SAP. LETSELSCHADE Mevrouw C. van Dun Rudolf van Brammenstraat 12 2524 HD DEN HAAG Amersfoort, 24 mei 2013 uw referentie onze referentie advocaat secretaresse telefoonnummer e-mailadres Dun, van/vestia/2100327/jvo/mk mevrouw mr. J.E. van Oers Margot Kok, aanwezig dinsdag, donderdag en vrijdag 033-4961902 margot.kok@sapadvocaten.nl Geachte mevrouw Van Dun, Ik heb kennis genomen van de door u toegezonden uitspraak van de kantonrechter van 8 mei 2013 en uw e-mail daarbij. De uitspraak van de kantonrechter betreft een tussenvonnis. Nadat een deskundige aan de rechtbank een rapport heeft uitgebracht, zal de kantonrechter zijn definitieve beslissing geven. In hoeverre u de mogelijkheid heeft om tegen deze beslissing in beroep te gaan, kunt u het beste bespreken met de heer Van der Bruggen, aangezien hij is gespecialiseerd in het huurrecht en u bijstaat in deze procedure. U gaf aan dat u niet geheel tevreden bent over de behandeling van uw zaak door de heer Van der Bruggen en vroeg of u een andere advocaat kunt verzoeken uw belangen te behartigen. U heeft vrije advocaatkeuze, zodat dit u inderdaad vrij staat. Ik kan u echter wel aanbevelen dit eerst met de heer Van der Bruggen te bespreken, om te bekijken of u het samen nog eens kan worden over de behartiging van uw belangen. Wat betreft de inhoud van het huurgeschil, daarover zal ik u niet adviseren aangezien dit niet mijn specialisatie is. Voor het geval dit voor uw zaak van belang kan zijn, stuur ik u hierbij wel een kopie van de brief die mr. De Witte op 22 juni 2011 zond aan Vestia. Op pagina 4 van deze brief staat vermeld dat u nog steeds maar 19 minuten warm water kreeg. Stadsnng 189 Postbus 765 3800 AT Amersfoort T 033 461 30 48 F 033 461 72 40 infci@sapadvocalen.nl www.sapadvocalen.nl Stichting Derdengelden ING.65.28.46.092 BTW 8138.25.428.B.01 KvK 32097222
SAP. LETSELSCHADE Wellicht kan dit door de heer Van der Bruggen ingediend worden als bewijs dat Vestia reeds op de hoogte was van het gebrek aan de boiler. In hoeverre voor het indienen van bewijs in dit stadium nog ruimte is, is mij echter niet bekend. Wat betreft uw letselschadezaak, laat de heer Van Blokvoort van Achmea helaas niets meer aan mij horen. Ik besprak reeds eerder met u, naar aanleiding van mijn brief van 22 januari 2013, dat ik weinig kans van slagen zie in het starten van een procedure in verband met eventuele letselschade als gevolg van de gebreken aan uw woning. U gaf daarbij ook aan, dat u de kosten voor het uitzoeken van het causaal verband tussen de gebreken aan uw woning en uw gezondheidsklachten door een medisch adviseur, niet wenst te betalen. We bespraken daarop dat ik een laatste poging zou doen om met de heer Van Blokvoort tot een minnelijke regeling te komen ten aanzien van uw letselschadevordering jegens Vestia. Aangezien de heer Van Blokvoort geen bereidheid toont tot het bereiken van enige regeling en ik met u besprak dat ik namens u geen procedure zal opstarten, zie ik thans geen mogelijkheden voor het verhalen van een schadevergoeding in verband met letselschade. Er rest mij thans dan ook geen andere mogelijkheid dan over te gaan tot sluiting van uw dossier. Het spijt met dat ik u niet anders kan berichten. Mocht het bovenstaande u niet geheel duidelijk zijn en wilt u dit nogmaals met mij bespreken, neem dan gerust contact met mij op. Indien ik binnen 4 weken na heden niets van u heb vernomen, zal ik overgaan tot sluiting en archivering van uw dossier. Me/vriendelijke groet. evrouw mr. j^e. van Oers Bijlage(n): 1 Pagina 2 van 2
I.F.ÏGRLSCUADI- AOVOGM EM AANGETEKEND MET HANDTEKENING RETOUR Vestia De heer M. Gennissen Leeghwaterplein 45 2521 DB DEN HAAG Amersfoort, 22 juni 2011 uw referentie onze referentie advocaat secretaresse telefoonnummer e-mailadres Van Dun/Vestia/2l00327/dch mr, M.J. de Witte Margot Kok & Diana Hoogendoorn 033-4961901 teaml sapadvocaten.nl Geachte heer Gennissen, aansprakelijkstelling voor de door haar geleden schade. Feiten en omstandigheden gesrekkig gebleken door verschillende bouwkundige problemen. Aansprakelijkheid Primair Gebrekkige opstal voor personen of zaken opleverde en dit gevaar zich heeft verwezenlijkt, g 1 8 9.P^TBS 13800 AT Amersfoort T 033 461 30 48 F 033 461 12 40, i ^ P. v ^ p a ^ c,,^,,,, nn^e^pn Ih^. ^TMfiW^m.'ft'-^A^W)-.! KvK^g9^2^. M.IL...L..IWJ "T- - - - e '
LETSELSCHADE De kwalitatieve aansprakelijkheid op grond van artikel 6; 174 BW betreft een risicoaansprakelijkheid. Dit betekent dat aan deze aansprakelijkheid geen sehuldbéginsel ten grondslag ligt. Disculpatie is niét mogelijk. Dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat doet, naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad*, aan de aansprakelijkheid op grond van artikel 6;162 en/of 6:174 BW niet af. Het criterium is gebrekkigheid in ruime zin. Welke eisen aan de opstal mogen worden gesteld is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de beoogde bestemming. Het gaat om de eisen die men in de gegeven omstandigheden aan een opstal mag stellen. Zo mogen aan een nieuwbouwwoning hogere eisen worden gesteld dan aan een oudérè woning. De eisen die huurders mogen stellen aan de woning is dat deze zo ontworpen en gebouwd is dat deze geen gézondheidsrisieö's veroorzaakt. De Europese wetgever schrijft in de richtlijn 89/106/EEG van de Raad van 21 december 1988 2 voor dat bouwwerken in Nederland (en in de rest van Europa) zodanig moeten worden ontworpen en uitgevoerd dat de hygiëne eh de gezondheid van bewoners en omwonenden geen risico lopen door met name: - ontsnapping van giftige gassen; - aanwezigheid in de lucht van gevaarlijke deeltjes of gassen; - gebrekkige afvoer van afvalwater, röok en vast én vloeibaar afval; - vochtophoping in delen of op binnenwanden van het bouwwerk. In de richtlijn staat pok nog een in deze zaak relevante bepaling over geluidshinder: "Het bouwwerk moet zodanig worden ontworpen en uttgévöerd dat het door bewoners en omwonend waargenomen geluid op een zodanig niveau gehandhaafd blijft dat het hun gezondheid niet bed en dat hun slaap, hun rust en hun werk daarvan geen nadeel ondervinden". Op enig mpment is Vestia in beweging gekomen om naar de gebreken te kijkën. Structureel onderhoud heeft volgens cliënte niét plaatsgevonden, terwijl de verhuurder daartoe wettelijk verplicht is. Uit het rapport van de Woning en Bouw Inspectie & Advies d.d. 6 september 2010 blijkt dat het Vent-O-Systeem ernstige gebreken vertoont. Het ventilatiesysteem had zeer regelmatig storing en stond niet op de juiste dag en tijdstip ingesteld. Voorts bleek dè richter onder de sènsor érnstig vervuild, zodat de doorgang van lucht was belemmerd (+A 75%). Als gevolg daarvan produceerde de ventilator aanzienlijk meer geluid dat ais erg hinderlijk wordt ervaren in dë slaapkamer. Uit het rapport opgesteld door TNO d.d. 22 december 201 Ö blijkt dat de totale afvoercapaciteit in vijf van de zes onderzochte woningen niét voldeed aan hét Bouwbesluit. Verder werd sterke vervuiling geconstateerd in de gelijkrichters en de luchtsnelheidssensoren, zodat de ventilatiesystemen naar verwachting niet goed gefunctioneerd hebben. Ook de capaciteit van de luchttoevoer was beperkt als gevolg van vervuilde gevelroosters. 1 2 3 Bijvoorbeeld HR 03-09-2010,08/04896 LTN : BM3980 Bijlage 1 onderdeel 3 van richtlijn 89/106/EEG van de Raad van 21 december 1988 Bijlage 1 Onderdeel 5 vanrichtlijn89/106/eeg vari de Raad van 21 december 1988 Pagina 2 van 5
LETSELSCHADE Kortom, de opstal voldoet niet aan de vereisten die daaraan gesteld mogen worden. Vestia is dan öok aansprakelijk voor de gebreken ên de daaruit voortvloeiende materiële en immateriële schade. Subsidiair Artikel 6:74 jo 7:208 BW-tekortkoming Op grónd van artikel 6:74 BW is Vestia ook aansprakelijk als er sprake is geweest van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Artikel 7:204 BW e.v. vult deze norm in voor de huurovereenkomst. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak is of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Indien het gebrek reeds bestond bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk indien hij het gebrek bij hèt aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Zeker van een bedrijfsmatige verhuurder als Vestia mag worden verwacht dat zij de door haar verhuurde woningen, voor de huurovereenkomst, grondig nakijkt op gebreken als de onderhavige. Vestia behoorde het gebrek dan ook te kénnen en is op grond van artikel 6:74 jo. 7:208 BW aansprakèlijk voor de als gevolg van het gebrek door cliënte geleden schade. Vestia is tekort geschoten in de op haar rustende Verplichting om het ongestoorde huurgenpt te verschaffen en dat maakt haar schadeplichtig. Vestia kan van dit tekortschieten éen juridisch verwijt worden gemaakt. Meer subsidiair Onrechtmatige daad 6:162 BW Cliënte stelt zich daarnaast op het standpunt dat Vestia haar aan een groter risico heeft blootgesteld dan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs verantwoord was 4 ; Cliënte acht Vestia voor deze: gevaarzetting aansprakelijk op grond van artikel 6:162 BW. In het hierna volgende zal cliënte een nadere onderbouwing géven van haar standpunt. Vestia had kennis moeten nemen van de gevaarlijke situatie. Voorzover mij bekend heeft u nimmer onderzoek gedaan naar dé werking van het systeem voordat de woningen werden betrokken. Tevens heeft u cliënte, voor zover bij mij bekend, onvoldoende geïnformeerd over het op juiste wijze gebruiken van het systeem. Daar komt bij dat cliënte hééft aangegevèn dat er sprake was van materiële schade en gezondheidsklachten als gevolg van het niet goed werkendé systeem. Vestia had de noodzaak en de mogelijkheid om daadwerkelijk iets te doen, doch heeft dit jarenlang nagelaten. ' HR 5 november 1965, NJ 1966,136 ni.iit.gjs (Kelderluik) Pagina 3 van 5 BI n
LETSELSCHADE De geconstateerde gebreken aan de woning zijn in strijd met het Bouwbesluit. Dit leidt tot onrechtmatigheid. De bepalingen in het Bouwbesluit hebben tot doél eisen te stellen aan de woning óm de gezondheid van de bewoners té bèschërmën. Op basis van bovenstaande stel ik Vestia namens cliënte aansprakelijk voor alle door haar geleden èh in de toekomst nog te lijden schade, zowel materieel als immaterieel, als gevolg van de gebrekkige woning. Aangezien de schade van cliënte nóg niet geheel Wérd afgewikkeld, stuit cliënte de vèrjaring van dé rechtsvordering tot schadevergoeding terzake van de bovenomschrevën gebeurtenis, zowel voor zover het betreft de geléden én/of té lijden vermogensschade, als nietvermogehsschadé, een en ander met inbegrip van alle thans nog niet bekende schadeposten en houdt zij zich ondubbelzinnig het recht voor op nakoming van de verbintenis tot schadevergoeding. Ü dient deze briefte beschouwen als een mededeling bedoeld in artikel 3:317 BW die een eventueel lopende verjaringstermijn stuit. Deze stuiting geschiedt onverminderd het bepaalde in art. 3:319 lid 2 en art. 3:320 BW. Indien en voor zover de rente over dè schadeposten niet per datum ongèval is gaan lopen, maak ik namens cliënte aanspraak op de rente per de datum waarop deze is ontstaan of nóg zal ontstaan. Schade Op grond van het voorgaande kan niét anders geconcludeerd worden dan dat Vestia aansprakelijk is voor de materiële en immateriële schade, Ik ben bij meer woningen gewéést mét een ongezond binnenmilieu, maar deze woningen spannen de kroon als het gaat om technische voorzieningen die helaas niet functioneren. Het belangrijkste is de woning zo te bouwen, dat er voldoende frisse lucht binnen komt, afgewerkte lucht wordt afgëvoerd, er géén lawaai is van openklappende ramen in de nacht, de software van de afstandbediening deugdelijk is, het niet te vochtig is, er geen schimmel in de woning is, dat een warmtepomp het doet en dat de temperatuur zelf in te stellen en behaaglijk is. Helaas heeft bijna geen enkel apparaat naar behoren géfunctioheerd, waardoor er geen sprake was van eén gezond binnenmilieu. Ook al zijn er nu roosters geplaatst, de temperatuur ïs 24 gaden. Dat is te hoog, onaangenaam en ongezond. Voorts heeft cliënte nog steeds maar 19 minuten warm water, De gebreken zijn dus helaas nog niet opgelost. Komende woensdag is er een zitting bij de huurcommissie om de huur te verlagen. Materieel Cliënte hééft dë afgelopen jaren kosten móéten maken om de gebreken zo goed en zo kwaad als het kon té herstellen. Ik kan daar eén indicatie van geven. Er was schimmel in dè badkamer, woonkamer en plafond. Zij heeft schimmel laten verwijdêren ën de woonkamer opnieuw laten sausen ( 535,50 nota Pereboom & Vols). Ook heeft zij vorig jaar de vloerbedekking moeten vervangen ( 960,00) en reparaties van het plafond moeten laten verrichten aan de keuken, woonkamer en de gang bóven hét halletje ( 419,00). Deze werkzaamheden waren noodzakelijk vanwege de schimmelplekken in de woning van cliënte, die gevolg zijn van de hoge vochtigheidsgraad in haar woning. Pagina 4 van 5
LETSELSCHADE Het gaat dan ook om kosten die zij niet zou hebben gemaakt indien er geen sprake zou zijn geweest van schimmelvorming. Cliënte heeft veel tijd en energie moeten steken om Vestia te overtuigen in actie te kómen, Zij heeft extra telefoonkosten moeten maken ( 800,00 zie rékeningafschriftén), foto's van de gebreken gemaakt en laten ontwikkelen ( 27,00); porti moetën betalen (ongeveer 150,00), reiskosten naar de dokter enzovoorts. Een belangrijke schadepost is ook de teveel betaalde energiekosten als gevoig van de verkeerde ihstelling van de warmtepomp van naar schatting é 100,00 per maand. Daar heb ik het eerder over gehad tijdens de bijeenkomst öp het kantoor van Vestia. De reden voor al dézé ingewikkelde aanpiassingèh was om zo zuinig mogelijk te stoken. Ook de kosten van rechtsbijstand vormen onderdeel van de te vergoeden schade ex art 6:96 BW; Er is ongeveer 50 uur in de zaak gewerkt. Het uurtarièf van SAP is 265,00 ex BTW, kantoorkosten en 6% verschotten. Een urenspecificatie wordt uiteraard verstrekt na erkenning van dë aansprakelijkheid. Immaterieel Sinds cjiënte in deze huurwoning woont, heeft zij gezondheidsklachten. Deze gezondheidsklachten van cliënte betreffen onder meer luchtweginfecties, longontstekingen, bronchitis, droge ogen, benauwdheid, doorslaapproblemën, vermoeidheid en hoesten. Hiervan had zij in haar vorigé woning geen last. Niet alleen cliënte zelf heeft gezondheidsklachten. Haar dochter die samen met de kleinzoon van cliënte bij haar woonde, moest verhuizen omdat de kleinzoon, die astma heeft, het te benauwd kreeg en last van zijn ogen had. Over de hoogte van de immateriële schade kunnen we nader overleggen. Ik beschik over de patiëntenkaart van de huisarts en normaliter wordt deze informatie alleen bekeken door medisch adviseurs van beide partijen. Ik verzoek u vriendelijk deze brief per ommegaande door te zenden naar uw beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar zodat deze voor de verdere afwikkeling van de zaak kan zorgen. Ik wil u vragen daarbij aan te geven dat ik graag met hen in overleg trèed over een aan cliënte te betalen voorschot op de materiële en immateriële schade. Uw reactie zie ik zó spoedig mogelijk tegemoet. Wilt u mij in leder geval binnen 2 weken berichten wie uw contactpersoon is bij uw verzekeraar? I Met vriendelijke groet, ir. M.J. de Witte Bi\lage(n): diverse Pagina 5 van 5