Mandaat: Vlaams Overlegplatform Studentenhuisvesting Datum: 16/02/2016 Agendapunten: 1. Toelichting: gast-stad Antwerpen licht haar studentenhuisvestingsbeleid toe, met focus op de geïntegreerde werking m.b.t. 1) woningkwaliteit en 2) het brandveiligheidsreglement a. Situering i. 45000 studenten Naast meer dan 500000 inwoners Sterk groeiende studentenstad ii. 7500 kot studenten Stabiel aantal sinds 2009, eerste metingen iii. 9000 à 10 000 koten b. Wie werkt in Antwerpen aan studentenhuisvesting i. Gate 15: coördinerende functie ii. Stad Antwerpen Dienst samen leven (woonadvies, toezicht, handhaving) Dienst stadsontwikkeling en stedenbouw iii. Associatie Antwerpen: diensten studentenvoorzieningen (Kotweb) iv. Politie en brandweer Antwerpen c. Beleidskader i. Studentenkamers moeten kwaliteit bieden en voldoen aan de veiligheidsnormen. Wij zetten in op voldoende controle om misbruik tegen te gaan. ii. er zijn meer kwalitatieve d. waarom samenwerking historiek i. voor 2009: kotweb: gesloten databestand kotbazen onderwijs bemiddeling CA attesten Op basis van klachtmelding ii. 2009: tekort studentenhuisvesting? Research-facts Jaarlijks geactualiseerde kot databestanden (Start GIS-kaarten) Proefproject kwaliteitsonderzoek in de praktijk = resultaat: tekort aan kwalitatieve koten e. Ons beleid in de praktijk: 3 hoofdpunten i. Kwaliteit Pand (stad-kwaliteitslabel) & contract (onderwijs-modelcontract) Verbetering & bewaking ii. Kwantiteit Monitoring Spreiding (leefbaarheid)
iii. Transparantie Naar kotbazen Naar studenten iv. www.antwerpen.be/studentenhuisvesting v. www.studentkotweb.be f. Hoofdpunt 1: kwaliteit i. Invoeren van brandveiligheidsnormen (politiecodex, 2011 & 2015) ii. Structurele controles en proactief advies voor eigenaars (sinds februari 2012) iii. Openstellen kotweb, invoeren van kwaliteitslabel op kotweb en koppeling met stadswerking (2012) iv. Vast crisisteam kotweb (2014) v. Verplichte registratie en beheerder (politiecodex, 2015) vi. Verstrengd gebruik modelcontract (2015) g. Hoofdpunt 2: kwantiteit & spreiding i. CB 2011: spreiding op wijk- of bouwblokniveau ii. => gemeentelijke verordening (bezig) h. Hoofdpunt 3: Transparantie i. kotweb Ook op smartphone ii. Kwaliteitslabel Communicatief label naar de huurders toe Na 2 slechte controles krijg je een rood label Blauw is nog aan het wachten op zijn controle, of hij heeft zijn eerste controle gehad en is verbeterwerken aan het uitvoeren iii. Meldpunt studenten Algemeen mailadres studentenhuisvesting GATE15 en kotweb (contactpersonen in alle onderwijsinstellingen) iv. Meldpunt eigenaars Algemeen mailadres studentenhuisvesting Architecten woonadvies: ter plaatse & op maat i. Ons beleid in de praktijk: 2 invalshoeken i. Aanmoediging handhaving Heel omzichtig te werk gaan om de verhuurders te houden Er komt een strenge handhaving ii. Praktijkgericht j. Kwaliteitscontroles in studentenhuisvesting (KIS) i. Proefproject Afgebakend gebied screenen op Woonkwaliteit Stedenbouw brandveiligheid Conclusies Groot verschil tussen gekende stedenbouwkundige toestand en feitelijke
toestand Veel stedenbouwkundige overtredingen historisch gegroeid Brandveiligheid is dramatisch o Meeste panden hebben geen brandvoorzieningen, geen evacuatie wegen, o Dringend wetgeving nodig Verschillende wetgevingen met verschillende bepalingen: bouwcode vs wooncode Verschillende procedures met verschillende termijnen Veel complexe dossiers ii. Resultaat proefproject Vastleggen principes kwaliteitsbeleid studentenhuisvesting Uitgebreide infosessies voor kotbazen Politiecodex: regelgeving brandveiligheid sinds oktober 2011 recente aanpassing in 2015 Regularisatiemogelijkheid voor panden ingedeeld voor 2009 iii. Politiecodex Nieuwe regelgeving sinds oktober 2011 regelmatige updates Hoofdstuk 3 maatregelen om brand in studentenhuisvesting en in gebouwen met kamers te voorkomen en te bestrijden Grote thema s Gebruik materialen (brandlast beperken) Evacuatie (voldoende uitgangen, veilige trappen,..) Installaties (elektriciteit, veiligheidsverlichting, ) Verwarming Brandbestrijdingsmiddelen iv. Collegebesluit 2/3 van de gecontroleerde panden die voor 2009 werden verbouwd tot studentenhuizen beschikt niet over de verplichte stedenbouwkundige vergunning Vermijden dat deze panden van de markt verdwijnen Er worden soepelere normen toegepast voor o.a. oppervlakte en hoogte Eigenaar moet kunnen aantonen dat de indeling al van voor 2009 dateert Normen van de Vlaamse wooncode als minimum Afwijking op bepaalde artikels v. Toezicht Systematische controle van alle studentenkoten in Antwerpen Vermoedelijk een 9000 tal studentenkoten in Antwerpen Inventaris met alles studenten panden gekend bij de stad o Deze wordt aangevuld met 1. Lijsten van de onderwijsinstellingen 2. Meldingen op kotweb 3. Stedenbouwkundige vergunning voor gegevens vi. Voorbereiding Startschoten Aanmelding bij de databank studentenhuisvesting
Reguliere werking Klachten Proefproject Proactief advies van de architecten woonadvies Koopadvies Administratieve voorbereiding Opstart dossier in database en opzoeken gegevens pand Afspraak met eigenaar vii. Team KIS teams binnen pandtoezicht: 8 toezichters 1 woon toezichter ter plaatse o Screening woonkwaliteit o Screening brandveiligheid 1 bouwtoezichter ter plaatse o Screening stedenbouw o Screening brandveiligheid viii. Toezicht Screening woonkwaliteit O.b.v. Vlaamse wooncode Screening stedenbouw O.b.v. Vlaamse codex ruimtelijke ordening O.b.v. Antwerpse bouwcode Screening brandveiligheid O.b.v. stedelijk reglement brandveiligheid studentenhuisvesting ix. Bijsturing Op het terrein bleek dat eigenaars meer nood hadden aan advies Toezichters moeten op het terrein vaststellingen kunnen doen en mogen niet vervallen in de rol van adviseur Om de scheiding tussen toezicht en advies te blijven waarborgen, werden er 3 project-architecten aangesteld binnen de dienst woonadvies x. Woonadvies 6 woonkantoren in Antwerpen Advies bij bouw of renovatie Koopadvies Ecologisch bouwadvies Advies over alle bestaande premies 12 woonadviseurs in 6 kantoren 9 architecten in 6 kantoren 5 projectarchitecten 3 project Taakopdracht: adviezen over kopen bouwen of huren Toelichten o Van de verschillende wetgevingen o Van bouwtechnische termen
o Van procedures voor vergunningsaanvragen, afwijkingsmogelijkheden Advies o Ter plaatse voor en of na de controle o Over aanpassingen en zoeken naar een geschikte oplossing o Maken van kostenraming o Nazicht offertes Na 1e controle Pand in orde groen label Pand niet in orde hersteltijd van 6 maanden Acute gebreken snellere opvolging xi. Handhaving Acute gebreken brand: her controle na 2 weken Volgende gebreken geven aanleiding tot een mogelijke ontruiming o Brandbare materialen aanwezig op evacuatieweg o Evacuatieweg niet vrij en niet veilig bruikbaar o Brandladder of 2e uitgang vereiste in het pand 1. Er is geen brandladder of 2e uitgang 2. En de eerste uitgang is niet gecompartimenteerd 3. En er is geen detectie Acute gebreken woonkwaliteit: her controle na 2 weken Pand is niet in orde bij her controle Woonkwaliteit NOK o Opstart procedure ongeschikt en-of onbewoonbaarverklaring igv > 15 punten o Rood label op de site van kotweb na OGO Stedenbouw NOK o Proces-verbaal blijft van kracht Brandveiligheid NOK o Gas-PV met voorstel tot administratieve geldboete o Rood label op de site van kotweb o Mogelijke sluiting xii. Verschil tussen groen label en CA Groen label is geen CA Conformiteitsattest = pand voldoet aan normen woonkwaliteit Groen label = pand voldoet aan normen woonkwaliteit en brandveiligheid xiii. Stand van zaken (1-2-16) Unieke panden bezocht: 849 Wooneenheden bezocht: 8887 Aantal kamers: 6134 Zelfstandige woningen: 2753 Bewoond door studenten: 8256 xiv. Vaststellingen na 1e controle Woonkwaliteit: 22,9 ok Stedenbouw: 22,5 OK Brandveiligheid: 4,1 OK
xv. Meest voorkomende overtredingen Aantal wooneenheden gewijzigd Stedenbouwkundige vergunning niet gevolgd Brandweervoorwaarden vergunning niet uitgevoerd Plafondhoogte zelfstandige woning Lichtinval raamopeningen Functiewijziging xvi. Meest voorkomende inbreuken woonkwaliteit Elektriciteit (433) Toegankelijkheid (284) Oppervlakte (227) Gasinstallatie (184) Sanitair (177) Verluchting (129) xvii. Meest voorkomende inbreuken brandveiligheid Logboek Evacuatieplan Gasinstallatie Elektriciteit Verwarming Rf deuren evacuatieweg 1-2u Blusmiddelen Brandladder Rookluik Gasafsluiter Autonome detectie Doorgang vrij xviii. Stand van zaken groene label (1-2-2016) Aantal panden: 297 Aantal studentenwoningen: 3330 xix. Stand van zaken rode label (1-2-2016) Aantal panden: 58 xx. Knelpunten Nieuwe woonvormen Samenhuizen, co-housing, zorg wonen, Studenten die samen één appartement huren Gemengde woonvormen Eigenaar bewoners, hospita wonen Beheer in gebouw met verschillende eigenaars 1 gebouw met studentenhuisvesting en niet studenten Afstemmen verschillende regelgevingen VCRO, Bouwcode, Wooncode, Politiecodex 2. Gedachtewisseling en discussie over de werking van de stad Antwerpen a. Iedereen heeft brandveiligheidreglement?
i. Ja b. In Brugge strenger dan wooncode dus geen CA toepassen c. Welk technisch verslag wordt er gebruikt voor een hospita woning? i. Kamers 3. Voortbouwend op 1 en 2 volgt en beleidsmatige discussie rond volgende thema s a. Conformiteitsattest: verplichten voor studentenhuisvesting of niet? i. Positief Proactieve gebiedsgerichte werking mogelijk zonder OO-procedure Consequente controle Inkomsten voor de stad Kwaliteitslabel bij verkoop pand Meer zicht op verhuring in de stad Garantie van conformiteit voor eigenaar ii. Negatief Aantasting autonomie gemeenten? TV beter dan CA sneller Geldigheidstermijn CA (10j) geen garantie voor actuele woningkwaliteit CA mogelijk voor onvergunde toestand iii. Bij turnhout hebben ze een verhuurvergunning waarin alles wordt afgetoetst vanuit de wooncode, het zou dubbel zijn om ook nog een CA te hebben is ook veel administratieve last iv. Bij leuven gratis brandpreventie normaal en dan CA betalend; aant nadenken over systeem omdat sommige al CA hebben en dan moeten ze zogezegd vernieuwen en dus moeten ze nog eens betalen v. CA bij Antwerpen gratis en bij Leuven wordt het betalend vi. Totaal geen waarde aangezien dat het zo snel kan veranderen waardoor een CA eigenlijk geen waarde meer heeft vii. Het is een momentopname en dus heeft die 10 jaar geen nut meer viii. Brugge is geen vragende partij aangezien zij een strengere regelgeving hanteren dan de Vlaamse wooncode ix. Gegarandeerde inkomens door betalende en verplichte CA s => starten met een nieuwe ploeg dus loonkost stijgt en dus kwamen ze op het idee van CA s x. Tijdsduur moet herbekeken worden want 10 jaar is te lang zeker aangezien de regelgeving zo snel verandert xi. Concreet invoeren? Op bouwjaar => problemen om mensen tijd te geven om veranderingen in te voeren, CA binnen de jaar zodat de controles haalbaar zijn (hangt af van bouwjaar) verplichten maar ze willen niet dat ze er één aanvragen omdat ze zelf controles willen voeren (Leuven) xii. Hasselt: willen mensen niet ontmoedigen, hebben gesprek met eigenaars om afspraken te maken rond de huisvesting xiii. Gent: schrik voor groot patrimonium, wordt wel besproken xiv. Verschil maken tussen geleidelijke normen en verplicht attest xv. Niet inschatten hoeveel aanvragen ze gaan krijgen als ze zoveel tijd
krijgen (Leuven) xvi. Sommige zijn gesust met label in aanvraag maar als je het verplicht maakt dan komen ze het allemaal tegelijk aanvragen en dan zagen ze dat de stad niet te snel komt (Antwerpen) wel communiceren dat ze documenten moeten kunnen doorsturen zodat ze voorrang krijgen xvii. Momenteel in Leuven geen CA zonder vergunning => dan moeten ze het aanvragen aan Vlaanderen xviii. Soms maken sommige steden zich het zichzelf moeilijk over stedenbouwkundig attest door de codex xix. Het doel voor ogen houden: wij leggen het op omdat we het kunnen halen, wij leggen het niet op omdat we het niet aankunnen xx. Als je een duidelijk team hebt die een duidelijk doel hebt met een duidelijk gebiedsplan zodat het wel werkt => zones afbakenen xxi. CA verplicht maar niet enkel door Vlaamse overheid (renovatiepact?) Geen antwoord op aangezien ik toen echt door moest b. Brandveiligheid: controle door brandtoezichters, kunnen we vanuit het VOS een kwaliteitskader voorstellen voor de opleiding tot brandtoezichter? i. Wat doet een brandtoezichter? Afgetoetst op de politiecodex ii. Wie werkt met brandtoezichter? Of gaat er werken met brandtoezichter? Leuven gaat werken met brandtoezichter Antwerpen werkt al met brandtoezichter Gent is nog in discussie daarover Bij turnhout lukt het nog met de brandweer: met 2 ter plaatse Brugge: eerst bouwvergunning in orde, dan preventie ambtenaar die brandveiligheid controleert en dan pas kot vergunning Diepenbeek en Hasselt werken met brandweer aangezien ze maar klein zijn iii. Brandpreventieman opleiding inhoudt? Enkel opgeleid voor studentenkamers en studio s (leuven) Uniform kwaliteitskader opleiding brandtoezichters Overleg met brandweer => opleidngspakket => examen-bekwaamheidsproef => bijscholingen => evaluatie Brugge, Leuven en Antwerpen gaan samenzitten om een documentje te maken en dan stellen ze het voor op de volgende vergadering Op te volgen door VVS: Verordening wordt doorgestuurd van Brugge politiecodex van Antwerpen wordt ook doorgestuurd powerpoint wordt ook doorgestuurd