HALFJAARVERSLAG 30 SEPTEMBER 2006 1
INHOUDSOPGAVE p. 2 Inleiding p. 2 Financieel verslag p. 2 A. Financiële resultaten p. 13 B. Analyse van de resultaten p. 14 C. Vooruitzichten p. 15 D. Verslag van de commissaris p. 16 Activiteitenverslag van het eerste semester 2006/2007 afgesloten op 30 september 2006 p. 16 Verslag van het aandeel p. 16 A. Overzicht van de beursprestaties p. 17 B. Dividend en rendement p. 17 C. Agenda van de aandeelhouder p. 18 Vastgoedverslag p. 18 A. Waardering per 30 september 2006 p. 19 B. Kerncijfers p. 19 Inlichtingenfiche 1
INLEIDING Retail Estates nv is één van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in winkelpanden gelegen in de periferie. Haar vastgoedportefeuille bestaat uit 186 winkelpanden gelegen in België en het groothertogdom Luxemburg, goed voor een totale winkeloppervlakte van 183.806m 2 en een investeringswaarde van 193,97 mio EUR (inclusief een participatie van 76,38% in de vastgoedcertificaten Distri-Land). Retail Estates nv beheert haar winkelpanden zelf en heeft tevens een track-record in de ontwikkeling van vastgoed voor eigen rekening. Retail Estates nv is beursgenoteerd (Euronext Brussels). Haar beurskapitalisatie bedraagt circa 150 mio EUR. FINANCIEEL VERSLAG A. FINANCIELE RESULTATEN De geconsolideerde resultaten voor het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2006 zijn conform IAS 34 Tussentijdse financiële verslaggeving opgesteld. De boekhoudprincipes worden consistent toegepast met deze van de jaarrekening over het boekjaar dat afsloot per 31 maart 2006. 2
1. GECONSOLIDEERDE VERKORTE WINST- EN VERLIESREKENING BALANS in duizenden 30.09.06 30.09.05 Huurinkomsten 7 399 7 224 Met verhuur verbonden kosten -67-85 NETTO HUURRESULTAAT 7 332 7 140 Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 979 989-1 017-1 033 Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten -8 4 VASTGOEDRESULTAAT 7 285 7 099 Technische kosten -257-225 Commerciële kosten -52-54 Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -13-39 Beheerskosten vastgoed -291-292 Andere vastgoedkosten 9-6 VASTGOEDKOSTEN -604-617 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 6 681 6 483 Algemene kosten van de vennootschap -513-555 Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 6 168 5 928 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 1 015 Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 3 284 652 OPERATIONEEL RESULTAAT 9 451 7 594 Financiële opbrengsten 278 94 Intrestkosten -1 698-1 618 Andere financiële kosten -113-57 FINANCIEEL RESULTAAT -1 534-1 582 RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 7 918 6 012 BELASTINGEN -178-71 NETTO RESULTAAT 7 740 5 941 Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de groep 7 740 5 941 RESULTAAT PER AANDEEL 30.09.06 30.09.05 Aantal gewone aandelen in omloop 3 568 724 3 568 724 Netto winst per gewoon aandeel (in ) 2,17 1,66 Verwaterde netto winst per aandeel (in ) 2,17 1,66 Uitkeerbare winst per aandeel (in ) 1,25 1,20 3
2. VERKORTE GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA 30.09.06 31.03.06 in duizenden Vaste Activa 186 935 181 355 Goodwill 201 201 Immateriële vaste activa 252 3 Vastgoedbeleggingen 181 702 176 074 Projectontwikkelingen 3 459 4 257 Andere materiële vaste activa 206 448 Financiële vaste activa 1 095 352 Handelsvorderingen en andere vaste activa 20 20 Vlottende Activa 20 234 24 589 Activa bestemd voor verkoop 6 885 6 867 Handelsvorderingen 1 136 615 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 103 266 Kas en kasequivalenten 11 863 16 658 Overlopende rekeningen 247 183 TOTAAL ACTIVA 207 169 205 944 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 30.09.06 31.03.06 in duizenden Eigen vermogen 132 628 133 169 Kapitaal 80 294 80 294 Uitgiftepremies 4 660 4 660 Reserves 47 494 44 209 Resultaat 5 505 9 263 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -5 401-5 258 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 76 1 4
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 30.09.06 31.03.06 Verplichtingen 74 541 72 774 Langlopende verplichtingen 69 732 66 134 Voorzieningen Langlopende financiële schulden 69 680 65 985 Kredietinstellingen 69 272 65 546 Financiële leasing 408 439 Andere langlopende verplichtingen 52 149 Kortlopende verplichtingen 4 808 6 640 Kortlopende financiële schulden 463 2 413 Kredietinstellingen 147 2 277 Financiële leasing 316 136 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 2 839 2 762 Andere kortlopende verplichtingen 323 209 Overlopende rekeningen 1 184 1 257 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 207 169 205 944 SCHULDRATIO 30.09.06 31.03.06 Schuldratio 1 35,37% 34,73% NETTO-ACTIEF PER AANDEEL (in ) 30.09.06 31.03.06 Netto actief per aandeel (reële waarde) 37,16 37,32 Netto actief per aandeel (investeringswaarde) 38,68 38,79 (1) De schuldratio wordt als volgt berekend: Verplichtingen (exclusief voorziening en overlopende rekeningen) verminderd met de variatie in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, gedeeld door het totaal der activa 5
3. VERKORT MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN Kapitaal Gewone aandelen Uitgiftepremie wettelijke Balans volgens IFRS op 31 maart 2005 80 293 4 660 48 - Winst van het boekjaar 2005-2006 - Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves - Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen - Dividenden boekjaar 2004-2005 - Mutatie kapitaal 1 - Overige -6 Balans volgens IFRS op 30 september 2005 80 294 4 660 42 Balans volgens IFRS op 31 maart 2006 80 294 4 660 42 - Winst van het 1ste halfjaar 2006-2007 - Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves - Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen - Dividenden boekjaar 2005-2006 - Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva * op afdekkingsinstrumenten - Overige 7 Balans volgens IFRS op 30 september 2006 80 294 4 660 49 6
Reserves Resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatieonbeschikbare beschikbare rechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva Totaal Eigen Vermogen 33 449 269 8 350-5 143 121 928 5 941 5 941 984-984 -52-52 -7 994-7 994 1 134 128 34 568 269 5 314-5 195 119 952 43 898 269 9 263-5 258 1 133 169 7 740 7 740 3 284-3 284-143 -143-8 208-8 208 75 75-6 -7-6 47 176 269 5 504-5 401 76 132 628 7
4. VERKORT GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 30.09.06 30.09.05 in duizenden KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 16 658 13 355 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 4 178 2 359 Netto winst van het boekjaar: 7 740 5 940 Operationeel resultaat 9 451 7 594 Betaalde intresten -1 780-1 654 Ontvangen intresten 214 68 Ontvangen dividenden 52 Betaalde vennootschapsbelastingen -484-1 211 Andere 286 1 142 Niet-kas elementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat * Afschrijvingen en waardeverminderingen - Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële & immatriële activa - Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen * Andere niet-kas elementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -3 217-1 579 25 28 42 59-3 284-652 - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen -1 015 Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: -345-2 002 * Beweging van activa: - Handelsvorderingen -563-1 714 - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 163 263 - Overlopende rekeningen -63-131 * Beweging van verplichtingen: - Handelsschulden en andere kortlopende schulden 77-530 - Andere kortlopende verplichtingen 114 203 - Overlopende rekeningen -73-93 8
30.09.06 30.09.05 in duizenden 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten -2 483-5 783 Immateriële vast activa -249 Vastgoedbeleggingen -2 505-8 450 Projectontwikkelingen 797 1 605 Andere materiële activa 217-47 Langlopende financiële vast activa -743-4 Activa bestemd voor verkoop 1 113 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten -6 491-2 556 * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename (+) / Afname (-) van de financiële schulden 1 746 5 356 * Verandering in andere verplichtingen - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen -97-47 * Verandering in eigen vermogen - Toename (+) / Afname (-) in kapitaal 1 - Toename (+) / Afname (-) in variatie in de reële waarde 75 van financiële activa - Andere -7 128 * Dividend - Dividend van het vorige boekjaar (-) -8 208-7 994 KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR 11 862 7 375 9
BIJLAGEN BIJLAGE 1: GESEGMENTEERDE INFORMATIE 1. WINST- EN VERLIESREKENING GEOGRAFISCHE SEGMENTERING België Luxemburg TOTAAL in duizenden 30.09.06 30.09.05 30.09.06 30.09.05 30.09.06 30.09.05 Huuropbrengsten 7 020 6 885 378 339 7 399 7 224 Met verhuur verbonden kosten -67-85 -67-85 NETTO HUURRESULTAAT 6 953 6 800 378 339 7 332 7 140 Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen nomaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 977 989 1 979 989-1 016-1 029-1 -4-1 017-1 033 Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten -8 4-8 4 VASTGOEDRESULTAAT 6 906 6 763 379 336 7 285 7 099 OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 5 836 5 601 331 327 6 168 5 928 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere nietfinanciële activa Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen 1 015 2 528 652 756 3 284 652 OPERATIONEEL RESULTAAT VAN HET SEGMENT 8 365 7 267 1 087 327 9 451 7 594 Financieel resultaat -1 489-1 556-45 -26-1 534-1 582 Belastingen -45 9-133 -80-178 -71 NETTO WINST 6 831 5 721 909 221 7 740 5 941 De belastingen in Luxemburg omvatten voor 0,085 mio EUR uitgestelde belastingen. 10
2. BALANS GEOGRAFISCHE SEGMENTERING België Luxemburg TOTAAL in duizenden 30.09.06 31.03.06 30.09.06 31.03.06 30.09.06 31.03.06 ACTIVA Vastgoedbeleggingen 169 943 167 451 11 759 8 623 181 702 176 074 Projectontwikkelingen 3 459 1 777 2 479 3 459 4 257 Overige activa 21 766 25 030 241 583 22 008 25 613 ACTIVA PER SEGMENT 195 168 194 258 12 000 11 685 207 169 205 944 VERPLICHTINGEN Langlopende financiële 66 180 61 777 3 500 4 207 69 680 65 985 verplichtingen Kortlopende financiële 463 2 413 463 2 413 verplichtingen Overige verplichtingen 3 219 2 899 1 178 1 478 4 397 4 376 VERPLICHTINGEN PER SEGMENT 69 863 67 089 4 678 5 685 74 541 72 774 3. BELANGRIJKE KERNCIJFERS GEOGRAFISCHE SEGMENTERING België Luxemburg TOTAAL in duizenden 30.09.06 31.03.06 30.09.06 31.03.06 30.09.06 31.03.06 Reële waarde van het vastgoed 169 943 167 451 11 759 8 623 181 702 176 074 Investeringswaarde van het 181 926 179 341 12 053 8 838 193 979 188 179 vastgoed Rendement van het segment (%) 8,26% 8,24% 6,44% 7,91% 8,14% 8,22% Totaal verhuurbare oppervlakte (m 2 ) 180 627 176 664 7 454 5 546 188 081 182 210 Bezettingsgraad (%) 99,37% 98,74% 92,34% 100,00% 99,07% 98,78% 11
BIJLAGE 2: HUURINKOMSTEN Huurinkomsten in duizenden 30.09.06 30.09.05 Huur 6 870 6 547 Gegarandeerde opbrengsten Ontvangen operationele leasingvergoedingen 530 716 Huurkortingen -22-39 Huurvoordelen ( incentives ) Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten 21 Totaal huuropbrengsten 7 399 7 224 BIJLAGE 3: VASTE ACTIVA: VASTGOEDBELEGGINGEN Investerings- en herwaarderingstabel Vastgoedbeleggingen Activa bestemd voor verkoop in duizenden 30.09.06 31.03.06 30.09.06 31.03.06 Saldo per einde van het vorige boekjaar 176 074 162 749 6 867 8 738 Aankopen 2 505 11 355 Verkopen en overdrachten -8 701-1 185 Variatie in de reële waarde (+/-) 3 123 10 671 18-686 Saldo per einde van het boekjaar 181 702 176 074 6 885 6 867 OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed 186 244 180 476 7 726 7 706 Investerings- en herwaarderingstabel Projectontwikkelingen TOTAAL in duizenden 30.09.06 31.03.06 30.09.06 31.03.06 Saldo per einde van het vorige boekjaar 4 257 3 542 187 199 175 029 Aankopen 1 661 4 177 4 166 15 532 Verkopen en overdrachten -2 459-3 463-2 459-13 349 Variatie in de reële waarde (+/-) 3 141 9 985 Saldo per einde van het boekjaar 3 459 4 257 192 047 187 197 12
BIJLAGE 4: GEBEURTENISSEN NA AFLOOP VAN HET SEMESTER a. 6 nieuwe winkelpanden Er werden 4 nieuwe winkelpanden opgeleverd te Marche-en-Famenne en Sint-Niklaas die Retail Estates nv in het kader van de projectontwikkelingen voor eigen rekening gebouwd heeft. Deze vertegenwoordigen een jaarlijks huurincasso van 0,38 mio EUR. Tevens werden twee winkelpanden aangekocht te Halle (investering van 1,52 mio EUR) welke een jaarlijks huurincasso van 0,13 mio EUR opleveren. b. Fusie door absorptie van de NV Sablon Op 21 november 2006 werd de NV Sablon waarover Retail Estates nv in juli 2005 de controle verwierf, in het kader van een fusie opgeslorpt. Hierbij werden 228 aandelen uitgegeven zodat sindsdien het totaal aantal uitgegeven aandelen 3 568 952 bedraagt. B. ANALYSE VAN DE RESULTATEN Per 30 september 2006 beantwoorden de resultaten van Retail Estates nv aan de verwachtingen. De huurprijzen voor baanwinkels en retail parken handhaven zich op een gunstig niveau. De bezettingsgraad heeft met 99,07% een historische hoogte bereikt. De huurinkomsten zijn gestegen van 7,22 mio EUR naar 7,40 mio EUR door de indexatie van de huurprijzen en door huurprijsherzieningen. De met verhuur verbonden kosten bedragen 0,067 mio EUR. De vastgoedkosten bedragen op 30 september 2006 0,60 mio EUR wat in lijn is met vorig jaar. De algemene kosten bedragen op 30 september 2006 0,51 mio EUR ten opzichte van 0,55 mio EUR het jaar voordien. Het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille bedraagt 6,17 mio EUR. Er werd een meerwaarde geboekt op de portefeuille van 3,28 mio EUR. Deze stijging is het resultaat van enerzijds de waardecreatie door de oplevering van de uitbreiding van het winkelcomplex te Sandweiler (groothertogdom Luxemburg) en de constante waardestijging van de vastgoedportefeuille door de grote vraag naar winkelpanden als investeringsproduct. Het financieel resultaat bedraagt - 1,53 mio EUR ten opzichte van -1,58 mio EUR vorig jaar. Deze verlaging van de kost is te verklaren door de opbrengsten uit de vastgoedcertificaten Distri-Invest. De netto winst voor het eerste halfjaar bedraagt 7,74 mio EUR bestaande uit het netto courant (= uitkeerbaar) resultaat van 4,46 mio EUR en het resultaat van de portefeuille van 3,28 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een uitkeerbare winst van 1,25 EUR ten opzichte van 1,20 EUR vorig jaar. De reële waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop bedraagt op 30 september 2006 188,59 mio EUR (zijnde 174,92 mio EUR gebouwen in eigendom en een participatie van 13,66 mio EUR in het vastgoedcertificaat Distri-Land) in vergelijk met 182,94 mio EUR op 31 maart 2006. 13
De netto actiefwaarde (reële waarde) van het aandeel bedraagt 37,16 EUR. Op 31 maart 2006 bedroeg de netto actiefwaarde 37,32 EUR (inclusief dividend). Abstractie makend van het dividend bedraagt de netto actiefwaarde op 30 september 2006 35,91 EUR ten opzichte van 35,02 EUR op 31 maart 2006. De beurskoers bedraagt op 30 september 2006 44,3 EUR. Het aandeel Retail Estates noteert met een premie van 19,21% ten opzichte van deze netto actiefwaarde (reële waarde). De schuldratio bedraagt op 30 september 2006 35,37% wat rekeninghoudend met het wettelijke maximum van 65% nog een aanzienlijke ruimte laat voor nieuwe acquisities en de financiering van lopende projecten. Het vooruitzicht voor het (bruto) dividend bedraagt voor het boekjaar 2006/2007 2,38 EUR per aandeel in vergelijking met 2,30 EUR voor het boekjaar 2005/2006, wat een stijging is met 3,5%. Courante netto winst 30.09.06 30.09.05 Variantie Netto resultaat 7 740 5 941 1 799 Resultaat op de portefeuille -3 284-1 667-1 617 COURANTE NETTO WINST (netto resultaat voor resultaat op de portefeuille) 4 456 4 274 182 De courante netto winst, zijnde het netto resultaat voor resultaat op de portefeuille bedraagt op 30 september 2006 4,46 mio EUR ten opzichte van 4,27 mio EUR gedurende de eerste helft van 2005, wat een stijging is met 0,18 mio EUR of 4,2%. Noteer dat de huren eveneens met 0,18 mio EUR gestegen zijn, dit bewijst de inflatiebestendigheid van het resultaat. C. VOORUITZICHTEN Retail Estates nv blijft zich toeleggen op het behoud van haar hoge bezettingsgraad en de organische groei van haar vastgoedportefeuille door acquisities en de ontwikkeling van het vastgoed voor haar eigen rekening. De oplevering van vier nieuwe winkelpanden te Marcheen-Famenne en Sint-Niklaas evenals de aankoop van twee bijkomende winkelpanden te Halle, zullen in het tweede semester bijdragen tot de resultaten. Daarentegen vormt de beperking van de nakende leegstand in haar winkelpark te Messancy (4 850m 2 winkeloppervlakte) een uitdaging in de locale markt die al door overaanbod getekend is. Gelukkig vormen dergelijke situaties een grote uitzondering in de perifere winkelvastgoedmarkt waar eerder een beperkt aanbod en een grote vraag een opwaartse dynamiek vertegenwoordigen. De investeringsmarkt kent een uitgesproken nationale en internationale belangstelling voor winkelvastgoed. De historisch lage renteniveaus en vlot beschikbare financiering stuwt de verkoopprijzen naar de hoogte en brengt de bruto aanvangsrendementen van de op de vastgoedmarkt aangeboden panden steeds meer op 6,5% tot 7,5%, afhankelijk van de kwaliteit van de locaties. Retail Estates nv probeert deze lagere aanvangsrendementen op aankoop van bestaand vastgoed te compenseren met hogere rendementen op ontwikkelingen die ze voor haar eigen rekening realiseert. 14
Onder voorbehoud van onvoorzienbare omstandigheden en mits behoud van de bezettingsgraad, verwacht Retail Estates nv een netto courante winst te realiseren van minimaal 8,49 mio EUR, wat overeenstemt met het bedrag dat als dividend werd voorgesteld. Het vooruitzicht van het (bruto) dividend voor het boekjaar 2006/2007 bedraagt 2,38 EUR per aandeel te vergelijken met 2,30 EUR voor het boekjaar 2005-2006. D. VERSLAG VAN DE COMMISSARIS VERSLAG VAN HET BEPERKTE NAZICHT VAN DE GECONSOLIDEERDE HALFJAAR CIJFERS VOOR DE ZES MAANDEN EINDIGEND OP 30 SEPTEMBER 2006 Aan de Raad van Bestuur Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de bijgevoegde geconsolideerde beknopte balans, beknopte winst- en verliesrekening, beknopte kasstroomtabel, beknopt mutatieoverzicht van het eigen vermogen en toelichtingen (gezamenlijk de tussentijdse financiële informatie ) van RETAIL ESTATES NV, en haar dochterondernemingen (samen de Groep ) voor de zes maanden eindigend op 30 september 2006. De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en het getrouw beeld van deze tussentijdse financiële informatie. Onze verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen over deze tussentijdse financiële informatie op basis van ons beperkt nazicht. De tussentijdse financiële informatie is opgesteld in overeenstemming met de International Accounting Standard IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Ons beperkt nazicht van de tussentijdse financiële informatie werd verricht overeenkomstig de in België geldende controleaanbevelingen i.v.m. het beperkt nazicht zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Een beperkt nazicht bestaat voornamelijk uit de bespreking van de financiële informatie met het management en analytisch onderzoek en andere ontledingen van de tussentijdse financiële informatie en onderliggende financiële data. Een beperkt nazicht is minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met de algemeen aanvaarde controlenormen i.v.m. de geconsolideerde jaarrekening zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Dienovereenkomstig verstrekken wij geen controleverslag. Ons beperkt nazicht heeft evenwel geen elementen of feiten aan het licht gebracht welke ons doen geloven dat de tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 30 september 2006 niet is opgesteld overeenkomstig de wettelijke en bestuursrechterlijke voorschriften en IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving. 8 december 2006 De Commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck 15
ACTIVITEITENVERSLAG VAN HET EERSTE SEMESTER 2006/2007 AFGESLOTEN OP 30 SEPTEMBER 2006 Retail Estates nv heeft in het eerste semester van haar boekjaar dat aanving op 1 april 2006 haar vastgoedportefeuille uitgebreid met 4 winkelpanden voor een totale reële waarde van 2,95 mio EUR. Deze panden leveren een jaarlijks huurincasso op van 0,23 mio EUR wat een rendement oplevert op basis van de door de vastgoeddeskundige geschatte waarde van 7,79%. Er werden in het afgelopen semester geen winkelpanden verkocht. VERSLAG VAN HET AANDEEL A. OVERZICHT VAN DE BEURSPRESTATIES BEL20 VERSUS RETAIL ESTATES NV 160 130 100 70 40 09/98 09/99 09/00 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 Retail Estates Bel20 Tijdens de eerste 6 maanden van het boekjaar 2006-2007 schommelde de beurskoers tussen 41,00 EUR en 45,50 EUR. De evolutie van de beurskoers volgt in het semester dezelfde trend als de Bel20. De gemiddelde slotkoers in het afgelopen semester bedroeg 43,29 EUR. 16
B. DIVIDEND EN RENDEMENT 30.09.06 31.03.06 31.03.05 Netto actief waarde (reële waarde) 37,16 37,32 34,17 Netto actief waarde 38,68 38,79 35,61 (investeringswaarde) Bruto dividend 1,25 2,30 2,24 Netto dividend 1,06 1,95 1,90 Beurskoers op afsluitingsdatum 44,30 45,67 36,50 60 PREMIES EN DISCOUNTS 50 40 30 20 03/00 09/00 03/01 09/01 03/02 09/02 03/03 09/03 03/04 09/04 03/05 09/05 03/06 09/06 Retail Estates NAV (incl.div.) De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 37,16 EUR. Exclusief dividend bedraagt de netto actiefwaarde op 30 september 2006 35,91 EUR ten opzichte van 35,02 EUR op 31 maart 2006. De evolutie van de NAV is te verklaren door de stijging in de niet gerealiseerde meerwaarde op basis van de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield. Het aandeel Retail Estates noteert op 30 september 2006 met een premie van 19,21% ten opzichte van de netto actief waarde. C. AGENDA VAN DE AANDEELHOUDER 25 mei 2007 : Bekendmaking resultaten boekjaar 2006/2007 25 juni 2007 : Algemene vergadering van de aandeelhouders 3 juli 2007 : Betaalbaarstelling dividend boekjaar 2006/2007 17
VASTGOEDVERSLAG A. WAARDERING PER 30 SEPTEMBER 2006 A.1. VERSLAG VASTGOEDDESKUNDIGE In het verslag m.b.t. de waarde van de vastgoedportefeuille per 30 september 2006, verklaart de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield: De investeringswaarde per 30 september 2006 van Retail Estates nv bedraagt afgerond 179 415 000 EUR. Op basis van de investeringswaarde, groeit de portefeuille in absolute termen ten opzichte van 31 maart 2006 met 3,10%. Dit is te wijten aan een aantal rendementsaanpassingen en de nieuwe aankopen te Luxemburg. In verhouding tot de waardering een jaar geleden per 30 september 2005 wordt een waardestijging genoteerd van 4%. Dit geeft de portefeuille een rendement van 7,90%. De rendementen zoals deze werden toegepast in de update per 31 maart 2006 werden voor een aantal panden gewijzigd. Dit is uiteraard het gevolg van de continue stabiliteit in de baanwinkelmarkt. Deze stabilititeit is weer te vinden in de portefeuille, waar zich nauwelijks huurbewegingen hebben voorgedaan. De portefeuille slaagt er dan ook in om het percentage leegstand tot een absoluut minimum te beperken. Ondanks een moeilijk economisch klimaat blijft er immers een gezonde vraag bestaan naar dergelijke type panden. De stijging van de huurprijzen van de laatste jaren zet zich gestaag verder. De grootste wijzigingen vinden we in de toplocaties en de retail parcs. Secundaire locaties blijven eerder stabiel, hoewel er momenteel enkele (nieuwe) retailers actief zijn die ook op deze locaties panden zoeken. Wij verwachten dat deze evolutie zich de komende maanden nog zal voortzetten. Vraag en aanbod blijven momenteel in evenwicht. Er is wel een toenemende vraag naar baanwinkels als investeringsproduct. Dit geldt zowel voor individuele baanwinkels, die zowel voor de institutionele belegger (liefst grotere pakketten) als voor de privé beleggers (individuele panden) momenteel erg geliefd is. De vraag overstijgt momenteel het aanbod waardoor de rendementen zijn gedaald. Voor individuele toppanden wordt momenteel een rendement van 6,25% behaald. A.2. TOELICHTING De waardestijging is deels toe te schrijven voor een bedrag van 2 950 000 EUR aan de opname in de vastgoedportefeuille van de winkelpanden welke in het kader van de uitbreiding in het winkelpark te Sandweiler (groothertogdom Luxemburg) werden gebouwd en deels voor een bedrag van 2 300 000 EUR door de herwaardering van de winkelpanden, welke eerder op 31 maart 2006 in de portefeuille opgenomen waren. Bij de opname van de Luxemburgse winkelpanden werd een meerwaarde van ca. 350 000 EUR vastgesteld, die samengevoegd met de waardestijging van de eerder verworven panden op zichzelf genomen een stijging van de intrinsieke waarde van circa 2,65 mio EUR oplevert, zijnde 0,74 EUR per aandeel. 18
B. KERNCIJFERS Retail Estates Distri-land 30/09/2006 31/03/2006 30/09/2006 31/03/2006 Geschatte reële waarde 174 905 633 169 112 543 19 431 659 18 939 000 Rendement in % 8,11 8,22 8,05 8,25 Contractuele huurprijzen 14 092 714 13 684 674 1 563 483 1 563 483 Contractuele huurprijzen incl. huurwaarde van leegstaande gebouwen 14 179 437 13 908 618 1 563 483 1 563 483 Totaal m 2 panden in portefeuille 183 806 182 210 22 469 22 469 Bezettingsgraad in % 99,07 98,69 100 100 Totaal m 2 panden in ontwikkeling 3 973 6 024 - - Gebouwen in aanbouw Projectontwikkelingen Huurder Huuropp. (per m 2 ) Verwachte opleverings datum Sint-Niklaas - Plezantstraat 268 Aldi 1 248 1.12.06 Marche-en-Famenne Rondpoint de la Pirire - rue de France Casa Ixina Leen Bakker 2 725 1.11.06 INLICHTINGENFICHE Naam: Retail Estates nv Status: Vastgoedbevak naar Belgisch recht Adres: Industrielaan 6 B-1740 Ternat Tel: +32 (2) 568 10 20 Fax: +32 (2) 581 09 42 Email: info@retailestates.com Website: www.retailestates.com RPR: Brussel BTW: BE 434 797 847 Ondernemingsnummer: 0434 797 847 Oprichtingsdatum: 12 juli 1988 Erkenning vastgoedbevak: 27 maart 1998 Duur: onbepaalde duur Management: intern Auditor: DELOITTE Bedrijfsrevisoren vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck Financieel jaarafsluiting: 31 maart Kapitaal: 80 293 830,07 EUR Aantal aandelen: 3 568 724 Algemene vergadering: laatste maandag van de maand juni Notering: Euronext continumarkt Depothoudende bank: KBC Bank Financiële dienstverlening: KBC Bank en ING Belgium Waarde vastgoedportefeuille: 174,37 mio EUR (exclusief waarde vastgoedcertificaten Distri-Land ) Vastgoeddeskundige: Cushman & Wakefield aantal panden: 186 Type panden: perifeer winkelvastgoed Liquidity provider: KBC Securities 19
VASTGOEDBEVAK - SICAFI Industrielaan 6 B- 1740 Ternat info@retailestates.com www.retailestates.com