Ontwikkelplan Initiatief 168 Natuurlijk & zelfvoorzienend wonen in Oosterwold Referentienummer Ontwikkelplan initiatief 168 Status Gepubliceerd Versienummer 2 Classificatie openbaar Versiedatum 5 maart 2016
Omslagafbeelding: Fragment uit animatie Fly over de Eemvallei uit de serie animaties Nieuwe natuur van de provincie Flevoland.
Statuspagina Documentgegevens Titel Ontwikkelplan Initiatief 168 Natuurlijk & zelfvoorzienend wonen in Oosterwold Referentienummer 168 Versienummer 2.0 Versiedatum 5 maart 2016 Status Classificatie Opsteller(s) Naam Functie T. Bloem Bedenker Toetsing Naam Versie Onderdeel/Onderwerp S. Boerma 2.0 Gehele document Accordering Naam Functie Initialen Datum [Tekst] [Tekst] [Tekst] Acceptatie Naam Functie Initialen Datum [Tekst] [Tekst] [Tekst] Wijzigingshistorie Versie Versiedatum Wijziging Opmerking 1.1 10 januari 2016 Kavelindeling, kavelweg Waterafvoer en woonhuis. Leesbaarheid van bijlages verbeterd. Opmerkingen uit combioverleg gemeente verwerkt. 2.0 5 maart 2016 Nieuwe kavel, ivm stoppen initiatief 099. 58 pagina's 3
4 58 pagina's Kavelindelingen aangepast.
Inhoudsopgave Statuspagina 3 1. Leeswijzer 7 2. Inleiding 9 3. Natuurlijk wonen 10 3.1 Wat is natuurlijk wonen? 10 3.2 Bestaande omgeving 10 3.3 Nieuwe omgeving 10 3.4 Materialen 11 3.5 Separatie verblijfs- en voorzieningenruimte 11 4. Zelfvoorzienend wonen 13 4.1 Concept 13 4.2 Isolatie 14 4.3 Ventilatie 14 4.4 Warmteopwekking 15 4.5 Stroom 16 4.6 Waterhuishouding 17 4.7 Voedsel 18 5. Samenwerking 19 6. Kavelkeuze 20 6.1 Ligging 20 6.2 Ontsluiting 21 7. Begroting 22 7.1 Fase 1 22 7.2 Fase 2 22 7.3 Risico s 23 8. Planning 25 9. Beheer 26 9.1 Bosgedeelte 26 9.2 Kavelweg 26 9.3 Zelfvoorzienendheid 26 10. Bijlages 27 10.1 Overzichtskaart Oosterwold 29 10.2 Kadastrale kaart 31 10.3 Gebruikssindeling 33 10.4 Ontsluiting/kavelweg 35 10.5 Kavelindeling 37
10.6 Grondsoorten en hoogtes kavel 39 10.7 Doorsnedes kavel 41 10.8 Waterhuishouding kavel 43 10.9 Leidingplan kavel 45 10.10 Aanzichten woning 47 10.11 Indeling woning 49 10.12 Doorsnedes woning 51 10.13 Aanzicht Indeling voorzieningenschuur 53 10.14 Electrotechnische en werktuigbouwkundige installaties 55 10.15 Nutsvoorzieningen 57 2016 Tjalf Bloem Niets uit deze publicatie mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande toestemming.
1. Leeswijzer Dit plan beschrijft hoe ik een natuurlijke leefomgeving wil creëren in Oosterwold. De ideeën die ik hier aandraag zijn heel specifiek afgestemd op de manier waarop ik wil leven en wonen. In hoofdstuk 3 beschrijf ik hoe ik wil wonen in relatie met mijn omgeving. Wat wil ik om mij heen zien, en wat heb ik nodig. Het gaat over de inrichting van de kavel. Het gaat over hoe mijn huis eruit ziet. In hoofdstuk 4 beschrijf ik de zelfvoorzienendheid van mijn kavel, uitgesplitst in specifieke delen. Hoofdstuk 5 gaat over wat ik samen met mijn buren kan doen. Hoofdstuk 6 gaat over de kavel die ik op het oog heb, en waarom ik juist die heb gekozen. Hoofdstuk 7 is het financiële verhaal. Wat mag het kosten en wat zijn de risico s. In hoofdstuk 8 beschrijf ik, op welke termijnen ik de verschillende onderdelen gerealiseerd wil hebben. En uiteindelijk in hoofdstuk 9 beschrijf ik hoe ik het gerealiseerde plan wil beheren. 58 pagina's 7
58 pagina's 8
2. Inleiding Afgelopen zomer kwam ik in contact met het project Oosterwold. Ik had er wel eens van gehoord, maar nooit echt de moeite genomen om het uit te zoeken. Ik kreeg het boek Almere Oosterwold, Land Goed voor Initiatieven onder ogen. Ik heb eigenlijk altijd al moeite gehad met de conventionele manier van stedelijke ontwikkeling. Het was meestal achteraf accepteren wat een projectontwikkelaar bedacht had. Ik was verast hoe dit boek, een frisse kijk geeft op hoe het ontwikkelen van een woonomgeving zou moeten gaan. Het zelf doen van het hele traject is een fantastisch idee. Al denk ik, dat het planologisch traject voor mij moeilijker wordt dan de daadwerkelijke realisatie. Maar dat is ook een spannende uitdaging, en boeiend om te ervaren wat er allemaal bij komt kijken om een woonplek uit het niets te laten verrijzen. Ik heb een afspraak met de gebiedsregisseur gemaakt, wat uiteindelijk resulteerde in dit plan. Een idee dat ik al lang in mijn hoofd had, maar dat nog moest groeien, en als ik eerlijk ben, denk ik dat het altijd zal blijven groeien. Maar ik moet ergens beginnen. Ik vind het belangrijk om ruimte om mij heen te hebben. Maar die ruimte hoeft niet exclusief voor mij te zijn. Ik hou van bos, van water en van praktische landschapskunst. Dit zal terug te zien zijn in het door mij gekozen kaveltype. Ik maak mij zorgen om de wereld, om het milieu, en de financiële houdbaarheid van de toekomst. Dit plan geeft mij een kans om hier daadwerkelijk zichtbaar en tastbaar zelf iets aan te doen. Het doel is om volledig energieneutraal te leven. Of dit helemaal gaat lukken weet ik nog niet. Maar ik ga het in ieder geval proberen. Mijn initiatief zal een mix worden van aan de ene kant hoog technologische systemen, met aan de andere kan een vrij basale leefomgeving met juist zo natuurlijk mogelijke materialen. De uitdaging is ook om wat voedsel betreft veel minder afhankelijk te zijn van anderen. Ik wil bij mijn woning een voedselbos en een kleine groentetuin aanleggen om voedsel te verbouwen. De laatste uitdaging is om het betaalbaar te maken. Het hele plan mag niet meer kosten dan een gemiddelde woning in Almere. Ik denk dat dit mogelijk is, en ik hoop hiermee ook een voorbeeld te geven, zodat anderen ook deze weg in willen gaan. 58 pagina's 9
3. Natuurlijk wonen 3.1 Wat is natuurlijk wonen? Natuurlijk wonen is voor mij leven tussen de natuur en met de natuur. Het is niet alleen een FSC-gecertificeerd houten huis neerzetten, maar ook, bomen planten naast het huis en zorgen voor de omgeving. Natuurlijk wonen is ook zoveel mogelijk gebruik maken van wat de natuur biedt en daar een duurzaam evenwicht in te vinden. Het is aan de ene kant afrekenen met alle verkwistende gewoontes die wij ons in de stedelijke gebieden eigen hebben gemaakt, waar we afhankelijk van zijn geworden. Dit omdat we geen alternatief meer hebben. Natuurlijk wonen is voor mij op dit moment een ontdekkingstocht naar hoe het anders kan. Dat is soms terug naar oude kennis van vroeger en soms zijn er slimme ideeën van anderen. Zijn deze er niet, dan moet ik zelf wat bedenken. 3.2 Bestaande omgeving De bestaande bossen zijn in Oosterwold niet beschikbaar voor particuliere initiatieven. Om in een bosomgeving te gaan leven, zal deze eerst gemaakt moet worden. De grond die beschikbaar is, bestaat uitsluitend uit landbouwgrond. Op deze landbouwgrond wordt al jaren intensief landbouw bedreven. Door het omploegen en bemesten van de grond is een gezond bodemleven niet meer aanwezig. De diversiteit aan soorten beperkt zich tot kleine knaagdieren, vleermuizen, weidevogels en roofvogels. Wilde plantengroei is door de landbouw vrijwel niet aanwezig. Er is geen water aanwezig in de directe omgeving van de plek waar ik mijn plan wil ontwikkelen. Indien de Eemvallei ontwikkeld gaat worden zou het mogelijk zijn om aan te sluiten op water. 3.3 Nieuwe omgeving De nieuwe omgeving wordt een groen overgangsgebied van bestaand populierenbos aan de zuidkant tot het water van de Eemvallei. Het woonhuis zal hier tussenin staan als een soort schakel tussen bos en gras. Op de westkant van mijn kavel komt een struweelgebied welke het kleine dieren mogelijk maakt, om vanuit het bos de Eemvallei te bereiken. Tevens zal het struweel beschutting gaan bieden aan kleine zoogdieren. Er komt een waterpartij aan de westkant, welke verbonden gaat worden met het water van de Eemvallei. Deze waterpartij krijgt deels duurzame/natuurvriendelijke oevers. De waterpartij is groter dan de minimale noodzakelijke hoeveelheid wateroppervlakte. Een deel van het water valt onder de 58 pagina's 10
natuurfunctie. In de Zuidhoek komt een klein moerasachtig gebied. Om de waterkwaliteit in het moeras te verbeteren zal het overtollige regenwater van het bebouwde deel van de kavel naar het moeras vloeien. Ik wil hiermee een aantrekkelijke zone creëren voor amfibieën. De flora zal voornamelijk bestaan uit inheemse boomsoorten zoals de Eik, Beuk, Els. Struweel zal gevormd worden door Braam, Vlier, Kornoelje en Hazelaar. Om het aantrekkelijk te maken voor bijen zal ik ook Sporkehout planten. Om ook een grotere diversiteit in fauna te stimuleren zal ik diverse schutplekken voor dieren plaatsen. De denken valt aan broedkasten voor vogels en slaapkasten voor vleermuizen. In de omgeving van het woonhuis komt een zone waar meer uitheemse bomen staan, zoals een Japanse Notenboom. Ook zullen hier meer de voedselproducerende bomen staan. De oogst van vruchten en noten verstoord dan zo min mogelijk het bosgedeelte. Een ander middel om eventuele verstoring van dieren te voorkomen is het slim aanleggen van een smal voetpad van houtsnippers. Het pad loopt vanuit het zuidoosten naar het noorden en de ligging is zodanig dat de rustplekken in het struweel vermeden worden. Gezien de ontsluitingsmogelijkheden in de toekomst, is het niet waarschijnlijk dat er meer wandel- of fietspaden aan de randen van de kavel komen. Bijlage 10.5 geeft de inrichting van de kavel weer. Bijlage 10.6 en 10.7 geven de grondsoorten en doorsnedes van de kavel weer. 3.4 Materialen Bij natuurlijk wonen, horen ook bouwmaterialen van natuurlijke oorsprong, zoals hout, steen, kurk, wol. Deze materialen ga ik zoveel mogelijk toepassen. Alleen wanneer er geen alternatieven zijn, of alternatieven die vele malen duurder zijn, gebruik ik materialen van bijvoorbeeld petrochemische oorsprong. Waar mogelijk vermijd ik het gebruik van PVC en pas hier voor in de plaats producten van polyethyleen toe. 3.5 Separatie verblijfs- en voorzieningenruimte Het zelfvoorzienend wat betreft energie betekent ook een vrij uitgebreide installatie, met pompen, vaten en regelingen. Om storende invloeden, zoals geluid en trillingen niet in verblijfsgebieden te hebben, worden deze installaties apart van het woonhuis geplaatst. De installaties komen in een kleine schuur, zoals hiernaast afgebeeld. Deze schuur zal een landelijke uitstraling hebben. Zie bijlage 10.12 voor meer details over de schuur. Water, elektriciteit en warmte gaan onder de grond naar het woonhuis. Ook de nutsvoorzieningen ten behoeve van initiatief 170 komen in deze schuur, en gaan ondergronds naar het woonhuis van initiatief 170. 58 pagina's 11
58 pagina's 12
4. Zelfvoorzienend wonen 4.1 Concept Zelfvoorzienend betekent dat ik zelf kan voorzien in alles wat ik nodig heb. En dan met zo weinig mogelijk inspanning. De grootste uitdaging in ons klimaat is de warmtevoorziening. Hoe hou ik het warm in huis? De grootste winst bestaat uit het ervoor zorgen dat ik zo weinig mogelijk nodig heb. Dit betekent een uitstekende isolatie van het huis en een doordachte bouwwijze waarbij ik zoveel mogelijk van natuurlijke aanwezige bronnen kan profiteren. Bijvoorbeeld, grote ramen aan de zuidkant om te profiteren van de zon. Het huis moet zo simpel en praktisch mogelijk zijn. Ik heb gekozen voor een compacte bouw, zonder uitstekende delen. Om ook binnen het landelijke karakter te passen heb ik gekozen voor een woning die in de basis bestaat uit een agrarische schuur van 15 meter lang en 6 meter breed. Zie onderstaande afbeelding: Met deze schuur komt er een groot dakvlak op het zuiden. Dit is optimaal voor zonnepanelen om stroom op te wekken. De Westgevel krijgt een grote glaspartij om avondzon binnen te laten. De woning krijgt gedeeltelijk een verdieping. Op de begane grond komen alle noodzakelijke woonfuncties zodat het mogelijk is om met een hoge leeftijd van de bewoners, toch in de woning te blijven wonen. De binnenmuren maken geen deel uit van de constructie. Dit maakt een flexibele indeling mogelijk. Ik heb gekozen voor zoveel mogelijk standaardgroottes voor de ramen. Dit om kosten te besparen. Zie onderstaand voorbeeld en bijlages 10.10 en 10.11 58 pagina's 13
4.2 Isolatie Om de isolerende eigenschappen zo hoog mogelijk te houden, dient de constructie niet alleen het huis, maar steeds meer de isolatie. De wanden worden in verhouding veel dikker dan constructief nodig is. Als isolatie wil ik vlaswol gebruiken. Dit is een natuurlijk materiaal met goede isolatie eigenschappen en in combinatie met een dampopen bouw, zorgt dit voor een natuurlijk vochtregulerend binnenklimaat. De opbouw van de muur is volgens de tekening hieronder. Waarbij links de binnenkant en rechts de buitenkant van de muur is. Het leidingwerk zit verwerkt in de spouw tussen de gipsplaat en de binnenste OSB-plaat. Er zal veel aandacht besteed worden aan het voorkomen van koudebruggen. Alle overgangen tussen vloer en muur, maar ook tussen kozijnen en muur dienen dampdicht en geïsoleerd te zijn. De raampartij aan de westgevel zal voorzien worden van driedubbel glas. 4.3 Ventilatie Om de lucht te verversen komt er een mechanisch ventilatiesysteem met warmteterugwinning en een aardpijp. De warmteterugwinning zorgt ervoor dat er geen energie verloren gaat door het ventileren. De aardpijp zorgt voor koelere lucht in de zomer, en warmere lucht in de winter. Tevens krijgt iedere verblijfsruimte een openslaand raam. Hierdoor kan op natuurlijke wijze geventileerd worden. 58 pagina's 14
4.4 Warmteopwekking Warmte voor verwarming van het huis en de warmwater wil ik opwekken middels een aantal bronnen. In onderstaand schema zijn deze bronnen in hun onderlinge samenhang te zien. De primaire warmtebron is een warmtebron welke gebruik maakt van het verschil in omgevingstemperatuur en de temperatuur van het warme water in de installatie. Dit is de warmtepomp. Deze bron werkt op stroom en zal alleen werken indien de zonnestroominstallatie genoeg vermogen levert. De tweede warmtebron is een houtkachel. Dit kan een houtvergasser worden, maar ook een houtfornuis. De derde warmtebron zijn zonnewarmte-elementen in de vorm van vacuümbuizen. Deze buizen zijn op het dak van de voorzieningenschuur geplaatst en halen hun warmte uit daglicht. Door deze buizen stroomt glycol, dat via een warmtewisselaar in het waterbuffervat de warmte overbrengt. De vierde warmtebron is een elektrisch element in één van de buffervaten. Dit is meer een noodverwarming. De opgewekte warmte wordt opgeslagen in buffervaten van totaal 2000 liter. De woonschuur heeft op de begane grond vloerverwarming. In bijlage 10.15 is dit gedetailleerd weergegeven. 58 pagina's 15
4.5 Stroom De hoofdleverancier van mijn stroom zal de zon zijn. Indien de ontwikkelingen met windenergie verder gaan, zou dit nog een optie zijn, maar de huidige oplossingen geven teveel overlast binnen een woonomgeving. Zelfvoorzienend zijn betekent dat ik voor 100% mijn eigen stroom opwek. Maar in de winter zal dit niet lukken. Hiervoor is met de huidige techniek een te omvangrijke accu noodzakelijk. Mijn streven is om zelfvoorzienend te zijn in alle seizoenen behalve de winter. Wel kan ik voor 100% energieneutraal zijn. Door middel van een openbare nutsaansluiting en het salderingsprincipe. Het woonhuis wordt zo geplaatst dat een zijde van het dak op het zuiden staat. Op deze zijde komen 20 panelen met een gezamenlijke capaciteit van 5kW. Deze panelen zijn aangesloten op drie omvormers die gekoppeld zijn om 3 fasen krachtstroom te kunnen leveren. Zie bovenstaand schema en bijlage 10.14. Indien de zonnepanelen te weinig leveren kunnen de omvormers uit een accubatterij putten. Indien deze ook te weinig capaciteit heeft zal de stroom van het openbare net worden afgenomen. In bijlage 10.9 is te zien waar de nutsvoorzieningen op de kavel aansluiten. Doordat ik een accubatterij gebruik is het logisch om zoveel mogelijk gebruikers, zoals besturingen, verlichting en pc apparatuur te voeden vanuit gelijkspanning, zodat omzettingsverliezen zo laag mogelijk zijn. Hiervoor ga ik onderzoeken of ik naast het gebruikelijke 230V-net ook een gelijkspanningsnet kan installeren. 58 pagina's 16
4.6 Waterhuishouding De waterhuishouding zal zoveel mogelijk bestaan uit een gesloten kringloop. Het drinkwater komt uit het openbare drinkwaternet. Al het andere water, het grijze water, zal zelf opgevangen of gemaakt worden. In onderstaand schema is het principe te zien. Een ondergrondse buffertank van 10m³ zal gevuld worden vanuit de regenwater afvoer van de woning. Ook het gefilterde water uit het helofytenfilter wordt hier naar toe geleid. Als de tank te vol is, loopt deze over naar de waterpartij op de kavel. Is de tank leeg, dan zal hij bijgevuld worden vanuit het drinkwaternet. Het grijze water wordt aangezogen door de hydrofoorinstallatie. Deze zorgt voor een constante druk in het grijswaternet. Het water dat verbruikt is, het afvalwater, komt in de eerste kamer van de septictank. Hier zullen de vaste stoffen bezinken. Vanuit deze kamer loopt het afvalwater naar de tweede bezinkkamer. Na deze kamer komt het afvalwater in een biologisch filter welke mechanisch belucht wordt. Via een derde bezinktank, wordt het inmiddels gezuiverde water naar het helofytenfilter geleid. Dit is een bak met zand, waar de laatste vervuiling door middel van zuurstofopname met riet eruit gehaald wordt. Vanuit het helofytenfilter wordt het zuivere water naar de grijswaterbuffertank getransporteerd en begint de cyclus opnieuw. Zie ook bijlage 10.15. Mocht er teveel gezuiverd water of regenwater in het systeem komen, dan loopt dit over naar de waterpartij. 58 pagina's 17
Het perceel wordt voorzien van drie drainageslangen die oost/west georiënteerd liggen. De uiteinden aan de oostkant komen uit in de gemeenschappelijke waterloop met initiatief 099. De waterloop zal in de toekomst verbonden worden met de slenken in de Eemvallei. Hierdoor is een goede waterafvoer gewaarborgd. Zie ook bijlage 10.8. 4.7 Voedsel Om ook een deel zelfvoorzienendheid te creëren op het gebied van voedsel heeft een klein deel van de kavel een landbouwgebruiksfunctie. Zie bijlage 10.3. Omdat de hoofdfunctie van mijn kavel landschap is, zal het landbouwgedeelte een kleinschalige uitstraling krijgen. Het zelfvoorzienend zijn in mijn voedsel zal zich dan ook beperken tot producten zoals vruchten en noten. Er zullen diverse appel- en perenbomen komen. Ook pruimen en walnoten ga ik planten. Binnen het landbouwkavel komt een grasweide voor dieren en een kleine moestuin. Er komt ook een kleine kas in de vorm van een geodetische sfeer. Zie onderstaande afbeelding. In het landschapsdeel van de kavel komen vrucht en nootdragende bomen en struiken zoals Hazelaar, Kornoelje en Bramen. 58 pagina's 18
5. Samenwerking Het zelfvoorzienende karakter van dit initiatief, betekent voor mij ook dat ik onafhankelijk wil zijn. Het samenwerken met andere initiatieven is hierin wel een uitdaging. Samenwerking vind plaats bij het realiseren van mijn initiatief, en het afstemmen hierin met mijn directe buren en Staatsbosbeheer. Te denken valt hierin aan de loop van de weg, het soort bomen dat op het landgoed komt. Het samen ontwikkelen van de waterpercentages. Het eventueel aansluiten van de waterpartij op de waterloop van de Eemvallei zal ook samenwerking vergen met de hierbij betrokken organisaties. Het creëren van recreatie elementen, zoals bankjes of een picknickplaats op het openbare deel, zal buurtbewoners uitnodigen tot gesprekken en daarmee het Oosterwold een zekere cohesie geven. Door de archeologisch interessante bodemstructuur zal het archeologisch onderzoek deels samen met de gemeente plaatsvinden. Hierdoor kan de scope van dit onderzoek groter worden dan wat wettelijk vereist is voor het planologisch traject. Dit geeft mij weer een beeld van wat zich in het verleden rondom mijn toekomstige woonplek afgespeeld heeft. Na de realisatie van mijn initiatief zal samenwerking bestaan uit het delen van voorzieningen. Het initiatief van E. Bloem aan de westkant van mijn kavel, een initiatief met een kleine recreatiewoning, heeft geen ruimte voor een zonnestroom of een uitgebreide waterzuiveringsinstallatie. Door de overcapaciteit van mijn installatie zal ik dit initiatief voorzien van stroom en grijs water, en het afvalwater zal ik zuiveren in mijn installatie. Het verhardings- en infrastruktuurpercentage volgens het bestemmingsplan is ontoereikend om de kavelweg te realiseren. Door de vorm van de kavel heb ik een relatief lange kavelweg. Het buurinitiatief heeft door haar vorm juist een korte kavelweg. Door de grijsrechten over te nemen van dit initiatief is het mogelijk om de kavelweg aan te leggen. Een mogelijke andere samenwerking is het ter beschikking stellen van mijn kavel aan een lokale imker voor het plaatsen van bijenkasten. 58 pagina's 19
6. Kavelkeuze 6.1 Ligging De volgende criteria zijn voor mij belangrijk bij de keuze van de plek waar ik mijn initiatief wil realiseren: Natuurlijke bosomgeving, liefst aan de zuidkant van mijn kavel. In de buurt van water. Zo weinig mogelijk omgevingslawaai van de A27 of de Waterlandse weg. Omgeving waarbij niet veel initiatieven na mij komen, waardoor de ontsluitingsweg een landelijk karakter kan houden. Dicht bij bestaande weg, om ontsluiting niet te kostbaar te maken. Buren met gelijksoortige initiatieven. Met deze criteria ben ik op de plek uitgekomen, gemarkeerd door de vierhoek met nummer 168. Zie onderstaand kaartje. Voor een groter overzicht zie bijlage 10.1 Ten zuiden ligt een bestaand bos, in beheer bij Staatsbosbeheer. Ten noorden is de toekomstige Eemvallei gepland (roze gebied in bovenstaande afbeelding). Aan de westkant kom een gelijksoortig initiatief, 170. Aan deze kant zijn de uitbreidingsmogelijkheden beperkt door het geplande tracé van de Stichtse lijn. Hier zouden nog één of twee initiatieven mogelijk zijn. Het weggeluid van de Waterlandse weg is hier door de afstand niet hoorbaar. De A27 is alleen hoorbaar bij wind uit het oosten. Door de overwegend westelijke wind in Nederland zal de overlast beperkt zijn. De kavelligging en grootte wordt weergegeven op de kadastrale kaart in bijlage 10.2 Ik heb gekozen voor een combinatiekavel met 2500m² landschapskavel, 1250m² stadslandbouwkavel en 1250m². Hierbij krijg ik gecombineerd 1825m² stadslandbouw en 551m² roodkavel. Dit levert een gecombineerde BVO op van 275m² bij een FAR van 0,5. Zie bijlage 10.3 voor de verdeling op de kavel. 58 pagina's 20
6.2 Ontsluiting Ontsluiting van de kavel geschiedt voorlopig door een aftakking te realiseren vanaf de Goudplevierweg. Deze weg loopt dood voor autoverkeer na het bos ten zuiden van de kavel. Ontsluiting van mijn initiatief zal plaatsvinden middels een weg welke eerst langs kavel 096 (Eemvallei, Staatsbosbeheer) loopt en vervolgens uitkomt aan de noordoosthoek van mijn kavel. Langs de noordzijde loopt de weg door naar initiatief 170 en eventueel verder naar de één a twee initiatieven die nog hierna kunnen komen. Zie ook bijlage 10.4. Gezien het verwachte gebruik van deze weg, en de uitstraling als landelijk gebied, zal deze weg uitgevoerd worden volgens het model Karrespoor. Normaliter wordt dit type weg aangelegd door middel van een dunne puinlaag op een dikkere zandlaag. In verband met het duurzame karakter van Oosterwold zal er geen zandlaag worden toegepast, maar één dikke laag van gecertificeerd puin. Puin is een gerecycled product en het gebruik ervan is vriendelijker voor het milieu dan het afgraven van een zandlaag. De weg wordt al wel zo aangelegd dat het mogelijk is om deze later van een klinkerbestrating te voorzien. Omdat er geen initiatieven mogelijk zijn ten noorden van de weg, wordt de weg een halve meter breder dan gebruikelijk. Voor het aanleggen en onderhoud van dat deel van de weg, welke niet over een initiatief loopt, wordt een VVE opgericht. Aan de zuidkant, naast deze weg lopen ook de leidingen van Liander en Vitens voor de nutsvoorzieningen. Wanneer de plannen van Staatsbosbeheer voor de inrichting van de Eemvallei concreter worden, kan gekeken worden of deze weg geschikt gemaakt moet worden voor een zwaarder verkeersaanbod, of misschien anders gaat lopen, of deel gaat worden van de nieuwe wandel- en fietspaden langs de Eemvallei. Zie onderstaande impressie van een mogelijke inrichting. 58 pagina's 21
7. Begroting De totale kosten voor dit plan heb ik begroot op 300.000. Dit bedrag heb ik om twee redenen gekozen. De eerste reden is dat ik na mijn pensioen geen hypotheeklasten meer wil hebben. Dit is een deel financiële zelfvoorzienendheid. De tweede reden is het milieu. Hoe goedkoper het is, hoe haalbaarder het ook is om een zelfvoorzienende woning te bouwen. En hoe meer mensen deze stap dan ook willen maken. Dit initiatiefplan bestaat eigenlijk uit twee fasen. De eerste fase is voor de verkoop van mijn huidige woning. De tweede fase is erna. De met een * gemarkeerde posten worden door mij zelf uitgevoerd. 7.1 Fase 1 Hypothecaire lening van 150.000 Eigen middelen 10.000 Aankoop grond 80.000 Archeologisch onderzoek 2.500 Ecologisch onderzoek 500 Sondering 1.000 Leges omgevingsvergunning 3.000 Aanleg ontsluitingsweg 5.000 Grondwerken 3.000 Groenvoorziening* 5.000 Totaal 100.000 7.2 Fase 2 Geschatte opbrengst verkoop huidige woning 190.000 Fundering 15.000 Casco woning 100.000 Casco voorzieningenschuur 15.000 Isoleren vloer woning* 2.000 Binnenwanden/deuren* 2.000 Aansluiting Liander stroom 1.500 Aansluiting Vitens water 1.500 Verharding inrit 2.000 Zonnestroominstallatie* 15.000 Warmtepomp/Zonneboiler* 10.000 Vloerverwarming/radiatoren 4.000 Houtketel* 3.000 Sanitair* 2.000 Keuken* 4.000 Grijswaterinstallatie* 5.000 Waterbron (brandweer) 1.500 Helofytenfilter* 2.000 Elektrotechnische installatie* 2.000 Ventilatiesysteem* 2.000 Totaal 189.500 58 pagina's 22
7.3 Risico s Het uitvoeren van dit plan heeft ook risico s. Er kunnen factoren zijn waardoor de uitvoering niet meer mogelijk is. Welke financiële risico s zijn er, en in welke fase van de uitvoering? In onderstaande tabel staan de verschillende fases, met hun investering en restwaarde bij het stoppen van mijn initiatief. 1 Anterieure overeenkomst getekend, er wordt geen omgevingsvergunning verleend. Investering: 2.500 (archeologisch en ecologisch onderzoek) (legeskosten en aanbetaling grond a 10% worden verrekend bij niet verlenen vergunning.) Restwaarde project: 0 Risico: 2.500 2 Omgevingsvergunning verleend, nog niet begonnen met inrichting. Investering: 2.500 (archeologisch en ecologisch onderzoek) 8.000 (leges omgevingsvergunning) 80.000 (grondprijs) Restwaarde project: 80.000 Risico: 10.500 3 Kavel ingericht, huidige woning nog niet verkocht. Investering: 2.500 (archeologisch en ecologisch onderzoek) 8.000 (leges omgevingsvergunning) 80.000 (grondprijs) Restwaarde project: 80.000 Risico: 10.500 4 Huidige woning verkocht, nog niet begonnen met bouw woning. Investering: 2.500 (archeologisch en ecologisch onderzoek) 8.000 (leges omgevingsvergunning) 80.000 (grondprijs) Restwaarde project: 80.000 Risico: 10.500 5 Woning gebouwd, nog geen installaties geïnstalleerd. Investering: 2.500 (archeologisch en ecologisch onderzoek) 8.000 (leges omgevingsvergunning) 80.000 (grondprijs) 100.000 (bouwkosten woning) Restwaarde project: 245.000 (geschatte vrije verkoopwaarde)* Risico: 10.500 6 Installaties geïnstalleerd. Woning geschikt voor bewoning. Investering: 2.500 (archeologisch en ecologisch onderzoek) 8.000 (leges omgevingsvergunning) 80.000 (grondprijs) 100.000 (bouwkosten woning) 58 pagina's 23
Restwaarde project: 350.000 (geschatte vrije verkoopwaarde)* Risico: 10.500 Samengevat bestaat het financiële risico uit de kosten voor onderzoeken en vergunningen. In de hele bouwperiode is de waarde van de tot dan toe gerealiseerde middelen, gelijk of meer aan de investeringen. *) Geschatte verkoopwaarde is mede afhankelijk van de ontwikkeling van de omgeving. Indien de Eemvallei ingericht is en er meer projecten en voorzieningen gerealiseerd zijn, zal deze waarde hoger uit vallen. 58 pagina's 24
april maart februari januari december november oktober september augustus juli juni mei april maart februari januari december november oktober september augustus juli juni mei april maart februari januari december november oktober 8. Planning In onderstaande tabel is een globale planning opgenomen van mijn plan. Er zijn twee dingen die voor de planning kritisch zijn. Dat is de tijd die het duurt om de omgevingsvergunning te krijgen. En de tijd die het duurt om mijn huidige woning te verkopen. Fase 1 Fase 2 2015 2016 2017 2018 Activiteit 1 2 3 4 5 Initiatiefplan Offertes hypotheek Orientatiegesprek Intentieverklaring Archeologischonderzoek Ecologischonderzoek Anterieure overeenkomst Omgevingsvergunning Weg aanleggen grondwerken Bomen planten Container Huis verkopen Fundering Watertanks plaatsen Casco plaatsen Bestrating Stroom aansluiting Water aansluiting Isoleren binnenwanden dakramen zonnepanelen warmteinstallatie grijswater 58 pagina's 25
9. Beheer 9.1 Bosgedeelte Om het perceel en met name het openbare deel bereikbaar te houden zal dit beheerd moeten worden. Door de kleinschaligheid is het mogelijk om het beheer van het bosgedeelte zelf te uit te voeren. Te denken hierbij valt aan het snoeien van bomen die binnen de twee meter van de kavelgrens komen. Ook het voorkomen van gevaarlijke situaties door afgebroken of dode takken zal door mij gedaan worden. De essentie van mijn plan is om een natuurlijke omgeving te creëren, hiermee zal het beheer zich dan ook richten op het zoveel mogelijk bevorderen van natuurlijke processen binnen het bos. Bijvoorbeeld het laten liggen van omgewaaide bomen. De recreatie elementen, zoals de picknickplaats en houtsnipperpaden zullen ook door mij onderhouden worden. 9.2 Kavelweg De kavelweg voor zover op mijn kavel gelegen zal door mij beheerd worden. Dit zal zich beperken tot het regelmatig bijvullen van eventuele kuilen in de verharding. 9.3 Zelfvoorzienendheid Een ander aspect van beheer is het kunnen controleren of monitoren in hoeverre de woning voldoet of blijft voldoen aan de doelstelling van onafhankelijkheid en energieneutraliteit. Voor wat betreft het energieverbruik maak ik gebruik van de standaard middelen die bij zonnestroom- en zonnewarmte-installaties geleverd worden. Voor wat betreft de afvalzuivering is hier minder voor op de markt. Zeker voor de kleinere installaties. Ik wil dan ook een systeem ontwikkelen dat automatisch monsters neemt vanuit de verschillende stappen binnen de afvalwaterbehandeling. Bijvoorbeeld zuurstofgehalte, fosfaat, stikstof, etc. Bij overschrijding van grenswaarden zal dit systeem dan deze overschrijdingen melden of indien mogelijk, ingrijpen. 58 pagina's 26
10. Bijlages (De bijlages die op schaal getekend zijn, zijn in dit document geplaatst als afbeeldingen. Hierdoor is de schaalweergave niet correct.) 58 pagina's 27
58 pagina's 28
10.1 Overzichtskaart Oosterwold 58 pagina's 29
58 pagina's 30
10.2 Kadastrale kaart 58 pagina's 31
58 pagina's 32
10.3 Gebruikssindeling 58 pagina's 33
58 pagina's 34
10.4 Ontsluiting/kavelweg 58 pagina's 35
58 pagina's 36
10.5 Kavelindeling 58 pagina's 37
58 pagina's 38
10.6 Grondsoorten en hoogtes kavel 58 pagina's 39
58 pagina's 40
10.7 Doorsnedes kavel 58 pagina's 41
58 pagina's 42
10.8 Waterhuishouding kavel 58 pagina's 43
58 pagina's 44
10.9 Leidingplan kavel 58 pagina's 45
58 pagina's 46
10.10 Aanzichten woning 58 pagina's 47
58 pagina's 48
10.11 Indeling woning 58 pagina's 49
58 pagina's 50
10.12 Doorsnedes woning 58 pagina's 51
58 pagina's 52
10.13 Aanzicht Indeling voorzieningenschuur 58 pagina's 53
58 pagina's 54
10.14 Electrotechnische en werktuigbouwkundige installaties 58 pagina's 55
58 pagina's 56
10.15 Nutsvoorzieningen 58 pagina's 57
58 pagina's 58