Vastgoedconsultants en Makelaars Derde kwartaal '12
In onderstaande analyse wordt nader ingegaan op de kantorenmarktontwikkelingen binnen de 24 Dynamis regio s in het derde kwartaal van. Deze rapportage geeft inzicht in de aanbod-, opname- en prijsontwikkelingen van de Nederlandse Werkplekinnovaties dragen bij aan de daling in de kantoorbehoefte van bedrijven. Dit resulteert in een daling van het aantal aangeboden vierkante meters nieuwbouw. Op 1 oktober wordt 251.000 vierkante meter nieuwbouw aangeboden, 4% van het totale aanbodcijfer. Het aandeel nieuwbouw in het totale aanbodcijfer op 1 januari bedroeg in vergelijking 8%. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod betreft kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. kantorenmarkt. Hoewel opnamen in het derde kwartaal traditioneel gematigd zijn, valt het transactievolume van afgelopen kwartaal extra tegen. Het totale aanbod is met 5% afgenomen in vergelijking met drie maanden geleden. Het doorgaans hogere transactievolume in het vierde kwartaal kan bepalend zijn voor het beeld van de kantorenmarkt in heel. Aanbod nieuwbouw daalt fors Op 1 oktober wordt binnen de 24 Dynamis regio s in totaal 6.156.513 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een daling van 5% ten opzichte van drie maanden geleden. In het afgelopen kwartaal zijn diverse grote kantoorpanden aan de markt onttrokken. In de Amsterdamse kantorenmarkt is 19.000 vierkante meter op de Jan van Galenstraat onttrokken en op de Oostzeedijk in Rotterdam bijna 9.000 vierkante meter. Beide kantorenlocaties worden getransformeerd tot studentenhotels. Kwalitatieve kantoorruimte is schaars en oude leegstaande kantoorpanden worden herontwikkeld. Met name Amsterdam draagt bij aan de daling van het totale aanbodcijfer door diverse onttrekkingen. Ook Utrecht noteert een daling in het aanbod met 4%. De overige grote steden; Den Haag en Rotterdam, noteren op 1 oktober een stijging in het aanbod. De kantorenstrategie Haaglanden voorziet een drastische herziening van het kantorenbeleid. In de kantorenstrategie Haaglanden -2020 bestaan nog steeds plannen voor nieuwbouw waarvan enkele al in aanbouw. Het aantal aangeboden kantoorobjecten op 1 oktober binnen de 24 Dynamis regio s is 3.291 objecten, een daling van zeventien kantoorobjecten in vergelijking met drie maanden geleden. De ondergrens die wordt gehanteerd is 500 vierkante meter in de vier grote steden en 250 vierkante meter in de overige Dynamis regio s. De helft van het totale aantal aangeboden objecten noteert een grootte tussen 250 en 1.000 vierkante meter. Met 31% worden kantoorobjecten in de grootteklasse 500 tot 1.000 vierkante meter het meest aangeboden. Bijna een kwart van het aantal aangeboden kantoorobjecten bevindt zich in de grootteklasse 1.000 tot 2.000 vierkante meter. In totaal worden 257 kantoorobjecten aangeboden met een metrage groter dan 5.000 vierkante meter, een lichte daling van twintig objecten. Opname kleine metrages neemt verder toe In het derde kwartaal van is aanzienlijk minder kantoorruimte van gebruiker gewisseld. Het totale transactievolume in het derde kwartaal van dit jaar bedraagt 161.228 vierkante meter. Daarmee is sprake van een forse daling van 3 ten opzichte van het derde kwartaal van. Deze daling is te verklaren door het ontbreken van enkele grote transacties in het derde kwartaal, welke een jaar geleden wel hebben plaatsgevonden. Een toename van het aantal kleine transacties is echter wel van positieve invloed op het totale transactievolume. In de 24 Dynamis regio s zijn onderling grote verschillen in het transactievolume waarneembaar. In vergelijking met het derde kwartaal van vertonen de regio s Amersfoort, Den Haag, Maastricht, Rotterdam en Utrecht een stijging in het transactievolume. In de regio Amersfoort hebben in het derde kwartaal van Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal 2006 - m 2 7.000 6.000 5.000 700.000 650.000 600.000 550.000 500.000 450.000 Zuid Noord Oost Randstad x 1.000 m 2 4.000 3.000 2.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 1.000 Opname 100.000 50.000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 * Aanbod 0 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 * Opname : Geëxtrapoleerd uit de eerste drie kwartalen van, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
Tophuren en mediane transactieprijzen in per m 2 per jaar 450 400 350 300 250 200 150 2003 2004 2005 2006 2007 150 140 130 120 Tophuur Mediane transactieprijs 2003 2004 2005 2006 2007 twee transacties boven 1.000 vierkante meter plaatsgevonden met daarnaast meerdere kleine transacties. In totaal hebben in deze regio vijftien transacties plaatsgevonden in het derde kwartaal met een gemiddelde transactievolume van 529 vierkante meter per transactie. Het lage transactievolume in het derde kwartaal van in de regio Amersfoort verklaart daarmee de aanzienlijke stijging in deze regio. De overige negentien regio s vertonen een daling in het transactievolume. Op de Laan van Malkenschoten in Apeldoorn hebben twee grote transacties plaatsgevonden in het derde kwartaal, in totaal 2.792 vierkante meter. In de regio Eindhoven hebben twee kantoorobjecten boven de 1.000 vierkante meter in het derde kwartaal van dit jaar een nieuwe huurder gekregen. Deze transacties zorgen in deze regio s voor een verdubbeling van het transactievolume ten opzichte van het tweede kwartaal van. Desondanks vertonen de regio s Apeldoorn en Eindhoven in het derde kwartaal van een daling in het transactievolume in vergelijking met een jaar geleden. De regio s Assen, Leeuwarden en Sittard noteren in het derde kwartaal van geen transacties boven 250 vierkante meter. Eén van de grootste vastgoedtransacties van dit jaar is de aankoop van het Stadskantoor door de gemeente Utrecht. Het kantoor betreft 55.000 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte en is aangekocht voor ruim 211 miljoen Euro. In het verleden heeft de gemeente een huurcontract afgesloten, vervolgens is besloten om het pand, vanwege kostenbesparing, aan te kopen. Op dit moment is het kantoor in aanbouw, de verwachtte oplevering is in 2014. Werkplekinnovaties doen de vraag naar flexibiliteit toenemen. Kantoorpanden moeten aansluiten op de wensen van de doelgroep waarin verbetering van de productiviteit, kostenbeheersing, efficiency en innovatie centraal staan. In het derde kwartaal van dit jaar hebben 181 transacties plaatsgevonden in de 24 Dynamis regio s. Daartoe behoren transacties boven 500 vierkante meter in de vier grote steden en boven 250 vierkante meter in de overige regio s. Het gemiddelde transactievolume is sterk gedaald naar 885 vierkante meter. In vergelijking met het derde kwartaal van was het gemiddelde transactievolume nog 1.145 vierkante meter. In het derde kwartaal hebben geen transacties plaatsgevonden met een metrage boven 5.000 vierkante meter. Van het totaal aantal trans- Aanbod derde kwartaal naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname derde kwartaal naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname derde kwartaal naar prijsklasse in naar aantallen objecten 2.000 tot 5.000 18% 5.000 tot 10.000 6% > 10.000 2% 250 tot 500 19% 1.000 tot 2.000 18% 5.000 tot 10.000 2.000 tot 5.000 7% > 10.000 250 tot 500 31% 180 tot 200 7% 160 tot 180 5% 140 tot 160 22% > 200 2% < 100 14% 1.000 tot 2.000 24% 500 tot 1.000 31% 500 tot 1.000 44% 120 tot 140 26% 100 tot 120 24%
Opname naar branche 10 9 8 7 6 5 4 3 2 Zakelijke Dienstverlening excl. Automatisering Overheid Onderwijs Diversen Detailhandel Bouw en Industrie 1 Ideële en belangenorganisaties Groothandel Banken/ financiële instellingen 2007 2007 Gezondheids- en welzijnszorg Automatisering acties noteert 31% een metrage tussen 250 en 500 vierkante meter. De meerderheid (44%) betreft een transactie in de grootteklasse 500 tot 1.000 vierkante meter. Dynamis ziet het aantal transacties met een metrage onder 250 vierkante meter verder toenemen en het gemiddelde transactievolume afnemen. De kantorenmarktratio is gedaald met een procentpunt tot 14%, waarmee de kantorenmarkt als zeer ruim is te kenschetsen. De ratio geeft de verhouding weer tussen de verwachte opname in heel en het aanbod aan het eind van het derde kwartaal. Leegstand drukt op mediane huurprijs De gerealiseerde mediane transactieprijs in het derde kwartaal van bedraagt 125,- per vierkante meter. Ten opzichte van drie maanden geleden is de mediane transactieprijs gelijk gebleven. In vergelijking met de mediane transactieprijs van het derde kwartaal van ( 137,-) is sprake van een daling. Eigenaren van incourante kantoorpanden verlagen de huurprijs tot onder 100,- per vierkante meter om verhuur alsnog mogelijk te maken. Dit kwartaal hebben zes transacties een huurprijs beneden 100,- per vierkante meter genoteerd. De hoogste bekende huurprijs per vierkante meter bedraagt 200,- en heeft plaatsgevonden in het centrum van Amsterdam. In vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder is sprake van een flinke daling. In het derde kwartaal van bedroeg de hoogst genoteerde huurprijs 375,-. In het derde kwartaal van is van 42 transacties een vierkante meterprijs bekend. In veel van de andere gevallen is de jaarhuurprijs bekend gemaakt. Bij de jaarhuurprijzen is het niet inzichtelijk welke kosten hierin zijn verdisconteerd. Voor deze analyse is alleen gebruikt gemaakt van de bekend gemaakte vierkante meter prijs. De leegstand van kantoorruimte legt druk op de huurprijzen. Daarmee wordt nieuwbouw minder aantrekkelijk en onttrekkingen van bestaande kantoren gestimuleerd. Of de krachten van de markt geleidelijk voor evenwicht zorgen in de kantorenmarkt, moet de toekomst uitwijzen. Branches Van de geregistreerde transacties in het derde kwartaal van is 32% een zakelijke dienstverlener. Het transactieaandeel van de gezondheids- en welzijnszorg is met vijf procentpunt gestegen naar 14% in vergelijking met het tweede kwartaal van. De branche automatisering toont in het derde kwartaal van een transactieaandeel van 16%. In vergelijking met het transactieaandeel een kwartaal eerder is dit een stijging van vijf procentpunt. Toekomst: verhuurbaarheid kantoorpanden Het derde kwartaal van wordt gekenmerkt door onttrekkingen en huurverlengingen van kantoorruimten. Ondanks de herontwikkelingsplannen en de restricties aan nieuwbouwprojecten van gemeentes, verwacht Dynamis voorlopig geen herstel in de Nederlandse kantorenmarkt. Het aantal faillissementen neemt toe, de werkeloosheid stijgt en werkplekinnovaties doen de behoefte naar kantoorruimte dalen. Meer dan de helft van het aantal aangeboden kantoorpanden is ouder dan tien jaar, kwalitatieve kantoorruimte is schaars. Kantoorpanden dienen in de huidige huurdersmarkt op één lijn te komen met potentiële huurders voor de verhuurbaarheid van het object. Daarbij is van belang dat de kwaliteit van het gebouw ook tijdens de contractperiode matcht met de huidige prestatievraag.
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t +31 (0)30 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300 info@bramer.biz www.bramer.biz Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 644 232 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-hertogenbosch t +31 (0)73 8 000 008 f +31 (0)73 8 000 009 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24-26 Postbus 993 9400 AZ Assen t +31 (0)592 338 420 f +31 (0)592 338 414 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t +31 (0)30 256 88 11 f +31 (0)30 256 88 77 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889 info@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht) Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer) Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 020 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem) Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t +31 (0)76 5 147 454 f +31 (0)76 5 139 340 info@vandersande.nl www.vandersande.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu