Aansprakelijkheid van de organen van de VME na de Wet van 2010 VILLA JURIS ADVOCATEN Koningin Astridlaan 79 3500 HASSELT 011/25.20.20 www.villajuris.be
Situering Art. 577-3 B.W. : De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede eigendom,( ), en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op - Ieder gebouw - of groep van gebouwen - waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen is verdeeld volgens kavels, - die elk een gebouw privatief gedeelte - en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Situering Gevolgen : 1. Statuten Van zodra de wet toepassing vindt, moet het gebouw of de groep van gebouwen worden beheerst door : Een basisakte (privatief v gem.?, aandeel priv. v. gem.) Een reglement van mede eigendom (wijze van verdeling lasten, spelregels ) (in het dagelijks taalgebruik vaak kortweg, samen, de statuten genoemd)
Situering 2. Vereniging van Mede Eigenaren Er ontstaat een Vereniging van Mede Eigenaren, deze heeft als doel, en handelt enkel in die context, het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Deze Vereniging bekomt mits voldaan aan enkele voorwaarden (ontstaan onverdeeldheid + overschrijving statuten oh Hypotheekkantoor) rechtspersoonlijkheid, dit is een praktisch gegeven waarmee men het vehikel dat de VME is toelaat om makkelijker naar voor te treden.
Situering Maar een rechtspersoon is geen persoon van vlees en bloed zoals een natuurlijk persoon dat wel is. Een rechtspersoon is slechts een juridische fictie Wie is de VME? Wie belichaamt de VME bij contractssluiting, procedure (aansprakelijkheid? Incasso?) voor de Rechtbank, consultatie bij de advocaat, besprekingen met leveranciers,? --Oplossing : ORGANEN
De VME en haar Organen Voor de VME zijn de door de Wetgever voorgeschreven organen, en dit is niet geheel nieuw sedert 2010 : - De Algemene Vergadering - De Syndicus - De Raad van Mede Eigendom (nieuw 2010!) (verplicht indien minstens 20 VOLWAARDIGE kavels) - De Commissaris van de Rekeningen (nieuw 2010!) - NIET : De Voorzitter - NIET : De Secretaris (alleszins niet in deze hoedanigheid)
De Algemene Vergadering Art. 577-6 B.W. : Ieder eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. Van de Algemene Vergadering maakt derhalve elke eigenaar deel uit. Het is dit orgaan waarbinnen op democratische wijze beslissingen worden genomen. Daarmee draagt elke eigenaar in principemee in de verantwoordelijkheid voor het gebouw of groep van gebouwen, dit in verhouding tot zijn aandeel.
De Algemene Vergadering! Niet elke mede eigenaar moet in de geval apart worden gedagvaard. De wet voorziet uitdrukkelijk dat de VME de hoedanigheid en het vereiste belang heeft om in rechte de eigenaars te vertegenwoordigen. --Een ellenlange dagvaarding met een opsomming van de vele eigenaren kan daarmee vermeden worden. De VME zal dus worden gedagvaard. Dit kan zijn omdat de AV in gebreke bleef om beslissingen te nemen, of zelfs op basis van een objectieve of contractuele aansprakelijkheid.
De Algemene Vergadering Toepassingsgevallen. Contractuele aansprakelijkheid Art. 1382 B.W. : Elke daad van de mens waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, verplicht degene door wiens schuld de schade is ontstaan, deze te vergoeden. --Subjectieve aansprakelijkheid, fout, schade en oorzakelijk verband aantonen.
De Algemene Vergadering Art. 1384 B.W. : Men is aansprakelijk niet alleen voor de schade welke men veroorzaakt door zijn eigen daad, maar ook voor die welke veroorzaakt wordt door de daad van personen voor wie men moet instaan, of van zaken die men onder zijn bewaring heeft. De vader en de moeder zijn aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door hun minderjarige kinderen. De meesters en zij die anderen aanstellen, voor de schade door hun dienstboden en aangestelden veroorzaakt in de bediening waartoe zij hen gebezigd hebben. De onderwijzers en de ambachtslieden, voor de schade door hun leerlingen en leerjongens veroorzaakt gedurende de tijd dat deze onder hun toezicht staan. De hierboven geregelde aansprakelijkheid houdt op indien de ouders, onderwijzers en ambachtslieden bewijzen dat zij de daad welke tot die aansprakelijkheid aanleiding geeft, niet hebben kunnen beletten. ---Kwalitatieve aansprakelijkheid! Objectieve aansprakelijkheid! Fout of onzorgvuldigheid moeten niet eens bewezen worden!
De Algemene Vergadering Art. 1386 B.W. De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor schade door de instorting ervan veroorzaakt, wanneer deze te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw. --Hier is wel een verzuim aan onderhoud aan te tonen, of een gebrek aan het gebouw
De Algemene Vergadering Dit is erg actueel : Oud gebouwenpark. Terrassen of balkons waar zich betonrot manifesteert. Terwijl men zich in de AV beraadt over wie de kosten van herstelling moet dragen, is de hele VME wel objectief aansprakelijk voor schadegevallen die zich intussen voordoen! Bouwgebreken als gevolg van een constructie die het na jaren begeeft, misschien zelfs omdat zij van meet af aan niet voldeed, doch de 10-jarige vorderingstermijn overleefde
De Algemene Vergadering Cass. (1e k.) AR C.09.0233.F, 28 mei 2010. De bewaarder van een zaak in de zin van art. 1384, lid 1 BW is de persoon die er gebruik van maakt voor zijn eigen rekening of die er het genot van heeft of die ze bewaart met de mogelijkheid om er toezicht, leiding en controle op uit te oefenen. De vereniging van mede-eigenaars beschikt over de mogelijkheid om toezicht, leiding en controle uit te oefenen over de gemene delen van het gebouw of de gebouwengroep, die ze dus bewaart en beheert voor haar eigen rekening. Zij heeft bijgevolg in principe de bewaring van die gemene delen in de zin van art. 1384, lid 1 BW. De artikelen 577-5, 3, en 577-7, 1, 1, b), van het Burgerlijk Wetboek verlenen de vereniging van mede-eigenaars een bevoegdheid van toezicht, leiding en controle op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van de groep van gebouwen, die zij bewaart en die zij bijgevolg voor eigen rekening beheert; zij heeft bijgevolg, in de regel, de bewaring van de gemeenschappelijke gedeelten.
De Algemene Vergadering Rb. Antwerpen (5e B k.) 9 november 2010 De artikelen 577-5, 3, en 577-7, 1, 1, b) BW verlenen de vereniging van mede-eigenaars een bevoegdheid van toezicht, leiding en controle op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van de groep van gebouwen, die zij bewaart en die zij bijgevolg voor eigen rekening beheert. Zij heeft bijgevolg, in de regel, de bewaring van de gemeenschappelijke gedeelten in de zin van artikel 1384, lid 1 BW.
De Algemene Vergadering De boodschap van de verzekeringsmakelaar? - Is de VME goed verzekerd? Welke schade dekt de blokpolisverzekeraar, welke schade niet? Vraag van de (Vereniging van mede-) eigenaren : transparante duiding over het voorwerp van dekking! (instorting gebouw..?! ) Is er rechtsbijstand voorzien? (kosten expertise, advocaat, )
De Algemene Vergadering Toemaatje Toolkit voor de paniekerige minderheidsaandeelhouder 1. Art. 577-9, 2 B.W. : Iedere mede eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de AV te vernietigen of te wijzigen (termijn : 4M) 2. Art. 577-9, 3 B.W. : Ieder mede eigenaar kan aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van de algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimtof onrechtmatig weigert zulks te doen.
De Algemene Vergadering 3. Art. 577-9, 4 B.W. : Wanneer in de AV de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de VME, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de AV zich zonder gegrond reden daartoe verzet. 4. Vanaf het instellen van de vorderingen onder 2 en 3, en voor zover de eis niet wordt afgewezen, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing!!!
De Syndicus Verplicht aan te duiden, door de Algemene Vergadering. --Uitvoerend orgaan! In de uitvoering dient deze de wettelijke opdrachten volgens de regels van de kunst te vervullen.
De Syndicus Wettelijke taken (abstractie makend van de syndicusovereenkomst en bepalingen in het RvME) : - de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uitvoeren of laten uitvoeren, - Alle bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen!!! - het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
De Syndicus -de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken vertegenwoordigen. -de lijst van de schulden bedoeld in [1 artikel 577-11, 2]1, over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek van de notaris; -aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
De Syndicus -indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is; -een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars; eigenaars;
De Syndicus -het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering ; - kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek; -aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen; -de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal.
De Syndicus -de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen; -de boekhoudingvan de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars; -de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.
De Syndicus De verzekeringsmakelaar onthoudt Men onderscheidt : A. De persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus wegens foutieve / onzorgvuldige / gebrekkige.. uitvoering van zijn mandaat. (beoordeling geval per geval) B. De syndicus is als uitvoerder niet aansprakelijk voor de door de AV genomen beslissingen; nuance : professionele informatieplicht C. Spanningsveld : Syndicus uitvoerder v. AV als beslisser en dringend en bewarende maatregelen
De Syndicus Rb. Brugge nr. 12/2451/A, 7 oktober 2013 Wanneer een mede-eigenaar in zijn appartement door overlopend afvalwater schade lijdt en zijn schade wordt vergoed na expertise tussen de vereniging van mede- eigenaars en die mede-eigenaar, is het verwijt aan de syndicus dat hij onvoldoende informatie over het rechtsgeding heeft gegeven, de brandverzekeraar niet in het geding heeft betrokken en een dading heeft afgesloten onterecht, wanneer uit de feitelijke elementen blijkt dat de syndicus op de algemene vergaderingen volledig aan zijn informatieplicht heeft voldaan.
De Syndicus Pol. Antwerpen nr. 13A670, 13A671, 13A672, 13A673, 13A674, 11 maart 2014. Gemeentelijke administratieve sancties (GAS-boetes), gesteld voor het ontbreken van betaalstickers op afvalcontainers van appartementsgebouwen, kunnen niet ten laste van de syndicus in eigen naam worden gelegd. Het buitenzetten van een container zonder de vereiste betaalsticker is bovendien geen daad van beheer.
De Raad van Mede Eigendom In elk gebouw of groep van gebouwen van minstens twintig volwaardige kavels, wordt een Raad van Mede Eigendom opgericht. Deze raad wordt er mee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. De Rv ME bezorgt de mede eigenaren halfjaarlijks een omstandig verslag over de uitoefening van zijn taak. [waakhondfunctie]
De Raad van Mede Eigendom Mogelijke aansprakelijkheid? Individuele mede eigenaren kunnen schade lijden doordat deze controlefunctie niet correct werd uitgevoerd. Transparante berichtgeving is de moeder van de porseleinkast.. De verslaggevingsplicht lijkt vandaag nochtans in vele gebouwen dode letter Of wordt gepasseerd
De Raad van Mede Eigendom Maar de verzekeringsmakelaar onthoudt De taak van de leden van de RvMEis bij wet voorzien en veelal verder omschreven in het Reglement van Mede Eigendom. Dit is géén vrijblijvend takenpakket meer!! Men neemt wel degelijk juridische verantwoordelijkheid op zicht! De leden van de RvMEmoeten MEE verzekerd worden! (nb : de wetgever voorziet dit alleen nadrukkelijk voor de syndicus)
Commissaris van de Rekeningen De AV wijst een commissaris van de rekeningen aan. Welke bevoegdheden? Professional of niet? Ook een eigen verantwoordelijkheid!
Commissaris van de Rekeningen De verzekeringsmakelaar onthoudt De taak van de Commissaris van de Rekeningen is bij wet voorzien en veelal verder omschreven in het Reglement van Mede Eigendom. Dit is géén vrijblijvend takenpakket meer!! Men neemt wel degelijk juridische verantwoordelijkheid op zicht! De Commissaris van de rekeningen moet MEE verzekerd worden! (nb: de wetgever voorziet dit alleen nadrukkelijk voor de syndicus)
De Voorzitter Geen orgaan. Wél drie specifieke taken : Vergadering leiden Notulen mee ondertekenen Dossier in ontvangst nemen bij vacuüm syndicusaanstelling Titel die tegenwoordig, sedert 2010, ten onrechte lijkt af te schrikken
De Secretaris Geen orgaan.
Slotsom Niet enkel de syndicus, doch ook de andere organen, behoeven op degelijke wijze verzekerd te zijn. Zie de toekomstige renovatiewerken die in vele gebouwen nodig zullen zijn, de daarbij de verwachten financiële issues (geen reservekapitalen aangelegd, slechte opvolging van contracten, het mondiger worden van andere mede eigenaren ). Een goed verzekerd mede eigenaar is er twee waard!
Dank voor uw aandacht! Astrid CLABOTS Advocaat VILLA JURIS ADVOCATEN Koningin Astridlaan 79 3500 HASSELT a.clabots@villajuris.be
VILLA JURIS Is een Waar -uw open vraag huis wordt waar steeds de rechtszoekende behandeld vanuit altijdwelkom een onderlinge is en aanpak graag binnenshuis, geholpen wordt desgevallend door een team bijgestaan van gespecialiseerde door externe advocaten. specialisten. regelingsvoorstel -de wel een of realistische cliënt geloven niet onmiddellijk dat mag kosten een verwachten. oplossing batenanalyse uitgenodigd niet Wij gebruiken noodzakelijk wordt op en voor adviseren klare een volledig taal. de tussentijds einduitspraak en duidend blijvend van gesprek. de over rechter Wij best moet luisteren te vervat volgen aandachtig liggen. strategie. Wij en maken lichten Beter tijdens ingaan cliënt de op procedure een in goed over wat geregeld deze -wij verzekeringsmaatschappij transparant tijdens moet onze kunnen dan samenwerking eindigen informeren met met bijzondere garant een over staan pyrrusoverwinning. het aandacht verloop voor een voor van vlotte de de procedure. verzekeringsmakelaar, communicatie op geregelde die vaak tijdstippen het eerste met aanspreekpunt cliënt, makelaar blijft, én en zijn cliënt steeds Tt