Wonen 4.0 lenteakkoord
Lenteakkoord 1% huurverhoging 33.000 43.000, wel betere privacy bescherming 5% huurverhoging > 43.000, as dinsdag 75% aanbiedingsplicht, onduidelijk donnerpunten, gaan door verhuurdersheffing: wel in 2013 maar beperkt huurtoeslag wordt opnieuw gekort (60mln)
De woningmarkt is ontwricht Twee voorbeelden De eengezinswoning van de heer en mevrouw Pietersen is eigenlijk te groot sinds de kinderen de deur uit zijn. Daarom willen ze verhuizen naar een appartement in de buurt. Maar de wachtlijst is lang en de huur is twee keer zo hoog als die van hun huidige huis. De kinderen van de familie De Vries (20 en 23 jaar) zoeken een woning in de plaats waar ze zijn opgegroeid. Het kan echter nog wel Ten jaar duren voordat ze (eventueel) in aanmerking komen voor een woning.
Aanbod Woonbond april 2010 1. Huurders mogen niet benadeeld worden t.o.v. kopers 2. InflaTevolgend huurbeleid volgens huursombenadering, maximaal + 1% inclusief huurharmonisate is aanvaardbaar als: 1. Geen bezuinigingen huurtoeslag; 2. Hypotheekrentea9rek substan:eel versoberen; 3. Vrijkomende middelen voor volkshuisvestelijke doelen 3. Woonomgevingspunten in woningwaarderings stelsel baseren op WOZ waarde
Kabinet Ru@e Verhagen Geen aanpak hypotheekrentea]rek OverdrachtsbelasTng van 6% naar 2% Woonvisie: kopen is beter Tegelijker:jd: Forse bezuinigingen huurtoeslag 15 25 punten extra in schaarstegebieden InflaTe + 5% bij inkomens hoger dan 43.000 Beperking toegang tot corporatewoning Verkleining corporatesector en heffing
Huurontwikkeling bij bestaand beleid Bureau ABF hee] effecten kabinetsbeleid doorgerekend tot 2020 HuurharmonisaTe, Donnerpunten en gluurverhoging van 5% Huidig kabinetsbeleid leidt tot jaarlijkse huurstjging van ongeveer 1,5% InflaTe komt daar bovenop Voornemens politeke partjen?
Waarom hervorming? Woningmarkt volledig in het slop Woningtekort en wachtlijsten Onvoldoende mogelijkheden doorstroming Onvoldoende inspelen op vraag Kloof tussen huur en koop, prijsopdrijving Fors welvaartsverlies door minder mobiliteit, hogere belastngtarieven etc.
Hervorming moet leiden tot: Meer flexibiliteit, doorstroming en grotere keuzevrijheid Bevordering investeringen in nieuwbouw en kwaliteitsverbetering Minder wachtlijsten en gelijkwaardige keuze tussen huur en koop De Woonbond hanteerde twee principiële randvoorwaarden in de onderhandelingen: Huurders en kopers moeten gelijk behandeld worden De totale woonlasten (huur, overige woonlasten, woontoeslag en het fiscale effect) mogen als percentage van het inkomen voor lagere en bescheiden middeninkomens niet s:jgen
Hoofdlijnen Wonen 4.0 Integrale hervorming koop én huurmarkt Doel is goed functonerende woningmarkt, voldoende aanbod goede en betaalbare woningen voor huishoudens met laag of middeninkomen Afschaffing hypotheekrentea]rek in 30 jaar Invoering huursombenadering met maximaal 2% boven inflate (incl. harmonisate) Maximale huur gebaseerd op 4,5% van de WOZ waarde, er van uitgaande dat de WOZ reëel omlaag gaat Inkomens en budgetneutraal
Traject Start in 2015, dan trekt economie weer aan Ahouw hypotheekrentea]rek, overdrachtsbelastng en eigen woningforfait CompensaTe via belastng en woontoeslag Mogelijkheden vermogensvorming huurders Huursombenadering: inflate + 2%, incl. mutate HuursTjgingen boven inflate in partculiere sector alleen als prijs laag is t.o.v. kwaliteit Regulering door jaarlijkse stjging, Mietspiegel, 4,5% WOZ
Plussen en minnen Wonen 4.0 1 Minnen: 1. Marktconforme huren, met maximum 4,5% WOZ waarde (maar WOZ gaat reëel omlaag) 2. InflaTe plus max. 2%. Extra inkomsten voor extra woontoeslag, investeringen (nietvrijblijvende afspraken) en lastenverlaging 3. Geen gelijkere inkomensverdeling
Plussen en minnen Wonen 4.0 2 Plussen: 1. Eindelijk huur en koop gelijkwaardig 2. Wachtlijsten en woningtekorten aangepakt 3. Niet vrijblijvende afspraken investeringen 4. Huursombenadering voor corporates en beperkte huurverhoging voor huurders van commerciële verhuurders 5. Woontoeslag (huurders en kopers) voor lagere en bescheiden middeninkomens; extra toeslag in spanningsgebieden 6. CorporaTes houden brede taakopvanng 7. Goed alternatef voor kabinetsbeleid en Lente akkoord
Gevoelige punten Hoe voorkomen we dat huren pan uit rijzen? Marktconforme huren, wat zijn dat? Reële verhouding prijs, kwaliteit en vraag 4,5% WOZ waarde, maar deze daalt reëel als gevolg afschaffing hypotheekrentea]rek 30 jaar huurstjgingen? Blijkt niet uit de cijfers. Bescherming huurders: Mietspiegel! Onderhandelingsruimte huurders
Hoe pakt Wonen 4.0 nu uit? Enkele voorbeeldberekeningen als indicate Vergelijking maximale huur Wonen 4.0 en maximale huur nu volgens WWS Enkele koopkrachtplaatjes met huurquoten en resterend inkomen op basis van Wonen 4.0
Maximale huur Overijssel 4,5% WOZwaarde gemiddeld Zwolle Enschede Almelo Oldenzaa l 514 410 404 485 551 Ommen Maximale huur nu gemiddeld Beter Wonen Domijn Welbions De Woon plaats Delta Wonen 649 649 614 634 638
Maximale huur vier grote steden Amsterdam Roverdam Den Haag Utrecht 4,5% WOZwaarde gemiddeld 634 411 435 601 Ymere Havensteder Staedion Mitros Maximale huur nu gemiddeld 659 593 548 689