Appartementsrecht Feiten over uw positie in het appartementsrecht Deze brochure is een uitgave van de advocaten Toon Kool en Paul Veerman 1087 CE AMSTERDAM T 020 398 01 50 E ERFRECHT@KBGADVOCATEN.NL WWW. ADVOCATENKAN
Inhoud Inleiding 01 Appartementsrecht en VVE 02 Vervangende machtiging Kantonrechter 03 Modelreglement 04 Vernietiging besluiten 05 Bijdrage in kosten 06 Splitsingsakte en reglement 07 Gemeenschappelijke muur 08 Erfpacht 09
Deskundige hulp en advies op het gebied van appartementsrecht Inleiding Eigen haard is goud waard. Maar soms zorgen de problemen rondom de eigen woning voor een onleefbare situatie. Het is dan van belang dat er snel en vakkundig met u naar een oplossing wordt gezocht. Snel, omdat in het appartementsrecht soms korte termijnen gelden, waardoor u snel moet handelen. Zo moet u binnen één maand een besluit van de VVE vernietigen, indien u het er niet mee eens bent. Ook andere termijnen zorgen er voor dat het verstandig is om snel te handelen. Vakkundig, omdat u behoefte heeft aan een advocaat die volledig op de hoogte is van de wet en jurisprudentie, maar ook een advocaat die in staat is om met u tezamen een oplossing te zoeken, omdat het vaak gaat om buren waar u nog jaren mee samen moet leven. Wij bieden u met deze brochure de grote lijn van het appartementsrecht. Mocht u problemen ondervinden of mocht u advies willen, dan kunt u uiteraard altijd contact met ons opnemen. Toon Kool Advocaat Paul Veerman Advocaat 1
Appartementsrecht en de Vereniging van Eigenaars (VVE) De wet bepaalt dat een eigenaar bevoegd is zijn recht op een gebouw te splitsen in appartementsrechten. Vaak wordt gezegd dat een gebouw dat bestaat uit verschillende etages in verschillende eigenaren wordt gesplitst, maar eigenlijk wordt dus het appartementsrecht gesplitst. Met dat appartementsrecht heeft de eigenaar een exclusief gebruiksrecht van zijn eigen gedeelte en daarnaast heeft de eigenaar recht op een aandeel in het gemeenschappelijk deel. Om dat gemeenschappelijk deel goed te kunnen beheren wordt een Vereniging van Eigenaars opgericht. Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars van een bepaald gebouw. De regels voor de VVE vindt u in de splitsingsakte en het daarbij behorende regelement. Besluiten binnen de VVE worden genomen in de vergadering van eigenaars, waartoe alle appartementseigenaars toegang hebben. In principe worden de besluiten van de VVE genomen bij volstrekte meerderheid, maar de statuten kunnen anders bepalen. De vergadering wordt voorgezeten door een voorzitter, die wordt benoemd door de vergadering. Het bestuur van de VVE wordt gevormd door één bestuurder, tenzij de statuten anders bepalen. Het bestuur wordt door de vergadering van de VVE benoemd en kan altijd worden geschorst of ontslagen. Het bestuur beheert de financiële middelen van de VVE. Voor zover gewenst kan een bestuurder zich toegang verschaffen tot een privé gedeelte van een lid van de VVE, als dit voor zijn taak noodzakelijk is. Bij afwezigheid van het bestuur en bij een tegenstrijdig belang van een bestuurder wordt dit vervangen door de voorzitter van de VVE. 2
Vervangende machtiging Kantonrechter Voor bepaalde handelingen heeft u als eigenaar van een appartement medewerking of toestemming nodig van de VVE of haar leden. Indien de VVE weigert haar toestemming te geven, kunt u deze toestemming laten vervangen door een machtiging van de Kantonrechter. U moet daarvoor een verzoek indienen. Vaak wordt dit verzoek gecombineerd met een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VVE. Wij kunnen u als advocaat VVE in Amsterdam helpen bij beide verzoeken. Een legitimaris kan tegelijkertijd erfgenaam Wanneer vervangende zijn maar machtiging dit VVE hoeft niet. Artikel 121 van Boek 5 biedt u deze mogelijkheid om vervangende machtiging te vragen van de Kantonrechter. Wanneer kunt u dit verzoek nu gebruiken? Een voorbeeld is een verbouwing waarbij bepaalde gemeenschappelijke zaken moeten worden gewijzigd. Indien het onredelijk is dat bepaalde leden van de VVE hun toestemming niet geven, dan kunt u met de machtiging van de Kantonrechter alsnog de verbouwing doen. Soms wil de VVE aan gemeenschappelijk of privé zaken werkzaamheden verrichten en heeft zij toestemming nodig van een lid van de VVE die de toestemming weigert. Ook dan kan dit verzoek namens de VVE uitkomst bieden. Vervangende machtiging: redelijkheid en billijkheid en kosten De basis van het artikel is het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Een eigenaar of VVE kan dan zijn/haar toestemming niet weigeren zonder redelijke grond. Wat wel en niet redelijk is, hangt sterk af van de omstandigheden van het geval. Wij kunnen als advocaat VVE recht de zaak goed voor u presenteren en met behulp van de jurisprudentie uw zaak zo sterk mogelijk aan de Kantonrechter voorleggen. De Kantonrechter kan daarbij op grond van artikel 121 lid 2 bepalen in welke verhouding de eigenaars een bijdrage moeten leveren. 3
Modelreglement De akte van splitsing moet ook een reglement inhouden, hetgeen een zogenaamd modelreglement kan zijn. In 1973, 1983, 1992 en 2006 zijn modelreglementen opgesteld. Als advocaat VVE recht in Amsterdam kennen wij deze modelreglementen uiteraard goed en wij kunnen u helpen om de verschillende bepalingen in het licht van de jurisprudentie uit te leggen. In de loop der jaren zijn er verschillende modelreglementen in omloop gekomen, die vaak worden aangeduid met de verschillende kleuren zoals het witte boekje, het blauwe boekje en het gele boekje. Er zijn verschillen tussen de reglementen uit de diverse jaren, dus het is belangrijk dat u de reglementen goed bestudeert. Op de pagina links van onze website kunt u de verschillende modelreglementen downloaden en inzien. Artikel 5:112 BW bepaalt wat een reglement moet inhouden. In dit artikel kunt u ook lezen dat het regelement een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten. Indien bijvoorbeeld de eigenaar van dit privé gedeelte deze regels niet naleeft kan de VVE hiertegen optreden. Met deze welstandsbepalingen kan de VVE een zeker toezicht uitoefenen op de toelating van nieuwe bewoners. Wij kunnen als advocaat u hierover adviseren. Naast het modelreglement kan een VVE een huishoudelijk reglement opstellen. Daarin kan de VVE bijvoorbeeld regelen hoe gemeenschappelijke ruimten moeten worden gebruikt. Daarbij is het verstandig als de VVE in de akte van splitsing kijkt wat er mogelijk is. U kunt het huishoudelijk reglement ook inschrijven. 4
Vernietiging of nietigheid van een besluit VVE Als advocaat VVE in Amsterdam krijgen wij veel zaken die gaan over de vernietiging of nietigheid van besluiten van de VVE. De jurisprudentie op dit gebied is uitgebreid en wij kunnen u bijstaan als advocaat om de zaak snel en goed te presenteren aan de rechter. Snel, omdat u, als u het niet eens bent met een besluit van de VVE en u wilt daar stappen tegen nemen, u binnen één maand nadat u dit besluit kende een verzoek moet indienen bij de Kantonrechter om het besluit te vernietigen. Als u een besluit van de VVE heeft dat u niet bevalt, moet u dus snel contact met ons opnemen. Allereerst is het belangrijk om onderscheid te maken tussen een nietig besluit en een vernietigbaar besluit. Op grond van artikel 2: 14 BW kunnen bepaalde besluiten nietig zijn wegens strijd met de wet of de splitsingsakte. Een nietig besluit bestaat eigenlijk niet en u hoeft ook niet op de korte termijn te letten. Wel moet u de rechter vragen om te bevestigen dat een bepaald besluit nietig is bijvoorbeeld wegens strijd met de splitsingsakte, maar daarbij staan wij u graag bij. Artikel 5: 130 BW bepaalt dat een besluit van de VVE vernietigd moet worden door de rechter. Zoals wij hiervoor al opmerkten, moet u binnen één maand nadat u kennis heeft genomen van het besluit, deze vernietiging vragen aan de Kantonrechter. Als u dus op de vergadering van de VVE aanwezig was waarbij het besluit werd genomen, moet u binnen één maand na de vergadering het verzoek indienen. Veel besluiten van de VVE worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2: 8 BW. De redelijkheid en billijkheid is een ruim begrip, zodat u meerdere argumenten naar voren kunt brengen om het besluit te vernietigen. De rechter kan toetsen of een besluit wat betreft de wijze van totstandkoming in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen. Daarnaast kan de rechter toetsten of de VVE bij afweging van alle belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Strijd met het modelreglement levert in beginsel op grond van artikel 5: 129 lid 2 BW nietigheid van een besluit op. 5
Bijdrage in de kosten van de VVE In onze praktijk als advocaat VVE komen veel vragen voor over de bijdrage die door een individuele eigenaar moet worden voldaan in de schulden en kosten van de VVE. Een groot deel van deze vragen kan worden beantwoord met de wet. Artikel 5:113 lid 2 BW bepaalt dat van de schulden en kosten die op grond van de wet of het regelement voor rekening komen van de gezamenlijke appartementseigenaars de appartementseigenaars een gelijk deel moeten bijdragen, tenzij in het regelement een andere verhouding is bepaald. Iedere appartementseigenaar moet dus bijdragen in de schulden en kosten van de VVE en deze verplichting geldt zowel ten opzichte van de VVE als ten opzichte van de overige appartementseigenaars. Wij hebben als advocaat vaak voor een VVE in Amsterdam opgetreden om een bijdrage te vorderen. Indien een vraag opkomt of bepaalde kosten gemeenschappelijk zijn, moet u naast de wet in de splitsingsakte en het reglement kijken. Daar vindt u uiteengezet welke gedeelten van het gebouw gemeenschappelijk zijn en daarmee welke kosten gemeenschappelijk zijn en welk niet. In het reglement vindt u ook een regeling over de exploitatierekening van de VVE en de door de appartementseigenaars te storten bijdrage. Wij adviseren als advocaat meerdere professionele VVE beheerders op het gebied van de kosten van de VVE en de bijdrage door de VVE leden. In het hiervoor genoemde artikel 113 kunt u ook lezen in hoeverre de appartementseigenaars aansprakelijk zijn voor schulden aan derden (dus buiten de VVE). Allereerst is bepaald dat voor deelbare schulden de appartementseigenaar aansprakelijk is in dezelfde verhouding als zijn bijdrageplicht. Een geldschuld is bijvoorbeeld deelbaar, zodat bij een geldschuld van de VVE aan een schuldeiser de VVE leden deze schuld voldoen in de verhouding van hun bijdrage. Daarnaast is in de wet bepaald dat een schuldeiser, indien de appartementseigenaars gezamenlijk aansprakelijk zijn, verhaal heeft op het reservefonds van de VVE. Wij merken als advocaat van veel VVE s in Amsterdam dat veel VVEleden niet weten dat oude appartementseigenaars nog aansprakelijk kunnen zijn voor schulden uit het verleden. Het is dus belangrijk onderscheid te maken op grond van het moment van ontstaan van de schuld. 6
Splitsingsakte en regelement van de VVE Bij het onderdeel appartementsrecht en VVE is reeds uitgelegd dat een appartementsrecht ontstaat door splitsing. Deze splitsing in appartementsrechten geschiedt door middel van een notariële akte, de zogenaamde splitsingsakte. Deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers en kunt u derhalve ook inzien. Aan de akte is een tekening gehecht waarin de begrenzing van de verschillende gedeelten van het gebouw staan aangegeven. Hierop kunt u zien welke delen van het pand gemeenschappelijk zijn en welke privé. Ook deze tekening kunt u derhalve inzien. In de splitsingsakte vindt u meerdere onderwerpen die van belang zijn, zoals hoe het stemrecht is verdeeld en wat de rechten en plichten zijn binnen de VVE. Ook kunt u hier lezen hoe groot het aandeel in de VVE en de bijdrage is van de eigenaren in de kosten van de VVE. Meestal wordt daarvoor de oppervlakte gebruikt. Uit de breukdelen in de splitsingsakte blijkt de eigendomsverhouding en het aantal stemmen in de VVE vergadering. Artikel 5: 139 BW bepaalt dat de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Lid 2 van dit artikel bepaalt echter dat onder bepaalde voorwaarden vier vijfde deel van de eigenaars voldoende is om de splitsingsakte te wijzigen. Let u goed op dat toestemming wordt gevraagd van de beperkt gerechtigden zoals de bank, bij wijziging van de splitsingsakte. Indien leden van een VVE zonder redelijke grond weigeren hun medewerking te verlenen aan de wijziging van de splitsingsakte, dan kan door vervangende machtiging worden gevraagd aan de Kantonrechter. Dit verzoek moet worden gedaan door minstens de helft van het aantal stemmen in de VVE. Bij verandering van de begrenzing van privé-gedeelten zijn slechts twee eigenaars of een eigenaar met meerdere appartementen, nodig. Daarnaast kent artikel 5: 144 BW een mogelijkheid de splitsingsakte door de rechter te laten wijzigen of opheffen. 7
Een gemeenschappelijke (mandelige) scheidsmuur Als advocaat in Amsterdam procederen wij vaak over de vraag wie de kosten van herstel draagt van een gemeenschappelijke scheidsmuur bij appartementen en vooral de kosten van vervanging van de daaronder gelegen fundering. Wij merken dat vaak de eerste vraag: Is er wel een gemeenschappelijke scheidsmuur?, ten onrechte niet wordt gesteld. De wet stelt: Een vrijstaande scheidsmuur, een hek of een heg is gemeenschappelijk eigendom en mandelig, indien de grens van twee erven die aan verschillende eigenaars toebehoren, er in de lengterichting onderdoor loopt. Daarnaast stelt de wet: de scheidsmuur die twee gebouwen of werken, welke aan verschillende eigenaars toebehoren, gemeen hebben, is eveneens gemeenschappelijk eigendom en mandelig. Het kan zijn dat onderzoek bij of door het kadaster nodig is om te bepalen of er wel sprake is van een mandelige scheidsmuur. Het kernartikel in de meeste procedures is artikel 5: 65 BW: Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. Nadat is vastgesteld dat er sprake is van een mandelige muur, dient er vervolgens een rapport te zijn van een deskundige waaruit blijkt dat onderhoud noodzakelijk is. Veel vorderingen om de kosten van onderhoud te voldoen zijn gestrand op het ontbreken van de noodzaak van dringend herstel. Eventueel kan de rechtbank worden gevraagd een deskundige te benoemen. Nadat is vastgesteld dat onderhoud noodzakelijk is, dienen verschillende offertes van aannemers te worden gevraagd, waarbij het ook verstandig is de andere eigenaar hierin te betrekken. Mocht de andere eigenaar niet bereid zijn om de kosten van onderhoud te voldoen, dan kunt u dit bij de rechtbank vorderen. Wij staan u als advocaat gaarne bij. 8
Kennis van erfpacht essentieel voor Amsterdams vastgoed Erfpacht Al jaren houden wij ons als advocaat erfpacht in Amsterdam bezig met meerdere zaken op het gebied van erfpacht. In de onroerend goed praktijk in Amsterdam zult u het zakelijk recht van erfpacht vaak tegenkomen. Vandaar enige basics. Erfpacht moet worden gevestigd in een notariële akte. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van iemand anders te houden en te gebruiken. Dit vindt u terug in artikel 5:85 BW. En in het tweede lid van dit artikel vindt u de juridische basis voor de veelbesproken erfpachtcanon. Aan de hand van de jurisprudentie kunnen wij als advocaat erfpacht u helpen met de vraag of de eigenaar de canon mag verhogen. Verder bepaalt de wet dat in de notariële akte van vestiging de duur van de erfpacht kan worden geregeld. In de wet is ook bepaald wanneer de eigenaar de erfpacht mag opzeggen. Dat is aan bepaalde voorwaarden verbonden, zoals het gedurende twee jaar niet voldoen van de canon. Daarnaast kan de rechter de erfpacht wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden. Bij nieuwe gebouwen moet u dan vooral opletten op de termijn van 25 jaar. Wij als advocaat erfpacht kunnen u aan de hand van de jurisprudentie op dit gebied helpen. De erfpachter heeft hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar. Hij mag alleen de bestemming zonder toestemming van de eigenaar niet wijzigen. De eigenaar kan daarbij bepaalde voorwaarden stellen, die niet onredelijk mogen zijn. Mocht de eigenaar u geen toestemming geven dan kunnen wij als advocaat erfpacht vervangende toestemming bij de rechter vragen. De erfpachter mag onder bepaalde omstandigheden gebouwen verwijderen, indien hij de in erfpacht gegeven zaak maar in de oude toestand teruggeeft aan de eigenaar. 9
Als u problemen heeft met de besluiten van de VVE U wilt uw eigen woning kunnen verbouwen als dat nodig is, terwijl de VVE u hiervan weerhoudt. U wilt dat de verdeling van de kosten binnen een VVE redelijk is, terwijl deze onredelijk is. U bent het niets eens met een besluit van de VVE. In al deze gevallen kunt u on bellen om te vragen of wij u kunnen helpen. Wij hebben als advocaten veel ervaring met verschillende VVE s in Amsterdam. Samen met u zullen wij altijd zoeken naar een voor u maximale oplossing, waarbij het van belang kan zijn dat de verhoudingen binnen de VVE goed blijven. Paul Veerman en Toon Kool Advocaten gespecialiseerd in het appartementsrecht IJburglaan 650 1087 CE AMSTERDAM Telefoon 020 3980150 appartementsrecht@kbgadvocaten.nl www.advocatenkantoorvve.nl