Bestemmingsplan "Westrand - zienswijzenbehandeling 1. Algemeen Het ontwerp bestemmingsplan "Westrand, heeft met ingang van gedurende 6 weken ter inzage gelegen, nadat hiervan op en op de wettelijk voorgeschreven wijze kennis is gegeven. Naar aanleiding van dit ontwerp-bestemmingsplan zijn in totaal 5 brieven binnengekomen met een daarin verwoorde zienswijze. De naam- en adresgegevens van belanghebbenden worden hieronder vermeld: 1. Aan de Stegge Ontwikkeling Wouwseweg v.o.f. t.a.v. de heer G.H. Donker Postbus 1446 4700 BK Roosendaal 2. Das Rechtsbijstand t.a.v. de heer mr. S. Oord Postbus 23000 1100 DM Amsterdam Zuidoost 3. M.J.E.M. Edelmann Trompenburgstraat 3 4834 KR Breda 4. De heer en Mevrouw Koop Hulsdonksestraat 4 4703 AS Roosendaal 5. Advocatenkantoor Albicher t.a.v. mr. J.J.R. Albicher Postbus 274 4700 AG Roosendaal 2. Termijnstelling De termijn voor het indienen van zienswijzen liep af op maandag 8 april 2013. De brieven genoemd zijn gelet op de ontvangstdata binnen de hier bedoelde termijn ingekomen, zodat belanghebbenden tijdig van hun zienswijzen hebben doen blijken. 3. Behandeling zienswijzen Bij de verdere behandeling van de ingekomen zienswijzen is ervoor gekozen om per zienswijze afzonderlijk steeds na een korte weergave van de geleverde inbreng een gemeentelijke reactie te geven met een daarbij behorende conclusie naar aanleiding van wat naar voren is gebracht en de consequenties voor het bestemmingsplan. Opgemerkt wordt nog dat voorzover hierna niet uitdrukkelijk met zoveel woorden wordt ingegaan op wat in de verschillende zienswijzen is vermeld, daarbij wel geldt dat alle naar voren gebrachte zienswijzen integraal zijn betrokken bij de beoordeling, welke heeft plaatsgevonden in het kader van de vaststellingsprocedure van het onderhavige bestemmingsplan. (NB: De zienswijzen zijn onderstaand van een nummervolgorde voorzien volgens het onder 1. vermelde overzicht.)
3.1. Aan de Stegge Ontwikkeling Wouwseweg v.o.f. De bestaande woning aan de Wouwseweg 182 heeft op dit moment de bestemming bedrijfswoning. Deze woning behoort inmiddels niet meer tot de bedrijfsbestemming en daartoe is het verzoek deze om te zetten in een reguliere woonbestemming, waarbij tevens de naburige bestemming milieutechnisch wordt gemaximaliseerd tot categorie 2 op een afstand van 50 meter ten opzichte van de perceelsgrens. Toestemming van de eigenaar van het naburige perceel is hiervoor gegeven. Het omzetten van de bestemmingen heeft als positieve gevolg dat steeds meer bedrijfsbestemmingen uit de woonwijk verdwijnen en de lintbebouwing met woningen hersteld wordt. Vanuit een goede Ruimtelijke Ordening bestaan er geen bezwaren tegen de omzetting. Volgens de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering editie 2009 dient de afstand tussen de milieucategorie, behorende bij de bestemming B-3 en de woonbestemming minimaal 50 meter te bedragen. Echter in een gemend gebied, waarvan hier sprake is, mag deze afstand worden teruggebracht tot 30 meter. In de verbeelding zal aansluiting worden gezocht bij de naburige woningen. Aan de zienswijze van reclamant kan worden tegemoetgekomen c.q. hetgeen naar voren is gebracht geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 3.2. Christiaan Liebau B.V. De afstand van de bestemming Maatschappelijk dient op grond van de VNG minimaal 50 meter te bedragen en op grond van het Activiteitenbesluit 25 meter. De huidige afstand bedraagt 13 meter, welke reeds aan de orde is gesteld in het bezwaarschrift tegen de woonvoorziening voor chronisch drugsverslaafden op het naburige perceel. Niet duidelijk waarom afgeweken wordt van de richtafstanden. Reclamant wordt hierdoor gefrustreerd in zijn bedrijfsvoering. Het bestemmingsplan getuigt niet te strekken van een goede ruimtelijke ordening en is in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel. In de VNG uitgave Bedrijven en milieuzonering editie 2009 is de zonering van milieubelastende activiteiten (bedrijven) ten opzichte van gevoelige functies (zoals woningen) opgenomen in richtafstandenlijsten. Milieuzonering is een hulpmiddel voor ruimtelijke planvorming en zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven worden gesitueerd. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming, die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Deze richtafstanden kunnen echter niet zonder meer worden toegepast indien gevoelige functies reeds aanwezig zijn of mogelijk waren binnen eerdere vigerende regelingen. De verleende omge- Bestemmingsplan Westrand Pagina 2
vingsvergunning voor de woonvoorziening voor chronisch drugsverslaafden is gebaseerd op de logiesfunctie en deze wordt in de wetgeving niet aangemerkt als geluidsgevoelige functie. In het vigerende bestemmingsplan West 2 heeft het perceel van reclamant de bestemming Bedrijfsdoeleinden en het naburige perceel Maatschappelijke doeleinden. Binnen deze bestemmingen zijn zowel het bedrijf van reclamant mogelijk, als de inmiddels vergunde woonvoorziening. Het bestemmingsplan Westrand heeft een conserverend karakter en legt in die zin de feitelijke situatie planologisch vast. Daartoe zijn de vigerende bestemmingen, met daarbij behorende mogelijkheden, een op een opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Gelet hierop wordt geen reden gezien dat reclamant in zijn bedrijfsvoering wordt gefrustreerd aangezien in het ontwerpbestemmingsplan dezelfde (on)mogelijkheden worden geboden als in de vigerende regeling. Aan de zienswijze van reclamant kan niet worden tegemoetgekomen c.q. hetgeen naar voren is gebracht geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 3.3. mevr. M.J.E.M. Edelman Op de hoek van de Burgemeester Freijterslaan Hulsdonksestraat (voormalig Bookelaar-terrein) is nu een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bouwhoogte van 7 meter te verruimen naar 16 meter. Eerder is overwogen om aan de Burgemeester Freijterslaan Rubenslaan een woontoren met een hoogte van 33 meter toe te staan. Op basis van de hierbij betrokken overwegingen wordt verzocht de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen bouwhoogte in de wijzigingsbevoegdheid te verruimen naar 33 meter. In het vigerende bestemmingsplan is voor de percelen een maximale bouwhoogte opgenomen van 7 meter. Nu het bestemmingsplan Westrand grotendeels een conserverend karakter heeft is deze bouwhoogte overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Een rechtstreekse bouwtitel met een bouwhoogte, welke hoger is dan het thans vigerende plan, stuitte in beginsel op problemen inzake het kostenverhaal, woningbouwprogrammering en stedenbouwkundige aspecten. Om die reden is gekozen voor het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid, waarbij dan de mogelijkheid bestaat om deze afwegingen separaat te betrekken bij de besluitvorming. Naast deze afweging zijn aan de wijzigingsbevoegdheid voorwaarden gekoppeld, waaraan tevens zal moeten worden voldaan (planschade, parkeren, milieukundige aspecten en stedenbouwkundig). Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het in beginsel voorstelbaar dat een hoger bouwvolume wordt gerealiseerd. De naastgelegen woonbestemming heeft een maximale bouwhoogte van 14.00m. Een hoogte van 33 meter direct aansluitend op de bestaande bebouwing wordt niet wenselijk geacht. Aan de zienswijze van reclamant kan niet worden tegemoetgekomen c.q. hetgeen naar voren is gebracht geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Bestemmingsplan Westrand Pagina 3
3.4. Dhr. en Mevr. Koop In de door de gemeente gegeven reactie op de inspraak zijn niet alle vragen beantwoord. Graag ziet reclamant alsnog antwoord hierop. Gelet op de grote hoeveelheid vragen wordt kortheidshalve verwezen naar de ingediende zienswijze. Alle vragen zullen conform de zienswijze in chronologische volgorde worden beantwoord. In het ontwerpbestemmingsplan is naar aanleiding van de inspraakreactie de bestemming van het perceel aangevuld met de aanduiding b 2. Op grond van deze aanduiding zijn bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan, waaronder ook een airbrushstudio valt. Deze bestemming is het meest passend bij het feitelijke gebruik van het perceel en bijbehorende bebouwing in relatie tot de oorspronkelijke bestemming Gemengde doeleinden. De juridische procedure van een bestemmingsplan wordt via wettelijke voorschriften doorlopen en kenbaar gemaakt. Het is niet verplicht om eigenaren binnen het plangebied persoonlijk te benaderen. Het bestemmingsplan regelt de bestemming en bebouwingsmogelijkheden van gronden in het plangebied. Het situeren dan wel realiseren van een inrit kent een aparte besluitvorming, waarbij het bestemmingsplan geen rol van betekenis heeft. Verzocht wordt een voor- en na-opname te vervaardigen voor de woning van reclamant in relatie tot de toekomstige bouwwerkzaamheden op het Bookelaarterrein. De gemeente is hiervoor niet verantwoordelijk. Indien er bouwwerkzaamheden zullen worden verricht dient men dit met de opdrachtgever en/of uitvoerder hiervan overeenstemming te bereiken. Een dergelijke overeenkomst betreft een privaatrechterlijke handeling, waarbij de gemeente geen partij is. Over hetgeen in deze procedure besloten wordt omtrent het Bookelaarterrein zal men op wettelijk voorgeschreven wijze worden geïnformeerd. Voor nagenoeg alle bouwwerkzaamheden op het Bookelaarterrein is een omgevingsvergunning vereist. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bevat verplichtingen voor wat betreft bekendmakingen en kennisgevingen van aanvragen omgevingsvergunning en besluiten. Algemeen kan worden gesteld dat deze worden gepubliceerd in de Roosendaalse Bode en op de gemeentelijke website. Mogelijkerwijs kan in overleg met de eigenaar van het Bookelaarterrein worden getreden om de ontwikkelingen te volgen. Voor wat betreft de vraag inzake de uitrit wordt verwezen naar de reactie op verzoek 2. De Corneliusflat is medio jaren zeventig gerealiseerd als kantoorgebouw, mede omdat omwonenden bezwaar hadden tegen de invulling van de locatie als woontorens. In het begin is het pand dan ook gebruikt als kantoor, maar in de loop der jaren hebben ook andere functies (bijv. kappersschool) zich in het gebouw gehuisvest. Invulling van het pand als kantoor wordt, gelet op de situering en reeds vele leegstaande kantoorpanden, niet reëel geacht. Langdurige leegstand is niet aanvaardbaar, omdat dit de leefbaarheid van de omgeving niet ten goede komt. In 2000 is in het bestemmingsplan West 2 de thans vigerende bestemming Gemengde Doeleinden aan de Corneliusflat toegekend. Binnen deze bestemming is het mogelijk om ook woningen te realiseren, maar was het ongewenst om ook detailhandel en horeca toe te staan. Nu het plan Westrand hoofdzakelijk een conserverend karakter heeft en alleen invulling van het gebouw/perceel als kantoor niet reëel is, is een beperking van de bestaande mogelijkheden niet voor de hand liggend. Verzocht wordt een voor- en na-opname te vervaardigen voor de woning van reclamant in relatie tot de toekomstige bouwwerkzaamheden aan de Corneliusflat. De gemeente is hiervoor niet verantwoordelijk. Indien er bouwwerkzaamheden zullen worden verricht dient men met de opdrachtgever en/of uitvoerder hiervan overeenstemming te bereiken. Een dergelijke overeenkomst betreft een privaatrechterlijke handeling, waarbij de gemeente geen partij is. Over hetgeen in deze procedure besloten wordt omtrent de Corneliusflat zal men op wettelijk voorgeschreven wijze worden geïnformeerd. Indien een omgevingsvergunning is vereist dan bevat de Wet Bestemmingsplan Westrand Pagina 4
algemene bepalingen omgevingsrecht verplichtingen voor wat betreft bekendmakingen en kennisgevingen van aanvragen omgevingsvergunning en besluiten. Algemeen kan worden gesteld dat deze worden gepubliceerd in de Roosendaalse Bode en op de gemeentelijke website. Mogelijkerwijs kan in overleg met de eigenaar van de Corneliusflat worden getreden om de ontwikkelingen te volgen. De ervaring van reclamant in de bestuursrechterlijke procedure omtrent de woonvoorziening staat los van dit traject. In een mondeling overleg is deze procedure nader toegelicht. Het bestemmingsplan regelt de bestemming en bebouwingsmogelijkheden van gronden in het plangebied. In die zin wordt aan de bestaande infrastructuur de bestemming Verkeer toegekend. De feitelijke aanleg van wegen en riolering behoort niet tot deze procedure. Echter de zorg van reclamant zal in de ambtelijke organisatie worden weggelegd met het verzoek hiermee in de toekomst rekening te houden en daar waar mogelijk reclamant bij te betrekken. Aan de zienswijze van reclamant kan niet worden tegemoetgekomen c.q. hetgeen naar voren is gebracht geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 3.5. Stichting kinderopvang Domino In het voorontwerpbestemmingsplan was in de bestemming Maatschappelijk de mogelijkheid tot het vestigen van (woon)zorg niet opgenomen. Reclamant maakt bezwaar tegen de uitbreiding van deze bestemmingsomschrijving. Een dergelijke uitbreiding is in strijd met het conserverende karakter van het bestemmingsplan, alsmede het huidige gebruik op de betreffende locatie. Tevens zijn in het ontwerpbestemmingsplan ruimere bouwmogelijkheden opgenomen, die een buitenproportionele bebouwing mogelijk maakt, welke afwijkt van de huidige bebouwing en het conserverende karakter van het bestemmingsplan. Reclamant heeft een maatschappelijke functie, welke behouden moet blijven in de wijk. Er zijn geen alternatieve om naar uit te wijken en bovendien ontbreken de financiële middelen om de activiteiten op een andere locatie voort te zetten. Ook zijn in de afgelopen 10 jaar voor meer dan 100.000,- investeringen gedaan in het gebouw voor onder meer (brand)beveiliging. In de stukken ontbreken onderzoeken naar de verkeersveiligheid en het parkeerbeleid voor wat betreft de mogelijke ontwikkeling van een woonzorgcomplex. In de plantoelichting is aangegeven dat, omdat het plan hoofdzakelijk conserverend van karakter is, er geen ingrijpende aanpassingen plaatsvinden in de infrastructuur. Hoewel noodzakelijk is in het plan niet opgenomen hoeveel parkeerplaatsen voor een woonzorgcomplex benodigd zijn en hoeveel er zullen worden gerealiseerd. Uit de plantoelichting blijkt ook niet wat de norm is waaraan een eventueel woonzorgcomplex aan dient te voldoen en niet inzichtelijk is gemaakt of ook aan deze norm kan worden voldaan. Primaire doelstelling van het plan is het actualiseren van de planologische regeling, zodat voldaan wordt aan de wettelijke verplichting om deze eens in de tien jaar te herzien. Hoewel het bestemmingsplan hoofdzakelijk conserverend van aard is neemt niet weg dat in het plangebied ook aantal ontwikkelingen is meegenomen. Een van deze ontwikkelingen is het realiseren van een woonzorgvoorziening op de locatie (Jan Sluijtersstraat 2-4) waar reclamant momenteel een voorziening kinderopvang exploiteert. In het vigerende plan hebben deze gronden de bestemming Gemengde Doeleinden, waarin o.a. bijzondere doeleinden en woondoeleinden mogelijk zijn. Onder bijzondere doeleinden worden onder meer verstaan maatschappelijke en (para)medische voorzieningen. Deze bestemmingen zijn vertaald naar de huidige bestemming Maatschappelijk. In die zin is er geen verruiming van de bestemmingsplanomschrijving, maar een modernisering van de wijze van bestemmen. Bestemmingsplan Westrand Pagina 5
De op de verbeelding aangegeven hoogte van 7m is abusievelijk aangegeven als goothoogte en zal conform het vigerende plan als bouwhoogte gaan gelden. Het huidige pand aan de Jan Sluijtersstraat 2-4, waarin momenteel Domino is gevestigd, past binnen de voorschriften van zowel het vigerende als het vast te stellen bestemmingsplan. In beginsel was in het voorontwerp een bouwvlak opgenomen, welke beperkt was rondom het bestaande gebouw. In het ontwerpbestemmingsplan is het bouwvlak ruimer, echter beperkter dan in het vigerende plan. Gesteld kan worden dat de gebruiks- en bouwmogelijkheden in het ontwerpbestemmingsplan dat thans voorligt nagenoeg overeenkomen met hetgeen was opgenomen in het vigerende plan. In bijlage 3 van het bestemmingsplan zijn parkeernormen opgenomen. Een specifieke parkeernorm voor zorgwoning is hierin komen te vervallen. Een zorgwoning maakt onderdeel uit van een groter complex en de daarbij behorende parkeernorm valt onder verpleeg-/verzorgingstehuis. Binnen de bestemming Maatschappelijk zijn ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen mogelijk, welke op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een bestemmingsplan maakt het realiseren van deze voorzieningen mogelijk, maar regelt niet op voorhand de kwantiteit. Indien een aanvraag omgevingsvergunning wordt aangevraagd zal deze worden getoetst aan de parkeernorm. Nu in beginsel de vigerende bestemming, zijnde gemoderniseerd, wordt overgenomen en de bestaande infrastructuur ongewijzigd blijft is er geen aanleiding om aan te nemen dat de verkeersveiligheid door de realisering van een woonzorgcomplex zal afnemen. Aan de zienswijze van reclamant kan gedeeltelijk worden tegemoetgekomen c.q. hetgeen naar voren is gebracht geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 4. Hoorzitting Alle belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld hun zienswijzen nader mondeling toe te lichten tijdens een daartoe belegde hoorzitting op 8 april 2013. Van deze gelegenheid hebben reclamant 3.2, 3.4 en 3.5 gebruik gemaakt. Kortheidshalve wordt daarom verwezen naar het van bedoelde hoorzitting gemaakte verslag. Bijlage behorend bij het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan Westrand. Bestemmingsplan Westrand Pagina 6