RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORTAGE MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden. Tekening voorkant: Plan Blauwhoed
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORTAGE MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein Opdrachtgever WonenBreburg Auteurs Edgar Wever Jeroen Buitendijk Uitgave September 2012 Rapportnummer 22940 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 Fax 020 627 68 40 E -mail info@rigo.nl www.rigo.nl
Inhoud Hoofdstuk 1 Inleiding 1 1.1 Achtergrond 1 1.2 Leeswijzer 2 Hoofdstuk 2 Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein 3 2.1 Inleiding 3 2.2 Probleemanalyse, project- en nulalternatief 5 2.3 Effecten op de leefbaarheid 7 2.4 Overige baten 15 2.5 Totaaloverzicht baten 18 Hoofdstuk 3 Voorzieningen 20 3.1 Inleiding 20 3.2 Leefbaarheidseffecten 20 3.3 Buurteconomie en werkgelegenheid 24 3.4 Huuropbrengsten 26 3.5 Samenvatting 26 Hoofdstuk 4 Conclusies 28 4.1 Inleiding 28 4.2 Conclusies baten project 28 4.3 Conclusies voorzieningen 30 Bijlagen Geen inhoudsopgavegegevens gevonden. Inhoudsopgave
1 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Achtergrond Het Dr. Struyckenplein in Breda is in de loop der jaren verworden tot een doods plein met m o- notone bewoning en weinig inkomensdifferentiatie. Er is te lang weinig tot niets gebeurd en er is een in verhouding te groot bezit van de woningcorporatie: 80-85 % is in bezit van WonenBreburg. Het natuurlijk verloop in de wijk wordt geblokkeerd en het leefmilieu is onvoldoende. Om de problematiek aan te pakken heeft de gemeente Breda een herijkte wijkontwikkelingsvisie vastgesteld i.s.m. woningcorporaties (Alliantie Breda 2010-2015). Het doel van het plan is om het Dr. Struyckenplein te ontwikkelen tot een centraal winkelplein van de wijk Heuvel in Breda. Dit moet leiden tot een verbetering van het woonklimaat en een versterking van de buurten wijkeconomie. Het plein zal de komende jaren een complete metamorfose ondergaan. Voorjaar 2011 is de sloop gestart en begin dit jaar stonden de eerste palen al in de grond. In de nieuwe situatie wordt het plan omringd door drie nieuwe bouwblokken, met woningen, winkels en voorzieningen: Blok 1: een winkelblok van 4.375 m2. Met 2 woonlagen met in totaal 100 woningen. Blok 2: plint met voorzieningen (925 m2) met daarboven 47 appartementen in vijf bouwlagen. Blok 3: een woontoren van 14 bouwlagen met 64 appartementen op een plint met voorzieningen. Het winkelblok is reeds grotendeels verhuurd. Momenteel gecontracteerde partijen zijn Lidl, Jumbo, Zeeman, Primera, de Rabobank en Bakkerij van Iersel. Er bestaat echter nog onzeke r- heid over de invulling van de 925 m2 die in blok 2 zijn gereserveerd. De komende tijd zal WonenBreburg haar plannen inzake de voorzieningen in blok 2 moeten gaan concretiseren. Om deze reden wil men een ex-ante MKBA laten uitvoeren waarbij de volgende twee vragen centraal staan: 1. Wat zijn de maatschappelijke baten voor de wijk Heuvel van het gehele plan op het Dr. Struyckenplein? 2. Wat is de meest renderende voorziening ter invulling van de 925 m2 gereserveerde ruimte? Maak daarbij onderscheid naar maatschappelijke en commerciële invullingen. Inleiding
2 Ten aanzien van de tweede vraag is WonenBreburg op zoek naar die voorzieningen, die opt i- maal bijdragen aan de leefbaarheid op het plein zelf en in de wijk Heuvel. Uiteraard is ook i n- bedding in het totale plan van gewicht. Hierbij is het van belang dat de voorzieningen: Dynamiek (levendigheid) realiseren tussen de twee gebieden van het plein. Bijdragen aan de aantrekkingskracht van het plein op de eigen wijk en op nabijgelegen wijken. WonenBreburg heeft in het kader van het Tien voor MKBA-initiatief (zie kader) aan RIGO Research en Advies gevraagd onderzoek te doen ter beantwoording van de centrale onderzoeksvragen. Dit onderzoek maakt onderdeel uit van het initiatief Tien voor MKBA, een samenwerking s- verband tussen tien corporaties en RIGO Research en Advies. Doel van dit initiatief is een i m- puls te geven aan de kennisontwikkeling omtrent het denken in maatschappelijke kosten en baten bij corporatieactiviteiten. De onderzoeken die onder de vlag van dit initiatief worden uitgevoerd, dienen te voldoen aan bepaalde gezamenlijk vastgestelde - criteria. De volgende stappen dienen in elk geval te worden doorlopen (zie voor een uitgebreide beschrijving de onderzoeksmatige criteria van Tien voor MKBA): 1. Het scherp inzichtelijk maken van de problematiek en/of het ambitieniveau. 1. Het benoemen van specifieke interventies die worden uitgevoerd om de problematiek op te lossen c.q. het ambitieniveau te bereiken. 2. Het vaststellen van een realistische referentie (nulalterna tief) waarmee de ontwikkelingen kunnen worden vergeleken. 3. Het scherp definiëren van de (veronderstelde) relatie tussen de interventie en de effecten. 4. De effecten moeten worden gemonetariseerd. 5. Het expliciteren van de context bij de interventie-effectrelatie. Effecten in het sociale domein kunnen niet los gezien worden van de lokale omstan digheden (omgeving, populatie etc.). De invloed van de context op de relatie tussen interventie en effecten dient zo goed mogelijk te worden aangeduid. Alleen dan zijn de resultaten te veralg e- meniseren. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op de maatschappelijke baten van het gehele plan op het Dr. Struyckenplein (eerste onderzoeksvraag). In hoofdstuk 3 zoomen we in op de 925 m2 in blok 2 en is een analyse gedaan naar de meest optimale invulling daarvan. In hoofdstuk 4 tenslotte zijn de conclusies van het rapport terug te vinden, waarbij we ook ingaan op de algemene lessen in het kader van Tien voor MKBA. MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
3 Hoofdstuk 2 Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein 2.1 Inleiding In dit onderzoek maken we geen volledige MKBA van het gehele plan Dr. Struyckenplein. De bedrijfseconomische kosten en opbrengsten (investeringen, exploitatie) zijn geen onderdeel van deze studie omdat het project al in gang is gezet en de vraag of dit project wel of niet eff i- ciënt is niet meer aan de orde is. WonenBreburg is er vooral in geïnteresseerd tot welke maatschappelijke baten deze interventie kan leiden voor de bewoners op en rond het Dr. Struycke n- plein. Uit eerdere studies is bekend dat dergelijke interventies kunnen leiden tot positieve leefbaa r- heidseffecten, welke weer leiden tot een stijging van vastgoedwaarden 1 in de buurt omdat er een directe relatie is tussen de leefbaarheidssituatie in een wijk en de huizenprijzen. Om een paar projectvoorbeelden te noemen: Uit een ex-post-evaluatie van een investering van Ymere in het Timorpleingebouw in Amsterdam-Oost bleek dat de vastgoedwaarden in een straal van 200-300 meter rondom het gebouw met naar schatting 3-5% waren gestegen. Dit Timorpleingebouw bevindt zich in een buurt waar men kampte met een relatief slechte leefbaarheid. Het b e- trof een op dat moment leeg kantorencomplex, gelegen aan een plein met overlast die werd veroorzaakt door hangjongeren en drugsgebruikers. Aan de waardestijging van de woningen rondom het plein lagen verschillende zaken ten grondslag: de overlast op het Timorplein was als gevolg van het project verdwenen, het gebouw functioneert als sociale ontmoetingsplaats dankzij de horecagelegenheid en bioscoop, het Okay-hostel draagt bij aan de buurteconomie (bestedingen) en er wordt kantoorruimte met korting voor jonge startende ondernemers aangeboden. Uit een andere ex-post-studie voor Ymere bleek een soortgelijk effect te zijn opgetreden. Als gevolg van een investering in het gebouw Het Sieraad aan de rand van De Baarsjes bleken de woningwaarden in een straal van 100 meter meer dan gemiddeld gestegen. Het Sieraad is een bedrijfsverzamelgebouw waar beoogd wordt om een broedplaats te bieden aan (kleine) ondernemingen en tegelijkertijd de omwonenden naar het gebouw te trekken zodat het ook dient als een ontmoetingsplek. In het gebouw zit verder een ROC, dansschool en een grand café met terras aan het water. Het effect bleef hier beperkt tot een straal van 100 m door de perifere ligging van het g e- bouw ten opzichte van de woonwijk. In de ex-ante-studie MKBA Hart van Zuid Rotterdam met grootschalige herstructurering van het winkelcentrum en het busstation en de uitbreiding van het Ahoy -complex met een congrescentrum en hotel is - op grond van referentieprojecten en gefundeerde i n- schattingen van de werkgelegenheidseffecten - geraamd dat de gemiddelde woningwaarde in een straal van 500 m met 1,6% zal stijgen en ook nog eens met 1% voor de woningen in een straal van 500 1000 m. 1 Of in plaats van een stijging een stabilisatie of voorkomen van een daling van vastgoedwaarden ten opzichte van het nulalternatief. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein
4 Het is voor WonenBreburg interessant om te weten tot welke leefbaarheidseffecten de inte r- ventie op het Dr. Struyckenplein zal leiden. Om een beeld te krijgen van hoe de ontwikkeling van het Dr. Struyckenplein zich verhoudt ten opzichte van de drie referentieprojecten die we hierboven besproken hebben, hebben we in Tabel 1 de overeenkomsten en verschillen gegeven welke de overdraagbaarheid van de resultaten uit de referentiestudies het meest beïnvloeden. Zo zijn in alle referenties voorzieningen toegevoegd en bevonden het Timorpleingebouw en Hart van Zuid zich ook in een relatief slechtere wijk (wat betreft leefbaarheid). Verschillen zi t- ten voornamelijk in de relatief grote hoeveelheid woningen die wordt gebouwd op het Dr. Struyckenplein. Daarnaast betreft Hart van Zuid een grootschalige herstructurering waardoor het schaalniveau veel groter is dan de overige projecten. Verder mist Het Sieraad de centrale ligging van het Dr. Struyckenplein en bevindt het Timorpleingebouw zich aan een plein waar veel sprake was van (drugs)overlast. Tot slot ging het bij Timorpleingebouw en Het Sieraad om renovatieprojecten van een grootschalig pand. In Hart van Zuid is sprake van veel sloop en nieuwbouw evenals op het Dr. Struyckenplein. In paragraaf 2.3 beschrijven we de verwachte leefbaarheidseffecten van het Dr. Struyckenplein. Conform de Tien voor MKBA richtlijnen (zie paragraaf 1.1) definiëren we echter eerst het pr o- bleem en het project- en nulalternatief. Tabel 1 Ve rgelijk ing ontw ikk eling Dr. S t ruyc kenplein met drie ref erentiepro je cten (T imo r- ple ingebouw, He t S ie raa d en Ha rt van Zu id ) Project Overeenkomsten Verschillen Timorpleingebouw Relatief slechte wijk Toevoeging voorzieningen Centrale ligging t.o.v. de buurt Geen woningen toegevoegd Veel (drugs)overlast Renovatie Het Sieraad Toevoeging voorzieningen Geen woningen toegevoegd Geen centrale ligging Renovatie Hart van Zuid Relatief slechte wijk Toevoeging voorzieningen Centrale ligging t.o.v. de buurt Sloop/nieuwbouw Groter schaalniveau Regionaal verzorgingsgebied MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
5 2.2 Probleemanalyse, project- en nulalternatief Probleemanalyse In hoofdstuk 1 is al ingegaan op de problematiek van het Dr. Struyckenplein: Het gaat om een doods plein met monotone bewoning en weinig inkomensdifferenti a- tie. Er is te lang weinig tot niets gebeurd en er is een in verhouding te groot bezit van de woningcorporatie: 80-85 % is in bezit van WonenBreburg. Het natuurlijk verloop in de wijk wordt geblokkeerd en het leefmilieu is onvoldoende. Het doel van het plan is om het Dr. Struyckenplein te ontwikkelen tot een centraal winkelplein van de wijk Heuvel in Breda. Dit moet leiden tot een verbetering van het woonklimaat en een versterking van de buurt- en wijkeconomie. Projectalternatief Het Dr. Struyckenplein wordt ontwikkeld tot het centrale winkelplein van Heuvel. Het plein is onderscheidend voor Heuvel en het zuidwestelijke stadsdeel door zijn winkel - en ontmoetingsfunctie en door het inrichtingsniveau. Er komen winkels, enkele maatschappelijke voorzieni n- gen en woningen. De gebouwen krijgen een alzijdige uitstraling op alle verdiepingen zodat er een sterke oriëntatie is op het plein die de levendigheid versterkt. Als winkelcentrum zal het Dr. Struyckenplein een invloedssfeer kennen die tot buiten Heuvel reikt en ongeveer geheel zuidwest Breda bestrijkt. Het plein is ook een schakel in de route over de Dr. Struyckenstraat tussen het centrum van Breda en het zuidwestelijke stadsdeel. Deze verkeersverbinding blijft intact, maar wordt nu echt onderdeel van het plein in de vorm van een 30 km zone. Om de plannen te kunnen realiseren zijn de woningen die zich op het plein bevonden (het ging om 80 woningen) reeds gesloopt. Het bouwvolume (Blok 1) ten zuiden van de Dr. Struyckenstraat betreft een winkelblok met ca. 4.375 m2 b.v.o. ten behoeve van detailhandel. Boven de winkels komt een parkeerdek ten b e- hoeve van de daarboven gelegen appartementen. In twee bouwstroken boven op het parkee r- dek worden 100 appartementen gerealiseerd. Ten noorden van de Dr. Struyckenstraat worden twee bouwvolumes gerealiseerd. Het westelijke bouwvolume (Blok 2) betreft op de begane grond een plint met voorzieningen (ca. 925 m2 b.v.o.). Boven de plint worden 47 appartementen gerealiseerd in vijf bouwlagen. Het oostelijk bouwvolume (Blok 3) betreft een woontoren die als een los element gerealiseerd wordt op het plein. Het betreft een ruimtelijk accent waarmee het winkelcentrum vanuit de omgeving zichtbaar wordt gemaakt. Het betreft hier de realisatie van 14 bouwlagen met 64 appartementen op een plint met voorzieningen. Onder de woontoren en het plein wordt een parkeerkelder gerealiseerd. In de plint van het gebouw is ruimte voor dienstverlenende fun c- ties (ca. 320 m2 b.v.o). Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein
6 Ten behoeve van de analyse zoomen we hier verder in op de in totaal 211 appartementen die op het plein worden gerealiseerd. Van belang is welke prijsklassen worden gehanteerd omdat dit van invloed zal zijn op de samenstelling van de bevolking. In onderstaande tabel is dit s a- mengevat. Tabel 2 Appa rte menten n aar p rijsklassen Dr. St ru y ckenple in. B ron: Wonen Breburg, b e- werk t doo r RIGO Aantal appartementen prijsklasse (euro) t/m huurprijs Huurprijs huurprijs 143 punten 640 715-900 900-1.050 Totaal Blok 1 4 52 41 7 100 Blok 2 16 20 18 9 47 Blok 3 15 15 26 15 56 Totaal 35 87 85 31 203 2 Het totaal aantal woningen onder de liberalisatiegrens (tot en met 143 punten) komt uit op 35. In totaal worden echter 87 appartementen (43%) aangeboden voor een huurprijs van 640 euro (sociale huur). 85 appartementen (42%) vallen in de prijsklasse 715-900 euro, waarvan het merendeel boven de 800 euro/maand (in blok 1 is de gemiddelde huur 850 euro/maand). Nog eens 31 appartementen (15%) vallen in een huurprijsklasse van 900-1.050 euro. 2 De plannen voor blok 3 zijn recent gewijzigd naar een plan waar sprake is van 64 woningen. Omdat de verdeling naar prijsklasse van dit nieuwe plan niet in ons bezit was hebben we in de tabel de verdeling gegeven van de 203 woningen in het oorspronkelijke plan. MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
7 Nulalternatief Conform de afspraken met WonenBreburg gaan we er in het nulalternatief van uit dat de gehele interventie van ontwikkeling van het Dr. Struyckenplein niet plaatsvind t. Dit zou dus betekenen dat er sprake blijft van een doods plein waar de leefbaarheid onder druk staat en mogelijk verder verslechtert in de toekomst (zie volgende paragraaf). Het niet ontwikkelen van het Dr. Struyckenplein betekent niet dat er geen enkele inspanning wordt gedaan in de wijk Heuvel. Zo zijn reeds diverse projecten in de wijk uitgevoerd, welke onafhankelijk van de ontwikkeling ook in de toekomst zullen plaatsvinden. Daarnaast zijn er ook plannen voor de ontwikkeling van naastgelegen gebieden van het plein. 2.3 Effecten op de leefbaarheid Om de effecten op de leefbaarheid op en rond het Dr. Struyckenplein te voorspellen maken we gebruik van de Leefbaarometer (zie kader). Uit inmiddels verschillende RIGO-onderzoeken (zie ook paragraaf 2.1) en uit ons voor het Ministerie van VROM ontwikkelde instrument de Lee f- baarometer (zie kader) weten we dat bepaalde investeringen in (achterstands)wijken een positief effect kunnen hebben op de leefbaarheidsscore van een wijk. Dit komt dan doordat als gevolg van een herstructurering of bepaalde investering bepaalde omgevingsfactoren ten positieve veranderen; de samenstelling van de bevolking wordt bijvoorbeeld gedifferentieerder, de werkloosheid neemt af, de (subjectieve) veiligheid neemt toe etc. De Leefbaarometer (www.leefbaarometer.nl) De Leefbaarometer is een instrument dat de leefbaarheid van alle Nederla ndse buurten en wijken op een zeer laag schaalniveau (blokken van gemiddeld 20 woningen) in beeld brengt. Dit instrument is in opdracht van het Ministerie van VROM ontwikkeld door RIGO Research en A d- vies en Atlas voor gemeenten. Leefbaarheid kan gedefinieerd worden als de mate waarin de woon- en leefomgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld. De Leef baarometer maakt daarom gebruik van een vijftigtal objectieve omgevingsindicatoren met betrekking tot fysieke kenmerken, sociale aspecten en de veiligheidssituatie, waarmee een nauwkeurige voorspelling wordt gemaakt van het oordeel van de bewoners over hun woon - en leefomgeving. Niet alleen brengt de Leefbaarometer de (ontwikkeling van de) leefbaarheid in beeld, het i n- strument kan ook gebruikt worden om de leefbaarheidseffecten van lokale maatregelen in te schatten. Van de vijftig omgevingscondities is statistisch vastgesteld in welke mate ze same n- hangen met het bewonersoordeel. Hierdoor is het mogelijk de leefbaarheidseffecten van (potentiële) veranderingen van fysieke kenmerken, sociale aspecten en de veiligheidssituatie te berekenen. Aangezien de leefbaarheidssituatie in sterke mate samenhangt met de huizenpri j- zen, kunnen deze leefbaarheidseffecten vervolgens ook nog eens gemonetariseerd worden. In een grootschalig onderzoek in het kader van de MKBA Hart van Zuid Rotterdam zijn 15 ref e- rentiewijken onderzocht met daarin 2 groepen: 1. Wijken waar een interventie heeft plaatsgevonden in de vorm van uitbreiding van voorzieningen, toevoeging van woningen en herstructurering. 2. Wijken waar geen interventie heeft plaatsgevonden. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein
8 Op basis van de leefbaarheidsanalyse bleek dat in wijken met een interventie (afgezet tegen de wijken zonder interventie) significante (positieve) veranderingen werden waargenomen bij de volgende indicatoren uit de Leefbaarometer: Werkgelegenheid Samenstelling c.q. differentiatie van de bevolking Mutatiegraad Veiligheid Om de leefbaarheidseffecten van het Dr. Struyckenpleinplan in te schatten dienen we na te gaan of er effecten op deze indicatoren verwacht kunnen worden als gevolg van de interventie. Daarbij dienen de effecten te worden afgezet tegen het nulalternatief. Een extra indicator uit de Leefbaarometer is er in dit geval waar een verandering tussen project- en nulalternatief optreedt in de aanwezigheid (dan wel afstand) tot voorzieningen. Er wordt immers ruim 5.000 m2 aan voorzieningen gerealiseerd op een plein waar nu geen voorzieningen zitten. We gaan hier op de 5 indicatoren in. Werkgelegenheid Voor de werkgelegenheidseffecten hoeven we niet naar referentieprojecten te kijken. Deze kunnen worden ingeschat aan de hand van het aantal m2 voorzieningen dat wordt toegevoegd. Zoals in hoofdstuk 1 vermeld zijn voor het winkelblok van 4.375 m2 Lidl, Jumbo, Zeeman, Primera, de Rabobank en Bakkerij van Iersel gecontracteerd. Verder wordt op dit moment nog overleg gevoerd met een drogist, kapper en bloemist. In blok 2 wordt 925m2 aan voorzieningen gerealiseerd. In het volgende hoofdstuk wordt daar verder op ingegaan, maar mogelijke invu l- lingen zijn (combinaties van) een Blokker, fysiotherapeut, fitnesscentrum of daghoreca. Daarnaast is in de plint van het derde blok nog ruimte voor 320 m2 aan voo rzieningen met een dienstverlenende functie. Het gemiddelde aantal fte per 1.000 m² winkelvloeroppervlak (w.v.o.) in Nederland bedraagt 28,5 voor de branche food (levensmiddelen) en naar schatting 11,6 voor de branche non-food. Om de werkgelegenheidseffecten te schatten dient dus een aanna me te worden gedaan over de verhouding food/non-food. We gaan voorlopig hiervan uit: Blok 1. Food: 2.500 m 2 (Lidl, Jumbo, Bakkerij) en Non-food 1.875 m 2 Blok 2: Non-food 925 m 2 Blok 3: Non-food 320 m2 Totaal Food 2.500 m 2 en non-food 2.775 m 2 Het winkelcentrum Dr. Struyckenplein leidt daarmee tot 71 fte in food en 36 fte in non-food. Een groot deel daarvan zal aan jonge mensen ten goede komen (in de detailhandel blijkt dat ruim de helft van de werkzame personen jonger is dan 25 jaar). Het gaat hierbij vooral om arbeidsplaatsen waar een lage tot middelbare opleiding voor is vereist. De werkgelegenheid die gecreëerd wordt gaat doorgaans ten koste van de werkgelegenheid elders. Echter voor de laaggeschoolde werkgelegenheid kan wel sprake zijn van een n etto werkgelegenheidseffect. In de wijk Heuvel is sprake van een structurele werkloosheid van laa g- opgeleide mensen (tabel 3). Het project kan helpen om een aantal mensen eerder uit een wer k- loosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het project worden toegerekend. Van de 107 fte gaan we ervan uit dat 35% laaggeschoold (bron: ROA 2009) is oftewel 37 fte. De inschatting is dat de helft hiervan ten bate mag worden toegekend aan het project, dus 18 volledige arbeidsplaatsen worden onttrokken uit de structureel laagopgeleide werklozen uit de wijk Heuvel. Dit levert los van het effect op de leefbaarheid - an sich al een maatschappelijke baat op. Dit wordt beschreven in paragraaf 2.4.1. Maar wat dit werkgelegen- MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
9 heidseffect betekent voor de leefbaarheid in de buurt en de wijk Heuvel hangt af van de score van deze indicator in de Leefbaarometer waarbij het erom gaat in hoeverre de werkloosheid in de wijk daalt. In Tabel 3 hebben we de ontwikkeling van het aantal niet-werkende werkzoekenden in de buurt Heuvel afgezet tegen de wijk (Breda-West) en de gemeente. We zien dat het percentage niet-werkende werkzoekenden in alle jaren relatief hoog ligt. Verder zien we wel dat zowel het aantal als het percentage in de afgelopen jaren gedaald is, waarbij de afname sterker is in de buurt Heuvel dan de wijk en de gemeente. De afname van niet-werkende werkzoekenden is een trend die te zien is over het hele land. De sterkere afname in de buurt Heuvel is waarschijnlijk het gevolg van meerdere inspanningen die de afgelopen jaren verricht zijn om de situatie in de buurt te verbeteren. Tabel 3 Ontw ik keling n iet -werkende w erkzoekenden in de buurt Heu ve l, w ij k Breda -West en gemeen te Breda van 2010 tot 201 2. Bron: Onderzo ek en info rmatie, geme ente B reda 2010 2011 2012 Aantal % Aantal % Aantal % Heuvel 480 9,7% 440 8,7% 384 7,3% Breda-West 1298 6,3% 1248 6% 1071 5,1% Breda 6053 5,2% 5816 4,9% 5013 4,2% Wanneer we verder ingaan op de niet-werkende werkzoekenden (zie Figuur 1) zien we dat zo n 30% van de werkzoekenden in Heuvel jonger is dan 35 jaar. Daarnaast valt ook op dat het grootste deel van de werkzoekenden laagopgeleid is (meer dan de helft heeft alleen een dipl o- ma voor het basisonderwijs of het VMBO). Figuur 1 Ken me rken nie t - werk ende we rk zoekend en 2012 in de buurt Heuvel. Bron: Onde r- zoek en info rmatie, geme ente B reda. Op basis van bovenstaande gegevens gaan we ervan uit dat het mogelijk moet zijn om de te creëren fte s te vullen met bewoners uit de wijk. Dit leidt tot een afname van de werkelo osheid met een stijging van de leefbaarheid als gevolg (zie het volgende kader voor een uitgebreidere beschrijving van de relatie). Doordat de laatste update van de Leefbaarometer in 2010 heeft plaatsgevonden, houden we rekening met de afname van de werkloosheid die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. We zien in dit geval een afname van 25% (t.o.v. 2010) als autonome ontwikkeling. In het geval van het projectalternatief (realisatie van 18 fte) zal het leiden tot een extra daling van 3,75%. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein
10 De relatie tussen werkeloosheid en leefbaarheid In een publicatie van VROM 3 wordt ingegaan op de relatie tussen de omgevingscondities en het oordeel van bewoners over de leefbaarheid van hun woonomgeving. Eén van de omg e- vingscondities die in beschouwing wordt genomen is de bevolkingssamenstelling, waarbij ook wordt ingegaan op de werkeloosheid in de buurt. In de publicatie is te lezen dat naarmate de werkeloosheid in de buurt stijgt, het tevredenheidsoordeel van de bewone rs in de buurt afneemt. Wanneer we dit vertalen naar de buurt Heuvel met het doel om als gevolg van de on t- wikkeling van het Dr. Struyckenplein de leefbaarheid van de buurt te vergroten, dan is dan ook het advies om de gecreëerde banen op te vullen met werklozen uit de buurt. Samenstelling van de bevolking Eén van de thema s binnen de leefbaarheid betreft de samenstelling van de bevolking. Bij de ontwikkeling van het instrument is aangetoond dat enkele kenmerken van de buurtbewoners (i.e. bewoners binnen een straal van 200 meter van uw woning) een effect hebben op de leefbaarheid in de buurt. Om precies te zijn betreft dit de volgende kenmerken: Inkomensniveau Opleidingsniveau Wel of niet werkzoekend Wel of niet van allochtone afkomst Door de bouw van 211 appartementen weten we dat de bevolkingssamenstelling rondom het plein zal gaan veranderen. De precieze verandering is moeilijk te voorspellen, voornamelijk omdat we niet op voorhand weten wat voor bewoners in de nieuwbouwwoningen zullen gaan wonen. Voor de woningen in de vrije sector huur (116 van de 203 woningen, zie Tabel 2) verwachten we echter wel dat we kunnen aannemen dat: De bewoners werk hebben. Driekwart van de nieuwe bewoners meer dan een modaal inkomen verdient. Deze laatste aanname baseren we op een analyse in het WoON. Deze liet zien dat van de ca. 2.000 respondenten die op dit moment een woning met een huur hoger dan 640 euro per maand huren, 45% 1 tot 2x modaal verdient en nog eens 28% meer dan 2x modaal. Een soortgelijke verhouding zien we terug bij de respondenten die aangeven op zoek te zijn naar een nieuwbouw huurwoning met een huur boven de 640 euro. Door voor de overige indicatoren en voor de bewoners van de sociale huurwoningen op het plein aan te nemen dat de kenmerken gelijk zijn aan de gemiddelden in de huidige situatie, kunnen we op basis van bovenstaande aannames de verwachte stijging berekenen. Hierbij vo e- gen we de fictieve bewoners (inclusief de aangenomen kenmerken) toe aan de buurt en ber e- kenen we de Leefbaarometerscore voor alle postcodegebieden binnen een straal van 200 meter opnieuw. 3 Kwaliteit van buurt en straat: tussen feit en fictie. VROM Wonen, Wijken en Integratie (januari 2009). Te downloaden via http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/rapporten/2009/11/09/kwaliteit-van-buurt-en-straat-tussen-feit-en-fictie.html MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
11 Mutatiegraad In eerder onderzoek naar de effecten van een verbetering van centra met een bovenwijks ve r- zorgingsgebied 4 is gekeken naar het effect van de verbetering op de mutatiegraad in de wijk. Uit deze analyse kwam naar voren dat de mutatiegraad significant lager was rondom centra die verbeterd waren ten opzichte van centra waar geen verbetering heeft plaatsgevonden. Op basis van deze referentieprojecten is aangenomen dat de mutatiegraad rondom het Dr. Struyckenplein met twee procentpunt zal afnemen. Doordat het verzorgingsgebied in dit geval kleiner is dan de originele studie, nemen we aan dat het effect ook in een kleiner gebied rondom het plein zal optreden. Waar de aanname voor een bovenwijks verzorg ingsgebied was dat de mutatiegraad in een straal tot 500 meter met 2 procentpunt daalt en nog eens met 1 procentpunt in een straal van 500-1000 meter, gaan we in dit geval uit van een daling van 2 procentpunt in een straal tot 200 meter en een daling van 1 procentpunt in een straal van 200-500 meter. Veiligheid In de huidige situatie is op het Dr. Struyckenplein weinig te beleven en kan men dus spreken van een doods plein. Zonder de verbeteringen die gepland zijn in het projectalternatief zal dit niet veranderen en zal de toekomstige situatie dus niet beter zijn dan nu. Van pleinen waar weinig gebeurt weten we dat dit het veiligheidsgevoel van de buurtbewoners negatief beïnvloedt. Door de aanpassingen binnen het projectalternatief verwachten we dat het plein transformeert in een levendig plein, waar mensen naast hun dagelijkse boodschappen ook zullen wonen en gebruik gaan maken van andere voorzieningen die daar aanwezig zijn. Als gevolg hiervan gaan we ervan uit dat het veiligheidsgevoel zal toenemen. Voor de omvang van het effect maken we wederom gebruik van de referentieprojecten uit de MKBA Hart van Zuid. Uit deze studie blijkt dat in een straal van 500 meter de veiligheidsindicator binnen de Leefbaarometer met 0,02 indexpunt was toegenomen als gevolg van herstructureringsprojecten (in vergelijking met de centra zonder ingreep) en nog eens 0,01 indexpunt in een straal van 500-1000 meter. Net als bij de verandering in de mutatiegraad gaan we in dit geval uit van een kle i- nere straal (tot 200 meter en 200-500 meter), maar gaan we uit van dezelfde grootte van het effect. Voorzieningen Uit eerder onderzoek is gebleken dat de nabijheid van bepaalde voorzieningen een sterke i n- vloed heeft op de leefbaarheid in de buurt. 5 Specifiek gaat het hier om: Groot winkelcentrum Supermarkt Bankfiliaal In het projectalternatief is geen sprake van een groot winkelcentrum of een bankfiliaal (er is wel een pinautomaat in het plan opgenomen), maar op het plein zullen wel twee supermarkten gevestigd worden. Wat betreft deze supermarkten is een positieve relatie aangetoond tussen het aanwezig zijn van een supermarkt binnen een straal van 500 meter en de leefbaarheid in de buurt. Voor Breda geldt dat er reeds meerdere supermarkten aanwezig zijn (bijvoorbeeld een Jumbo aan de Haagweg en een Albert Heijn aan Past van Spaandonkstraat). Wanneer we kijken naar 4 5 MKBA Hart van Zuid, RIGO, februari 2011. Zie Leidelmeijer, K., G. Marlet e.a., De leefbaarometer; Leefbaarheid in Nederlandse wijken en buurten gemeten en vergeleken rapportage instrumentontwikkeling, RIGO en Atlas voor gemeenten i.o.v. Ministerie van VROM/WWI, mei 2008. Dit rapport is te downloaden via www.rigo.nl Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein
12 de gebieden in een straal van 500 meter rondom het Dr. Struyckenplein zien we dat voor het overgrote deel van de gebieden één van de reeds aanwezige supermarkten binnen een s traal van 500 meter voorhanden is. Voor de leefbaarheid betekent de komst van de nieuwe supe r- markten op het plein dan ook geen opzichzelfstaande geweldige verbetering van de leefbaarheid in de Leefbaarometer. Omdat we vermoeden dat de nieuwe voorzieningen op het Dr. Struyckenplein wel degelijk positief van invloed zijn op de directe omgeving, leidt dit mogelijk tot een onderschatting van de baten. In de volgende paragraaf komen we daarop terug. 2.3.1 Monetaire baten leefbaarheid Leefbaarheidsscores project- en nulalternatief In de vorige paragraaf hebben we op basis van de verwachte situatie van het Dr. Struyckenplein in het projectalternatief aannames gemaakt over de verandering van de leefbaarheid rond het plein. Hierbij hebben we gekeken naar twee verschillende stralen (tot 200 meter en tussen 200 en 500 meter) en hebben we de gemeten daling in werkeloosheid verwerkt in een nulaltern a- tief. In deze paragraaf vertalen we de verwachte stijging van de leefbaarheid ten opzichte van het nulalternatief in een stijging van de waarde van de woningen in de buurt. In de vorige paragraaf hebben we laten zien dat we niet uitgaan van een verandering op alle omgevingsindicatoren als gevolg van de vernieuwing van het Dr. Struyckenplein. In Figuur 2 op de volgende bladzijde zien we in welke mate de totale leefbaarheid verandert als gevolg van de indicatoren waarvan we wel verwachten dat hier verandering in komt. In deze figuur zien we in eerste instantie dat de leefbaarheid in de directe omgeving van het plein lager ligt dan in de wijdere omgeving, maar voor beide gevallen geldt dat het grootste deel van de bewoners op een plek woont waar de leefbaarheid matig positief of beter mag worden verondersteld. Geen van de gebieden heeft een negatieve leefbaarheidsscore. Op basis van de daling in het aantal niet-werkende werkzoekenden die rondom het plein wonen, zien we dat we ten opzichte van de leefbaarheid van 2010 al een positieve ontwikkeling zullen aantreffen zonder dat de ontwikkeling van het plein zal plaatsvinden. We zien dat deze aanname al leidt tot het grotendeels verdwijnen van de leefbaarheidscategorie matig in zowel een straal van 200 als 500 meter. Met de extra werkgelegenheid in het projectalternatief en de verbeteringen op het gebied van samenstelling van de bevolking, mutatiegraad en veiligheid zullen ook de laatste gebieden in een straal van 200 meter met een matige leefbaarheid veranderen in een gebied met een matig positieve leefbaarheid. Na het uitvoeren van het projectalternatief woont volgens de berek e- ning in de Leefbaarometer ongeveer de helft van de bewoners die binnen een straal van 200 meter van het plein wonen in een gebied in de klasse matig positieve leefbaarheid en de and e- re helft in de klasse positieve leefbaarheid. MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
13 Figuur 2 Verd eling van de leefbaa rheidsscores rond om het D r. St ruyckenp le in in 201 0, de verwachting a ls gevo lg va n de afname van het aantal n iet - we rkende we rkzoekenden (nula lte rnatief ) en de ve r wachting a ls gevo lg van h et ontw ik ke len van h et D r. St ruycke n- ple in (p ro jecta lte rnatief ). Van leefbaarheid naar euro s Mensen zijn bereid meer te betalen voor een woning in een buurt met een goede leefbaarheid ten opzichte van eenzelfde woning in een buurt waar de leefbaarheid onder druk staat. Om inzichtelijk te maken hoe deze relatie er uitziet hebben we in Figuur 3 het verband afgebeeld. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein
14 Figuur 3 Rela tie tussen le efbaarheid en won ingprijzen per m 2. B ron: RIGO Uit Figuur 3 valt af te lezen dat mensen bereid zijn meer te betalen voor een woning in een leefbaardere buurt. Verder valt op dat de relatie niet lineair is. Met andere woorden : een stijging van de leefbaarheidsklasse matig naar matig positief betekent een kleinere stijging van de woningwaarde dan een stijging van de leefbaarheidsklasse positief naar zeer positief. In Tabel 4 hebben we bovenstaande relatie toegepast op de woningen rondom het Dr. Struyckenplein. Tabel 4 Ve rwachte p rijsstijging per m 2 van woningen rondom D r. St ruyc kenp lein a ls g e- volg van vern ieuwing Afstand tot Dr. Struyckenplein Verschil in prijs per m 2 Aantal woningen Gemiddeld oppervlak woning Totale waardestijging woningen Tot 200 meter 52,- (+2,85%) 673 71 m 2 2,5 miljoen Tussen 200 500 meter 12,- (+0,64%) 1.803 86 m 2 1,9 miljoen TOTAAL 2.476 4,4 miljoen De totale baat van de verbetering van de leefbaarheid rond het Dr. Struyckenplein wordt dus geraamd op 4,4 mln. euro. Dit is berekend door middel van een eenmalige stijging van de omliggende woningen in een straal van 500 meter. Het gaat daarbij in totaal om 2.476 woningen. Het relatief grootste leefbaarheids- en daarmee prijseffect kan verwacht worden in een straal tot 200 m. Het berekende prijseffect is 2,85% per woning. In een straal van 200-500 m is het prijseffect gemiddeld 0,64%. Die waardestijgingspercentages gelden dus voor alle woningen, MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
15 zowel koop als huurwoningen. Voor de huurwoningen in bezit van corporaties kunnen de pe r- centages ook gezien worden als een betalingsbereidheid voor een opslag op de huur. Als we deze percentages afzetten tegen de referentieprojecten (zie paragraaf 2.1) kan geco n- cludeerd worden dat het algemene beeld in lijn ligt met die referentieprojecten. Er zijn wel verschillen, maar die komen vooral door de verschillende projectkenmerken. Het grote verschil van het plan Dr. Struyckenplein met de referentieprojecten is de toevoeging van woningen en het aantrekken van een nieuw type inwoner. De vraag vooraf was of dit tot aanzienlijke extra leefbaarheidsbaten zou leiden. De conclusie is dat het toevoegen van woningen zeker bijdraagt tot een verbetering van de leefbaarheid, maar niet dusdanig dat er een verschil in omvang van leefbaarheidsbaten optreedt in vergelijking met de referentieprojecten. Het toevoegen van die woningen leidt overigens wel tot een baat voor de betrekkers van die woningen. Wat die zijn en hoe groot komt aan bod in de volgende paragraaf. Tot slot dient vermeld te worden dat we vermoeden dat de berekende baten in tabel 3 een onderschatting zijn vanuit het oogpunt van de nieuwe (winkel)voorzieningen. Zoals in de vori ge paragraaf is aangegeven is één van de indicatoren in de Leefbaarometer de aanwezigheid van voorzieningen in een straal van 500 m. Uit de analyse bleek dat voor de meeste postcodes rond het Dr. Struyckenplein er al (winkel)voorzieningen in een straal van 500 m zijn. In de Leefbaarometer wordt dit eenvoudig vertaald met een score ja en is er niet sprake van bijvoo r- beeld een index of een rapportcijfer. Technisch gezien kunnen we dus de score op het onderdeel voorzieningen in de Leefbaarometer niet verbeteren. Dit terwijl zeker voor de huishoudens direct rond het Dr. Struyckenplein er straks verschillende voorzieningen op kortere afstand zijn te vinden. In het volgende hoofdstuk zullen we overigens voor verschillende soorten voorzieningen analyseren of deze van invloed zijn op de leefbaarheids scores in de wijk. 2.4 Overige baten Het doel van hoofdstuk 2 is om de effecten op de leefbaarheid van het plan Dr. Struyckenplein in te schatten en in geld uit te drukken. Dat is in de vorige paragraaf gedaan. We willen in dit hoofdstuk daarnaast ook aandacht schenken aan een tweetal andere baten die als gevolg van het plan optreden. Het gaat daarbij om: Werkgelegenheidseffecten Woongenot voor bewoners 2.4.1 Werkgelegenheidseffecten In paragraaf 2.3 is beschreven dat als gevolg van het project Dr. Struyckenplein circa 18 volled i- ge arbeidsplaatsen kunnen worden onttrokken uit de structureel laagopgeleide werklozen uit de wijk Heuvel. Vervolgens is aangegeven hoe dit zich doorvertaalt in de daling van de werkloosheid in de wijk en binnen de Leefbaarometer. Een daling van werkloosheid in een wijk is goed voor de buurt en leidt tot een stijging van leefbaarheid en daarmee waardestijging van vastgoed. Maar deze werkgelegenheidseffecten leveren natuurlijk ook een baat op voor de werklozen die aan een baan worden geholpen. Ook deze baten kunnen worden berekend. De meeste banen die worden gecreëerd zijn voor jonge mensen. Uitgaande van het minimumloon (voor leeftij d 23+) komen de jaarlijkse baten uit op 18 x 18.351 euro = 330 duizend euro. In de MKBA nemen we deze baten doorgaans mee voor een periode van 10 jaar omdat ervan uitgegaan mag worden dat ook zonder dit project deze mensen na verloop van tijd wel een baan zullen vinden. Voorwaarde voor het toekennen van deze baat is wel ervoor te zorgen dat daadwerkelijk struc- Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein
16 tureel werklozen (uit de buurt) aan een baan kunnen worden geholpen. Dit is mogelijk door bijvoorbeeld een sociaal plan op te stellen in samenwerking met gemeente, de winkeleigenaren en UWV. 2.4.2 Woongenot voor bewoners Met het project Dr. Struyckenplein worden netto 158 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Er van uitgaande dat er behoefte is aan deze woningen leidt dat tot een woongenot baat voor de bewoners die de woningen betrekken en daarnaast voor overige bewoners in de verhuisketen die het op gang brengt. Voordat we die baat berekenen is het belangrijk om het begrip consumentensurplus (CS) te introduceren en uit te leggen. Dat surplus is een mani er voor economen om aan te geven dat mensen meer welvaart ontvangen van een product dan ze er daadwerkelijk voor betalen. In de woningmarkt kunnen we dat het best vertalen door te zeggen dat het CS aangeeft dat mensen meer woongenot ontvangen dan ze voor d e woning hoeven te betalen. Hieronder lichten wij dit nader toe. Consumentensurplus Indien een consument een product aanschaft, of het nu een auto is of een nieuwe mobiele telefoon, dan betaalt hij daarvoor de marktprijs. Die marktprijs komt tot stand door dat enerzijds het aanbod toeneemt zolang de prijs omhoog gaat (rode lijn in de volgende figuur) en anderzijds de vraag toeneemt zolang de prijs zakt (blauwe lijn). Er ontstaat evenwicht bij een (markt)prijs waarbij het aantal kopers gelijk is aan het aantal verkopers. Het blauwe gebied geeft aan dat consumenten die het product hebben aangeschaft - gemiddeld als groep bereid zijn er iets meer voor te betalen dan de marktprijs. We kunnen dat in de praktijk ook aantonen door te kijken naar situaties waar een prijsverhoging plaatsvond. We zien dan meestal dat slechts een klein deel van de kopers wegvalt. De meeste kopers blijven ook tegen een hogere prijs kopen. In feite hadden deze kopers bij de oorspronkelijk lagere prijs een voordeel. Dat voordeel noemen we het consumentensurplus. Uit de literatuur weten we dat het consumentensurplus voor veel producten tussen de 1-10% ligt van de (markt)prijs van het product. Stel dat een auto 20.000 euro kost en de consumenten die deze auto hebben aangeschaft er zoveel nut/welvaart aan ontlenen dat ze gemiddeld wel 5% meer hadden willen betalen, dan is het consumentensurplus dus gemiddeld 1.000 euro. Hetzelfde principe geldt ook voor de woningmarkt. Indien iemand een woning huurt of koopt dan zal hij gemiddeld gezien nooit precies de prijs betalen die hij ervoor over heeft en zal er MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
17 sprake zijn van een consumentensurplus. Daarbij speelt in de woningmarkt nog iets bijzonders. In de sociale huursector krijgen consumenten een korting/huurtoeslag op een woning die zij niet zelf kunnen betalen. In dat geval is er feitelijk sprake van een extra consumentensurplus in de vorm van de geboden korting. De consument krijgt immers meer kwaliteit dan waar hij voor betaalt. Een tweede bijzonderheid in de woningmarkt is dat na verlo op van tijd de woonwensen van bewoners veranderen waardoor woningen vaak niet meer passend zijn. Het ext ra dat hij voor die woning overheeft (het consumentensurplus) zal dus dalen. Doorgaans zal dat co n- sumentensurplus hoog (bijvoorbeeld 10%) zijn als hij de woning betrekt. Hij wil immers die woning graag, zij past bij zijn huidige levensomstandigheden. Later zal dezelfde consument uit de woning zijn gegroeid hij heeft bijvoorbeeld kinderen gekregen en ervaart hij dat consumentensurplus veel lager. Dat is dan ook een reden om te verhuizen naar een nieuwe, vaak duurdere woning. Hij doet dat omdat het consumentensurplus op die duurdere woning weer veel hoger is. Baten woongenot Met deze toelichting als achtergrond kunnen we de baat voor de bewoners van de woningen en bewoners in de verhuisketen inschatten. Hiervoor gebruiken we de informati e uit tabel 1 van WonenBreburg. Op basis daarvan is de volgende tabel samengesteld (tabel 5). tabel 5 Baten woongenot bewoners n ieuwe won ingen Dr. St ruyc kenplein Aantal Gem. CS Totaal Totale woningen huurprijs 10% Huurtoeslag CS/woning/maand CS/jaar 122 80 = 42 640 64 170 234 117.936 85 800 80 0 80 81.600 31 975 98 0 98 36.270 158 Totaal 235.806 Uit tabel 1 is het aantal woningen in drie huurprijsklassen gehaald en is voor elke klasse uitg e- gaan van een gemiddelde huurprijs. Het woongenot dat de huishoudens ondervinden van de woningen drukken we uit in een consumentensurplus, waarbij we zijn uitgegaan van een max i- mum van 10%. Voor een woning met een huurprijs van 800 euro /maand geldt dus een CS van 80 euro/maand. Voor de woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens zijn we voor het gemak ui t- gegaan van een gemiddelde huurtoeslag van 170 euro/maand. 6 Doordat de gesloopte woningen die op het plein stonden zich in deze huurprijsklasse bevonden hebben we de nieuw te bouwen woningen in de klasse (122) verminderd met het aantal gesloopte woningen (80). De huurtoeslag geldt als een extra CS zoals hierboven uitgelegd. Op basis van deze benadering leiden de 158 nieuwe woningen tot 236 duizend euro aan woongenot in 1 jaar. Omdat de nieuwe woningen gemiddeld een verhuisketen van 2 op gang brengen per woning, mag dat bedrag nog een keer verdubbeld worden en komt de welvaartsbaat uit op 472 duizend euro per jaar. Het gaat hier dus om een jaarlijkse baat, maar mogelijk gaat het in dit geval ook om een aardige schatting van de eindbaat: 6 Dit was de gemiddelde huurtoeslag in Nederland in 2010. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein
18 Men dient zich immers af te vragen of de 158 woningen in het nulalternatief ook niet (elders) gebouwd zouden zijn. Indien het project Dr. Strucykenplein precies een jaar eerder tot realisatie van 158 woningen zou hebben geleid dan een alternatief projec t- plan, dan geldt de baat van 472 duizend euro als maximum. Deze baat is wel gevoelig voor de omvang van het CS welke vrij onzeker is. Bij een CS van 5% halveren de baten. Indien in het nulalternatief de bouw van de 158 woningen langer op zich laat wachten, dan nemen de baten toe. Echter mag dan niet worden gerekend met de volledige 472 duizend euro per jaar. Zoals hierboven beschreven neemt het woongenot in de loop van de jaren af door de persoonlijke ontwikkeling van huishoudens. Gemiddeld na 8 jaar verhuizen mensen weer, dus na 8 jaar kan de CS-opslag bij benadering op 0% worden gezet. Ook zal niet meer iedereen huurtoeslag krijgen als gevolg van een inkomensstijging. 2.5 Totaaloverzicht baten In de volgende tabel staan de totale baten van het project Dr. Struyckenpl ein samengevat. tabel 6 Tota le baten Dr. Stru yck enple in. Bed ragen in mln. eu ro (NC W, discon tovoet 5,5% ) Baten meeteenheid Contante waarde Leefbaarheid aantal woningen buurt 2.476 3,95 Werkgelegenheid aantal fte 18 2,49 Woongenot aantal huishoudens 316 0,47 Totaal 6,9 Omdat voor werkgelegenheid sprake is van jaarlijkse baten zijn de baten netto contant gemaak t (discontovoet 5,5%) waarbij ervan is uitgegaan dat het plan Dr. Struyckenplein in 2013 is opgeleverd en vanaf dan de baten optreden. De totale baten komen dus uit op circa 6,9 mln. euro, waarvan 58% als gevolg van verbetering van de leefbaarheid. 36% komt voor rekening van de gecreëerde werkgelegenheid en 6% als gevolg van het woongenot voor de nieuwe bewoners en volgers in de verhuisketen. Bij die laatste is ervan uitgegaan dat het project Dr. Struyckenplein tot 1 jaar versnelling van productie van 211 woningen heeft geleid. De maximale baat voor woongenot die kan optreden geldt bij een versnelling van 8 jaar en zou dan uitkomen op 1,4 mln. euro (NCW). 2.5.1 Vergelijking met referentieprojecten Vergeleken met de referentieprojecten (zie ook Tabel 1) zien we dat het aandeel van de leefbaarheidsbaat ongeveer gelijk is als bij het Timorplein. Bij Hart van Zuid zien we een relatief klein leefbaarheidseffect als gevolg van de grote hoeveelheid aan banen die gecreëerd wordt. Referentieproject Het Sieraad is niet in tabel 7 opgenomen omdat daar geen volledige MKBA van is gemaakt. MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein
19 Tabel 7 Bijdrage leefbaarheids - en we rkgelegenheidseffect aan de tota le baten voor de refe rentiep roje c ten Timo r ple in en Hart van Zu id Dr. Struyckenplein Timorplein Hart van Zuid Leefbaarheidseffect 58% 52% 26% Werkgelegenheidseffect 36% 25% 52% Woongenot 6% - - Overige effecten 0% 23% 22% 2.5.2 Totale kosten en baten Binnen deze MKBA hebben we de bedrijfseconomische effecten voor de verschillende partijen die een rol spelen bij de ontwikkeling van het plein niet meegenomen. WonenBreburg heeft echter aangegeven dat waarschijnlijk sprake is van een positieve business case. Indien dit voor alle betrokken partijen geldt die betrokken zijn bij de ontwikkeling van het plein, kunnen we concluderen dat er sprake is van een maatschappelijk renderend project. Maatschappelijke baten Dr. Struyckenplein
20 Hoofdstuk 3 Voorzieningen 3.1 Inleiding Zoals in paragraaf 1.1. is aangegeven is de tweede centrale onderzoeksvraag van dit onderzoek: Wat is de meest renderende voorziening ter invulling van de 900 m2 gereserveerde ruimte (in blok 2)? Maak daarbij onderscheid naar maatschappelijke en commerciële invullingen. WonenBreburg is op zoek naar die voorzieningen, die optimaal bijdragen aan de leefbaarheid op het plein zelf en in de wijk Heuvel. Uiteraard is ook inbedding in het totale plan van gewicht. Hierbij is het van belang dat de voorzieningen: Dynamiek (levendigheid) realiseren tussen de twee gebieden van het plein. Bijdragen aan de aantrekkingskracht van het plein op de eigen wijk en op nabijgelegen wijken. Er zijn in theorie natuurlijk tientallen voorzieningen te bedenken die onderzocht zouden ku n- nen worden. Maar niet elke voorziening is gewenst of nodig (bijvoorbeeld omdat een bepaalde voorziening al in de wijk Heuvel zit). In overleg met WonenBreburg zijn we tot de volgende selectie van te onderzoeken voorzieningen gekomen: 1. Warenhuis (denk aan een Blokker of iets dergelijks) 2. Horeca-cafetaria 3. Restaurant 4. Fysiotherapeut 5. Bibliotheek 6. Kantoorfunctie De effecten van deze voorzieningen onderzoeken we aan de hand van de volgende thema s : 1. Leefbaarheidseffecten 2. Buurteconomie en werkgelegenheid 3. Huuropbrengsten 3.2 Leefbaarheidseffecten Om de leefbaarheidseffecten van de verschillende voorzieningen in kaart te brengen gaan we dieper in op de vraag in hoeverre men tevreden is met zijn woonomgeving en of de afstand tot de dichtstbijzijnde (van de verschillende typen) voorziening hier invloed op heeft. Een eerste stap hierbij betreft het koppelen van data. Hierbij maken we gebruik van het landelijke Woo n- Onderzoek Nederland (WoON) waarin meer dan 40.000 Nederlanders bevraagd worden over onder andere hun woonsituatie en hun woonomgeving. Het tevredenheidsoordeel van de woonomgeving van de respondenten is in een eerder onderzoek gebruikt om een model te bouwen dat dit oordeel schat aan de hand van achtergrondkenmerken van de leefomgeving, MKBA Voorzieningen Dr. Struyckenplein