'09. Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten Tweede kwartaal. belangrijke pijlers voor kantorenmarkt. u Cijfers tweede kwartaal 2009

Transcriptie

1 u Cijfers tweede kwartaal 2009 u Thema: Innovatie en creatie belangrijke pijlers voor kantorenmarkt Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Tweede kwartaal '09 verder u

2 Gezien de voortdurende economische crisis mocht worden verwacht dat ook het tweede kwartaal van 2009 op de Nederlandse kantorenmarkt zou tegenvallen. Dit is inderdaad het geval, maar het transactievolume kent wel een minder sterke daling dan in het eerste kwartaal van Desondanks blijft sprake van een zeer forse opnamedaling, in combinatie met een aanzienlijke stijging van het aanbodcijfer. Gemiddelde aanbodstijging binnen Dynamis regio s bedraagt 8% Het totale aanbodcijfer aan het einde van het tweede kwartaal van 2009 komt uit op ruim 5,2 miljoen m². Dit betekent een aanbodstijging binnen de Dynamis regio s van bijna 8%. Daarmee wordt voor het eerst sinds eind 2006 meer dan 5 miljoen m² kantoorruime aangeboden. Regionaal beschouwd zijn Almere (+34%), Amersfoort (+28%), Nijmegen (+28%) en Apeldoorn (+25%) verantwoordelijk voor de grootste procentuele aanbodstijgingen. In 17 van de 24 Dynamis regio s geldt dat het aanbod hoger uitkomt dan aan het einde van het eerste kwartaal. Het totale aanbod op 1 juli 2009 wordt gevormd door Van de vier grote steden noteert Den Haag, met 43%, de grootste procentuele daling ten opzichte van het tweede kwartaal van 2008, terwijl in Rotterdam 23% minder kantoorruimte van gebruiker wisselde. In twee regio s, te weten Leeuwarden en Assen, zijn in het tweede kwartaal van 2009 geen gebruikerstransacties geregistreerd. Daarnaast is het opnamecijfer ruim bovengemiddeld gedaald in de regio s Heerlen (-91%), Enschede (-89%), Sittard (-87%), Deventer (-67%) en Drechtsteden (-64%). In zeven regio s is sprake van een opnamestijging ten opzichte van het tweede kwartaal van Evenals in het eerste kwartaal van 2009 is de opname alleen gestegen in regio s buiten de Randstad. Wanneer het tweede deel van 2009 hetzelfde opnameniveau vertoont als in de eerste twee kwartalen, zal het totale opnamecijfer voor heel 2009 uitkomen op m². De kantorenmarktratio, de jaarlijkse opname als percentage van het aanbod, komt na het tweede kwartaal van 2009 uit op 23%. Daarmee is de markt ruimer geworden ten opzichte van vorig Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal x m m * Opname Aanbod Zuid Noord Oost Randstad * Opname 2009: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2009, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen objecten. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt m². Een kwartaal eerder bedroeg deze gemiddelde grootte m². In de grootteklasse 500 tot m² worden de meeste objecten aangeboden (32%). Het aandeel nieuwbouw in het totale aanbod op 1 juli 2009 is gelijk aan dat van een kwartaal eerder en bedraagt 8%. Opnamedaling van 27% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar Afgaande op de voortdurende economische crisis kon een opnamedaling in het tweede kwartaal van 2009 niet uitblijven. In totaal werd 27% minder kantoorruimte opgenomen dan in het tweede kwartaal van Daarmee komt het totale opnamecijfer binnen de Dynamis regio s uit op bijna m². Kanttekening hierbij is dat de opnamedaling in het eerste kwartaal van 2009, met ruim 50%, nog forser was. kwartaal toen de ratio, met 27%, voor het eerst sinds 2005 beneden 30% uitkwam. Met een kantorenmarktratio van 70% kent de regio Nijmegen de meest krappe markt, terwijl de kantorenmarkt in Heerlen, met een ratio van 5%, als de meest ruime kan worden aangemerkt. In totaal werden in het tweede kwartaal 146 transacties geregistreerd binnen de Dynamis regio s. Dit zijn er 96 minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Hierbij moet worden aangetekend dat de gemiddelde transactiegrootte in het tweede kwartaal van 2009, met m², fors hoger ligt dan in 2008, toen deze m² bedroeg. De grootste transacties werden afgelopen kwartaal gerealiseerd in Rotterdam en Den Haag. In beide gevallen betreft het de verhuur van kantoorruime met een metrage van m².

3 Opname naar branche Tophuren en mediane transactieprijzen in e per m 2 per jaar 100% % % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Diversen Groothandel Detailhandel Zakelijke dienstverlening excl. Automatisering Bouw en industrie Banken/financiële instellingen Automatisering Onderwijs Overheid Gezondheids- en welzijnszorg Tophuur Mediane transactieprijs 0% geheel 2005 geheel kw kw kw kw kw2 Ideële en belangenorganisaties De meeste transacties hebben plaatsgevonden in Amsterdam (21), gevolgd door Rotterdam en Den Haag met beiden 15 transacties. Het percentage nieuwbouw in het totale opnamecijfer komt in het tweede kwartaal van 2009 uit op 7% en wordt gevormd door 9 transacties. De gemiddelde grootte van een nieuwbouwtransactie bedraagt m². Branches Zakelijke dienstverleners bepalen ook in het tweede kwartaal van 2009 het belangrijkste deel van de totale opname (56%). Daarmee is het aandeel wel fors gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2009, toen 38% van de totale opname werd bepaald door gebruikers uit deze branche. De overheid neemt, na een teruggang in de vorige twee kwartalen, weer een groter deel van de totale opname voor haar rekening (13%). Aanbod tweede kwartaal 2009 naar grootte klasse in m 2 naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal 2009 naar grootteklasse in m 2 naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal 2009 naar prijsklasse in? naar aantallen objecten tot % tot % > % 250 tot % tot % tot % > % 250 tot % 160 tot % 180 tot 200 8% > 200 6% < % 100 tot 120 7% tot % 500 tot % tot % 500 tot % 140 tot % 120 tot % Huurprijs In totaal zijn van 80 transacties de huurprijzen bekend gemaakt. De mediane transactieprijs komt uit op 140,-, de ongewogen gemiddelde transactieprijs is 144,- en de gewogen gemiddelde transactieprijs bedraagt 151,- per vierkante meter per jaar. De hoogste huur wordt gerealiseerd voor een kantoorruimte aan het Gustav Mahlerplein in Amsterdam, met een prijs van 340,- per vierkante meter per jaar. De overige vier huurprijzen boven 200,- worden betaald voor kantoorruimten in Utrecht (2), Den Haag (1) Amsterdam (1). Conclusie en toekomst Na het eerste kwartaal laat ook het tweede kwartaal van 2009 een neergaande tendens zien op de kantorenmarkt in Nederland. De verwachte totale opname voor heel 2009 is inmiddels bijgesteld tot minder dan 1,2 miljoen vierkante meter. De berekeningen van het CBS, met een economische krimp van 4,5% in het eerste kwartaal van 2009, in combinatie met een toenemend pessimisme onder zakelijke dienstverleners doen de kans op een structureel herstel van de kantorenmarkt in 2009 uiteraard geen goed. Wanneer het herstel daadwerkelijk zal inzetten blijft ook na het tweede kwartaal van 2009 onvoorspelbaar. Met medewerking van: Klotz Bedrijfshuisvesting (Tilburg) RSP Makelaars (Den Bosch)

4 Innovatie en creatie lijken belangrijke pijlers voor kantorenmarkt nieuwe stijl In kantoorgebouw La Tour op bedrijvenpark Apeldoorn Noord kunnen we de ideale werkomgeving voor elk bedrijf creëren. Daarnaast kan men comfortabel huren met alle gemakken en bijbehorende services. Woorden van Eugene Klutman van Activ Vastgoedbeheer in Hoenderloo, die namens de eigenaar van deze prestigieuze kantoortoren, zoals hij zegt tailormade kan werken. Dit blijkt een voorbeeld van innovatie en creatie voor de kantorenmarkt nieuwe stijl. Want kenners als makelaars en vastgoedspecialisten geven aan dat eigenaren van panden niet slechts in deze moeilijke tijd anders moeten gaan denken over verhuur, maar dat het toch echt de toekomst is. Huisvestingswensen van huurders in kantoortoren La Tour in Apeldoorn worden onmiddellijk vertaald in fotorealistische tekeningen. Flexibele huurcontracten en specifieke wensen Uit een onderzoek van Twijnstra Gudde uit 2007 bleek al dat 40% van de ondernemingen niet tevreden was over het huurcontract. Steeds meer bedrijven die op zoek zijn naar uitbreiding van kantoorruimte tonen interesse voor flexibele huurcontracten. Daarnaast zijn er specifieke wensen van potentiële huurders in een opkrabbelende huurmarkt luidde de uiteindelijke conclusie. Het argument flexibiliteit wordt momenteel ook gebruikt als gevolg van de economische crisis, zegt men nu. Maar er is echt meer aan de hand. Bedrijven gaan niet meer 3 jaar vooruit kijken met betrekking tot het huren van panden, zegt Wout-Jan Ykema van Randstad Nederland. Wij werken veel op projectmatige basis en dan gaan we geen meerjarige huurcontracten aan. Er moet anders worden gedacht, zowel op het gebied van huurcontracten als in flexibele mogelijkheden, stelt ook bedrijfsmakelaar/vennoot Jacco Vogelaar van Strijbosch Thunnissen Makelaars in Arnhem. Er zijn momenteel meer en meer ondernemingen die niet verder willen, of kunnen kijken dan een paar jaar vooruit. In onze regio zijn er ook steeds meer beleggers die met betrekking tot de verhuur van een bedrijfsverzamelgebouw of ondernemerscentrum flexibele huurmogelijkheden willen bieden. Het voorspellen van je business is momenteel moeilijk, maar flexibiliteit in huurcontracten zal een trend blijven in de toekomst. Vierkante meters Wout-Jan Ykema is verantwoordelijk voor alle aanhuur van Randstad Nederland en heeft wel zijn ideeën hoe er met de kantorenmarkt dient te worden omgegaan. Wij hebben natuurlijk vestigingen in het hele land. Dat zijn toch veel vierkante meters. We hebben ook beleggers benaderd die meerdere objecten in het land bezitten en aangegeven een x aantal vierkante meters te willen afnemen, maar dan te verspreiden over het land. Daar zijn niet alle beleggers enthousiast over, maar het garandeert hen wel inkomsten voor bepaalde panden. Vervolgens kunnen ze de units weer doorverhuren. Nogmaals, als beursgenoteerd bedrijf gaan we niet 3 of 4 jaar vooruit kijken en gaan we dus zeker geen huurcontracten voor 5 jaar aan. Het traditionele denken van vastliggende contracten voor 5 of zelfs 10 jaar kan niet meer. Er zijn kansen genoeg om het anders te doen, maar dat ligt natuurlijk ook aan de financiers. Dat zegt ook Jacco Vogelaar. Er zijn dus vastgoedverhuurders die van de traditionele paden binnen de markt willen afwijken, maar flexibiliteit heeft altijd zijn prijs. De klant wil steeds flexibeler huren en de eigenaar wil er wel in mee. De bank kijkt bij de financiering alleen naar zekerheid en dus lange contracten. Daar is dus sprake van een discrepantie. Alles heeft zijn prijs, maar in de Verenigde Staten is het al wel zover dat men heel goed met de klant meedenkt. Het gaat om innovatief meedenken en creatief invullen van de mogelijkheden. Een constante bezetting van 90% met 70 huurders geeft vaak meer zekerheid dan 1 huurder die na 5 of 10 jaar vertrekt. Werkplekken veranderen Maar betekent creatief invullen van de mogelijkheden ook anders denken in de opzet van kantoorpanden? Werkplekken veranderen, zegt Wout-Jan Ykema daarover. Je ziet bijvoorbeeld steeds vaker dat er buiten de vergaderkamers om loungehoeken worden gemaakt waar werknemers op een andere manier met elkaar kunnen omgaan, kunnen netwerken. We moeten dan ook meer op werkplek niveau gaan denken. Wie heeft wat nodig en wat kunnen we bijvoorbeeld met flexplekken om daarmee vierkante meters te kunnen sparen? Jacco Vogelaar zegt daarover: De structuur van recente kantoorpanden is al veranderd

5 De markt is bereid om te betalen voor flexibiliteit Bijvoorbeeld een deel open werkplekken en een ander deel met stille werkplekken. Daarnaast ruimtes waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Het is een soort mengvorm van alles wat we in het verleden hebben gehad. Het zal op termijn iets minder vierkante meters opleveren, maar het zal zeker niet gigantisch schelen. Elke mogelijke setting kan worden ingevuld binnen kantoorgebouw La Tour in Apeldoorn. Service voor gebruikers Wat de service ten opzichte van de gebruikers betreft hebben we natuurlijk de van oorsprong Amerikaanse organisatie Regus, die kantoorruimtes gemeubileerd verhuurd. Volgens verschillende onderzoeken zeer interessant voor kleinere bedrijven die geen omkijken naar de inrichting willen hebben en wanneer ze willen vertrekken slechts de dozen met spullen hoeven in te pakken. Daarnaast zijn er ondernemerscentra met nog meer services, zoals kopieer- en drukwerkdiensten, vergaderruimtes, secretariaatsondersteuning en telefoonservice. Daarnaast zijn er ook mogelijkheden zoals het huren van serverruimte, inclusief webhosting en zelfs stomerijservice. Jacco Vogelaar daarover: Bij verouderde, incourante gebouwen moet je iets gaan doen. Daarvoor heeft de eigenaar tijd nodig. Na een grondige renovatie is de kans van slagen groter dat het weer wordt verhuurd. Dit is met name het geval in het centrum van steden. Op oudere bedrijventerrein kan het moeilijk zijn. Vraaggericht blijven kijken, stelt Vogelaar, maar er is natuurlijk altijd een spanningsveld tussen flexibiliteit en zekerheid. Voor Eugene Klutman van Activ Vastgoedbeheer is het duidelijk. Namens eigenaar Nieuwe Steen Investments (NSI) is hij sinds kort betrokken bij de invulling van de prestigieuze kantoortoren La Tour in Apeldoorn. Er moet nog zo n m² worden verhuurd. De toren staat op een prachtig bedrijvenpark in Apeldoorn Noord, maar naast accountantskantoor Ernst & Young, dat binnenkort ook naar een andere stad verhuist, waren er weinig gegadigden om aldaar te huren. Klutman: We gaan het nu anders doen. Er zijn legio mogelijkheden om binnen de werkomgeving in La Tour een eigen invulling te geven. De ideale werkruimte te creëren die volledig aan de eisen en wensen van de gebruiker voldoet. Visuele voorstellen Tailormade aanbiedingen, aldus Klutman. We doen visuele voorstellen om de ruimtes op die locatie in te vullen zoals de klant wenst. Dat doen we dan gratis en vrijblijvend. Alles wat de potentiële huurder van belang vindt kan worden ingevuld. Daarnaast wordt het ook kant en klaar uitgevoerd. Een geheel eigen verdieping van ca. 700 m² is mogelijk, deelverhuur is al vanaf ca. 175 m² te realiseren. Daarnaast bieden wij aan de ideale werkruimte te creëren die volledig aan de eisen en de wensen van de huurder voldoet. Na een inventarisatie maken wij een snelle vertaalslag en presenteren wij de huisvestingswensen op 3d- fotorealistische tekeningen en een moodboard zodat men exact kan zien hoe het wordt. Daarnaast is het afhankelijk van de huurvoorwaarden mogelijk het gehele traject tot en met de oplevering door de verhuurder te laten verzorgen waarin de verhuurder ook financieel haar bijdrage levert in de kosten hiervan. La Tour biedt zo dé mogelijkheid comfortabel te huren met alle gemakken en bijbehorende services die het bedrijf wenst. Bedrijfsmakelaar/vennoot Jacco Vogelaar van Dynamis partner Strijbosch Thunnissen in Arnhem. Nieuwe generatie werknemers gaat inrichting van werkplek veranderen Werknemers van onder de 30 jaar zullen de inrichting van werkplekken op korte termijn drastisch veranderen. Dit zegt workplace consultant Saskia Boon. Het is zeg maar de generatie Y. Ze zijn vriendelijk en ambitieus en opgevoed zonder economische tegenslag. Jongeren van de generatie Y zijn gevormd door de permanente aanwezigheid van internet. Ze willen hun mening uiten en verwachten dat deze serieus wordt genomen. Ze zijn flexibel en mobiel en willen niet dag in, dag uit werken op een vaste plaats. Laptops en smartphones zijn voor hen essentiële instrumenten om hun werk te vervullen. Vergeleken met oudere generaties excelleert de generatie Y in het opbouwen van netwerken. Boon stelt verder: Werknemers van de generatie Y kunnen en willen op elke plaats werken, en daarbij zijn comfort en functionaliteit belangrijker dan esthetiek. Kantoren zullen daardoor steeds meer het karakter krijgen van een ontmoetingsplek waar netwerken, creativiteit en kennisuitwisseling gedijen. Het gemiddelde aantal vierkante meters per medewerker zal dalen. Tegelijkertijd zullen mensen van een groter werkgebied gebruik maken. Dat wil zeggen, er moet ruimte zijn om elkaar te ontmoeten en te netwerken.

6 Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus AE Amersfoort t +31 (0) f +31 (0) dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t +31 (0) f +31 (0) info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Sittard) Boer Hartog Hooft Buitenveldertselaan 5 Postbus AD Amsterdam t +31 (0) f +31 (0) bhh@bhh.nl Bramer Burg. van Royensingel 18 Postbus BA Zwolle t +31 (0) f +31 (0) info@bramer.biz Hol & Molenbeek Museumlaan 7 Postbus DG Utrecht t +31 (0) f +31 (0) museumlaan@holenmolenbeek.nl Ooms Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t +31 (0) f +31 (0) info@ooms.com (ook in Dordrecht) Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t +31 (0) f +31 (0) info@rodenburg.nl (ook in Deventer) Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t +31 (0) f +31 (0) info@s-t.nl (ook in Arnhem) Van der Sande Makelaars Vijverstraat ST Breda t +31 (0) f +31 (0) info@vandersande.nl Verschuuren & Schreppers Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t +31 (0) f +31 (0) info@verschuuren-schreppers.nl Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0) f +31 (0) bog@frisiamakelaars.nl Snelder Zijlstra Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t +31 (0) f +31 (0) bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl t terug Inhoudsopgave