complex project Klein-Rusland

complex project Klein-Rusland

complex project Klein-Rusland situering

Context ingrediënten complex project Leefbaarheid Erfgoed Infrastructuur Sociaal wonen complex project Klein-Rusland

Kaart leegstand

Beeld erfgoed

Kaart reservatiestrook lijninfrastructuur

Complex project Klein-Rusland Startbeslissing Vlaamse Regering op 26/2/2016: Verbeteren van de leefbaarheid voor de bewoners van de woonwijk Klein- Rusland (Zelzate) start onderzoeksfase Alternatievenonderzoeksnota : januari 2017 Geïntegreerd onderzoek: april augustus 2017 Synthesenota : september 2017 Nota realisatiestrategie: april 2018 Voorontwerp voorkeursbesluit: 29 juni 2018 complex project Klein-Rusland

Alternatief 1 bis: Erfgoed (maximaal) tuinwijk Klein-Rusland - Interbellum woningen (157 WE) gerestaureerd, andere woningen nieuwbouw - 188 woningen (125 sociale huur, 63 privaat/s- koop) + 24 privaat in reservatiestrook - Huidige woontypologie blijft behouden, Koopmansplein: appartementen mogelijk - Wijk ingericht cfr plannen Louis Van Der Swaelmen - Woondichtheid 26 wo/ha - Hoofdontsluiting via Schoolstraat, nieuwe fiets-wandelverbinding over E34, parkeren ondergronds of geclusterd, buurthuis integreren in project - 35 sociale huurwoningen buiten KR: Krekelmuyter, Charles Andriesstr, Slachthuisstraat) Alternatief 1bis CVBA-WONEN 32.914.640,67 SUBSIDIES OE 13.324.678,50 Studiekosten (10%) 3.291.464,07 FS3-LENING 21.548.958,39 Subtotaal tekort WE 1.332.467,85 INFRASTRUCTUURWERKEN 3.687.779,00 AGI-SUBSIDIES 2.066.115,70 Studiekosten (10%) 368.777,90 Subtotaal tekort infra 1.990.441,20 BTW 6% 2.094.861,63 BTW 21% 2.474.699,48 AGI-subsidie BTW 433.884,30 Subtotaal BTW 4.135.676,82 Totaal tekort 7.458.585,87 Prijs/WE privaat 254.988,01 Prijs/WE sociaal 302.912,02 complex project Klein-Rusland alternatief 1bis

Alternatief 2 bis: Erfgoed (beperkt) tuinwijk Klein-Rusland - Woningen as K.Mercierplein A. Mechelinckstraat gerestaureerd (70 tal woningen), andere woningen nieuwbouw - 232 woningen (150 sociale huur en 82 privaat/s-koop) + 24 privaat in reservatiestrook - Huidige woontypologie blijft behouden, Koopmansplein: appartementen mogelijk - Wijk ingericht cfr plannen Louis Van Der Swaelmen - Hoofdontsluiting via Schoolstraat, nieuwe fiets-wandelverbinding over E34, parkeren ondergronds of geclusterd, buurthuis integreren in project - 10 sociale huurwoningen in Krekelmuyter Alternatief 2bis CVBA-WONEN 28.978.418,18 SUBSIDIES OE 7.497.791,00 Studiekosten (10%) 2.897.841,82 FS3-LENING 22.647.923,63 Subtotaal tekort WE 1.730.545,37 INFRASTRUCTUURWERKEN 3.782.159,00 AGI-SUBSIDIES 2.644.628,10 Studiekosten (10%) 378.215,90 Subtotaal tekort infra 1.515.746,80 BTW 6% 1.190.029,74 BTW 21% 4.770.605,00 AGI-subsidie BTW 555.371,90 Subtotaal BTW 5.405.262,84 Totaal tekort 8.651.555,02 Prijs/WE privaat 230.771,45 Prijs/WE sociaal 213.790,18 complex project Klein-Rusland alternatief 2bis

Alternatief 3bis : Tuinwijk Hoste 2.0 Klein-Rusland - Nieuwbouw wijk op huidig stratenpatroon en tuinwijkconcept - Nieuwe woontypologie : gestapeld wonen, compacte geclusterde rijwoningen, duurzame woningen, hernieuwbare energie - offgrid,.. - 230 woningen (156 s-huur + 74 privaat/s-koop) + 4 s-huur/20 privaat reservatiestrook - Centrale bouwveld is nieuw groen hart van de wijk. - Hoofdontsluiting via Schoolstraat, nieuwe fiets-wandelverbinding over E34, parkeren ondergronds of geclusterd, buurthuis integreren in project - Gerestaureerde museumwoning Alternatief 3bis CVBA-WONEN 16.722.958,45 SUBSIDIES OE - Studiekosten (10%) 1.672.295,84 FS3-LENING 17.776.373,15 Subtotaal tekort WE 618.881,14 INFRASTRUCTUURWERKEN 3.829.349,00 AGI-SUBSIDIES 2.644.628,10 Studiekosten (10%) 382.934,90 Subtotaal tekort infra 1.567.655,80 BTW 6% 27.120,00 BTW 21% 6.226.229,30 AGI-subsidie BTW 555.371,90 Subtotaal BTW 5.697.977,40 Totaal tekort 7.884.514,34 Prijs/WE privaat 207.648,43 Prijs/WE sociaal 143.730,16 complex project Klein-Rusland alternatief 3bis

Alternatief 4: Parkwijk Klein-Rusland - Volledige nieuwbouw op nieuw stedenbouwkundig concept - Nieuwe woontypologiën volgens principes collectief wonen - 3 varianten uitgewerkt die verschil in woondichtheid geven - 4a: 183 wo (25wo/ha), 4b: 260 wo, 4c 340 wo (47 wo/ha) - In 4a 120 s-huur, andere 40 in Krekelmuyter, Slachthuisstraat, Charles Andries - Collectieve groene binnenruimtes - Hoofdontsluiting via Schoolstraat, nieuwe fiets-wandelverbinding over E34, parkeren ondergronds of geclusterd, buurthuis integreren in project Alternatief 4a,b,c CVBA-WONEN 21.340.662,23 SUBSIDIES OE - Studiekosten (10%) 2.134.066,22 FS3-LENING 22.655.262,28 Subtotaal tekort WE 819.466,17 INFRASTRUCTUURWERKEN 3.960.122,65 AGI-SUBSIDIES 2.644.628,10 Studiekosten (10%) 396.012,27 Subtotaal tekort infra 1.711.506,82 BTW 6% 27.120,00 BTW 21% 6.162.660,46 AGI-subsidie BTW 555.371,90 Subtotaal BTW 5.634.408,56 Totaal tekort 8.165.381,54 Prijs/WE privaat 213.461,60 Prijs/WE sociaal 143.799,20 complex project Klein-Rusland alternatief 4

Alternatief 5: Kernversterking in Zelzate - Nood aan masterplan voor Zelzate! - Voorkeur voor kernversterkend locaties nieuwe dynamiek aan Zelzate - Woonfunctie in wijk Klein-Rusland vervangen door andere functie - Realisatie van nieuwbouwwoningen elders in Zelzate - Woontypologie afh van locatie complex project Klein-Rusland alternatief 5

Neutrale trekker Gouverneur voorzitter van project Gentse Kanaalzone Bewoners naar gouverneur gestapt in 2015 Coördinatie-opdracht als Vlaams Regeringscommissaris Veel ervaring met strategische projecten Geloofwaardige en betrouwbare trekker van het project complex project Klein-Rusland leerervaring

Werken aan een leefbare wijk Onomkeerbare acties stilleggen om vertrouwen te sterken Aangevraagde sloopvergunning woonmaatschappij afgewezen Restauratieproject Onroerend Erfgoed stilgelegd Werken aan de leefbaarheid van de wijk Ism cvba Wonen en gemeente Zelzate Stoepen proper houden, leegstaande woningen dichtmaken, tuinen onderhouden, wijk proper houden complex project Klein-Rusland leerervaring

Bewoners betrekken Bewoners geen ervaring met ruimtelijke projecten of ambtenarentaal communicatie afstemmen! Cfr synthesenota Bewonersoverleg om project intensiever mee op te volgen: groep van bewoners die zich engageert hele proces mee te volgen en als klankbord te functioneren Communicatie naar bewoners via info-avonden, zitdagen en folders Bewoners vragen snelle duidelijkheid (cfr info-avond AON) versus hen betrekken in stapsgewijs proces complex project Klein-Rusland leerervaring

Onzekerheden in kaart brengen Voor de ontwikkeling van de reservatiestrook werd geen beleidsbeslissing verwacht in de periode van het complex project Belangrijke claim om deel van de wijk: bedreiging maar ook potentie Met werkgroep van experten mogelijke consequenties van invulling reservatiestrook in kaart gebracht is het mogelijk om reservatiestrook te verkleinen? Conclusie: volledige reservatiestrook op lange termijn vrijhouden voor lijninfrastructuur, tijdelijke invullingen kunnen, rekening houden met zone voor milderende maatregelen buiten reservatiestrook ifv buffering geluid (MER) complex project Klein-Rusland leerervaring

Ontwerpend onderzoek als troef Strategisch MER en ontwerpend onderzoek als basis geïntegreerd onderzoek, aangevuld met kostenraming Alternatieven uitgetekend via ontwerpend onderzoek (RE-ST) Meerwaarde: nieuwe wijk in beeld brengen (aantal woningen, waar parkeren, toegang wijk, volumes gebouwen, groen, stedenbouwkundig patroon, linken met omgeving, milderende maatregelen) Leesbaar voor bewoners Discussie over leefbaarheid (wat maakt een wijk leefbaar?) Insteek voor strategisch MER complex project Klein-Rusland leerervaring

1 ERFGOED TUINWIJK KLEIN RUSLAND (MAXIMAAL) 2 ERFGOED TUINWIJK KLEIN RUSLAND (BEPERKT) 3 TUINWIJK 2.0 KLEIN RUSLAND 4 PARKWIJK KLEIN RUSLAND 5 WOONGEBIEDEN IN ZELZATE

Alternatief 5: Kastanjeplein (A1) - Huidig: 30 gepensioneerdenwoningen (uitgeleefd) rond lokaal dienstencentrum - Toekomst: 90-102 woningen (30 vervanging huidige gepensioneerdenwoningen + 30 sociale huur KR + 30-42 privaat/s-koop) - Parkeerclusters of ondergronds - Eigendom OCMW Zelzate woningen in beheer cvba Wonen complex project Klein-Rusland alternatief 5

.. REFERENTIE PARKEERHA VEN / WOONCLUSTER

Strategisch niveau, detail indien nodig Op zoek gaan naar verschillen/onderscheidende effecten tussen alternatieven In onderzoeksfase van 3 naar 5 alternatieven Om tot voorkeursalternatief te komen was uitwerking van alternatieven nadien nodig geen trechtering, alle alternatieven verder uitgewerkt Nota realisatiestrategie: verdere uitwerking alternatieven Randvoorwaarden stellen (bv. sociale mix realiseren) Opnieuw gaan ontwerpen (alternatief 5) Fasering complex project Klein-Rusland leerervaring

Project versus proces Tijd nemen tussen projectstappen voor eigen proces! Meer tijd voor uitwerken alternatieven Betere benutting tijd tijdens strategische MER Van 5 alternatieven naar 1 voorkeursalternatief Ronde van stakeholders (stuurgroep, bewoners, haven, oppositie, ) Voorstel voorkeursalternatief door Vlaamse Regering 5 Vlaamse kabinetten betrokken Hou rekening met verkiezingen Reactie na voorstel voorkeursalternatief complex project Klein-Rusland leerervaring

Begeleiding van de bewoners Duidelijke en betrouwbare communicatie in vroege fase van het project Aanwezigheid in de wijk Persoonlijke gesprekken via zitdagen Sociaal begeleidingsplan andere aanpak voor huurders versus eigenaars Voorbeelden met goede afloop (Zandeke versus Doel) complex project Klein-Rusland leerervaring

Projectteam! Projectregisseur is motor project Voldoende brede expertise projectteam bouwmeester, omgeving, onroerend erfgoed, vmsw, cvba wonen, mobiliteit, agentschap wonen, agentschap zorg en gezondheid, provincie, gemeente,. Niet iedereen moet even actief zijn doorheen de loop van het project externe hulp halen waar nodig Bureau Omgeving via project Gentse Kanaalzone voor realisatiestrategie Dens via Departement Omgeving voor communicatie complex project Klein-Rusland leerervaring

Meer vragen? www.gentsekanaalzone.be/klein-rusland Iris Lauwaert iris.lauwaert@oost-vlaanderen.be complex project Klein-Rusland contact