IcM Gemeente Delft Retouradres : Wijk- en Stadszaken, Postbus 340,2600 AH aem Aan de leden van de raad Datum 04-06-201 2 Ons kenmerk 1226471 Uw brief van Ondemrerp Toezending stukken ter infomiatie Geachte leden van de raad, Ter kennisname zenden wij u de Grondprijzenbrief 201 2. Deze brief vervangt de Grondprijzenbrief 201 1. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,, burgemeester G.A.A. Verkerk, secretaris.-t.w. Andriessen l.s. --...,
M Gemeente Delft Gemeente Delft Grondprij zenbrief 20 1 2. Afdeling Vastgoed, mei 20 12
Inleiding De Grondprijzen brief 201 2 De Grondprijzenbrief 20 12 vervangt de Grondprijzenbrief 20 1 1. Het grondprijsbeleid -dat deel uit maakt van het algemene grondbeleid- is opgenomen m de '"Nota Grondbeleid gemeente Delft 20 1 1-20 14". De onderhavige Grondprijzenbrief wordt geacht daarvan integraal deel uit te maken. Voor de achterliggende grondprijsbepalingen, grondprijssuppletie bij uitgik ten behoeve van sociale huur- en koopwoningen en overig achterliggende beleid, wordt dan ook uitdrukkelijk naar die nota verwezen. In de "Nota Grondbeleid gemeente Delft 201 1-2014", en de bijbehorende Wota erfpacht 2005", wordt ook uitgifte in erfpacht genoemd als specifiek middel om uitgifte te sturen. Dit kan zowel beleidsmatig alsook ter stimulering. Bij uitgifte in erfpacht kan de gemeente beter sturen op voorwaarden en afspraken. De Grondprijzenbrief wordt mede uitgebracht om eventuele tussentijdse beleids~jzigingen weer te geven voor zover die gevolgen hebben voor de grondprijzen. Van enige beleidswijziging voor het jaar 2012 ten opzichte van het jaar 201 1 is echter geen sprake. Het college is van menhg dat voor vrije markt woningen en voor sociale woningen geen prijswijzigingen dienen te worden doorgevoerd vanwege het huidige economische klimaat. Dit betekent dat de huidige vrije markt en sociale grondprijzen voor het jaar 2012 niet zullen worden ge'indexeeerd. Uitdrukkelijk wordt hierbij vermeld dat de in &ze brief genoemde grondprijzen, net als in voorgaande jaren, minimumprijzen betreffen en wel per m2 bruto vloeroppervlak @.v.o.), bij een fsi>l. Vermelde prijzen zijn exclusief BTW. Een en ander tenzij hiema anders aangegeven. De hierna genoemde grondprijzen gelden met ingang van 1 januari 2012. Vóór die datum gemaakte prijsafspraken zuilen worden gerespecteerd. Economische ontwikkeling De vooruitzichten ten aanzien van de ontwikkeling van de Nederlandse economie blijven onzeker. De woning- en kantorenmarkt tonen geen herstel. Ook in Delft is bijvoorbeeld sprake van een toename van het woningaanbod bij een daling van de vraagprijs. * Hierna volgen de concrete grondprijsniveaus voor de verschillende soorten vastgoed.
l. Woningbouw De gemeente Delft maakt in haar grondprijsbeleid onderscheid tussen: a) Sociale huur- en koopwoningen (vaste kavelprijzen); b) Woningen in de vrije sector (genormeerde residuele benadering); C) Vrije kavels (vierkante meter prijs); d) Bijzondere woonconcepten (maatwerk). ad a. Sociale huur- en koopwoningen. Om te bepalen welke woningen tot het sociale huur- en koopsegment behoren sluit de gemeente Delft aan bij de indelingssystematiek van het Stadsgewest Haaglanden waar Delft onderdeel van uitmaakt. Deze systematiek is opgenomen in de regionale prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de koepel van regionale woningcorporaties (SVI-I), zoals vastgesteld op 21 september 2005. De indeling voor het jaar 2012 is als volgt: Sociale koopwoning I Tot 185.500,OO (prijspeil jan. 201 1) Sociale huurwoning I Tot 65232 per maand (prijspeil jan. 201 l) De grondprijzen voor sociale huur- en koopwoningen zijn gebaseerd op in het verleden bepaalde vaste grondprijzen per kavel en bedragen voor 20 12: I'ype woning Sociale huurwoning, grondgebonden Sociale huurwoning, appartementen Zorg1- en studenteneenheden huur, van maximaal 50 m2 b.v.o. Sociale koopwoning,grondgebonden Zorg- en studenteneenheden koop, van maximaal 50 m2 b.v.o. Grondprij s î? 12.939,OO 12.939,00, met een stapelingsfactor van 0,s 6.470,00, geen stapelingsfactor. 17.251,OO 8.626,00, geen stapelingsfactor. ad b. Woningen in de vrije sector De grondquotes resulteren in richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld. Van de tussen de onderstaande v.0.n- prijzen gelegen bedragen worden de bijbehorende quotes op eedtiende van een procent afgerond. Voor uitleggebieden geldt een grondquote die steeds 1 % boven de reguliere grondquote ligt, zulks in verband met relatief lagere ontwikkelingskosten. Voor vrije sector grondgebonden woningen gelden de navolgende quotes: tot l Onder zorgeenheden wordt hier verstaan zorgeenheden voor zover die niet vallen onder de normering als hierna bij "Zorginstellingen" is bepaald.
Voor vrije sector appartementen gelden de navolgende quotes: tot > Nota bene: Bij de berekening van de grondprijs aan de hand van bovengenoemde percentages moet rekening gehouden worden met het feit dat dit v.o.n.-prijzen inclusief BTW of eventueel Overdrachtsbelasting (OB) zijn. De grondprijs kan op twee manieren bepaald worden, waarbij het eindresultaat hetzelfde is: - indien de grondquote direct genomen wordt over de v.o.n.-prijs (incl. BTW of OB), dient achteraf de BTW of OB er afgehaald te worden om tot de grondprijs te komen. - indien van de v.o.n.-prijs eerst de BTW of OB wordt afgehaald en dan & grondquote wordt gehanteerd, is het resultaat de grondprijs excl. BTW. ad c. Vrije kavels Voor vrije kavels wordt een prijs per m2 gehanteerd die gebaseerd is op de commerciële waarde van de grond. Voor 2012 geldt een algemene minimumprijs per m2 van 42 570,OO. Deze prijs kan afhankelijk van onder meer locatie en grootte naar boven worden bijgesteld. Zo zullen bijvoorbeeld de grondprijzen voor binnenstedelijke locaties over het algemeen aanmerkelijk hoger zijn. Voor Hmschpolder geldt in afwijking van het bovenstaande een minimumgrondprijs van í2 525,OO per m2 die aaiankelijk van grootte en locatie kan worden bijgesteld. In uitzonderlijke gevallen kan van dit prijsbeleid worden afgeweken. Te denken valt aan tijdelijke maatregelen die de verkoop van kavels kan bevorderen. Het besluit hiertoe wordt door het College van B&W genomen. ad d. Bijzondere woonconcepten Voor bijzondere woonconcepten zoals maatschappelijk gebonden eigendom en koop/ñu~~~:oncepten zal per geval worden beoordeeld op basis waarvan de grondprijs wordt bepaald. 3. Kantoren Voor kantoorruimte geldt een minimumprijs per m* b.v.o. van 252,OO. Per locatie wordt deze prijs aangepast voor locatiespecifieke omstandigheden zoals: het huurprijsniveau en specifieke locatiegebonden kosten.
4. Bedrijven Voor de grondprijzen voor bedfjfsteminen geldt een minimumprijs per m2 bvo. Verder variëren de minimumprijzen per bedrijventerrein. Voor 2012 gelden de volgende minimumprijzen: Bedrijventerrein Ypenburgse Poort Delftech Park Prijzen vanaf 252,OO 236,OO Per ml bvo bij een s.i >1,0 Per m' bvo bij een f.s.i >1,0 Teneinde intensief ruimtegebruik op Ypenburgse Poort en Delftech Park te stimuleren, banteert de gemeente bij gronduitgifte op deze bedrijfsterreinen de volgende 'reductiefactoren': Bouwplan f.s.i. > 1,5 en kleiner dan of gelijk aan 1,75 f,s.i. > 1,75 en kleiner dan of gelijk aan 2,O f.s.i. > 2,O Reductiefactor 0,75 0,65 0,55 Bovenstaande 'reductiefactoren' zijn van toepassing op alle m2 b.v.o. boven een f.s.i. > 1,O. 5. Detailhandel, horeca en hotels 5.1. Detailhandel en horeca De grondprijzen worden doorgaans afzonderlijk per planinitiatief bepaald. Buiten het centrum wordt gerekend met een minimum grondprijs van 660,OO per m2 bvo. 5.2 Hotels De grondprijzen worden doorgaans &onderlijk per planinitiatief bepaald. 6. Parkeren Voor de grondprijzen voor parkeren hanteert de gemeente het uitgangspunt dat deze wordt bepaald door de bestemming waarbij de parkeervoorziening hoort. Voor het overige wordt verwezen naar de uitgangspunten als genoemd in de Nota Grondbeleid gemeente Delft 2010-2013. 7. Beperkt zakelijke rechten Voor de vestiging van beperkt zakelijke rechten -mals bijvoorbeeld een recht van overbouw- wordt in beginsel gerekend met de helft van de voor de betrokken ontwikkeling geldende functionele grondwaarde. Aniankelijk van de omstandigheden kan van die grondwaarde worden afgeweken. 8. Tuinuitgifte Het algemene uitgangspunt voor de prijsbepaling bij tuinuitgifte is de marktprijs voor woningbouw. Evenals voorgaande jaren wordt daarbij een onderscheid gemaakt tussen uitgifte tot en met 50m2 en uitgifte groter dan 50m2. Oppervlakte Tot en met 50 m2 Groter dan 50 mz Grondpnjb 570,OO per mz Op basis van taxatierapport met een minimum bedrag van 28.500,OO
Aanvullende opmerkingen: 1. Bij het tot stand komen van een koopovereenkomst worden de kosten van de îaxatie door de gemeente gedragen. Indien er geen overeenkomst tot stand komt, draagt de aanvrager de kosten van de taxatie. 2. Gedeelten van vierkante meters worden afgerond op hele vierkante meters. 3. Alle prijzen zijn ook hier exclusief belastingen en bijkomende kosten (kosten notaris, kadaster, overdrachtsbelasting, BTW, etc.). Deze kosten zijn voor rekening van de koper. 4. indien er aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan, zijn de kosten daarvan voor rekening van de koper. In geval van verhuur van tuintjes wordt gerekend met jaarhuur gebaseerd op een rendement over de grondwaarde conform de geldende gemeentelijke omslagrente voor het jaar 2012 vastgesteld op 5%. Als de gemeente het initiatief neemt om verhuurde tuinen te verkopen dan zal per initiatief afionderlijk de grondprijs worden bepaald. Daarbij kan worden afgeweken van de hierboven genoemde grondprijzen. 9. Overige functies a) Sociaal maatschappelijke voorzienhgen zoals: m overheidsvoorzieningen (brandweerkazernes, politiebureau's, etc.), onderwijsvoorzieningen (basisschool, middelbare school) m sociaal culturele voo~zieningen (welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen) sporthallen (niet in overwegende mate commercieel geëxploiteerd) b) Zorginstellingen (ziekenhuis, verzorgingshuis, verpleeghuis) c) Recreatieve voorzieningen (zoals kinderboerderijen en speeltuinen) d) Nutsvoorzieningen (zoals trafo's, zendmasten) e) Voorzieningen met een commerciële grondslag a. Sociaal maatschappelijke voorzieningen geldt een vaste grondprijs per m2 b.v.0. van 141,OO per mz b.v.o. b. Zorginstellingen De grondprijs voor zorginstellingen is gebaseerd op de kengetallen en grondkostenpublicaties van het Centrum Zorg en Bouw. Vergelijk daartoe http:/kennisplein.zorgenbouw.nl. De Grondkosten variëren van C 225,OO tot 304,OO (prijspeil 1 januari 201 1) per mz b.v.o. exclusief de voor de regio Delfi geldende toeslag van 10%. Deze kosten mogen voor 2012 worden geïndexeerd met 2,3% behoudens andersluidende publicatie van het Centnun Zorg en Bouw. Let OV: genoemde grondprijzen zijn hier inclusief BTW. c. Recreatieve voorzieningen Voor recreatieve voonieningen geldt een vaste grondprijs van 37,OO per m2 b.v.o.. d. Nutsvoorzieningen De grond voor nutsvoorzieningen- uitsluitend in recht van opstal uitgegeven voor de duur van het bestaan van het nut- bedraagt 252,OO. De retributie wordt voor de gehele looptijd afgekocht tegen de grondwaarde. Voor zend- en ontvangstinstallaties (niet zijnde UMTS) geldt een marktconfome jaariijkse retributie c.q. jaarhuur van minimaal E 5.265,00 per opstalpunt (met grondoppervlakte tot 30 mz). Voor reclamezuilen/masten niet vallende onder de reclameverordening, wordt een marktconfome opstalretributie respectievelijk huur in rekening gebracht.
e. Voorzieningen met een commerciële grondslag Bedoeld worden hier in het bijzonder voorneningen ten behoeve van recreatie en vrije tijdsbesteding die op commerciële basis geëxploiteerd worden zoals kartbanen, skihallen, bowling, golfbaan, jachthaven, bioscoop, etc. Gemeentelijke zwembaden en sporthallen vallen hier ook onder voor wat betrefl het commerciële deel van de activiteiten. Voor voorzieningen met een commerciële grondslag worden grondprijzen gehanteerd die gebaseerd worden op de commerciële waarde van de betrokken voorzieningen, waarbij als referentie de nonnen voor kantoren, bedrijfsterreinen en detailhandel genomen wordt. Vergelijk aldaar. Begripsbepalingen en afkortingen: i b.v.o.: bruto vloeroppervlakte volgens het Nederlands Normalisatie-Instituut NEN-norm 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is ruwweg de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. a f.s.i.: floor space index: De floor space index is de verhouding tussen het aantal m2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van het gebouwde en het aantal m2 uitgeefbaar terrein van het perceel. o v.o.n.: vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van 'vrij op naam' is 'kosten koper'. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten.