JAARVERSLAG 2013 Bo-Ex Vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 22 april 2014
Jaarverslag 2013 INHOUDSOPGAVE BLADZIJDE 1. Algemene gegevens 2 2. Voorwoord directie 3 3. Verslag van de raad van commissarissen 5 4. Jaar- en volkshuisvestingsverslag 8 4.1 Bo-Ex en haar omgeving 8 4.2 Belanghoudersdialoog 14 4.3 Ondernemingsplan 2012-2016 16 4.4 Beschikbaarheid van de voorraad 22 4.5 Markt en huur 28 4.6 Klant- en bewonersparticipatie 33 4.7 Woningkwaliteit 37 4.8 Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid 47 4.9 Financiën 55 4.10 Organisatie 70 4.11 Kwaliteit van dienstverlening 78 4.12 Deelname pilot DrieKamerModel 79 5. Personalia en bezoldiging 81 6. Jaarrekening 84 7. Overige gegevens 156 8. Controleverklaring van de accountant 157 9. Overzicht kerngegevens 159 Bijlage: BBSH E-tabel 1
1 ALGEMENE GEGEVENS Naam : Stichting Bo-Ex 91 Gevestigd : Utrecht Kantooradres : Jan Cornelisz Maylaan 18 3526 GV Utrecht Postadres : Postbus 3151 3502 GD Utrecht E-mailadres Website : stichting@boex.nl www.boex.nl Datum oprichting : 28 juni 1907 Koninklijk Besluit toelating : nr. 501 d.d. 25 juli 1907 Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht Stichtingsregister : S 181828 Handelsregister : H 30002710 Statuten d.d. : 5 maart 2008 2
2 VOORWOORD DIRECTIE Nieuwe realiteit 2013 is een jaar waarin voor woningcorporaties een nieuwe realiteit is aangebroken. Een realiteit die misschien wel even ingrijpend is als de zogenaamde bruteringsoperatie in 1995. Van de toen ingezette financiële- en beleidsmatige verzelfstandiging zal over enige jaren weinig meer resteren. De regering heeft in 2013 een beleid ingezet waardoor er voor woningcorporaties zeer weinig financiële ruimte en beleidsvrijheid zal resteren. Woningcorporaties gaan sterk aangestuurd worden door de rijks- en lokale overheid. Het toezicht wordt verder aangescherpt en de administratieve lastendruk sterk verzwaard. Als de voornemens van het Kabinet worden verwezenlijkt dan (ver)worden de woningcorporaties tot uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid. Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw worden, in het kielzog van de Minister, de financiële teugels zeer strak aangetrokken. Invoering van de Wet Verhuurderheffing leidt tot een zeer sterke lastenverzwaring voor de woningcorporaties. Deze heffing bedraagt in 2014 1,1 miljard en zal oplopen tot 1,7 miljard in 2017. In 2014 zal bij Bo-Ex 12,4% van de huuropbrengst besteed worden aan de heffingen van de Rijksoverheid. De extra huurverhogingen die woningcorporaties wel noodgedwongen moeten doorvoeren, leiden tot een forse stijging van de woonlasten voor de huurders. Aanpassing Ondernemingsplan De hiervoor geschetste ontwikkeling maakte het noodzakelijk om het Ondernemingsplan bij te stellen. In hoofdlijn bestonden de getroffen maatregelen uit de volgende onderdelen: 1. Een huurbeleid gericht op verhoging van de huuropbrengsten; 2. Het vergroten van de verkoop van woningen; 3. Het beperken van het investeringsprogramma; 4. Het verlagen van de beheer- en onderhoudslasten. Ondanks deze maatregelen zal het nog jaren duren voordat de nadelige effecten van de verhuurderheffing (financieel) zijn gecompenseerd. De huren zullen structureel op een hoger niveau komen en de kwaliteit van de woningvoorraad zal verminderen door geringere investeringen. Het woningtekort in Utrecht zal verder oplopen doordat nieuwbouwinvesteringen zijn geschrapt. Door de verlaging van de beheerlasten kan de huurder en de woningzoekende een veranderende dienstverlening gaan ervaren. Betaalbaarheid Door de sterke stijging van de huurprijzen en de economische crisis is de betaalbaarheid van een sociale huurwoning stevig onder druk komen staan. Gezien het regeringsbeleid zal dit in de komende jaren zo blijven. Dit wordt door vele partijen en ook Bo-Ex onderkend. Manifest wordt dit bij de huurachterstanden, het aantal ontruimingen en de omvang van de betalingsregelingen die in 2013 sterk zijn opgelopen. Zowel op landelijk- als lokaal niveau is de discussie opgelaaid over de vraag hoe de betaalbaarheid verbeterd kan worden. Door het invoeren van de verhuurderheffing zijn woningcorporaties evenwel genoodzaakt om de huurprijzen te laten stijgen. Dat sluit aan bij het beleid van het Kabinet om te komen tot meer marktconforme huren. De huurtoeslag is er om het wonen betaalbaar te houden. De eerste verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen ligt dan ook bij de Rijksoverheid. De primaire verantwoordelijkheid van de woningcorporaties is er voor te zorgen dat er voldoende goede en betaalbare woningen zijn. Daarbij dient tevens een relatie gelegd te worden met de kwaliteit van die voorraad. Eenvoudige oplossingen zijn er niet. De meest geëigende weg lijkt te zijn om op lokaal niveau afspraken te maken tussen gemeente, woningcorporaties en bewonersorganisaties over de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en de kwaliteit van het wonen. Om woningzoekenden te helpen bij hun keuze heeft Bo-Ex samen met het Nibud de zogenaamde Bo-Ex Huurwijzer ontwikkeld. Hiermee kan een woningzoekende door de beantwoording van zeven vragen inzicht krijgen in de relatie tussen zijn inkomen en de woonlasten van de woning die hij graag wil huren. Verbetering woningvoorraad In het investeringsprogramma van Bo-Ex hebben investeringen in de bestaande woningvoorraad de hoogste prioriteit. Bo-Ex kent dan ook een fors renovatieprogramma. In 2013 zijn twee complexen met in totaal 155 woningen ingrijpend gerenoveerd. Met de renovatie van de Livingstonelaan is gestart met de uitvoering van ons 3
aandeel in de wijkaanpak van Kanaleneiland-Zuid. Tot 2020 zullen hier circa 800 woningen door Bo-Ex gerenoveerd worden. Door de (veel) strengere eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) was het moeilijk om borging voor de financiering voor investeringsprojecten te verkrijgen. Uiteindelijk is dit toch gelukt voor de renovatie van 396 woningen in complexen in Overvecht en Kanaleneiland. De start van deze renovatie heeft inmiddels plaatsgevonden. Bijzonder teleurstellend was wel dat door de nieuwe eisen van het WSW met ingang van 2014 de zeer noodzakelijke renovatie van de zogenaamde Rietveld-complexen in Hoograven, 388 woningen, vertraging heeft opgelopen. In het kader van energiebesparing, één van de speerpunten in de discussie over betaalbaarheid, werd flinke vooruitgang geboekt: er werden ruim 1.000 labelstappen gerealiseerd. Dat gold ook voor de inbraakveiligheid. Maar liefst 371woningen zijn in 2013 voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Belanghoudersdialoog Woningcorporaties zijn private ondernemingen met een publieke taak. Voor Bo-Ex impliceert dit een dienstbare instelling ten opzichte van de maatschappij. Dit is een zeer belangrijke factor voor het bestaansrecht en acceptatie van ons functioneren. Om dit inhoud te geven is het van belang dat de maatschappij, door ons vertaalt als de belanghouders, ook daadwerkelijk invloed heeft op het beleid. Tot nu toe gebeurde dit steeds door bilaterale overleggen met deze belanghouders. In 2013 is hier de belanghoudersdialoog aan toegevoegd. In deze dialoog is nadrukkelijk de vraag aan de orde gekomen wat de belanghouders van Bo-Ex verwachten. De informatie hieruit is van groot belang om een koers te kunnen uitzetten die ook bij de belanghouders gedragen wordt. Tot slot In het komende jaar zal onze nieuwe realiteit verder vorm en inhoud krijgen. Afgaande op het concept van de wijziging van de Woningwet, die de minister in het vroege voorjaar van 2014 in consultatie heeft gebracht, staan we aan de vooravond van zeer ingrijpende veranderingen. Deze zullen een grote invloed hebben op de positie, rol en de werkzaamheden van Bo-Ex en de andere woningcorporaties. Onze veerkracht, aanpassingsvermogen en vindingrijkheid zullen daarom in de (nabije) toekomst danig beproefd worden! Utrecht, 22 april 2014. Johan Klinkenberg. 4
3 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Vergaderingen en besluiten In 2013 is de Raad van Commissarissen vijf maal bijeen geweest. Daarbij was de directie steeds aanwezig, net als leden van het Managementteam. Het betroffen vier reguliere vergaderingen en één vergadering die was gewijd aan een specifiek thema. Dit thema ging over De aanspreekbare commissaris. Deze vergadering stond onder leiding van een externe gespreksleider. Tijdens de vergadering is van gedachten gewisseld over de rol van de commissarissen in relatie tot de belanghebbenden bij Bo-Ex. Aanleiding hiervoor was onder andere het publieke debat over de rol van de interne toezichthouders bij woningcorporaties. Maar ook zegt een wet dat de Raad zich eveneens moet richten naar het behartigen van het maatschappelijk belang en naar het belang van betrokken belanghebbenden. Het gaat hier overigens om de Herzieningswet, die in 2012 is vastgesteld in de Tweede Kamer. De leden van de Raad vonden het een zeer nuttige gedachtewisseling. Afgesproken is hierover in gesprek te gaan tijdens een te organiseren belanghebbendendialoog. Deze dialoog is op 19 november 2013 gehouden. Directe conclusies zijn toen niet getrokken, maar de aanwezige leden van de Raad hebben een goed beeld gekregen over hoe de verschillende belanghebbenden denken over de rol van de commissaris. Daarnaast zijn in deze dialoog vele onderwerpen aan bod gekomen. De Raad vond de dialoog zeer openhartig en waardevol. In de reguliere vergaderingen heeft de Raad verschillende besluiten genomen, waaronder de volgende: - De vaststelling van het investeringsstatuut; - De vaststelling van de prestatie indicatoren voor 2013; - De goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over 2012 (zie verder hierna); - De vaststelling van het treasury statuut; - Een uitbreiding van het aantal door Bo-Ex te verkopen woningen; - Een profielschets voor nieuwe commissarissen; - De instelling van een (tijdelijke) selectiecommissie voor de werving van een nieuwe commissaris; - De goedkeuring van investeringen in groot onderhoud bij de complexen Kwango-, Zebra- en Gambiadreef; - De verkoop van een garage aan een medewerker; - De benoeming van de heer Drs. J. de Leeuw MBA tot commissaris (zie ook hierna); - De vaststelling van de bezoldiging van de leden van de Raad en de directie in relatie tot de Wet Normering Topinkomens (zie verder hierna); - De vaststelling van het Jaarplan voor 2014; - De goedkeuring van een investering voor de renovatie van het complex Stanleylaan; - De instemming met een onherroepelijke volmacht aan het waarborgfonds WSW; - De voortzetting van de controle-opdracht aan de accountant KPMG; - De benoeming van een plaatsvervangend bestuurder. Naast deze besluiten zijn er veel andere onderwerpen in de Raad besproken. Het ging hierbij onder andere over het accountantsverslag en de managementletter, over de kwartaalcijfers, over de voortgang van de realisatie van het Ondernemingsplan, alsmede over de oordelen van de Minister, het CFV en het WSW over de financiële positie en de prestaties van Bo-Ex. Verder is er gesproken over de gevolgen van de verhuurderheffing op de financiële positie van Bo-Ex, over de betaalbaarheid van het woningbezit, alsmede over de ontwikkelingen op landelijk niveau in de sociale huursector. Jaarrekening De Raad van Commissarissen heeft op 22 april 2014 goedkeuring verleend aan de jaarrekening over 2013, evenals aan het jaarverslag inclusief het volkshuisvestingsverslag over 2013. Hiermee handelt de Raad in overeenstemming met artikel 15, lid 3 van de statuten. De jaarrekening was opgesteld door de directie en was goedgekeurd door de accountant. Eerder had de Raad namelijk de accountant, KPMG Accountants N.V., opdracht verstrekt de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag te onderzoeken. De accountant heeft zijn 5
bevindingen aan de Raad gerapporteerd. De verklaring van getrouwheid van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Bo-Ex 91, is opgenomen in dit jaarverslag in hoofdstuk 8, Controleverklaring. Taken van de Raad De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de directie en de algemene gang van zaken in de organisatie en de eventueel met haar verbonden ondernemingen. De Raad staat de directie met raad ter zijde. Bij de vervulling van zijn taak richt de Raad zich op het belang van de organisatie, waarbij ook rekening wordt gehouden met de belangen van andere betrokkenen. De Raad let bij zijn toezichthoudende taak in het bijzonder op: - De realisatie van de doelstellingen van de organisatie; - De strategie en de risico s verbonden aan de activiteiten van de organisatie; - De opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - Het kwaliteitsbeleid; - De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - De financiële positie van de corporatie; - Het financiële verslagleggingsproces; - Het risicomanagement en de interne beheersing van de diverse verbindingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten van de organisatie. De werkwijze van de Raad is nader uitgewerkt in het Reglement van de Raad van Commissarissen. Bij de volgende zelfevaluatie van de Raad, in 2014, zal ook dit Reglement worden betrokken. Het toetsingskader van de Raad omvat onder andere de Aedes- en Governancecode, het Ondernemingsplan 2012 2016, het Jaarplan en de daarbij behorende Meerjarenprognose. Statutaire en majeure besluiten van de directie worden ter goedkeuring aan de Raad voorgelegd. Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van STOK, de bewonersorganisatie van Bo-Ex. De commissarissen Tümer en Koster hebben in de loop van 2013 verschillende bijeenkomsten van het bestuur van de STOK en de jaarvergadering bijgewoond. De commissarissen zijn, net als de andere commissarissen, onafhankelijk in hun functioneren, maar rechtstreeks contact met de bewoners wordt als een waardevolle aanvulling gezien op de rapportages en beleidsstukken vanuit de directie. Daarmee volgen zij ook meer op directe wijze wat onder de bewoners leeft, welke prioriteiten en dilemma s actueel zijn. Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad bestaat uit vijf leden. In 2013 is een commissaris afgetreden en is er een vervanger benoemd. Zo is per 30 april 2013 de heer B. Groenhof, om persoonlijke redenen, afgetreden. Hij was zes jaar lid van de Raad en was de financieel economisch expert in de Raad. Om de hierdoor ontstane vacature in te vullen heeft de Raad een, tijdelijke, selectiecommissie ingesteld bestaande uit de heren Markensteyn en Van Gool. Nadat de profielschets in de Raad was vastgesteld, is met de werving begonnen. Kandidaten zijn op een openbare wijze geworven door plaatsing van een advertentie in twee landelijke dagbladen. Ook zijn de vacature en de profielschets op de website geplaatst. De directie was, als adviseur, betrokken bij de selectie. Onderdeel van de wervingsprocedure was een integriteitsonderzoek door een gespecialiseerd bureau. Na het doorlopen van de procedure heeft de selectiecommissie de heer Drs. J. de Leeuw MBA voorgedragen aan de Raad. Deze heeft in zijn vergadering van 10 december 2013 de heer De Leeuw benoemd voor een periode van vier jaar. Op basis van de door de Raad vastgestelde profielschets is eind 2013 aan STOK gevraagd een opvolger voor mevrouw Y. Tümer voor te dragen. Haar statutaire zittingsperiode eindigt op 28 maart 2014. 6
De samenstelling van de Raad ultimo 2013 en het rooster van aftreden is als volgt: Naam Datum Datum Datum einde benoeming herbenoeming zittingstermijn Markensteyn L. drs. 01-01-2009 27-12-2012 01-01-2017 Tümer, Y., mevr. drs. 28-03-2006 21-06-2010 28-03-2014 Gool, P. van, prof. dr. 27-03-2007 06-12-2011 27-03-2015 Groenhof, B.K.J. 27-03-2007 27-03-2012 30-04-2013 Koster Dreese, Y., mevr. drs. 27-03-2012-27-03-2016 Leeuw MBA, J. de, drs. 10-12-2013-10-12-2017 Verdere gegevens over de individuele leden van de Raad zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Personalia en bezoldiging, van het jaarverslag. De Raad kent geen commissies voor specifieke onderwerpen, zoals een audit- of remuneratiecommissie. De voorzitter woont twee maal per jaar de Overlegvergadering van de Ondernemingsraad en de directie bij. De beoordeling van het functioneren van de directie is aan hem gemandateerd. Voor zover van belang doet hij hierover verslag aan de Raad. Onafhankelijkheid Tijdens een vergadering die ging over zelfevaluatie heeft de Raad vastgesteld dat de leden van de Raad onafhankelijk zijn in de zin van de criteria zoals opgenomen in bepaling III 2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. Ook is bij de benoeming van de heer De Leeuw hier nadrukkelijk aandacht voor geweest. Eveneens is geconstateerd dat er in 2013 geen sprake is geweest van transacties of besluiten, waarbij leden van de Raad en/of de directie belangen hadden of hebben. Verder is gebleken dat in het kader van de interne integriteitscode en klokkenluidersregeling er geen melding is gemaakt van onregelmatigheden. Honorering Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht geworden. Aangezien er veel onduidelijkheden bestonden over de toepassing van deze wet, wat gevolgen had voor de bezoldiging van de leden van de Raad en de directie van Bo-Ex, is hierover advies ingewonnen bij het advocatenkantoor Houthoff Buruma. De Raad wilde zich er van vergewissen dat de WNT binnen Bo-Ex goed zou worden toegepast. Met name riep de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen van de Minister voor Wonen en Rijksdienst vele vragen op. Maar de discussie kreeg een andere wending. Want op 22 november 2013 heeft de Minister met de Regeling herzien en nieuwe bezoldigingsmaxima vastgesteld. Uiteindelijk is gebleken dat de bezoldigingsregeling voor de leden van de Raad en de bezoldiging van de directie in het kader van de WNT en de daarin vastgelegde overgangsregeling geen aanpassing vereiste. De honorering van de leden van de Raad over 2013 is opgenomen in hoofdstuk 5, Personalia en bezoldiging. Ook zijn de onderdelen waar Bo-Ex afwijkt van de Governancecode, volgens het principe pas toe of leg uit, daar opgenomen. Utrecht, 22 april 2014. De Raad van Commissarissen: Drs. L. Markensteyn, voorzitter, Prof. dr. P. van Gool, Mevrouw drs. Y. Koster Dreese, Drs. J. de Leeuw MBA, 7
4 JAAR- EN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4.1 Bo-Ex en haar omgeving 4.1.1 Ontwikkelingen In 2013 hebben zich zeer belangrijke ontwikkelingen voorgedaan die een forse invloed hebben op de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Deze vloeien allemaal voort uit het nieuwe Regeringsbeleid op het terrein van het wonen. In het Regeerakkoord van het Kabinet waren al lijnen uitgezet om de structurele evenwichtigheden op zowel de huurwoning- als koopwoningmarkt op termijn op te heffen. Al snel bleek echter in 2013 dat dit voorgestane beleid geen meerderheid zou krijgen in de Eerste Kamer. Daarop heeft het Kabinet de plannen aangepast om zo voldoende steun te verwerven. Dit is verwoord in Het Woonakkoord dat 13 februari 2013 werd gesloten tussen de regeringspartijen en drie oppositiepartijen. De maatregelen uit dit akkoord zijn uitgemond in de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 die in december 2013 een (minimale) meerderheid verkreeg in de Eerste Kamer. De maatregel met veruit de meeste implicaties is de Wet ter invoering van een verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren. Deze heffing wordt berekend over de waarde van de voor verhuur bestemde zelfstandige woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. De opbrengst voor de schatkist is geraamd op 1,1 miljard in 2014 oplopend tot 1,7 miljard in 2017. In de wet is een tijdelijke mogelijkheid opgenomen voor een heffingsvermindering ten behoeve van bepaalde investeringen. Dit zijn de aanpak van de woningvoorraad in Rotterdam-Zuid, de sloop van woningen in krimpgebieden en de transformatie van vastgoed met een nietwoonfunctie naar een woonfunctie. Overige maatregelen zijn onder andere extra (inkomensafhankelijke) huurverhogingen, het handhaven van het niveau van de huurtoeslag en het vervallen van de integratieheffing voor de BTW. Verder had het Kabinet aangekondigd dat zij met een wijzigingsvoorstel (novelle) zou komen met betrekking tot de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Dit is onlangs ook gebeurd. Het concept is voor consultatie aan diverse belanghebbenden aangeboden. In deze novelle worden voorstellen gedaan voor een inperking van het werkterrein van de toegelaten instellingen en de wijze van functioneren van deze instellingen. De maatregelen opgenomen in de novelle zullen grote implicaties hebben op de bedrijfsvoering van de woningcorporaties. 4.1.2. Lokale ontwikkelingen De landelijke ontwikkelingen, zoals hiervoor omschreven, hebben ook een nadrukkelijke stempel gedrukt op de agenda van het overleg tussen de gemeente Utrecht en de woningcorporaties. Door de aangekondigde invoering van de verhuurderheffing werd duidelijk dat dit grote consequenties en beperkingen zou hebben op de mogelijkheden van de woningcorporaties. De samenwerkingsafspraken tussen de gemeente Utrecht en de woningcorporaties moesten dan ook geactualiseerd worden. Hierbij ging het voornamelijk over het productieprogramma, de betaalbaarheid van sociale huurwoningen en de voortgang van het Programma Krachtwijken. In het productieprogramma hebben de woningcorporaties fors moeten snoeien. De planvoorraad is met bijna 20% gekrompen. Renovatieprojecten hebben bij alle woningcorporaties de hoogste prioriteit maar toch moest ook dit programma worden ingekrompen. Met name bij de nieuwbouw zijn veel projecten uitgesteld of geschrapt. Hoofdmoot in de discussies was de betaalbaarheid. Zowel de gemeente als de woningcorporaties zien dat betaalbaarheidsproblemen ontstaan bij veel huishoudens met lage inkomens. Dit speelt meer specifiek bij die huishoudens die woningen huren met een huurprijs boven de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Veel van de huurprijzen van de leegkomende woningen worden bij mutatie door de woningcorporaties opgetrokken naar dit niveau. Door de verhuurderheffing zijn de woningcorporaties wel genoodzaakt om een dergelijk huurbeleid te voeren. Door de woningcorporaties is, op verzoek van het gemeentebestuur, onderzocht of het mogelijk zou zijn om een voorraad van 40.000 woningen met een maximum van de aftoppingsgrens in deze omvang te handhaven. Op basis van dit onderzoek is de conclusie getrokken dat dit geen haalbaar scenario is. Het zou betekenen dat de woningcorporaties hierdoor hun investeringsprogramma te drastisch moesten beperken of zelfs volledig zouden moesten stopzetten. 8
Dit, afgezet tegen de grote opgaven die Utrecht nog heeft met betrekking tot verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad, de verduurzaming van deze voorraad en de behoefte naar uitbreiding van de voorraad, maakt dit scenario niet haalbaar. Gezocht is daarna naar alternatieve oplossingen. Hierbij is gekomen tot een drieslag om het betaalbaarheidsprobleem aan te pakken: 1. Gemeente en woningcorporaties starten een gezamenlijke lobby naar het Rijk met als doel dat de laagste inkomens ook bij een huur boven de aftoppingsgrens compensatie krijgen door de huurtoeslag; 2. De woningcorporaties gaan verder met het verduurzamen van de woningvoorraad, gericht op het verlagen van de netto woonlasten voor de huurder; 3. De gemeente gaat aan de slag met de woonruimteverordening om ervoor te zorgen dat goedkope woningen ook daadwerkelijk beschikbaar zijn voor de doelgroep met de laagste inkomens en/of de doelgroep met betaalbaarheidsproblemen. Met betrekking tot de (voormalige) Krachtwijken is afgesproken dat de samenwerking en de gezamenlijke aanpak de komende jaren wordt voortgezet. Echter, vanaf 2014 zullen de woningcorporaties geen extra financiële bijdrage meer aan het flexibele budget beschikbaar stellen. De wijkactieplannen voor deze wijken (en de overige wijken van Utrecht) zijn wel gezamenlijk uitgewerkt en zijn begin 2014 vastgesteld door het gemeentebestuur. 4.1.3 Samenwerking en verbindingen Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) De STUW is het overlegplatform van de Utrechtse woningcorporaties. De agenda van dit overleg wordt bepaald door de onderwerpen die in Utrecht op het terrein van de sociale huisvesting aan de orde zijn. Het zijn niet alleen de onderwerpen die de woningcorporaties van belang achten, maar zeker ook de onderwerpen die de gemeente Utrecht en de overkoepelende bewonersorganisatie De Bundeling inbrengen. Het beleid van de Rijksoverheid, zoals verwoord in het Regeerakkoord en het Woonakkoord, heeft de agenda van het jaar bijna volledig bepaald. In het vorige hoofdstuk is al geconstateerd dat de invoering van de verhuurderheffing zeer grote consequenties heeft voor het beleid van de woningcorporaties en daarmee op de samenwerkingsafspraken uit Bouwen aan de Stad. Deze zijn in beeld gebracht en uitgewisseld. Daaruit bleek dat op hoofdlijnen de corporaties de hoogste prioriteit toekenden aan de instandhouding van het woningbezit en de laagste prioriteit aan het bouwen van woningen. Daarnaast zijn de verkoopprogramma s opgeschroefd en voeren alle woningcorporaties een huurharmonisatiebeleid. Alle woningcorporaties beseffen dat de betaalbare voorraad steeds kleiner wordt en dat de betaalbaarheid voor mensen in een sociale huurwoning in de toekomst een groter wordend probleem zal worden. Zij maken daarbij de kanttekening dat dit dus het gevolg is van het Rijksbeleid. Verder zijn vele andere onderwerpen aan de orde gekomen. Deze waren uiteenlopend van aard zoals energiebesparing, woonruimteverdeling, de inkomenstoets bij toewijzing en niveaus van renovatie. Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) Het regioplatform is het overlegorgaan van de woningcorporaties die gevestigd zijn in het gebied van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) en enkele woningcorporaties uit gemeenten die daar tegenaan liggen. Met elkaar zetten zij zich in om tot gezamenlijke standpunten te komen op onderwerpen die, op het terrein van het wonen, in regionaal verband spelen. Ook in 2013 waren de onderwerpen die aan de orde kwamen gevarieerd van aard. Het zwaartepunt van de discussies werd, evenals bij de STUW, gevormd door de consequenties van het regeringsbeleid. Om de consequenties meer inzichtelijk te maken heeft de RWU opdracht gegeven aan een financieel adviesbureau. Zo werd per woningcorporatie op basis van de gegevens die aangeleverd waren aan het CFV (de zogenaamde prognosecijfers, dpi) de financiële positie in beeld gebracht voor de toekomst. De uitkomsten van dit onderzoek zijn gebruikt in de gesprekken met gemeenten, de portefeuillehouders van de BRU en de Provincie Utrecht. Later is in de RWU geïnventariseerd wat de woningcorporaties zich hadden voorgenomen om een gezonde financiële positie te behouden in de toekomst. Hieruit bleek dat veel woningcorporaties vooral sneden in hun investeringsprogramma en dan met name in de programmering voor nieuwbouwprojecten. Dit speelde niet voor alle woningcorporaties. Sommigen hadden nog wel wat ruimte in hun financiële mogelijkheden. 9
Op basis hiervan is een beursvloer georganiseerd waar aanbod en vraag van nieuwbouwprojecten en over te nemen complexen bij elkaar zijn gebracht. Dit heeft opgeleverd dat enkele woningcorporaties interesse hebben om projecten of complexen over te nemen van collega s. In het eerste kwartaal van 2014 zal blijken of deze interesse kan worden omgezet in een daadwerkelijke overname. De woningcorporaties in de RWU laten hiermee zien dat zij vinden dat zij voor een gezamenlijke opgave staan. Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) In deze stichting werken de woningcorporaties, 26 in totaal, die werkzaam zijn in de regio s Utrecht-West, - Midden en -Zuidoost samen op het terrein van de woonruimteverdeling. De SWRU treedt op als centrale opdrachtgever in de richting van WoningNet en is verantwoordelijk voor alle financiën rond het gemeenschappelijke deel van de woonruimteverdeling in de hiervoor genoemde gebieden. Het Algemeen Bestuur wordt gevormd door de 26 deelnemende woningcorporaties. Dit bestuur stelt het beleid vast, evenals de begroting, het jaarplan en de jaarrekening. Het Dagelijks Bestuur is belast met de uitvoering en de voorbereiding van de vergaderingen van het Algemeen Bestuur. Het Algemeen Bestuur kwam tweemaal bijeen, waarbij naast de formele besluitvorming voornamelijk aandacht werd besteed aan de voortgang van de activiteiten uit het jaarplan. De jaarrekening over 2012 werd goedgekeurd en vastgesteld. Het jaarresultaat was nihil. Het over de jaren opgebouwde exploitatieoverschot van 1.148.000,-, dat aan de deelnemers ten goede komt, wordt in rekening-courant met de deelnemers aangehouden. Het wordt gereserveerd voor eventuele investeringen of als buffer voor het geval bijdragen van overheden verminderen. Het project Dagelijks aanbieden is met ingang van 2013 ingevoerd. Dit is niet vlekkeloos verlopen. Met name bij de uitvoering door WoningNet ontstonden problemen. Het voornemen om een zogenaamd Woningvolgsysteem op te zetten kon niet gerealiseerd worden. Doordat de woningcorporaties in Amsterdam uiteindelijk toch niet in een dergelijk systeem wilden investeren moest vanwege de anders hoge kosten het project worden gestaakt. Onderzocht wordt nog of een light -versie kan worden ontwikkeld tegen redelijke kosten. Dit zal in de eerste helft van 2014 duidelijk worden. WoningNet N.V. WoningNet is een door woningcorporaties opgerichte vennootschap als dienstverlenende organisatie ten behoeve van woningcorporaties. De missie van de vennootschap luidt: WoningNet levert en innoveert woonbemiddeling voor en met woningcorporaties. De primaire focus ligt op woonruimtebemiddeling en woningmarktinformatie in al zijn facetten. In opdracht van onder andere de SWRU (zie hiervoor) geeft WoningNet voorlichting aan woningzoekenden en werft en selecteert het kandidaten voor leegkomende huurwoningen. Het maatschappelijk kapitaal van WoningNet bedroeg ultimo 2012 10.755.000,- verdeeld in 900.000 gewone aandelen, elk 11,95. Het geplaatste aandelenkapitaal was op die datum groot 5.961.030,- verdeeld in 498.831 gewone aandelen, elk van 11,95 nominaal. Het geplaatste kapitaal is voor 75% volgestort. In 2012 hebben geen mutaties in het aandelenkapitaal plaatsgevonden. Bo-Ex bezat aan het einde van het boekjaar 2012 7.146 aandelen. Het eigen vermogen ultimo 2012 bedroeg 6,7 miljoen. WoningNet sloot 2012 af met een omzet van 14,1 miljoen en een negatief resultaat na belastingen van 0,5 miljoen. Dit resultaat is het gevolg van een dalende omzet, de ontwikkeling van nieuwe producten, alsook de reorganisatie die in 2012 is doorgevoerd. Voor 2013 verwacht de directie een resultaat voor belastingen van circa 0,3 miljoen en voor 2014 van 0,5 miljoen. Bo-Ex verstrekte geen leningen of garanties aan WoningNet en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Ook is er geen bestuurlijke betrokkenheid in enigerlei vorm. Door de zeer geringe deelname van Bo-Ex in de vennootschap voert Bo-Ex geen specifiek beleid om eventuele risico s van haar deelname te beperken. BV Woonwagenexploitatie Vier Utrechtse woningcorporaties, waaronder Bo-Ex, hebben voor de exploitatie van woonwagens en woonwagenstandplaatsen een besloten vennootschap opgericht. Deze vennootschap heeft een maatschappelijk kapitaal van 90.000,- verdeeld in 500 aandelen. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal bedraagt 18.000,- bestaande uit 100 aandelen, elk van 180,- nominaal. 10
Alle aandelen zijn uitgegeven aan de vier aandeelhouders naar rato van hun woningbezit in de gemeente Utrecht op het moment van overname van de activa van de gemeente Utrecht. Ultimo 2012 bezit Bo-Ex 16% van de aandelen. De financiële situatie van de vennootschap is weinig florissant. In de afgelopen jaren is een negatief resultaat geboekt. Het jaarresultaat over 2012 was nihil mede dankzij een exploitatiebijdrage van 33.000,- uit de egalisatiereserve. Ultimo 2012 bedroeg het eigen vermogen 1,35 miljoen negatief. De egalisatiereserve bedroeg 1,45 miljoen. De omzet in 2012 bedroeg 411.000,-. Met de gemeente Utrecht is weliswaar overeenstemming bereikt over de verkoop van woonwagens en woonwagenstandplaatsen, maar de verwachte opbrengst is niet gerealiseerd. Uiteindelijk bleek de werkelijke belangstelling onder de huurders zeer gering. Vermoedelijk zullen slechts één of twee standplaatsen daadwerkelijk verkocht worden. In 2013 is een business-case opgezet om tot een tenminste sluitende exploitatie te komen. Dit houdt in dat op alle beheerkosten sterk bezuinigd gaat worden zodat tegen minimale kosten de exploitatie uitgevoerd kan worden. Het beheer is in handen gegeven van een commerciële partij nadat Portaal had aangegeven per 1 januari 2014 met het beheer te zullen stoppen. De verkoop zal worden voortgezet, maar hiervan worden weinig resultaten verwacht gezien de huidige markt en de doelgroep. In 2014 zal nog wel een plan worden uitgewerkt om het achterstallig onderhoud weg te werken. De opzet is om, nadat dit onderhoud is uitgevoerd, een sluitende exploitatie te realiseren. Tenslotte zal nog worden bezien onder welke voorwaarden de kleinste aandeelhouder van de vennootschap zich kan uit kopen. Overigens heeft Bo-Ex geen leningen of garanties verstrekt en vindt er ook geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. CV De Witte Vrouwe Om huisvesting en opvang van zwerfjongeren te realiseren hebben zeven woningcorporaties uit Utrecht en omgeving, waaronder Bo-Ex, de C.V. De Witte Vrouwe opgericht. Deze vennootschap heeft het monumentale pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht aangekocht en verbouwd. Stichting Studentenhuisvesting Utrecht treedt op als beherend vennoot, de overige aandeelhouders als commanditaire vennoten. De totaal gestorte kapitaalinbreng bedraagt 2,1 miljoen. Bo-Ex neemt hierin deel voor 7,14% wat overeenkomt met 150.000,-. Bo-Ex heeft verder geen leningen of garanties verstrekt en er vindt ook geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. De jaaromzet van de vennootschap bedroeg in 2012 ruim 78.000,-. Het jaarresultaat over 2012 bedroeg 41.704,-. Dit jaarresultaat werd naar rato van de kapitaalinbreng onder de vennoten verdeeld. Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2012 2.111.000,-.Voor 2013 wordt een negatief resultaat van circa 10.000,- verwacht door een grote post planmatig onderhoud. Voor 2014 wordt, conform de begroting, een resultaat van 45.000,- geprognosticeerd. Aangezien het volledige pand op lange termijn is verhuurd aan de Stichting Singelzicht zijn vooralsnog geen extra maatregelen nodig om eventuele risico s te beperken. Daarbij komt dat het pand, zonder aanpassingen, geschikt is voor de verhuur aan andere doelgroepen zoals studenten. Wonen boven Winkels Utrecht NV In het jaarverslag over 2012 is al melding gemaakt van het feit dat de aandeelhouders in deze vennootschap het voornemen hadden om de vennootschap op te heffen. De aanleiding hiervoor was tweeledig: door de economische crisis waren de kansen om woningen boven winkels te realiseren sterk verkleind en lag het ook niet in de verwachting dat deze zouden verbeteren. Daarnaast was het eigen vermogen vrijwel volledig gebruikt en geen uitzicht op een rendabel verdienmodel. Dit voornemen is in 2013 omgezet in een feitelijke ontbinding van de vennootschap. Op 8 juli 2013 is door de aandeelhouders het door de notaris opgestelde ontbindingsbesluit getekend. Op 2 oktober 2013 heeft de rechtbank Midden-Nederland vastgesteld dat er tegen dit besluit geen verzet is gedaan als bedoeld in het Burgerlijk Wetboek. Op 2 december 2013 is de vennootschap uitgeschreven uit het handelsregister. De aandeelhouders hebben tevens besloten dat het resterende vermogen, ruim 8.000,- wordt overgedragen aan een stichting die de doelstelling van Wonen boven Winkels, op vrijwillige basis zal voortzetten. Bo-Ex heeft geen betrokkenheid in welke vorm dan ook bij deze stichting. 11
Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV In 2012 is Bo-Ex op verzoek van de gemeente Utrecht aandeelhouder geworden van de WOM Lombok. Dit deed zij door de aandelen van de SSH tegen de nominale waarde over te nemen. Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht en in het bijzonder van de wijk Lombok. Dit gebeurt door het participeren in (de ontwikkeling van) vastgoedprojecten, het al dan niet verkrijgen van (mede)eigendom van projecten of vastgoed, alsmede het participeren in ondernemingen die van belang zijn voor de bedoelde sociaal-economische ontwikkeling. Dit doel wordt in de praktijk vorm gegeven door panden aan te kopen en te verbouwen. Meestal met winkels op de begane grond en onzelfstandige wooneenheden op de overige verdiepingen. Het bezit ultimo 2013 omvatte 12 winkels en 35 onzelfstandige wooneenheden. In 2013 is één pand verworven met daarin één winkel en drie onzelfstandige wooneenheden. De vennootschap kent een maatschappelijk kapitaal van 4.537.800,- verdeeld over 10.018 aandelen. Het geplaatste en volgestorte kapitaal bedraagt 2.382.664,-. Ultimo 2012 bedroeg de boekwaarde van de vaste activa 4.255.766,-. De WOZ-waarde voor het jaar 2012 is door de gemeente Utrecht vastgesteld op 4.288.000,-. De omzet in 2012 bedroeg 400.769,-. Het resultaat na belastingen bedroeg 73.101,-. Ook voor de komende jaren worden, op basis van de meerjarenbegroting, positieve resultaten verwacht. Door Bo-Ex zijn geen leningen of garanties verstrekt en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Bo-Ex Holding BV Deze vennootschap is een aantal jaren geleden opgericht toen woningcorporaties belastingplichtig werden in het kader van de vennootschapsbelasting. De vennootschap kent tevens een drietal dochtermaatschappijen en alle aandelen zijn in handen van Bo-Ex. Doordat woningcorporaties daarna integraal belastingplichtig zijn geworden voor de vennootschapsbelasting, heeft het nog maar een beperkt nut om activiteiten in deze Holdingstructuur onder te brengen. Met slechts één activiteit is dat wel gebeurd. In de dochtermaatschappij Bo-Ex Dienstverlening B.V. is het eigendom en de exploitatie ondergebracht van de installatie voor warmte-koude opslag (WKO) van complex Parc Transwijk. In 2012 bedroeg de omzet 8.800,- en het resultaat 229.450,- negatief. Het negatieve resultaat is veroorzaakt door advies- en overige beheerkosten. Vereniging van Eigenaren Bo-Ex verzorgde ultimo 2013 voor 39 Verenigingen van Eigenaren (VvE s) de beheer- en/of de bestuursfunctie. Dit betekent in voorkomende gevallen het verzorgen van de financiële administratie, de bestuurlijke begeleiding en het complex- en technisch beheer. Over 2013 ontving Bo-Ex hiervoor een vergoeding van 157.000,-. Bo-Ex is lid van 21 VvE s waar huurappartementen zijn verkocht en van 10 VvE s waar nog geen appartementen zijn verkocht. Voorts zijn er vijf VvE s waarvan Bo-Ex geen lid is, maar wel een vorm van dienstverlening voor verricht. 4.1.4 Verslaglegging over verantwoordingsvelden Het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) onderscheidt, ten aanzien van de werkzaamheden van de toegelaten instellingen in het kader van de Woningwet, zes verantwoordingsvelden waarop de woningcorporaties hun inspanningen in het bijzonder moeten richten en zich verantwoorden. Dit zijn: - De kwaliteit van de woongelegenheden; - De bijdrage aan de leefbaarheid; - Wonen en zorg; - Het toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen; - Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; - Het waarborgen van de financiële continuïteit. In de hierna volgende hoofdstukken doet Bo-Ex verslag van de wijze waarop zij in 2013 haar activiteiten in het kader van deze verantwoordingsvelden vorm en inhoud heeft gegeven. Tevens verklaart het bestuur van Bo-Ex dat zij de middelen in het verslagjaar uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent dat geen ondersteuning is gegeven aan buitenlandse instellingen als bedoeld in MG 2005-04 en MG 2008-03. Er hebben geen sponsoractiviteiten plaatsgevonden. 12
Bo-Ex staat garant voor de aflossing van een lening verstrekt door Stichting Dutch International Guarantees for Housing voor huisvestingsprojecten in de gemeente Léon in Nicaragua. Deze garantstelling vindt plaats vanuit de stedenband tussen de gemeente Utrecht en Léon. De restant hoofdsom per ultimo 2013 bedraagt 120.542,-. 13
4.2 Belanghoudersdialoog 2013: Bo-Ex zoekt een nieuwe balans. Op 13 november 2013 organiseerde Bo-Ex haar eerste Belanghoudersdialoog. Deelnemers waren, naast de bestuurder en het management van Bo-Ex, de leden van de Raad van Commissarissen, de wethouder Ruimtelijke Ordening & Wonen, diverse ambtenaren van gemeentelijke diensten op het gebied van wonen, welzijn en maatschappelijke ontwikkeling, directies van zorg- en welzijnsinstellingen en uiteraard leden van bewonersorganisatie STOK. In deze belanghoudersbijeenkomst wilde Bo-Ex duidelijk communiceren over wat de nieuwe realiteiten zijn waarbinnen zij haar keuzen maakt en hierover het gesprek aangaan. Bo-Ex heeft een ondernemingsplan voor de periode tot 2016 dat is opgemaakt in 2012. De beleidsterreinen van Bo-Ex staan sindsdien onder druk. Wat betekent die druk voor Bo-Ex in haar relatie met Utrecht en met haar belanghouders? Welke mening hebben de belanghouders over de beleidsterreinen van Bo-Ex? Bo-Ex zoekt een nieuwe balans. De bijeenkomst kende de volgende agenda: 1. Inventarisatie van de vraag die de belanghouder voor Bo-Ex heeft. 2. Ter inleiding: Bo-Ex in haar nieuwe realiteit. 3. Plenair gesprek: wat voor corporatie zou Bo-Ex moeten zijn voor Utrecht? 4. Plenair gesprek: de betaalbaarheid van het wonen. 5. De rol van de Raad van Commissarissen. 6. Reflecties door de voorzitter van de Raad van Commissarissen en door de bestuurder. Het verslag getuigt ervan dat er veel aan de orde is geweest. Niet op alle vraaggebieden is tot diepgang en duiding gekomen. Ook de verbindingen tussen sommige belanghouders zijn helderder geworden, maar nog niet gestipuleerd. Bo-Ex kiest ervoor om in het voorjaar van 2014 verdiepende gesprekken te voeren, met als leidraad de vragen die de belanghouder aan Bo-Ex stelde: Hoe voorkom je de marginalisering van de sociale huursector? Hoe voorkomt Bo-Ex segregatie in zwakke wijken? Hoe houdt Bo-Ex de woningen beschikbaar voor de lagere inkomens? Wat kan Bo-Ex doen aan het beperken van de armoedeproblematiek? Welke bijdrage biedt Bo-Ex aan de huisvesting van kwetsbare inwoners? Blijft er geschikte woonruimte beschikbaar voor zorgbehoevenden? In welke mate blijft Bo-Ex zich bezighouden met sociaal maatschappelijke voorzieningen? Welke bijdrage doet Bo-Ex om duurzame wijkeconomie te stimuleren? Blijft Bo-Ex zich richten op commerciële activiteiten? Burgerkracht. Van huurconsument naar huurproducent. Coöperaties. Hoe gaat Bo-Ex hier mee om? Het verslag vermeldt een aantal antwoordrichtingen voor Bo-Ex: 1. De marginalisering zet zich momenteel al in: huurders worden geselecteerd op inkomen; de voorraad sociale huurwoningen wordt kleiner. Ook uitsortering naar wijk zal plaatsvinden, mensen met een hoger inkomen worden uit de woningen geduwd zo lijkt het Rijksbeleid uit te pakken. Dit betekent dat concentratie in bepaalde delen van de stad versterkt zal worden. Verwacht wordt dat mensen die uitstromen uit instellingen met name in die delen van de stad terecht komen waar de huren nog laag zijn, dat geeft nog een extra concentratie. De woonruimteverordering sluit het leveren van maatwerk uit. Veel mensen hebben geen maatwerk-aanpak nodig, maar het aantal mensen met een specifiek probleem neemt wel toe. De generieke regels houden de specifieke aanpak tegen, hoe graag Bo-Ex ook wil helpen. Bo-Ex zou graag willen meewerken aan het leveren van maatwerk, toegesneden op de persoonlijke omstandigheden van de (zoekende) huurder. Bo-Ex wil ruimte krijgen om een eigen beleid specifiek voor die bijzondere gevallen te kunnen voeren. 2. De woonlastendiscussie is van belang. Investeren in duurzaamheid en in verduurzaming van de woningvoorraad leidt tot lagere energielasten en daarmee tot lagere woonlasten. 14
Daarmee kan een eventueel hogere huurverhoging mogelijkerwijs gecompenseerd worden, hoewel dat een ingewikkelde rekensom kan blijken te zijn. Overigens, verduurzaming van de voorraad moet niet alleen vanwege woonlasten geprioriteerd worden. Het moet om energieredenen gedaan worden, om milieuredenen, om duurzaamheidsredenen. 3. De existentievraag. Waar is de corporatie van? Wat is haar kerntaak? Dat is het zijn van een verhuurder op de sociale huurmarkt. Van een aantal goede woningen met de opdracht om daar iets voor te betekenen. De vragen over sociaal maatschappelijke functies en wijkeconomie zijn vragen die aan een corporatie gesteld mogen worden, maar moet je dat nog willen doen?, los van de vraag of dat op een andere wijze georganiseerd kan worden waardoor op buurtniveau een groter effect bereikt kan worden. Bo-Ex moet zich concentreren op haar kerntaken en die goed uitvoeren. Maar ook bijdragen aan leefbaarheid van wijken moet Bo-Ex tot haar takenpakket rekenen. Dat kan door bewoners te stimuleren zelf de verantwoordelijkheid te nemen voor werkzaamheden die in de wijk moeten gebeuren. Als corporatie moet Bo-Ex een bijdrage leveren in het stimuleren van zelfverantwoordelijkheid. 4. Probeer de goedkope voorraad (< 370,-) in stand te houden. Let daarbij op de ondergrens van gezondheid en andere maatschappelijke normen. Soms zal er een conflict zijn met zittende huurders die wel opteren voor beter wooncomfort. In die zin is er wel een puzzel, maar in beginsel is de strategie om aan te sluiten bij de vraag van de stad. 5. Het blijkt dat mensen niet weten wat hun woonlasten zijn. Ontkenning speelt ook een rol. Dat blijkt vooral bij kandidaat huurders die, gefocust op de woning, alle financiële kaders uit het oog verliezen. Bo-Ex ziet een rol in het inzicht geven in de woonlasten in ieders persoonlijke situatie. Eind 2013 is op de website een instrument geplaatst, de Huur Wijzer, dat huurders kan helpen bij hun besluit. De reden om de rol van de Raad van Commissarissen te agenderen vindt zijn oorsprong in de concept wettekst Wijziging Van De Woningwet, artikel 31: Bij de vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de toegelaten instelling en de door haar in stand gehouden onderneming, naar het te behartigen maatschappelijke belang en naar het belang van de betrokken belanghebbenden. De vraag is hoe actief de commissarissen moeten acteren. De primaire reactie van de belanghouders was dat de huidige vorm van dialoog aansluit op de visie van horizontale verantwoording. Het actief luisteren door de Raad en het een beeld vormen of de bestuurder goed aansluit op wat er leeft en speelt wordt gewaardeerd. Geschetst werd het beeld van de commissaris die in de coulissen staat. Daar kan ook goed geluisterd worden maar de commissaris moet niet zelf op het toneel gaan staan, op de plek waar de bestuurder hoort. De Raad heeft een adviesrol, een klankbordrol naar de bestuurder. Het is niet verkeerd dat signalen van buiten meegenomen worden in het klankborden naar de bestuurder. De Raad benoemde het inrichtingsvraagstuk: hoe zorgt de Raad ervoor dat zij het gesprek met zoveel partijen kan voeren, zonder in de rolverwarring terecht te komen, zonder daar een dagtaak van te maken, toch ervaren wordt als iemand die goed op de hoogte is van wat in de sector van de belanghouders leeft, en weet wat relevant is voor de ontwikkeling binnen Bo-Ex en haar speelveld binnen Utrecht? Reflecterend werd gesteld dat het dialoog buitengewoon constructief is. Als er problemen aan de orde kwamen dan ging het ook over oplossingen. Dit is voor het eerst dat Bo-Ex een dialoog organiseerde en het heeft toegevoegde waarde dat Bo-Ex en haar belanghouders mèt elkaar in één keer praten. Dat er daardoor onderwerpen aan bod kwamen die anders misschien niet zo gezegd zouden zijn en in de wisselwerking tussen de belanghouders onderling wel naar boven kwamen. Bo-Ex komt terug met oplossingsrichtingen, of een aanpak, en die zal zij opnieuw met haar belanghouders delen. De invalshoek van de belanghouders werd als zeer nuttig ervaren. 15
4.3 Ondernemingsplan 2012 2016 In het Ondernemingsplan zijn de ondernemingsthema s en de doelen tot en met 2016 vastgelegd. De doelen zijn zoveel als mogelijk uitgewerkt in meetbare doelstellingen. In een apart document zijn de doelstellingen uitgewerkt in, ook hier, meetbare strategische stappen: het Activiteitenplan 2012-2016. Het Activiteitenplan is de basis voor de verslaglegging voor de komende vijf jaar. Verslaglegging van de voortgang wordt tweemaal per jaar aan de Raad van Commissarissen geleverd. De laatste dateert van 1 november 2013. In de voortgangsrapportage wordt, naast óf de doelstellingen bereikt zijn, ook gemotiveerd waarom een doel onder druk staat (risico s en zekere onzekerheden) en welke bijsturing plaatsvindt. De Raad kan zich zodoende tot op tactisch niveau informeren over de voortgang van het Ondernemingsplan. Thema: Bedienen van de primaire doelgroep Doel 1 Bo-Ex zorgt voor de betaalbaarheid van haar woningbezit voor onze doelgroepen. Doelstelling Bereikt in 2013 Op 31 december 2015 heeft Bo-Ex 7.317 zelfstandige woningen beschikbaar met een prijs beneden 664,66 (prijspeil 2012) Op 31 december 2015 heeft minimaal 70% van de voorraad zelfstandige woningen van Bo-Ex een huur onder de 2e aftoppingsgrens. Deze woningen zijn, als het inkomen van de bewoner zich daarvoor leent, volledig huurtoeslagtoegankelijk. Bo-Ex zet zich in om op 31 december 2013 in het regionale woonruimteverdelingssysteem een verantwoorde verhouding te hebben tussen inkomen en huurprijs. Vanaf 1 juli 2013 geven wij kandidaat-huurders inzicht in de relatie tussen hun woonlasten en hun huishoudinkomen. Wij ondersteunen hen bij hun beslissing de woning eventueel te accepteren. Bo-Ex helpt huurders in hun afweging de woonlasten in overeenstemming te brengen met hun inkomen. Bo-Ex stimuleert en adviseert bewoners tot energiezuiniger en besparend woongedrag om het energieverbruik, en daarmee de woonlasten, te beperken. De cijfers vandaag zijn dat Bo-Ex een voorraad heeft van 7.872 woningen onder de 681,02 (prijspeil 2013). Het percentage is 73,9%. Deze doelstelling is qua werking niet op 31 december 2013 gereed. Wel leidt onze inzet ertoe dat ook de gemeente en de collega corporaties meegaan in deze ontwikkeling. Het thema wordt ingebracht bij de Prestatieafspraken. De wethouder bespreekt de wens naar meer beleidsruimte met de minister. Onze website heeft een instrument, de Huur Wijzer, waarmee de kandidaat huurder een beeld kan krijgen van zijn financiële ruimte. Deze doelstelling is hiermee gereed. Het instrument Huur Wijzer wordt gebruikt door de woonconsulenten om de huurder inzicht te verschaffen in zijn financiën. De aanleiding is vaak de oplopende huurachterstand. Die huurders worden intensief benaderd. Het is een kwestie van het vinden van het natuurlijk moment om gedrag bespreekbaar te maken. Tijdens de oplevering van de renovaties van de complexen 501 en 503 is er veel informatie verstrekt en is er bewust stil gestaan bij energiegedrag. 16
Thema: Bedienen van de primaire doelgroep Doel 2 Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen. Doelstelling Bereikt in 2013 Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 370 nieuwbouwwoningen te hebben gebouwd. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 plannen voor 129 woningen in de uitwerkingsfase te hebben gebracht. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2013 in samenwerking met de regionale partners tot een nieuw woonruimteverdelingssysteem te zijn gekomen, gericht op het bevorderen van doorstroming. 237 woningen zijn gerealiseerd. De bouwvergunningen voor twee nieuwbouwprojecten van 74 woningen elk worden begin 2014 teruggegeven aan de gemeente. De investeringsbeslissing voor de nieuwbouw van 8 woningen aan het Veemarkt-terrein wordt begin 2014 voorgelegd aan de RvC. Deze doelstelling en het bereiken daarvan is gekoppeld aan dezelfde doelstelling als verwoord bij doel 1: het woonruimteverdelingssysteem vernieuwen. Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad Doel 1 Bo-Ex realiseert haar bijdrage aan de verbetering van de woningvoorraad in Utrecht, overeenkomstig de ambitie zoals die is verwoord in Bouwen aan de Stad. Doelstelling Bereikt in 2013 Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 533 woningen te hebben gerenoveerd en voor 724 woningen de renovatie te hebben gestart of het plan in de uitwerkingsfase te hebben gebracht. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 81 woningen te hebben gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Op 31 december 2015 blijkt dat Bo-Ex een plan in uitwerking heeft om 174 woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 ongeveer 200 sociale huurwoningen vervangende nieuwbouw te hebben gebouwd en ongeveer 115 vervangende koopwoningen. De doelstelling voor de 533 woningen is bereikt, zelfs met een surplus van 48 woningen. Van de tweede doelstelling, de 724 woningen, zijn er 396 in voorbereiding en 96 in uitvoering. Dit betreft de locatie Reitdiepstraat. De sloop is uitgesteld tot 2017. Dit betreft de locatie Ivoordreef. Besloten is dat bewoning tot 2017 zal plaatsvinden. Inmiddels hebben de zittende huurders ingestemd met het sloopvoornemen. Dit betreft de locaties Parc Transwijk en Reitdiepstraat. Parc Transwijk is geheel verhuurd. De locatie Reitdiepstraat is uitgesteld tot 2017. 17
Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad Doel 2 Bo-Ex realiseert haar energiebesparingsprogramma. Doelstelling Bereikt in 2013 In 2020 hebben wij onze voorraad naar een gemiddeld energielabel B gebracht. En minimaal label C voor afzonderlijke complexen. In 2013 zijn 1.056 labelstappen gerealiseerd. Daarbij zijn 674 woningen aangepakt / betrokken. Tot 2020 ondergaan per jaar gemiddeld 400 woningen een aanpak waarbij de energie-index wordt verlaagd. Tot 2020 realiseert Bo-Ex jaarlijks gemiddeld 700 labelstappen d.m.v. renovatie, sloop/nieuwbouw en verbeteringen die in het planmatig onderhoud worden meegenomen. Bo-Ex voert haar aandeel in het energiebesparingsproject Kanaleneiland Zuid uit, zoals beschreven in het plan Vooruit in Kanaleneiland Zuid. Bo-Ex zet zich in voor een energie-neutrale wijk West. De plannen richten zich nu op het bereiken van energieneutraliteit van de nog aan te pakken woongebouwen in beide wijken. De gemeente ondersteunt de planvorming en het lijkt er op dat ook Eneco met haar stadsverwarming meewerkt. Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad Doel 3 Bo-Ex bezit veilige, gezonde en duurzame woningen. Doelstelling Bereikt in 2013 Eind 3e kwartaal 2013 heeft Bo-Ex haar beleid met betrekking tot de technische basiskwaliteit (veilig, gezond en duurzaam) vastgelegd waaraan alle woningen en complexen moeten voldoen. Eind 1e kwartaal 2014 is deze beleidsnotitie uitgebreid met een uitvoeringsprogramma. Samen met STOK is ervoor gekozen om dit thema voor te leggen aan het online-klantenpanel van Bo-Ex. Het thema comfort springt er boven uit. De werkgroep kiest ervoor om de beleidsnotitie Technische Basiskwaliteit medio 2014 op te leveren. En daarna om een uitvoeringsplan per 1 januari 2015 gereed te hebben. 18
Thema: Invoed van bewoners Doel Bewoners zijn tevreden met hun invloed op de kwaliteit van de woning, de directe woonomgeving en dienstverlening. Doelstelling Bereikt in 2013 Eind 2013 kent Bo-Ex de behoeften die leven onder haar huurders. Vanaf half 2013 optimaliseert Bo-Ex de betrokkenheid en inzet van huurders. De eerste proeve met het Klantenpanel blijkt een succes. Gestart is met het thema Veiligheid. Uit de veelheid van data blijkt comfort als thema te komen. Samen met STOK worden in 2014 vijf thema s bij de panels neergelegd. Het Klantenpanel is de eerste vorm van nieuwe participatie. Samen met STOK worden methoden ontwikkeld. Medio 2014 gebruikt Bo-Ex een bedieningsmodel dat aansluit op de wensen van de huurders en dat past binnen een doelmatige en efficiënte bedrijfsvoering. In 2015 heeft Bo-Ex op basis van de wensen en behoeften van huurders een bijdrage geleverd aan een schone, hele en veilige woonomgeving. Bo-Ex continueert haar voornemens in de Krachtwijkenaanpak volgens de vastgestelde Wijkactieprogramma s. In 2014 stoppen de wijkactieplannen oude stijl. Er zal een nieuwe programmering en een andere inzet komen, hoewel het karakter niet substantieel wijzigt. Het belegde deel vindt zijn plek in het Jaarplan 2014 en gaat gewoon door. 19