Ontwerp exploitatieplan 1 e Melmseweg Tweede (structurele) herziening Ontwerp exploitatieplan
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 3 Hoofdstuk 2 Deel A Omschrijving exploitatiegebied 2.1 Planbeschrijving 4 2.2 Ligging van het plangebied 4 2.3 Omschrijving van de werkzaamheden 5 Hoofdstuk 3 Deel B Exploitatieopzet 3.1 Uitgangspunten exploitatieopzet 6 3.2 Samenvatting van de kosten 6 3.3 Opbrengsten 6 3.4 Exploitatiebijdrage 7 Hoofdstuk 4 Deel C Kaart 4.1 Kaart exploitatiegebied 8 Bijlagen 1. Eigendomssituatie 2 ontwerp-exploitatieplan
Hoofdstuk 1 Inleiding Op 23 januari 2014 is het bestemmingsplan en bijbehorend exploitatieplan 1 e Melmseweg vastgesteld en in werking getreden. Op 27 maart 2014 is deze onherroepelijk geworden. De wettelijk vastgestelde jaarlijkse herziening is vastgesteld op 19 maart 2015. Het globale bestemmingsplan is nu deels uitgewerkt middels een uitwerkingsplan. Deze onderdelen worden onderscheiden als fase 1 (uitwerkingsplan), fase 2 en fase 3. Het uitwerkingsplan is op 21 april 2015 door het college vastgesteld gelijktijdig met het ontwerp exploitatieplan 2 e herziening volgens artikel 6.13 lid 2 Wro. Het uitwerkingsplan kan alleen in werking treden als dit herziene exploitatieplan is vastgesteld. Voor de ontwikkeling van de 1 e Melmseweg is een anterieure overeenkomst gesloten. Ter garantstelling van de te verhalen kosten is voor de 1 e Melmseweg een exploitatieplan vastgesteld. Ingeval de huidige ontwikkelaar dit plan niet tot uitvoering brengt, maar anderen tot ontwikkeling van de percelen overgaan kan de gemeente de kosten geheel op die partij(en) verhalen. Wettelijke vereisten aan het exploitatieplan Het exploitatieplan kent een aantal verplichte en een aantal facultatieve onderdelen en gaat vergezeld van een toelichting. Verplichte onderdelen in het exploitatieplan zijn: - omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (Deel A); - exploitatieopzet, waarin onder meer de inbrengwaarden van de gronden, een raming van de opbrengsten, een tijdshorizon en de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden (Deel B); - kaart exploitatiegebied met begrenzing gebied (Deel C). Deze onderdelen worden achtereenvolgens in drie delen behandeld. Ontwerp-exploitatieplan 3
Hoofdstuk 2 Deel A Omschrijving Exploitatiegebied 2.1 Planbeschrijving Het plangebied 1 e Melmseweg wordt globaal begrensd door: Noordzijde : het fietspad langs Rondweg West Oostzijde : Nieuweweg en de erfgrenzen van de bebouwing langs deze weg Zuidzijde : braakliggend terrein voor de toekomstige uitbreiding van de begraafplaats Westzijde : de begraafplaats 2.2 Ligging van het plangebied Situering van het plangebied in Veenendaal 4 ontwerp-exploitatieplan
2.3 Omschrijving van de werkzaamheden In het exploitatieplan, deel B, is een omschrijving van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp en woonrijp maken van het exploitatiegebied opgenomen. In dit hoofdstuk worden de uit te voeren werken en werkzaamheden nader toegelicht. Bouwrijp maken van het exploitatiegebied In het exploitatieplangebied zijn waar nodig de volgende werken en werkzaamheden ten aanzien van het bouwrijp maken in hoofdlijnen voorzien: 1. Sloop van bouwwerken, oude wegverharding, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; 2. Verwijderen van beplanting; 3. Bodemsanering afgestemd op de bodemfunctie; 4. Ophogen, ontgraven en egaliseren van het terrein; 5. Dempen van sloten en watergangen; 6. Het graven of verplaatsen van waterlopen, inclusief waterhuishoudkundige voorzieningen; 7. Grondwaterregulatie en -afvoer; 8. De aanleg van wegcunetten, hoofdrioolstelsels en de uitleggers naar de opstallen; 9. De aanleg van bouwwegen; 10. Aanleg van rioolpersleidingen en gemalen; 11. Aanleg van (geluid)wallen. Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied In het exploitatieplangebied zijn waar nodig de volgende werken en werkzaamheden ten aanzien van de aanleg van nutsvoorzieningen in hoofdlijnen voorzien: 1. Verwijderen / verplaatsen van bestaande nutsvoorzieningen; 2. Aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen; 3. Realiseren van infrastructuur voor het warmtedistributiesysteem van HVC Energie (voorheen MeerWarmte VOF) en de bijbehorende bovengrondse voorzieningen. Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatieplan (woonrijp maken) In het exploitatieplangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden ten aanzien van het inrichten van de openbare ruimte in hoofdlijnen voorzien, voor zover van toepassing: 1. Aanleggen van wegen en parkeervoorzieningen inclusief de afwerking hiervan; 2. Aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden; 3. Planten van bomen en andere groenvoorzieningen; 4. Aanbrengen van openbare verlichting; 5. Aanbrengen van straatmeubilair, bebording, speelvoorzieningen en/of andere recreatieve elementen; 6. Aanbrengen van voorzieningen voor hulpdiensten; 7. Aanbrengen van voorzieningen ten behoeve van omliggende terreinen; 8. Aanpassingen op aansluitende wegen/ terreinen direct buiten het plangebied ten gunste van het plan; 9. Realiseren van eventuele kunstobjecten; 10. Realiseren van bruggen en duikers. Ontwerp-exploitatieplan 5
Hoofdstuk 3 Deel B Exploitatieopzet 3.1 Uitgangspunten exploitatieopzet In het exploitatieplan worden de kosten en opbrengsten geraamd op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum tot aan de datum van uitgifte wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging en een opbrengstenstijging. De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden in rekening gebracht via het exploitatieplan. De eventuele renteopbrengsten worden van deze kosten afgetrokken. In een exploitatiegebied worden de kosten meestal in een eerder stadium gemaakt dan het moment van ontvangst van de exploitatiebijdrage. Dit is in een cashflow uitgezet. De rente-invloeden van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten worden uitgerekend door deze contant te maken en terug te rekenen naar een moment in het heden. De looptijd van het plan is gesteld op 8 jaar, van 2013 tot en met 2020. Deze fasering is gebaseerd op gelijkmatige woningbouwproductie over deze looptijd. Het exploitatieplan zal conform de Wro jaarlijks worden herzien. 3.2 Samenvatting van de kosten De via het exploitatieplan te verhalen kosten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel 6.2.3 e.v.). Om deze kosten op te nemen in het exploitatieplan zullen de kosten ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken en werkzaamheden bij een exploitatie in rekening te kunnen brengen via een exploitatieplan, namelijk: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (artikel 6.13 lid 6 Wro). In onderstaande tabel is een samenvatting opgenomen van de kosten per kostensoort. Kosten (nominaal) (contant per 1-1-2015) Inbrengwaarde 4.127.714 4.120.361 Onderzoekskosten 15.000 14.869 Bodemsanering en grondwerken 256.060 249.310 Aanleg voorzieningen 2.351.800 2.277.523 Voorbereiding en toezicht 373.322 354.700 Gemeentelijke apparaatskosten 451.060 428.560 Tijdelijk beheer 18.975 18.013 Planschade 150.000 142.395 Financieringskosten 134.000 134.000 Onzekerheid in raming Totaal 7.877.930 7.739.731 6 ontwerp-exploitatieplan
3.3 Opbrengsten Binnen het exploitatieplan worden de kosten uit paragraaf 3.2 verdeeld over de percelen waarop volgens het bestemmingsplan bouwplannen mogen worden gerealiseerd. De toerekening van de kosten gebeurt naar rato van de opbrengstpotentie van die percelen. De opbrengstpotentie wordt afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond in combinatie met het te realiseren programma op die percelen. Het totaal aan opbrengsten wordt geraamd op 9.478.912 (nominale opbrengsten), dit is 9.020.809 op contante waarde (1-1-2015). Opbrengsten aantal grondopbrengst fase 1 Appartementen goedkoop 28 593.058 Appartementen midden 8 327.273 Appartementen duur 0 0 Appartementen duur+ 0 0 Eengezinswoning goedkoop 32 930.909 Eengezinswoning midden 18 754.380 Totaal fase 1 86 2.605.620 fase 2&3 Appartementen goedkoop 80 1.532.562 Appartementen midden 0 0 Appartementen duur 34 1.706.579 Appartementen duur+ 4 860.826 Eengezinswoning goedkoop 12 395.345 Eengezinswoning midden 40 2.025.180 Commerciële voorziening 1 352.800 Totaal fase 2&3 171 6.873.292 0 Totaal fase 1 t/m 3 257 9.478.912 3.4 Exploitatiebijdrage De exploitatiebijdrage is de door een particuliere eigenaar op basis van een anterieure (voor het opstellen van een exploitatieplan) of posterieure overeenkomst (na het opstellen van een exploitatieplan), dan wel via de bouwvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie. De verhaalbare kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden binnen het plangebied. Als basis voor de berekening van de exploitatiebijdrage dient de opbrengstpotentie van de grond. Bij het berekenen van de exploitatiebijdrage geldt een begrenzing aan de kosten die verhaald kunnen worden via het exploitatieplan, de zogenaamde macro-aftopping. Zie tabel op volgende pagina. Ontwerp-exploitatieplan 7
Overzicht (contante waarde) De totale inbrengwaarden + overige kosten 7.740.000 AF: bijdrage gemeente 0 Maximaal te verhalen 7.740.000 De grondopbrengsten zijn 9.021.000 Wegingsfactoren De kosten zijn lager dan de opbrengsten waardoor het geheel van de kosten te verhalen is, zijnde 7.740.000. Voordat een Omgevingsvergunning wordt verleend wordt de exploitatiebijdrage berekend. Voor de berekening wordt uitgegaan van de in het -ten tijde van de bouwaanvraag- meest recent vastgestelde exploitatieplan opgenomen exploitatieopzet. (zie onderstaande tabel) Tenzij de betaling van de exploitatiebijdrage anderszins is verzekerd, moet het college van burgemeester en wethouders een voorschrift tot betaling verbinden aan de Omgevingsvergunning en een termijn waarbinnen deze betaald dient te worden. Tevens kunnen het college van burgemeesters en wethouders voorschriften stellen ten aanzien van zekerstelling voor het betalen van de exploitatiebijdrage. Grondwaarde Wegingsfactor aantal gewogen eenheid toedeling kosten Appartementen goedkoop (< 181.512*) 19.682 1,0000 108 108,000 1.735.674 22,42% Appartementen midden ( 181.512-209.899*) 40.909 2,0785 8 16,628 267.234 3,45% Appartementen duur ( 209.900-247.599*) 50.193 2,5503 34 86,709 1.393.506 18,00% Appartementen duur+ ( 247.600*) 215.207 10,9344 4 43,737 702.907 9,08% Eengezinswoning goedkoop (< 181.512*) 30.142 1,5315 44 67,385 1.082.952 13,99% Eengezinswoning midden ( 181.512*) 47.923 2,4349 58 141,226 2.269.648 29,32% Totaal woningen 256 463,686 7.451.921 96,28% in % Commerciële voorziening (per 100m2 BVO) 58.800 2,9876 6 17,925 288.079 3,72% Totaal 262 481,611 7.740.000 100,00% * genoemde prijzen zijn VON-prijzen Totale kosten: 7.740.000 Bedrag per gewogen eenheid: 16.071,05 8 ontwerp-exploitatieplan
Hoofdstuk 4 Deel C Kaart 4.1 Kaart exploitatiegebied De -op grond van artikel 6.13.1.a Wro verplichte- kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied weer. Het exploitatiegebied komt overeen met het bestemmingsplangebied. Ontwerp-exploitatieplan 9
Onderstaande kaart geeft de verschillende fasen in het plan aan. Fasering (bron: Aveco de Bondt) 10 ontwerp-exploitatieplan
Bijlage 1: eigendomssituatie Fase 1 m2 procentueel De Veense Poort Vastgoed B.V. 11.310 53% Gemeente Veenendaal 9.971 47% Totaal fase 1 21.281 100% Fase 2 Gemeente Veenendaal 12.542 100% Totaal fase 2 12.542 100% Fase 3 Agt Vastgoed B.V. 1.494 36% Bennekom, H. Van 1.207 29% Transportbedrijf H.Van Bennekom B.V. 1.219 30% NV Stedin Netten Utrecht 50 1% mw H. van der Molen / dhr A Pater 156 4% Totaal fase 3 4.126 100% Ontwerp-exploitatieplan 11