Ruimtelijk kwaliteitsplan Uitbreiding bungalowpark Hoge Hexel Bruine Hoopsweg te Wierden
Ruimtelijk kwaliteitsplan Uitbreiding bungalowpark Hoge Hexel Bruine Hoopsweg te Wierden Opdrachtgever: BJZ.NU B.V. De heer N. van Benthem Twentepoort Oost 61-15 7609 RG ALMELO Opdrachtnemer: Eelerwoude Mossendamsdwarsweg 3 7472 DB Goor Postbus 53 7470 AB Goor Tel.: 0547 26 35 15 Fax: 0547 26 33 15 e-mail: info@eelerwoude.nl www.eelerwoude.nl Projectgegevens: Projectnummer: 3995.3 Datum: 14 maart 2014 -concept 3 Projectleider: Nelleke Manschot
4 Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept
INHOUD 1 INLEIDING 7 1.1 Randvoorwaarden landschappelijke inpassing 7 1.2 Randvoorwaarden t.b.v. toekomstig gebruik 9 2 OMGEVINGSANALYSE 11 3 RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN 15 Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept 5
Afbeelding 1. Topografische kaart met projectlocatie Afbeelding 2. Luchtfoto met projectlocatie 6 Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept
1 INLEIDING Het bungalowpark Hoge Hexel wil in de toekomst uitbreiden. Voor de uitbreiding zijn aangrenzende gronden aangekocht en is een principeverzoek bij de gemeente ingediend. De gemeente Wierden heeft besloten medewerking te verlenen, mits de ontwikkeling voldoet aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Daarnaast moet het bestemmingsplan worden aangepast. De eigenaar van het huidige bungalowpark heeft BJZ.nu gevraagd de uitbreidingsplannen te begeleiden en de bestemmingsplan procedure te verzorgen. BJZ.nu heeft Eelerwoude opdracht gegeven voor het opstellen van een ruimtelijk kwaliteitsplan. 1.1 Randvoorwaarden landschappelijke inpassing De uitbreidingslocatie betreft ongeveer 14 hectare en ligt in een gevarieerd landschap. De uitbreiding van het park dient landschappelijk te worden ingepast. Hiervoor heeft de gemeente advies gevraagd bij de ervenconsulent van het Oversticht. Dit advies vormt één van de uitgangspunten van dit ruimtelijk kwaliteitsplan (op dit moment is er gebruik gemaakt van het advies van Oversticht uit 2009). Voor het opstellen van het ruimtelijk kwaliteitsplan zijn de onderstaande randvoorwaarden van belang. Advies Oversticht d.d. 14 december 2009 Inpassing van de uitbreiding van het bungalowpark krijgt een meerwaarde als hierbij ook enig doorzicht naar het omliggende gebied wordt aangebracht, zonder de behoefte aan privacy in het terrein aan te tasten. Landschappelijke randvoorwaarden Lange zichtlijnen naar het omliggende landschap; Bestaande beeldbepalende boomgroepen handhaven; Uitbreiding deels omkaderen met bosbeplanting (refereren naar grote ruimtematen bestaande bospercelen); Kleine hoogteverschillen in het landschap accentueren. Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept 7
Afbeelding 3. Foto: plangebied, zicht richting het zuiden (foto 2012) Afbeelding 4. Foto: plangebied, zicht richting het noorden (foto 2012), hoogspanningstracé. Afbeelding 5. Foto: plangebied, zicht richting het oosten (foto 2012), bestaande groep te handhaven bomen. 8 Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept
1.2 Randvoorwaarden t.b.v. toekomstig gebruik Functioneel Minimaal 145 woningen (10 woningen per hectare) Twee typen woningen: type 300m3 en type 750m3 (groepswoning); Elke woning voorzien van 1 parkeerplaats op eigen kavel; Kavelgrootte 450-500m2 bij type 300m3; Speelplaatsvoorziening (500-1000m2) Waterpartij (belevingswater) met glooiende oevers en variatie in oevers; In- en uitrit ter hoogte van bestaande oversteek greppel/ verlengde van entreelaan (max. één inrit); Opstelplaats ondergrondse afvalcontainers; Minimale wegbreedte 4.00m - eis brandweer; Aanleg van wandelroutes (inclusief bankjes, afvalbakken en informatieborden); Bestaande greppel en schouwpad Waterschap handhaven. Ruimtelijk Hoge ruimtelijke kwaliteit; Entree accentueren (visitekaartje park); Uitzicht vanuit woning naar omliggend landschap; Zoveel mogelijk woningen (streef naar 80% van totale aantal) gesitueerd langs het water/ zicht op water; Zoveel mogelijk wegnemen zicht op hoogspanningsmasten. Maatregelen KGO/ verbetering van de kwaliteit van de drinkwatervoorziening Het huidige bungalowpark alsmede de uitbreidingslocatie is gelegen in het grondwaterbeschermingsgebied van de winlocatie Hoge Hexel. Een uitdrukkelijke wens van zowel Vitens als de provinicie Overijssel is een verbetering van de kwaliteit van de drinkwatervoorziening. Op dit aspect ligt een relatie met de KGO. Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept 9
essenlandschap jong heide- en broekontginningslandschap essenlandschap Afbeelding 7. Bron vermelden. e/omgevingsvisie/omgevingsvisie.html Afbeelding 6. Hoogtekaart (www.ahn.nl) 10 Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept
2 OMGEVINGSANALYSE Jong heide- en broekontginningslandschap Hoge Hexel ligt in een zandgebied met kleine hoogteverschillen. Het in cultuur genomen zandgebied is nu herkenbaar als essenlandschap en jong heide- en broekontginningslandschap. Het plangebied ligt in het relatief jonge ontginningslandschap. Gebiedskenmerken omgeving Het landschap wordt gekenmerkt door lineaire structuren zoals lanen, bosstroken, waterlopen en ontginningslinten. De verkaveling heeft een grote ruimte maat en de gronden zijn in gebruik als akker en weiland. Daarnaast zijn er kenmerkende blokvormige bospercelen en lange zichtlijnen over de akkers en weilanden. Als we de historische kaart bekijken en vergelijken met de luchtfoto anno nu dan zijn de lineaire structuren herkenbaar in het wegenpatroon. De bospercelen zijn blokvormig en driehoekig. In de huidige situatie zijn er meer bospercelen aanwezig en is het gebied verder verkaveld. Specifiek voor het plangebied Een relatief besloten landschap met onder andere: Rationele verkaveling; Boscomplexen; Beplanting langs wegen; Verspreide bebouwing; Erven zijn merendeels naar weg gericht en hebben een rationele opbouw; Erfbeplanting bestaat uit: bossen, singels, bomenrijen, fruitbomen, hagen, losse bomen, gras, moestuin en siertuin. Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept 11
Afbeelding 9. Historische kaart 1905 Afbeelding 8. Topografische kaart 12 Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept
Het plangebied grenst aan de westzijde en noordzijde van het huidige bungalowpark, de andere zijde grenst aan weilanden en in het oosten aan bos. Het plangebied bestaat nu uit weiland (en akkers) en is bereikbaar via een struinpad vanaf het bestaande bungalowpark. Er is ruim uitzicht naar het omliggende landschap. In zuidelijke richting over de akkers en in westelijke richting over de weilanden en langs de bospercelen. In het plangebied staat een boomgroep die behouden moet blijven. In het landschap zijn kleine hoogteverschillen aanwezig. Ten noorden van het plangebied staat een hoogspanningsmast. Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept 13
3 RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN Toelichting op het plan (concept) Ruimtelijke inpassing en kwaliteit Het ontwerp van de uitbreiding van het bungalowpark kenmerkt zich door een omsluitende rand met beplanting. Hierdoor is het herkenbaar als een groot boscomplex en ruimtelijk ingepast in de omgeving. Binnen deze omsluitende rand worden in de toekomst de recreatiewoningen geplaatst. Het ontwerp bestaat uit een natuurlijke setting met boomgroepen, glooiende paden en een ruime centrale waterpartij. De bestaande hoogspanningsmasten zijn aan het zicht onttrokken door de dichte rand met beplanting (alleen struikvormers i.v.m. boomvrije zone hoogspanningsleiding). In de noordelijke rand is extra ruimte gereserveerd voor hogere beplanting en is de minimale afstand tot de hoogspanningsmasten gerespecteerd. Entree en doorzicht naar het landschap De entree van de uitbreiding ligt aan de Bruine Hoopsweg. Een tweede inrit is alleen voor calamiteiten bedoeld. Vanaf de Bruine Hoopsweg is er een doorzicht gecreëerd, over de nieuwe vijver, naar het achterliggende landschap (op basis van het advies van Het Oversticht uit 2009). Hiermee wordt de besloten bosrand onderbroken en blijft de zichtrelatie (noord-zuid) gehandhaafd. Vijver en waterberging De centraal gelegen vijver staat in verbinding met een bestaande watergang (eigendom waterschap Regge en Dinkel). In verband met de ontwikkeling (toename verhard oppervlak) dient er in het gebied extra waterberging te worden gecreëerd. De vijver heeft als doel het water te bergen tijdens piekafvoeren en heeft tevens een landschappelijke (en recreatieve) functie. De bestaande watergang is door middel van een stuw verbonden met de vijver, hierdoor is de waterstand in de vijver regelbaar. De vijver heeft een oppervlakte van ongeveer 5.700m2. Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept 15
Afbeelding 10. Referentiebeeld Bungalowpark te Sibculo (Landal Greenparks) Afbeelding 11. Referentiebeeld Bungalowpark te Sibculo (Landal Greenparks) Afbeelding 12. Referentiebeeld Bungalowpark te Sibculo (Landal Greenparks) 16 Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept
Routing en voorzieningen De uitbreiding wordt ontsloten via de hoofdroute waar de recreatiewoningen langs liggen. Centraal in het noordelijk deel ligt een speelbos. Het speelbos sluit aan op bestaande boombeplanting waarbinnen speelvoorzieningen worden geplaatst De vijver is voorzien van natuurlijke oevers, rieteilanden en een recreatiestrandje.. Direct bij de entree is een afvalinzamelpunt gesitueerd. Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept 17
Colofon Het rapport Ruimtelijk Kwaliteitsplan Hoge Hexel is een uitgave van Eelerwoude. Projectgegevens: Project: 3995.3 Redactie: Eelerwoude Vormgeving Eelerwoude Drukwerk: Eelerwoude, Goor Bestandsnaam: 140225_3995.3_nm_RuimtelijkKwaliteitsplan_II_uitbreiding_concept2.indd Projectteam Eelerwoude: Projectleider: Nelleke Manschot Ontwerper: Nelleke Manschot Projectsecretaresse: Josee Gijsbers Eelerwoude heeft vestigingen in Goor, Diever en Culemborg. Eelerwoude 2014, niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van Eelerwoude, Mossendamsdwarsweg 3, 7470 AB Goor. www.eelerwoude.nl 18 Ruimtelijk kwaliteitsplan - concept