12 APRIL 2010 C.09.0261.F/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C.09.0261.F S.D.G.H. BOVERIE, naamloze vennootschap, Mr. Paul Alain Foriers, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen STAD LUIK, Mr. Jacqueline Oosterbosch, advocaat bij het Hof van Cassatie. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest, op 20 januari 2009 gewezen door het hof van beroep te Luik. De zaak is bij beschikking van 5 maart 2010 van de eerste voorzitter verwezen naar de derde kamer. Raadsheer Sylviane Velu heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Jean-Marie Genicot heeft geconcludeerd.
12 APRIL 2010 C.09.0261.F/2 II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert volgend middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 522, 524, 525, 1134, 1317, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek ; - de artikelen 1, 7 en 8 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht. Aangevochten beslissingen Het arrest beslist dat de erfpacht die op 8 februari 1971 (lees : 5 februari 1971) is overeengekomen tussen de (verweerster) en de naamloze vennootschap Holiday Inns of Belgium, in wier rechten de eiseres is getreden, is geëindigd sinds 31 mei 2002 maar is blijven bestaan tot de (verweerster) ze heeft herroepen op 27 april 2005, en zegt vervolgens voor recht dat het meubilair en de accommodatie van het hotel onroerend zijn geworden door bestemming en op de datum van beëindiging van de erfpacht eigendom geworden zijn van de (verweerster), zonder dat zij verplicht is de waarde ervan te betalen. Het grondt zijn beslissing op de volgende redenen : De (verweerster) stelt een nieuwe vordering in (die ertoe strekt) dat voor recht zou worden gezegd dat het meubilair en de accommodatie van het door (de eiseres) geëxploiteerde hotel, overeenkomstig artikel 524 van het Burgerlijk Wetboek, door de economische bestemming onroerend zijn geworden. Die vraag werd opgeworpen door de eerste rechter, die beslist heeft dat de eiseres voorts terecht betoogt dat de accommodatie en het meubilair van het hotel, net als de handelszaak, haar toebehoren. De (verweerster) stelt in dat verband incidenteel beroep in. Artikel 7 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht bepaalt dat de erfpachter bij het eindigen van zijn recht, alle zodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte beplantingen kan wegnemen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, niet gehouden was. Artikel 2 van de litigieuze erfpacht bepaalt evenwel dat de erfpachter zich ertoe verbindt om op het terrein, op zijn kosten, een gebouw op te richten dat dienst zal doen als een internationaal erkend hotel, met, meer bepaald, een capaciteit van driehonderd kamers. De overeenkomst verplicht de erfpachter aldus niet alleen om een gebouw op te richten, maar ook om het op een zodanige wijze in te richten dat het kan dienen als een hotel en bovendien als een hotel dat aan de internationale normen beantwoordt. Het is dat complex, dat een specifieke economische bestemming heeft en waartoe de erfpachter contractueel gehouden was, dat bij het beëindigen van het recht van erfpacht aan de verpachter moet worden teruggegeven. De nieuwe vordering van de (verweerster) is bijgevolg gegrond.
12 APRIL 2010 C.09.0261.F/3 Grieven Eerste onderdeel Zoals de eiseres in haar samenvattende conclusie in hoger beroep betoogde, is alleen het meubilair dat de eigenaar van een erf voor de dienst en de exploitatie van dat erf daarop geplaatst heeft (artikel 524, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek) of dat wat de eigenaar blijvend aan het erf verbonden heeft (artikel 524, laatste lid, van het Burgerlijk Wetboek), onroerend door bestemming. Opdat een roerend goed, zoals het meubilair van een hotel, onroerend kan worden door bestemming, moeten de eigenaar van dat roerend goed en de eigenaar van het erf dus een en dezelfde persoon zijn en kan alleen de eigenaar van het erf optreden (artikelen 522, 524 en 525 van het Burgerlijk Wetboek), en niet de erfpachter die zoals de eiseres roerende goederen bestemt voor de exploitatie van de plaats waarop haar erfpacht gevestigd is. Het recht van erfpacht vestigt immers slechts een zakelijk recht van genot op het erf en geen eigendomsrecht op (dat erf) (artikel 1, eerste lid, van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht). Het arrest, dat beslist dat het meubilair en de accommodatie die de eiseres geplaatst heeft in het hotel dat zij gebouwd had ter uitvoering van de litigieuze erfpacht, onroerend zijn geworden door bestemming en op de datum van beëindiging van de erfpacht in het bezit van de (verweerster) zijn gekomen, zonder dat zij verplicht is de waarde ervan te betalen, 1 miskent bijgevolg het wettelijk begrip onroerend goed door bestemming, door te erkennen dat de onroerendmaking door bestemming het werk kan zijn van een persoon die niet de eigenaar van het erf is, met name de erfpachter (schending van de artikelen 522, 524 en 525 van het Burgerlijk Wetboek) ; 2 miskent op zijn minst de omvang van het recht van erfpacht, door te beslissen dat de eiseres, als erfpachter, eigenaar was van het erf waarop haar erfpacht gevestigd was (schending van artikel 1, eerste lid, van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht). Tweede onderdeel Enerzijds volgt uit de bewoordingen van artikel 7 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht dat de erfpachter alle zodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, gehouden was, niet mag wegnemen, en uit artikel 8 van dezelfde wet dat de erfpachter onbevoegd is om van de grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde betaalt van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, hoe genaamd, welke eerstgemelde heeft gemaakt, en die zich bij het eindigen van de erfpacht op de grond bevinden, zodat de erfpachter geen vergoeding kan vorderen voor de gebouwen en beplantingen die hij gesteld of gemaakt heeft om te voldoen aan de verplichtingen die hij ten aanzien van de eigenaar van het erf is aangegaan, maar die wetsbepalingen gelden niet voor de roerende goederen die de
12 APRIL 2010 C.09.0261.F/4 erfpachter in de door hem opgerichte gebouwen heeft geplaatst, aangezien hij daartoe contractueel verplicht was, zelfs als die roerende goederen bestemd waren voor de exploitatie van de plaats. Anderzijds bepalen de artikelen 2 en 12 van de erfpachtovereenkomst, die bij notariële akte op 5 februari 1971 is gesloten tussen de verweerster en de naamloze vennootschap Holiday Inns of Belgium, in wier rechten de eiseres is getreden: Artikel 2 De erfpachter verbindt zich ertoe om op het terrein, op zijn kosten, een gebouw op te richten dat dienst zal doen als een internationaal erkend hotel (hierna genoemd het hotel ), met, meer bepaald, een capaciteit van driehonderd kamers. Daarenboven verbindt hij zich ertoe alle nieuwe wegen aan te leggen en uit te rusten die nodig zijn voor een rationele exploitatie van het hotel en van het Palais des Congrès - waarbij hij erover waakt dat er op het terrein zoveel bomen behouden blijven als voor de verwezenlijking van zijn projecten mogelijk is en verbindt hij zich er ook toe het huidige wegennetwerk naar de place d Italie te ontmantelen. De werken en betimmeringen zullen verlopen overeenkomstig de plannen die op het tijdstip van de afgifte van de bouwvergunning zullen zijn goedgekeurd. Die plannen duiden de bomen aan die op het terrein behouden zullen blijven. Artikel 12 Bij het eindigen van de erfpacht en onverminderd de toepassing van artikel 9, worden de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen die de erfpachter op het terrein heeft doen plaatsen, in de staat waarin zij zich bevinden van rechtswege eigendom van de verpachter. Laatstgenoemde kan de erfpachter niet verplichten deze te verwijderen en hij is niet verplicht de waarde ervan te betalen, behalve in geval van toepassing van artikel 9 of opzegging van de pacht in zijn nadeel. In die gevallen zal de erfpachter niettemin zijn retentierecht kunnen uitoefenen op het terrein en op het hotel en zal hij de exploitatie van laatstgenoemde mogen voortzetten tot de verpachter hem het verschuldigde volledig heeft voldaan en zonder dat hij verplicht is pacht te betalen. Noch uit de bewoordingen van artikel 2 van de pachtovereenkomst, noch uit die van artikel 12 of van enige andere bepaling ervan volgt echter dat de erfpachter zich contractueel ertoe zou hebben verbonden om het door hem op te richten hotel in te richten en, a fortiori, evenmin dat hij bij het eindigen van de pachtovereenkomst zich contractueel ertoe zou hebben verbonden om het meubilair van het hotel dat hij contractueel beloofd had te bouwen, gratis over te laten. Hieruit volgt 1 dat het arrest, dat beslist dat de vordering van de verweerster, die betrekking heeft op het meubilair van het door de erfpachter gebouwde hotel, krachtens artikel 7 van de wet van 10 januari 1824 over de erfpacht gegrond was, aan dat artikel 7 een draagwijdte toekent die het niet heeft, zelfs als dat artikel samen gelezen zou worden met artikel 8 van
12 APRIL 2010 C.09.0261.F/5 de wet van 10 januari 1824, en bijgevolg de voormelde artikelen 7 en 8 van de wet van 10 januari 1824 schendt ; 2 dat het arrest, dat beslist dat de vordering van de verweerster, die betrekking heeft op het meubilair van het door de erfpachter gebouwde hotel, krachtens artikel 2 van de litigieuze erfpacht gegrond was, in dat artikel een vermelding leest die er niet in staat en die evenmin in artikel 12 of in eender welke andere bepaling van die overeenkomst terug te vinden is, en dat het arrest, bijgevolg : a) de bewijskracht van artikel 2 van de erfpacht miskent (schending van de artikelen 1317, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek), evenals de bewijskracht van artikel 9 en van de andere bepalingen van diezelfde overeenkomst (schending van de artikelen 1317, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek), b) de verbindende kracht van artikel 2 van de erfpachtovereenkomst miskent (schending van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek), evenals de bewijskracht van artikel 9 en van de andere bepalingen van diezelfde overeenkomst (schending van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek), door aan die contractuele bepalingen een verplichting toe te voegen die hierin niet is vervat en door hieraan aldus een uitwerking toe te kennen die zij niet hebben. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Eerste onderdeel Luidens artikel 524, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, zijn voorwerpen die de eigenaar van een erf voor de dienst en de exploitatie van dat erf daarop geplaatst heeft, onroerend door bestemming. Krachtens artikel 1 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, is erfpacht een zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, op voorwaarde dat aan laatstgenoemde, als een erkentenis van zijn eigendom, een jaarlijkse pacht voldaan wordt, hetzij in geld, hetzij in voortbrengselen of vruchten. Aangezien het recht van erfpacht geen eigendomsrecht op het erf toekent, kunnen de voorwerpen die de pachter daarop plaatst niet onroerend door bestemming zijn. Het arrest, dat vaststelt dat de eiseres het genot had van het erf waarop zij het litigieuze hotel had gebouwd in het kader van een erfpachtovereenkomst,
12 APRIL 2010 C.09.0261.F/6 verantwoordt niet naar recht zijn beslissing waarin het voor recht zegt dat het meubilair en de accommodatie van (dat) hotel onroerend zijn geworden door bestemming en op de datum van beëindiging (van de voormelde erfpacht) in het bezit van de (verweerster) zijn gekomen, zonder dat zij verplicht is de waarde ervan te betalen. Het onderdeel is gegrond. Overige grieven Er bestaat geen grond tot onderzoek van het tweede onderdeel van het middel, dat niet kan leiden tot een ruimere cassatie. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden arrest, in zoverre het voor recht zegt dat het meubilair en de accommodatie van het hotel onroerend zijn geworden door bestemming en dat zij, bij het eindigen van de erfpacht, eigendom van de verweerster zijn geworden, zonder dat zij verplicht is de waarde ervan te betalen, en in zoverre het uitspraak doet over de kosten van die partijen ; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest ; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ; Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Bergen. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, de raadsheren Christine Matray, Sylviane Velu, Martine Regout en Mireille Delange, en in openbare terechtzitting van 12 april 2010 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Jean-Marie Genicot, met bijstand van griffier Tatiana Fenaux. Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Geert Jocqué en overgeschreven met assistentie van griffier Philippe Van Geem. De griffier, De raadsheer,
12 APRIL 2010 C.09.0261.F/7