NOTA GRONDBELEID Gemeente Castricum Gemeente Castricum Vastgesteld 11-9-2008
NOTA GRONDBELEID Gemeente Castricum Vastgesteld op 6 december 2012 Nota van : Gemeente Castricum Postbus 1301 1900 BH Castricum Opsteldatum/ versie : 6 december 2012 definitief
Inhoudsopgave Inleiding.. 3 Leeswijzer.. 5 Managementsamenvatting.. 6 - beslispunten 1. Positie(s) gemeente bij locatieontwikkeling.. 8 1.1. Inleiding.. 8 1.2. Wensen gemeente om te sturen 8 1.3. Sturingsmogelijkheden. 9 2. Relevante beleidskaders... 11 2.1. Rijk. 11 2.2. Provincie 11 2.3. Gemeente..... 11 3. Vormen van grondbeleid en grondbeleidsinstrumenten... 13 3.1. Algemeen..... 13 3.2. Actief grondbeleid... 13 3.3. Faciliterend (passief) grondbeleid..... 17 3.4. Publiekprivate samenwerking (PPS)... 19 4. Uitgiftevormen.... 22 4.1. Algemeen. 22 4.2. Verkoop van grond. 22 4.3. Erfpacht 24 4.4. Recht van opstal.. 24 4.5. Pacht.. 24 4.6. Verhuur en in gebruik geven van grond..,. 25 4.7. Erfdienstbaarheid.... 25 4.8. Kwalitatieve verplichtingen 25 5. Grondbeleid en planning en control.. 26 5.1. Algemeen... 26 5.2. Het grondbeleid in de gemeente 26 5.3. Planning & control... 28 5.4. Risicomanagement.. 28 5.5. Verliezen in de grondexploitatie.. 30 6. Organisatie 32 6.1. Rolverdeling tussen raad en college. 32 6.2. Projectmatig werken.. 32 6.3. Fasering project... 32 7. Nota grondprijzen 34 Pagina 2
Inleiding Aanleiding voor nota grondbeleid Voor u ligt de herziene Nota grondbeleid. Op 11 september 2008 heeft de gemeenteraad van de gemeente Castricum de Nota grondbeleid geformuleerd en vastgesteld voor een periode van vier jaren. Nu is het tijd om opnieuw grondbeleid vast te stellen. Ten tijde van het vaststellen van de Nota grondbeleid (2008) kon men niet voorzien dat het economisch klimaat in Nederland zo snel zou veranderen. We zaten nog in een periode waarin ontwikkelaars zich met grote regelmaat aandienden voor een nieuwe locatieontwikkeling en men (grote) winsten verwachtte op gebiedsontwikkeling. De bankencrisis diende zich slechts enkele weken na het vaststellen van de Nota grondbeleid 2008 aan en luidde een heel ander tijdperk in. Tegenwoordig is het moeilijk om gebiedsontwikkeling kostendekkend te laten plaatsvinden en inmiddels hebben veel ontwikkelaars en bouwondernemingen zich (noodgedwongen) teruggetrokken. Er worden grotere financiële risico s gelopen en het behalen van de gewenste doelstellingen op gebiedsontwikkeling is voor ontwikkelaars, bouwondernemingen en gemeenten niet meer vanzelfsprekend. Dit vraagt een hele andere wijze van handelen van de zijde van de gemeente. Waar een hoger ambitieniveau gewenst is, vergt dit een andere inzet van (grondbeleids)instrumenten en een goede wijze van onderhandelen en samenwerken. Ondanks dat de Nota grondbeleid (2008) in een andere tijd is geschreven, is zij in de vier jaar die daarop volgde goed toepasbaar gebleken. Met name omdat voor iedere locatieontwikkeling een expliciete keuze wordt gemaakt voor een actieve of faciliterende grondhouding met de daarbij behorende instrumenten. De Nota grondbeleid (2012) zoals deze voor u ligt wijkt ook niet veel af van deze oude Nota grondbeleid. Herziening nota grondbeleid 2012 De inhoudelijke wijzigingen ten opzichte van de Nota Grondbeleid 2008 zijn: - In 2008 werd als beleidsuitgangspunt geformuleerd dat voor majeure projecten een actief grondbeleid zou worden gevoerd om zodoende zoveel mogelijk invloed te hebben op de invulling van ruimtelijke projecten en de geformuleerde ruimtelijke ambities en doelstellingen te kunnen verwezenlijken. Het huidige economische klimaat vraagt een andere manier van handelen. Daarnaast geeft de in 2008 ingevoerde Grondexploitatiewet (als onderdeel van de Wet ruimtelijke ontwikkeling) meer mogelijkheden om met het voeren van een faciliterend grondbeleid het gewenste ambitieniveau te behalen. Het beleidsuitgangspunt is zodanig gewijzigd dat er over het algemeen een faciliterend grondbeleid wordt gevoerd, tenzij de specifieke omstandigheden van het project vragen om een actief grondbeleid. - In de nota 2008 wordt ingegaan op de Grondexploitatiewet die veel gevolgen heeft gehad voor de mogelijkheden en verplichtingen voor een gemeente bij gebiedsontwikkeling. In de Nota Grondbeleid 2008 wordt op sommige punten uitvoerig ingegaan op de verschillen en de toepassing van deze Grondexploitatiewet. In de nieuwe Nota grondbeleid is dit aanzienlijk gereduceerd tot hetgeen relevant is voor het beleid. - In de Nota grondbeleid wordt gesproken over PPS-constructies. Sinds 22 juni 2011 is een PPS-constructie aangegaan voor de ontwikkeling van de Zandzoom. Hierop wordt nader ingegaan. - Het hoofdstuk Uitgiftevormen is aangevuld met een algemeen deel over verkoop van gronden, verhuur van gronden en het in gebruik geven van gronden. Tevens is de tekst met betrekking tot pacht aangepast op gewijzigde wetgeving omtrent dit onderwerp. Pagina 3
- Het hoofdstuk Aanbesteden en Staatssteun is vervallen. Binnen de gemeente Castricum is een apart inkoopbeleid vastgesteld waarin de beleidsrichtlijnen omtrent aanbestedingen en staatssteun zijn vastgesteld. Daarnaast geeft De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling (een uitgave van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) een heldere uitleg over de wet- en regelgeving omtrent aanbestedingen en staatssteun. Onderdeel van totaal vastgoedbeleid Het grondbeleid is onderdeel van het totaal vastgoedbeleid. Dit vastgoedbeleid betreft alle gronden en panden die in eigendom zijn van de gemeente. Bijv. accommodatiebeleid, beleid omtrent sportvoorzieningen, openbare ruimten. De nota grondbeleid heeft met name betrekking op gronden met een strategische waarde. Grondbeleid geen doel op zich Grond is verbonden met emotie. Grond is - afhankelijk van de bestemming - een schaars goed wat een bepaalde economische waarde vertegenwoordigt. Tegelijkertijd is het gebruik van grond van groot belang voor de realisatie van publieke doelen. Op de grondmarkt wordt grond gekocht, geëxploiteerd en verkocht. Om de grondmarkt efficiënt en rechtvaardig te laten verlopen en om daarbij publieke doelen te realiseren, voert de overheid een grondbeleid. Grondbeleid en grondbezit is geen doel op zich. Het is dienstbaar aan het ruimtelijk beleid, sectoraal beleid voor wonen, werken en recreëren en maatschappelijk beleid. Definitie grondbeleid Grondbeleid in de brede zin van het woord kan worden gedefinieerd als: Het beleid dat zich richt op een efficiënt en rechtvaardig verloop van activiteiten op de grondmarkt, met het oog op het realiseren van publieke doelstellingen (inclusief het genereren van geld als doel op zich om te kunnen inzetten voor de publieke doelstelling), het bevorderen van het maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten bij locatieontwikkelingen en het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt. In de Nota zijn, naast het beschrijven van het beleid, beslispunten opgenomen. Doelstellingen grondbeleid Meer concreet kunnen de hoofddoelstellingen van het grondbeleid voor de gemeente als volgt worden omschreven: 1. Het benoemen van de (mogelijke) gemeentelijke strategie ten aanzien van haar grondbeleid bij locatieontwikkeling; 2. Transparantie in het gemeentelijk handelen bij locatieontwikkelingen, zowel naar de interne organisatie als naar externen; 3. Het binnen gestelde doelen van ruimtelijke ordening en beleidssectoren (met inzet van juridische en financiële instrumenten) realiseren van het door de gemeente geformuleerde ruimtelijke beleid; 4. Vastleggen van de strategische visie van het huidige en het toekomstige grondbeleid van de gemeente; 5. Het genereren van financiële middelen door middel van gronduitgifte en kostenverhaal ter dekking van de kosten en investeringen bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten en maatschappelijke doeleinden. Dynamisch grondbeleid De Nota grondbeleid wordt vastgesteld voor onbepaalde tijd. Telkens na vier jaren wordt geëvalueerd om te bekijken of het gehele beleid nog als zodanig kan worden toegepast. Mocht blijken dat het noodzakelijk wordt geacht om deze nota (op onderdelen) aan te passen, dan zullen deze aanpassingen eerder aan de gemeenteraad ter besluitvorming worden voorgelegd. Pagina 4
Leeswijzer In deze nota zal verder worden ingegaan op: Managementsamenvatting In dit hoofdstuk vindt u een recapitulatie van de beslispunten in deze nota. 1. Positie(s) gemeente bij locatieontwikkeling Centraal in dit hoofdstuk staat welke positie de gemeente bij locatieontwikkeling kan innemen. 2. Rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid (relevante beleidskaders grondbeleid) In dit hoofdstuk wordt het rijks en provinciaal beleid, welke van invloed is op het gemeentelijk grondbeleid, opgesomd. Tevens komen de relevante regionale- en gemeentelijke beleidskaders aan de orde, zoals de regionale woonvisie Noord- Kennemerland en de Structuurvisie Buiten Gewoon Castricum 2030, Lokale woonvisie, Masterplan inbreidingen en de Stellingname sociale woningbouw. 3. Vormen van grondbeleid en grondbeleidsinstrumenten In dit hoofdstuk wordt in gegaan op de verschillende vormen van het grondbeleid. De vooren nadelen van zowel actief als faciliterend grondbeleid worden toegelicht. Ook worden de publiekrechtelijke en de privaatrechtelijke grondbeleidsinstrumenten in dit hoofdstuk omschreven. Verder wordt het gemeentelijke verwervingsbeleid, de verwervingsinstrumenten en het huidige beleid ten aanzien van de strategische aankopen en de publiekprivate samenwerking behandeld. 4. Uitgiftevormen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de door de gemeente gehanteerde uitgiftevormen. Het huidige beleid verkoop openbaar groen wordt in dit hoofdstuk behandeld en tevens worden de afwegingscriteria voor verkoop en verhuur van openbaar groen benoemd. 5. Grondbeleid en planning en control In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verantwoording van het grondbeleid in de planning & control cyclus, het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten 2004 (BBV). Ingegaan wordt op de verplichtingen die uit het BBV voortvloeien en de relatie van grondbeleid en het weerstandsvermogen op de gemeentelijke begroting en jaarrekening. 6. Organisatie Sinds de invoering van de dualisering in het gemeentebestuur is een nadere afbakening van taken en bevoegdheden doorgevoerd. In grote lijnen houdt de dualisering in dat de gemeenteraad de hoofdlijnen van het beleid vaststelt, de uitvoering van het beleid door het College van burgemeester en wethouders geschiedt en de gemeenteraad het college controleert. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op projectmatig werken. 7. Nota grondprijzen In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op het grondprijsbeleid opgenomen in een separate Nota Grondprijzen. Pagina 5
Managementsamenvatting In de gemeente worden veel ruimtelijke projecten gerealiseerd. Om het gewenste ambitieniveau te behalen en een adequate ruimtelijke, juridische en financiële ontwikkeling te realiseren, is een grondbeleidsinsturmentarium onontbeerlijk. Deze Nota grondbeleid fungeert voor de gemeente als basis voor locatieontwikkelingen. In de nota wordt beschreven op welke wijze met welk instrumentarium op adequate en efficiënte wijze tot activiteiten bij locatieontwikkeling kan worden overgegaan. Hiermee wordt de Nota grondbeleid bij de voorbereiding van iedere locatieontwikkeling, en bij tussentijdse evaluatie van locatieontwikkelingen, een belangrijk richtinggevend gemeentelijk beleidsinstrument. Naast deze Nota grondbeleid bestaat er tevens een Nota grondprijzen. In de Nota grondprijzen wordt uitsluitend ingegaan op de berekeningsmethoden en grondprijzen die gehanteerd worden bij uitgifte van gronden. In deze nota zijn de beleidsuitgangspunten die door de gemeente worden gehanteerd opgenomen en worden er tevens een aantal beslispunten aan u voorgelegd. De beslispunten worden hieronder omschreven. BESLISPUNTEN 1. Bepalen grondhouding De gemeenteraad bepaalt bij iedere ruimtelijke ontwikkeling vooraf haar grondhouding. Deze grondhouding is onder andere afhankelijk van de gemeentelijk (grond)posities, doelstellingen en ambities. 2. Strategisch aankopen Het college mag strategische aankopen verrichten binnen de gestelde kaders door de gemeenteraad. Dit betekent dat enerzijds los van enig gemeentelijk plan gronden en ander vastgoed worden aangekocht in het belang van verder in de toekomst gelegen ontwikkelingen en in het belang van natuur en ecologische ontwikkelingen en ter verkrijging van compensatie objecten. Anderzijds zullen gronden en ander vastgoed worden aangekocht ten einde de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente daadwerkelijk te realiseren. 3. Faciliterend grondbeleid Het gemeentelijk uitgangspunt is om de kosten voor de ruimtelijke ontwikkeling bij de ontwikkelaars/ eigenaren maximaal te verhalen. De gemeente streeft er naar om voorafgaand aan het vast te stellen bestemmingsplan - door middel van een anterieure overeenkomst met ontwikkelaars/ eigenaren afspraken te maken over (onder andere) kostenverhaal. Het kostenverhaal wordt middels deze overeenkomst verzekerd. Als het de gemeente niet lukt een anterieure overeenkomst te sluiten met ontwikkelaars/ eigenaren, dan kan de gemeente kiezen om, tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan, een exploitatieplan vast te stellen. Dit exploitatieplan vormt de basis voor de financiële voorwaarden aan de omgevingsvergunning, waarmee het kostenverhaal via deze weg verzekerd is. Pagina 6
4. Nota grondprijzen Na een periode van vier jaar zal de gehele Nota grondprijzen door de raad worden geëvalueerd, eventueel aangepast en, indien van toepassing, opnieuw worden vastgesteld. De grondprijzen worden door het college jaarlijks aangepast aan de marktontwikkelingen (geïndexeerd). Mocht blijken dat het noodzakelijk wordt geacht om deze nota (op onderdelen) aan te passen, dan zal dit eerder aan de gemeenteraad ter besluitvorming worden voorgelegd. Pagina 7
1. Positie(s) gemeente bij locatieontwikkeling 1.1. Inleiding In het verleden was het min of meer vanzelfsprekend dat de gemeenten landbouwgrond kochten en daar bouwrijpe grond van maakten. De laatste jaren is de positie van de gemeenten aan het wijzigen. Er treedt een duidelijke (min of meer gedwongen) verschuiving voor de gemeente op van actief naar faciliterend/ passief grondbeleid. In de periode 1990 tot 2008 kwamen er meer spelers op de markt met een actieve houding. Na 2008 zijn er bepaalde spelers uit de markt gestapt wegen het economisch veranderde klimaat en nemen spelers weer een meer passievere houding aan. In juli 2008 is de Grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening ingevoerd, waardoor gemeenten een andere rol kregen. De wet zorgt ervoor dat de gemeente een belangrijke positie voor sectorale doelstellingen kan innemen en zich niet hoeft te beperken tot het faciliteren van plannen van ontwikkelaars. Ruimtelijke ordening en grondbeleid zijn geen afzonderlijke beleidsvelden meer, maar lopen gelijk op. De wetgeving vraagt om ondernemerschap en een daarop passende organisatie. De gemeente moet regisseren, onderhandelen, overeenkomsten sluiten en aanbesteden. De Grondexploitatiewet vraagt om professionaliteit en vaardigheden van het ambtelijk apparaat en de gemeente moet zich laten zien als projectorganisatie die als bedrijf opereert. Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling dient de gemeente vooraf te bepalen welke rol zij inneemt. Wil zij sturend zijn in het gehele proces of wenst zij meer een faciliterend rol in te nemen. De basisinstelling van waaruit de gemeente handelt en al dan niet stuurt in het proces van ruimtelijke ontwikkelingen wordt ook wel de grondhouding genoemd. Grondhouding De keuze die gemaakt wordt voor het bepalen van een gemeentelijke grondhouding is van meerdere factoren afhankelijk. De bepalende factoren hebben te maken met de wensen van de gemeente om een ruimtelijke ontwikkeling te sturen en de mogelijkheden die de gemeente daadwerkelijk heeft om dit proces te sturen. 1.2. Wensen gemeente om te sturen De wensen die de gemeente heeft om een sturende rol aan te nemen bij een ruimtelijke ontwikkeling is afhankelijk van de ambities van de gemeente. De gemeentelijke ambities zijn onder andere opgenomen in beleidsdocumenten zoals de Structuurvisie Buiten Gewoon Castricum 2030, de Economische Visie, het Masterplan inbreidingen en de Lokale woonvisie. De gemeente acht het wenselijk om bij bepaalde ontwikkelingen die genoemd staan in de bovengenoemde visies een actief sturende rol in te nemen. Zonder een actieve houding van de gemeente kunnen de gemeentelijk ambities niet (of slechts beperkt) worden gehaald. Voor andere projecten ligt het ambitieniveau minder hoog en wil de gemeente alleen randvoorwaarden scheppen om de ontwikkeling mogelijk te maken. Actieve grondhouding Als de gemeente het wenselijk vindt om bijvoorbeeld een hoge stedenbouwkundige, architectonische kwaliteit en een hoge kwaliteit van de openbare ruimte na te streven kan zij ervoor kiezen om een actief sturende houding aan te nemen. De gemeente kan dan invloed uitoefenen op de opdrachtverlening, begeleiding, aansturing en supervisie van ontwerpers, woningbouwprogramma etc. Tevens kan het voor de gemeente wenselijk zijn om invloed te hebben op de financiële middelen in het plan. Bijvoorbeeld door winstgevende projecten te verevenen met minder rendabele projecten. Pagina 8
Bij ruimtelijke ontwikkelingen met een lange looptijd, versnipperde grondposities en maatschappelijke belangen zal de gemeente het wenselijk vinden om in deze ontwikkeling te sturen. Passieve grondhouding Het kan ook zijn dat de gemeente weinig wensen heeft om bij te dragen aan een ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente zal zich dan beperken tot het stellen van uitsluitend de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De verdere invulling van het plan zal zij dan geheel aan de marktpartij overlaten. De gemeente kan vanuit het oogpunt van risicobeheersing wensen om weinig in de ontwikkeling te sturen en zelfs risico s af te stoten. De gemeente zal dan als uitgangspunt een kostenneutrale ontwikkeling hanteren, waarbij de gemaakte kosten door middel van kostenverhaal bij de marktpartij worden verhaald. Bij ruimtelijke ontwikkelingen met korte / overzichtelijke looptijd en beperkte complexiteit, waarbij maatschappelijke belangen geen of een beperkte rol spelen zal de gemeente het niet wenselijk achten om een actief sturende rol te hebben, tenzij de gemeente op een betreffende locatie geld kan verdienen voor maatschappelijke doeleinden. 1.3 Sturingsmogelijkheden Mede bepalend voor de keuze van een gemeentelijke grondhouding zijn de sturingsmogelijkheden. De gemeente kan namelijk meer sturing geven als de gemeente een strategische positie in het gebied heeft verworven of kan investeren in strategische aankopen. Tevens is het bepalend of de gemeente juridische instrumenten moet inzetten voor de totstandkoming van ontwikkeling, of dat de toekomstige ontwikkeling past binnen het vigerende bestemmingsplan. Indien de toekomstige ontwikkeling past in het vigerende bestemmingsplan zijn de sturingsmogelijkheden voor de gemeente veel beperkter dan wanneer dit niet het geval is. Ook is het van belang of de gemeente de mogelijkheid heeft en in staat is om door middel van communicatie, zoals het geven van voorlichting, het opstellen van een visie en het voeren van onderhandelingen te sturen. Gemeentelijke grondhoudingen Vanuit de invalshoeken wensen en mogelijkheden om te sturen kunnen vier type gemeentelijke grondhoudingen onderscheiden worden: 1. Ontwikkelgerichte grondhouding 2. Visionaire grondhouding 3. Facilitaire grondhouding 4. Uitvoeringsgerichte grondhouding Ad 1 Ontwikkelingsgerichte grondhouding Bij een ontwikkelingsgerichte grondhouding heeft de gemeente wensen en mogelijkheden om op een ruimtelijke ontwikkeling te sturen. Veelal door sterke gemeentelijke posities. De gemeente heeft een grote mate van vrijheid om de gemeentelijke ambities en doelstellingen te realiseren binnen de eigen spelregels. Sturing door middel van grondposities en privaatrecht is hierbij leidend. De gemeente heeft geheel of gedeeltelijke zeggenschap over de gronden. Vanuit deze machtspositie zijn sterke mogelijkheden om te sturen. Hierdoor is de gemeente een niet te omzeilen partner. Ad 2 Visionaire grondhouding Bij een visionaire grondhouding heeft de gemeente wensen om de ruimtelijke ontwikkeling te sturen, maar ontbreekt het aan de mogelijkheden. Veelal door het ontbreken van gemeentelijke posities. De gemeente zal toch haar invloed willen uitoefenen en zal bereid zijn om bepaalde compromissen te accepteren en zodoende zelfs gedeeltelijk concessies te doen aan haar ambities en doelen. Pagina 9
Sturing door middel van gemeentelijke gedragingen en publiekrecht is leidend. Met name het gedrag van de gemeente is bij deze grondhouding een belangrijke factor. Hoewel de gemeente in essentie weinig mogelijkheden heeft om het proces te sturen (vaak door het ontbreken van essentiële grondposities) probeert de gemeente toch mogelijkheden hiertoe te creëren. Initiatief nemen, pro-actief zijn en strategisch onderhandelen vormen belangrijke onderdelen van het gemeentelijke gedrag in deze grondhouding. Facilitaire grondhouding Bij een facilitaire grondhouding heeft de gemeente weinig wensen en weinig mogelijkheden om op een ruimtelijke ontwikkeling te sturen. De gemeente heeft bij deze grondhouding een kaderstellende en toetsende rol op de inhoud van de ontwikkeling. Sturing door middel van publiekrecht is hier leidend. In de plandefinitiefase heeft de gemeente een bepalende rol om de gewenste randvoorwaarden te stellen en deze te toetsen. Het type gedrag van de gemeente is van minder belang in deze grondhouding. Uitvoeringsgerichte grondhouding Bij een uitvoeringsgerichte grondhouding heeft de gemeente weinig wensen, maar wel mogelijkheden om de ruimtelijke ontwikkeling te sturen. Dit komt door de gemeentelijke posities of veel mogelijkheden tot gemeentelijke investeringen. Het in een vroege fase overdragen van een ontwikkeling middels privaatrechtelijke afspraken/ overeenkomsten is hier leidend. Beslispunt 1: Bepalen grondhouding De gemeenteraad bepaalt bij iedere ruimtelijke ontwikkeling vooraf haar grondhouding. Deze grondhouding is onder andere afhankelijk van de gemeentelijk (grond)posities, doelstellingen en ambities. Pagina 10
2. Relevante beleidskaders 2.1 Rijk Op rijksniveau is De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte op 13 maart 2012 vastgesteld. Deze vervangt (o.a.) de Nota Ruimte, welke voor lange tijd het ruimtelijk beleid op rijksniveau aangaf. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte streeft de centrale overheid naar beleidsvrijheid op decentraal niveau. Op rijksniveau wordt op 13 nationale belangen ingezet. Deze nationale belangen hebben geen raakvlakken met het grondbeleid voor de gemeente Castricum. Verder wil de centrale overheid werken naar eenvoudige en verdere integratie op het gebied van ruimtelijke regelgeving. 2.2 Provincie In het Streekplan Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland, dat op 25 oktober 2004 door de Provincie Noord-Holland is vastgesteld, is bepaald dat de gemeenten meer vrijheid krijgen bij het bepalen van de omvang en de locaties van de woningbouw, mits er sprake is van een goede regionale afstemming. Om dit te waarborgen hebben gemeenten de Regionale Woonvisie (2005) opgesteld. De totale regionale bouwopgave voor Noord-Kennemerland in de periode 2004-2014 is in het Ontwikkelingsbeeld bepaald op 15.100 woningen, waarvan 40% binnen bestaand gebied gerealiseerd moet worden. Uitgegaan is van de eigen woningbehoefte van de regio. Tussen de gemeenten en in samenwerking met de corporaties en andere betrokkenen kunnen afspraken gemaakt worden over de verdeling van de bouwopgaven. 2.3 Gemeente Structuurvisie Buiten Gewoon Castricum 2030 De Structuurvisie Buiten Gewoon Castricum is op 7 oktober 2010 vastgesteld en geeft een visie op items als bevolking, wonen, verkeer, werken of recreatie in de toekomst. De visie vormt het referentiekader voor nieuw gemeentelijk beleid. De structuurvisie beslaat het gehele grondgebied van de gemeente, inclusief de kernen Akersloot, Bakkum, Castricum, Limmen en de Woude. De structuurvisie bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft de visie waarin de beleidsontwikkelingen en de kerndoelen van de gemeente Castricum voor de komende jaren zijn verwoord. Het tweede deel van de visie, betreft de Uitvoerbaarheid. Deel 1: Beleid en wensbeelden Het eerste deel van de structuurvisie is tot stand gekomen in overleg met maatschappelijke organisaties. In de structuurvisie staat een viertal wensbeelden, waarmee een vergezicht wordt gegeven voor de gemeente Castricum over twintig jaar. De wensbeelden hebben betrekking op het versterken van de centra van de kernen, het verbeteren van de openbare ruimte, het afronden van de kernen en tenslotte het creëren van een gemeentelijke life cycle balance. Hiermee wordt bedoeld een duurzame kringloop van voorzieningen, woningen, openbare ruimte en energie die ook in de toekomst voor alle bewoners toegankelijk zijn. Deel 2: Uitvoerbaarheid In het tweede deel van de structuurvisie komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde. Hierbij worden niet alleen de opbrengstlocaties genoemd, met name de woningbouwplannen, maar ook de kostendragers, de investeringen. Reeds bij de vaststelling in 2010 is aangekondigd dat dit laatste deel een dynamisch onderdeel blijft: er komen nieuwe woningbouwplannen bij, andere zullen daadwerkelijk worden gerealiseerd of zijn afgevallen. Ditzelfde geld voor de kostenlocaties er worden voorzieningen gerealiseerd en soms zijn er nieuwe voorzieningen noodzakelijk. De Uitvoeringsparagraaf wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Pagina 11
Nota Bovenwijks Behalve dat de structuurvisie op hoofdlijnen het beleid van de gemeente weergeeft, wordt in de visie ook aandacht besteed aan het kostenverhaal van ruimtelijke ontwikkelingen. In de geactualiseerde uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie worden de kostendragers en kostenlocaties alleen op hoofdlijnen genoemd. In de aparte nota Bovenwijks wordt dit technisch uitgewerkt. In de nota is aangegeven welke thans lopende projecten aan elkaar gekoppeld zijn. De nota Bovenwijks wordt bij iedere locatieontwikkeling toegepast. Regionale Woonvisie Noord-Kennemerland In 2005 heeft de Gemeenteraad de regionale woonvisie vastgesteld. Deze visie bevat een uitvoeringsprogramma op hoofdlijnen, dat in een lokale woonvisie kan worden uitgewerkt. Lokale Woonvisie Bij de vaststelling van de Strategische visie Buiten Gewoon Castricum (2005) is eveneens bepaald dat een lokale woonvisie moet worden opgesteld. Ook de Regionale Woonvisie (2006) schrijft uitwerking op lokaal niveau voor. Op 3 december 2009 is de lokale woonvisie Castricum door de gemeenteraad vastgesteld. Masterplan inbreidingen Naast de lokale woonvisie is het Masterplan inbreidingen op 19 november 2009 vastgesteld. Het Masterplan inbreidingen is vooral gericht op het volkshuisvestingsbelang. Gezien het grote aantal (nog onbekende) inbreidingslocaties of herontwikkelingslocaties is een nadere oriëntatie op en onderbouwing van de geschiktheid per woning typologie per locatie noodzakelijk. Hiermee kan beter de gewenste mix aan koop/huur, goedkoop en duur worden aangegeven. Stellingname sociale woningbouw De notitie Stellingname sociale woningbouw uit 2006 geeft de visie van de gemeente Castricum op sociale woningbouw weer. Daarbij zijn in dit document de uitgangspunten geformuleerd op basis waarvan afspraken worden gemaakt met woningcorporaties. De grootste woningcorporatie in de gemeente Castricum is Kennemer Wonen. Met deze woningcorporatie heeft de gemeente op 15 november 2011 een overeenkomst ondertekend waarin onderlinge prestatieafspraken zijn vastgelegd. In de periode 2012-2013 zullen deze prestatieafspraken en uitgangspunten worden geëvalueerd en waar nodig herzien. De basis voor de prestatieafspraken zijn de volgende documenten: Stellingname Sociale Woningbouw, de lokale Woonvisie 2009-2030, de Regionale Woonvisie Noord- Kennemerland 2005-2015 en het Masterplan Inbreidingen. Pagina 12
3. Vormen van grondbeleid en grondbeleidsinstrumenten 3.1 Algemeen Er zijn verschillende vormen van grondbeleid waarmee in meer of mindere mate de geformuleerde doelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid gerealiseerd kunnen worden. De meest bekende vormen zijn actief en faciliterend (passief) grondbeleid. Het voeren van een actieve of faciliterende (passieve) grondpolitiek De gemeente kan sturen in de wijze waarop zij zelf risico wil en kan nemen in projecten. Bij de afweging of risico kan worden genomen, zullen risico s en de mate waarin (maatschappelijke) doelstellingen behaald kunnen worden, moeten worden afgewogen. Ook kan het zo zijn dat de gemeente meer sturing wil geven in projecten. Voordat de gemeente een besluit neemt is het noodzakelijk dat er een analyse wordt gemaakt waarbij enerzijds het belang van sturing in de kwaliteit en programmering van het project wordt overwogen en anderzijds wordt bezien wat de financiële consequenties van een mogelijk besluit zijn. De gemeente zal een keuze moeten maken over het te voeren grondbeleid. Dit kan een faciliterend of actief grondbeleid zijn, of een mix van een afwisselend soms actievere of passievere rol. De keuze kan per project of deelproject worden overwogen. Beleidsuitgangspunt 1: Faciliterend grondbeleid De gemeente voert over het algemeen een faciliterend grondbeleid. Afhankelijk van de omstandigheden van het specifieke project kan zij, om moverende redenen, een keuze maken om een actief grondbeleid te voeren. Hierbij zijn de volgende omstandigheden van belang: de grondpositie, gemeentelijke ambities, sturingsmogelijkheden en -wens, locatie, bijzondere omstandigheden van het specifieke project. 3.2 Actief grondbeleid Bij het voeren van een actief grondbeleid verwerft de gemeente zelf de gronden, doet de grondexploitatie en verkoopt uiteindelijk de bouwkavels. Door middel van een actief grondbeleid streeft de gemeente naar een maximaal sturende rol in zowel de productie als de exploitatie van locatieontwikkelingen. In het geval van een actief grondbeleid gedraagt de gemeente zich als marktpartij door zelf grond te verwerven, te ontwikkelen en te verkopen. Dit heeft als voordelen dat de gemeente de realisatie van publieke doelen in eigen hand kan houden en alle kosten kunnen worden doorgerekend in de uitgifteprijs. De grondexploitatie heeft zij zelf in de hand waardoor zij zelf grip houdt op de prijs. Als nadelen kunnen worden genoemd het risico van renteverliezen bij een (grote) grondvoorraad en het feit dat de waarde van de grond afhankelijk is van economische omstandigheden. Vooral de rentelasten als gevolg van verwervingen, investeringen sloop en sanering, investeringen bouw- en woonrijpmaken brengen grote, financiële risico s met zich mee. Daarnaast vereist een actief grondbeleid doorgaans grote inspanningen van het ambtelijk apparaat. De gemeente moet dit in kwalitatief en/of kwantitatief opzicht wel aankunnen. Pagina 13
Beleidsuitgangspunt 2: Huidig grondbeleid Uitgangspunt is dat grondexploitatie naar verwachting minimaal kostendekkend moet zijn en wordt de grondwaarde bij voorkeur residueel 1 bepaald. Dit uitgangspunt wordt ook gehanteerd bij zelfrealisatie door particulieren. Voordelen actief grondbeleid: Voldoende sturing op doelstellingen en planontwikkeling mogelijk; (gedacht kan worden aan ambitieniveau bijvoorbeeld duurzaam bouwen, energie/ emissie, maar ook aan kwaliteit, programma en kostenverhaal) Goede markt- en onderhandelingspositie; Mogelijkheid om ongewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen tegen te gaan c.q. tijdig te kanaliseren; Mogelijkheid om winst te generen. Nadelen actief grondbeleid Financiële ruimte nodig; Ontwikkelrisico ligt bij gemeente; Veel kennis, kunde en capaciteit vereist. Om ervoor te zorgen dat de gemeente minder risico s loopt kan zij ervoor kiezen om gronden te verwerven die onderdeel uitmaken van een (toekomstige) ruimtelijke ontwikkeling. Deze verwerving kan aan de hand van een door het college vastgesteld verwervingsplan met bijbehorende grondexploitatie worden onderbouwd. Instrumenten bij een actief grondbeleid Het al dan niet hebben van eigendomsposities en andere belangen en onderhandelingsposities zijn van invloed op de te kiezen strategie. Ook beïnvloeden ze de manier waarop partijen (bijvoorbeeld gemeenten en marktpartijen) elkaar benaderen en bejegenen. Heeft de gemeente (veel) grond in een geval van een beoogde locatieontwikkeling, dan zal de onderhandelingspositie van de gemeente sterker zijn dan wanneer de gemeente geen of relatief weinig grond bezit. Grondbezit verschaft de gemeenten een sterkere positie en de gemeente zal in de regel in die rol ook een meer sturende positie kunnen innemen. Indien de gemeente een zwakke of geen grondpositie heeft zal de gemeente meestal proberen via het privaatrecht haar doelen zoveel mogelijk te doen realiseren. Een andere manier om een actieve grondpolitiek te voeren is op basis van een publiekprivate samenwerking. In hoofdstuk 3.4 wordt verder ingegaan op publiek- private samenwerking. Het gemeentelijke verwervingsbeleid Voor een actief grondbeleid is een anticiperend gestructureerd verwervingsbeleid, waarbij tijdig over de benodigde gronden voor de gronduitgifte kan worden beschikt, essentieel. Bij de verwerving van onroerende zaken kan in grote lijnen een onderscheid gemaakt worden in verwervingen voor toekomstige exploitatiegebieden en verwervingen ten behoeve van compensatiedoeleinden. Dit laatste is ter ondersteuning van het actief grondbeleid. Een verwerving kan op twee manieren plaatsvinden, te weten op basis van een minnelijke verwerving of onteigening. Daarnaast kan ook, als instrument, de Wet voorkeursrecht gemeenten worden gevestigd. Aankoop van de grond is dan alleen mogelijk als de eigenaar van de grond ook daadwerkelijk wil verkopen. 1 Residuele grondwaardeberekening: De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (VON-prijs exclusief btw) Pagina 14
Minnelijke verwerving Minnelijke verwerving betekent dat de gemeente op eigen initiatief met de eigenaar een overeenkomst sluit. Tevens is het komen tot minnelijke verwerving het eerste (verplichte) onderdeel van een onteigeningstraject. Beleidsuitgangspunt 3: Minnelijke verwerving/ onteigening Indien de gemeente heeft besloten om gronden of opstallen te verwerven zal afhankelijk van omvang van de aankoop de gemeente in gesprek gaan met de eigenaar of diens adviseur. De gemeente tracht er naar om de gronden op een minnelijke wijze te verwerven. Mocht zij hierin niet slagen, dan zal de gemeente als uiterste middel, een onteigeningprocedure kunnen starten. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is bedoeld om gemeenten een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt. Hierdoor wordt de regierol van gemeenten bij de uitvoering van ruimtelijk beleid versterkt, de inzichtelijkheid van de grondmarkt vergroot en kan prijsopdrijving door speculatie worden voorkomen. Een voorkeursrecht is een grondbeleidinstrument voor de verwerving van gronden en opstallen door de gemeente. Door het vestigen van een voorkeursrecht wordt de gemeente in staat gesteld bij voorrang de eigendom te verwerven van gronden en opstallen in een gebied waar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gepland worden. Onteigening Voor bepaalde nieuwbouwprojecten of de aanleg van wegen heeft de gemeente grond nodig. Die grond is vaak in handen van particulieren of bedrijven. Soms kan de gemeente de grond gewoon kopen, soms lukt dat niet. Als de eigenaar van de grond en de gemeente het niet eens worden, kan de gemeente een onteigeningsprocedure inzetten. Onteigening is alleen mogelijk in het algemeen belang, onder bepaalde voorwaarden en in overeenstemming met nationaal en internationale recht. Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat eigendom van de gemeente. Onteigening kan alleen plaatsvinden wanneer het algemeen belang daarmee aantoonbaar gediend is. De Onteigeningswet stelt een traject van minnelijke verwerving verplicht voordat gemeente over kan gaat tot onteigening. Wanneer kan de gemeente grond onteigenen? Dat kan in verschillende situaties. De meest voorkomende zijn: voor de aanleg van infrastructurele werken als wegen, bruggen, spoorwegen en waterwegen en voor ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting. Met ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting worden nieuwe woningen, kantoren en openbare voorzieningen bedoeld. Beheer en exploitatie gemeentelijke objecten binnen een exploitatiegebied Het (tijdelijk) beheren van onroerende zaken maakt onderdeel uit van het actief grondbeleid. De gemeente treedt hierbij op als beheerder van onroerend goed gelegen in (toekomstige) exploitatiegebieden. De wijze van beheer wordt afgestemd op de planning van het gehele exploitatiegebied. Strategische aankopen Bij een strategisch verwervingsbeleid vindt de verwerving van gronden en opstallen plaats voorafgaand aan ruimtelijke ontwikkelingsprocessen. De ruimtelijke kaders zijn bij een strategisch verwervingsbeleid nog niet vastgesteld. Verwerving wordt een primaire activiteit van het gemeentelijk grondbeleid, dienstbaar aan diverse sectorale doelen. De verwerving kan zoals eerder gesteld hierdoor een breed gebied bestrijken. Pagina 15
Voorwaarde voor een slagvaardig strategisch verwervingsbeleid, is dus het feit, dat de verwerving al in een vroegtijdig stadium moet aanvangen, terwijl nog geen directe (ruimtelijke) plannen zijn voorbereid. Dit kan dus betekenen, dat vastgoed wordt verworven dat achteraf bij de (ruimtelijke) besluitvorming niet geheel of soms geheel niet benut wordt voor realisatie. Dit risico wordt meegenomen bij de afweging om over te gaan tot strategische verwerving. Strategische aankopen maken onderdeel uit van het voeren van een actief grondbeleid. Vooruitlopend op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen dienen gronden soms in een vroeg stadium te worden aangekocht. Ten aanzien van strategische aankopen kan de gemeente gronden aankopen die op de markt worden aangeboden. Een te vroegtijdige verwerving kan leiden tot hoge rentelasten. Een te late verwerving kan ertoe leiden dat te duur wordt aangekocht of dat een externe partij de gronden al heeft verworven. Het is belangrijk om op het juiste moment gronden te verwerven. Dat betekent dat de gemeente alert moet zijn als er percelen te koop worden aangeboden die betrokken kunnen worden in of onderdeel uitmaken van een ruimtelijke ontwikkeling of die mogelijk bruikbaar kunnen zijn voor verplaatsing van functies in het gebied waar de ruimtelijke ontwikkeling wordt beoogd. Beslispunt 2: Strategisch aankopen Het college mag strategische aankopen verrichten binnen de gestelde kaders door de gemeenteraad. Dit betekent dat enerzijds los van enig gemeentelijk plan gronden en ander vastgoed worden aangekocht in het belang van verder in de toekomst gelegen ontwikkelingen en in het belang van natuur en ecologische ontwikkelingen en ter verkrijging van compensatie objecten. Anderzijds zullen gronden en ander vastgoed worden aangekocht ten einde de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente daadwerkelijk te realiseren. Huidig beleid Strategische aankopen Het huidige beleid Strategische aankopen sluit direct aan op de ontwikkelingstaakstelling zoals vastgesteld in de Strategische visie Buiten Gewoon Castricum. Doelstelling van het verwervingsbeleid is om daar waar nodig een strategische grondpositie in te nemen. Het beleid is niet zozeer gericht op volledige verwerving van al het benodigde (gedachte) vastgoed, simpelweg omdat een dergelijke doelstelling, gezien de vele belanghebbenden op de vastgoedmarkt, niet realistisch is. In de praktijk blijkt echter dat de regiefunctie van de gemeente aanmerkelijk wordt versterkt naarmate de gemeente over strategisch vastgoed / grondposities beschikt. Bij een strategische aankoop kunnen drie (doel) aspecten een rol spelen: 1. Het verwerven van een grondpositie ten opzichte van ontwikkelaars; 2. Het nastreven van een kwalitatief hoogwaardiger ruimtelijke inrichting; 3. Invulling geven aan behoeften van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid en ander sectoraal beleid. Indien sprake is van een of meerdere van bovengenoemde aspecten, kunnen ten behoeve van de realisatie van de doelstellingen, de volgende algemene situaties zich aandienen: Maagdelijke percelen te verwerven met de bestemming woningbouw; Percelen te verwerven die mogelijk in aanmerking kunnen komen voor een toekomstige bestemming woningbouw; Percelen te verwerven waarop minder gewenste ontwikkelingen plaatsvinden, waarbij overlast leidt tot een minder woongenot; Mee te werken aan mogelijke aankoop / verplaatsing van bedrijven gelegen binnen een woonmilieu; Versterken van het woonmilieu op daarvoor in aanmerking komende plekken. Pagina 16
Naast de te formuleren doelstelling(en) dient een afweging te worden gemaakt en globaal vooronderzoek te worden gedaan om inzicht te verkrijgen naar de (economische, politieke, maatschappelijke) haalbaarheid van een voorgenomen ontwikkeling. Welke afwegingen gelden bij strategische aankoop? 1. De strategische aankoop moet passen in het, voor dat project bepaalde, grondhouding van de gemeente Castricum; 2. De verwerving moet in beginsel een budgettair neutrale/ positieve exploitatie kunnen verlopen (economische voorwaarde); 3. De ontwikkeling / herontwikkeling moet binnen een periode van 5 jaar te overzien zijn (economisch, risicomanagement); 4. Afhankelijk van de ontwikkeling van de verwervingskosten (basis investering) wordt de eventuele categorie (klasse goedkoop, middel, duur) van de voorgenomen voorbestemming bepaald c.q. aangepast. (economische afweging); 5. Strategische aankopen kunnen financieel bijdragen in het te voeren volkshuisvestingsbeleid. Dit betekent dat de ontwikkeling van woningen in duurdere prijsklassen kunnen bijdragen aan ontwikkelingen waar woningen gebouwd worden in goedkopere prijsklassen.(volkshuisvesting, politiek beleid); 6. De ontwikkeling moet stedenbouwkundig passend zijn binnen de directe omgeving (ruimtelijk beleid/ wenselijkheid). Beleidsuitgangspunt 4: Strategisch aankopen De gemeenteraad heeft het college, bij besluit van 6 december 2012, gemachtigd tot het voeren van een (strategisch) grondbeleid. Ter uitvoering van het (strategisch) grondbeleid is het college gemachtigd om aankopen te doen tot een bedrag van 1 miljoen euro. De raad wordt na het verlijden van de notariële akte via de reguliere bestuursrapportage of mogelijk eerder, geïnformeerd over de financiële consequenties van de aankopen. Nadat de financiele verantwoording heeft plaatsgevonden, wordt het gemachtigde verwervingsbudget vervolgens weer aangevuld tot het oorspronkelijke bedrag. 3.3. Faciliterend (passief) grondbeleid De in juli 2008 ingevoerde Grondexploitatiewet geeft een grondslag voor kostenverhaal en bovendien kunnen locatie-eisen worden gesteld voor openbare voorzieningen en voor bepaalde woningbouwcategorieën. Het uitgangspunt van de wet is: wordt privaatrechtelijk niet tot overeenstemming gekomen, dan kan het publiekrechtelijke instrumentarium worden ingezet. Verder is er een grondslag om via een overeenkomst bijdragen te vragen in ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente, dit is de bijdrage in de bovenwijkse voorzieningen. Dat kan alleen als de gemeente een structuurvisie heeft vastgesteld. Gemeente Castricum heeft dit vastgelegd in de Structuurvisie Buiten Gewoon Castricum en de daarbij behorende Nota Bovenwijks. Om een bijdrage te vragen voor een bovenwijkse voorziening moet er worden voldaan aan de eisen van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Instrumenten bij facilitair grondbeleid Indien het kostenverhaal vooraf (anterieur) niet verzekerd is, verplicht de Grondexploitatiewet tot het vaststellen van een exploitatieplan. Dit is een apart plan dat samen met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Op basis van het exploitatieplan vindt kostenverhaal plaats met eigenaren/ ontwikkelaars die geen (anterieure) overeenkomst hebben gesloten met de gemeente. Iedere aanvrager van een omgevingsvergunning voor een locatie binnen het gebied zal een bijdrage moeten leveren aan de kosten. De wet voorkomt hiermee zogenaamde freeriders binnen een ontwikkelgebied. Alleen de kosten die op de kostensoortenlijst in de Grondexploitatiewet (en het besluit) zijn opgenomen kunnen door middel van het exploitatieplan worden verhaald. Het exploitatieplan dient ieder jaar te worden herzien. Pagina 17
Na het vaststellen van een exploitatieplan is het mogelijk om (posterieur) een overeenkomst te sluiten met een ontwikkelaar. Hierin kan de gemeente niet meer verhalen dan via het exploitatieplan mogelijk is. Bij voorkeur worden afspraken vooraf privaatrechtelijk vastgelegd in een anterieure exploitaitatieovereenkomst. Niet alleen heeft de gemeente in deze anterieure fase meer onderhandelingsvrijheid - met name omdat zij zich nog niet heeft vastgelegd door het exploitatieplan maar ook hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Beslispunt 3: Faciliterend grondbeleid Het gemeentelijk uitgangspunt is om de kosten voor de ruimtelijke ontwikkeling bij de ontwikkelaars/ eigenaren maximaal te verhalen. De gemeente streeft er naar om voorafgaand aan het vast te stellen bestemmingsplan door middel van een anterieure overeenkomst- met ontwikkelaars/ eigenaren afspraken te maken over (onder andere) het kostenverhaal. Het kostenverhaal wordt middels deze overeenkomst verzekerd. Als het de gemeente niet lukt een overeenkomst te sluiten met ontwikkelaars/ eigenaren, dan kan de gemeente kiezen om tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Dit exploitatieplan vormt de basis voor de financiële voorwaarden aan de omgevingsvergunning, waarmee het kostenverhaal via deze weg verzekerd is. Waar de gemeente vroeger werd gedwongen tot actief grondbeleid kan nu facilitair grondbeleid de voorkeur verdienen omdat kostenverhaal is verzekerd en bovendien locatie-eisen kunnen worden gesteld. Bij de toepassing van faciliterend grondbeleid kan de gemeente minder sturing geven dan bij actief grondbeleid. Ook de keuze om geld te generen uit ruimtelijke ontwikkelingen en deze elders voor bijvoorbeeld maatschappelijke doeleinden in te zetten vervalt. Indien de gemeente een faciliterende rol verkiest, betekent dit dat instrumenten van publiekrechtelijke aard kunnen worden ingezet om de belangen van de gemeente te waarborgen. Er wordt bewust voor gekozen dat de marktpartijen de grondposities verwerven, in eigendom houden en vervolgens van de gemeente randvoorwaarden meekrijgen bij een mogelijke herontwikkeling. Het faciliterend grondbeleid vergt minder belasting dan actief grondbeleid voor het gemeentelijke apparaat. De gemeente faciliteert de (voorgenomen) ontwikkelingen onder andere door: Het hanteren van de ter beschikking staande grondbeleidinstrumenten; Het vaststellen van ruimtelijke, programmatische, kwalitatieve en financiële kaders betreffende locatieontwikkeling. Voordelen faciliterend (passief) grondbeleid: Beperkt ontwikkelrisico Mogelijkheid kostenverhaal Locatie-eisen via Grondexploitatiewet Nadelen faciliterend (passief) grondbeleid: Geen winstmogelijkheden Altijd verantwoordelijkheid voor uitvoerbaarheid Pagina 18
Kaders De Wet ruimtelijke ordening stelt een aantal kaders. Deze kaders stellen de gemeente in de gelegenheid om op een goede manier invulling te geven aan de regierol van de Gemeente. Deze kaders zijn vastgelegd in: De Lokale Woonvisie Handboek Kwaliteitseisen openbare ruimten (d.d. 31 augustus 2009) Locatie-eisen die gemeente kan stellen aan bouwkavels; De Nota Bovenwijks (d.d. 4 oktober 2011) 3.4. Publiekprivate samenwerking (PPS) Als de gemeente voor een actieve grondhouding heeft gekozen is het noodzakelijk om, wil zij de haalbaarheid van het plan optimaliseren, daar waar mogelijk is een strategische grondpositie in het plangebied te verwerven. De gemeente kan in dat geval er voor kiezen om met marktpartijen te gaan samenwerken. Bij publiekprivate samenwerking (PPS) worden kennis en kunde van partijen gedeeld en vindt een verdeling plaats van kosten/opbrengsten en risico s van het plan. Het doel van een PPS is het realiseren van meerwaarde en efficiëntiewinst. Dit ligt binnen bereik als gemeente en bedrijfsleven ieder datgene doen waar ze het best in zijn; er ontstaat zo een win-win situatie. Bij een PPS-project werken overheden en bedrijfsleven samen op basis van duidelijke, contractueel vastgelegde afspraken. In het contract wordt vastgelegd wie waarvoor verantwoordelijk is en wie welke kosten en risico s draagt. In een PPS-project worden zowel maatschappelijke als commerciële doelen gerealiseerd. Ook verwachten beide partijen dankzij de samenwerking en de inbreng van ieders specifieke deskundigheid een beter resultaat tegen dezelfde kosten te realiseren (of hetzelfde resultaat tegen geringere kosten) en behoudt elke partij zijn eigen identiteit en verantwoordelijkheid. Het voordeel van PPS voor de gemeente is dus duidelijk: een project kan aan kwaliteit winnen als de gemeente in een vroeg stadium met private partijen overlegt over de beste manier om een bepaald doel te bereiken. Ook kunnen extra financiële middelen beschikbaar komen voor projecten die een maatschappelijk belang dienen. Maar ook de private sector kan belang hebben bij een andere wijze van samenwerken met de gemeente. Wensen en behoeften van de markt kunnen beter worden ingebracht in gemeentelijke projecten door samenwerking in een vroeg stadium. Doordat projecten efficiënter worden uitgevoerd, kunnen de gerealiseerde besparingen worden ingezet voor de uitvoering van andere projecten. En natuurlijk is de verwachte winstgevendheid in de exploitatiefase een sterke motivatie voor deelname aan PPS-projecten. De mate van de intensiteit van samenwerken met de private sector hangt vooral af van de volgende aspecten: Wie heeft de grond in eigendom? Worden er naast de planologische voorschriften nog nader eisen gesteld (architectuur, duurzaam bouwen etc.)? Het belang dat de gemeente heeft bij de realisatie van de bestemming. Bestaat er onzekerheid over de haalbaarheid van het project? De omvang van de financiële consequenties voor de gemeenschap. Pagina 19