G kopen+verkopen H N 50 eigen huis magazine april 2014
NHG verandert de voorwaarden De reddingsboei wordt minder snel uitgeworpen De Nationale Hypotheek Garantie neemt een reeks maatregelen die tot gevolg heeft dat er minder vaak restschulden hoeven worden vergoed. Wat betekent dat voor de ruim miljoen woningbezitters die aan de NHG zekerheid ontlenen? TEKST ANTON VAN TUYL BEELD AKIMOTO eigen huis magazine april 2014 51
Op 1 januari 2014 paste de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), steunpilaar voor ruim een miljoen Nederlandse huiseigenaren, de voorwaarden aan. Die voorwaarden garanderen voor de aangesloten woningbezitters onder welke omstandigheden de NHG hun restschuld overneemt tegenwoordig gemiddeld bijna 39 duizend euro als ze noodgedwongen hun huis moeten verkopen. De aanpassing is een uit een serie maatregelen die de NHG neemt, om het toenemend aantal claims te kunnen blijven financieren. In keerde NHG al 112 miljoen euro aan geclaimde restschuld uit. In steeg dat naar 151 miljoen. En ook voor dit jaar verwacht NHG-directeur Karel Schiffer dat het aantal mensen dat een beroep zal doen op zijn organisatie nog zal stijgen, hoewel licht. Om dat te kunnen betalen verhoogde de NHG begin dit jaar al het eenmalige bedrag dat een woningkoper aan NHG moet betalen, van 0,85 naar 1 procent van de hypotheeksom. Ook lijkt de NHG strenger te kijken naar onterechte claims in publieke uitingen is Schiffer er de laatste tijd in ieder geval uitgesproken over. Wij zijn geen pinautomaat, zei hij onlangs. Hij bedoelde, 52 eigen huis magazine april 2014 zegt hij nu, dat echtscheiding niet altijd reden kan zijn om je huis te koop te zetten en dan bij de NHG een restschuld te claimen. Als beide ex-partners ergens anders willen gaan wonen, omdat zij een nieuwe partner hebben in het oosten of westen van het land, begrijp ik dat best. Maar als één van hen de hypotheek gewoon kan betalen, is dat geen gedwongen verkoop. Zo n restschuld is vermijdbaar, dus dan keren wij niet uit. Dat doen we alleen aan mensen die dat echt nodig hebben. Zo houden we de regeling voor zoveel mogelijk mensen betaalbaar. Van misbruikers maken we gehakt. En per 1 januari veranderde de NHG dus de voorwaarden. Schiffer benadrukt dat dat niet gewoon een bezuinigingsactie is, maar dat de NHG zoveel mogelijk huiseigenaren in nood wil kunnen blijven helpen. Het gaat ons er om zo veel mogelijk In keerde NHG al 112 miljoen uit. In : 151 miljoen. Ook dit jaar verwacht NHG een stijging. mensen in hun huis te laten wonen. Evengoed geldt: als van huiseigenaren minder snel wordt verwacht of geaccepteerd dat ze hun huis verkopen met restschuld, zal de NHG minder vaak uitkeren. Langer in eigen huis Voor de grootste groep woningbezitters pakt dat waarschijnlijk best goed uit, stelt Karin Boog, financieel specialist bij Vereniging Eigen Huis, die de veranderingen van de voorwaarden goed in de gaten hield. Twee nogal technische veranderingen het verruimen van de woonquotes en het loslaten van de standaard lasten hebben het effect dat woningbezitters met financiële problemen minder snel hun huis van de hand hoeven te doen. De zogeheten woonquotes zijn de, door het Nibud vastgestelde, percentages van het maandinkomen dat huiseigenaren mogen besteden aan het betalen van de hypotheek. Nu mag dus een groter deel van het maandsalaris worden gebruikt om de woonlasten te betalen. Ook gaat de NHG sinds 1 januari niet meer uit van standaard, maar van werkelijke hypotheeklasten. Die werkelijke lasten zijn vaak wat lager, bijvoorbeeld omdat iemand nog een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek heeft.
Karel Schiffer: Van misbruikers maken we gehakt Wat is NHG? Iemand die een woning koopt, kan via zijn geldverstrekker NHG aanvragen. Dat kan alleen als de hypotheek niet boven een bepaalde grens uit komt. Momenteel is het nog mogelijk om voor een hypotheek tot 290 duizend euro NHG te krijgen, maar per 1 juli 2014 daalt de grens naar 265 duizend euro. Binnen de actuele kostengrens heeft 90 procent van de huiseigenaren NHG. NHG geeft zowel de woningbezitter als diens bank belangrijke zekerheid. Wanneer de huiseigenaar zijn woning gedwongen en met verlies verkoopt, neemt NHG de restschuld over. Dat doet NHG alleen bij betalingsproblemen vanwege een gedekte oorzaak, zoals echtscheiding of werkloosheid. Kwijtschelding van een restschuld heeft ook een nadeel. Een woningbezitter die kwijtschelding heeft gekregen, wordt namelijk geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Daardoor wordt het de eerste vijf jaar moeilijk om een nieuwe hypotheek of andere lening te krijgen. Voor NHG is een BKR-codering na een kwijtgescholden restschuld geen belemmering om bij een volgende hypotheek weer een garantie te verstrekken. Maar banken bepalen dan zelf of ze een nieuwe hypotheek geven. Voor de zekerheden van NHG betaalt de woningbezitter eenmalig 1 procent van de hypotheeksom. Dit bedrag heeft hij meestal binnen een paar jaar terug verdiend. Banken geven gemiddeld namelijk zo n 0,6 procent rentekorting voor een hypotheek met NHG. Beide wijzigingen betekenen voor de huiseigenaar hetzelfde: de mogelijkheid langer in het eigen huis te blijven wonen, meestal precies wat zij willen. Er zijn woningbezitters die in na een echtscheiding de hypotheek nog konden betalen, maar vanwege wettelijke inkomensnormen toch hun huis moesten verkopen, zegt Boog. Door de nieuwe regels van NHG wordt die groep gelukkig kleiner. (Zie ook het kader, red.) Alleen verliezers Omdat gedwongen verkoop met restschuld alleen verliezers kent het is niet leuk voor de huiseigenaar en evenmin voor de NHG gaat NHG op proef nog meer middelen inzetten voor woningbehoud. Aftoppen van de hypotheek bijvoorbeeld. Dit houdt in dat NHG een eigen huis magazine april 2014 53
Er zijn altijd juristen en azijnzeikers die vinden dat dit niet kan. Maar wij vinden van wel Schiffer vertrekt op 1 mei Karel Schiffer neemt per 1 mei 2014 afscheid als algemeen directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. In die functie is hij vanaf de oprichting bijna twintig jaar verantwoordelijk geweest voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Schiffer heeft zijn vertrek intern al ruim een jaar geleden aangekondigd. Hij wordt opgevolgd door Arjen Gielen (zie pagina 11). deel van de hypotheek aflost, bijvoorbeeld 10 duizend euro op een hypotheek van een ton. Het afgelopen jaar heeft NHG deze maatregel, die ook wel een haircut wordt genoemd, in een proefproject bijna dertig keer ingezet. Werkloosheid is, na echtscheiding, de belangrijkste oorzaak van gedwongen woningverkoop. NHG bekijkt of daar iets aan te doen is. De inzet van een jobcoach en een tijdelijke bijdrage in de maandlasten bijvoorbeeld. Schiffer: Zulke middelen zijn nog in ontwikkeling, maar ze illustreren onze denkrichting. Ondanks de positieve ontwikkelingen, plaatst Boog van Vereniging Eigen Huis wel een kritische kanttekening bij de verandering in de NHG-voorwaarden. Er is een kleine groep waarvoor de nieuwe regels strenger uitpakken, en dat is juist een kwetsbare groep, met inkomens die beneden modaal liggen. Doordat de woonquotes nu hoger zijn, zegt NHG vaker: U kunt het nog wel betalen, dus wij gaan niet over tot kwijtschelding van de restschuld. Deze groep moet in de eigen woning blijven zitten, of een restschuld van vaak tienduizenden euro s accepteren. Als ze blijven wonen waar ze wonen, kan dat er in uitzonderingsgevallen toe leiden dat een gezin jarenlang op een houtje moet bijten. Een gezin met bijvoorbeeld twee kinderen en een gezamenlijk bruto jaarinkomen van circa 25 duizend Als ze blijven wonen waar ze wonen, kan dat ertoe leiden dat gezin jarenlang op een houtje moet bijten euro kan het door de nieuwe regels knap lastig krijgen, omdat er geen enkele speelruimte meer over blijft. De wasmachine kan niet kapot gaan, er kan geen ander onheil optreden. NHG houdt in de nieuwe voorwaarden wel rekening met kwetsbare groepen. Zo wordt in de jongste normen het voorbeeld genoemd van een gezin met drie kinderen en een inkomen van circa 30 duizend euro. Schrijnende situaties Ik roep deze mensen, maar vooral hun adviseurs en banken, op hier alert op te zijn. Als een huishouden door de nieuwe voorwaarden klem komt, moet de bank een goed onderbouwd verzoek tot kwijtschelding indienen. Zij moeten zo n schrijnende situatie voorleggen aan NHG, om te kijken of de klant een maatwerkoplossing kan krijgen. Dat hoort gewoon bij de zorgplicht van bank en adviseur. Schiffer denkt dat het wel zal meevallen. Hij verwacht dat hooguit een handjevol gezinnen per jaar in de problemen zal komen door de nieuwe regels. Bovendien moeten huiseigenaren met problemen eerst bij hun bank aankloppen, zegt hij. Dáár hebben zij hun hypotheek gesloten. Geldverstrekkers hebben een zorgplicht voor hun klanten, juist bij betalingsproblemen. Wij vinden dat geldver- eigen huis magazine april 2014 55
Cijfers over NHG Aantal huishoudens dat een woning financierde met NHG 85.200 93.700 strekkers hun zorgplicht nog wel iets actiever mogen invullen. Ga op tijd in gesprek met de klant, en bekijk wat nodig is om iemand in zijn vertrouwde huis te laten wonen. En de rol die de NHG daarin zelf speelt? Naar schrijnende gevallen zullen we soepel kijken, zeker als dat komt door onze nieuwe regels. Daar bieden we oplossingen op maat voor. Daar staat tegenover dat een flink aantal gezinnen hun woning niet meer gedwongen hoeft te verkopen, terwijl ze dat onder de oude regels wel moesten. Per saldo zijn we soepeler geworden. Aantal huishoudens dat een beroep deed op NHG 4.522 3.548 Tijdens het spel veranderd Er valt nog een kanttekening te maken bij de wijzigingen die de NHG doorvoert: de spelregels worden veranderd tijdens de wedstrijd. Want de NHG past de regels aan voor nieuwe én lopende hypotheken. Eerst waren er alleen acceptatienormen voor nieuwe hypotheken. Sinds de jaarwisseling heeft NHG ook beheernormen, die van toepassing zijn als een woningbezitter een claim indient. Met andere woorden: iemand krijgt met regels A te maken als hij een hypotheek afsluit, en met regels B als hij een verzoek om kwijtschelding indient. Daarbij heeft de NHG voor de wijziging geen toestemming gevraagd aan de banken de partij waarmee de NHG formeel zaken doet. Dat is de NHG ook niet verplicht, maar het zou chique zijn. Wij vinden het Aantal toegekende verliesdeclaraties Gemiddeld uitgekeerd verliesbedrag 3.876 3.203 38.877 34.968 56 eigen huis magazine april 2014
N H G Veranderingen bij NHG Per 1 januari 2014: Eenmalig te betalen bedrag voor nieuwe hypotheek verhoogd van 0,85 naar 1 procent van de hypotheeksom. Introductie van beheernormen, naast de bestaande acceptatienormen. De nieuwe beheer-normen gaan niet uit van standaard hypotheeklasten, maar van werkelijke hypotheeklasten. De beheer-normen gaan uit van ruimere woonquotes. Een woonquote is het percentage van het inkomen dat een woningbezitter maandelijks mag besteden aan hypotheeklasten. aangegaan, op basis van de toenmalige regels. Wij vinden het logisch en netjes daar niet aan te tornen. De Hypotheker maakt daar echter nog geen punt van, omdat twee maanden na de introductie van de nieuwe NHG-normen nog geen klant daarover heeft geklaagd. Het overgrote deel van de woningbezitters heeft gelukkig geen ernstige betalingsproblemen. Ook ABN Amro benadert de kwestie praktisch. Woordvoerder Karen de Vries zegt dat, hoe het traject ook gelopen is, er nu meer mogelijkheden zijn om iemand in zijn eigen huis te laten wonen, en dat is een grote klantwens. Daarbij heeft ABN Amro een eigen zorgplicht voor haar klanten. Bovendien is de wijziging zo vers dat het nog niet vast te stellen is of klanten erdoor in de knel zullen komen. Of het tot meer problemen of juist verbeteringen leidt, kunnen we nu nog niet zeggen. De tijd moet dat leren. Schiffer reageert gestoken op de indruk dat de spelregels tijdens de wedstrijd zijn veranderd: Natuurlijk zijn er altijd juristen en azijnzeikers die vinden dat het niet kan, maar wij vinden van wel. Juist omdat het bijna altijd uitpakt in het voordeel van de woningbezitter. vreemd dat de regels ook voor lopende hypotheken zijn aangepast, zegt Jill Aalders, woordvoerder van adviesketen De Hypotheker. De klant is een hypotheek met NHG Kijk voor meer informatie over NHG op eigenhuismagazine.nl/nhg of nhg.nl eigen huis magazine april 2014 57