Ruimtelijke onderbouwing Nieuwbouw winkelpand Kerkstraat Drachten
Nieuwbouw winkelpand Kerkstraat Drachten Inhoudsopgave Ruimtelijke onderbouwing... 1 1. Inleiding... 3 1.1 Aanleiding... 3 1.2 Locatiebeschrijving... 3 1.3 Leeswijzer... 5 2. Beleidskader... 6 2.1 Geldende bestemmingsplan Centrum... 6 2.2 Detailhandelsbeleid... 7 2.3 Welstand... 7 2.4 Verklaring van geen bedenkingen Wabo... 7 3. Planologische omgevingsaspecten... 8 3.1 Archeologie... 8 3.2 Milieu... 8 3.3 Bodem... 8 3.4 Natuur... 9 3.5 Water... 9 3.6 Luchtkwaliteit... 9 3.7 Externe veiligheid... 9 3.8 Parkeren... 9 3.9 Conclusie van de omgevingsaspecten... 9 4. Uitvoerbaarheid... 10 4.1 Economische uitvoerbaarheid... 10 4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid... 10 2
Nieuwbouw winkelpand Kerkstraat Drachten 1. Inleiding 1.1 Aanleiding De ontwikkelaar van het perceel achter de Zuidkade 10 te Drachten heeft het plan om hier een nieuw gebouw ten behoeve van een winkel te realiseren. De winkel zal uit twee verdiepingen komen te bestaan en een bebouwd oppervlak krijgen van 181 m2. Om het gebouw te mogen realiseren is een omgevingsvergunning aangevraagd. Deze ruimtelijke onderbouwing is onderdeel van de omgevingsvergunning. Van het geldende bestemmingsplan 'Drachten Raadhuisplein' kan door middel van artikel 3.10 juncto 2.12 Wabo worden afgeweken. 1.2 Locatiebeschrijving Het betreffende perceel is gelegen op de kruising van de Kerkstraat en het Raadhuisplein in het centrum van Drachten (zie afbeelding 1). Het is te vinden in het noorden van het nieuwe woonwinkelcomplex Raadhuisplein en ligt direct achter de Livera, gevestigd op de Zuidkade 10 en achter het perceel Zuidkade 11. Rechts van het perceel is Kooistra kleding gevestigd. Afbeelding 1. Locatie van het perceel aan de noordkant van het Raadhuisplein in het centrum van Drachten. 3
In afbeelding 2 is de huidige situatie van het perceel te zien. Het gebied ligt momenteel braak. Afbeelding 2. Huidige situatie van het perceel. In de afbeelding hiernaast (afbeelding 3) is de locatie van het nieuw te bouwen pand weergegeven. Het oppervlak van de winkel is hierin blauw gearceerd. Hierdoor is goed te zien dat het gebouw L vormig wordt. Het zal niet direct tegen het pand van Kooistra kleding worden aangebouwd, omdat op het strookje grond hiernaast een erfdienstbaarheid geldt (rood gearceerd). De erfdienstbaarheid is een recht van overpad voor de gebruikers van Zuidkade 11. Deze erfdienstbaarheid wordt opgenomen in de koopovereenkomst. Afbeelding 3. Schetsmatige verbeelding van de toekomstige situatie. 4
De onderstaande afbeelding (4) geeft een impressie van de toekomstige situatie van het nieuwe winkelpand. Daarnaast zijn in de bijlage bouwtechnische tekeningen te vinden die meer inzicht geven over de maatvoering van het gebouw. Hierop is te zien dat de hoogte van het pand 7m zal zijn. De west- en zuidgevel hebben een lengte van respectievelijk 18m en 13m. Het bruto vloeroppervlakte zal 371 m2 bedragen. De inhoud van het bouwwerk komt na uitvoering van de bouwwerkzaamheden neer op 1267m3. Op de begane grond zal veel glas gebruikt worden, terwijl de verdieping hoofdzakelijk een stenen uitstraling met smalle glasstroken krijgt. Aan de rechterzijde van de zuidgevel is tevens een hekwerk voor de ontsluiting van het buurperceel. Afbeelding 4. Impressie van de toekomstige situatie. 1.3 Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing gaat in hoofdstuk 2 verder met het betreffende beleidskader voor de aanvraag. In hoofdstuk 3 komen vervolgens de planologische omgevingsaspecten aan de orde. Tot slot zal in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid behandelt worden. 5
2. Beleidskader 2.1 Geldende bestemmingsplan Centrum Het perceel achter de Zuidkade 10 te Drachten valt binnen het plangebied van het bestemmingsplan Centrum Drachten. Het perceel heeft de bestemming van Centrum (artikel 3). De hiervoor aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor de detailhandel. Het is toegestaan om ten dienste van deze bestemming een bouwwerk, zoals een winkel, te realiseren. Voorwaarde hiervoor is dat het pand binnen het bouwvlak gebouwd wordt. Op dit punt is het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan omdat het perceel buiten het bouwvlak ligt. De bouwhoogte van het plan (7m) past binnen de maximale hoogte van 9m die voor de gebouwen aan de Zuidkade 9, 10, 11 en 12 wordt gehanteerd. Tevens zit er op het perceel een dubbelbestemming van 'Waarde - Archeologisch/cultuurhistorisch waardevol gebied' (artikel 16). Op deze gronden mogen geen bouwwerken groter dan 100 m² worden gebouwd. Middels een omgevingsvergunning kunnen Burgemeester en wethouders hiervan afwijken mits: A. Op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of B. Op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad; of C. De volgende voorwaarden in acht genomen worden indien, op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten kunnen worden verstoord: 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; of 2. een verplichting tot het doen van opgravingen; of; 3. een verplichting de bouwactiviteiten te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg. 6
2.2 Detailhandelsbeleid Bij de herijking van het detailhandelsbeleid is vastgesteld dat de behoefte aan winkeloppervlak in de toekomst sterk zal afnemen. Vanuit dit oogpunt voorziet het plan niet in een behoefte. Echter, in de detailhandelsvisie wordt het Raadhuisplein, en de directe omgeving hiervan, aangewezen als de belangrijke locatie voor winkels. Daarnaast wordt er ingezet op een compact en sfeervol centrum. In de huidige situatie onderbreekt het braak liggende perceel het winkelaanbod in de straat en heeft het een negatieve invloed op het ruimtelijke beeld. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is de realisatie van een winkelpand de meest geschikte oplossing voor het perceel. Dit wordt onderbouwd door het feit dat westgevel van het nieuw te bouwen pand in het verlengde van de rooilijn oostzijde Raadhuisplein ligt (zie afbeelding 5). Het nieuwe winkelpand versterkt de doorgang van het Raadhuisplein naar de Kaden als aantrekkelijke looproute. 2.3 Welstand Afbeelding 5. Het perceel ligt in het verlengde van de rooilijn oostzijde Raadhuisplein (oranje lijn). De welstand heeft betrekking op de mate waarin een bouwplan architectonisch past in de omgeving. Elk plan moet hierom voldoen aan bepaalde welstandeisen. De adviescommissie ruimtelijke kwaliteit heeft het plan beoordeeld ten aanzien van de gemeentelijke welstandcriteria. Het bouwplan past binnen de bepalingen van welstandsnota. 2.4 Verklaring van geen bedenkingen Wabo Bij een omgevingsvergunning die met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 (Wabo) kan worden verleend wordt de gemeenteraad gevraagd te verklaren dat er geen bedenkingen bestaan tegen het afwijken van het bestemmingsplan. De gemeenteraad heeft in haar vergadering op 15 september 2015 een algemene verklaring van geen bedenkingen afgegeven voor projecten binnen de bebouwde kom. Voor dit project kan gebruik gemaakt worden van deze algemene verklaring. 7
3. Planologische omgevingsaspecten 3.1 Archeologie Voor plannen als deze is het van belang om de mogelijke archeologische waarde van het gebied te bestuderen. Het FAMKE (Friese Archeologische Monumentenkaart Extra) toont een verwachtingswaarde voor zowel de Steentijd als de Middeleeuwen. Wat betreft mogelijke vondsten uit de Steentijd valt het perceel in de categorie 'Onderzoek bij grote ingrepen'. Van deze gebieden wordt vermoed dat eventuele aanwezige archeologische resten al ernstig verstoord zijn. Om deze reden hoeft er bij ingrepen die kleiner zijn dan 2,5 hectare geen archeologisch onderzoek plaats te vinden. Het plan blijft ruim onder deze grenswaarde. Voor de periode van de Middeleeuwen geldt dat het perceel een hoge archeologische waarde heeft (streven naar behoud). Dit houdt in dat het gebied als archeologisch waardevol bekend staat. De dubbelbestemming in het bestemmingsplan (deelhoofdstuk 2.1) onderschrijft dit. Vanuit het FAMKE wordt afgeraden om in deze gebieden ingrepen te verrichten die het bodemarchief kunnen beschadigen. Hierop wordt een uitzondering gemaakt indien deze gronden reeds een bestemming hebben, waarbij het oprichten van een bouwwerk toegestaan is. Dit met een maximum van 50m². Voor het plan geldt dat de bestemming het oprichten van een bouwwerk toestaat, maar dat het oppervlak van 181m² te hoog is om aan de grenswaarde te voldoen. Zowel vanuit het FAMKE als het bestemmingsplan wordt archeologisch onderzoek vereist voor het perceel. Hiervoor wordt teruggevallen op het archeologisch vooronderzoek (zie bijlage) dat in 2005 voor het bestemmingsplan Raadhuisplein is uitgevoerd. Aangezien één van de boringen (nummer 11) exact op dit perceel heeft plaats gevonden, kunnen de onderzoeksresultaten als voldoende betrouwbaar worden aangemerkt. De conclusie van dit onderzoek is, dat vanwege de diepgaande verstoring van de bodem en het ontbreken van aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische resten, er geen archeologisch vervolgonderzoek wordt aanbevolen. 3.2 Milieu De winkel (detailhandel) valt onder activiteiten binnen milieucategorie 1 in de handreiking Bedrijven en milieuzonering. Hiervoor geldt dat, wegens het aspect geluid, er binnen een straal van 10 meter in principe geen woningen aanwezig mogen zijn. Gezien de locatie en de soortgelijke activiteiten (winkelgebied) in de directe omgeving, kan dit niet als een reëel bezwaar voor het plan worden gezien. 3.3 Bodem In 2004 is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd op verschillende locaties in de gemeente Smallingerland. Ook het plangebied van het Raadhuisplein is destijds onderzocht. Hieruit is gebleken dat er op het betreffende perceel geen sprake is van potentiele bodemverontreiniging. Nu is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Enviso. De conclusies van dit onderzoek is: Op basis van de bevindingen van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek kan worden gesteld dat ter plaatse van het terreindeel ten zuiden van Zuidkade 10 te Drachten sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming welke niet met spoed gesaneerd hoeft te worden. De grond ter plaatse is heterogeen verontreinigd met voornamelijk 8
zware metalen en PAK (10). Echter ten behoeve van het bouwplan zal de verontreiniging worden afgegraven en afgevoerd. 3.4 Natuur Het perceel ligt in een binnenstedelijke, geheel bebouwde en in gebruik zijnde locatie. Het ligt voor de hand dat binnen het plangebied geen ecologische kenmerken van bijzondere waarden kunnen worden aangetroffen, omdat de directe omgeving grotendeels verhard is en intensief gebruikt wordt. Ecologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Op perceel 4146, achter Zuidkade 11 (zie afbeelding 2), staat nog een kastanjeboom. De boom is in slechte staat en komt na de realisatie het nieuw winkelpand grotendeels tussen de bebouwing te staan. De levensvatbaarheid van de boom na de realisatie van het bouwplan is gering. De boom wordt gekapt. 3.5 Water Het pand wordt gerealiseerd op een braak liggend terrein. Dit betekent dat er een uitbreiding van de bebouwing en verharding plaats zal vinden. Voor het plan is een watertoets aangevraagd (dossier: 20151026-2-11818). Op basis van de betreffende gegevens is bepaald dat het plan een beperkte invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Hierdoor kan de korte procedure worden gevolgd voor de watertoets. Dit betekent dat de beperkte invloed van het plan kan worden opgevangen met bepaalde standaard maatregelen. In de bijlage (Watertoets) worden deze standaard maatregelen beschreven. 3.6 Luchtkwaliteit Aangezien in de gehele gemeente Smallingerland geen grenswaarden met betrekking tot luchtkwaliteit worden overschreden, is het aannemelijk dat door dit plan ook geen grenswaarden worden overschreden. 3.7 Externe veiligheid Wat betreft het aspect externe veiligheid zijn er geen bezwaren. De risicokaart toont geen risicofactoren binnen een straal van 300 meter ten opzichte van het perceel. 3.8 Parkeren De komst van een nieuwe winkel versterkt de aantrekkelijkheid van het winkelgebied. Het is mogelijk dat de nieuwe winkel een lichte stijging van de parkeerbehoefte met zich meebrengt. Omdat het nieuwe Raadhuisplein voorziet in circa 700 parkeerplaatsen ondergronds en nog eens 200 bovengronds, kan worden aangenomen dat er voldoende parkeergelegenheid is in de directe omgeving van de winkel. 3.9 Conclusie van de omgevingsaspecten Op basis van de planologische omgevingsaspecten is er geen bezwaar ten opzichte van het plan. De omgevingsvergunning kan worden verleend. 9
4. Uitvoerbaarheid 4.1 Economische uitvoerbaarheid Het betreft een particuliere ontwikkeling waarop de legesverordening van toepassing is. De aanvrager doet daarbij een private investering. Er zijn geen kosten welke op grond van de Grondexploitatiewet (artikel 6 van de Wet ruimtelijke ordening) vereffend moeten worden door een overeenkomst of exploitatieplan. 4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het ontwerpbesluit is voor een periode van zes weken ter inzage gelegd ten behoeve van zienswijzen. Er zijn zienswijzen ingediend. De aangevraagde vergunning kan worden verleend en het plan wordt maatschappelijk uitvoerbaar geacht. 10