De Oude Kaart van Nederland leegstand en herbestemming in Noord-Holland Rotterdam mei 2008
uitvoerder project: Dorp, Stad & Land Postbus 29129 3001 GC Rotterdam tel. 010 280 9445 www.dorpstadenland.nl auteur: drs. Emily Nijboer kantoor landelijk project: Dorp, Stad & Land Postbus 29129 3001 GC Rotterdam tel. 010 280 9445 www.dorpstadenland.nl coördinator landelijk project: dr. GerhardMark van der Waal secretaris landelijk project: Hilde Harmsen uitgevoerd in opdracht van: Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, prof. drs. Fons Asselbergs vormgeving omslag: Sander Boon Respondenten en anderen die betrokken waren bij de verstrekking en verzameling van informatie worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp ii
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING...v VOORWOORD... vii 1. INLEIDING... 1 1.1. RUIMTE EN KENNIS... 1 1.2. DOEL... 1 1.3. AFBAKENING... 2 1.4. VRAAGSTELLING... 2 1.5. OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN... 3 1.6. UITVOERING... 3 1.6.1. Opzet en methode...3 1.6.2. Uitgangspunten...4 1.6.3. Kaart...6 1.6.4. Beperkingen van de onderzoeksmethodes...6 1.7. LEESWIJZER... 7 2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN NOORD-HOLLAND...11 2.1. METHODE...12 2.2. BESCHIKBAARHEID VAN GEGEVENS...13 2.2.1. Provincie... 13 2.2.2. Gemeenten... 14 2.2.3. Overige organisaties... 17 2.3 BELEID...18 2.3.1. Provincie... 18 2.3.2. Gemeenten... 20 2.3.3. Overige organisaties... 22 2.4. LEEGSTAND...25 2.5. HERBESTEMMING...26 2.6. RUIMTELIJKE TRENDS...31 2.6.1. Agrarische trends... 31 2.6.2. Trends in industrie en nijverheid... 32 2.6.3. Trends met betrekking tot kantoren... 35 2.6.4. Maatschappelijke trends... 37 2.6.5. Wonen... 42 3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN...45 3.1. CONCLUSIE...45 3.2. AANBEVELINGEN...46 4. BIJLAGEN...49 BIJLAGE 1. UITSNEDE NOORD-HOLLAND UIT DE OUDE KAART VAN NEDERLAND...49 BIJLAGE 2. INVULFORMULIER...50 BIJLAGE 3. LIJST VAN GEÏNTERVIEWDE PERSONEN EN INSTANTIES...53 BIJLAGE 4. ALGEMENE BEVINDINGEN OVER LEEGSTAND EN HERBESTEMMING...55 BIJLAGE 5. LITERATUURLIJST...60 Leegstand en herbestemming in Noord-Holland iii
De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde): LEEGSTAND IN NOORD-HOLLAND Het Hembrugterrein te Zaandam Het NERA-gebouw te Nederhorst den Berg Het kantorengebied Bergwijkpark-Noord te Diemen Pakhuizen Maas, Schepel en Waal/pakhuis Wormerveer te Wormer Postkantoor te Den Helder HERBESTEMMING IN NOORD-HOLLAND Voormalig kantoorpand te Hoofddorp Kunstfort te Vijfhuizen Het St. Paulusgebouw en het St. Corneliusgebouw te Heiloo Voormalige suikerfabriek te Halfweg Pniëlkerk te Amsterdam iv
SAMENVATTING Druk op de ruimte in de provincie Noord-Holland wordt door veel respondenten gezien als een belangrijke factor voor de relatief beperkte structurele leegstand in de provincie. Het verschijnsel komt echter wel voor in de provincie en dan met name op de kantorenmarkt in het zuidelijke deel van Noord-Holland. Op relatief kleine schaal is leegstand aangetroffen bij industrieel erfgoed, verspreid over verschillende typen objecten. Het aantal leegstaande objecten op De Oude Kaart van Nederland is relatief beperkt. Dit komt niet alleen voort vanuit de gedachte dat structurele leegstand (mede door de grote druk op de ruimte) nauwelijks speelt, ook de beperkte beschikbaarheid van gegevens van leegstand en verwacht functieverlies speelt daarbij een rol. Met uitzondering van een enkel overzicht van leegstand van objecten, komt de meeste informatie van respondenten voort uit eigen kennis. Kennis over leegstand is zelden gebundeld aanwezig. Voorts is niet alle verkregen informatie bruikbaar, doordat de informatie niet binnen de gehanteerde definitie valt of, in andere gevallen, vertrouwelijk van aard is. Leegstand vormt voor het merendeel van de organisaties ook geen integraal beleidsdoel. Het beleid dat aanwezig is in de provincie is vooral reactief van aard. Toch bestaat binnen de provincie beleid dat gericht is op het voorkomen van leegstand. De voornaamste voorbeelden hiervan zijn: het kantorenbeleid van de gemeente Amsterdam, het initiatief van Plabeka (schrappen van kantoorplannen) en het beleid ten aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing. Geformaliseerd beleid op het gebied van herbestemming is nauwelijks aanwezig. Het beleid heeft vooral een ad hoc karakter. Volgens respondenten vergt elk object een unieke aanpak, waardoor het lastig wordt om beleid vast te leggen. De belangrijkste trends ten aanzien van leegstand, functieverlies en herbestemming spelen op de kantorenmarkt, bij industrieel erfgoed, vrijkomende agrarische bebouwing en kerkgebouwen. De leegstand op de kantorenmarkt hangt vooral samen met economische ontwikkelingen in combinatie met veranderende behoeften van de markt, waarbij indeling van de ruimte en locatie belangrijke eisen vormen. De vraag richt zich vooral op nieuwe (of gerenoveerde) kantoren op relatief aantrekkelijke locaties. Daartegenover hebben verouderde kantoorpanden op minder gewilde locaties in grotere mate met leegstand te maken. De vraag en het aanbod zijn niet goed op elkaar afgestemd. Het beleid van de gemeente Amsterdam en het initiatief van Plabeka om toekomstige kantoorplannen te schrappen zijn initiatieven die onder andere gericht zijn op een betere afstemming van vraag en aanbod in deze sector. De grote druk op de ruimte in de provincie Noord-Holland vraagt om zorgvuldig ruimtegebruik. Het in kaart brengen van leegstand en het actueel houden van deze bestanden in combinatie met verder onderzoek verschaft inzicht in de aard en omvang van leegstand en kan bijdragen aan het behalen van doelstellingen op het gebied van inbreiding. Herbestemming wordt relatief vaak toegepast in de provincie. In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik vormt herbestemming ook een belangrijk instrument. Meer samenwerking tussen verschillende partijen in het beginstadium van het proces zou een bijdrage kunnen leveren aan het versoepelen van het proces van herbestemming. Leegstand en herbestemming in Noord-Holland v
vi
VOORWOORD Er is dezer dagen in toenemende mate, bij burger en bestuurder, aandacht voor ruimtelijke kwaliteit. Niet in de laatste plaats in Noord-Holland met zijn sterke ruimtelijke dynamiek, maar ook met zijn grote verscheidenheid aan landschappen, steden en dorpen en met zijn rijke cultuurhistorie. Het is niet voor niets dat ons college op meerdere vlakken beleid heeft ontwikkeld om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. Ik noem de beeldkwaliteitsplannen, de ruimte voor ruimteregeling en onze Taskforce Ruimtewinst. In dit verband is het goed dat er ook aandacht is voor leegstand, omdat dit een bedreiging kan vormen voor ruimtelijke kwaliteit, maar ook kan leiden tot economische schade en in algemene zin tot achteruitgang van de leefomgeving. Leegstand raakt ons allemaal. Willen wij er wat aan kunnen doen, dan is op de eerste plaats kennis nodig van de aard en omvang van de leegstand. Alleen dan is er goed beleid te voeren. Dit onderzoek probeert aan die fundamentele basiskennis een bijdrage te leveren: wat staat waar leeg, waar dreigt functieverlies en in welke sectoren? Het onderzoek is breed opgezet. Het is gericht op alle typen functies (agrarisch, maatschappelijk, bedrijventerreinen en kantoren) en het gaat in op trends die spelen op regionaal, provinciaal en landelijk niveau. Dit Noord-Hollandse rapport vormt een belangrijke bouwsteen voor het landelijke onderzoek. Verder spreekt het mij aan dat de analyse is opgezet vanuit de spelers in de praktijk en dat van daaruit ook suggesties voor een goede aanpak in de toekomst zijn verzameld. Het beeld dat uit dit onderzoek ontstaat geeft een indicatieve momentopname van structurele leegstand in Noord-Holland. Er is daarbij een harde definitie van leegstand gehanteerd, namelijk alles wat langer dan 2 jaar leeg staat en waarvoor geen bestuurlijk geaccordeerde plannen zijn. Ook al staat er veel meer leeg en zal er ook in de toekomst nog veel leeg komen te staan, het rapport toont aan dat, vergeleken met andere provincies, in Noord-Holland sprake is van relatief beperkte structurele leegstand. Het doet zich voor op de kantorenmarkt in het zuidelijke deel van de provincie en op relatief kleine schaal bij industrieel erfgoed. Op deze gebieden wordt structureel (via Plabeka) dan wel op maat (cultureel erfgoed) door de provincie beleid gevoerd. Ik ben dan ook blij met de conclusie uit het rapport dat in Noord-Holland relatief vaak herbestemming wordt toegepast. Leegstand en herbestemming in Noord-Holland vii
In zekere zin hoort leegstand tot de normale gebruikscyclus van de gebouwde en niet gebouwde omgeving. In die zin biedt leegstand ook kansen. Kansen op herbestemming, kansen op zinvol en als het even kan ook fraaier hergebruik van ruimte en verbetering van de leefomgeving. Indirect biedt het ook kansen om het waardevolle landschap te sparen. Hiervoor zal ik mij ook in de toekomst graag willen inzetten. viii
1. INLEIDING 1.1. RUIMTE EN KENNIS Ruimte is belangrijk in Nederland. De vraag is echter hoe het mogelijk is dat in een land waarin zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, verrommeling en verloedering als gevolg van leegstand om zich heen grijpt. En waarom wordt in een dichtbevolkt land waar ruimte een schaars goed is, de bebouwde omgeving uitgebreid ten koste van het open landschap, terwijl op andere locaties leegstaande gebouwen wachten op een nieuwe gebruiker? Veel Nederlanders maken zich zorgen om het verdwijnen van het rurale landschap ten koste van bijvoorbeeld bedrijventerreinen. Iedereen wil immers in een aantrekkelijke omgeving wonen, werken, leven! Verval als gevolg van langdurige leegstand kan dusdanig pijnlijk bijdragen aan de verrommeling van het landschap, dat sloop soms de beste optie wordt. Aanleiding voor deze studie is het gebrek aan kennismanagement van leegstand en herbestemming. We weten niet wat de huidige stand van zaken is omtrent de aard en omvang van leegstand en herbestemming in Nederland. We weten niet wie wat daarover weet en wat er niet geweten wordt. We weten niet waar die informatie dan wel te vinden is en hoe toegankelijk en actueel deze is. Ruimtelijk beleid is belangrijk, maar het ondersteunende kennissysteem ontbreekt op dit vlak! 1.2. DOEL Het project De Oude Kaart van Nederland streeft ernaar een bijdrage te leveren aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp leegstand en herbestemming als thema s te agenderen, en in kaart te brengen waar informatie en kennis daarover zich bevindt. Implementatie daarvan in het reguliere ruimtelijk beleid is het streven. Het getuigt van visie om in beleid en bestemmingsplannen te anticiperen op leegstand en herbestemming, om op deze wijze het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening verplicht tot het digitaal actualiseren van bestemmingsplannen en biedt dus een grote kans om de aanbevelingen van dit onderzoek te realiseren. De Oude Kaart van Nederland sluit hiermee aan bij de zogenaamde SER-ladder, die onder andere stelt dat ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie, zoveel mogelijk hergebruikt dient te worden alvorens uitbreiding van ruimtelijk gebruik aan de orde is. 1 Leegstand biedt dus ook kansen! Immers, door beleidsmatig te anticiperen op leegstand met revitaliseringsmethoden als herbestemming, herontwikkeling, herontwerp en hergebruik, kan zuinig met ruimte worden omgegaan en kan verdieping van de bestaande bebouwde omgeving gecreëerd worden. De Oude Kaart van Nederland vormt daarmee een tegenhanger van het project De Nieuwe Kaart van 1 De SER-ladder is geïntroduceerd in een advies van 17 december 1999, dat werd uitgebracht als reactie op de nota Ruimtelijk Economisch Beleid (REB). Het SER-advies is te vinden op: www.ser.nl/nl/publicaties/adviezen/1990-1999/1999/b18120.aspx. Leegstand en herbestemming in Noord-Holland 1
Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar dus de titel van het project. De uitvoering van De Oude Kaart van Nederland is een actiepunt in de meerjarenagenda van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed en loopt parallel aan de principes van de beleidsnota Mooi Nederland.2 1.3. AFBAKENING Het project De Oude Kaart van Nederland heeft als uitgangspunt gehad om binnen een tijdsbestek van vier maanden een beeld te schetsen van leegstand en herbestemming in de twaalf Nederlandse provincies. Daarnaast heeft ook een onderzoek plaatsgevonden onder landelijke organisaties en overheidsinstellingen. Deze rapporten, met dezelfde aanpak en omvang, 3 vormen de bouwstenen voor een landelijk rapport. Dit rapport is het resultaat van twee maanden veldwerk in de provincie Noord-Holland. Middels interviews is geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen en andere vastgoedprofessionals (commercieel en niet-commercieel) informatie en kennis aanwezig is over leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt. Ten behoeve van de helderheid ten opzichte van de respondenten en de zuiverheid van de begrippen is een strakke definitie van leegstand gehanteerd, te weten structurele leegstand, waarbij voor structureel een termijn van twee jaar of langer gedefinieerd is. Ook begrippen als hergebruik, herontwikkeling en herontwerp zijn relevant, maar deze zijn minder strak gedefinieerd, omdat strikt genomen het onderzoek hier niet over gaat. Waar leegstand en herbestemming aan het begin liggen van een nieuw leven voor een object, komen de eerdergenoemde begrippen pas later in het proces aan de orde. Immers, eerst dient leegstand geïdentificeerd te worden en dient het object opgenomen te worden in een herbestemmingstraject. 1.4. VRAAGSTELLING Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op leegstand, en herbestemming kan stimuleren. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen: 1. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn beschikbaar? In welke vorm zijn deze gegevens beschikbaar? Bij wie zijn deze gegevens beschikbaar? Waar kunnen deze gegevens gemeld worden? 2. Wordt er op basis van de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is er sprake van direct of indirect beleid? Is beleid reactief of anticiperend? Op welk niveau wordt welk beleid uitgevoerd? 3. Wat is de omvang van leegstand en in welke sectoren speelt leegstand vooral? 4. Welke successen en knelpunten zijn er bij herbestemming? 2 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. 3 Kleine verschillen in de pilotrapportages (Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant) daar gelaten. 2
5. Welke maatschappelijke trends liggen ten grondslag aan leegstand en hoe zullen deze zich naar verwachting in de toekomst manifesteren? 1.5. OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs. 4 Het onderzoek is gebaseerd op de eerder uitgevoerde pilotinventarisaties in de provincies Noord-Brabant (winter 2005-2006), Zuid-Holland en Zeeland (zomer 2007). In alle overige provincies zijn de inventarisaties uitgevoerd in de periode oktober 2007 januari 2008. De landelijke projectcoördinatie was daarbij in handen van de Stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en Zeeland. Het coördinatieteam werd aangestuurd door een begeleidingsgroep waarin ook de Rijksadviseur zitting had. Naast de onderzoeken in de provincies is in dezelfde periode een onderzoek gehouden onder bovenprovinciale instanties. Uit de dertien rapporten tezamen ontstaat een momentopname van leegstand en functieverlies in Nederland, die gerapporteerd wordt in het landelijk eindrapport (een publicatie onder auspiciën van het Atelier van de Rijksbouwmeester). Naast de provinciale rapporten en het landelijke eindrapport is, als derde deelproject, een digitale kaart ontwikkeld waarop leegstand gepresenteerd wordt. 5 De inventarisatie in de provincie Noord-Holland is uitgevoerd door de Stichting Dorp, Stad & Land in de persoon van Emily Nijboer. 1.6. UITVOERING 1.6.1. Opzet en methode Het project De Oude Kaart van Nederland is opgebouwd uit vier componenten, te weten inventarisatie, analyse, interpretatie en conclusie en aanbevelingen. Het is een analytisch onderzoek, gebaseerd op een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve methoden. De bestudering van relevante literatuur en berichtgeving in de media en de gevoerde interviews (zowel persoonlijk als telefonisch) vallen in de eerste categorie. 6 De kwantitatieve methoden zijn met name gebruikt om uit vastgoedlijsten leegstand en herbestemming te identificeren om op deze wijze een cijfermatige indicatie te verkrijgen van de problematiek en mogelijk gekozen oplossingen. Bewust van de beperkte tijd en middelen die het project ter beschikking stonden, is een kader ontwikkeld voor het identificeren van informatiebronnen op basis van geografische spreiding, organisatietype (overheden, markt- en maatschappelijke partijen) en -omvang. Dit geeft tevens één van de beperkingen van dit onderzoek aan: voor het veldwerk stond een maximale termijn van twee maanden en eenieder die met dergelijk onderzoek bekend is, weet dat dit zeer kort is. 4 Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE, [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl. 5 De digitale kaart is te vinden via www.oudekaartnederland.nl 6 Deze interviews zijn opgeslagen in een interviewbestand dat voor eventueel verder onderzoek te raadplegen is via de Stichting Dorp, Stad & Land. Leegstand en herbestemming in Noord-Holland 3
Ten tweede gaat dit onderzoek uitdrukkelijk uit van bestaande informatie en zijn er dus geen nieuwe onderzoeken opgestart of inventarisaties gemaakt. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Ter ondersteuning van de uitvoering is een website ontwikkeld waarop respondenten op snelle en effectieve wijze kwantitatieve data konden invoeren, die vervolgens geautomatiseerd op een Google-maps kaart geprojecteerd zijn. Deze kaart, te vinden via www.oudekaartnederland.nl vormt een integraal onderdeel van dit rapport en geeft de locaties en de kenmerken van leegstaande objecten aan. Met het oog op optimale benutting van bestaande netwerken zijn regionale welstandsorganisaties (RWO s) de hoofduitvoerenden van het project geweest. Deze RWO s hebben dagelijks contact met gemeenten, aanvragers van bouwvergunningen en beschikken bovendien over de nodige expertise ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Naast het gemak van het netwerk voor het uitvoeren van het onderzoek, biedt een netwerk met contacten op uitvoeringsniveau het project ook de kans het anticiperings- en implementatieaspect te versterken. Ter vergemakkelijking van de uitvoering van het landelijke project heeft een aantal RWO s minstens één provincie onder de loep genomen. 7 Middels deze opzet zijn ruim 325 interviews gehouden. De betrokken uitvoerders werkten binnen een gedetailleerd uitvoeringskader (met templates en handreikingen) uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die ook de betrokkenen van permanente feedback voorzag. Binnen het uitgezette kader zijn de RWO s vrij geweest om de organisatie van de interviews op te zetten. In paragraaf 2.1 wordt de specifieke opzet voor Noord- Holland beschreven. 1.6.2. Uitgangspunten Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. Leegstand van gebouwen en terreinen wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Deze mogelijke categorieën van oorzaken, die allemaal zijn meegenomen in het onderzoek, kunnen verschillende typen leegstand tot gevolg hebben. Zo is er maatschappelijke leegstand, ervaringsleegstand, gevoelsmatige leegstand, juridische leegstand, planologische leegstand (veroorzaakt door vertraagde planvorming), wachtende leegstand, milieutechnische leegstand, bewuste leegstand (om de prijs op te drijven), frictieleegstand (leegstand door het veranderen van gebruiker) en structurele leegstand. 8 7 De inventarisaties in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe zijn uitgevoerd door het Drents Plateau, in de eerste twee gevallen namens, respectievelijk Hûs en Hiem en Libau. Het Oversticht voerde het onderzoek uit in de provincie Overijssel en Flevoland. Het Gelders Genootschap heeft de provincies Gelderland en Limburg voor haar rekening genomen. De provincie Utrecht is namens Welstand en Monumenten Midden Nederland uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land, alwaar ook de onderzoeken voor Noord-Holland, Zuid-Holland en Zeeland zijn uitgevoerd, de digitale kaart is gemaakt, en het landelijk eindrapport is geschreven. De provincie Noord-Brabant is de enige provincie waar geen RWO betrokken was; hier is het project uitgevoerd door onderzoeksbureau De Onderste Steen. 8 Bekijk voor meer algemene informatie over leegstand en herbestemming bijlage 4. 4
Om de uitvoering hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en gebouwen die óf structureel leegstaan óf in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie is afkomstig uit de kantorenmarkt en wordt deze met name gebruikt om structurele leegstand te onderscheiden van frictieleegstand..9 Gezien het doel van de kaart, namelijk het anticiperen op herbestemming, zijn terreinen, complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop bestaan, buiten het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip concrete plannen nog steeds discutabel. In dit onderzoek is de betekenis van een concreet plan opgevat als een plan dat bestuurlijk geaccordeerd is. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als herbestemming en is dus als functieverlies opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is afhankelijk van de fase waarin het plan verkeert echter wel opgenomen! Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opgenomen in het onderzoek en op de kaart. Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan, is tijdelijke herbestemming op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Het opnemen van tijdelijke herbestemming en structurele leegstand in één categorie biedt ook een aanzienlijk voordeel ten aanzien van de weergave op de kaart. Op deze wijze wordt immers de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten. Dit is ook één van de redenen waarom woningen niet zijn opgenomen op de kaart. Daarbij komt dat er sprake is van krapte op de woningmarkt, de markt over het algemeen goed in de gaten wordt gehouden door commerciële partijen en woningcorporaties en dat woonhuizen zelden veranderen van functie. Waar deze toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop. Daarom is ook tijdens het onderzoek naar trends relatief minder aandacht besteed aan woningen. Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen óf langer dan twee jaar leegstaan óf hun functie kwijt zullen raken. 9 Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de Herbestemmingswijzer een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid- Holland [online] beschikbaar op: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/ thema_ economie_ werk.htm. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: www.vrom.nl. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vastgoed. Delft: Publikatie Bouwkunde. Leegstand en herbestemming in Noord-Holland 5
1.6.3. Kaart De tijdens het project ontwikkelde digitale kaart, die de potentie heeft zich tot een interactief beleidsinstrument te ontwikkelen, bestaat uit twee soorten informatie. Enerzijds is dat de objectinformatie: gegevens over een concreet leegstaand gebouw of terrein. Anderzijds is dat meer kwalitatieve informatie over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen die leegstand veroorzaken. Beide soorten informatie zijn verkregen van de respondenten. De respondenten is verzocht informatie over concrete leegstandobjecten in te vullen in een online dataformulier. 10 Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. De complete inventarisatie heeft ruim 800 objecten opgeleverd waarvan bekend is dat ze structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie verliezen. De objecten zijn verdeeld in overheid, welzijn, wonen en economie, op basis van de typologie van het terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de eventuele monumentale status van het object vermeld evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een indicatie van de plek, waarbij overigens niet tot adresniveau ingezoomd kan worden op de kaart. Door selectiecriteria aan te geven kan een deel van de objecten op de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen etc. Door op een object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over dit object. Vervolgens kan doorgeklikt worden naar trendinformatie die op het object van toepassing is. Dit kan achtergrondinformatie zijn over de oorzaken van leegstand die voor de betreffende categorie waarin het object valt van toepassing is, of informatie over het leegstandsbeleid van de gemeente waarin het object ligt. In eerste instantie geeft de kaart dus in één oogopslag de herbestemmingsopgave in Nederland weer. In tweede instantie wordt ook een indicatie gegeven van de oorzaken die daaraan ten grondslag liggen. 1.6.4. Beperkingen van de onderzoeksmethodes Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand. Respondenten is gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database. 11 Door de gekozen methode komen juist in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. De Oude Kaart is daarom niet zonder de toelichting te lezen. 10 In bijlage 2 is een weergave van het invulformulier te vinden. 11 Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (www.oudekaartnederland.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten echter minimaal, temeer omdat alle tijdig ingevoerde objecten gecontroleerd zijn. 6
De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de verwachting dat het voor vastgoedeigenaren voordelig zou zijn om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden, maar in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar geen voordeel lijkt te bieden. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over aan- of verkoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand verbloemen om waardevermindering van een pand tegen te gaan. Daarnaast spelen religieuze (bij religieuze objecten of complexen) en emotionele motieven mee. Om die reden wordt bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig leegstaand gebouw het risico loopt gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. Uiteraard is tijdens de uitvoering getracht de inventarisatie zo min mogelijk te laten belemmeren, door gefundeerde tegenargumenten te gebruiken en, waar het gevoelige kwesties betrof, zorgvuldig om te gaan met de privacy van de betrokkenen. Echter, de basis van vrijwilligheid waarop de medewerking van de respondenten gestoeld was, werd in het onderzoek toch soms als een belemmering ervaren. 1.7. LEESWIJZER Deze rapportage vat de resultaten samen van het onderzoek naar kennis en beleid over leegstand en herbestemming, en de maatschappelijke trends die daaraan ten grondslag liggen. De resultaten van de inventarisatie van leegstaande objecten zijn geprojecteerd op een digitale kaart die te vinden is via www.oudekaartnederland.nl. De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één kan niet zonder het ander bekeken dan wel gelezen worden. Met het doel om de verschillende provinciale rapporten in een groter raamwerk te plaatsen, is de inleiding voor alle provinciale rapporten geschreven door het projectbureau De Oude Kaart van Nederland.12 Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie zoals die specifiek voor de provincie Noord-Holland geldt. Paragraaf 1 behandelt de wijze waarop het onderzoek in deze provincie is uitgevoerd. In de volgende paragraaf wordt weergegeven in hoeverre er in de provincie gegevens beschikbaar zijn over leegstand, van welk type deze zijn en bij welke organisaties deze gevonden kunnen worden. Vervolgens beschrijft paragraaf 3 in hoeverre er door de verschillende organisaties beleid gevoerd wordt en welke middelen er zijn om leegstand tegen te gaan. Paragrafen 4 en 5 schetsen een beeld van leegstand en herbestemming in de provincie. In paragraaf 6 wordt voor verschillende bestemmingen beschreven welke oorzaken er zijn voor leegstand en worden de trends voor de toekomst geschetst. Deze paragraaf heeft dus een voorspellende waarde. In hoofdstuk 3 worden de conclusies van de belangrijkste bevindingen en de aanbevelingen weergegeven. 12 De inleiding is geschreven door GerhardMark van der Waal en Hilde Harmsen. Leegstand en herbestemming in Noord-Holland 7
Tenslotte is in het rapport een aantal concrete voorbeelden van leegstand weergegeven, waaruit blijkt hoe het niet moet, maar, ter inspiratie, ook een groot aantal voorbeelden van succesvolle herbestemming. Deze zijn verspreid over het rapport opgenomen en hebben geen directe relatie met de tekst. Overigens bevat het rapport ook een aantal bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor de opvolging van de resultaten, maar ook om een vollediger beeld van de gevolgde werkwijze te geven. 8
Leegstand in Noord-Holland Het Hembrugterrein te Zaandam Het Hembrugterrein, een voormalig defensieterrein waar tussen 1893 en 2003 munitie ontwikkeld werd, staat inmiddels een aantal jaren leeg. Vanaf 1993 heeft 45 procent van het terrein al leeggestaan. Momenteel wordt een aantal panden op het terrein verhuurd aan verschillende creatieve bedrijven. Het terrein van ongeveer 45 hectare vormde het militaire hart van de Stelling van Amsterdam en omvat zeker zestig monumentale gebouwen en daarnaast ook verschillende karakteristieke gebouwen. Op het terrein bevindt zich ook een zogenaamde schokgordel: een aangeplante bosstrook die de schok bij een eventuele explosie zou kunnen opvangen. De gemeente Zaanstad is onder andere in samenwerking met de provincie en gemeente Amsterdam bezig met de planvorming van het terrein. Men wil inzetten op de creatieve sector. Daarnaast wordt gekeken in hoeverre het terrein geschikt is voor een gemengde bestemming van wonen, werken en cultuur. Het terrein biedt veel mogelijkheden door de stedelijke ligging, het unieke karakter van de bebouwing in combinatie met de aanwezigheid van groen en water. Het terrein is echter nog in het bezit van de dienst Domeinen. Voordat men kan beginnen met de herontwikkeling moet het terrein verkocht worden. De provincie is geïnteresseerd in de aankoop, maar heeft (voorlopig) afgehaakt door de hoge vraagprijs. De ernstige vervuiling van het terrein vormt hierbij een obstakel. Daarnaast vraagt de staat van onderhoud van de monumentale panden om grote investeringen. De dienst Domeinen was in samenwerking met de gemeente Zaanstad in november vorig jaar bezig met het maken van plannen voor het behoud van de monumenten op het terrein. De initiatieven voor het terrein blijven echter levend. Het is nu afwachten wanneer er concreet aan de slag kan worden gegaan. Bronnen: - Couzy, M. (2007), Hembrugterrein voor creatieven. Het Parool, 27 januari 2007. - Koghee, M (2007), Plan in de maak voor behoud panden Hembrugterrein, Monumenten verpauperen, Noord-Hollands Dagblad, 10 november 2007. - Noord-Hollands Dagblad (2007), Voorlopig geen verkoop Hembrugterrein, 9 november 2007. (online). Beschikbaar via: www.nhd.nl (geraadpleegd op 15 januari 2008) - Website Zaanstad: www.zaanstad.nl/sv/kanaalzonehp/hembrugterrein (geraadpleegd op 15 januari 2008). - Website Zaanstad: www.zaanstad.nl/cultuur/monumenten_archeologie/hembrugterrein (geraadpleegd op 15 januari 2008). - Webstie De Hollandsche: www.dehollandsche.nl/projectinfo.php?proj_id=20 (geraadpleegd 15 januari 2008). Leegstand en herbestemming in Noord-Holland 9
Herbestemming in Noord-Holland HQ023 te Hoofddorp De gemeente Haarlemmermeer heeft net als andere grotere regiogemeenten te maken met leegstand op de kantorenmarkt. Onlangs is in Hoofddorp een voormalig kantoor getransformeerd tot starterswoningen. Het gebouw en de locatie, nabij het NS-station, busstation en Schiphol leenden zich goed voor transformatie. De eigenaar (Verwelius) die het kantoorgebouw ongeveer vijftien jaar geleden heeft gebouwd, heeft de transformatie van het kantoorgebouw tot startersappartementen gerealiseerd. In eerste instantie bestonden de plannen uit het transformeren naar huurwoningen voor starters in samenwerking met een woningbouwcorporatie, maar later bleek dit financieel niet haalbaar. De woningbouwcorporatie haakte hierna af. Verwelius heeft daarna in samenwerking met de gemeente Haarlemmermeer nagedacht over een nieuw plan. Uiteindelijk is besloten om kleine, betaalbare koopwoningen voor starters in het kantoorgebouw te realiseren. Na oplevering zijn alle zestig wooneenheden binnen enkele maanden verkocht. Bronnen: - Brouwer, P. (2007), Kantoorpolitiek. De moeizame transformatie van kantoorgebouwen. Binnenlands Bestuur, 30 maart 2007, week 13. - Roelofsz, A. (2007), Leegstaande kantoren oplossingen voor woningnood? Wonen op de Zaak. Eigen Huis Magazine, nr. 12, december 2007. 10
2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN NOORD-HOLLAND Wie met de auto een rondje over de ring A10 rijdt, komt aan weerszijden van de weg verschillende te huur borden tegen waar leegstaande kantoorruimten worden aangeboden. Het onderzoek De Oude Kaart van Nederland bevestigt het beeld van leegstand in de kantorensector. Daarnaast is leegstand in andere sectoren op een kleinere schaal naar voren gekomen. Desondanks lijkt leegstand in Noord-Holland een beperkt fenomeen. Druk op de ruimte is veelal aangegeven als een achterliggende reden voor de relatief geringe mate van leegstand in de provincie Noord-Holland. Dit heeft met name te maken met de bevolkingsdichtheid in de provincie. De provincie Noord- Holland is met een oppervlakte van 2,671 km², 2,61 miljoen inwoners en 978 inwoners per km², één van de dichtstbevolkte provincies van Nederland. 13 De provincie wordt eveneens gekenmerkt door gebieden die een sterke verscheidenheid tonen. Het gebied ten zuiden van het Noordzeekanaal heeft in toenemende mate met verstedelijking te maken, waardoor landelijk gebied in grote mate ingesloten wordt door bebouwing. 14 Ten noorden van het Noordzeekanaal bevinden zich enerzijds verstedelijkte gebieden en anderzijds landelijke gebieden, waarvan het dichtstbevolkte deel tot iets voorbij Alkmaar loopt. 15 De Kop van Noord-Holland is relatief dunbevolkt en vormt een uitzondering. 16 In het zuidelijke deel van de provincie bevindt zich het economische hart van de provincie, met onder andere de luchthaven Schiphol, het mediacomplex in Hilversum, het haven- en industriecomplex in IJmond en het financiële en culturele centrum Amsterdam. 17 De commerciële dienstverlening is de belangrijkste economische sector in Noord-Holland, gevolgd door de niet-commerciële dienstverlening. 18 Er zijn echter duidelijk regionale verschillen. Landbouw vormt een belangrijke economische drager voor het landelijke gebied in Noord-Holland Noord. 19 De sector industrie en nijverheid is relatief gezien een belangrijke sector voor de regio IJmond. 20 Deze verscheidenheid aan gebieden brengt tegelijkertijd ook een variatie mee aan type leegstand, herbestemming en trends in de provincie. Na een toelichting op de onderzoeksmethode wordt dit verder uitgewerkt in de volgende paragrafen. 13 http://www.noord-holland.nl/thema/concern/over_noord_holland/feiten_en_cijfers/index.asp (geraadpleegd op 12 januari 2008). 14 Provincie Noord-Holland (2003), Streekplan Noord-Holland Zuid, p.29. 15 www.wikipedia.nl (geraadpleegd op 20 december 2007). 16 Provincie Noord-Holland, Streekplan Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord, p.68 17 www.noord-holland.nl (geraadpleegd: 21 december 2007). 18 Aandeel commerciële dienstverlening in de toegevoegde waarde (bruto, basisprijzen) in 2005: gemiddeld voor Noord-Holland: 61,9% en niet niet-commerciële dienstverlening 22,3%. Uit: CBS (2007), Regionale economische jaarcijfers 2006. 19 Aandeel landbouw en visserij in Noord-Holland in toegevoegde waarde (bruto, basisprijzen) in 2005: 1,3% en 7% in Kop van Noord-Holland. Uit: CBS (2007), Regionale economische jaarcijfers 2006 en Provincie Noord-Holland (2004), Streekplan Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord. 20 Aandeel industrie en nijverheid in IJmond in toegevoegde waarde (bruto, basisprijzen) in 2005: 46,6%. Voor de Zaanstreek ligt dit percentage op 33,7%. Het aandeel industrie en nijverheid in toegevoegde waarde voor Noord-Holland gemiddeld ligt op 14,6%. Uit: CBS (2007), Regionale economische jaarcijfers 2006. Leegstand en herbestemming in Noord-Holland 11
2.1. METHODE Het onderzoek voor het project De Oude Kaart van Nederland is gebaseerd op een samengestelde methode die opgezet is tijdens de pilot in de provincies Zuid-Holland en Zeeland. Er zijn drie methoden gebruikt: inventarisatie (van bestaande data en van meningen); interpretatie van de data en meningen, en het ontwikkelen van aanbevelingen. Er zijn geen nieuwe inventarisaties in het veld uitgevoerd. Interviews vormden de belangrijkste methode van dataverzameling. Het onderzoek voor de provincie Noord-Holland is door één onderzoeker uitgevoerd namens de Stichting Dorp, Stad en Land. 21 Bekende netwerken binnen de provincie Noord-Holland met het oog op een selectie van respondenten waren niet direct voorhanden. Om een overzicht te creëren van organisaties die betrekking hebben op de onderwerpen van het project, zijn vergelijkbare organisaties benaderd als tijdens de pilots in Noord-Brabant, Zuid-Holland en Zeeland. Uit deze pilots kwam naar voren dat gemeenten, de provincie, vastgoedorganisaties, regionale overheidsinstanties en belangenorganisaties de juiste respondenten waren. Het contact met belangenorganisatie Stichting Cultureel Erfgoed Noord-Holland heeft een goede aanzet gegeven voor contacten binnen verschillende gemeenten. Daarnaast zijn de juiste contactpersonen ook gedeeltelijk voortgekomen via andere benaderde respondenten (de zogenaamde sneeuwbalmethode ). In totaal zijn er 24 gemeenten geïnterviewd en 13 interviews in de overige categorieën afgenomen. 22 Deze overige organisaties variëren van vastgoedeigenaren en belangenorganisaties tot regionale en provinciale overheidsinstellingen. De provincie Noord-Holland bestaat uit 61 gemeenten. Door de beperkte tijd die beschikbaar was, is een selectie gemaakt van de te benaderen gemeenten. Daarbij is getracht om een spreiding qua grootte en ligging aan te brengen. Dit is tot op zekere hoogte gelukt. In de Gooi- en Vechtstreek is uiteindelijk slechts één gemeente gesproken. Helaas is het niet gelukt om de medewerking van een paar grotere gemeenten bij het onderzoek te verkrijgen. 23 Belangrijke informatie kan hierdoor in de verzamelde data ontbreken. Het merendeel van de interviews is persoonlijk afgenomen. Er zijn verder zes telefonische interviews en drie schriftelijke interviews afgenomen. Deze laatstgenoemde opties zijn voornamelijk gekozen als alternatief voor persoonlijke interviews bij organisaties waar men kenbaar maakte dat er weinig tijd beschikbaar was of er vanuit de organisatie het idee bestond dat er slechts beperkte relevante informatie beschikbaar was. Binnen de verschillende organisaties is het vinden van de juiste contactpersoon niet altijd even eenvoudig. Om de juiste contactpersoon binnen gemeenten te vinden zijn verscheidene afdelingen benaderd. Per gemeente bleken verschillende afdelingen of sectoren zich met leegstand en/of herbestemming bezig te houden. Bij gemeenten is er vooral gesproken met de afdeling ruimtelijke ordening/ontwikkeling. Daarnaast zijn de afdelingen monumenten en archeologie benaderd. In 21 Stichting Dorp Stad & Land: adviseurs ruimtelijke kwaliteit in de provincies Zuid-Holland en Zeeland. 22 Zie bijlage 3 voor een overzicht van de respondenten. 23 Respectievelijk Hilversum en Haarlemmermeer. 12
enkele gevallen is gesproken met ambtenaren van de afdelingen economische zaken en bouw- en woningtoezicht. De gegevens over structurele leegstand, die bij respondenten beschikbaar zijn, zijn op een digitaal invulformulier ingevuld. Deze gegevens zijn geprojecteerd op een digitale kaart (www.oudekaartnederland.nl). 2.2. BESCHIKBAARHEID VAN GEGEVENS Gegevens over structurele leegstand en functieverlies van gebouwen, complexen en terreinen in Noord-Holland zijn schaars. Hieruit zou in principe het beeld kunnen ontstaan dat er nauwelijks sprake is van structurele leegstand of verwacht functieverlies in de provincie Noord-Holland. Tegelijkertijd kan het ontbreken van gegevens ook voortkomen vanuit het feit dat relatief weinig overzichten van leegstand worden bijgehouden. Informatie over leegstand was voornamelijk gebaseerd op eigen kennis van respondenten en/of verzamelde kennis binnen de verschillende organisaties. Toch is er een aantal organisaties te noemen die overzichten van leegstand bijhouden. Voor een deel van deze overzichten en voor de informatie gebaseerd op de kennis van respondenten, geldt dat deze informatie niet altijd bruikbaar is. Zo voldoet een deel van de gegevens niet aan de gehanteerde definitie, is een gedeelte alleen voor ambtelijk gebruik bestemd en mogen gegevens wegens vertrouwelijkheid niet opgenomen worden. In de volgende deelparagrafen komt de beschikbaarheid van gegevens verder aan de orde. 2.2.1. Provincie Op provinciaal niveau worden er gegevens bijgehouden van leegstand in bepaalde typen gebouwen, complexen en terreinen. De Stelling van Amsterdam is hier een duidelijk voorbeeld van. Vanuit de provincie vormt de Stelling een belangrijk onderdeel van beleid. In het kader van dit beleid is er een lijst opgesteld van de 42 forten binnen de Stelling van Amsterdam, met gegevens van de eigenaar, het type gebruik en de monumentenstatus. 24 Daarnaast is de provincie Noord- Holland bezig met de afronding van een eigen monitoringsysteem, waarin verschillende gegevens van bedrijventerreinen en kantorenlocaties worden bijgehouden. Deze gegevens vormen een middel om als provincie goed inzicht te krijgen in de situatie en daarnaast een duidelijk overzicht te leveren aan de jaarlijkse landelijke IBIS-werklocaties enquête. 25 Om een goed beeld te verkrijgen van de situatie rondom bedrijventerreinen en kantoorlocaties wordt er naast standaardgegevens ook informatie opgevraagd bij gemeenten over onder andere herstructurering, planvorming voor terreinen, duurzaamheid en leegstand. Via een interactieve website kunnen deze gegevens aangeleverd worden. De volledige gegevens waren desgevraagd nog niet beschikbaar voor inzage. De provincie werkt voor het zuidelijk deel van Noord-Holland voor deze monitor samen met 24 Interview Provincie Noord-Holland, Programmabureau Stelling van Amsterdam, 11 december 2007. 25 IBIS-werklocaties enquête: deze enquête vindt jaarlijks plaats door de provincies in nauwe samenwerking met het Ministerie van VROM/DG Ruimte en is een inventarisatie van bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Het doel van IBIS is tweeledig: het inventariseren van en informeren over alle uitgiftes op nieuwe bedrijfslocaties in Nederland. De IBIS geeft tevens informatie over de planning van nieuwe bedrijventerreinen. Provincies en gemeenten vullen de databases voor eigen gebruik, maar ook voor een groot aantal andere gebruikers; hogere overheden die het gebruiken om beleid te maken, de uitgifte te monitoren t.o.v. de prognoses, en gemeenten en regio s, bedrijven en vastgoedeigenaren. www.bedrijvenlocaties.nl (geraadpleegd op 4 januari 2008). Leegstand en herbestemming in Noord-Holland 13
Plabeka. 26 Voor het noordelijke deel gebeurt dit met het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord en verder wordt voor het noordwestelijke deel van de provincie samengewerkt met de Kamer van Koophandel in deze regio. Vanuit Stadsregio Amsterdam is inzicht verkregen in het Plabekabestand van bedrijventerreinen. In dit overzicht worden gegevens weergegeven van onder andere de ligging, het type, de voorraad, uitgifte, herstructurering, plannen voor de terreinen en percentages leegstand. 27 De percentages leegstand die bekend zijn, verschaffen beperkt inzicht in de aard van de leegstand. Aan de hand van deze percentages kan niet achterhaald worden of de leegstand van structurele aard is. Daarnaast is onduidelijk of het om bijvoorbeeld één groot object gaat of heel veel kleinere objecten. Hoe groot het probleem van leegstand is kan op deze manier niet achterhaald worden. 2.2.2. Gemeenten Gemeenten ervaren leegstand in het algemeen wel als een probleem. Tegelijkertijd geeft een relatief groot aantal gemeenten aan weinig met deze problematiek te maken te hebben. Oorzaak is waarschijnlijk mede de grote druk op de ruimte. Leegstand en herbestemming zijn bij diverse gemeenten geen integrale beleidsdoelen, waardoor de noodzaak om gegevens (centraal) te registreren geen prioriteit heeft. Op gemeentelijk niveau is een deel van de gegevens die verkregen zijn, gebaseerd op eigen kennis van de respondent en/of verzamelde kennis van verschillende afdelingen binnen de gemeente. Verder kwamen er ook relatief vaak leegstaande gebouwen, complexen en terreinen aan de orde, waarvoor al plannen voor sloop of herbestemming bestonden. Deze informatie komt veelal voort uit de betrokkenheid van gemeenten bij de planvorming of herbestemming van deze objecten. Een aantal van de gemeenten geeft aan duidelijk zicht te hebben op het eigen vastgoed, bijvoorbeeld ten aanzien van schoolgebouwen. Hierdoor kan in zekere mate op toekomstige ontwikkelingen worden geanticipeerd. Een aantal gemeentelijke gegevens over leegstand en herbestemming zijn overigens wegens vertrouwelijkheid niet gebruikt. Naast informatie over leegstand die voortkomt uit de kennis van respondenten is er ook een aantal gemeenten dat aangeeft gegevens van leegstand bij te houden. De manier waarop deze gegevens van leegstand worden bijgehouden is verschillend van aard. Het meest gedetailleerde overzicht van leegstand is aangetroffen bij de gemeente Amsterdam, gericht op de kantorensector. Deze sector heeft in de gemeente, en overigens ook in de regio, te maken met structurele leegstand. Het overzicht omvat aanbodgegevens van de leegstaande kantoorruimten in combinatie met adresgegevens en de duur van leegstand. Op dit overzicht worden ook een aantal kantoorruimten aangegeven waarvan bekend is dat zij in de toekomst zullen vrijkomen. 26 Plabeka staat voor Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties. Dit platform is in het leven geroepen na de vierde Noordvleugelconferentie (februari 2005)met als doel om tot een optimale afstemming tussen vraag en aanbod te komen van bedrijfslocaties in de Noordvleugel. Uit: Plabeka (2007), Uitvoeringsstrategie Plabeka, Noordvleugelconferentie 6, p.1. 27 Interview Provincie Noord-Holland, economische zaken, 5 december 2007 en www.noord-holland.nl (20 december 2007 geraadpleegd), interview Stadregio Amsterdam, 12 december 2007. 14
Leegstand in Noord-Holland Het NERA-gebouw te Nederhorst den Berg In 1950 werd het NERA-gebouw in de Horstermeerpolder door de PTT als radio-ontvangststation geopend. De natte omgeving van het gebied maakte de locatie ideaal voor het opvangen van radiosignalen. Na enige tijd deed de communicatiesatelliet zijn intrede, waardoor het belang van NERA voor het radioverkeer langzamerhand aan het afnemen was. PTT besloot als reactie daarop om de locatie hoofdzakelijk als Radio Controle Dienst (RCD) te gebruiken. De RCD kreeg later het beheer over NERA. In het najaar van 2005 is de RCD naar een nieuw gebouw in Amersfoort verhuisd. NERA heeft sindsdien geen functie meer. Door de dienst Domeinen wordt een nieuwe gebruiker gezocht. Het leegkomen van de locatie heeft veel commotie met zich meegebracht. Een aantal omwonenden zet zich in voor het behoud van het complex, vanwege de cultuurhistorische waarde van het complex, de verbintenis van het gebouw met de omgeving en de functie die het gebouw heeft gehad ten aanzien van de ontwikkeling van telecommunicatie. Eén van deze bewoners heeft nadat het gebouw te huur werd aangeboden door dienst Domeinen, een tijdelijk huurcontract van twee jaar afgesloten om behoud van het complex en een nieuwe passende functie te vinden. Sloop werd echter door verschillende partijen als een betere optie ervaren, omdat zij een toekomst van de locatie zien als natuur- en waterbergingsgebied. Het omliggende gebied is momenteel al een natuur- en waterbergingsgebied. Onlangs is echter ook in een B&W vergadering van de gemeente Wijdemeren vastgesteld dat er samen met de provincie Noord-Holland onderzocht gaat worden welk toekomstig gebruik van het NERA-gebouw mogelijk is. Een nieuwe functie zou dan wel moeten passen in de huidige bestemming van het gebied (natuur en waterberging) en het toekomstige gebruik moet zonder overheidsgelden gefinancierd kunnen worden. Bronnen: - http://www.neragebouw.nl/ (geraadpleegd op 4 januari 2007) - Gemeente Wijdemeren, 22 november 2007. - Gemeente Wijdemeren (2008), Bespreking over Nera-gebouw met Domeinen (college besluit), Notulen Vergadering b&w d.d. 22 januari 2008. Leegstand en herbestemming in Noord-Holland 15