Presentatie Vastgoed, Financiering Hoe gaan wij tot nu toe om met Gert-Jan Bakkum Middin 29 januari 2014
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 2 Wie zijn wij? Aanbieder in de GHZ en V&V. Werkgebied van Wassenaar tot en met de Zuid-Hollandse Eilanden. We werken met Achmea, CZ en DSW. Budget ca 160 miljoen waarvan 95% AWBZ.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 3 Visietekst ontwikkeling AWBZ Binnen de organisatie ligt de rol van risicomanagement bij Concern Control. Vanuit risicomanagement is het een logische stap om een analyse te maken van zo n nieuwe visie. De eerste analyse kort samengevat;
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 4 Uitkomst 1 e analyse op visietekst Waar komen die donkere wolken vandaan?
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 5 Waar komen die donkere wolken vandaan? 2000 intramurale cliënten waarvan ca 10% V&V. Binnen GHZ doelgroepen VG, LG en NAH. We doen niet aan leeftijddiscriminatie, alle leeftijdgroepen zijn welkom. Ca 900 cliënten in de lage ZZP s. 2000 extramurale cliënten, voornamelijk dagbesteding en begeleiding. Van de 4000 cliënten houden we er uiteindelijk maar 1100 over in de Kern AWBZ.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 6 Waar wonen de cliënten? Cliënten wonen op zo n 1400 verschillende adressen. Ca 40% woont in een eigendomspand en 60% in een locatie die wij huren. Meeste onroerend goed in eigendom is goed verkoopbaar. Huur is of direct opzegbaar of op termijn. Opzegtermijnen lopen gefaseerd af.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 7 Waar komen de donkere wolken vandaan? Waar verdienen we op? Lage zzp s die gaan vervallen. Begeleiding wat overgaat naar de WMO en waarvan gunning onzeker is. Waar verliezen we op? Hoge ZZP s die nog gekort gaan worden. Dagbesteding (en dat al voor de vervoerskorting).
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 8 Eerste analyse omzet Ca 55% blijft in de kern AWBZ, rest vervalt of is onzeker. Wat je van de resterende omzet behoudt is onzeker qua bevoorschotting.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 9 Naar aanleiding van de eerste analyse Blijven we aanbieder in de Kern AWBZ? Ja; want anders laten we zo n 1100 cliënten in de steek. uitgezette actie; maak Kern AWBZ klaar voor de lagere tarieven. Worden we aanbieder in de WMO? Ja; want anders laten we zo n 2900 cliënten in de steek. Ja; want uitgangspunten WMO sluiten aan op onze visie. mits; we wel een verantwoorde kwaliteit van zorg kunnen blijven leveren.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 10 Zo besloten En dan?
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 11 Dan; Schept Den Haag veel onduidelijkheid!
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 12 Jeugd Jeugd gaat volledig over naar de Gemeente/Jeugdwet. Staat haaks op, De hoge ZZP s blijven in de WLZ en Cliënten met een lage ZZP die al wonen mogen blijven wonen. Recentelijk wordt gedacht dat jeugd ZZP 5 en hoger nog toegang krijgt tot de WLZ. ZZP 5?????????
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 13 Wonen Er komt een knip in VG3 en V&V4. Er wordt voor 50% gekort op het budget van deze ZZP s. Het is nog niet bepaald hoe de knip wordt gelegd. 1 van de opties is wel of niet op een toegelaten behandelplaats. Wij hebben 396 VG3 cliënten van wie er slechts 12 op een behandelplaats zitten. Moeten we rekening houden met een afbouw van 198 cliënten of met een afbouw van 384 cliënten? De financiering voor de lage ZZP s wordt met 10% per jaar afgebouwd. De daadwerkelijke uitstroom is bij ons minder de helft. Hoe wordt het verschil betaald? Als gevolg hiervan starten we het jaar 2014 met een overproductie van ca 100 intramurale cliënten.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 14 Hoe gaat Middin hier mee om? Ons goed voorbereiden op de WMO. Veel overleg met Gemeenten en potentiële samenwerkingspartners. Productenboek maken, tarieven berekenen. Vastgoedportefeuille goed in beeld brengen. Meegedaan bij aanbesteding welzijn om het nieuwe werken te leren. Kennis van en over de Gemeenten in huis gehaald. Druk uitoefenen op landelijke overheid (wat gaat er nu in welk tempo over) en gemeenten (wat gaan jullie nu inkopen)
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 15 Beoordeling Vastgoed Wachtlijst voor de locatie. Tevredenheid van bewoners over de locatie. Is de woning geschikt voor LIZ of WMO? Looptijd van huurcontract. Is onderverhuur in het huurcontract toegestaan? Geschiktheid om te verkopen bij eigendomslocatie. Is verhuur van eigendom geblokkeerd door hypothecaire voorwaarden? Is kostendekkende exploitatie mogelijk op de locatie? LHTP Ligging in werkgebied. Huurprijs die cliënten moeten gaan betalen bij extramuralisering. Heeft het pand een woonbestemming of een maatschappelijke functie (zorg leveren)? Andere bouwvoorschriften, andere omgevingsvoorwaarden, andere brandveiligheideisen.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 16 Wat doen we nu? Nagaan of verhuur mogelijk is en declareren via VPT. Aandachtspunten bij zelf verhuren; 1. Hoogte van de te vragen huur; boven de huursubsidiegrens kan de cliënt het straks niet meer betalen en onder de huursubsidiegrens ben je al snel verplicht tot inschrijving als woningbouwcorporatie. 2. Fiscale aspecten. 3. Let op dat hierdoor je zorgbestemming niet in wonen wordt omgezet. 4. Derving van kapitaalinkomsten. 5. Administratieve aspecten. 6. Huurcontract/hypotheekakte.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 17 Wat doen we nu? Scenario s maken met variabelen qua tempo van uitstroom. Bij deze scenario s bepalen welke locaties we op welk moment mogelijk kunnen sluiten. Maar ook; Kritisch kijken naar het verlengen van de termijn van huurcontracten en de kwaliteit van huurpanden. Kritisch kijken naar de kwaliteit van eigendomspanden en waar nodig vervangend bouwen.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 18 Wat doen we nu? Scherp monitoren dat locaties vol blijven. Hiertoe wijzen we locaties aan die we willen sluiten en waarvan cliënten verhuizen naar vrijkomende plaatsen op de overige locaties.
Presentatie Vastgoed, Financiering 29 januari 2014 19 Wat doen we nu? Nadenken over de consequenties van locaties met gemengde financiering. Hoe splits je administratief je resultaten? Hoe leg je een mogelijk verschil in tarieven uit voor het zelfde product?