SINT INT-MARTENS ARTENS-LATEM ATEM GEMEENTELIJKE COMMISSIE VOOR RUIMTELIJKE ORD RDENING Secretariaat: Dorp 1, 9830 St.-Martens-Latem tel. 09/282 17 44 fax. 09/282 17 31 e-mail: peter.vanherp@sint-martens-latem.be UITTREKSEL UIT DE NOTULEN VAN DE VERGADERING VAN 29 MEI 2017 Aanwezig P. Lefranc voorzitter Chr. Van Heuverswyn, T. Embo, J. Sanders, W. Claessens, G. Gyselynck - leden P. Van Herp - secretaris Aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning renovatie en uitbreiding museum Dhondt-Dhaenens Op 20 april 2015 bracht de GECORO advies uit over een ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor dezelfde site. De GECORO stelt vast dat de piste van een RUP thans verlaten werd en dat het museum de plannen wenst te realiseren middels een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. Het belangrijkste verschil tussen het RUP en deze aanvraag is de oppervlakte van de uitbreiding die nagenoeg gehalveerd werd. Er wordt opgemerkt dat de aanvraag onduidelijk is wat de percelen/site betreft die deel uitmaken van de aanvraag. De aanvraag vermeldt slechts 1 kadastraal perceel hetgeen bij de ontvankelijkheid werd aangevuld met het perceel van de villa meander daar op dit perceel 36 nieuwe parkeerplaatsen staan ingetekend. Het bos met apart kadastraal nummer staat aangeduid op het inplantingsplan maar wordt niet vermeld in de aanvraag. Het statistisch formulier vermeld een totale oppervlakte gelijk aan de som van de drie percelen. Voor de verdere beoordeling gaat de GECORO uit van dit gegeven. A. De stedenbouwkundige voorschriften Het bouwperceel is volgens het gewestplan Gentse en Kanaalzone gelegen in woonpark. Artikel 6 van het inrichtingsbesluit bepaalt onder meer wat volgt: 1.2. Aangaande de woongebieden kunnen de volgende nadere aanwijzingen worden gegeven: 1.2.1. de woningdichtheid: Onder woningdichtheid van een op het plan begrensd gebied wordt het aantal woningen per hectare verstaan: (...) 1.2.1.3. de gebieden met geringe dichtheid zijn die waar de gemiddelde dichtheid 15 woningen per hectare niet overschrijdt; 1.2.1.4. de woonparken zijn gebieden waarin de gemiddelde woningdichtheid gering is en de groene ruimten een verhoudingsgewijs grote oppervlakte beslaan; (...). 1 / 5
Luidens het voormelde artikel is de bestemming woonpark een nadere aanwijzing van de bestemming woongebied, in die zin dat de woonparken gebieden zijn waarin de gemiddelde woningdichtheid gering is en de groene ruimten een verhoudingsgewijs grote oppervlakte beslaan. Noch de woningdichtheid, noch de verhouding tussen groene ruimten en bebouwde oppervlakte, noch de minimumoppervlakte van de percelen worden in het voormelde artikel bepaald. Het vereiste van een verhoudingsgewijs grote oppervlakte aan groene ruimte moet voor ieder bouwperceel in het woonpark afzonderlijk worden beoordeeld. De stelling dat het vereiste van een verhoudingsgewijs grote oppervlakte aan groene ruimten enkel voor het hele bestemmingsgebied kan worden beoordeeld en niet voor elk perceel of elke woongelegenheid afzonderlijk zou de beoordeling van dit bestemmingsvoorschrift voor elke afzonderlijke vergunningsaanvraag bijzonder moeilijk en onzeker maken, nu voor elke specifieke nieuwe aanvraag zou moeten worden uitgemaakt of de groene ruimten in het hele bestemmingsgebied door de nieuwe aanvraag nog steeds een verhoudingsgewijs grote oppervlakte beslaan. Een woonpark is in principe bedoeld als een woongebied van louter residentiële aard en bijgevolg in principe helemaal gericht op het rustig verblijven in een homogeen voor wonen bestemd woongebied midden het groen. Artikel 5 van het inrichtingsbesluit bepaalt onder meer: 1. De woongebieden: 1.0. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (...). Overeenkomstig artikel 5.1.0 van het inrichtingsbesluit kunnen de inrichtingen voor dienstverlening/sociaal-culturele inrichtingen, waaronder kantoorgebouwen en musea, slechts in woongebied worden toegestaan voor zover ze niet omwille van hun taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd en voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Die eerste voorwaarde houdt in dat de bestaande inrichting en ook de gewenste uitbreiding bestaanbaar moet zijn met de bestemming woongebied, waarbij met de taken van bedrijf de aard van de activiteit wordt bedoeld. Bij het beoordelen van de bestaanbaarheid met de bestemming van woongebied moet rekening worden gehouden met de aard en de omvang van het bedrijf, waardoor dat laatste inzonderheid om redenen van ruimtelijke ordening niet in het betrokken woongebied kan worden ingeplant, ofwel wegens het intrinsiek hinderlijk of storend karakter van de activiteiten, ofwel wegens het bijzonder karakter van het woongebied (bijvoorbeeld louter residentiële wijk of woonpark). Bij het beoordelen van de verenigbaarheid met de onmiddellijke omgeving moet worden uitgegaan van de specifieke kenmerken van de onmiddellijke omgeving, die voornamelijk afhankelijk zijn van de aard en het gebruik of de bestemming van de in die omgeving bestaande gebouwen of open ruimten. 2 / 5
B. Beoordelingsgegevens Beschrijving van de aangevraagde werken door de aanvrager: - Uitbreiding: + 470 m² bebouwing op een terrein van 14.460 m² = totaal van 1.787 m², - Bouwvolume: 6294 m³ + 3469 m³ = 9763 m³, - Bewaring + beplanting aan de randen (resterende) tuinzone (grasveld solitaire bomen en bomengroepen aan westelijke en zuidelijke zijde) parking (36 parkeerplaatsen + overloopparking op grasveld), - Bestaanbaarheid/verenigbaarheid: bestemming van het gebouw: cultuur en ontspanning volgens model II statistiek van de bouwvergunningen volgens nota: i) voormalige tentoonstellingszalen: multifunctionele ruimte (tentoontstellingen/lezingen/receptie, ), ii) voormalige conciërgewoning: kantoren, bibliotheek, ondersteunende functies (sanitair, lockers, personeelskeuken, ), iii) voormalig depot: atelier, berging en stookplaats, iv) nieuwe tentoonstellingszaal met ondergronds depot, - Nieuwe activiteiten zullen niet verschillen van bestaande activiteiten, - Voor de toegangswegen zijn 2 scenario s mogelijk: optie 1 vanaf de Pontstraat en optie 2 vanaf de Museumlaan. In de beschrijvende nota wordt terecht aangevoerd dat het bouwperceel omgeven wordt door verkavelingen met open bebouwingen. De omgeving is overwegend residentieel. C. Beoordeling Geringe woningdichtheid De GECORO stelt vast dat de woningdichtheid niet toeneemt. Verhouding groene ruimte bebouwde ruimte De ter beschikking gestelde gegevens zijn onvoldoende om een correcte en volledige beoordeling te maken. De GECORO leidt volgende gegevens af uit de plannen (cijfers bij benadering): gebouwen 1860 m², volle verhardingen 615 m², half-verhardingen 2130 m², grasdallen 1100 m². Hierbij dient opgemerkt te worden dat er mogelijks nog extra verharding noodzakelijk zal zijn voor de toegankelijkheid voor de brandweer. Op een totale oppervlakte van 14.460 m² (de som van de drie percelen!) resulteert dit in 12% inname door gebouwen en een totale terreininname van de gebouwen en verhardingen van minstens 40%. Dit ligt veel hoger dan de interne gemeentelijke richtlijn waarbij in woonpark maximaal 25% van het terrein mag ingenomen worden door gebouwen en verhardingen. De GECORO besluit dat de aanvraag strijdig is met artikel 6.1.2.1.4. van het inrichtingsbesluit. 3 / 5
Bestaanbaarheid en verenigbaarheid De bestaanbaarheid met de bestemming woongebied houdt verband met de aard en de omvang van de inrichting, waardoor deze laatste inzonderheid om redenen van ruimtelijke ordening niet in het betrokken woongebied kan worden ingeplant, ofwel wegens het intrinsiek hinderlijk of storend karakter van de inrichting, ofwel wegens het bijzonder karakter van het woongebied. Wat betreft de aard: MDD wenst het museum te renoveren en uit te breiden. De belangrijkste wijziging ten opzichte van het huidige volume bestaat uit de uitbreiding met een nieuwe tentoonstellingszaal met ondergronds depot aan de oostzijde en het omvormen van de centrale inkomhal tot multifunctionele ruimte. De activiteiten zullen niet verschillen van de huidige activiteiten. De niet-limitatieve invulling van de multifunctionele ruimte roept op zijn minst vragen op over de aard van de geplande activiteiten. Wat betreft de omvang: De oppervlakte van het museum neemt toe met ruim één derde of 470 m²; de volumetoename bedraagt ongeveer 55% of 3469 m³. Voorts wordt het terrein ingericht met in totaal 87 parkeerplaatsen, 36 permanente plaatsen en 51 plaatsen als overloopparking in gewapend gras. Bij grote bezoekersaantallen (bijvoorbeeld opening tentoonstelling) zal worden gewerkt met een shuttle dienst. In de huidige toestand beschikt het museum over ongeveer 5 parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor de bezoekers is men afhankelijk van de parking in de Museumlaan met een capaciteit van ongeveer 36 plaatsen. De informatie over de verhouding van het aantal plaatsen ten opzichte van de activiteiten is zeer summier. De GECORO is van oordeel dat een zuivere museumfunctie (tentoonstelling van permanente en tijdelijke collecties) ook in zijn uitgebreide vorm bestaanbaar is met het woonpark voor zover er geen toegang wordt voorzien voor auto s bussen is via de Museumlaan, met uitzondering voor de hulpdiensten en voetgangers/fietsers. De vage invulling van de multifunctionele ruimte en de twee ontsluitingsmogelijkheden die voorzien worden in de aanvraag kunnen de bestaanbaarheid in het gedrang brengen. In ieder geval zijn alle activiteiten die geen direct verband houden met de zuivere museumfunctie niet bestaanbaar met het woonpark. De verenigbaarheid met de onmiddellijke omgeving houdt verband met de specifieke kenmerken van de onmiddellijke omgeving die voornamelijk afhankelijk zijn van de aard en het gebruik of de bestemming van de in die omgeving bestaande gebouwen of open ruimten. In beschrijvende nota wordt terecht opgemerkt dat de onmiddellijk omgeving gekenmerkt wordt door een zuiver residentiële functie bestaande uit open bebouwingen. Volgens de bestemmingsvoorschriften en het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan moet het parkkarakter worden behouden. Met een terreininname van ongeveer minstens 40% is de impact op de ruimte beduidend groter dan de bebouwing in de onmiddellijke omgeving. De GECORO is dan ook van oordeel dat het bouwprogramma niet verenigbaar is met de onmiddellijke omgeving. BESLUIT: Rekening houdend met voormelde elementen verleent de GECORO een ONGUNSTIG advies. De aanvraag is voorwaardelijk bestaanbaar met het woonpark maar niet verenigbaar met de specifieke inrichtingsvoorwaarden. 4 / 5
Namens de Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening, de secretaris, de voorzitter, get. P. VAN HERP get. P. LEFRANC 5 / 5