2 Woonmonitor Drechtsteden 2010 Onderzoekcentrum Drechtsteden drs. J.M.A. Schalk juni 2010
Colofon Opdrachtgever Tekst Drukwerk Informatie GR Drechtsteden Onderzoekcentrum Drechtsteden Impuls Publiciteit, Alblasserdam GR Drechtsteden Onderzoekcentrum Drechtsteden Postbus 619 3300 AP Dordrecht 078 770 39 05 www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl Overnemen van delen van de tekst is toegestaan onder voorwaarde van een duidelijke bronvermelding
Woonmonitor Drechtsteden 2010 In deze factsheet volgt een korte samenvatting van de ontwikkelingen die in 2009 en trends die sinds 2007 zijn opgetreden. Met de gegevens uit de Woonmonitor kan het effect van de doelstellingen van het regionaal woonbeleid worden gemeten, voor wat betreft de prijs en kwaliteit van de woningvoorraad en de bewoning hiervan. Via de website www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl worden gegevens over de ontwikkelingen bij de bevolking, woningvoorraad en woningmarkt in een tabellenboek gepresenteerd. Deze zijn te vinden onder Publicaties/Woonmonitor Drechtsteden 2010. We gaan in op de belangrijkste ontwikkelingen voor wat betreft bevolking, woningvoorraad en de woningmarkt. De factsheet sluit af met twee tabellen met de trends van de regio en de kerngegevens per gemeente. Ontwikkelingen bevolking Bevolking Drechtsteden groeit De bevolking van de Drechtsteden is in 2009 gegroeid met ruim 1.600 inwoners. Hendrik-Ido-Ambacht kende, evenals in 2008 met ruim 1.000 nieuwe inwoners de grootste groei. Alle gemeenten kennen een geboorteoverschot. De toename van bevolking hangt verder samen met een positief migratiesaldo, dat mede voortkomt uit de nieuwbouw, zoals in de Volgerlanden. In 2009 werden ook in Zwijndrecht veel woningen opgeleverd. Omdat het hierbij relatief veel appartementen betreft was in Zwijndrecht de bevolkingsgroei niet zo groot. Positief migratiesaldo Er is in 2009 een positief binnenlands migratiesaldo door verhuizingen binnen Nederland en een licht positief buitenlands migratiesaldo door verhuizingen vanuit en naar het buitenland. Voor beide is er sprake van een verbetering ten opzichte van eerdere jaren. Vergrijzing en ontgroening De regiobevolking vergrijst en ontgroent, vooral door de natuurlijke ontwikkeling. Terwijl in Nederland 15,3% 65 jaar of ouder is, is dit in de regio 16,1%. Vorig jaar was dit 15,8%. Zwijndrecht is het meeste vergrijsd (18,7%), Hendrik-Ido-Ambacht het minst (13,7%). In Papendrecht nam het aandeel senioren bovengemiddeld toe met een half procentpunt. Gezinsverdunning Vergrijzing en ontgroening gaan samen met gezinsverdunning; dit is vergelijkbaar aan het Nederlands gemiddelde. Vooral het aantal kleine huishoudens, met name alleenstaanden, neemt toe, terwijl de andere huishoudenvormen met ongeveer 400 afnemen. In Dordrecht is meer dan een derde van de huishoudens alleenstaand. In Hendrik-Ido-Ambacht is het aandeel gezinnen met kinderen relatief groot. Ontwikkelingen woningvoorraad Nieuwbouw voor eigen woningbehoefte In 2009 werden 1.400 woningen opgeleverd. In de periode 2005 t/m 2010 zijn daarmee 6.447 woningen opgeleverd. Dat is 72% van het met het Rijk afgesproken beoogde programma t/m 2009. Het beoogd programma is gebaseerd op een eigen behoefte en voor een deel op vang voor behoefte vanuit andere regio s met name de Stadsregio Rotterdam. Met dit nieuwbouwaantal is voornamelijk voldaan aan de eigen woningbehoefte. Woonmonitor Drechtsteden 2010 3
Aantal opleveringen daalde minder dan in Nederland Gedurende 2009 gingen de effecten van de internationale crisis doorwerken op de Nederlandse woningmarkt. Dit werd zichtbaar in verminderde afzet van nieuwbouw, minder verhuizingen en daling van de verkoopprijzen. Ook in de Drechtsteden zijn in 2009 minder woningen dan in 2008 opgeleverd, namelijk 1.400. De terugval in aantal nieuw opgeleverde woningen viel in de Drechtsteden mee. In de rest van Nederland is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in de koopsector in vergelijking met 2008 29% lager, in de Drechtsteden is het 21% lager. Er was minder nieuwbouw van appartementen en er waren minder opleveringen in het duurdere segment woningen. Sloop uitgesteld Er werden in 2009 289 woningen onttrokken. Deze sloop vond alleen in Dordrecht plaats. Mogelijke verklaring waardoor de voor 2009 geplande onttrekkingen zijn uitgesteld, is de vertraging van nieuwbouwprojecten door de crisis. De regionale woningvoorraad nam per saldo toe met 1.111 woningen. Waarde van de woningen neemt licht toe De gemiddelde waarde van de woningen is in de Drechtsteden met 3% licht toegenomen. De waarde steeg vooral in Hendrik-Ido Ambacht en bleef in Alblasserdam ongeveer gelijk. De overige vier gemeenten kenden een gemiddelde waardestijging. In Nederland is de waarde gemiddeld 241.000, ten opzichte van 202.000 in de Drechtsteden (16% lager). Vooral het aandeel woningen met een hoge WOZ-waarde is in de regio relatief laag. Het aandeel sociale woningen bleef nagenoeg gelijk. Dit zijn woningen met een WOZ-waarde tot 174.000 (prijspeil 2009). Het aandeel middeldure woningen daalde licht. Het aandeel dure woningen (waarde meer dan 250.000) nam toe van 18% naar 20%. Dit wordt verklaard door nieuwbouw, waardestijging en hertaxatie. Tabel 1 Trends ontwikkeling WOZ waarde sociaal (tot 174.000) a middelduur (174.000-250.000) duur (250.000 en meer) Drechtsteden 2008 42% 41% 17% Drechtsteden 2009 39% 18% Drechtsteden 2010 37% 20% Nederland 2008 38% 31% 31% Nederland 2009 38% 31% 31% Dordrecht 2008 52% 32% 15% Dordrecht 2009 54% 31% 15% Dordrecht 2010 54% 29% 17% overig Drechtsteden 2008 32% 48% 19% Overig Drechtsteden 2009 32% 47% 20% overig Drechtsteden 2010 32% 45% 21% a Bij de cijfers Drechtsteden is de grens jaarlijks aangepast. 2008: 164.000, 2009: 168.000 en 2010: 174.000. Bij de cijfers Nederland zijn vaste waardeklassen aangehouden van 50.000. Wel is dit is verhoudingsgewijs verdeeld (voorbeeld voor 2010: 24/50 sociaal en 26/50 middelduur). Toelichting: gegevens van 2008 hebben waardepeildatum 2007, gegevens van 2009 hebben waardepeildatum 2008, gegevens van 2010 hebben waardepeildatum 2009 Prijs van nieuwbouwwoningen in de koopsector in Drechtsteden stijgt In Nederland zijn in 2009 17.625 nieuwe woningen verkocht tegen een gemiddelde prijs van 269.000. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen lag in 2009 landelijk 29% lager dan in 2008. Ook in de Drechtsteden zijn in 2009 minder nieuwe woningen verkocht, namelijk 441 in 2009 ten opzichte van 568 in 2008. Dit is 22% minder dan in 2008. De gemiddelde prijs is 284.000, dat is 3% hoger dan in 2008, terwijl de verkoopprijs in Nederland gemiddeld 9% lager lag. Bron voor deze cijfers is de landelijke Monitor Nieuwe Woningen 1. De maandelijkse verkoopmonitor 1 Bron: OTB. landelijke Monitor Nieuwe Woningen. 4 Woonmonitor Drechtsteden 2010
laat zien dat het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2009 nog iets hoger ligt (516 woningen inclusief kavels en verkochte woningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom). Prijs van bestaande voorraad volgt landelijke trend De prijs van bestaande koopwoningen ligt in de Drechtsteden nog duidelijk lager dan in Nederland gemiddeld ( 201.000 t.o.v. 238.000, oftewel ruim 15% lager). De crisis heeft vooral effect gehad op het aantal verkopen. Dat was in 2009 31% lager dan in 2008. In Nederland was het 30% minder. In 2009 was een koopwoning in de Drechtsteden gemiddeld bijna 8% goedkoper dan in 2008. In Nederland was de prijsdaling 6,5%. Aandeel huurwoningen van corporaties stabiel Het aantal huurwoningen van corporaties bleef stabiel. In diverse gemeenten was er nieuwbouw, meer dan in 2008. Het gaat in totaal om 411 nieuwe huurwoningen. In Dordrecht zijn verouderde etagewoningen gesloopt, zodat vervangende nieuwbouw plaats kan vinden. In Dordrecht zijn, daarnaast redelijk wat huurwoningen van corporaties verkocht. Ontwikkelingen woningmarkt Het gemiddelde inkomen in de Drechtsteden ligt een beetje onder het Nederlandse gemiddelde. In Hendrik-Ido-Ambacht en Papendrecht is het gemiddelde inkomen het hoogst; in Dordrecht wat lager. Het betreft gegevens over definitieve aangiftes belastingjaar 2007. Het gemiddeld besteedbaar inkomen van het huishouden in de Drechtsteden is 31.100 per jaar. In Nederland: 31.300. Ruim 19.000 huurders uit de Drechtsteden ontvangen huurtoeslag. Het is 36% van de huurders, ten opzichte van eenderde in Nederland. Onder hen relatief veel alleenstaanden, eenoudergezinnen en ouderen. Het aantal huurders met huurtoeslag is vrijwel gelijk gebleven. Ook het gemiddelde bedrag aan huurtoeslag bleef ongeveer gelijk. Het gemiddelde bedrag aan huurtoeslag ligt in de regio op 148 per maand, dat is 3 meer dan gemiddeld in Nederland. Veel woningen gecheckt aan Kwaliteitseisen nieuwbouw Voor zover nieuwbouwprojecten worden getoetst aan de checklist Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden op het gebied van toegankelijkheid en veiligheid krijgen zij een goede beoordeling. In 2009 zijn 289 woningen in de Volgerlanden en 126 woningen van het herstructureringsproject Oostendam in Hendrik-Ido-Ambacht getoetst. In Dordrecht zijn 593 woningen op toegankelijkheid getoetst. De andere gemeenten geven bij de start van nieuwe bouwplannen de checklist mee aan de projectontwikkelaar. Hiervan zijn geen toetsresultaten bekend. In Dordrecht zijn bovendien vijf projecten met 95 woningen getoetst op duurzaamheid, waarbij de score A het meest duurzaam en D het minst duurzaam is. Vier projecten hadden de score B en één de score D. Komende tien jaar uitbreiding regionale behoefte met 6.700 huishoudens Voor de periode 2010-2020 wordt een eigen regionale woningbehoefte door uitbreiding met 6.700 huishoudens verwacht, vooral door de groei van het aantal alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen (door veroudering). Woonmonitor Drechtsteden 2010 5
Tabel 2 Trends bevolking, woningvoorraad en woningmarkt totaal Drechtsteden 2007 2008 2009 2010 bevolking ontwikkeling aantal inwoners 261.609 261.564 262.951 264.563 bevolking fors gegroeid vooral weer in HI-Ambacht ontwikkeling -38-45 +1.389 +1.612 in alle gemeenten positief geboorteoverschot (meer geboorte als sterfte). Tevens positief migratiesaldo saldo migratie inwoners -517-616 +323 +802 positief migratiesaldo in HI-Ambacht waarvan binnenlands -331-312 +448 +711 toenemend positief saldo binnenlands waarvan buitenlands -186-353 -125 +91 trendbreuk, nu positief saldo buitenlands percentage 65+ 15,3% 15,5% 15,8% 16,1% doorzettende vergrijzing, Zwijndrecht hoogst (Nederland 15,3%) percentage niet- westers allochtoon 11,7% 11,8% 12% 12,1% lichte toename aandeel door geboorte, niet door migratie huishoudens 108.707 109.352 110.215 111.900 toename, deels ook door verandering definitie waarvan alleenstaand 32.602 33.146 33.906 34.603 vooral toename alleenstaanden (+697), woningvoorraad woningen a 111.415 112.713 114.236 115.180 In 2008 wel veel nieuwbouw, in 2009 gemiddeld ontwikkeling +472 +659 +1.844 +1.111 minder terugval dan landelijk nieuwbouw +701 +1.149 +1.944 +1.400 nieuwbouw lager dan programma sloop (m.n. corporaties ) -418-490 -100-289 sloop lager dan afspraken PALT gemiddelde WOZ x 1000 183 196 196 202 met 3% toegenomen aandeel sociaal tot 168.000 betaalbaar: 168.000-250.000 middelduur 250.000-350.000 duur 350.000 en meer 7% 4% 42% 41% 10% 7% 39% 11% 7% 37% 12% 8% weinig verandering afname toename (nieuwbouw en waardestijging) toename percentage koop 55% 54% 54% 55% aandeel koopwoningen ongeveer op schema percentage corporatie 35,0% 34,4% 33,4% 33,2% voorraad corporaties neemt af nieuwbouw huur corporaties 200 181 362 411 toename in 2009 verkochte woningen corporaties 150 393 211 140 daling (als effect van economische crisis) percentage sociaal binnen corporatiebezit woningmarkt 95% 95% 92% 95% verkochte nieuwe woningen b 824 886 568 441 aantal met 22% gedaald, maar minder dan landelijk gemiddelde prijs x 1000 b 308 289 275 284 vooral bepaald door verkochte nieuwbouw in HI-Ambacht en Sliedrecht aantal verkochte bestaande 3.636 3.300 3.271 2.254 forse afname aantal transacties woningen c (-31%) vergelijkbaar aan landelijk gemiddelde prijs x 1000 c 200 206 218 201 trendbreuk door crisis: na stijging in 2009 daling aantal toekenningen huursubsidie/huurtoeslag 17.769 18.988 19.046 blijft vrijwel gelijk cijfer tijdvak 2008/2009 nog niet bekend aantal verhuurde woningen 3.437 3.300 3.496 3.488 lichte toename bij Woonkeus, lichte afname bij Woonbron aantal actief woningzoekenden d 8.855 9.400 9.605 9.655 neemt toe gemiddelde slaagkans e 28% 26% 27% 27% a De WOZ-administratie houdt de waardepeildatum 2009 aan. Woningen die recent in 2009 opgeleverd zijn, zijn daardoor nog niet allemaal in de WOZ administratie opgenomen, waardoor een klein verschil kan ontstaan b Bron hiervoor is de landelijke Monitor Nieuwe Woningen. Deze bevat 80 à 90% van de woningbouwmarkt nieuwe woningen (jaarverslag 2008, p 1). Volgens de maandelijkse verkoopmonitor ligt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen (inclusief 2 kavels en 64 verkochte woningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom) iets hoger, namelijk op 516 c Bron hiervoor is het landelijke Kadaster d Woonkeus voerde in 2009 het combinatiemodel in. Men kan daardoor ook via optiemodel en lotingsmodel actief zoeken. In verband met de vergelijking met eerdere jaren zijn hier alleen actief woningzoekenden via het aanbodmodel opgenomen. Het cijfer 2009 is exclusief actief woningzoekenden bij Woonbron e De gemiddelde slaagkans is het aantal verhuurde woningen gedeeld door het aantal actief woningzoekenden/ingeschrevenen plus het aantal geslaagde woningzoekenden (=verhuurde woningen) in een jaar Voor meer cijfers, zie de website www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl/woonmonitordrechtsteden 6 Woonmonitor Drechtsteden 2010
Zwijndrecht Tabel 3 Kerngegevens bevolking, woningen en woningmarkt per gemeente per 2010 Alblasserdam Dordrecht HI- Ambacht Papendrecht Sliedrecht bevolking Drechtsteden aantal inwoners 19.002 118.421 26.877 31.844 24.053 44.366 264.563 ontwikkeling +164 +17 +1008 +143 +165 +115 +1.612 saldo migratie inwoners 89-203 +768-2 +130 +20 +802 waarvan binnenlands 83-300 +813-17 +96 +36 +711 waarvan buitenlands 6 97-45 15 34-16 +91 percentage 65+ 17,1% 15,2% 13,7% 16,6% 17,2% 18,7% 16,1% percentage niet-westers allochtoon 6,2% 17,2% 5,9% 7,1% 6,9% 11,4% 12,1% huishoudens 7.486 51.595 10.374 13.307 9.809 19.329 111.900 waarvan alleenstaand 27,0% 34,2% 22,7% 26,8% 30,6% 31,1% 30,9% woningvoorraad woningen 7.723 53.364 10.409 13.545 10.197 19.942 115.180 ontwikkeling +53-50 +422 +137 +142 +407 +1.111 nieuwbouw +53 +239 +422 +137 +142 +407 +1.400 sloop 0-289 0 0 0 0-289 gemiddelde waarde 224 184 248 221 202 206 202 peildatum 2009 WOZ x 1000 tot 174.000 174.000-250.000 250.000-en meer 30% 23% 54% 29% 17% percentage koop 55% 53% 64% 62% 51% 52% 55% percentage corporatie 33% 32% 22% 30% 38% 38% 33% 25% 28% 29% 25% 38% 19% 39% 18% 37% 20% woningmarkt verkochte nieuwe woningen a 4 63 174 85 106 9 441 gemiddelde prijs x 1000 a 297 254 295 316 265 189 284 aantal verkochte bestaande 133 1.060 252 268 159 382 2.254 woningen b gemiddelde prijs x 1000 b 221 187 238 211 225 192 201 aantal huishoudens met huurtoeslag 1.180 10.550 981 1.623 1.358 3.354 19.046 aantal verhuurde woningen 144 1.533 438 367 335 671 3.488 (incl. 639 Woonbron) gemiddeld inkomen x 1000 a (2007) 31,0 29,4 35,5 33,0 30,8 31,6 31,1 a Bron hiervoor is de landelijke Monitor Nieuwe Woningen. Deze bevat 80 à 90% van de woningbouwmarkt nieuwe woningen (jaarverslag 2008, p 1). Volgens de maandelijkse verkoopmonitor ligt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen (inclusief 2 kavels en 64 verkochte woningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom) iets hoger, namelijk op 516 b Bron hiervoor is het landelijke Kadaster Voor meer cijfers, zie de website www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl/woonmonitordrechtsteden Woonmonitor Drechtsteden 2010 7