Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten Eerste kwartaal '08

Transcriptie

1 Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Eerste kwartaal '08

2 Evenals in is ook het eerste kwartaal van 2008 succesvol te noemen. De opname binnen de Dynamis-regio s laat een flinke stijging zien ten opzichte van een jaar eerder. Dit betekent echter nog geen garantie voor een recordjaar in Traditioneel gezien is het eerste kwartaal altijd beter dan de daarop volgende kwartalen. In combinatie met een instabiele situatie op de financiële markten blijft het lastig de toekomst te voorspellen. Toch geven de recente cijfers weer wat tijdens het Dynamissymposium reeds werd geconcludeerd. Namelijk dat de kantorenmarkt weinig schade ondervindt van de kredietcrisis. Interessant om te vermelden is het feit dat Dynamis een 24 e regio heeft toegevoegd aan het totale onderzoeksgebied. Vanaf heden zal ook de regio Sittard mee worden genomen in de Sprekende Cijfers Kantorenmarktrapportage van Dynamis. Aanbod nagenoeg gelijk gebleven De daling in het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte die begin werd ingezet is ook dit kwartaal niet tot een einde gekomen. Wel blijft deze daling dit kwartaal tot een minimum beperkt. Het aanbodcijfer voor alle Dynamis-regio s samen komt uit op 4,7 miljoen vierkante meter en dit betekent een daling van 1% ten opzichte van 1 januari Dit aanbodcijfer wordt bepaald door een Hiervan zijn maar liefst 32 gesitueerd in de vier grote steden. Het grootste object in aanbod betreft De Monarch in Den Haag met een vloeroppervlak van m 2. Ruim de helft van het totaal aantal aangeboden kantoorpanden, namelijk 57%, heeft een oppervlakte tussen de 500 en m 2. Opname: stijging van 13% ten opzichte van vorig jaar De opname in het eerste kwartaal van 2008 vertoont een forse groei ten opzichte van het eerste kwartaal van. Daar waar de opname het eerste kwartaal historisch gezien altijd al hoog is, komt deze dit jaar zelfs 13% hoger uit dan vorig jaar, op ruim m 2. Belangrijke bijdrage aan dit hoge cijfer levert de Randstad, waar de opname 29% hoger uitvalt dan in het eerste kwartaal vorig jaar. Bij deze hoge opname moet aangetekend worden dat er een aantal late aanmeldingen zijn meegenomen. Deze late aanmeldingen verklaren voor een gedeelte de hoogte van de totale opname. In tegenstelling tot de Randstad kende de opname in het noorden en zuiden van het land een daling. In het noorden werd drie keer minder opgenomen dan in het eerste kwartaal van en in het zuiden bijna de helft minder. Alleen het oosten van het land kende een lichte stijging in het aantal opnames. Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal x m m * * Opname 2008: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2008, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen. Opname Aanbod Zuid Noord Oost Randstad wisselend beeld van daling en stijging binnen de verschillende regio s. In tien van de 24 regio s is sprake van een stijging in het aanbod. Deze stijgingen variëren van drie tot 24%. In veertien gevallen is sprake van een afname in het aanbod. In Assen daalde het aanbod met 51% en in Groningen met 1%. In de vier grote steden daalde het aanbod overal behalve in Rotterdam. Wanneer deze hoge opname in het eerste kwartaal wordt geëxtrapoleerd voor de rest van 2008 zal de opname aan het einde van het jaar uitkomen op ruim 2,6 miljoen vierkante meter. De ervaring leert echter dat de kwartalen die volgen over het algemeen minder hoge opnames laten zien, waardoor de totale opname aan het einde van 2008 zal afvlakken. Van het totale aanbod betreft 13% van de kantoorruimte nieuwbouw. Dit is nagenoeg hetzelfde percentage als op 1 januari 2008, toen 14% nieuwbouw betrof. In totaal stonden op 1 april objecten in aanbod en bedroeg de gemiddelde grootte van een in aanbod staand kantoorpand m 2. Wanneer dit wordt uitgesplitst naar nieuwbouw en bestaande bouw wordt duidelijk dat nieuwbouwpanden met m 2 beduidend groter zijn dan bestaande panden met een gemiddelde grootte van m panden hebben een vloeroppervlak dat groter is dan m 2. Kijkend naar de kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal, kan worden geconcludeerd dat deze op dit moment met 57% hoog is. Aan het einde van het eerste kwartaal van bedroeg de ratio namelijk 48%. Uiteindelijk kwam de ratio eind uit op 36 %. Er mag dus worden verwacht dat ook de huidige ratio nog zal dalen in de loop van het jaar. Dat de ratio hoog ligt is mede te danken aan de regio s Almere, Amersfoort en Utrecht waar de ratio s respectievelijk uitkomen op 137%, 101% en 108%. De laagste ratio komt met 0% voor rekening

3 Opname naar branche Tophuren en mediane transactieprijzen in e per m 2 per jaar 100% % % % 60% 50% 40% 30% 20% 10% Diversen 300 Groothandel 250 Detailhandel 200 Zakelijke dienstverlening excl. Automatisering Bouw en industrie 150 Banken/financiële instellingen 140 Automatisering 130 Onderwijs 120 Overheid Gezondheids- en welzijnszorg 110 Tophuur Mediane transactieprijs 0% geheel geheel 2008 Ideële en belangenorganisaties 100 van de regio s Leeuwarden en Sittard, waar het afgelopen kwartaal geen transacties hebben plaatsgevonden boven de 250 m 2. Het totaal aantal transacties in het eerste kwartaal van 2008 komt uit op 441 met een gemiddelde transactiegrootte van m 2. Dit is ongeveer hetzelfde gemiddelde als in het eerste kwartaal van. Veruit de meeste transacties vonden plaats in Amsterdam, met 122 gevolgd door Rotterdam met 72. In totaal werden 25 nieuwbouwpanden verhuurd met een gemiddelde grootte van m 2. Hiermee komt het aandeel nieuwbouw in de totale opname uit op 20%, een stijging van 5% ten opzichte van een jaar eerder. Het totaal aantal transacties boven de m 2 kwam uit op negen, waarvan zes in de vier grote steden plaatsvonden. vierkante meters is door een instelling uit deze sector opgenomen. Banken en financiële instellingen die vorig kwartaal nog goed vertegenwoordigd waren met 14% doen het dit kwartaal met 7% een stuk minder. Ook de sector onderwijs laat een daling zien tot 1% ten opzichte van 8% vorig kwartaal.in de sector zakelijke dienstverlening vonden 203 transacties plaats met een gemiddelde transactiegrootte van m 2. Conclusie en toekomst Wanneer het eerste kwartaal van 2008 een voorbode is voor de rest van het jaar belooft het een goed kantorenjaar te worden. Het aanbod daalt nog steeds licht en de opname kende het eerste kwartaal een Aanbod eerste kwartaal 2008 naar grootteklasse in m 2 naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2008 naar grootteklasse in m 2 naar aantallen objecten Opname eerste kwartaal 2008 naar prijsklasse in? naar aantallen objecten tot % tot % > % 250 tot % tot % tot % > % 250 tot % 160 tot % 180 tot % > % < % 100 tot % tot % 500 tot % tot % 500 tot % 140 tot % 120 tot % Huurprijs De hoogste huur wordt betaald op de Zuidas in Amsterdam, waar Metinvest kantoorruimte huurt voor 340,- per m 2. Negen van de tien tophuren worden betaald voor kantoorruimte in Amsterdam. De andere tophuur is betaald voor een kantoorpand in Rotterdam. De gewogen gemiddelde transactieprijs komt voor dit kwartaal uit op 154,-. De ongewogen gemiddelde huurprijs bedroeg 150,- per m 2 en de mediane huurprijs ligt op 144,- per m 2. Deze huurprijzen zijn gebaseerd op 250 transacties waarvan de huurprijs bekend is gemaakt. Branches De branche waarin de meeste vierkante meters werden opgenomen was ook dit kwartaal de zakelijke dienstverlening. 55% van alle stijging ten opzichte van het eerste kwartaal in. De markt is dit kwartaal krap te noemen. De opname zal in 2008 alleszins afvlakken, echter de verwachting is dat 2008 wederom een goed kantorenjaar gaat worden. Dynamis heeft in februari 2008 een symposium gehouden over de kredietcrisis in relatie tot de Nederlandse vastgoedmarkt. Algehele conclusie van deze bijeenkomst was dat de invloed van de kredietcrisis op het Nederlandse commerciële vastgoed relatief beperkt zal zijn. De referentietabellen, begripsomschrijvingen en definities treft u aan op de site: Met medewerking van: Naber Immocom Bedrijfshuisvesting (Tilburg), RSP Makelaars (Den Bosch) en Van der Sande Bedrijfshuisvesting (Breda)

4 Bereikbaarheid bepaalt waar kantoor komt, maar liever file dan geen klanten en personeel Bereikbaarheid is al jaren een van de belangrijke factoren waarop bedrijven en organisaties de keuze voor de vestigingsplaats van hun kantoor baseren. Maar hoe belangrijk is die bereikbaarheid dan wel? Zijn er andere factoren die meespelen? En hoe staat het er met de bereikbaarheid voor? Bereikbaarheid is voor ondernemingen zeker een issue, zegt Rutger Swart van Dynamis-partner Hol & Molenbeek in Utrecht. Vooral in de Randstad wordt het steeds meer een bepalende factor voor de keuze van een vestigingsplaats. Aan de goede kant Swart merkt dat ook als opdrachtgevers hem vragen in een bepaald gebied een geschikte vestigingsplaats voor hun kantoor te zoeken. In de meeste gevallen wordt dat gebied bepaald door de bereikbaarheid. In Utrecht zien we dat bedrijven en kantoren een locatie zoeken aan de kant van de stad waar hun medewerkers, klanten en leveranciers makkelijk kunnen komen. Een verkeerde locatie kan ertoe leiden dat het bedrijf niet voldoende geschikt personeel kan vinden of - bij verhuizing - medewerkers kwijtraakt. Dichtbij OV Bij bereikbaarheid denken we al snel aan bereikbaarheid met de auto. Maar er zijn ook bedrijven die bewust kiezen voor een locatie die met openbaar vervoer goed bereikbaar is. Swart: De Rijksgebouwendienst, Rabobank en SNS hebben om die reden hun kantoor in het stationsgebied van Utrecht. Ondanks het steeds groter wordende probleem van de bereikbaarheid ziet Swart geen trek van bedrijven van de drukke Randstad naar rustiger gebieden in Nederland. Er zijn meer argumenten die bij een locatiekeuze een rol spelen. Zoals waar de klanten zitten. Vaak nemen bedrijven een wat mindere bereikbaarheid dan voor lief. Gekwalificeerd personeel Pieter Brouwers van Dynamis-collega Boek & Offermans in Maastricht ziet juist een trek naar de Randstad. Diverse internationaal opererende bedrijven zijn vanuit deze regio naar de Randstad verhuisd, zegt hij. Hun argument daarvoor is dat ze hier niet genoeg gekwalificeerd personeel kunnen vinden. Jammer, en ook niet terecht vind ik. Er is in Limburg voldoende aanbod van afgestudeerden aan HBO en universiteit. Wat autoverkeer betreft gaat de komende periode bereikbaarheid een grote rol spelen in Maastricht. Brouwers: Er zijn plannen om de snelweg die dwars door Maastricht loopt via een tunnel door de stad te laten lopen. Veel bedrijven zijn bang dat die werkzaamheden tot gevolg hebben dat de bereikbaarheid van hun kantoor slechter wordt. Ze wachten niet tot het zover komt, maar verhuizen nu al naar een kantorenlocatie op vliegveld Beek. Daar zijn grote accountantskantoren en banken bij. Maastricht op je visitekaartje Beek biedt bedrijven niet wat Maastricht wel biedt. Een stad met karakter en een naam in Europa, met voldoende faciliteiten om zakenpartners te ontvangen. Veel bedrijven vinden het een pre als Maastricht op hun visitekaartje staat. Er zijn nog steeds bedrijven die graag kiezen voor een karakteristiek pand in het centrum van Maastricht, ook al is dat wat minder bereikbaar. Met de bereikbaarheid in Limburg als geheel valt het natuurlijk mee. Je hebt hier bijna nooit langer dan een half uur reistijd nodig om op je werk te komen. Dichtbij Schiphol Bij Accenture, een internationaal opererend bedrijf dat oplossingen biedt op het gebied van consultancy, technology en outsourcing, speelt bereikbaarheid om een andere reden een rol bij de keuze van de vestigingsplaats. We willen goed bereikbaar zijn voor onze internationale contacten, vertelt Jelmer Letterie van Accenture. Daarom vind je in alle 49 landen waar we actief zijn, ons kantoor in de hoofdstad. Ons Nederlandse kantoor zit aan de Zuidas in Amsterdam, het kloppend businesshart van Amsterdam en misschien wel de Randstad. We zitten graag in de buurt van bedrijven waarmee we zaken doen. We vinden het belangrijk dat ons kantoor goed bereikbaar is voor onze bezoekers die van Schiphol of met het openbaar vervoer komen. Ook onze medewerkers stimuleren we om met openbaar vervoer te komen. We zijn een adviesorganisatie. Onze medewerkers zijn vaak onderweg of bij de klant en zijn dus nooit allemaal tegelijk op kantoor. Met flexplekken kunnen wij ons kantoor daardoor klein houden. Als al onze 2500 medewerkers hier elke dag zouden zijn, zou dit geen goede locatie zijn. Voor onze medewerkers speelt de locatie ook zeker een rol. Ze vinden het prettig om te werken in een gebouw dat door stijl en inrichting een zekere status en uitstraling heeft. Bereikbaarheid is al jaren een van de belangrijkste factoren waarop bedrijven en organisaties de keuze voor de vestigingsplaats van hun kantoor baseren

5 We moeten echt anders gaan denken Als het gaat om autoverkeer doet negentig procent van de bereikbaarheidsproblemen zich voor op tien procent van het wegennet. Dat zegt Geert Jansen, Commissaris van de Koningin in Overijssel en voorzitter van de Raad voor Verkeer en Waterstaat. Die tien procent liggen in economische kerngebieden als de Randstad, Arnhem-Nijmegen, Groningen-Assen, Zwolle en Eindhoven-Den Bosch. Het gaat daarbij niet alleen om snelwegen, maar ook om provinciale en gemeentelijke wegen. Vaak rijdt het op de snelwegen nog wel aardig door, maar doen de problemen zich voor op provinciale wegen en invalswegen naar de stad. Daar staat de helft van de files. Je ziet dat zelfs in het weekend gebeuren als we met zijn allen naar een Zweedse woonwinkel of pretpark willen. Afritten staan helemaal vol en moeten worden afgesloten. De raad waar Jansen voorzitter van is, adviseert de minister van Verkeer en Waterstaat. In de adviezen klinken twee thema s door. We moeten niet meer denken in beheer van een weg, maar in beheer van een netwerk aan wegen. Het moet niet meer uitmaken of de weg van rijk, provincie of gemeente is. Er moet een organisatie komen die gaat zorgen voor doorstroming op het wegennet. En daar een investeringsprogramma voor maakt. Het gaat om het bereiken van klanten en medewerkers Transumo is een kennisinstituut dat het ministerie van Verkeer en Waterstaat adviseert bij het maken van beleid. Het instituut voert diverse projecten uit die met het thema bereikbaarheid te maken hebben. Een van die projecten is het samenstellen van de bereikbaarheidskaart van Nederland. Die kaart geeft aan hoe goed de verschillende steden of regio s in Nederland bereikbaar zijn, vertelt Daan van Egeraat, projectleider bij Transumo. Maar dan niet in de zin van wel of geen files, maar in de zin van het kunnen bereiken van grote aantallen inwoners, klanten en arbeidsplaatsen. De overheid praat vooral over files en wat daaraan moet gebeuren. Private partijen denken anders. Die zijn geïnteresseerd in hoe goed klanten en medewerkers hun kantoor kunnen bereiken. Dat verklaart ook waarom bedrijven niet massaal naar regio s buiten de Randstad trekken. Daar rij je zonder files naartoe, maar er is tegelijk vaak minder markt dan in de Randstad. Ondanks de rustige wegen daar scoort de regio niet hoog als het gaat om best bereikbare locaties. Win-win-win Van Egeraat heeft slecht nieuws. Volgens onze analyses wordt de situatie in de spits in 2020 alleen maar erger. En dan gaan we nog uit van een optimistisch scenario waarbij alle voorgestelde overheidsmaatregelen echt worden uitgevoerd. We moeten dus creatief leren omgaan met die situatie. Werkgevers en medewerkers kunnen zelf zorgen dat ze minder afhankelijk worden van de slechtere bereikbaarheid. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een andere manier van omgaan met arbeidsvoorwaarden als werkplek, leaseauto en gratis parkeerplaats. Die zijn kostbaar en er is vaak sprake Automobilisten maakt het niet uit welke overheid verantwoordelijk is voor het wegbeheer, ze willen doorrijden. Voor oplossing van het fileprobleem is het echt nodig dat we het traditionele denken in overheidslagen doorbreken: van wegbeheer naar netwerkbeheer. Overheid moet sturen Bij het tweede thema gaat het om kantoren- en bedrijvenparken. Bij herstructurering en aanleg van die terreinen moeten bereikbaarheid en parkmanagement veel aandacht krijgen, zegt Jansen. De overheid moet daarbij haar sturende rol sterk laten gelden, niet alleen vanuit het oogpunt van ruimtelijke ordening, maar ook op het punt van bereikbaarheid. De locatie is bepalend voor de bereikbaarheid. Via parkmanagement moeten bedrijven hun verantwoordelijkheid nemen om gebruik van openbaar vervoer voor hun medewerkers aantrekkelijk te maken. Bijvoorbeeld door samen een shuttlebus van station naar bedrijventerrein te laten rijden. Zo kunnen ze het gebruik van de auto terugdringen. Je mag de oplossing voor het bereikbaarheidsprobleem niet alleen van de overheid verwachten, het vraagt ook investering van private partijen. Geert Jansen (foto: Max Koot Studio/Rob Ris) van verkwisting. Werkplekken bijvoorbeeld worden gemiddeld voor de helft van de tijd niet gebruikt. Een gemiddelde werkplek kost euro per jaar. Het zou goed zijn als werkgevers hun medewerkers deze faciliteiten niet verstrekken, maar ze er een budget voor geven. Dan kunnen medewerkers zelf kiezen hoe ze daarmee omgaan. De keuze voor een flexplek en telewerk betekent dat het bedrijf minder werkplekken hoeft in te richten. Die aanpak levert een winwin-win-situatie op. Het bedrijf bespaart fors op de kosten, het inkomen van de medewerker gaat omhoog en de bereikbaarheid verbetert. Waarde van vastgoed Van Egeraat leidt ook het project Waarde Vastgoed en Bereikbaarheid. We hebben statistische gegevens verzameld over de verhouding tussen de kwaliteit van de bereikbaarheid van objecten en de prijs per vierkante meter van commercieel vastgoed. Met die gegevens kunnen marktpartijen nieuwe rekensommen voor de prijzen van vastgoed maken. Heel interessant! Kijk voor de kaart op Je kunt hem vanuit verschillende invalshoeken benaderen: nu/2020, auto/openbaar vervoer, postcodegebied, heenweg/terugweg, ochtendspits/avondspits/ s nachts. Daan van Egeraat is projectleider bij Transumo en directeur van Montefeltro, een adviesbureau dat bereikbaarheidsproblemen vertaalt naar ondernemerskansen

6 Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus AE Amersfoort t +31 (0) f +31 (0) dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t +31 (0) f +31 (0) info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Sittard) Boelens Jorritsma Vechtstraat 31 Postbus AX Groningen t +31 (0) f +31 (0) info@boelensjorritsma.nl (ook in Assen en Leeuwarden) Boer Hartog Hooft Buitenveldertselaan 5 Postbus AD Amsterdam t +31 (0) f +31 (0) bhh@bhh.nl (ook in Almere en Hoofddorp) Bramer Burg. van Royensingel 18 Postbus BA Zwolle t +31 (0) f +31 (0) info@bramer.biz Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0) f +31 (0) bog@frisiamakelaars.nl Hol & Molenbeek Museumlaan 7 Postbus DG Utrecht t +31 (0) f +31 (0) museumlaan@holenmolenbeek.nl (ook in Amersfoort) Ooms Makelaars Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t +31 (0) f +31 (0) info@ooms.com (ook in Dordrecht) Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t +31 (0) f +31 (0) info@rodenburg.nl (ook in Deventer) Snelder Zijlstra Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t +31 (0) f +31 (0) bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t +31 (0) f +31 (0) info@s-t.nl (ook in Arnhem) Verschuuren & Schreppers Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t +31 (0) f +31 (0) info@verschuuren-schreppers.nl