Wooncongres 4 december 2018: (ver)dringen op de Woningmarkt Workshop 8: kamergewijze verhuur en verhuur via AirBnB Herman de Wolff Delft University of Technology Challenge the future
Wat gaan we doen? Introductie op het thema Ervaringen uitwisselen Herkenbaar probleem Ervaringen met instrumenten Do s en do nts voor de praktijk 2
Wat is kamerbewoning Zelfstandige woning wordt (deels) gebruikt als onzelfstandige woning Meestal huur, incidenteel koop Doelgroep: studenten, arbeidsmigranten, Medegebruik centrale voorzieningen toilet, douche, keuken Varianten: Hospita situatie (verhuurder is hoofdbewoner) Alleen kamerbewoning (verhuurder woont elders) 3
Wat is. AirBnB Woning wordt (deels) tijdelijk verhuurd aan een derde voor een kortere periode (vakantieverhuur) Doelgroep: toerist AirBnB is een internetplatform dat dit faciliteert Andere platforms: Booking.com, Windu, HomeAway, Onderdeel van de deeleconomie Varianten: enkele kamers worden verhuurd hele huis wordt verhuurd Tijdelijk en permanent (B&B / hotel) 4
5
Verschillende perspectieven Perspectief 1: Kamerbewoning: studenten (en soms arbeidsmigranten) nemen de plaats in van een huishouden / gezin AirBnB: pand gaat (deels) de tijdelijke verhuur in Hiernaast indirecte effecten op leefbaarheid Perspectief 2: studenten zijn woningzoekenden die kansen moeten hebben op de woningmarkt Goedkopere overnachtingsmogelijkheden trekken meer toeristen Bestrijding van leegstand 6
Mogelijke negatieve effecten op reguliere woningmarkt Directe verdringing Extra vragers op de markt (concurrentie) Aantrekkelijke beleggingsobjecten voor ouders, particuliere investeerders, eigenaar bewoners: prijs gaat omhoog Indirecte verdringing Achteruitgang woon en leefklimaat van de buurt geluidshinder druk op openbaar gebied: parkeren (fiets), afval sociale cohesie van de buurt sociale veiligheid brandveiligheid 7
ING: hogere hypotheek bij AirBnB (bron: Parool, 25 april 2016) ING Economisch Bureau: Amsterdammers die via AirBNB kamer verhuren aan toeristen kunnen daar mooi bedrag mee verdienen zestig dagen per jaar tegen 131 euro. levert 655 euro per maand op, waarvan na aftrek van kosten en belastingen 353 euro netto betekent 100.000 aan extra hypotheek indien ze die inkomsten meenemen bij de berekening. -> prijsverhogend effect op de woningen NB: gaat nog uit van max 60 dagen verhuur 8
- Erfpacht afgekocht t/m 30 april 2041 - service kosten ca. 139,60 (inclusief WiFi-internet, verwarming, water, licht, 3 x per week schoonmaak gemeenschappelijke ruimten, liftonderhoud, groot onderhoud van de flat) Vraagprijs van 149.500 voor 99.500 Te koop in Amsterdam Korte Geuzenstraat 700 708 - kamer aan rand van centrum - top etage monumentaal pand - 11 m2 met eigen wastafel. - twee gemeenschappelijke douches en toiletten. - gedeelde keuken 9
Mogelijke positieve effecten op reguliere woningmarkt Lagere woonlasten Vergelijk: aanvulling inkomsten van de hospita Woning als verdienmodel (NB: fiscale effecten) 10
Noodzaak tot reguleren Hangt af van de Druk op de woningmarkt Mogelijk (verwachte) effecten op leefbaarheid Kan sterk verschillen per gebied 11
Voorbeeld studentensteden Groei: gemiddeld +7% in 5 jaar Groei: verschillen Leiden, Eindhoven, Wageningen, Delft: + 30% in 5 jaar Relatieve omvang Gemeente Ingeschreven studenten als percentage aantal inwoners gemeente Wageningen 30,3% Leiden 29,9% Groningen 28,4% Delft 25,7% Nijmegen 25,0% Leeuwarden 20,2% 12
Gemeente zet rem op verkamering ( ) Met name woningen in de Delftse binnenstad zijn zeer gewild bij investeerders, die de woningen snel geschikt maken voor studenten.,,zij betalen soms tienduizenden euro s boven de vraagprijs, zegt De Prez.,,En dan nog levert de huur na de ombouw tot studentenkamers een veel hoger rendement op dan op de bank (bron: AD, Carel vd Velden 12, 12 september 2017) 13
Voorbeeld: toename verkamerde woningen in Delft 14
Herkenbaar probleem? Vakantieverhuur Kamergewijze bewoning Sprake van directe verdringing? Sprake van indirecte verdringing? 15
Hoe iets aan te doen? instrumentarium 16
Regulering kamerverhuur en AirBnB Privaatrecht Privaatrechtelijke toestemming (meestal): verhuurder hypotheekverstrekker vereniging van eigenaren Afspraken met verhuurplatforms Maximaal aantal dagen verhuur bewaken Doorgeven van gegevens verhuurders 17
Regulering kamerverhuur en AirBnB Publiekrecht Huisvestingswet - huisvestingsverordening: Woningonttrekking (wonen - > hotel) Woningomzetting (zelfstandig -> onzelfstandig) Woningopsplitsing (1 -> 2 of meer woonruimten) Wet ruimtelijke ordening bestemmingsplan Past gebruik binnen bestemming wonen? APV Vergunning voor kamerverhuurbedrijf, B&B Aanpak excessen: woonoverlast (ernstige en herhaaldelijke hinder) Hiernaast: Bouwbesluit (o.a. brandveiligheid) 18
Praktijk maatregelen tegen kamerbewoning Veel gemeenten met druk op kamerbewoning nemen maatregelen Drie varianten: Huisvestingsverordening gemeenten Bestemmingsplan gemeenten Mix gemeenten 19
Wat te regelen? Vergunningplicht bij omzetting zelfstandig -> onzelfstandig kamers Wat kan beoordeeld worden: Ander beleid afhankelijk van schaarste (WOZ waarde) Geschiktheid woning: grootte kamers, geluidsisolatie, parkeeroplossing, afvalberging,. Effecten op de leefbaarheid buurt: aantallen ( quotum ), afstandsnorm, via leefbaarheidstoets Bepaalde kwaliteitsnormen verhuurder 20
Te maken keuzes en lastige zaken: do s en don ts Huisvestingswet en schaarste welk deel van de woningvoorraad? tijdelijk karakter huisvestingsverordening Woningonttrekking en vakantieverhuur Leefbaarheid zowel via Huisvestingswet als via bestemmingsplan Leefbaarheid buurt: aantallen, afstandsnorm, toets Handhaving: inschrijving als inwoner (BRP) en melding verblijf Ontduiking kamerbewoning: regelingen voor woongroepen, hospitasituaties Ontduiking kamerbewoning: splitsing naar kleine zelfstandige woningen 21