htv Bouwtechniek onderdeel van HTV Groep B.V. Anna van Saksenlaan 10 2593 HT Den Haag www.htv-bouwtechniek.nl Bouwtechnische opname Prins Willem Alexanderschool te 's-gravenzande i.o.v. Steenvlinder BV Juliana van Stolberglaan 148 2595CL Den Haag Rapportage : Bouwtechnische Opname Projectnummer : 15010 datum : 17 augustus 2016 C O N C E P T
Inhoudsopgave Inleiding 2 1. Algemene omschrijving 3 2. Algemene technische gegevens 4 3. Opname gevels schoolgebouw 5 4. Opname gevels uitbreiding 21 5. Opname gevels gymzaal 26 6. Opname binnen (interieur) 31 7. Conclusie 33 Bijlage : Tekeningen bestaande toestand htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 1
Inleiding In opdracht van Steenvlinder BV, is een bouwtechnische opname verricht van het schoolgebouw aan de Sand-Ambachtstraat 146, 2691 BN 's-gravenzande. Het betreft hier een schoolgebouw met een later gebouwde uitbreiding aan de achterzijde en een gymzaal. Het oorspronkelijk schoolgebouw is gebouwd in 1923, de uitbreiding van de school in 1935 en de gymzaal met kleedruimten in 1954. Het schoolgebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een kapverdieping en een kleine kelderruimte. De uitbreiding van het schoolgebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een plat dak. De gymzaal bestaat uit één bouwlaag met licht hellende daken, de was- en kleedruimten bestaan uit één bouwlaag met een plat dak. De hoofdentree van het schoolgebouw bevindt zich aan de Sand-Ambachtstraat. Het gebouw was op het moment van de opname in gebruik door de Eben-Haëzerschool. SITUATIE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 2
1. Algemene omschrijving In dit specifieke geval richt de opname zich vooral op het zogenaamd Klusrijp maken van het gebouw. Dit houdt in dat het gebouw geschikt gemaakt zal worden om kluswoningen in te realiseren. Om die reden is bij deze beoordeling hoofdzakelijk gekeken naar het casco en niet naar het afwerkingniveau van bouwkundige elementen. Deze opname is d.m.v. schouwing (een visuele inspectie) per bouwdeel (gevel, dak enz) tot stand gekomen; echter zonder het maken van proefsleuven e.d.. De gesignaleerde gebreken of aandachtspunten worden benoemd in een tabel. Per item wordt aangegeven wie verantwoordelijk is voor het herstelwerk; d.m.v. een "codering". Bouwdelen welke niet toegankelijk zijn tijdens deze opname krijgen de code NTB; en worden in een later stadium alsnog beoordeeld. Beoordeling CODE - Geen onderhoudswerkzaamheden benodigd GOED - Onderhoud uit te voeren door koper individueel KOPER - Onderhoud benodigd op langere termijn door VVE VVE - Onderhoud behorend bij KLUSRIJPMAKEN (opleveren) door Steenvlinder BV - Staat van onderhoud nader te bepalen NTB In een later stadium is deze codering ook te gebruiken als basis voor een (eventuele) bouwkostenbegroting t.b.v. herstelwerkzaamheden / de zogenaamde meerjarig-onderhouds-plan (MOP). Het funderingsonderzoek, bodemonderzoek, inspectie hout/kapconstructie (ongedierte, schimmels ed) en de asbestinventarisatie zijn in deze bouwtechnische opname buiten beschouwing gelaten. De opdrachtgever (Steenvlinder BV) dient deze onderzoeken separaat te laten uitvoeren t.b.v. de mogelijke transformatie tot woningen. LUCHTFOTO (GOOGLE MAPS) htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 3
2. Algemene technische gegevens BOUWKUNDIG (SCHOOLGEBOUW): a. Het gebouw is gefundeerd op gemetselde baksteen funderingen (fundering op staal). b. De gevels en binnenwanden zijn opgetrokken in baksteen metselwerk (ongeïsoleerd) c. De gevelkozijnen zijn van hout met draaiende delen en houten/stalen ramen, voorzien van enkele beglazing. d. De binnenkozijnen met draaiende delen zijn van hout. e. De vloeren van de klaslokalen op de begane grond en 1e verdieping en gangen op de 1e verdieping zijn opgebouwd uit houten balklagen met vloerbeschot. f. De vloeren van de gangen op de begane grond en toiletten zijn van beton. g. De vloeren van de zolderverdieping (kapverdieping) zijn opgebouwd uit houten balklagen met vloerbeschot. h. De kapconstructie bestaat uit houten spanten, gordingen met (ongeïsoleerd) dakbeschot van houten delen en keramische dakpannen. i. Het platte dak bestaat uit een houten balklaag met bitumineuze dakbedekking. j. De goten zijn van zink en zijn t.p.v. de gevels aangebracht in een houten constructie met gootklossen en boeiboorden. BOUWKUNDIG (UITBREIDING SCHOOLGEBOUW): a. Het gebouw is gefundeerd op gemetselde baksteen funderingen (fundering op staal). b. De gevels en binnenwanden zijn opgetrokken in baksteen metselwerk (ongeïsoleerd) c. De gevelkozijnen zijn van hout en staal met draaiende delen, voorzien van enkele beglazing (t.p.v. klaslokalen grotendeels voorzien van isolerende dubbele beglazing) d. De binnenkozijnen met draaiende delen zijn van hout en staal (stalen binnendeurkozijnen) e. De vloeren zijn van beton, uitgezonderd de begane grondvloeren van de klaslokalen deze zijn opgebouwd uit houten balklagen met vloerbeschot. f. De platte daken bestaan uit een houten balklaag met (ongeïsoleerd) dakbeschot en bitumineuze dakbedekking. BOUWKUNDIG (GYMZAAL): a. Het gebouw is gefundeerd op betonbalken en betonpoeren (fundering op staal). b. De gevels en binnenwanden zijn opgetrokken in baksteen metselwerk (ongeïsoleerd) c. De gevelkozijnen zijn van hout met draaiende delen en houten/stalen ramen, voorzien van enkele beglazing. d. De binnenkozijnen met draaiende delen zijn van hout. e. De vloeren zijn van beton. f. De kapconstructie van de gymzaal bestaat uit stalen IPE liggers met houten spanten, gordingen met (ongeïsoleerd) dakbeschot van houtwolcementplaten en bitumineuze dakbedekking. g. De platte daken van de douche- en kleedruimten bestaan uit een houten balklaag met (ongeïsoleerd) dakbeschot en bitumineuze dakbedekking. INSTALLATIETECHNISCH: a. De elektrameter bevindt zich in een meterkast in de hal van de hoofdentree van het schoolgebouw. b. De gasmeter bevindt zich in een gaskast in de hal van de hoofdentree van het schoolgebouw. c. De watermeter bevindt zich in een watermeterput t.p.v. het toegangspad vanaf de Sand-Ambachtstraat naar de hoofdentree van de school (naast de woning nr. 144). d. De CV ketel bevindt zich in de kelder van het schoolgebouw. De ruimten in het gebouw en gymzaal worden verwarmd d.m.v. radiatoren. e. De hemelwaterafvoeren zijn van zink, verzinkt staal en PVC. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 4
3. Opname gevels schoolgebouw Nr. Geconstateerd GW Gevel WEST (voorgevel schoolgebouw) CODE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 5
GW01 Scheuren in metselwerk repareren. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 6
htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 7
GW02 Hoofdentree schoolgebouw in redelijke staat; Afdekking natuursteen nazien; begroeiing verwijderen; voegwerk nazien/herstellen; bellentableau en brievenkleppen nieuw maken. GW03 Goten, dakranden; boeiboorden en houtwerk redelijk. Steenvlinder repareert slechte delen plaatselijk en loopt zinken goten na op lekkages en vervuiling. Schilderwerk boeiboorden en houtwerk goten door VVE VVE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 8
GW04 Dakbedekking (keramische pannen) schuine daken in redelijk tot goede staat: verschoven dakpannen opnieuw leggen; dakvlakken nazien en slechte pannen vervangen; dakvlakken nazien t.p.v. hoek- en kilkepers. GW05 HWA's nazien op lekkages en slechte delen vervangen; mos aangroei en vervuiling verwijderen. GW06 Kozijnen en bewegende delen in slechte staat; repareren / vervangen. Draaiende delen KOPER htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 9
aanbrengen in kozijnen. Kozijnen schilderen. GW07 Enkel glas kozijnen; vervangen door isolerend dubbelglas GW08 Ventilatieroosters t.b.v. ventilatie kruip-/ventilatieruimte onder vloeren verroest; ventilatieroosters repareren/vervangen. KOPER KOPER/ VVE GW09 Bestrating terrein handhaven t.b.v. buitenruimten woningen. GOED htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 10
Nr. Geconstateerd GN Gevel NOORD (zijgevel schoolgebouw) CODE GN01 Scheuren in metselwerk repareren. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 11
GN02 Hekwerk verwijderen. Beschadigd metsel-/voegwerk aanhelen. GN03 Goten, dakranden; boeiboorden en houtwerk redelijk. Steenvlinder repareert slechte delen plaatselijk en loopt zinken goten na op lekkages en vervuiling. Schilderwerk boeiboorden en houtwerk goten door VVE GN04 HWA's nazien op lekkages en slechte delen vervangen. VVE GN05 Kozijnen en draaiende delen in redelijk staat. Draaiende delen aanbrengen in kozijnen cq delen gangbaar maken. Kozijnen schilderen. KOPER htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 12
GN06 Enkel glas kozijnen; vervangen door isolerend dubbelglas. GN07 Bestrating terrein handhaven t.b.v. buitenruimten woningen. KOPER GOED htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 13
Nr. Geconstateerd GO Gevel OOST (achtergevel schoolgebouw) CODE GO01 Scheuren in metselwerk repareren. GO02 Stenen raamdorpels zijn beschadigd; repareren/vervangen. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 14
GO03 Metselwerk t.p.v. kozijnopeningen: vervangen/aanhelen. GO04 Goten, dakranden; boeiboorden en houtwerk redelijk. Steenvlinder repareert slechte delen plaatselijk en loopt zinken goten na op lekkages en vervuiling. Schilderwerk boeiboorden en houtwerk goten door VVE VVE GO05 Dakbedekking (keramische pannen) schuine daken in redelijk tot goede staat: verschoven dakpannen opnieuw leggen; dakvlakken nazien en slechte pannen vervangen; dakvlakken nazien t.p.v. hoek- en kilkepers. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 15
GO06 HWA's nazien op lekkages en slechte delen vervangen; mos aangroei en vervuiling verwijderen. GO07 Kozijnen en draaiende delen in redelijk staat. Draaiende delen aanbrengen in kozijnen cq delen gangbaar maken. Kozijnen schilderen. KOPER GO08 Vluchttrap in slechte staat; verwijderen en gevelmetselwerk aanhelen/repareren. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 16
GO09 Gevelkozijnen aanbrengen t.p.v. trappenhuis (tijdelijke gevelafdichtingen verwijderen). GO10 Enkel glas kozijnen; vervangen door isolerend dubbelglas GO11 Bestrating terrein handhaven t.b.v. buitenruimten woningen. KOPER GOED htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 17
Nr. Geconstateerd GZ Gevel ZUID (zijgevel schoolgebouw) CODE GZ01 Scheuren in metselwerk repareren. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 18
GZ02 Goten, dakranden; boeiboorden en houtwerk redelijk. Steenvlinder repareert slechte delen plaatselijk en loopt zinken goten na op lekkages en vervuiling. Schilderwerk boeiboorden en houtwerk goten door VVE. VVE GZ03 HWA's nazien op lekkages en slechte delen vervangen. GZ04 Kozijnen en draaiende delen in redelijk staat. Draaiende delen aanbrengen in kozijnen cq delen gangbaar maken. Kozijnen schilderen. KOPER htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 19
GZ05 Enkel glas kozijnen; vervangen door isolerend dubbelglas. GZ06 Bestrating terrein handhaven t.b.v. buitenruimte woningen. KOPER htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 20
4. Opname gevels uitbreiding Nr. Geconstateerd GU Gevels UITBREIDING (voor-, achter- en zijgevel) CODE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 21
GU01 Scheuren in metselwerk repareren. Gevelroosters (ventilatie e.d.) verwijderen en dichtmetselen in bijpassende steen. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 22
GU02 Betonbalken/lateien aangetast door betonrot; herstellen/repareren. Aftimmeringen boven betonbalken/lateien verwijderen. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 23
GU03 Dakranden en boeiboorden; houtwerk redelijk tot slecht. Steenvlinder repareert slechte delen plaatselijk. Schilderwerk dakranden en boeiboorden door VVE. VVE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 24
GU04 HWA's nazien op lekkages en slechte delen vervangen. GU05 Kozijnen en draaiende delen in redelijk tot goede staat. Draaiende delen gangbaar maken; draaiende delen aanbrengen in kozijnen. Kozijnen schilderen. KOPER GU06 Enkel glas kozijnen; vervangen door isolerend dubbelglas. (voorgevel klaslokalen grotendeel voorzien van dubbelglas) GU07 Fietsenoverkappingen en fietsenrekken verwijderen GU07 Bestrating terrein handhaven t.b.v. buitenruimte woningen. KOPER GOED htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 25
5. Opname gevels gymzaal Nr. Geconstateerd GG Gevels GYMZAAL CODE htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 26
GG01 Scheuren in metselwerk repareren. Gevelroosters (ventilatie e.d.) verwijderen en dichtmetselen in bijpassende steen. GG02 Oplegging betonlateien nazien (incl. t.p.v. binnenspouwbladen) en herstellen. Nader onderzoek door constructeur. / NTB htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 27
GG03 Binnenwanden gymzaal vertoont scheurvorming. Nader onderzoek door constructeur. / NTB GG04 Goten, dakranden en boeiboorden; houtwerk redelijk. Steenvlinder repareert slechte en ontbrekende delen plaatselijk. Schilderwerk dakranden en boeiboorden door kopers. KOPER htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 28
GG05 HWA ontbreekt grotendeels t.p.v. rechterzijde voorgevel; nieuwe HWA aanbrengen. HWA verplaatsen van zijgevel naar linkerzijde voorgevel (oorspronkelijke positie) GG06 Dak kleed- en wasruimten is begroeid met mos. Lichtkoepels zijn kapot, dichtgezet met plaatmateriaal of dichtgeplakt. Loodslabben t.p.v. opgaand metselwerk vertoont scheurvorming. Dak, lichtkoepels etc herstellen / vervangen. KOPER htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 29
GG07 Kozijnen en draaiende delen in slechte tot redelijke staat; repareren / vervangen. Draaiende delen gangbaar maken; draaiende delen aanbrengen in kozijnen. Kozijnen schilderen. KOPER GG08 Enkel glas kozijnen; vervangen door isolerend dubbelglas. GG09 Bestrating terrein handhaven t.b.v. buitenruimten woningen. KOPER GOED htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 30
6. Opname binnen (interieur) Nr. Geconstateerd (betreft uitsluitend gemeenschappelijke delen van het gebouw) IN001 Authentieke details, zoals deuren, deurlijsten, siertimmer- en tegelwerk tijdens de bouw beschermen tegen beschadigingen CODE / VVE IN002 Alle installatieonderdelen voor zover in het zicht worden verwijderd. Gas, water, elektra, sanitair, riolering, verwarming etc. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 31
htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 32
7. Conclusie In ket kader van de transformatie van dit schoolgebouw naar een appartementengebouw is onderzoek uitgevoerd naar de bouwtechnische staat van het gebouw. Er is in het algemeen sprake van fors achterstallig onderhoud. Dit betreft in hoofdzaak de gevelkozijnen, scheuren in het gevelmetselwerk en de hemelwaterafvoeren. De aard van de gebreken is dusdanig dat dit alles geen belemmering vormt voor de transformatie. Enerzijds zullen kozijnen moeten worden vervangen of (grondig) gerenoveerd; anderzijds zullen scheuren in het gevelmetselwerk vakkundig moeten worden hersteld. De hemelwaterafvoeren dienen te worden nagezien of vervangen. Per constatering is aangegeven wie de herstelwerkzaamheden zal (laten) uitvoeren, zodat vooraf voor potentiële kopers helderheid bestaat over te verwachten werk en kosten. Deze input zal in een later stadium kunnen worden verwerkt in een meer-jarig-onderhoudsplan (MOP), maar ook worden verwerkt in het bestek voor het klusrijp maken door de (door de opdrachtgever in te schakelen) aannemer. Het funderingsonderzoek, bodemonderzoek, inspectie hout/kapconstructies (ongedierte, schimmels ed) en de asbestinventarisatie zijn in deze bouwtechnische opname buiten beschouwing gelaten. De opdrachtgever (Steenvlinder BV) dient deze onderzoeken separaat te laten uitvoeren t.b.v. de mogelijke transformatie tot woningen. htv Bouwtechniek (onderdeel van HTV GROEP B.V.) 33