Raadsvoorstel *** I org.00000714 CSTRBL Nr.2012-052 Houten, 21 augustus 2012 Raadsvoorstel verordening starterslening Onderwerp: Raadsvoorstel verordening starterslening Beslispunten: 1. De Verordening VROM starterslening gemeente Houten vast te stellen; 2. Daarmee de beoogde doelgroep (koopstarters), de maximale koopsom van de nieuwbouwwoning (tot het maximum van de meest actuele normen van de Nationale Hypotheek Garantie) en de maximale som van de lening ( 30.000) vast te stellen; 3. De bevoegdheden ten aanzien van startersleningen te delegeren aan het college zoals genoemd in de verordening: - om startersleningen toe te kennen; - om aan de toekenning nadere voorschriften te kunnen verbinden; - om nieuwbouwprojecten waarvoor startersleningen ingezet kunnen worden vast te stellen; - om startersleningen in te kunnen trekken; - om de hardheidsclausule toe te kunnen passen. Samenvatting: De situatie op de woningmarkt is zeer moeilijk. Er is het college veel aan gelegen om voortgang te houden in de afbouw van de deelplannen in Houten-Zuid. Speerpunt daarbij is de afbouw van het centrum in Houten- Zuid. Daarom wil het college de voortgang van de woningbouw in Castellum-West ondersteunen door startersleningen mogelijk te maken. De doelgroep die aldus wordt ondersteund zijn koopstarters, woningzoekenden die voor het eerst een koopwoning willen kopen. Bij wijze van experiment worden maximaal 50 startersleningen mogelijk. Hiervoor is als juridisch kader een door de raad vast te stellen verordening noodzakelijk. Als het experiment slaagt kan gekeken worden of dit ook navolging verdient in andere deelplannen. Inleiding: Dit voorjaar is een arrangement overeengekomen tussen verschillende projectontwikkelaars en de gemeente om met name de voortgang van de nieuwbouw in Castellum-West te stimuleren. Dit was vooral nodig omdat de woningmarkt steeds meer is verslechterd en het belang van de voortgang van de afbouw van Castellum-West evident is. Dit arrangement heeft tot doel de woningbouwopgave weer op gang te brengen in dit deelplan en eventueel andere deelplannen. Om de nieuwbouw voor meer woningzoekenden bereikbaar te maken worden startersleningen mogelijk gemaakt. De doelgroep die met startersleningen wordt geholpen zijn woningzoekenden die voor het eerst in hun wooncarrière een koopwoning kopen. Alleen zij kunnen in aanmerking komen voor de regeling. De onderhavige afspraken voor Castellum-West hebben betrekking op gestapelde woningen in de prijsklasse rond 200.000 en grondgebonden hofwoningen van ongeveer 260.000. De doelgroep koopstarters kan met de inzet van startersleningen worden gefaciliteerd. Deze categorie aspirant-kopers kan sneller tot koop overgaan omdat zij niet eerst een andere koopwoning hoeven te verkopen (dat laatste is wat veel aspirant - kopers die willen doorstromen naar een andere koopwoning in de huidige woningmarkt juist parten speelt). Gezien de beoogde woningdifferentiatie in Castellum-West is dit bij uitstek geschikt voor koopstarters. We verwachten dat daarvoor in Houten nog voldoende markt is. Met behulp van de startersleningen zullen zij de financiering sneller kunnen regelen.
Om dit mogelijk te maken is in dit voorstel sprake van een technische uitwerking. De raad dient een verordening vast te stellen om startersleningen te kunnen toepassen. Als het instrument van startersleningen in Castellum-West blijkt aan te slaan, kan in een later stadium worden besloten om dit ook gericht in te zetten voor andere projecten. Houten heeft in het verleden niet gekozen voor inzet van dergelijke startersleningen. Een reden daarvoor was dat gemeenten een aanzienlijk budget moesten inleggen. Ook was het zo dat de verkoop van nieuwbouwwoningen in Houten in de afgelopen jaren relatief gunstig verliep. Bovendien is er vanaf 2006 voor gekozen om goedkoop woningaanbod toe te voegen, ook in maatschappelijk gebonden eigendom (verplichte terugverkoop aan de corporatie en winst- /verliesdeling). Zo zijn op diverse locaties met medewerking van Viveste koopwoningen met Koopgarant voor koopstarters gerealiseerd. Sinds voorjaar 2012 is er door de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (hierna SVn) voor de gemeenten een nieuw product op de markt gebracht dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken wordt ondersteund. SVn biedt startersleningen aan met zogeheten Afkoopmethodiek. Daardoor kunnen gemeenten wel participeren in startersleningen, maar tegen een veel lagere gemeentelijke inleg. Door middel van een eenmalige gemeentelijke bijdrage draagt SVn zelf zorg voor de rechtstreekse financiering van startersleningen aan derden. Bij de Afkoopmethodiek kan de gemeente na aflossing van de lening het geld niet opnieuw uitlenen (want de starter doet betaling van rente en aflossing aan SVn, niet aan de gemeente). Gemiddeld bedraagt de periode van rentederving per lening ongeveer 4 ½ jaar. Deze periode kan langer zijn als de koopstarter minder inkomensstijging doormaakt dan geprognotiseerd. De term Afkoopmethodiek houdt in dat de gemeente deze gemiddelde rentederving én het risico op langere rentederving in één keer afkoopt met de bijdrage van 9.000 per lening. Voor alle duidelijkheid: bij de Afkoopmethodiek is er géén sprake van revolverende werking. De koper lost te zijner tijd de lening af bij SVn. De bijdrage van de gemeente van maximaal 9.000 per lening voor in totaal maximaal 450.000 is dus eenmalig. -2- In bijlage1 is de concept-verordening bijgevoegd. Beoogd effect: 1.1 Startersleningen te kunnen verstrekken voor nieuwbouw koopwoningen 1.2 Voldoen aan de voorwaarde van SVn dat een verordening wordt vastgesteld 2.1 Duidelijkheid verschaffen aan woningzoekende aspirantkopers door doelgroep, marktsegment, maximale koopsom van de woning en de maximale som van de lening vast te leggen waardoor de woningmarkt wordt gestimuleerd 3.1 Duidelijkheid verschaffen over de bevoegdheden. Argumenten: 1.1 De bevoegdheid een verordening vast te stellen is aan de raad. 1.2 Om startersleningen te kunnen verstrekken via de Afkoopmethodiek is een verordening noodzakelijk. 1.3 Een verordening is nodig om burgers rechtszekerheid te bieden.
-3-1.4 De basis voor startersleningen is gelegd in de Begroting 2012. Aangegeven is dat gedacht wordt aan het stimuleren van woningbouwactiviteiten. Hierbij zou het volkshuisvestingsfonds ingezet kunnen worden ten behoeve van specifieke doelgroepen en zou overwogen kunnen worden om startersleningen als instrument in te zetten (paragraaf Weerstandsvermogen, pagina 131 e.v. uit Begroting 2012). 2.1 Een aspirant-koper moet weten of hij in aanmerking komt voor een starterslening. Het betreft uitsluitend de nieuwbouwkoopwoningen in Houten waarvan het college van burgemeester en wethouders heeft bepaald en/of nog bepaalt dat daarvoor startersleningen mogen worden toegekend. Uit oogpunt van deregulering én om geen hindernissen op te werpen bij de verkoop van de te bouwen woningen wordt er voor gekozen om elke geïnteresseerde meerderjarige, al dan niet in Houten ingezeten, koopstarter in het nieuwbouwproject Castellum-West (en in eventueel later volgende projecten) toe te laten tot de regeling. De maximale koopsom (inclusief verwervingskosten, meerwerkkosten etc.) van de nieuwbouwkoopwoning is gesteld op het maximum volgens de normen van de NHG (per 1-7-2012: 320.000). Exclusief de verwervingskosten mag de woning, om in aanmerking te komen voor NHG, niet duurder zijn dan 296.296. De hypotheek mag niet hoger zijn dan 320.000. De maximale som per starterslening is vastgesteld op 30.000. 3.1 In verband met de uitvoering is het vanzelfsprekend dat het college de bevoegdheid gedelegeerd krijgt. Er moeten snel beslissingen genomen kunnen worden over het verstrekken van startersleningen. Voor aspirantkopers is dat van belang voor de financiering van de woning Communicatie: Aandachtspunt is informatieverstrekking aan makelaars en aan aspirantkopers via de lokale media. Dit zal in overleg met de ontwikkelaars plaatsvinden. Financiën: De kosten van de inzet van maximaal 50 startersleningen in Castellum -West worden voor 50% ten laste gebracht van het volkshuisvestingsfonds en voor 50% ten laste van de grondexploitatie Castellum-West. De gemeentelijke inleg volgens de Afkoopmethodiek bedraagt 9.000 per starterslening. Het college heeft op 26-6-12 besloten om voor Castellum-West voor maximaal 50 woningen maximaal 450.000 beschikbaar te willen stellen voor de startersleningen die betrekking hebben op Castellum -West (50 maal 9.000 = 450.000). Als minder dan 50 koopstarters geïnteresseerd blijken te zijn valt het overige terug aan de gemeente. De bijdrage per starter van 9.000 die de gemeente betaalt aan SVn is ter dekking van de financieringslasten (inclusief administratieve kosten) van SVn. Dit is een nieuw product van SVn dat de gemeente administ ratieve lasten uit handen neemt. Als gekozen zou worden voor de reguliere revolving fundconstructie, zou de gemeente een veel groter bedrag moeten inleggen (ongeveer 1,8 miljoen). Om dit te financieren zou de bodem van het volkshuisvestingsfonds snel in zicht komen. Het bezwaar daarvan is dat mogelijke financiële ondersteuning van andere sociale projecten niet meer mogelijk is. Daarom is er voor gekozen om de startersleningen te financieren door te kiezen voor de Afkoopmethodiek van SVn. Dit leidt tot een goedkopere gemeentelijke bijdrage. Deze is eenmalig en niet-revolverend. Houten, 21 augustus 2012 het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten de secretaris, de burgemeester, J. Wiegel C.H.J. Lamers
-4- Meegezonden bijlagen bij dit voorstel: 1. Verordening VROM Starterslening gemeente Houten Bijlagen die voor de leden van de raad ter inzage liggen op de gebruikelijke wijze: - PoHo: Van Liere
-5-
Raadsbesluit Nr. 2012-052 De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 21 augustus 2012 nr. BWV12.0405 gelezen en besluit; 1. De Verordening VROM starterslening gemeente Houten vast te stellen; 2. Daarmee de beoogde doelgroep (koopstarters), de maximale koopsom van de nieuwbouwwoning (tot het maximum van de meest actuele normen van de Nationale Hypotheek Garantie) en de maximale som van de lening ( 30.000) vast te stellen; 3. De bevoegdheden ten aanzien van startersleningen te delegeren aan het college zoals genoemd in de verordening: - om startersleningen toe te kennen; - om aan de toekenning nadere voorschriften te kunnen verbinden; - om nieuwbouwprojecten waarvoor startersleningen ingezet kunnen worden vast te stellen; - om startersleningen in te kunnen trekken; - om de hardheidsclausule toe te kunnen passen. Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 25 september 2012. De raad van de gemeente Houten, de griffier, de voorzitter, P.M.H. van Ruitenbeek C.H.J. Lamers