JAARREKENING 2011 1
2
Inhoud JAARVERSLAG... 5 JAARREKENING... 7 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2011... 8 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011... 10 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2011... 11 TOELICHTING BEHORENDE TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2011... 12 1. Algemene toelichting... 12 2. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva... 15 3. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat... 21 4. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht... 24 5. Financiele instrumenten en risicobeheersing... 24 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011... 50 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011... 52 TOELICHTING BEHORENDE TOT DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2011... 53 29. Algemeen... 53 30. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva... 53 OVERIGE GEGEVENS... 67 CONTROLEVERKLARING... 67 STATUTAIRE BEPALING INZAKE RESULTAATBESTEMMING.... 67 VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING... 67 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM... 67 3
4
Jaarverslag Voor het jaarverslag en het daarin opgenomen volkshuisvestingsverslag wordt verwezen naar het separaat uitgebrachte jaarverslag. Het jaarverslag is beschikbaar op www.portaal.nl. 5
6
Jaarrekening 7
Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (voor resultaatbestemming) ACTIVA Ref 31-12-2011 31-12-2010 V a s t e a c t i v a (x 1.000) (x 1.000) Materiële vaste activa 6 - Onroerende en roerende zaken in exploitatie* 6.1 2.034.343 1.943.627 - Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden 6.2 79.845 67.417 - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling* 6.3 168.521 163.976 - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 6.4 29.905 33.648 Totaal materiële vaste activa 2.312.614 2.208.668 Financiële vaste activa 7 - Te vorderen BWS-subsidies 7.1 3.046 4.505 - Deelnemingen 7.2 3.456 3.456 - Overige effecten 7.3 86.704 86.218 - Leningen u.g. 7.4 8.635 10.667 - Latente belastingvorderingen* 7.5 100.375 79.842 - Overige langlopende vorderingen 7.6 8.440 521 Totaal financiële vaste activa 210.656 185.209 Totaal vaste activa 2.523.270 2.393.877 V l o t t e n d e a c t i v a Voorraden 8 24.153 37.066 Onderhanden projecten 9 0 1.424 Vorderingen 10 - Huurdebiteuren 10.1 3.913 2.759 - Vorderingen op gemeenten 10.2 155 285 - Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.3 817 0 - Overige vorderingen 10.4 3.025 6.020 - Overlopende activa* 10.5 132.303 34.423 Totaal vorderingen 140.213 43.487 Liquide middelen 11 131.149 186.012 Totaal vlottende activa 295.515 267.989 Totaal ACTIVA 2.818.785 2.661.866 8
PASSIVA Ref 31-12-2011 31-12-2010 (x 1.000) (x 1.000) Groepsvermogen 12 - Eigen vermogen* 12.1 676.049 698.874 - Minderheidsbelang derden 12.2 19 19 Totaal groepsvermogen 676.068 698.893 Voorzieningen 13 - Pensioenen 13.1 330 324 - Onrendabele investeringen nieuwbouw 13.2 11.580 2.455 - Voorziening deelneming 13.3 25 25 - Voorziening derivaten* 13.4 136.241 57.486 - Overige voorzieningen 13.5 3.882 3.635 Totaal voorzieningen 152.058 63.925 Langlopende schulden 14 - Leningen overheid en kredietinstellingen 14.1 1.756.683 1.586.292 - Terugkoopverplichting roerende en onroerende zaken verkocht 14.2 79.520 66.007 onder voorwaarden - Overige langlopende schulden 14.3 201 204 Totaal langlopende schulden 1.836.404 1.652.503 Kortlopende schulden 15 - Schulden aan kredietinstellingen 15.1 75.475 146.444 - Schulden aan leveranciers 20.326 27.458 - Schulden aan gemeenten 347 523 - Belastingen en premies sociale verzekeringen 15.2 9.565 25.983 - Onderhanden projecten 9 3.676 0 - Overige schulden 15.3 2.939 3.018 - Overlopende passiva 15.4 41.927 43.119 Totaal kortlopende schulden 154.255 246.545 Totaal PASSIVA 2.818.785 2.661.866 Noot: Waar nodig zijnde met een asterix (*) gemarkeerde posten omwille van de vergelijkbaarheid de vergelijkende cijfers over 2010 aangepast. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening onder het hoofd Algemene toelichting. 9
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 Bedrijfsopbrengsten 17 Ref (x 1.000) (x 1.000) - Huren 17.1 278.103 271.307 - Vergoedingen 17.2 17.162 16.685 - Subsidiebijdragen 17.3 4.500 3.583 - Verkoop onroerende zaken 17.4 68.707 57.494 - Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 17.5 7.652 7.089 - Overige bedrijfsopbrengsten 17.6 5.086 7.450 Totaal bedrijfsopbrengsten 381.210 363.608 Bedrijfslasten - Kosten uitbesteed werk 22.219 15.245 - Afschrijvingen op materiële vaste activa 77.569 84.518 - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 18 9.065-27.590 - Erfpacht 19 477 553 - Lonen en salarissen 20 38.603 37.809 - Sociale lasten 20.2 6.850 6.381 - Pensioenlasten 20.3 6.100 6.091 - Lasten onderhoud 21 57.838 52.757 - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 22 7.773 17.907 - Overige bedrijfslasten 23 82.737 89.910 Totaal bedrijfslasten 309.231 283.581 Saldo uit operationele bedrijfsuitoefening 71.979 80.027 Financiële baten en lasten 24 - Rentebaten 24.1 1.373 1.399 - Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten 0 0 - Waardeveranderingen terugkoopverplichting onroerende en 24.2 611-472 roerende zaken verkocht onder voorwaarden - Waardeveranderingen derivaten* 24.3-67.967-15.890 - Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 24.4 11.002 11.481 - Rentelasten en soortgelijke kosten* 24.5 77.138 71.540 Totaal financiële baten en lasten -132.119-75.022 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -60.140 5.005 Vennootschapsbelasting* 25 37.265 3.804 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen 70 84 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -22.805 8.893 Waarvan aandeel derden 0 0 Netto resultaat -22.805 8.893 Noot: Waar nodig zijnde met een asterix (*) gemarkeerde posten omwille van de vergelijkbaarheid de vergelijkende cijfers over 2010 aangepast. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening onder het hoofd Algemene toelichting. 10
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2011 (x 1.000) (x 1.000) Huren 276.915 272.222 Rente ontvangsten 13.208 12.369 Overige ontvangsten 26.550 36.090 Inkomende operationele kasstromen 316.672 320.681 Personeelsuitgaven (inclusief overige personeelsuitgaven) -52.095-51.906 Uitgaven onderhoud -50.305-46.417 Rente uitgaven -76.503-71.167 Vennootschapsbelasting 0 0 Overige bedrijfsuitgaven (inclusief leefbaarheid) -78.042-89.022 Uitgaande operationele kasstromen -256.945-258.511 Kasstroom uit operationele activiteiten 59.727 62.170 Verkoop bestaand bezit (inclusief kosten) 52.690 54.925 Verkoop nieuwbouw (ontvangsten) 35.990 18.013 Overig 0 0 Inkomende desinvesteringskasstromen 88.680 72.938 Verkoop nieuwbouw (uitgaven) -23.848-38.224 Nieuwbouw huurwoningen (inclusief sloopkosten) -109.767-119.417 Aankopen -17.933 0 Kwaliteitsverbeteringen en renovaties -66.231-38.881 Overig -1.679-2.674 Uitgaande investeringskasstromen -219.458-199.196 Kasstroom uit investeringen en desinvesteringen -130.778-126.258 Mutatie financiële vaste activa (ontvangsten) 34.531 1.153 Aangetrokken financiering 175.000 225.000 Inkomende financieringskasstromen 209.531 226.153 Mutatie financiële vaste activa (verstrekt) -30.073-1.208 Aflossing financiering -163.272-108.517 Uitgaande financieringskasstromen -193.345-109.725 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 16.185 116.428 Mutatie liquide middelen -54.863 52.340 Het verloop van de geldmiddelen is als volgt weer te geven: Beginstand liquide middelen 186.012 133.672 Eindstand liquide middelen 131.149 186.012 Mutatie liquide middelen -54.863 52.340 11
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2011 1. Algemene toelichting 1.1. Activiteiten De activiteiten van Stichting Portaal (verder Portaal) statutair gevestigd te Baarn en haar groepsmaatschappijen bestaan voornamelijk uit werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Portaal is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet en streeft er naar kwantitatief en kwalitatief passende huisvesting te bieden aan een ieder, waarbij voor aan degenen met een lagere inkomens voorrang wordt geboden 1.2. Continuiteit Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft aangekondigd dat Portaal door het Centraal Fonds onder verscherpt toezicht wordt gesteld. De minister heeft de 2e kamer hierover geinformeerd en laten weten dat Portaal niet in acute liquiditeitsprolbemen verkeert De reden dat het Centraal Fonds met ons praat over verscherpt toezicht heeft alles te maken met de aanbevelingen die zij hebben gedaan met betrekking tot de aanscherping van onze processen, besluitvorming en organisatie op het gebied van treasury. Ook adviseert het Centraal Fonds over een versterking van de risicobeheersing van de derivatenportefeuille. Het merendeel van de adviezen zal Portaal overnemen in haar beleid en bedrijfsvoering. Mede door de economische crisis in de Z-E landen is de rente in sterkere Europese landen waaronder Nederland sterk gedaald tot een historisch laagte record. Deze scherpe rentedaling in combinatie met de CSA afspraken die Portaal met haar financiers heeft gemaakt om het tegenpartijrisico te beperken hebben ertoe geleid dat Portaal per 1 juni 2012 204 miljoen aan margin calls heeft ontvangen en gestort bij de verschillende financiele instellingen. Zo n daling met de bijbekorende margin call verplichting hoeft op zich nog geen probleem te zijn, maar daarnaast heeft Vestia besloten al haar bezit in onderpand te geven bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Hierdoor zien banken de zekerheid van verstrekte leningen verminderen. Daardoor trekken de banken hun kredietfaciliteiten in waardoor Portaal beperkt wordt in het gebruik van liquiditeitsbuffers voor het voldoen aan de margin calls. Dit raakt ook de hele corporatiesector Wij werken aan het ophogen van onze buffer en daarmee aan het versterken van de liquiditeit om te kunnen voldoen aan de nieuwe richtlijn van het Centraal Fonds. Dit doen wij op drie manieren: 1: het vergroten van onze liquiditeit door de timing van inkomsten en uitgaven. 2: met enkele bankpartijen voeren wij constructieve gesprekken over structurele verhoging van de buffer. 3: we bouwen de omvang van onze derivatenportefeuille af. We zetten vol in op het aanvullen van onze buffer op eigen kracht. Pas in het uiterste geval zullen wij tijdelijke liquiditeitssteun vragen bij het WSW. Portaal kan hier een beroep op doen omdat wij op andere financiële indicatoren goed presteren. De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn dan ook gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van Portaal. 1.3. Foutenherstel In het verslagjaar heeft Portaal verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële verslaglegging verder te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat en de vermogenspositie van Portaal. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie rondom de derivaten doorgevoerd. Tot en met 2010 werd door Portaal voor de gehele derivatenportefeuille het principe van kostprijs hedge accounting toegepast. Met de toepassing van kostprijs hedge accounting wordt bereikt dat het resultaat van zowel het hedge instrument als de afgedekte positie op hetzelfde moment in de winst- en verliesrekening wordt verantwoord. Zonder de toepassing van kostprijs hedge accounting worden de resultaten van derivaten vaak eerder in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking gebracht dan die van de afgedekte positie. Om deze mismatch te voorkomen past Portaal kostprijs hedge accounting toe. Aan het toepassen van kostprijs hedge accounting zijn echter drie belangrijke voorwaarden gekoppeld. Bij een nadere analyse van onze derivatenportefeuille hebben wij geconstateerd dat niet in alle gevallen is voldaan aan deze voorwaarden. Zo passen geschreven swaptions bij nader inzien niet onder kostprijs hedge accounting. De geschreven swaptions worden vanaf 2011 dan ook tegen geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd. Daarnaast wordt voor enkele gestructureerde producten (index producten) gedeeltelijk afgezien van de toepassing van hedge accounting, omdat deze hedges onvoldoende effectief zijn. Deze derivaten worden vanaf 2011 ook tegen geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd. Deze per ultimo verslagjaar lagere marktwaarde is opgenomen in een voorziening derivaten, de mutatie in deze voorziening maakt onderdeel uit van de 12
financiële baten en lasten. Het toepassen van kostprijs hedge accounting blijft het uitgangspunt voor de verwerking van derivaten die wel kwalificeren. Een van de drie voorwaarden voor toepassing van hedge accounting is dat de ineffectiviteit van de hedge instrumenten direct wordt verwerkt in de winst- en verliesrekening. Tot en met de jaarrekening 2010 is voor de gehele derivatenportefeuille ten onrechte uitgegaan dat de hedge instrumenten de waardeverandering van de afgedekte positie volledig compenseren en dus volledig effectief waren. Vanaf de jaarrekening 2011 wordt de feitelijke ineffectiviteit van de hedge instrumenten direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Het effect daarvan op voorgaande jaren is als volgt: Effecten 2010 Vermogen Resultaat Kasstroom 31-12-2010 2010 2010 Voor herziening 736.216 24.012 52.319 Effect herziening -37.323-15.119 - Na herziening 698.893 8.893 52.319 Effecten 2009 en eerder Vermogen Resultaat Kasstroom 1-1-2010 < 2010 < 2010 Voor herziening 712.188 10.249-46.851 Effect herziening -22.204-22.204 - Na herziening 689.984-11.955-46.851 Op basis van het foutenherstel is het vermogen per 1 januari 2011 herrekend. Het eigen vermogen ultimo 2010 is afgenomen met een bedrag van 37,3 miljoen. Het eigen vermogen is gedaald van 736 miljoen naar 698 miljoen. Het eigen vermogen ultimo 2009 is afgenomen met een bedrag van 22,2 miljoen. Het eigen vermogen is gedaald van 712 miljoen naar 690 miljoen. Het resultaat over 2011 op basis van de juiste toepassing van grondslagen bedraagt 22,8 miljoen negatief. Indien volgens de toepassing in de jaarrekening 2010 zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat 36,5 miljoen positief hebben bedragen. Het resultaat over 2010 bedraagt op volgens de toepassing in de jaarrekening 2010 24,0 miljoen positief. Bij juiste toepassing va de grondslagen bedraagt het resultaat 2010 8,8 miljoen positief. Voorts hebben we vastgesteld dat de toelichting op de derivaten in de jaarrekening 2010 niet op alle punten het vereiste inzicht gaf. Ten behoeve van het inzicht zijn de vergelijkende cijfers over boekjaar 2010 in de jaarrekening 2011 aangepast op basis van de nieuwe waarderingsgrondslagen. In de winst en verliesrekening is een nieuwe post toegevoegd in de rubriek financiële baten en lasten namelijk waardeveranderingen derivaten. In het kader van het bovenstaande houdt deze jaarrekening tevens in een mededeling in de zin van artikel 2.362 lid 6, tweede volzin, BW 2. 1.4. Stelselwijzigingen Renovaties In aansluiting op richtlijn 212 Materiële vaste activa worden de renovatieprojecten in uitvoering vanaf 2011 verantwoord onder de materiële vaste activa in exploitatie in plaats van de materiële vaste activa in ontwikkeling. Het betreft hier slechts een rubriceringwijziging welke geen invloed heeft op het resultaat of het vermogen van Portaal. Omwille van de vergelijkbaarheid is de beginbalans gecorrigeerd. Voor een bedrag van 18,3 miljoen heeft herrubricering van de materiële vaste activa in ontwikkeling naar de materiële vaste activa in exploitatie plaatsgevonden. 1.5. Consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Portaal en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding 13
bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Portaal een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Naast Portaal zijn de volgende entiteiten in de consolidatie begrepen: Naam deelneming Belang Vestigingsplaats - Stichting Beheer Registergoederen Eemland 100 % Soest - BEO B.V. 100 % Arnhem - De Rendant B.V. 100 % Baarn - OOG B.V. 100 % Nijmegen - Portaal Holding B.V. 100 % Baarn - Portaal Kanaleneiland B.V. 100 % Baarn - Portaal Monumenten Beheer B.V. 100 % Baarn - Portaal Net B.V. 100 % Baarn - Portaal Nieuw Leyden B.V. 100 % Baarn - Portaal Onroerend Goed Beheer B.V. 100 % Baarn - Portaal Participaties B.V. 100 % Baarn - Portaal Vastgoed Realisatie B.V. 100 % Baarn - Stichting Pontanuslaan 100 % Arnhem - Stichting Tot Steun van de Stichting Sociale Woningbouw Utrecht 100 % Utrecht - VOC B.V. 100 % Baarn - C.V. Wonen Boven Winkels Arnhem 51% Baarn In de geconsolideerde jaarrekening zijn ook de verenigingen van eigenaren opgenomen waarin Portaal een meerderheidsbelang heeft. Daarnaast heeft Portaal de volgende deelnemingen die niet in de consolidatie zijn begrepen. Naam Belang Vestigingsplaats - Woningnet N.V. 6% Utrecht - C.V. De Witte Vrouwe 7% Utrecht - GEM Waalsprong Beheer B.V. 4% Nijmegen - C.V. Maat 16% Arnhem - B.V. Woonwagenexploitatie 24% Utrecht - GEM Kanaleneiland C.V. 25% Amersfoort - Kanaleneiland Beheer B.V. 25% Amersfoort - OntwikkelCombinatieKanaleneiland VOF 33% Rotterdam - Nieuw Leyden Beheer B.V. 50% Baarn - Nieuw Leyden C.V. 50% Leiden - NovioNoord B.V. 50% Nijmegen 14
1.6. Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Portaal en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht. 1.7. Schattingen Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat het bestuur van Portaal zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat het bestuur schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De belangrijkste schattingsposten in de jaarrekening betreffen de materiele vaste activa verkocht onder voorwaarden, de bedrijfswaarde, de voorraad, het onderhanden werk, de belastinglatenties en de voorzieningen. Indien het voor het geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. De werkelijkheid kan afwijken van deze schattingen. 2. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 2.1. Algemeen Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2005. Dit betekent dat de in 2011 verschenen nieuwe Richtlijn 645 van toepassing voor boekjaren vanaf 1 januari 2012 niet is toegepast. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. 2.2. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de wijzigingen in het kader van foutenherstel zoals opgenomen in paragraaf 1.3 en de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 1.4. 2.3. Valuta De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in euro s; dit is zowel de functionele als de presentatievaluta van Portaal. Alle financiële informatie in euro s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. 15
2.4. Materiële vaste activa 2.4.1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen dan wel lagere reële waarde. De reële waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Portaal is gericht op sturing van de waarde van het vastgoed op basis van productmarktcombinaties op het niveau van de vijf regio s. Bij het samenstellen van de complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) is hierbij aansluiting gezocht. De volgende afschrijvingspercentages worden hierbij gehanteerd: Grond in eigendom geen afschrijvingen Grond in erfpacht afkoop eeuwig durend geen afschrijvingen Grond in erfpacht afkoop voor bepaalde tijd looptijd contract Bouw lineair 50 jaar Verbeteringen lineair restant levensduur De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Na-investeringen worden slechts geactiveerd tot het bedrag van de toename van de bedrijfswaarde als gevolg van deze ingreep. Het zogeheten onrendabele deel van deze na-investeringen wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord als overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op normen die gebaseerd zijn op het Jaarplan en het Portfolioplan. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters en uitgangspunten: disconteringsvoet van 5,25 %; jaarlijkse huurverhoging is voor alle jaren inflatievolgend; jaarlijkse huurderving van gemiddeld 1,2 %; stijging van de onderhouds- en beheerlasten van 2 % in 2012 en stijgt dan in 4 jaar tijd naar het evenwichtniveau van 3 %; restwaarde van de grond bij einde levensduur van een complex is 12.500 per vhe; verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 20,3 jaar; kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model; projectsteun voor de Vogelaarwijken is niet ingerekend; geen rekening is gehouden met de heffing van de huurtoeslag uit het regeerakkoord omdat de wettelijke basis hiervoor nog ontbreekt; geen rekening is gehouden met de extra huurverhoging voor zogenaamde scheefhuurders omdat hiervoor het wettelijke kader nog ontbreekt; wel is rekening gehouden met de toepassing van extra punten in het Woningwaarderingsstelsel die van toepassing zijn in de schaarstegebieden; in de berekening is, conform de richtlijnen voor de jaarverslaggeving, geen rekening gehouden met de verwachte toekomstige uitgaven voor vennootschapsbelasting. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt 6,7 %; Huurharmonisatie wordt voor 5 jaar meegenomen in de bedrijfswaarde conform de richtlijnen van het Centraal Fonds; Bij de berekening van de kosten voor erfpacht is rekening gehouden met de afkoop van erfpacht is de regio Utrecht. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van 16
verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Tijdelijke verschillen tussen de gehanteerde disconteringsvoet en de actuele marktrente (verbonden aan de leningenportefeuille rekening houdend met de afgesloten financiële instrumenten) worden door middel van een rentabiliteitswaardecorrectie meegenomen bij de bepaling van de bedrijfswaarde. Indien er indicaties bestaan en wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van het actief teruggenomen echter niet hoger dan de boekwaarde zou zijn indien geen bijzondere waardeverminderingen voor het actief zou zijn verantwoord. 2.4.2. Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkocht onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Portaal een terugkoopplicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkocht onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen, welke wordt gewaardeerd tegen de reële waarde in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en de terugkoopverplichting worden rechtstreeks verantwoord in de winst- en verliesrekening. 2.4.3. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen, investeringen in nieuwe verhuureenheden en investeringen in nieuwe eenheden bestemd voor verkoop onder voorwaarden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico s. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden en de overschrijding niet past binnen de ruimte tussen boekwaarde en bedrijfswaarde in de betreffende product markt combinatie, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. Bij zogenaamde gecombineerde projecten wordt het aandeel in de verhuureenheden en eenheden bestemt voor verkoop onder voorwaarden verantwoord onder de post onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en het aandeel in de verkoopeenheden verantwoord onder de post onderhanden projecten. Voor de bepaling van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico s wordt binnen het gecombineerde project de verkoopwinst en het waardeverminderingsverlies gesaldeerd op moment van het aangaan van de verplichting. 2.4.4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De volgende afschrijvingspercentages worden hierbij gehanteerd: Grond in eigendom geen afschrijvingen Bouw lineair 50 jaar Installaties lineair 20 jaar Inventaris lineair 10 jaar Automatisering lineair 5 jaar Vervoer lineair 5 jaar 2.5. Financiële vaste activa 2.5.1. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van een disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 2.5.2. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de 17
nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Portaal gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Portaal garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Portaal ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of duurzaam lagere waarde. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. 2.5.3. Overige effecten De onder de overige effecten opgenomen obligaties (beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd) die niet behoren tot de handelsportefeuille en die worden aangehouden tot einde van de looptijd, worden gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs. 2.5.4. Leningen u.g. De leningen u/g alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. 2.5.5. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen boekwaarde van activa en fiscale boekwaarden van die posten. Latente belastingvorderingen worden berekend, per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven vastgesteld op balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde. In de jaarrekening zijn de volgende latenties opgenomen: 1. Materiële vaste activa 2. Leningen u.g. en o.g. 3. Derivaten 4. Goodwill VOC 5. Herinvesteringreserve (HIR) 6. Compensabele verliezen 1. Materiële vaste activa Voor het bepalen van de latentie zijn de materiële vaste activa in 3 categorieën ingedeeld, bezit bestemd voor doorexploitatie, bezit bestemd voor sloop / herstructurering en bezit bestemd voor verkoop. Bij het bezit bestemd voor doorexploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden is onduidelijk op welk moment de woningen fiscaal afgewikkeld worden. Derhalve wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op nihil gewaardeerd. Bij het bezit bestemd voor sloop / herstructurering is voor de waardering van belang of en wat er teruggebouwd gaat worden. Indien hierover onvoldoende duidelijkheid bestaat, is de omvang van de latentie niet op betrouwbare wijze vast te stellen. Derhalve is de contante waarde op nihil gewaardeerd. De latentie met betrekking tot het bezit bestemd voor de verkoop is gebaseerd op de verkopen die zijn gehanteerd bij de bepaling van de bedrijfswaarde. De latentie is bepaald voor de reguliere verkopen in de komende 5 jaren. 2. Leningen u.g. en o.g. De latentie op de leningen ontstaat uit het tijdelijke verschil tussen de nominale en marktwaarde van de leningen zoals bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in VSO2, rekeninghoudend met de kasstromen uit hoofde van de SWAP s. De latentie loopt af over de resterende looptijd van de individuele lening. De lening met de langste looptijd heeft een resterende looptijd van 40 jaar. De gemiddelde resterende looptijd van de leningen u.g. bedraagt 4 jaren en van de leningen o.g. bedraagt deze 10 jaren. 3. Derivaten De latentie is het gevolg van de tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de commerciele waardering van derivaten als gevolg van amortisaties, de verwerking van ineffectiviteit en de afwaarderingen naar lagere marktwaarde voor derivaten niet opgenomen in een hedge relatie. De latentie wordt in de jaarrekening gewaardeerd tegen de contante waarde. De looptijd is voor de tijdelijke verschillen varieert tussen de 1 en 50 jaren. 4. Goodwill VOC De latentie is ontstaan uit de waardering van de goodwill op de fiscale openingsbalans van VOC. De latentie wordt in de jaarrekening gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende afschrijvingstermijn van de goodwill. Deze termijn bedraagt ultimo 2011 nog 6 jaren. 5. Herinvesteringreserve (HIR) Portaal zet de herinvesteringreserve in het jaar dat deze gevormd wordt direct in. Derhalve is er ultimo boekjaar geen sprake van een herinvesteringreserve. 18
6. Compensabele verliezen Compensabele verliezen worden opgenomen als latente belastingvordering indien aangetoond kan worden dat deze compensabele verliezen in de toekomst kunnen worden gecompenseerd met verwachte winsten en er geen verliesverdamping ontstaat. Bij de berekening van de compensabele verliezen is de herbestedingsreserve toegepast. 2.6. Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa Portaal beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Een bijzondere-waardeverminderingsverlies wordt direct als een last verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien wordt vastgesteld dat een bijzondere waardevermindering die in het verleden verantwoord is, niet meer bestaat of is afgenomen, dan wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de vennootschap op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de vennootschap de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. 2.7. Voorraden 2.7.1. Grond- en hulpstoffen De voorraad grond- en hulpstoffen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingprijs onder aftrek van een voorziening voor incourantheid. 2.7.2. Onderhanden werk Het onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen vervaardigingprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. 2.7.3. Grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. De voorraad onverkochte woningen betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en woningen met een terugkoopplicht die zijn teruggekocht en nog niet zijn doorverkocht. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde wordt bepaald op basis van taxaties of recente verkoopprijzen van referentiewoingen. 2.8. Onderhanden projecten Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico s. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansda- 19
tum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk ( percentage of completion method ) per balansdatum. Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 2.9. Minderheidsbelang derden Het minderheidsbelang derden wordt gewaardeerd op het aandeel van derden in de nettovermogenswaarde, zo veel mogelijk bepaald overeenkomstig de waarderingsgrondslagen van Portaal. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel van derden, tenzij deze derdenaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 2.10. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen hetzij de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen, hetzij de contante waarde van die uitgaven. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde tenzij in de toelichting anders vermeld. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van: een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. 2.11. Langlopende schulden 2.11.1. Leningen overheid en kredietinstellingen De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder paragraaf 2.12 financiele instrumenten. 2.11.2. Terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor de post terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar hetgeen onder Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden is opgenomen in paragraaf 2.4.2. 2.12. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten bij Portaal vorderingen onder financiele vaste activa, vorderingen onder vlottende activa, liquide middelen, langlopende schulden, kortlopende schulden en afgeleide financiële instrumenten. Alle financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten, met uitzondering van de afgeleide financiële instrumenten, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rente methode verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. 2.12.1. Afgeleide financiële instrumenten met een niet-beursgenoteerde onderliggende waarde waar geen hedge accounting voor wordt toegepast. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde, na een eerste waardering tegen reële waarde. De waardeveranderingen worden in de winst- en verliesrekening verantwoord bij overdracht aan een derde of bij een bijzondere waardevermindering waarvoor een voorziening wordt getroffen. Voor derivaten met een negatieve marktwaarde past Portaal RJ 252 Voorzieningen toe. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige at arm s length -transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen) en/of van optiewaarderingsmodellen, rekening houdend met 20