Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag 2013
Foto omslag: Wethouder Arie Wijten ( rechts) feliciteert eigenares Ria Oomen met de start van het funderingsherstel aan de PKO-laan 135 t/m 141.
Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag 2013
Voorwoord Voor u ligt het Jaarverslag 2013 waarin we terugkijken op het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Er zijn in het afgelopen jaar resultaten behaald waar we trots op kunnen zijn. Eigenaren in de oude wijken van Schiedam maken nog steeds volop gebruik van de mogelijkheid een laagrentende lening af te sluiten en zo het achterstallig onderhoud aan hun pand weg te werken. Het aantal panden waar eind 2013 aan wordt gewerkt, ligt zelfs weer op het niveau van de hoogtijdagen van de woningverbetering, voordat de crisis inzette. De werkwijze van het Servicepunt Woningverbetering werpt vruchten af: de eigenaren van panden in de oude wijken actief benaderen, er bovenop zitten, extra controles uitvoeren en regelmatig brieven versturen. Deze activiteiten zorgen ervoor dat de productie omhoog wordt gestuwd. Inmiddels hebben eigenaren eind 2013 in totaal voor 43,2 miljoen euro geïnvesteerd in de eigen woning. De werkzaamheden zijn bekostigd met behulp van een laagrentende lening (29,7 miljoen euro) en met eigen geld (13,5 miljoen euro). Opmerkelijk is in 2013 dat voor het eerst sinds de start van het project meer leningen zijn afgesloten voor funderingsherstel dan voor de woningverbetering. Er zijn niet alleen hoogtepunten te noemen; in het Jaarverslag 2013 worden ook knelpunten gesignaleerd. De voortgang van het funderingsherstel bijvoorbeeld dreigt te stagneren. De woningmarkt staat onder druk en daarmee de waarde van een huis. Banken trappen in deze huidige economische situatie op de rem. De regels voor het verstrekken van leningen zijn aangescherpt, ook bij onze huisbank, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten ( SVn). In een apart hoofdstuk worden daarom de problemen geschetst die momenteel spelen rondom de financiering van de funderingsaanpak. Gelukkig is er ook een oplossing voor gevonden. Het college zal de beleidsregels binnenkort aanpassen zodat het project funderingsherstel niet stil hoeft te vallen. Hoewel we met deze aanpassing kunnen doorpakken met projecten funderingsherstel, is er behoefte aan een landelijke oplossing. Ook in onze contacten met het Rijk blijft Schiedam zich daarom inspannen om hier verbetering in aan te brengen. Verder bevat het Jaarverslag ook een vooruitblik. Eind 2014 eindigt het project in de huidige aanpak. Voor de bewonersverenigingen in de oude wijken is het werk dan nog niet klaar. In de notitie Particuliere Woningverbetering: Doorpakken na 2014 pleiten zij voor een vervolg. De toekomstvisie van de bewonersverenigingen op een vervolgaanpak wordt op hoofdlijnen gedeeld door het college. Doorgaan is dus het credo. De huidige actieve aanpak verdwijnt weliswaar eind 2014 maar de gemeente Schiedam blijft aandacht besteden aan de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad om verloedering van de oude wijken te voorkomen. Eigenaren kunnen dan terecht bij een digitaal onderhoudsloket voor hulp en advies. Voor het funderingsherstel blijft wel een actieve aanpak gelden. De eigenaren van panden met funderingsproblemen kunnen de komende jaren blijven rekenen op hulp en een laagrentende lening. De gemeente zal hen niet in de kou laten staan. Naarmate de eindstreep nadert, zal het accent wel steeds meer komen te liggen op de zure kant van de aanpak, het handhaven. Het gaat er om de eigenaren die tot nu toe steeds achterover hebben geleund, zover te krijgen de funderingsproblemen op te lossen. Het gemeentelijke instrument van handhaving leidt tot resultaten, zo is in 2013 gebleken. De gemeente moet zeker doorgaan op deze ingeslagen weg, al is de opgave groot. Er ligt voor het team Handhaving een forse werkvoorraad, zowel bij funderingsherstel als bij de aanpak van de woningen zelf. 2014 Is het jaar van de verbouwing; het werk gaat door! A.J.A. Wijten wethouder PWV (t/m mei 2014) 1
De inhoud 1. 2013: Op naar de 30 miljoen euro aan leningen 4 1.1. Particuliere woningverbetering 4 1.2. Funderingsherstel 6 2. Betrokken partijen 8 2.1. Back office 8 2.2. Front office 8 2.3. Specialisten binnen gemeente Schiedam 9 2.4. Specialisten van buitenaf 9 2.5. Coördinatieoverleg 9 2.6. Werkgroep Particuliere Woningverbetering 10 2.7. Makelaars 10 2.8. Banken 10 3. Financiering funderingsherstel 14 4. De resultaten 18 5. Toelichting op de cijfers 20 6. De verwachtingen 24 6.1. Particuliere woningverbetering 24 6.2. Funderingsherstel 26 6.3 monitoring 26 7. Adressen 28 2
Echtpaar woont door woningverbetering in paleisje In de wijken Oost, West, Zuid en Centrum staan veel oude woningen, maar dat betekent niet dat ze slecht onderhouden hoeven te zijn. Het gemeentelijke project Particuliere Woningverbetering helpt daarom eigenaren in deze wijken met gratis hulp en advies. Ook kunnen zij voor werkzaamheden aan het huis een lening aanvragen met 5% korting op de marktrente. Die aanpak is succesvol: eigenaren hebben eind 2013 voor bijna 30 miljoen euro geleend om het achterstallig onderhoud weg te werken. Wethouder Arie Wijten (Wonen) zette onlangs de eigenaren van het pand aan Oostsingel 60 in het zonnetje. Zij zijn ditmaal de winnaars van de actie Mijn huis is een paleis. Uit handen van de wethouder kregen Paulus Kerpels en Wilma van Reeven een bloemetje en een waardebon van een bouwmarkt. Want al ziet alles er nu picobello uit, het onderhouden van een woning houdt nooit op, aldus wethouder Wijten. Tijdens een rondleiding door de woning uit circa 1890 vertelde het echtpaar over de ingrijpende renovatie. De oude houten vloer waar de eigenaren bijna doorheen zakten, is vervangen door een gasbetonnen vloer. Samen met de geïsoleerde muren levert dit een warm, comfortabel huis op met een lagere energierekening. Volgens Paulus Kerpels maakt de goedkope lening de stap om het huis goed op te knappen, gemakkelijker. De lening van 1,5% is positief. Dat drukt de kosten van de verbouwing aanzienlijk. 3
1. 2013: Op naar de 30 miljoen euro aan leningen 1.1. Particuliere woningverbetering In de oude wijken van Schiedam, Oost, West, Zuid en Centrum, kunnen huiseigenaren deelnemen aan het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Het gaat om in totaal 5.400 eigenaren van woningen die in drie fasen zijn benaderd: vanaf eind 2002, 2005 en 2008. Op basis van onder andere een visuele schouw zijn woningen aangewezen in buurten en straten waar woningverbetering hard nodig is. Met dit project wil de gemeente voorkomen dat de woon- en leefomgeving in de oude wijken verslechtert. De gemeente Schiedam stimuleert eigenaren met gratis begeleiding, hulp en advies en een laagrentende lening met een korting van 5% op de marktrente, met een minimumrente van 1,5% zodat zij het achterstallig onderhoud aan hun woningen kunnen wegwerken. De 5400 woningen zitten in de zogeheten actieve aanpak. Hierbij gaan medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering in principe van deur tot deur bij de aangewezen adressen. Deze eigenaren krijgen een gratis Bouwkundig Onderhoudsrapport (BOR) van hun woning waarin de noodzakelijke werkzaamheden op een rij staan. Voor de financiering van de werkzaamheden kunnen eigenaren een laagrentende lening afsluiten. Op de website www.schiedam.nl staat een rekenmodel waarop eigenaren hun voordeel kunnen uitrekenen. Wie bijvoorbeeld via de woningverbetering voor een bedrag van 5.000 euro de werkzaamheden aan het huis financiert met een laagrentende lening (20 jaar) betaalt maandelijks 24 euro aan rente en aflossing. Bij een doorlopend krediet van 8% marktrente betaalt men bij een lening van 5.000 euro maandelijks 100 euro af. Het loont dus zeker om het huis op te knappen met een laagrentende lening. Veel eigenaren hebben deze conclusie al getrokken: in 2014 zal de grens worden bereikt waarbij eigenaren in Schiedam in totaal 30 miljoen euro met een laagrentende lening hebben gestoken in het onderhoud van hun huis. Zoet en zuur Het verleiden van eigenaren staat voorop. In de aanpak ligt het accent op het stimuleren van eigenaren zodat de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad op peil blijft en onderhoudsachterstanden worden weggewerkt. Wanneer deze zoete aanpak niet werkt, worden eigenaren geconfronteerd met het zuur. Waar nodig worden eigenaren dan door de gemeente verplicht om het achterstallig onderhoud aan te pakken. Handhaving en het dwingen van eigenaren om mee te doen, vormen echter het sluitstuk van de aanpak. Naarmate het einde van de actieve aanpak van het project in zicht komt, zal het accent steeds meer komen te liggen op de zure kant. Dan gaat het er om eigenaren, die tot nu toe steeds achterover hebben geleund, ook zover te krijgen om het achterstallig onderhoud aan hun woning aan te pakken. Momenteel vindt een evaluatie van het project plaats, waarna de aanpak wordt vernieuwd. Accenten worden verschoven. Voor de oude wijken gaat een passieve aanpak gelden; het werk daar afmaken betekent nog een flinke opgave de komende jaren voor het team Handhaving (zie Hoofdstuk 6 De Verwachtingen). Passieve aanpak Behalve de 5400 eigenaren van woningen met achterstallig onderhoud die tot de actieve aanpak behoren, zijn er circa 2300 woningen aangewezen voor de passieve aanpak. Het gaat dan om woningen waar de onderhoudsachterstand niet zo groot is, maar die wel in de kwetsbare oude wijken staan. De betreffende eigenaren kunnen gebruik maken van de mogelijkheden die de regeling biedt, zoals een lening aanvragen, maar moeten hiervoor wel zelf het initiatief nemen. Vanuit het Servicepunt wordt geen druk gelegd om werkzaamheden uit te voeren. De voorwaarde om van de lening gebruik te mogen maken, is wel dat al het achterstallig onderhoud wordt weggewerkt. Een financiering aanvragen om de cv-ketel te vervangen maar de scheuren in de gevel laten zitten, is niet mogelijk. Er 4
Het echtpaar Kerpels aan de Oostsingel (met dochter).
wordt mondjesmaat gebruik gemaakt van de regeling door eigenaren in de passieve aanpak. Dit in tegenstelling tot de actieve aanpak waarbij het Servicepunt Woningverbetering de eigenaren benadert, adviseert en daarna (hinderlijk) volgt. In het hoofdstuk 4 staan de resultaten van 2013 op een rij en deze worden vervolgens toegelicht in hoofdstuk 5. 1.2. Funderingsherstel De gemeente Schiedam geeft advies, een gratis globaal herstelplan en begeleidt de eigenaren van wie de woning een funderingsprobleem heeft, op weg naar funderingsherstel. Daarbij is er de mogelijkheid een laagrentende lening (looptijd is bij funderingsherstel 30 jaar) aan te gaan met 5% korting op de marktrente en een minimumpercentage van 1,5%. Het grootste probleem in Schiedam is het gebrek aan draagkracht van de houten palen, als een gevolg van de zogeheten negatieve kleef. Hierbij kleeft de zakkende veengrond aan de houten palen, waardoor deze bij het inklinken van de grond mee naar beneden worden getrokken. Tot nu toe hebben 382 eigenaren een gratis globaal funderingsherstelplan voor hun woning ontvangen. Het gaat om woningen met een handhavingtermijn die korter is dan 15 jaar. Inmiddels hebben 148 woningen een nieuwe fundering gekregen of zijn in uitvoering gegaan. In hoofdstuk 4 De Resultaten blijkt dat in 2013 voor het eerst meer leningen zijn afgesloten voor funderingsherstel dan voor woningverbetering! Met de eigenaren van 234 woningen is de gemeente met wisselend succes in gesprek. Soms is er nauwelijks medewerking. In andere gevallen is en blijft het een weerbarstig proces om iedereen mee te laten doen. In toenemende mate krijgen eigenaren de financiering niet rond, omdat banken de eisen hebben aangescherpt (zie Hoofdstuk 3 Financiering Funderingsherstel). Daarnaast zijn er altijd nog eigenaren die achterover blijven leunen en dus de eigenaren, die de funderingsproblemen wel willen oplossen, duperen. Sinds het voorjaar 2013 pakt de gemeente door bij funderingsherstel. Dit betekent dat huiseigenaren in de oude wijken na de zoete kant met gratis hulp en subsidies nu kunnen worden geconfronteerd met de zure kant van de aanpak. Aan de Boerhaavelaan en aan de Professor Kamerlingh Onneslaan zijn in najaar 2013 twee projecten funderingsherstel gestart nadat de gemeente heeft ingegrepen. Dit tot grote tevredenheid van de welwillende eigenaren die hiermee eindelijk hun huis kunnen herstellen. Op beide locaties is een aanschrijvingsprocedure in gang gezet. Dit betekent dat de opdracht aan de aannemer gegeven wordt door de welwillende eigenaren en door de gemeente Schiedam die als opdrachtgever in de plaats treedt van een eigenaar die maar niet wil ondertekenen. De rekening van de aannemer wordt uiteindelijk gewoon verhaald op de rechtmatige eigenaren. Monitoring Daarnaast is eind 2013 van 389 woningen in Oost en West niet zeker of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. Deze woningen zitten in de monitoring, waarbij twee keer per jaar een meting plaatsvindt. Het zettingsproces dat wordt veroorzaakt door negatieve kleef, maakt dat de funderingsproblemen niet gelijk duidelijk zijn, maar pas na een aantal jaren meten. Bij paalrot is het bijvoorbeeld na een onderzoek wel direct duidelijk dat de fundering moet worden hersteld. De onzekerheid die de monitoring met zich meebrengt, is voor de eigenaren bijzonder vervelend. Omdat met funderingsherstel echter hoge kosten gemoeid zijn, is zorgvuldigheid van groot belang. De cijfers geven aan dat er nog veel werk te verzetten is. In Schiedam komen nog een kleine 550 woningen voor funderingsherstel in aanmerking. De gemeente heeft besloten dat eigenaren van woningen met funderingsproblemen tot en met 2019 kunnen rekenen op hulp en advies en een laagrentende lening. Zie voor meer informatie Hoofdstuk 6 voor De Verwachtingen. 6
Wethouder Arie Wijten neemt poolshoogte aan de PKO-laan en spreekt onder andere met de eigenares Anja Snikkers (rechts).
2. Betrokken partijen 2.1. Back office Bij de gemeente Schiedam zijn in 2013 stappen gezet om de organisatie intern verder in ontwikkeling te brengen. Ontwikkelingen die ervoor zorgen dat de gemeentelijke organisatie bijvoorbeeld blijft aansluiten op maatschappelijke ontwikkelingen. Zo is onder andere een nieuwe organisatiestructuur vastgesteld. Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel is nu ondergebracht bij het team Ruimtelijke Ontwikkeling Beleid van het domein Stadsontwikkeling. Vier (parttime) medewerkers vormen de back office van de particuliere woningverbetering, die onder andere: fungeert als opdrachtgever voor de medewerkers van het Servicepunt; verantwoordelijk is voor een goede samenwerking met betrokken gemeentelijke afdelingen; samenwerkt met de bewonersverenigingen, de makelaardij en de bank (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten); verantwoordelijk is voor een zo breed mogelijk draagvlak; de projectcommunicatie voert, zowel intern als extern, zoals nieuwsbrieven, website, persberichten, jaarverslagen, verhalen voor de gemeentepagina s en acties organiseert zoals Mijn huis is een paleis, maar ook presentaties voor raadscommissies en vakgenoten van elders en raadsbezoeken aan de wijk; de subsidiering verzorgt en de controle daarop uitvoert; dit ook voor de gemeente Vlaardingen doet als opdrachtnemer; in netwerken participeert (andere gemeenten, landelijk); de kwaliteit en de klanttevredenheid bewaakt; voorstellen voor de toekomst doet en deze uitwerkt; aan het management, college en de raad rapporteert; verantwoordelijk is voor de voortgang en de projectfinanciën; initiatieven neemt om tot nieuwe funderingsherstelprojecten te komen; optreedt bij conflicten tussen eigenaren en Servicepunt; algemene informatiebijeenkomsten voor eigenaren belegt. 2.2. Front office De hierboven geschetste werkzaamheden worden op het Stadskantoor door de back office gedaan. De directe contacten met de eigenaren vinden plaats op het Servicepunt Woningverbetering, de front office. Het Servicepunt is de vooruitgeschoven post van de gemeente in de wijk. Het pand aan de Lange Nieuwstraat 227 is inmiddels een bekend adres voor huiseigenaren. Hier kunnen zij terecht voor gratis advies en hulp en het aanvragen van een laagrentende lening. De medewerkers worden ingehuurd. De front office informeert de eigenaren over het project, stelt de bouwkundige onderhoudsrapporten op, bespreekt deze met de eigenaren en maakt aan de hand daarvan afspraken en begeleidt eigenaren intensief zowel bij de woningverbetering als bij het funderingsherstel. 8
2.3. Specialisten binnen gemeente Schiedam Om de eigenaren deskundig verder te helpen, komen verschillende specialisten in actie die de gemeente Schiedam in huis heeft. Dit zijn: Van het domein Integrale veiligheid: - woninginspecteurs en vergunningverleners - constructeurs - juristen Van het domein Bedrijfsvoering: - senior WOZ-taxateur - controller - financieel consulent Van het domein Concernstaf: - beleidsadviseur Onderzoek & Statistiek - strategisch beleidsadviseur Europa Van het domein Bijzonder Verbonden: - budgetconsulent Schuldhulpverlening Van het domein Dienstverlening: - allround medewerker directe klantencontacten van het domein Maatschappelijke Samenwerking: - wijkprocesmanagers Van het domein Stadspromotie: - senior communicatieadviseur 2.4. Specialisten van buitenaf Behalve de bovengenoemde ambtenaren wordt ook deskundigheid van buitenaf ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, het funderingsherstel, de monitoring en de zwambestrijding: Steeds voor procesbegeleiding van de woningverbetering en het funderingsherstel en voor bemensing van het Servicepunt Woningverbetering; Adviesbureau Van Yperen voor de begeleiding van projecten van funderingsherstel in West; Adviesbureau Funderingsherstel voor begeleiding van het project BK-laan 174-204/Vondellaan 1-3; Opstal FunderingsAdvies voor advieswerk en onderzoek t.b.v. de funderingsproblematiek; Het Ingenieursbureau van Gemeentewerken Rotterdam voor funderingsonderzoek; Afdeling Landmeten van Gemeentewerken Rotterdam voor de monitoring; Geomet voor sonderingen ten behoeve van herstelplannen; Van Lierop voor zwamsanering; Kloek voor zwamsanering; Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor alle bankzaken; Ingenieursbureau Spierenburg b.v. voor het opstellen van een globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen. 2.5. Coördinatieoverleg Eens in de zes weken komen de partijen bijeen die direct bij het project betrokken zijn. Het coördinatieoverleg gaat het over de voortgang van het project en de problemen die zich daarbij voordoen. De specialisten doen verslag van hun bevindingen en er worden afspraken gemaakt om de voortgang te bespoedigen. Dit coördinatieoverleg wordt voorbereid en voorgezeten door de 9
projectcoördinator. Vaste deelnemers aan dit overleg zijn verder vertegenwoordigers van de back- en front office, projectleiders van funderingsherstellocaties, de subsidieverlener, een constructeur, een vergunningverlener en een geotechnisch adviseur. In 2013 is ook een jurist van het team Handhaving aangeschoven. Dit is een gevolg van het feit dat de gemeente behalve het zoet van de aanpak ook de zure kant presenteert aan een aantal eigenaren. Om het funderingsherstel vlot te trekken is de gemeente Schiedam in 2013 het formele aanschrijvingstraject gestart. Behalve de inzet van woninginspecteurs is de medewerking van een gemeentelijke jurist onontbeerlijk om deze procedure goed op te zetten en te begeleiden. 2.6. Werkgroep Particuliere Woningverbetering Eenmaal in de twee maanden komen vertegenwoordigers van de bewonersverenigingen West, Oost, Zuid en Centrum, de projectcoördinator en de medewerker particuliere woningverbetering bijeen. De leden van de werkgroep geven gevraagd en ongevraagd advies over zaken die het project aangaan en er vindt interactieve beleidsvorming plaats. In de werkgroep wordt de voortgang van het project besproken evenals punten die de bewonersverenigingen naar voren brengen. Zij leveren ook de voorzitter hiervan. In een brief aan het college van B & W van 2 april 2013 vragen de bewonersverenigingen aandacht voor vier projecten waar het funderingsherstel stagneert door soms één enkele onwillige eigenaar. De werkgroep stelt voor dat de gemeente in het proces van vernieuwing participeert door aan te schrijven en een uitvoering van gemeentewege te starten. De kosten kunnen op de eigenaar worden terug gevorderd. De bewonersverenigingen van de werkgroep PWV hebben onder meer een notitie gemaakt Particuliere Woningverbetering: Doorpakken na 2014 en hierop een toelichting gegeven in juli 2013 aan de raadscommissie. In de notitie stellen zij dat de Particuliere Woningverbetering ook na 2014 een vervolg moet hebben. Een project dat gestopt wordt, leidt tot verval doordat de prikkel voor onderhoud ontbreekt. De resultaten dienen ook in de toekomst gebruikt te worden om de kwaliteit van de woningen op peil te houden. Tevens wordt meer aandacht voor handhaving bij woningverbetering gevraagd. 2.7. Makelaars Er is een periodiek overleg met makelaars die op de Schiedamse woningmarkt actief zijn. De belangrijkste onderwerpen zijn funderingsherstel en monitoring. Deze bijeenkomsten hebben tot doel om de transparantie op de woningmarkt te vergroten. De makelaars krijgen dan alle informatie over de metingen van de panden die in de monitoring zitten en over nieuwe funderingsherstelprojecten. Op 6 juni 2013 zijn de makelaars bijgepraat over de ontwikkelingen. Ingenieur André Opstal was daarbij aanwezig om de stand van zaken omtrent monitoring toe te lichten. Ook wilde hij de reactie vanuit de markt polsen over de nastelbare fundering. De aanwezige makelaars stonden niet onwelwillend tegenover dit nieuwe idee voor de aanpak van funderingsherstel. Behalve het gezamenlijke overleg nemen individuele makelaars bij aan- en verkoop van woningen regelmatig contact op met de front- of back office om meer informatie te krijgen over een pand dat in de monitoring zit of over de voortgang van een funderingsherstelproject. 2.8. Banken Banken hebben als hypotheekverstrekkers een belang bij funderingsherstel. Panden met funderingsproblemen zijn veel minder waard. Door het oplossen van de funderingsproblemen wordt het onderpand van de hypotheek, de woning, weer op waarde gebracht. Gelet op het belang is aan banken in de regio de vraag gesteld wat zij kunnen betekenen voor het helpen oplossen van funderingsproblemen. Met name de Rabobank Schiedam Vlaardingen is betrokken geraakt bij dit onderwerp. Gesproken is over het leveren van maatwerk in concrete 10
Bewonersverenigingen pleiten voor vervolg Voor de bewonersverenigingen in de oude wijken is het werk eind 2014 nog niet klaar. Zo is de verwachting dat dan nog ruim 400 eigenaren hun huis moeten voorzien van een nieuwe fundering. Daarom hebben de bewonersverenigingen West, Oost, Zuid en Centrum een toekomstvisie neergelegd en deze toegelicht in de commissievergadering van 3 juni 2013. De slechte plekken zijn niet aangepakt en de oude wijken blijven er mee zitten. De eigenaren die onwillig zijn, hebben hun zin en de slechte woningen worden voor een prikkie verkocht en gekocht op de veiling en voor veel geld verhuurd, zo schetst Rob Tas een somber beeld in een brief aan het college van B & W. Hij is voorzitter van de werkgroep PWV, waarin de bewonersverenigingen vertegenwoordigd zijn. De werkgroep PWV stelt voor door te gaan met het funderingsherstel. De gelden die vrijkomen uit het revolverende fonds, waaruit de laagrentende leningen worden bekostigd, kan de gemeente besteden aan funderingsherstel. Aan de Boerhaavelaan is in het najaar 2013 de funderingsherstel gestart nadat de gemeente heeft ingegrepen. Handhaving In de toekomstvisie en bijbehorende brief aan het college wordt voorgesteld het funderingsherstel in ieder geval bij vier projecten mogelijk te maken. De werkgroep PWV pleit voor versterking van de handhaving. In de antwoordbrief aan de werkgroep stelt het college dat handhaving een wezenlijk onderdeel is van het project. Het is tijd om voorbeelden te stellen. Concrete stappen zijn daartoe gezet, zoals bij de locatie voor funderingsherstel aan de Professor Kamerlingh Onneslaan, waar de gemeente een procedure is begonnen tegen de onwillige eigenaar. De toekomstvisie van de bewonersverenigingen op een vervolgaanpak van het project, wordt op hoofdlijnen gedeeld door het college. In de bespreking van de Zomernota 2014 heeft de gemeenteraad ervoor gekozen een vervolg op de huidige aanpak van woningverbetering en funderingsherstel mogelijk te maken. In de Programmabegroting 2014-2017 is dit financieel vertaald. 11
casussen en over het probleem op stedelijk niveau. De belangen worden ingezien maar er zijn nog geen concrete resultaten geboekt. Ook op landelijk niveau is in 2013 de discussie over funderingsproblematiek en de positie van banken aan de orde geweest. Platform31 heeft in juli 2013 het onderzoek Alternatieve financieringsvormen VvE s gepresenteerd, waaraan Schiedam heeft meegewerkt. Ook in de uitgave van december 2013 Tijdschrift voor de volkshuisvesting van Platform31 wordt aandacht gevraagd voor alternatieve financiering van VvE s. Het lenen van geld aan VvE s door banken gebeurt nauwelijks in de praktijk, terwijl de risico s klein zijn. De mogelijkheid om als gemeente geld uit te lenen voor woningverbetering kent haar grenzen. Leningen aan VvE s door banken zou een aantrekkelijk product zijn voor huiseigenaren die in VvE-verband hun flat willen opknappen. Over dit onderzoek c.q. deze problematiek is op 28 november 2013 een expertmeeting georganiseerd. De Rabobank heeft bij die gelegenheid toegezegd mee te werken aan een business case. 12
Rob Tas (2e van rechts), voorzitter van de werkgroep PWV: voortzetting van een soort Servicepunt. 13
3. Financiering funderingherstel Het project Funderingsherstel dreigt vast te lopen. Om funderingsherstel te kunnen starten, moeten alle eigenaren van de locatie waar funderingsproblemen zijn meedoen. Soms gaat het om één eigenaar of een klein aantal eigenaren die niet wil betalen en daarmee de goedwillende eigenaren dupeert. De belangrijkste oorzaak waardoor de aanpak dreigt te stagneren is de financiering van funderingsherstel. De regels voor het verstrekken van leningen zijn strenger geworden. Banken zijn in de huidige economische situatie minder toeschietelijk dan enkele jaren hiervoor. De woningmarkt staat onder druk en daarmee de waarde van een huis. Het Rijk heeft met ingang van 2013 de spelregels voor het verstrekken van leningen aangescherpt. Er worden hogere inkomenseisen gesteld aan degene die een lening aanvraagt. Bovendien is er een nieuwe regel dat er niet meer dan 105% van de waarde van een woning mag worden geleend. Dit percentage bouwt af met 1% per jaar naar 100%. De totale leensom mag niet hoger zijn dan de waarde van het huis, dit wordt de Loan to Value-toets (LTV-norm) genoemd. Ook het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), met wie de gemeente Schiedam de bancaire zaken regelt, nam in 2013 maatregelen. Tot en met 2012 had de SVn een Vangnetlening voor eigenaren die funderingsherstel wilden financieren maar de lening niet rond kregen omdat het inkomen te laag was. In plaats van deze Vangnetlening introduceerde de SVn in 2013 de Maatwerklening. Bij onvoldoende inkomen krijgt men alleen nog een lening als het pand voldoende overwaarde heeft. Maar er zijn altijd wel eigenaren die na een forse investering voor funderingsherstel geen overwaarde meer hebben op hun huis en dus niet mee kunnen doen. De SVn brengt vanaf 2014 de LTV-norm ook in de praktijk. Dit betekent: geen overwaarde, geen lening. Acties De hierboven geschetste maatregelen zijn in principe noodzakelijk om de vermogenspositie van banken te versterken. Al met al betekenen de regels echter een bedreiging voor de continuïteit van het funderingsherstel. In 2013 heeft de Schiedamse projectcoördinator acties ondernomen via Platform31 (fusieorganisatie van KEI, Nicis, Nirov en SEV) en het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Op het landelijke congres van de KCAF in november 2013 bij de TU Delft stond, mede op verzoek van Schiedam, het onderwerp Financiering van funderingsherstel op het programma. Ook andere steden zoals Rotterdam, Dordrecht en Zaanstad hebben zich in deze discussie niet onbetuigd gelaten. Het Rijk heeft zich intussen gerealiseerd dat projecten funderingsherstel nauwelijks meer van de grond komen door het aanscherpen van alle regels. In een brief (4 november 2013) informeert minister Dijsselbloem van Financiën de Tweede Kamer over wijziging van de regeling hypothecair krediet. Bij noodzakelijke woningverbetering, zoals funderingsherstel, mag worden afgeweken van de LTV-norm als het risico op een restschuld van de laagrentende lening bij verkoop voor de consument wordt ondervangen door een gemeentelijke regeling. Zo ontstaat weer ruimte voor laagrentende leningen bij funderingsherstel, al draagt de gemeente dan als enige het financiële risico van deze lening bij verkoop van het huis. Hoewel het voorstel van de minister wordt gezien als een goede aanzet voor financiering van funderingsherstel, zijn we er hiermee niet. In steden zoals Schiedam, Rotterdam en Zaanstad, waar de funderingsproblematiek speelt, wordt het niet geheel correct gevonden om de risico s van een restschuld na funderingsherstel eenzijdig neer te leggen bij gemeenten. Daarnaast is er geen afdoende oplossing voor eigenaren die wel meedoen maar onvoldoende inkomen hebben om de maandlast van een lening te kunnen betalen. 14
Eigenaar is blij met ingrijpen van gemeente Op één van de doorgaande routes door Oost staat er weer een blok huizen goed bij. Scheuren, scheefstand, klemmende deuren en ramen zijn verleden tijd. De panden aan de Boerhaavelaan 98 tot en met 112 hebben een nieuwe fundering gekregen. Wanneer de gemeente niet had ingegrepen, zou hier nooit het startsein voor funderingsherstel worden gegeven, is de overtuiging van Henk Ossewaarde, één van de eigenaren aan de Boerhaavelaan. Na jaren van vergaderen, berekeningen (laten) maken en overleggen, liep een meerderheid van de eigenaren op deze locatie steeds tegen de onwil van een enkele eigenaar aan. De meeste eigenaren waren het er vijf jaar geleden al over eens dat funderingsherstel moest plaatsvinden om de panden voor de toekomst te behouden. Om de andere eigenaren niet te duperen, restte de gemeente geen andere keus meer dan de onwillige eigenaren te wijzen op hun verantwoordelijkheid door middel van een aanschrijvingsprocedure. Het funderingsherstel kon in september 2013 van gemeentewege van start. De oplevering was donderdag 20 februari 2014. Henk Ossewaarde leidt bezoekers trots rond. Ik heb weer een woning die helemaal in orde is. Funderingherstel Boerhaavelaan
Aanpassen beleidsregels Om niet stil te vallen met de projecten funderingsherstel zal het college, met goedvinden van de raad, in 2014 de Beleidsregels verlening en vaststelling subsidie groot onderhoud en funderingsherstel particuliere woningen aanpassen. De gemeente neemt het risico van een restschuld op de laagrentende lening voor funderingsherstel bij verkoop van de woning voor haar rekening. Uitsluitend eigenaar-bewoners komen hiervoor in aanmerking (dus niet eigenaar-verhuurders). Zij dienen vooraf toestemming te vragen aan het college van B & W voor de verkoop van hun huis en de lening moet tenminste al drie jaar lopen. Het verstrekken van laagrentende leningen draagt in principe altijd het risico in zich dat een gedeelte van een lening niet wordt terug betaald. Dit risico wordt in het revolverende fonds, dat de SVn voor de gemeente Schiedam beheert, afgedekt door een jaarlijkse reservering van 0,2% op het aan leningen uitstaande bedrag. Dit percentage is destijds gekozen op basis van gegevens van de SVn. Om nu ook met het maximale risico van de restschuld rekening te houden moet Schiedam de risicodekking in het revolverend fonds verhogen van 0,2% naar 0,4%. Het gevolg hiervan is dat er voor ruim een half miljoen euro minder kan worden uitgeleend in het kader van de PWV de komende jaren. Voor de gemeentelijke programmabegroting heeft dit geen gevolgen. Hoewel Schiedam met deze regeling kan doorpakken met projecten funderingsherstel blijft er behoefte aan een landelijke oplossing. Het instellen van een landelijk risicofonds funderingsherstel waarin banken, gemeenten, eigenaren en het Rijk participeren, is de gewenste oplossingsrichting. Via de KCAF wordt dan ook actie ondernomen voor een zoektocht naar de oplossing van het financieringsprobleem. De Tweede Kamer heeft de minister in een notitie gevraagd om met het KCAF naar oplossingen te zoeken voor de financieringsproblemen bij funderingsherstel. Hopelijk leidt dit in 2014 tot resultaten. Overigens moet de huidige verordening PWV worden aangepast met het oog op de nieuwe aanpak na 2014 (zie hoofdstuk 6 De Verwachtingen). De regeling met betrekking tot de restschuld bij verkoop van de woning zal daarin zeker een punt van aandacht zijn. 16
We hebben vijf jaar vergaderd over het funderingsherstel. Sommige eigenaren reageren gewoon niet, terwijl je er met elkaar uit moet komen, aldus Henk Ossewaarde.