RUIMTELIJKE ONDERBOUWING BOUW VAN EEN VELDSCHUUR AAN DE MOLENWEI TE BEMMEL december 2013 1
Inhoudsopgave pag. nr. 1. Inleiding 3 2. Aanleiding 4 3. Plangebied 3.1 Situering plangebied 5 3.2 Vigerend bestemmingsplan 6 4. Omschrijving van het plan 7 4.1 Inrichtingsplan 4.2 Gebruik van het terrein 8 4.3 Bebouwing 8 4.4 Verkeer en parkeren 9 5. Onderzoeken 5.1 Bodemonderzoek 11 5.2 Archeologisch onderzoek 11 5.3 Watertoets 11 5.4 Akoestisch onderzoek 11 5.5 Flora- en faunatoets 11 6. Economische uitvoerbaarheid 12 2
1. Inleiding. De voormalig boerderij gelegen aan de Molenwei 55 in Bemmel, krijgt na geruime tijd leeg te hebben gestaan een nieuwe functie. Het is de bedoeling dat de huidige woonfunctie behouden blijft en dat de schuur die bij de boerderij hoorde wordt omgevormd klusruimte voor ouderen en tot opslagruimte voor materialen. De op het perceel aanwezige betonnen platen worden verwijderd en ter plaatse zal ten behoeve van maatschappelijke activiteiten een veldschuur met bijbehorende parkeergelegenheid worden gerealiseerd. Verder zal het hele perceel opnieuw worden ingericht. De bouw van de veldschuur is in strijd met het geldende bestemmingsplan kom Bemmel. Het betreffende perceel is hierin bestemd ten behoeve van wonen en groen-landelijk. De bebouwing is buiten het in het bestemmingsplan opgenomen bouwvlak gesitueerd. Door het volgen van een projectafwijkingsprocedure en het verlenen van een omgevingsvergunning kan medewerking verleend worden aan dit plan. 3
2. Aanleiding. De voormalige boerderij De Minkhof is na een aantal jaren te koop gestaan te hebben, gekocht door enkele omwonenden. Zij zijn bereid om op het terrein waarop de betonplaten liggen, een veldschuur te bouwen ten behoeve van maatschappelijke activiteiten en over te gaan tot een herinrichting van het gebied. De verspreid op het terrein aanwezige vrijstaande bijgebouwen worden afgebroken en de betonplaten worden verwijderd. 4
3. Plangebied. 3.1 Situering plangebied. Het plangebied ligt aan de voet van de Waaldijk, en maakt deel uit van één van de oudste bebouwde gebieden in Bemmel. Het gebied gelegen tussen de Dorpsstraat, Oude kerkhof, Waaldijk, Flierenhofstraat en Molenwei is van grote cultuurhistorische waarde. Het historische karakter van de oude kern is hier nog grotendeels herkenbaar. Het gebied, gelegen tussen de Flierenhofstraat en de Molenwei heeft vooral landelijke kenmerken. De bebouwingsdichtheid in het gebied is laag, de Molenwei met zijn smalle profiel, zonder trottoir met dorpse bebouwing, heeft nadrukkelijk het dorpse karakter behouden. Vooral het noordelijk deel van de Molenwei heeft een landelijk karakter, met open weitjes, groene bermen en verspreid liggende landelijke bebouwing. Ook de hier aanwezige erven draag bij aan de versterking van dit karakter, doordat de bebouwing grotendeels in het tuin (groen) verborgen ligt. Door de open ruimten zijn mooie doorzichten van en naar de Waaldijk mogelijk. fig.nr.1: situering plangebied. 5
3.2 Vigerend bestemmingsplan. Het gebied, gelegen tussen de Dorpsstraat, Leemkuilselaan, Flierenhofstraat, Waaldijk en Oude Kerkhof maakt deel uit van het bestemmingsplan Kom Bemmel. In dit bestemmingsplan worden de hierboven omschreven karakteristieke elementen gewaarborgd. Het betreffende gebied is niet officieel aangewezen als beschermd dorpsgezicht, maar de voor dit gebied van belang zijnde kenmerken m.b.t. typologie van bebouwing, behoud van doorzichten e.d. worden hierin voldoende gewaarborgd. Het betreffende perceel is bestemd ten behoeve van wonen en groen-landelijk. De geprojecteerde veldschuur is buiten het in het bestemmingsplan opgenomen bebouwingvlak gesitueerd. In het bestemmingsplan zijn geen vrijstellingsmogelijkheden of wijzigingsmogelijkheden opgenomen op grond waarvan hiervoor vrijstelling verleend kan worden. fig.nr.2: Vigerend bestemmingsplan. 6
4. Omschrijving plan. 4.1 Inrichtingsplan. In opdracht van initiatiefnemers is door SAB een inrichtingsplan gemaakt. De landschappelijke kenmerken van het gebied zijn het gevarieerde kleinschalige karakter, de doorzichten van en naar de dijk en het afwisselende patroon van boomgaarden-, akkers en weiden, met verspreid aanwezige landschapselementen zoals hagen, bomen en windsingels. Bij wijzigingen in de inrichting van het gebied c.q. het toevoegen van bebouwing in het betreffende gebied moeten de volgende uitgangspunten in acht genomen worden: - behouden en versterken van de kleinschaligheid en het afwisselende landschapspatroon; - afwisseling behouden en het versterken van besloten en open ruimtes; - behouden van de doorzichten naar en vanaf de dijk; - bebouwing alleen toestaan als deze minimaal gecompenseerd wordt met dezelfde oppervlakte aan te slopen opstallen en/of te verwijderen verharding. In het inrichtingsplan is het gebied opgesplitst in een zestal deelgebieden met elk hun eigen kenmerken. fig.nr.3: Verdeling plangebied in deelvlakken A: besloten erf, bebouwing, parkeren, tuindeel; B: open weide aan en achter dijk; C: ontsluiting vanaf Flierenhofstraat met afstand tot vbestaande woningen; D: aanleg nieuwe landschapselementen ter versterking van bestaande; E: markeren entree en erf door boomgaard, poel en markante boom; F: besloten erven en bos langs de dijk. 7
fig.nr.4: Inrichtingsplan. 4.2 Gebruik van het terrein. De huidige woning zal ook in de toekomst als woning worden gebruikt. De naast de woning gelegen schuur behoudt haar functie als opslagruimte. De achter de woning gesitueerde schuur zal als opslagruimte en als atelierruimte worden gebruikt. Op het gedeelte van het terrein waar de betonplaten lagen zal een nieuwe veldschuur worden gebouwd. Hier wil Stichting De Minkhof dagactiviteiten ontplooien t.b.v. ouderen. De bedoeling is dat ouderen volgens een vast schema óf binnen óf buiten bezig zijn. Een uitgebreid scala aan activiteiten behoort tot de mogelijkheden. Te denken valt hierbij aan het verzorgen van de dieren, bloemen-, fruit- of groenteteelt. Maar ook aan activiteiten als computeren, knutselen, kleding maken of gezamenlijk een maaltijd bereiden behoren tot de mogelijkheden. Er is nadrukkelijk geen sprake van een zorgboerderij waarbij professionele krachten aanwezig zijn om zorg te verlenen. Ook is het niet toegestaan om de veldschuur te verhuren of anderszins (om niet) ter beschikking te stellen ten behoeve van horeca activiteiten als bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening of Drank- en Horecawet. Het nuttigen van voedsel en dranken waarvoor per consumptie betaald moet worden is niet toegestaan. Stichting De Minkhof organiseert de activiteiten op vrijwillige basis. Zij zorgt voor een vast dagritme, de invulling van de activiteiten is aan de deelnemers zelf en hangt af van persoonlijke voorkeuren en het al dan niet aanwezig zijn van fysieke beperkingen. 8
Fig. nr. 5: gebruik bebouwing. 4.3 Bebouwing. De te bouwen veldschuur zal worden ingericht ten behoeve van de hierboven omschreven dagactiviteiten. Het gebouw bestaat uit één bouwlaag met kap, ten behoeve van de energievoorziening zullen op het dak zonnepanelen worden aangebracht. Aan de zijde van de dijk wordt het gebouw voorzien van een veranda. Zowel de verspreid over het terrein aanwezige bijgebouwen als de betonplaten, met de hierop aanwezige asbest worden verwijderd. Hierdoor wordt er in zijn totaliteit meer verharding verwijderd dan er wordt toegevoegd. De bestaande, te handhaven schuur is gerenoveerd, de in de schuur aanwezige asbest is verwijderd, het dak is vervangen, de muren zijn geverfd en de schuur wordt van binnen in zijn geheel opgeknapt. 9
fig.nr.6: bouwplan veldschuur De schuur die achter de woning is gesitueerd is eveneens geheel gerestaureerd. Deze schuur zal worden gebruikt voor de opslag van materialen en als atelierruimte. De atelierruimte zal niet gebruikt worden voor de verkoop van kunstwerken en het houden van exposities van niet ter plaatse vervaardigde kunstwerken. 4.4 Verkeer en parkeren. a. Ontsluitingsweg. Op dit moment loopt de ontsluitingsweg direct langs de aan de op de hoek Molenwei / Flierenhofstraat gesitueerde woning. Vanuit verkeersveiligheidsoogpunt, maar ook vanuit de leefkwaliteit van de bewoners van het pand Molenwei 59, is dit geen gewenste situatie. Gezocht is naar een mogelijkheid om de ontsluitingsweg zodanig aan te passen dat deze verkeersveiliger wordt en er tevens meer ruimte ontstaat rondom de woning gelegen aan de Molenwei 59. In het inrichtingsplan worden de inrit naar de woning aan de Molenwei 59 en de toegangsweg naar de overige aan de Molenwei gesitueerde panden van elkaar gescheiden. Gekozen is voor het opschuiven van de weg in de richting van de dijk. b. Parkeren. Voor het betreffende gebruik, een leefboerderij t.b.v. activiteiten door en voor ouderen, zijn geen aparte parkeernormen opgenomen in de CROW-normen. Van de door het CROW aangegeven categorieën komt een gebruik als volkstuin het meest overeen met het beoogde gebruik. Indien hiervan uitgegaan bedraagt de parkeernorm 5 à 6 parkeerplaatsen. 10
Fig.nr.6: uitsnede inrichtingsplan 11
5. Onderzoeken. 5.1 Bodemonderzoek. T.b.v. het verbouwen van de bestaande schuren, de bouw van de nieuwe veldschuur en het verwijderen van de betonplaten is een bodemonderzoek uitgevoerd en een plan gemaakt t.b.v. het verwijderen van het asbest. De werkzaamheden zijn al uitgevoerd, de provincie heeft verklaard dat het asbest overeenkomstig de hiervoor geldende regels is uitgevoerd. 5.2 Archeologie. De veldschuur wordt gebouwd op de plek waar de betonplaten zijn verwijderd. Voor het aanbrengen van het gebouw wordt niet in de grond gegraven. Door het gebouw op deze wijze, archeologisch vriendelijk, te realiseren, hoeft er geen archeologisch onderzoek plaats te vinden. 5.3 Watertoets. Door de sloop van de vrijstaande bijgebouwen en het verwijderen van de oppervlakte aan betonplaten, wordt veel meer verharding verwijderd dan dat er wordt toegevoegd. Een nadere watertoets is t.b.v. dit plan niet noodzakelijk. 5.4 Akoestisch onderzoek. Daar er geen sprake is van een akoestisch gevoelige bestemming is een akoestisch onderzoek niet vereist. 5.5 Flora- en Fauna toets. Gebiedsbescherming in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 en de Ecologische Hoofdstructuur is gezien de relatief kleine ingreep, niet van toepassing. De plannen leiden niet tot aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van natura 2000-gebieden of kernkwaliteiten van de EHS. Uit de uitgevoerde quick scan is gebleken dat het hoogst onwaarschijnlijk is dat de plannen leiden tot een aantasting van vaste- rust- en verblijfplaatsen of een belangrijk leefgebied van beschermde soorten. Nader onderzoek of een ontheffing in het kader van de Flora- en Faunawet is voor de plannen niet noodzakelijk. Los van het bovenstaande is de zorgplicht altijd van toepassing. Dat kan bijvoorbeeld door buiten kwetsbare periodes (voortplantings- en winterslaapseizoen) te starten met werkzaamheden en het gefaseerd werken om dieren de kans te geven om te vluchten. Verder kunnen vogels broeden binnen en in de omgeving van het plangebied. Werkzaamheden die een verstorend effect op broedende vogels veroorzaken mogen niet uitgevoerd worden. 12
6. Economische uitvoerbaarheid. Zowel het gebouw als het inrichtingsplan worden door particulieren gefinancierd. Voor de gemeente zijn hieraan geen risico s verbonden. 13