N o t a v a n V r a g e n e n A n t w o o r d e n I n t e r b o u w c o n s u l t B e t r e f f e n d e de s e l e c t i e p r o c e d u r e v an G r o n d v e r k o o p h e r o n t w i k k e l l o c a t i e h e t M o z a ï e k t e H o u t e n K e n m e r k : 0 1 1 1 4 5 1 D a t u m : 2 4 d e c e m b e r 2015
1. INLEIDING Deze nota van vragen heeft betrekking op de selectieprocedure van Grondverkoop Herontwikkellocatie het Mozaïek/Putterhaag te Houten. Gemeente Houten verzamelt in dit document de door haar gestelde vragen en de antwoorden. Dit document is een weergave van alle antwoorden. Voor de openbaarheid zullen bedrijfseconmische geheimen en privacygevoelige gegevens uit deze tekst worden verwijderd. De vragen zijn separaat aan de verschillende partijen gesteld. Andere partijen kregen niet eerder inzicht in de gestelde vragen en antwoorden, dan nadat de voorliggende openbare versie is gemaakt.. 2. VRAGEN EN ANTWOORDEN De gestelde vragen ten aanzien van deze selectie zijn onderstaand met de antwoorden weergegeven. Daar waar mogelijk zijn de vragen gerubriceerd. Para- Pagi- Vraag graaf na Interbouwconsult In hoeverre zijn de duurzaamheidsambities al doorgerekend, zowel qua EPC, BREEAM-score, als financieel? Klopt het dat we het in dit iniatief hebben over ZZP vv (verpleging en verzorging)? Er bestaan namelijk ook andere zorg zwaarte parketten (ZZP) Hoe ziet de financiering eruit als de partner met indicatie komt te overlijden of wegens intensievere verpleging en verzorging (ZZP 8vv) moet verhuizen en de overgebleven partner mag blijven wonen? Antwoord Er is een pre-assessmentrapportage opgesteld voor BREEAM- NL. Hieruit blijkt dat een score van Very-Good haalbaar is. Wij ontwerpen en realiseren een energieleverend gebouw hetgeen resulteert in een negatieve epg-waarde (EPC). Financiële berekeningen worden continu gemaakt, op dit moment is een doorberekening gemaakt voor de haalbaarheid. Deze is positief en als gevolg staan wij klaar om de volgende stap te zetten naar de verdere uitwerking van het ontwerp. Dat is correct. Een oudere met dementie krijgt vanuit de sector Verpleging en Verzorging (V&V) een ZZP zorgindicatie. Deze vraag willen wij zelf ook juridisch verder laten onderzoeken. Belangrijk voor de bewoners en voor ons is dat de continuïteit van begeleiding, zorg en daarmee ook van de onderneming gegarandeerd blijft. Wij respecteren het huurdersbelang, echter willen wij wel het algemeen belang beschermen. Het Vertrouwde Dorp is ook bedoeld voor ouderen met dementie in gemeente Houten. Om bovenstaande redenen worden er specifieke investeringen gedaan ten aanzien van bouw en inrichting. Om de continuïteit te kunnen blijven garanderen, zouden wij willen vastleggen dat de gezonde partner (met ondersteuning van ons) in beschreven situatie (binnen redelijk termijn) in principe dient te verhuizen. Mocht dit om redenen van huurdersbescherming niet kunnen, dan mag de overgebleven partner er blijven wonen, maar zal bij overlijden en vertrek van de partner de maandelijkse woonservicelasten dienen te betalen. De overgebleven partner maakt zoals aangegeven onderdeel uit van een woonzorg-concept en zal naast de woonservicelasten een extra toeslag dienen te betalen. Kan of wil de overgebleven partner de woonservicelasten en extra toeslag niet betalen, dan geldt er een verhuisplicht.
In hoeverre is de samenwerking/ meerwaarde van het ontmoetingscentrum en de Krachtfabriek verbonden aan deze locatie? Waar kunnen we zien dat u het regenwater op eigen terrein opvangt en niet loost op de gemengde riolering. Indien wij dit niet kunnen zien in de stukken, kunt u zich hier alsnog E.e.a. zal juridisch onderzocht, onderbouwd en vastgelegd worden in de huur(zorg)overeenkomst. Realisatie van Het Vertrouwde Dorp (HVD) op deze locatie is leidend (dementievriendelijke omgeving!). Ook zonder de KrachtFabriek en Ontmoetingscentrum blijft HVD een vernieuwend en dus uniek woonzorgconcept. Echter, realisatie daarbij van het Ontmoetingscentrum en KrachtFabriek heeft voor bewoners, deelnemers dagbesteding en inspirators (dus alle drie conceptonderdelen) grote meerwaarde. Wij zien het dan ook als een unieke kans om samen te werken ten aanzien van: Mogelijkheden tot beleven, meedoen en ontmoeten (integratie en participatie) van de verschillende doelgroepen, extra begeleiding en ondersteuning bij grote diversiteit aan activiteiten (binnen en buiten), leer- en stageplekken, werkgelegenheid, delen van ruimtes, faciliteiten en rolstoelbus, etcetera. Het geeft verbinding met de buurt en samenleving. Wij zouden graag de kans willen krijgen deze unieke samenwerking mede vorm te geven. Dit is de reden dat we intensief meedenken en de ontwikkeling ook financieel willen ondersteunen. De diversiteit aan activiteiten, mogelijkheden voor beleving voor onze bewoners, extra begeleiding en ontmoetingen, delen van ruimtes zijn sterk verbonden met deze locatie. Dit zal niet lukken wanneer de KrachtFabriek elders wordt gerealiseerd. Organisatie Uitwerking (Ilonja Hovers), met wie wij het Ontmoetingscentrum willen exploiteren, biedt momenteel in De KrachtFabriek al begeleiding aan in het kader van arbeidsmatige dagbesteding. Dit doet zij voor bijzondere doelgroepen voor mensen een psychische kwetsbaarheid, autisme, verstandelijke beperking en zij met een grote afstand tot de arbeidsmarkt. Op deze wijze is er nu al sprake van verbondenheid. Wij vinden het heel bijzonder om te zien dat diverse doelgroepen samen iets beleven, samen iets doen, waarbij ze elkaar volwaardig als mens benaderen, zonder vooroordelen en een stempel! Dat wensen wij ook voor onze bewoners, een zo normaal mogelijke benadering en leven! Ja, ook een inspirator, iemand met een autisme of andere beperking kan met een dementerende een kopje koffie drinken (op Het Rond), in het park wandelen, boodschapje doen, schoffelen in de tuin, was vouwen, etcetera. Deze locatie en onze concepten bieden daartoe alle mogelijkheden en is daarom zeer gewenst het op deze locatie te realiseren. Ook buurtbewoners hebben aangegeven in de toekomst graag als vrijwilliger betrokken te willen zijn. Het regenwater willen we opvangen in een opvangbak die aan de zijde van de parktuin zal worden gesitueerd. De haalbaarheidsstudie zoals die nu financieel is doorgerekend, houdt rekening met een grijs-watercircuit. Zoals ook aangegeven in de eerste vraag, zullen de volgende fasen van het bouwproces nog moeten worden doorlopen. Wij staan positief in de realisering van het grijswatercircuit.
bereid toe verklaren? Is oppervlakte (50 m2) afhankelijk van maatwerk of is dit de gemiddelde oppervlakte per wooneenheid?. Er is een optie voor een ontmoetingscentrum voor contact met de buurt. Is dit extra, naast een ontmoetingsruimte? Wie draagt deze kosten? Is het aantal eenheden voldoende om 24/7 zorg, ondersteuning etc. te kunnen garanderen? Kunnen jullie aangeven hoe het personeel van het Vertrouwde Dorp meetelt in de parkeerbalans? Wellicht moet deze hierop worden aangepast. Dit is zowel maatwerk als de gemiddelde oppervlakte. Op dit moment is getekend met 24 appartementen van 56 m2 BVO. Bij een echtpaar kan de partner ontlast worden door de dementerende partner een dagprogramma aan te bieden. De partners kunnen elkaar op elk gewenst moment van de zien en hebben de mogelijkheid dingen samen te doen. De gezonde partner heeft overdag de beschikking over het appartement of kan eigen activiteiten ontplooien. Met het Ontmoetingscentrum wordt de maatschappelijke voorziening bedoeld. Binnen deze voorziening is er de ontmoetingsruimte (woonkamer met keuken). Dit kan beschouwd worden als één en hetzelfde. Op bepaalde avonden en het weekend (misschien bepaalde delen overdag) hebben ook buurtbewoners (of anderen) de mogelijkheid om van deze ruimte gebruik te maken. Afhankelijk van de reden van het gebruik, worden hier wel of geen kosten voor in rekening gebracht. Het Vertrouwde Dorp en Uitwerking willen gezamenlijk het Ontmoetingscentrum gaan exploiteren, zonder gemeentelijke bijdrage in de voorziening/gebouw. Het is niet alleen voldoende 24/7 zorg en ondersteuning te garanderen, ook geeft dit de mogelijkheid tot: - Extra inzet medewerkers op zorgpiekmomenten voor rustige zorg en persoonlijke aandacht; - Waarneming van de locatie door verantwoordelijk medewerker bij afwezigheid van het zorgondernemersechtpaar; - Noodzakelijke overhead-uren om te voldoen aan eisen / normen voor verantwoorde zorg (IGZ/ inspectie) De parkeerbalans is opgesteld op basis van de normen, zoals die door de gemeente zijn vastgesteld, met dien verstande dat geen parkeerplaatsen zijn berekend voor de bewoners zelf. Deze groep zal door hun ziekte niet in staat zijn om zelf auto te rijden. Parkeerplaatsen voor de bewoners zijn dan ook niet nodig. Feitelijk gaat Het Vertrouwde Dorp niet om een zorgcentrum, maar om zelfstandige (doelgroep)woningen in combinatie met een ontmoetingscentrum. De zorgverlening wordt geleverd in de vorm van thuiszorg. De verwerking hiervan in de parkeernorm is niet anders dan voor een andere willekeurige woning in Houten waar thuiszorg wordt verleend. Wij beseffen dat dit relatief vaker zal voorkomen. Daarom is het aantal parkeerplaatsen dat wij willen realiseren (13) groter dan op basis van de parkeerbalans (9,46) nodig is. Zoals uit de paragraaf over 'Verkeersstructuur' (p.31) is beschreven, zijn er overdag maximaal 10 personen aanwezig, namelijk 7 medewerkers en 3 vrijwilligers. Deze zullen verspreid over de dag aanwezig zijn. 2 van deze 10 personen betreft het zorgondernemersechtpaar. Hiervoor is in de parkeerbalans de parkeerbehoefte opgenomen conform de parkeernorm van de woning van het echtpaar. Er is 1 medewerker toegerekend aan het Ontmoetingscentrum. De parkeerbehoefte hiervoor is opgenomen conform parkeernorm voor het Ontmoetingscentrum.
Er is met de verkeerde norm gerekend. Jullie hebben de bezoekersnorm voor woningen gehanteerd In de door jullie gebruikte norm mist parkeerruimte voor personeel. De juiste norm is: bij het hoofdstuk gezondheidszorg is een norm voor een verpleeg- en verzorgingshuis gegeven. Deze is 0,7 per wooneenheid. Voor jullie geldt dus 24* 0,7 pp.= 16,8 pp. Plus een groot appartement : 1,9 pp. Dus totaal 18,7 dus 19 pp. (excl Krachtfabriek en Ontmoetingscentrum). Jullie terrein van 13 plaatsen is 6 pp te klein. Het parkeeronderzoek is voor ons nog niet duidelijk genoeg om daaruit af te leiden dat er voldoende ruimte is in de omgeving. Kunnen jullie verklaren dat jullie 6 parkeerplaatsen extra gaan realiseren op eigen terrein en willen jullie daar een schets voor aanleveren om te kunnen zien waar deze pp worden gesitueerd. Ik begrijp de verwarring omtrent het aantal parkeerplaatsen aangezien Het Vertrouwde Dorp een nieuwe functie is voor de gemeente. Aangezien het gebouw de toekomstige functie krijgt voor wonen en zorg voor dementerenden, begrijp ik de redenering van de gemeente dat wij worden vergeleken met een verpleeg- of verzorgingshuis. Echter zijn wij dit formeel juridisch niet. We hebben dus te maken met een definitieprobleem van Het Vertrouwde Dorp concept. Voordat ik hierop verder wil ingaan wil ik eerst het volgende verklaren: 1. Wij zijn bereid met de gemeente Houten te overleggen over het wenselijk aantal parkeerplaatsen voor de locatie Mozaïek Putterhaag, ook als dit een verruiming van het huidige beschreven aantal parkeerplaatsen zou betekenen; 2. Bij een verruiming van het aantal parkeerplaatsen zal dit niet ten koste gaan van de realisatie van de KrachtFabriek en Ontmoetingsruimte voor deze locatie. Het Vertrouwde Dorp is een PGB-woonvoorziening met als uitgangspunt: Scheiding van wonen en zorg. De appartementen worden door ons verhuurd aan ouderen met een zorgindicatie voor dementie. De zorg wordt bekostigd op basis van een Persoonsgebonden budget (PGB) van de bewoner, waarbij de zorg 'buiten de muren van een zorginstelling' (extramuraal) wordt geleverd. Dit betekent dat de zorg en begeleiding op basis van het 'thuiszorg-model' wordt geboden. Wij (de bewoners in dit geval) dienen dan ook tevens gebruik te maken van de 1ste lijnvoorzieningen, zoals de huisarts, fysiotherapie etc. In een zorginstelling (verpleeg- of verzorgingshuis) wordt de zorg gefinancierd op basis van 'Zorg in natura' en is het verblijf (het wonen in een zorginstelling) verdisconteerd in de zorgindicatie van de bewoners die er woonachtig zijn. De bewoners in een zorginstelling kunnen geen gebruik maken een PGB. Ons standpunt is dat wij formeel juridisch geen zorginstelling maar een woongebouw zijn voor mensen met dementie. Dit betekent dat de locatie Het Vertrouwde Dorp in de toekomst een 'woonbestemming' en géén 'zorgbestemming' dient te krijgen. In de beschreven parkeernota (Ir. Ewald Dijkstra) gaan wij voor het gebouw uit van de functie voor wonen voor de doelgroep dementerenden die tevens geen auto meer rijden. (Het is overigens deze doelgroep zelfs verboden om van een voertuig gebruik te maken.) Op basis van zijn analyse en aangeleverde informatie blijven wij (vooralsnog) uitgaan van 13 parkeerplaatsen. Graag vernemen wij of er andere (juridische) inzichten zijn, op basis waarvan wij ons standpunt dienen te veranderen. Naar aanleiding van jullie standpunt over parkeernormen, in geval wij een zorginstelling zouden zijn, hebben we ook de parkeerbehoefte in kaart gebracht (zie bestand). Een discussie lijkt mij op basis van mijn bovenstaande betoog echter niet meer relevant. Tevens heb ik de 'Kaart parkeertellingen Mozaïek Putterhaag' toegevoegd. Ten aanzien van de parkeerdruk verwijs ik naar tabel 2 (pagina 4) van onze parkeernotitie, waarbij de
Notitie toets plan Interbouwconsult aan EIS 3 m.b.t. parkeren gemiddelde parkeerdruk in het onderzoeksgebied in de huidige situatie op alle momenten kleiner is dan 85%. Maximaal bedraagt het gemiddelde over het telgebied 70%. Theoretisch is er ruimte voor (396x85%-257=) 56 auto's. Het plan van Interbouwconsult bevat een uitgebreid onderzoek naar parkeren en verkeer. Berekend is dat een parkeerplaats van 13 parkeerplaatsen voldoende is voor het woonzorgcentrum voor dementerenden. In het gebouw zijn 24 appartementen van 50-56 m2 bvo alsmede eet-, kook- en wasen activiteitenruimtes. In het gebouw werkt personeel. Volgens opgave zijn er geen personeelsruimten. Er is geen parkeernorm voor een woonzorgcentrum voor dementerenden,zie nota Parkeernormen. We kijken daarom naar de norm die het beste aansluit bij de functie. We hebben daarbij de keuze tussen de onderstaande normen voor studio s / kleine apppartementen, aanleunwoningen en serviceflat (bedoelde voor ouderen, die nog redelijk mobiel zijn, of een verpleegen verzorgingshuis. Het centrum is meer dan een woning en is geen serviceflat voor redelijk mobiele ouderen. Blijft over de norm voor verpleeg- en verzorgingshuis. Deze norm houdt rekening met bewoners, die geen auto meer rijden, en auto s van personeel en bezoekers. De norm is 0,7 per wooneenheid. Voor jullie geldt dus 24* 0,7 pp.= 16,8 pp. Plus een groot appartement : 1,9 pp. Dus totaal 18,7 dus 19 pp. (excl. Krachtfabriek en Ontmoetingscentrum). Het parkeerterrein van 13 plaatsen is 6 pp te klein. Toezegging Interbouwconsult: 24-11-2015 10:43 u.: ondanks wij het inhoudelijk niet met elkaar eens zijn en wij blijven vinden dat Het Vertrouwde Dorp een woonbestemming is voor ouderen met dementie, willen wij voor de gemeente de 6 extra parkeerplaatsen gaan realiseren. Hiervoor verwijs ik naar het bijgevoegde bestand 'Aanvullende 6 parkeerplaatsen - Het Vertrouwde Dorp'. De extra parkeerplaatsen zullen worden gesitueerd op de plek van de moestuin. Deze moestuin zal naar elders op het perceel verplaatst worden. Wij gaan er van uit dat we in de periode die voor ons ligt nog in de gelegenheid zullen zijn met elkaar verder te discussiëren, refererend aan de onderstaande passage beschreven in de parkeernota pagina 6 van de gemeente: De eis is: voor de nieuwe functie dient voldaan te worden aan de normen zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen van gemeente Houten. Het ingediende plan voldoet niet aan de normen uit de Nota Parkeernormen. Met de toezegging is wel voldaan aan de normen uit de Nota Parkeernormen. Hiermee is invulling gegeven aan het gestelde in de aanleiding van de Nota Parkeernormen (pagina 6): de normen zijn niet bedoeld om als gemeente iniitiatieven tegen te houden, maar om samen met de initiatiefnemer te komen tot een evenwichtige en toekomstbestendige invulling van het parkeervraagstuk. Locatie 6 aanvullende parkeerplaatsen