VERKETELING INLEIDING Verketeling staat voor het vervangen van open verbrandingstoestellen door gesloten systemen. Met andere woorden geisers worden vervangen door hoogrendementsketels. En als het aan De Key ligt ook de aanleg van centrale verwarming. Met als argument dat de open verbrandingstoestellen gevaarlijk zijn. En veel koolmonoxide slachtoffers maken. Natuurlijk zijn de gevaren voor koolmonoxide de start geweest voor dit discussiestuk. Want hoe minder slachtoffers hoe beter. Maar dit gaat natuurlijk verder. Die gevaren zijn weliswaar de aanleiding voor verketelingen die plaats vinden of gaan vinden. En dus ook voor de mogelijke juridische procedures van corporaties tegen weigerende huurders. Maar hoe groot zijn die gevaren dan wel niet? Arcade is in principe tegen juridische procedures. Dat is slecht voor de relatie tussen de corporatie en huurders. Toch moeten huurders niet alles over hun kant laten gaan. Wat kan wel, wat kan niet, wat is reëel? Wat moeten huurders wel accepteren, wat niet, wat moet een vrije keus zijn, blijven cq worden? Maar ook hoe, op welke manier? Wat gaat het kosten? En wat levert het op? In deze notitie zetten we zoveel mogelijk ins en outs op een rijtje. Dit is bedoeld als handvat en ruggesteun voor eenieder, zowel BC's als individuele huurders, die te maken heeft cq krijgt met verketeling en is te gebruiken voor interne discussie. Beschouw deze notitie als een soort leidraad om de eigen situatie mee te beoordelen. En als steun in de rug bij het overleg met De Key over de verketeling. De situatie kan per complex (sterk) verschillen. Daarom hebben wij geprobeerd om zoveel mogelijk situaties aan de orde te laten komen. Zijn er desondanks nog vragen over, laat het ons weten. Daarom houdt Arcade zich aanbevolen voor op- en aanmerkingen en aanvullingen waarmee wij dit discussiestuk kunnen verbeteren. Ook indien er onduidelijkheden zijn horen wij dit graag. SLACHTOFFERS Koolmonoxide (CO) is een sluipmoordenaar. Met nog steeds te veel slachtoffers. Dat vergt de nodige voorzichtigheid. Maar ook realisme. Want vaak leidt het tot een soort angst- en paniekreacties. En daar is niemand mee gebaat. CO ontstaat bij onvolledige verbranding, veroorzaakt door een gebrek aan zuurstof (O2). Een blauwe vlam duidt op een goede verbranding, een gele vlam op een onvolledige. De gele kleur wordt veroorzaakt door gloeiende roetdeeltjes (koolstof, C). Dit laatste kan gebeuren bij onvoldoende aanvoer van O2, verse lucht, en/of slechte afvoer van verbrandingsgassen. Het CO hecht zich sterker aan de haemaglobine, de rode bloedlichaampjes, dan kooldioxide (CO2) en O2. En blokkeert daardoor de uitwisseling (via een evenwicht) tussen CO2 en O2 die in de longen en in de lichaamscellen plaats vindt. Bij ernstige vergiftiging kan door O2 gebrek in de hersenen en hartspieren blijvende schade ontstaan. Nog ergere vergiftiging leidt uiteindelijk tot de dood. Men stikt als het ware op een langzame manier. Uit het KIWA-rapport over 2013 blijkt dat het aantal dodelijke slachtoffers is gestabiliseerd tot enkelen per jaar. Ernstige vergiftiging nam de laatste jaren toe tot boven de honderd
gevallen in 2012. In 2013 is er een afname te zien naar 93. Ook het aantal lichte vergiftigingen is gedaald in 2013, tot 79. Al met al nog steeds te veel! Een verklaring voor deze afname valt niet te geven. BERICHTGEVING Uit krantenberichten blijkt dat CO-vergiftiging vaak voorkomt bij geisers. Wel met de aantekening van defect of slecht onderhouden. Maar de laatste jaren laat een flinke toename zien van CO-vergiftiging bij ketels. Ook met dezelfde aantekening van defect of slecht onderhouden. En een enkele keer vanwege een fout bij de montage. Soms ook doordat rookgassen weer teruggevoerd worden. Dit kan gebeuren bij doorroesten van concentrisch gemonteerde aan- en afvoerbuizen. Het afgelopen jaar (2013-14) zijn er zelfs tweemaal zoveel meldingen bij ketels dan bij geisers (volgens het TV-programma "Dit is de dag"). Maar ook het KIWA-rapport over 2013 laat deze tendens zien. Hier wordt het aantal CO-vergiftigingen bij ketels in 35% van de gevallen genoemd en voor geisers is dat 21%. Wel met een groot aandeel van 30% onbekend. Voor de problemen bij ketels is er een volgens de KIWA een sterke toename van defecten bij de rookgasafvoeren. Daarbij wordt opgemerkt dat bij het ketelonderhoud de rookgasafvoeren veelal niet worden meegenomen. Dit geeft te denken. Het aantal gevallen van CO-vergiftiging bij gaskachels is al jaren klein. En dan gaat het vaak om gevelkachels en andere bijverwarming. Maar ook slecht onderhoud bij gewone gaskachels komt voor. LANDELIJK BELEID Het Ministerie streeft er naar om op termijn (circa 10 jaar vanaf 2012) alle open verbrandingstoestellen te vervangen door gesloten systemen, omdat deze veiliger zouden zijn. In een brief aan de Tweede Kamer van augustus 2013 geeft de minister aan dat de vervanging voortvarend verloopt, met name voor de geisers. De corporaties lopen hierin voorop. Daar heeft nog maar 11% van de woningen een geiser. Bij partikuliere verhuurders is dit 18%. Op kamervragen (februari 2014) om dit te versnellen vanwege de grote aantallen slachtoffers antwoordt de minister dat de veiligheid ook gerealiseerd wordt "door een veilig gebruik van de open verbrandingstoestellen in afwachting van de vervanging door veiliger gesloten toestellen". Daarbij verwijzend naar periodiek onderhoud en CO-meters. De minister verwijst ook naar de Handreiking "Vervanging openverbrandingstoestellen voor Corporaties en andere professionele verhuurders" uit 2009. Hierin staat een "stappenplan waarmee verhuurders beleid kunnen opstellen voor vervanging van open verbrandingstoestellen op basis van een risicoanalyse". Arcade is benieuwd of De Key (en andere corporaties) zo'n risicoanalyse opgesteld hebben en deze kunnen overleggen! In november 2014 zijn er weer kamervragen. Nu naar aanleiding van een uitspraak van de Onderzoeksraad voor Veiligheid waarin gesteld wordt dat er bij installatie van CV-ketels te veel fouten worden gemaakt. Dit strookt met het KIWA-rapport waarin gesteld wordt dat er veel mis gaat bij rookgasafvoeren. De
minister antwoordt dat hij eerst het definitieve rapport van de Onderzoeksraad afwacht en mogelijke maatregelen met betrekking tot vakbekwaamheid van installateurs daarop kan baseren. Naar verwachting wordt het onderzoeksrapport in het voorjaar van 2015 gepubliceerd. Dezelfde vragensteller wil ook het terugdringen van oude geisers versnellen omdat de Onderzoeksraad vindt dat dit te langzaam gaat. Hierop antwoordt de minister dat "zo'n verbrandingstoestel niet altijd onveilig is, maar het kan onveilig zijn bij een onjuiste toepassing". En dat "het programma (=vervanging) behoorlijk op schema ligt". Inmiddels (november 2015) heeft de Onderzoeksraad via de pers laten weten dat CO vergiftiging vaker voorkomt bij moderne CVinstallaties dan bij oude geisers. Dit wijkt volgens de Raad af van het heersende beeld. De kritiek van de Raad richt zich op de installateurs die te weinig aandacht besteden aan luchttoevoer en rookgasafvoer bij het onderhoud. VERANTWOORDELIJKHEID Nergens in de berichtgeving wordt melding gemaakt wie de verantwoordelijkheid draagt voor de CO-vergiftiging. Voor deze verantwoordelijkeid kan ons inziens in grote lijnen de volgende tweedeling gemaakt worden. Dat is enerzijds de eigenaar van de geiser, ketel of gaskachel. En anderzijds de gebruiker. Hierbij is de eigenaar verantwoordelijk voor: - De installatie, de montage. Dit moet uiteraard vakkundig gebeuren. - Het onderhoud, inclusief luchttoevoer en rookgasafvoer. Ook dit moet vakkundig gebeuren. - Zorgen voor voldoende ventilatiemogelijkheden. De gebruiker is verantwoordelijk voor: - Voldoende ventilatie, de mogelijkheden ook benutten. - Het op tijd melden van storingen. En dus het onderhavige in de gaten houden. Bij goed onderhoud en voldoende ventilatie, en bij degelijke installatie, is er geen direct gevaar voor CO-vergiftiging bij zowel geisers, ketels als gaskachels. Gevaar is er wel bij oude geisers zonder rookgasafvoer. Deze kunnen beter zo spoedig mogelijk vervangen worden. GEISERS-KETELS In alle berichtgeving over CO-vergiftiging wordt in het geheel geen melding gemaakt wie de eigenaar is van de geiser of ketel. En dus wie de verantwoordelijkheid heeft voor de installatie, het onderhoud en de ventilatiemogelijkheden. Daarom is er een grote onduidelijkheid waar de CO-vergiftigingen het meest voorkomen, het risico het grootst is. Bij de huurder die zelf eigenaar is. Bij partikuliere verhuurders. Bij woningcorporaties. Of bij kopers, eigen woningbezitters. Zijn er significante verschillen in risico voor CO-vergiftiging tussen de diverse typen eigenaren? Hopelijk zal het grote onderzoek van de Onderzoeksraad voor de Veiligheid hierin duidelijkheid brengen. Dit onderzoek is voorjaar 2014 van start gegaan. De verwachting is dat de resultaten in voorjaar 2015 gepubliceerd worden. Tot die tijd zouden alle juridische processen gestopt moeten worden. Overigens kunnen de resultaten van dit onderzoek weer nieuwe vragen oproepen. Zodat aanvullend onderzoek nodig is. Maar eerst
duidelijkheid dan pas maatregelen! Dat geldt zeker ook voor juridische processen! GASKACHELS Het is gebruikelijk dat deze in bezit zijn van de huurders en kopers zelf. Dit geldt ook voor kooktoestellen en gasfornuizen. De huurders en kopers zijn in dit geval zelf verantwoordelijk voor het periodieke onderhoud ervan. Afgevraagd kan worden of mensen gedwongen kunnen worden om hun gaskachel te vervangen door een CV indien er geen directe gevaarlijke situatie bestaat. Dus bij goed onderhoud. Als eigenaar van de gaskachel moeten zij zelf hierover kunnen beslissen. Vergelijking: als iemand op een oud barrel wil fietsen kan niemand hem/haar dwingen om een nieuwe fiets te kopen! Zonder gevaar voor zichzelf of anderen te zijn. Het vegen van de schoorsteenkanalen wordt standaard uitgevoerd door deskundige bedrijven in opdracht van de corporaties. Of dit ook zo is bij partikuliere verhuurders is ons niet bekend. Hetzelfde voor kopers, eigen woningbezitters. In sommige complexen is er reeds een CV aanwezig die aangesloten is op een moederhaard. Deze moederhaard is vrijwel altijd eigendom van de corporatie. De corporatie is ook verantwoordelijk voor het onderhoud, inclusief het schoorsteenvegen. In dat geval is vervanging door een ketel een zaak van de corporatie, in overleg met de huurder. WOONSTICHTING DE KEY Van een gebiedsbeheerder hebben wij vernomen dat De Key de vervanging juridisch wil aanpakken om huurders te dwingen ketels en CV te accepteren. Wel zou De Key het resultaat afwachten van de procedures die door Stadgenoot worden gevoerd. Dit betekent wel dat huurders en hun organisaties (Bewonerscommissies en Arcade) zich hierop moeten voorbereiden. En een standpunt moeten formuleren, moeten innemen. Deze notitie kan hiervoor als basis dienen. Inmiddels is bekend dat Stadgenoot de procedures tegen de weigeraars in hoger beroep heeft gewonnen. De argumentatie van de rechter is helaas niet bekend bij ons. In een ander complex dreigt dezelfde gebiedsbeheerder nu al met juridische stappen tegen weigeraars. Hiermee loopt hij enigzins vooruit op de uitspraken in de processen die Stadgenoot nu voert. Overigens hebben de geisers in dit complex geen rookgasafvoeren en zijn er diverse moederhaarden met CV. STADGENOOT Deze corporatie heeft als eerste de stoute juridische schoenen aangetrokken. Uit de voor ons beschikbare informatie zijn een paar opmerkelijke feiten te destilleren. Er wordt gesproken over een veiligheidsrisico zonder deze nader uit te werken. Zo wordt er bij open verbrandingstoestellen geen onderscheid gemaakt over wel of geen aansluiting op een rookgasafvoerkanaal. Ook de staat van onderhoud komt niet ter sprake. En als het al een veiligheidsrisico is dan is Stadgenoot als eigenaar van de geisers daar zelf verantwoordelijk voor. Dan heeft Stadgenoot kennelijk zelf onvoldoende onderhoud gepleegd en zelf niet gezorgd voor voldoende ventilatiemogelijkheden. Gezien de laatste berichten van de Onderzoeksraad (nov. 2015) kan het veiligheidsrisico niet meer in het algemeen gebruikt
worden. En moet er specifiek gekeken worden naar de situatie per complex cq woning. Omtrent het spoedeisend karakter beroept Stadgenoot zich op het projectmatig kunnen uitvoeren van de vervanging. En daardoor lagere kosten. Helaas wordt dit gehonoreerd door de rechtbank. Ons inziens niet terecht. Want dan moet de vervanging dringende noodzaak hebben. En lagere kosten zijn geen dringende noodzaak. Accuut gevaar is dat wel. Maar dan moet dit wel aangetoond worden. De vervanging van de geisers door ketels is ons inziens geen renovatie waarbij na 70% instemming iedereen gedwongen kan worden mee te doen. In juridische zin. Ook voor projecten die verbetering brengen in het woongenot kan die 70% gelden. Maar waar precies de grens ligt waar voor projecten deze 70% instemming vereist is om anderen juridisch te kunnen dwingen om mee te doen? Dit zal door juristen uitgezocht moeten worden. Daarnaast verwijst Stadgenoot naar het Ministerie. Vanuit het Ministerie is inderdaad gesteld dat open verbrandingstoestellen vervangen dienen te worden. Maar wel op termijn. Op kamervragen om dit te versnellen antwoordt de Minister de noodzaak hiervan niet in te zien. Periodiek onderhoud vermindert het veiligheidsrisico voldoende. In antwoord op de latere vragen stelt de Minister dat de vervanging behoorlijk op schema ligt. Zie beide citaten hierboven. Zo spoedeisend is de vervanging dus ook niet! De eis voor huurverhoging voor geriefsverbetering lijkt ons niet terecht. Stadgenoot stelt zelf dat het om vervanging gaat. Zo heeft de huurder voor de vervanging de beschikking over warm water en een verwarmde kamer en na de vervanging idem dito. Dus wat nou geriefsverbetering? Deze eis wordt door de rechtbank niet gehonoreerd en wordt doorverwezen naar andere niet met naam genoemde instanties. Dit zou de Huurcommissie kunnen zijn. PRAKTISCH Het is logisch dat geisers niet het eeuwige leven hebben. De levensduur is beperkt. En het is ook logisch dat daarna geen nieuwe geisers worden geïnstalleerd, maar wel ketels. Op de lange termijn lost het probleem zich dus vanzelf op. Althans voor ketels. Daar is geen juridische dwang voor nodig. Bij huurders met een geiser "op leeftijd" kan dit zelfs een argument zijn om akkoord te gaan met vervanging. "Als het toch een keer moet gebeuren..., dan maar nu meteen". De vervanging zal altijd zorgen voor (tijdelijke) overlast bij zittende huurders. Dit zal tot een minimum beperkt moeten worden. De vraag is of dit wel kan. Dit is afhankelijk van de persoonlijke situatie in de woning en van de huurder plus huisgenoten. Dat betekent maatwerk. En goede afspraken en afstemming. De vervanging neemt altijd tijd in beslag. En ook tijdelijk geen warm water en verwarming. Is dit wel of niet een onoverkomelijk probleem voor de huurders? Denk hierbij aan gezinssamenstelling, inwonend familielid vanwege mantelzorg, zelf gehandicapt, etc. Kortom maatwerk. Maar het kan ook afhankelijk zijn van externe factoren. Denk hierbij aan onregelmatige werktijden, thuiswerkende ZZP-ers, geen vrije dagen, vorstperiode, etc. Nog steeds maatwerk. Bij vervanging van alleen de ketel vinden de werkzaamheden meestal plaats in de keuken. Soms kan de ketel elders geplaatst
worden. Dat betekent een beperking van de overlast. In de rest van de woning kan gewoon geleefd worden. Dit ligt anders bij een CV. Daarvoor moet veel meer overhoop gehaald worden. En is dit wel mogelijk? Is er gezien de inrichting wel plaats voor radiatoren? Voor een CV zijn er buisleidingen nodig. Is daar ruimte voor? Indien deze weggewerkt moeten worden boven het plafond kan dit voor veel stofoverlast zorgen. Met name bij stuc- en gipsplaatplafonds. De woning is op zo'n moment onleefbaar. Helemaal indien de huurder of een huisgenoot astmatisch is. Bovendien kunnen gipsplaten radioactieve stoffen bevatten. Of apparatuur aantasten, ook al zijn deze afgedekt. Fijnstof kan diep doordringen. Kortom een CV installeren bij zittende huurders kan een onoverkomelijk probleem zijn. Daarom lijkt ons het juridisch afdwingen om de gaskachel te vervangen door een CV geheel te ontraden. Indien een woning reeds CV heeft die aangesloten is op een moederhaard ligt het anders. Indien de geiser hier vervangen wordt door een ketel is het logisch dat dan ook de CV op de ketel wordt aangesloten. In dit geval is er geen sprake van uitgebreide werkzaamheden en breekpartijen. De radiatoren en leidingen zijn reeds aanwezig. Wel moet de plaats waar de moederkachel heeft gestaan goed achtergelaten worden. Denk hierbij aan de vloerbedekking en de achterwand. Bovendien attent zijn op asbest. VEILIGHEID Dit is zijdelings al eerder aan de orde gekomen. Hier zetten wij alles op nog eens een rijtje. Uit alle berichtgeving blijkt dat, naast degelijke montage, goed onderhoud cruciaal is. En uiteraard voldoende ventilatie. Dat het toch regelmatig fout gaat kan duiden op laksheid van eigenaren en verhuurders of gebrek aan deskundigheid bij onderhoudsbedrijven. Wat dit laatste betreft, zijn/komen daar regels voor, en certificaten? Het is duidelijk dat oude geisers zonder rookgasafvoer met voorrang vervangen moeten worden. Deze geisers zijn sowieso onveilig. Huurders zullen dit moeten toestaan. Juridische dwang mag uitsluitend gebruikt worden indien er een duidelijke onveilige situatie bestaat. Indien een gaskachel slecht of niet is onderhouden bestaat er ook een grote kans op een onveilige situatie. In zo'n geval zal de huurder in juridische zin zwak staan. En vervanging moeten toestaan. Huurders en hun organisaties moeten altijd vragen naar de risicoanalyse die de corporatie opgesteld moet hebben volgens de richtlijnen uit de Handreiking van 2009. Zij hebben daar recht op. Maar dat moeten ook de (toekomstige) advocaten die betrokken zijn (of worden) bij mogelijke juridische procedures. Hopelijk geeft de Onderzoeksraad voor Veiligheid duidelijkheid over het veiligheidsrisico bij de diverse typen eigenaren. Als blijkt dat het risico bij corporaties klein is ontbreekt de dwingende noodzaak van een juridische aanpak bij de vervanging van geisers door ketels. Gezien onze ervaring hoe zorgvuldig De Key omgaat met het onderhoud is onze verwachting dat de risico's bij De Key klein zullen zijn. En er dus geen juridische noodzaak is dat de vervanging afgedwongen moet worden. Ook ketels moeten deskundig onderhouden worden. Gezien de toename van het aantal ongevallen bij ketels moeten ook daar CO-
melders geïnstalleerd worden. Bovendien moeten ook de rookgasafvoeren gelijk met de ketels gecontroleerd worden. Corporaties zullen dit mee moeten nemen in de contracten die zij afsluiten met de onderhoudsbedrijven. Bij de installatie van rookgasafvoeren moeten deze in principe gescheiden blijven van de verse lucht aanvoerkanalen. In principe geen concentrische kanalen gebruiken. Door de koude verse lucht zal de waterdamp condenseren en in het afvoerkanaal blijven. Bovendien heeft dit water een verhoogde zuurgraad, vergelijkbaar met zure regen en kan corrosie (=roest) veroorzaken. Bij het doorroesten van de rookgasafvoer kunnen verbrandingsgassen teruggevoerd worden naar de ketel. Met COvorming als gevolg. Daarnaast moet het condenswater verwijderd kunnen worden, afgetapt kunnen worden. Anders kunnen de afvoeren verstopt raken. Gezien de meer complexe situatie bij de aanleg van CV bij zittende huurders is het onwenselijk om dit juridisch af te dwingen. Ook het geringe aantal ongevallen met gewone gaskachels geeft hiertoe geen aanleiding. Indien huurders hun gaskachel willen behouden moeten zij wel garanderen dat de gaskachel periodiek onderhouden wordt. Dit geldt uiteraard ook voor geisers in privé bezit van huurders. De aanleg van ketels in de keukens mag nooit de ventilatiemogelijkheden blokkeren of sterk verminderen. Die ventilatie blijft noodzakelijk voor het kooktoestel of gasfornuis. Hetzelfde geldt voor de ventilatiekanalen in de badkamers. Het toenemend aantal fouten bij de installatie van ketels is zorgelijk. Hier kan afgevraagd worden of de deskundigheid van installatiebedrijven voldoet? Of wil de opdrachtgever voor een dubbeltje op de eerste rij zitten? Goedkoop is meestal duurkoop! En waar komt dit meestal voor? Bij welk type eigenaar? De problemen uit het verleden met gecombineerde ventilatierookgasafvoeren bij balansventilatie zijn complex. Dit is een hoofdstuk apart. ENERGIEBESPARING en COMFORTVERBETERING Deze twee argumenten worden ook veel gebruikt om huurders over de streep te trekken. Of om een huurverhoging op te leggen. Soms terecht, soms ten onrechte. Bij vervanging van alleen de geiser door een ketel is geen sprake van comfortverbetering. Het ene warmwatertoestel wordt vervangen door een ander. Een huurverhoging is in dit geval niet terecht. Hetzelfde geldt voor een moederhaard. Hier is de CV al aanwezig en dus ook het comfort. Bij een 1-persoons huishouden in een tweekamerwoning zal er weinig sprake zijn van comfortverbetering met een nieuwe CV. De woonkamer was en wordt verwarmd. In de keuken en slaapkamer is in principe geen verwarming nodig. Een extra deken op het bed in de winter voldoet. Er is wel comfortverbetering indien de huurder wel verwarming in de keuken en/of slaapkamer wenst. Maar dat is een vrije keus. En kan nooit juridisch opgelegd of afgedwongen worden. Bij een meerpersoons huishouden in een meerkamerwoning is er wel sprake van comfortverbetering bij aanleg van CV in meerdere kamers. Er zijn 'swinters meer kamers warm en dus leefbaarder. Maar omdat er meer kamers verwarmd worden is het twijfelachtig of dit energiebesparing oplevert.
Overigens blijkt uit onderzoeken dat vaak het huidige energieverbruik te hoog wordt ingeschat en die voor na de aanleg van de CV te laag. Eigenlijk een vorm van verlakkerij! Huurders zouden maandelijks voor zichzelf de meterstanden moeten noteren. Zowel voor als na de aanleg van de CV. Zodat zij bewijs in handen hebben om de huurverhoging aan te kunnen vechten indien dit niet in overeenstemming is met de voorgespiegelde energiebesparing. Zowel energiebesparing als comfortverbetering mogen en kunnen nooit gebruikt worden als argumenten om vervanging juridisch af te dwingen. Dat blijft een vrije keuze. HUURVERHOGING Corporaties, en ook De Key, proberen het maximale er uit te halen. Vanuit hun optiek terecht. Maar BC's en huurders moeten tegengas kunnen bieden. En onderhandelen. Hieronder een aantal aandachtespunten die van nut kunnen zijn bij de onderhandelingen. Bij een geschil over de hoogte van de huurverhoging is een gang naar de Huurcommissie gebruikelijk. Wel individueel. In vrijwel alle gevallen wordt voor geisers en moederhaarden apart huur betaald bovenop de kale huur. Deze huur is voor het grootste deel voor onderhoudskosten en hoort (eigenlijk) te vallen onder servicekosten. Het is een extra dienst. Bij vervanging door ketels, en ook CV, moet geëist worden dat deze situatie van separate huur gehandhaafd blijft. Het blijft een extra dienst. Huurders kunnen er ook voor kiezen zelf een ketel en/of CV aan te schaffen. Indien de kale huur na aanleg van de CV inclusief ketel/cv wordt, gaat de ketel/cv-huur ook vallen onder de jaarlijkse huurverhoging. Door deze huur buiten de kale huur te houden scheelt dat in de portemonnee! Zeker na jaren. Controleer de brieven over de jaarlijkse huurverhoging en de afrekening van de servicekosten zodat duidelijk is hoe de huidige situatie is. In principe mag een corporatie nooit de huur en/of onderhoud van ketels en CV in de kale huur opnemen. Of dit ook wettelijk is vastgelegd zullen juristen moeten uitzoeken. Afgevraagd kan worden of de voorgestelde verhoging van de huur wel terecht is. In principe gaat het om de vervanging van het ene (afgeschreven?) warmwaterapparaat door het andere. Dat er ook aan- en afvoerbuizen aangelegd moeten worden zou niet ter zake moeten doen. Huurders zouden hiervoor niet moeten opdraaien. Huurverhoging kan alleen gevraagd worden bij investeringen in de woning. Nooit bij vervanging van afgeschreven apparatuur. En het jaarlijks onderhoud hoort zeker niet thuis in de kale huur. Dit hoort te vallen onder servicekosten. Het aanleggen van een CV is feitelijke een investering. Dus kan dit een huurverhoging tot gevolg hebben. Echter de huurder levert ook iets in, namelijk de gaskachel. De hoogte van de huurverhoging moet vooraf besproken worden met de huurdersorganisatie met overlegging van gemaakte kosten en dergelijke. Daarnaast kan de geiser al jaren afgeschreven zijn. Aangezien de geiserhuur deels bestaat uit kosten voor het jaarlijks onderhoud en deels voor de afschrijving van aanschaf- en installatiekosten kan de huurder al een (groot) deel van de kosten voor vervanging betaald hebben. Als voorbeeld een klein rekensommetje. Stel dat de voor de huur
geldende afschrijvingstermijn 15 jaar bedraagt. En de geiser is bij vervanging 23 jaar oud. Dan heeft de huurder reeds 8 jaar betaald voor de vervanging. Dit zou in de nieuwe huurprijs verwerkt moeten worden. Er zit wel een addertje onder het gras. Hoe groot is het deel van de huidige geiserhuur dat betrekking heeft op de afschrijving? Kunnen we uitgaan van 50%, de helft? Kortom er zal stevig onderhandeld moeten worden. En bezwaren kunnen (helaas) alleen individueel gemaakt worden bij de Huurcommissie. Hierboven is al uitgebreid ingegaan op geriefsverbetering versus vervanging. In ieder geval zal de corporatie moeten aangeven welke kosten zijn gemaakt voor investeringen. Kosten voor onderhoud vallen niet onder investeringen. En kosten die vervallen zullen afgetrokken moeten worden. Denk hierbij aan het schoorsteenvegen. Maar ook de afschrijving van de gaskachel. Indien na installatie van een CV wel sprake is van comfortverbetering zou een huurverhoging mogelijk kunnen zijn. Maar dan moet er ook aangetoond worden dat het energielabel verhoogd is. Want de (maximale) huur is gekoppeld aan het energielabel. Bij gelijkblijvend energielabel is een huurverhoging ons inziens niet gerechtvaardigd. Uiteraard is een eventuele huurverhoging gebaseerd op de investeringskosten of op de geriefsverbetering cq energielabel. Nooit op beiden, nooit dubbel op! Indien de corporatie wel een huurverhoging koppelt aan de verketeling en de huurders zijn het hiermee niet eens dan moet deze formeel geweigerd worden. Schriftelijk en aangetekend. Hierna volgt eventueel een procedure bij de Huurcommissie. In principe zijn deze procedures individueel. Maar collectief is ook mogelijk. Zie hiervoor de website van de Huurcommissie. Indien binnen een complex een bewonerscommissie aanwezig is dan kan deze wel collectief bezwaar aantekenen bij de corporatie. Wil de corporatie toch de verhoging doorzetten dan is een gang naar de Huurcommissie onvermijdelijk. Voor een collectieve procedure moet iedereen die mee wil doen een machtiging ondertekenen. Wie niet mede ondertekent zal de verhoging zonder meer moeten betalen. De uitspraak van de Huurcommissie geldt uitsluitend voor degene die de machtiging getekend hebben. Het verdient aanbeveling om dit in samenwerking te doen met het Wijk Steunpunt Wonen (WSW). Zij hebben expertise in huis voor procedures bij de Huurcommissie. PROCEDEREN Bij een complexgewijze verketeling moeten 70% van de huurders instemmen. In een dergelijk geval moeten de andere 30% meewerken en de verketeling toestaan. Dit is wettelijk geregeld. Dat maakt het voor weigeraars extra moeilijk. En verkleint de kans op succes. Maar de corporatie moet de huurders wel op de hoogte stellen dat er 70% instemming is en dit ook kunnen aantonen. Zonder die 70% wordt de verketeling een individuele zaak. Medewerking weigeren bij een individuele verketeling kan voor de corporatie aanleiding zijn om een juridische procedure te beginnen. De weigeraar ontvangt een dagvaarding waarin de rechter gevraagd wordt om de corporatie in het gelijk te stellen dat de verketeling dringend noodzakelijk is. De weigeraar(ster) moet dan voor de rechter duidelijk maken dat medewerking voor hem/haar onmogelijk is. De verliezer in zo'n procedure wordt gewoonlijk veroordeeld tot de kosten van het proces.
Wie weigert moet dus zeker zijn van zijn/haar zaak. "Ik heb geen zin in die rompslomp" zal door een rechter niet geaccepteerd worden. Het moet echt onmogelijk of niet zinvol zijn om medewerking te verlenen. Met duidelijk omschreven redenen. Dus denk eerst goed na. Overleg met huisgenoten, kennissen, juristen en deskundigen. En neem dan pas een beslissing. Hierbij kunnen persoonlijke omstandigheden een belangrijke rol spelen. Maar ook hoe ingrijpend zullen de werkzaamheden volgens verwachting zijn. Wat levert het mij op? Is dat wel positief? En is de bestaande situatie echt onhoudbaar, gevaarlijk of ongewenst. Kortom hoe sterk staat men? Wat zijn mijn sterke punten, wat mijn zwakke? Wat zijn de kansen? Voor de argumentatie geldt dat de presentatie ervan ook een belangrijke rol kan spelen. In ieder geval nooit acteren als een notoire dwarsligger. Indien dit soort juridische procedures plaats vinden bij het Kantongerecht is een advocaat niet verplicht. Wel is juridische bijstand wenselijk. Dit kan geld kosten. In ieder geval kan Arcade optreden als adviseur. Contact met het WSW is zeker ook zinvol. Indien het de gewone Rechtbank wordt is een advocaat wel noodzakelijk. En contact met het WSW ook. In de regel worden weigeraars tegelijkertijd gedagvaard. Dat betekent dat zij onderling moeten samenwerken en argumenten op elkaar afstemmen. En uiteraard gezamenlijk juridische bijstand regelen.