatief veel vermogen in de woning hebben opgebouwd. Met het oog op de presentatie van de resultaten in de rest van dit rapport is er gekozen voor een compactere indeling dan in tabel 3.2, waarbij een driedeling wordt gehanteerd: huishoudens met woningen tot 200.000, tot 400.000 en vanaf 400.000. In de eerste groep vallen relatief veel huishoudens met een inkomen dat niet onder het hoogste tarief inkomstenbelasting valt. In de laatste categorie, kleiner dan 10% van de koopsector, vallen huishoudens met de hoogste inkomens met woningen met waarden van gemiddeld ruim 600.000. Amsterdam School of Real Estate 9
4 Fiscale maatregelen Dit onderzoek beperkt zich tot de meest recente fiscale wijzigingen in de behandeling van het eigenwoningbezit. Meer specifiek wordt onderzocht hoe de vermindering van de subsidiëring zoals ingezet door het kabinet Rutte II invloed heeft op de vraag koopwoningen. De omvang van het effect van de fiscale vermindering hangt niet alleen af van de relatieve impact van de maatregel, maar ook het aantal huishoudens dat er door geraakt wordt. In dit hoofdstuk wordt een kort overzicht gegeven van de belangrijkste fiscale maatregelen die later in de analyse worden uitgewerkt. Bij de beschrijving van de maatregel wordt tevens getoond hoeveel eigenaar-bewoners door de maatregel worden getroffen. 4.1 Beperking hypotheekrenteaftrek De beperking van de hypotheekrenteaftrek kent twee belangrijke onderdelen: de verlaging van het marginaal tarief waartegen de rente in mindering mag worden gebracht en de aflossingsverplichting voor nieuwe hypotheken. De aflossingsverplichting heeft alleen invloed op nieuwe hypotheken. Eigenaar-bewoners die niet verhuizen worden dus niet door deze maatregel getroffen. Starters en doorstromers, voor zover met de verhuizing een nieuwe hypotheek gemoeid is, krijgen wel met de effecten van deze maatregel te maken. De verlaging van het maximaal tarief waartegen de hypotheekrente in mindering mag worden gebracht heeft invloed op nieuwe en bestaande gevallen. Beide maatregelen worden apart beschreven. 4.1.1 Marginaal tarief De afbouw van de hypotheekrenteaftrek behelst een verlaging van het maximale tarief waartegen de betaalde hypotheekrente op de inkomstenbelasting in mindering mag worden gebracht. Het maximale tarief was 52%, het tarief van de hoogste belastingschijf van de inkomstenbelasting, en wordt in 28 jaar in stapjes van een half procentpunt per jaar afgebouwd tot 38%. De verlaging van het maximale tarief waartegen de hypotheekrente in mindering mag worden gebracht heeft derhalve direct invloed op huishoudens met inkomens in de hoogste schijf; huishoudens met middeninkomens krijgen later te maken met de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. De beperking van het maximaal tarief voor de hypotheekrenteaftrek heeft, zoals gesteld, in eerste instantie alleen invloed op huishoudens met een hoger inkomen. In het huidig tempo zal voor huishoudens met een marginaal tarief inkomstenbelasting van 42% de beperking van de hypotheekrenteaftrek pas in het jaar 2034 merkbaar worden in de maandlasten. Bij een gelijkblijvende verdeling van huishoudens over de verschillende schijven en ongewijzigde tarieven heeft de beperking van de hypotheekrenteaftrek derhalve voor zo n 71% (88% van 6% + 96% van 68%; zie kolom 2 en kolom 3 van tabel 4.1) van de eigenaar-bewoners in een woning tot 200.000 pas vanaf 2034 invloed op de woonlasten. Amsterdam School of Real Estate 10
Tabel 4.1: Kenmerken en verdeling huishoudens, naar belastingschijf, per woningprijsklasse Tot 200.000 Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar Marginaal tarief (2012) Huishoudens totaal (%) Huishoudens naar segment (%) Aandeel met hypotheek Gemiddelde hypotheek (dzd ) Bruto inkomen (dzd ) 33,1 5% 6% 88% 129 21 42 57% 68% 96% 145 41 52 21% 26% 95% 153 77 Totaal - 100% 95% 146 49 15,2 3% 19% 51% 66 17 24,05 8% 46% 60% 78 29 42 5% 28% 62% 89 43 52 1% 7% 54% 106 74 Totaal 100% 100% 59% 81 34 Tot 400.000 Marginaal tarief (2012) Huishoudens totaal (%) Huishoudens naar segment (%) Aandeel met hypotheek Gemiddelde hypotheek (dzd ) Bruto inkomen (dzd ) 33,1 3% 4% 88% 186 26 42 31% 40% 92% 178 47 52 43% 56% 95% 212 90 Totaal - 100% 94% 197 70 15,2 3% 12% 44% 91 22 24,05 7% 31% 56% 89 30 42 8% 37% 65% 119 46 52 5% 21% 59% 136 80 Totaal 100% 100% 59% 111 46 Vanaf 400.000 Marginaal tarief (2012) Huishoudens totaal (%) Huishoudens naar segment (%) Aandeel met hypotheek Gemiddelde hypotheek (dzd ) Bruto inkomen (dzd ) 33,1 4% 5% 86% 256 35 42 15% 21% 84% 242 55 52 53% 74% 90% 347 133 Totaal - 100% 88% 322 112 15,2 2% 7% 47% 181 22 24,05 4% 14% 49% 152 35 42 8% 26% 56% 167 48 52 15% 52% 60% 226 101 Totaal 100% 100% 56% 198 74 Totaal Marginaal tarief (2012) Huishoudens totaal (%) Huishoudens naar segment (%) Aandeel met hypotheek Gemiddelde hypotheek (dzd ) Bruto inkomen (dzd ) 33,1 4% 5% 88% 169 25 42 38% 48% 94% 163 44 52 37% 47% 94% 225 95 Totaal - 100% 93% 193 67 15,2 3% 10% 47% 90 20 24,05 7% 27% 57% 89 30 42 7% 32% 63% 118 46 52 5% 31% 59% 171 88 Totaal 100% 100% 58% 118 48 Amsterdam School of Real Estate 11
Tabel 4.1 geeft enkele kenmerken en de verdeling van huishoudens weer. De weergave is opgedeeld in de waardeklassen gepresenteerd in hoofdstuk 3. In iedere waardeklasse wordt verder onderscheid gemaakt naar leeftijd: eigenaar-bewoners tot 65 jaar hebben immers iets afwijkende tarieven voor de inkomstenbelasting dan eigenaar-bewoners vanaf 65 jaar. De eerste kolom van tabel 4.1 toont de totale verdeling van eigenaar-bewoners in de koopsector. Het grootste deel van de eigenaar-bewoners blijkt jonger dan 65 jaar te zijn. In de tweede kolom is de verdeling binnen de twee leeftijdscategorieën te zien. Eigenaar-bewoners ouder dan 65 jaar blijken hieruit, als gevolg van hun lagere inkomen door pensionering, relatief vaak een laag marginaal tarief inkomstenbelasting te hebben. De derde kolom toont het aandeel eigenaar-bewoners met een hypotheek. Dit aandeel is gebaseerd op de leeftijdscategorieën. Hieruit blijkt dat bij de 65-plussers het aandeel eigenaar-bewoners met een hypotheek relatief laag is. Het gemiddelde bedrag van de hypotheken onder deze groep, zo blijkt uit de vierde kolom, is gemiddeld iets lager, maar zeker niet verwaarloosbaar klein. Ouderen hebben in verhouding met hun inkomen (vijfde kolom) een gemiddeld iets lagere hypotheek dan huishoudens met een leeftijd tot 65 jaar. 4.1.2 Aflossingsverplichting Naast een beperking van het marginale tarief waartegen de hypotheekrente in mindering mag worden gebracht, geldt ook dat, in het geval van nieuwe leningen, aflossing een voorwaarde is voor de aftrekbaarheid van de rente. Nieuwe hypotheken en additionele woningfinancieringen moeten, om recht te hebben op de hypotheekrenteaftrek, ten minste annuïtair afgelost worden. In het licht van de crisis op de woningmarkt en de rol van aflossingsvrije hypotheken daarin is al medio 2011 begonnen met de afbouw van de mogelijkheid om de woning volledig aflossingsvrij te financieren. In eerste instantie betrof dit de aflossingsvrije hypotheek zonder kapitaalverzekeringsproducten. De Gedragscode Hypothecaire Financiering stelde het maximum aflossingsvrije gefinancierd in woninghypotheken op 50% van de totale hypotheek. Het is echter tot de recente maatregelen van het kabinet Rutte II mogelijk geweest om de aankoop van een woning te financieren zonder gedurende de looptijd af te lossen. Deze mogelijkheid bestond door gebruik te maken van (een combinatie van) hypotheken met daaraan gekoppelde kapitaalverzekeringsproducten waarop tussentijds niet werd afgelost. Dit betekent dat pas sinds 1 januari 2013 bij nieuwe leningen de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek tot 100% aflossing leiden. Amsterdam School of Real Estate 12
Tabel 4.2: Type hypotheek (volume-gewogen), naar leeftijd en belastingschijf, per woningprijsklasse Tot 200.000 Vanaf 400.000 Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar Marginaal tarief (2012) Aflos send Aflossi ngsvrij Aflossingsvrij + KEW Marginaal tarief (2012) Aflos send Aflossi ngsvrij Aflossingsvrij + KEW 33,1 8% 43% 49% 33,1 15% 51% 35% 42 5% 36% 58% 42 7% 58% 35% 52 5% 35% 61% 52 5% 54% 42% Totaal 5% 36% 59% Totaal 5% 54% 40% 15,2 11% 67% 21% 15,2 12% 79% 8% 24,05 13% 77% 10% 24,05 10% 82% 8% 42 11% 72% 17% 42 5% 86% 9% 52 9% 70% 20% 52 7% 77% 15% Totaal 12% 73% 15% Totaal 7% 80% 13% Marginaal tarief (2012) Tot 400.000 Aflos send Aflossi ngsvrij Aflossingsvrij + KEW Marginaal tarief (2012) Aflos send Totaal Aflossi ngsvrij Aflossingsvrij + KEW 33,1 7% 47% 45% 33,1 9% 46% 45% 42 5% 46% 50% 42 5% 42% 53% 52 5% 44% 51% 52 5% 45% 50% Totaal 5% 45% 50% Totaal 5% 44% 51% 15,2 6% 90% 3% 15,2 9% 80% 10% 24,05 9% 80% 11% 24,05 11% 79% 10% 42 8% 80% 13% 42 8% 79% 13% 52 8% 79% 13% 52 8% 78% 15% Totaal 8% 80% 12% Totaal 9% 79% 13% Noot: verdeling gebaseerd op huishoudens met één of twee hypotheken. Bron: WoON2012, eigen bewerking Tabel 4.2 toont dat aflossingsvrije hypotheken vooral bij ouderen en in het duurdere segment relatief veel voorkomen. Aflossingsvrije hypotheken met daaraan gekoppelde kapitaalverzekeringsproducten komen vooral in de goedkopere segmenten van de markt voor. Hierbij dient overigens de kanttekening te worden gemaakt dat, zoals gezien kan worden in tabel 4.1, ouderen weliswaar vaak aflossingsvrije hypotheken hebben, maar dat zij minder vaak en minder grote hypotheken hebben dan jongere huishoudens. 4.2 Afschaffing kapitaalverzekering Hypotheken waar niet, of pas aan het eind van de looptijd van de hypotheek, op wordt afgelost zijn in de afgelopen decennia zeer populair geworden. Veel huishoudens hebben dan ook een hypotheek waar een zogenaamd kapitaalverzekeringsproduct aan gekoppeld is (zie tabel 4.2). Dit zijn spaar- en beleggingsrekeningen waar de bezitter geld inlegt om op het eind van de looptijd de hypotheek af te lossen. De populariteit van hypotheken met kapitaalverzekeringsproducten kan worden verklaard door het belastingvoordeel. Er is, net als bij de overwaarde in de woning, geen vermogensrendementsheffing over het gevormde vermogen en tegelijkertijd blijft de hypotheekrenteaftrek hoog doordat er niet afgelost wordt op de lening. Amsterdam School of Real Estate 13
De vrijstelling is aan een aantal voorwaarden gebonden. Er moet minimaal 15 jaar worden gespaard om in aanmerking te komen voor de vrijstelling. Indien het vermogen uit de kapitaalverzekering eerder vrij komt wordt er alsnog belasting geheven over het rendement. Indien er minimaal 20 jaar gespaard is in de kapitaalverzekering is de vrijstelling fors hoger. Indien er langer dan 15 jaar, maar korter dan 20 jaar is gespaard geldt een maximum bedrag van 36.300 per belastingplichtige in het huishouden (2014) voor de uiteindelijke omvang van de kapitaalverzekering. Een echtpaar kan binnen die regels en termijn een belastingvrij vermogen opbouwen van 72.600. Indien er ten minste 20 jaar gespaard is geldt er een vrijstelling van rendementsheffing voor opgebouwde vermogens tot 160.000 per belastingplichtige (2014). Huishoudens kunnen dus maximaal 320.000 belastingvrij sparen. Boven dit bedrag is er geen sprake van vrijstelling. Uit tabel 4.2 blijkt dat huishoudens rekening houden met de maximale vrijstelling: het aandeel hypotheken met een kapitaalverzekering is aanzienlijk kleiner in de hogere prijssegmenten dan in de lagere prijssegmenten. Gegevens over de omvang van de opgebouwde vermogens in kapitaalverzekeringsproducten zijn niet algemeen beschikbaar. In lijn met de methodiek van Schilder et al. (2014) kan een schatting worden gemaakt van de omvang van het opgebouwde vermogen en de verdeling ervan over verschillende groepen huishoudens. Tabel 4.3 geeft de schatting van de omvang van kapitaalverzekeringen in Nederland op basis van gegevens van het WoON2012. In totaal hadden eigenaar-bewoners in 2012 voor bijna 43 miljard vermogen opgebouwd in kapitaalverzekeringsproducten. Deze schatting valt binnen de bandbreedte die door DNB (2012) is gepresenteerd. Vooral huishoudens in woningen tot 400.000 en met een hoofd van het huishouden tot 65 jaar hebben veel vermogen opgebouwd in kapitaalverzekeringsproducten. Tabel 4.3: Opgebouwd vermogen kapitaalverzekeringsproducten, naar belastingschijf, x mln Marginaal tarief (2012) Tot 200.000 Tot 400.000 Vanaf 400.000 Totaal Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar 33,1 556 758 210 1.524 42 8.397 6.804 1.123 16.323 52 4.846 14.241 4.063 23.150 Totaal 13.798 21.803 5.397 40.998 15,2 94 5 25 124 24,05 175 116 29 320 42 189 350 132 671 52 28 416 377 820 Totaal 486 887 563 1.935 Totaal 14.284 22.690 5.959 42.933 Bron: WoON2012, eigen bewerking Amsterdam School of Real Estate 14
4.3 Eigenwoningforfait Een belangrijke fiscale wijziging die in dit onderzoek niet wordt meegenomen, is de aanpassing van het eigenwoningforfait. De ontwikkeling van de totale fiscale subsidie aan eigenaar-bewoners wordt niet alleen bepaald door de afbouw van fiscale voordelen, maar ook door de belasting op het voordeel uit eigenwoningbezit. Dit gebeurt door middel van het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een belasting over de voordelen uit de eigen woning die wordt berekend over de WOZ-waarde van de woning. Het door de Belastingdienst gehanteerde percentage wordt geïndexeerd en varieert bovendien naar de waardeklasse van de woning. Voor het jaar 2015 is het eigenwoningforfait voor de meeste woningen vastgesteld op 0,75%. Voor woningen met een waarde boven 1.040.000 geldt een percentage van 2,05% voor de waarde boven het genoemde bedrag. Het percentage loopt op tot in 2016, wanneer over het meerdere van 1.040.000 2,35% verschuldigd is. Effectief komt de betaalde belasting, bij een marginaal tarief van 52%, dan neer op 1,2% (Donders et al., 2010). De verschuldigde belasting volgend uit het eigenwoningforfait wordt verrekend met het fiscaal voordeel uit de hypotheekrenteaftrek. Als gevolg van de wet Hillen kan er geen sprake zijn van een negatief saldo. In dat geval wordt het eigenwoningforfait verlaagd en bij een volledig afgeloste hypotheek op nul gesteld. Voor eigenaar-bewoners met een woning met een zeer hoge waarde én een omvangrijke hypotheek is er dus sprake van een forse vermindering van de fiscale subsidie, vooral aangezien het forfaitair percentage boven de 1.040.000 al enkele jaren stijgt. Voor eigenaar-bewoners met een woning met een zeer hoge waarde en geen hypotheek geldt dat er, als gevolg van de wet Hillen, geen nadelige gevolgen zijn. Het eigen vermogen in de woning blijft onbelast. In dit onderzoek wordt geen rekening met deze aanpassingen gehouden. De reden hiervoor is dat het aandeel woningen met een waarde boven 1.040.000 beperkt is (zie tabel 4.4). Aanpassing van het eigenwoningforfait gaat pas grote effecten hebben indien grote aantallen woningen, als gevolg van prijsstijgingen, een waarde krijgen boven de grens van (in 2015) 1.040.000. Hiervan is, zelfs bij een prijsstijging van 3% per jaar de komende vijf jaar, geen sprake (dit zou woningen betreffen met een waarde tussen 897.000 en 1.040.000). Een ander scenario waarin het eigenwoningforfait een grote invloed gaat hebben op de markt is indien het percentage fors verhoogd wordt. Dit komt overeen, of in ieder geval lijkt op, het plaatsen van de woning in box 3. Hiervan is op dit moment geen sprake. Tabel 4.4: Aantal woningen, naar prijsklasse, x 1.000 Aantal Aandeel koopsector Tot 200.000 1.432,1 35% Tot 400.000 2.100,3 51% Vanaf 400.000 560,1 14% Totaal 4.092,5 100% Dure woningen in segment Vanaf 400.000 tussen 897.000 en 1.040.000 8,6 0,2% vanaf 1.040.000 16,4 0,4% Amsterdam School of Real Estate 15
4.4 Samenvattend De impact van een maatregel als het verminderen van de fiscale subsidie van het eigenwoningbezit hangt samen met de omvang van de maatregel, hoeveel subsidie wordt er verminderd, en de omvang van de groep huishoudens die ermee geconfronteerd wordt. In dit hoofdstuk is beschreven hoeveel eigenaar-bewoners met de vermindering van de fiscale subsidie van het eigenwoningbezit worden geconfronteerd. Het marginaal tarief van de hypotheekrenteaftrek wordt in kleine stapjes afgebouwd. Vooral in de hogere prijsklassen worden veel huishoudens direct geconfronteerd met de verlaging van het maximale tarief. In de prijsklassen vanaf 200.000 heeft het grootste deel van de eigenaar-bewoners onder 65 jaar een hypotheek én een marginaal tarief inkomstenbelasting van 52%. In deze prijsklassen is ook het aandeel ouderen met een hypotheek en een marginaal tarief van 52% relatief groot. Deze ouderen worden derhalve ook meteen geconfronteerd met de vermindering van de fiscale subsidie. Naast het verlagen van het marginaal tarief geldt sinds 1 januari 2013 ook een verplichting om ten minste annuïtair af te lossen, althans, indien men voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking wil komen. Vóór de vermindering maakten grote groepen huishoudens gebruik van aflossingsvrije hypotheken. In volume uitgedrukt was het aandeel aflossende hypotheken beperkt. Huishoudens maakten optimaal gebruik van de fiscale mogelijkheden. Deze huishoudens zullen, in ieder geval bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek, geconfronteerd worden met relatief hogere maandlasten. Tot slot is de kapitaalverzekering afgeschaft voor nieuwe gevallen. Huishoudens kunnen niet meer belastingvrij sparen in een aan de hypotheek verbonden kapitaalverzekeringsproduct. Hoewel de omvang van deze subsidie relatief klein is in verhouding tot bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek (zie tabel 3.1) hebben eigenaar-bewoners in totaal voor bijna 43 miljard gespaard in dergelijke producten. Vooral eigenaar-bewoners met een woning tussen 200.000 en 400.000 hebben veel vermogen in dergelijke spaarproducten opgebouwd. In dit geval geldt, net als in het geval van de aflossingsverplichting, dat huishoudens pas werkelijk met de aanpassing geconfronteerd worden als zij nieuwe hypotheken afsluiten. In dit onderzoek is een specifieke belasting buiten beschouwing gelaten: de verhoging van het eigenwoningforfait. Deze verhoging heeft betrekking op woningen met een waarde hoger dan 1.040.000. Deze maatregel treft slechts 0,4% van alle koopwoningen. Zelfs als de komende vijf jaar de prijs van woningen met 3% per jaar stijgt, heeft de maatregel betrekking op niet meer dan 0,6% van alle koopwoningen. De verhoging van het eigenwoningforfait leidt er uiteindelijk toe dat het in de woning opgebouwde vermogen boven 1.040.000 met een gelijk percentage wordt belast als box 3-vermogen. Overigens geldt dat alleen indien de hypotheekrenteaftrek afdoende hoog is vanwege de werking de wet Hillen. Amsterdam School of Real Estate 16