E-book: Minder belasting... Hoe dan? Alles over de WOZ-waarde en wat dit betekent voor uw belasting. Minder belasting betalen dat wil toch iedereen? Maar hoe dan, hoor ik u denken Previcus heeft de oplossing, namelijk de WOZ-waarde van uw woning verlagen. In dit E-book leest u alles over de WOZ-waarde en de daaraan gekoppelde belastingen. Previcus Vastgoed - Handelstraat 18, 5831 AV Boxmeer - T. 0485 57 44 44 - E. info@previcus.nl - W. www.previcus.nl
Te hoge WOZ-waarde? U betaalt te veel belasting... Elk jaar valt hij weer op de mat, de envelop van uw gemeente met daarin de WOZ-beschikking. Soms komt deze overeen met de waarde van uw woning en soms komt deze niet eens in de buurt daarvan. In het geval dat de gemeente een te hoge WOZwaarde vaststelt is dat een reden om in actie te komen! De WOZ-waarde wordt als grondslag gebruikt voor een groot aantal belastingen. Geen bezwaar hiertegen aantekenen betekent dus dat de kans bestaat dat u al snel te veel belasting betaald. Daarom leggen we in dit E-book alles uit over de WOZ en de belastingen die daaraan gekoppeld zijn. Als u alles wilt weten over het WOZ-bezwaar, kunt u op onze website het E-book WOZ Bezwaar waarom niet? downloaden.
Alles wat u moet weten over de WOZ Wat is de WOZ? De afkorting WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. Op basis van een groot aantal factoren bepaalt de gemeente de waarde van een object, bijvoorbeeld uw woonhuis en de bijbehorende grond. Ook eventuele bijgebouwen die bij een woning horen, zoals een garage of een schuur, vallen hieronder. Heeft u een recreatiewoning of bent u eigenaar of gebruiker van een bedrijfspand dan ontvangt u ook hierover een WOZ-beschikking. Wat betekent een te hoge WOZ-waarde voor uw belastingaanslag? De gemeente stelt een WOZ-waarde vast, zodat men kan berekenen hoeveel belasting u moet betalen, bijvoorbeeld de onroerendezaakbelasting bij de meeste mensen beter bekend als de OZB. Als uw WOZ-waarde verlaagd, betaalt u dus ook minder belasting. Nijmegen had in 2017 de twijfelachtige eer om de hoogste OZB-belasting van Nederland te hebben, namelijk 0,2669% van de WOZ-waarde. Stel dat u daar een woning bezit met een waarde van 300.000, terwijl de gemeente u een WOZ-beschikking stuurt van 325.000. Dan heeft dat als gevolg dat u 66,73 te veel OZB-belasting moet betalen. Meer over de OZB-belasting en de andere belastingen waarop de WOZwaarde invloed heeft vindt u verderop in dit E-book. Hoe komt de WOZ-waarde tot stand? Gemeenten voeren een taxatie uit om de WOZ-waarde te bepalen. Hiervoor is de marktwaarde het uitgangspunt. Om de marktwaarde te bepalen kijkt de gemeente naar het bedrag wat de woning op zou kunnen brengen bij verkoop op 1 januari van het voorgaande jaar. Dat is wat we noemen de waardepeildatum. Voor 2018 kijkt de gemeente dus naar de waardepeildatum 1 januari 2017. De internationale definitie van het begrip marktwaarde welke wordt gehanteert is als volgt: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke
transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum waarbij de partijen met kennis van zaken prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. zijn dat er zich een situatie voordoet die van invloed is op de prijs die is overeengekomen en afwijkt van de marktwaarde. Daarbij valt te denken aan executieveiling, sterfgeval of de verkoop door een woningcorporatie. Taxatiemodel en een analyse van verkoopcijfers Om de marktwaarde van woningen of bedrijfspanden te bepalen gebruiken veel gemeenten een taxatiemodel. Dit is een modelmatige waardebepaling waarin uw woning vergeleken wordt met andere woningen in de buurt die recent zijn verkocht. Als een gemeente dit toepast wordt er gesproken van een systematische vergelijking. Als een gemeente een handmatige analyse van de verkoopcijfers uitvoert komt er meer handwerk bij kijken. De gemeente krijgt van het kadaster de verkoopprijs van elke woning die is verkocht. Om een goede WOZ-waarde te bepalen is echter meer informatie nodig. Ook voor de gemeente is internet daarvoor een goede informatiebron, want zo kunnen zij van te koop staande woningen in de buurt de vraagprijzen zien en de foto s bekijken. Wel kan het zo zijn dat de gemeente persoonlijk onderzoek doet naar de omstandigheden waarin een woning is verkocht. Het kan namelijk Objectkenmerken Naast de verkoopcijfers gaat de gemeente op zoek naar specifieke objectkenmerken. Als een woning wordt verkocht komt het vaak voor dat de nieuwe eigenaar de woning opknapt of andere wijzigingen aanbrengt aan de staat van de woning. De gemeente kan daarom contact opnemen met de nieuwe eigenaar of zelfs komen controleren. De onderhoudstoestand en het kwaliteitsniveau hebben een grote impact op de aantrekkingskracht en de marktwaarde van een woning. Vooral bij een systematische modelvergelijking is het belangrijk om de specifieke objectkenmerken in de gaten te houden. Door bijvoorbeeld luchtfoto s van verschillende jaren over elkaar heen te leggen ontdekt de gemeente snel een aangebouwde serre of een extra dakkapel. Zaken waarvoor de gemeente een vergunning uitgeeft zijn natuurlijk gemakkelijk mee te nemen in de taxatie.
Ook wordt er gecontroleerd of de gegevens overeenkomen met betrekking tot bijvoorbeeld de grondoppervlakte. Dit soort zaken controleert de gemeente bij het kadaster. Doormiddel van deze gegevens probeert de gemeente om zo efficiënt mogelijk de WOZ-waarde van alle objecten binnen de gemeentegrenzen te taxeren. Wij raden u dan ook aan om altijd de WOZ-waarde van uw woning te laten controleren en indien gewenst bezwaar aan te laten tekenen. Uiteraard is het geen verplichting, maar er is meestal ook geen reden om het niet te doen! Waarom klopt de vastgestelde WOZ-waarde van de gemeente toch vaak niet? In een korte tijd moet de gemeente heel veel objecten taxeren. Het is daarom niet te voorkomen dat er onnauwkeurigheden insluipen. Volgens de consumentenbond worden er jaarlijks meer dan 100.000 WOZ-waarden bijgesteld na een ingediend bezwaar. Door het massale proces is het dus onmogelijk voor een taxateur om alles over een woning te weten te komen. Stel u voor dat de gemeente elke woning jaarlijks van binnen en van buiten zou komen controleren. Los van het ongemak zou dit de gemeente ook veel te veel geld kosten.
Op welke belastingen heeft de WOZ-waarde invloed? De WOZ-waarde wordt gebruikt om de hoogte van verschillende belastingen te bepalen. Dit betekent: hoe lager de WOZ-waarde des te minder belasting u hoeft te betalen. Een verlaging van slechts een paar duizend euro kan al snel honderden euro s aan belastingvoordeel opleveren. Er zijn drie soorten belastingen die in dit E-book behandeld worden: - Gemeentebelastingen - Waterschapsbelastingen - Rijksbelastingen Het bedrag dat u moet betalen aan OZB is een percentage van de WOZwaarde. Dit percentage verschilt per gemeente en kan sterk uiteenlopen. In 2017 had Texel het laagste OZB-tarief met 0,0446% en zoals eerder vermeld had Nijmegen de hoogste met 0,2669%. Het percentage wordt jaarlijks aangepast. Zo stijgt in 2018 de OZB gemiddeld met 1,7%. Er zijn zelfs drie gemeenten waarin de stijging meer dan 10% bedraagt (Haren, Cuijk en Grave). Het is gemakkelijk om dus zelf uit te rekenen wat u aan OZB moet betalen door de waarde van uw woning te vermenigvuldigen met het OZB-tarief. Gemeentebelastingen Onroerendezaakbelasting (OZB) Bij de gemeentebelastingen is de bekendste de onroerendezaakbelasting, ofwel de OZB. Elke Nederlander die eigenaar is van een onroerende zaak ontvangt jaarlijks een WOZ-beschikking. Op deze WOZ-beschikking staat de nieuwe vastgestelde WOZ-waarde van uw object en het door u te betalen bedrag aan OZB. Afvalstoffenheffing & Rioolheffing Ook de hoogte van de rioolheffing verschilt per gemeente. Een gemeente kan het zelfs niet laten afhangen van de WOZ-waarde, maar bijvoorbeeld aan de hand van het aantal personen in het huishouden of de hoeveelheid afgevoerd water.
De hoogte van de heffing is tevens afhankelijk van de uit te voeren taken door de gemeente. Wettelijk gezien mag de gemeentelijke opbrengst niet hoger zijn dan wat de gemeente nodig heeft om deze taken uit te voeren. Wij adviseren u om op de website van uw gemeente te kijken om te bepalen wat voor u van toepassing is. Waterschapsbelasting Iedereen die per 1 januari 2017 eigenaar is van een huis kan rekenen op een envelop van het waterschap. Nederland telt 22 waterschappen die ook weer elk hun eigen belastingtarief voor de watersysteemheffing vaststellen. Het waterschap maakt gebruik van twee verschillende heffingen, te weten watersysteemheffing gebouwd en watersysteemheffing ongebouwd. Watersysteemheffing gebouwd bent u verschuldigd als u eigenaar bent van 1 of meerdere gebouwen. U betaalt dan een percentage van de WOZwaarde. Bij de watersysteemheffing ongebouwd bent u eigenaar van een stuk grond en betaalt u per hectare. Waterschappen gebruiken de belasting die zij ontvangen voor het beheer van dijken, gemalen en sluizen. Ook zorgen zij met de zuiveringsheffing voor het zuiveren van afvalwater. De hoogte van de watersysteemheffing is dus afhankelijk van de tarieven van het waterschap en natuurlijk de hoogte van uw WOZ-waarde. Rijksbelastingingen Ook de belastingdienst maakt gebruik van de WOZ-waarde van uw woning. Hieronder gaan we kort in op de gevolgen voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait), vermogensbelasting en de schenk- en erfbelasting. Inkomstenbelasting (Box 1) Uw woning is natuurlijk een waardevol bezit en dat ziet de Belastingdienst ook zo. Daarom wordt de waarde van uw woning opgeteld bij uw inkomen. Dit betekent dat u als woningbezitter een extra bedrag moet optellen bij uw inkomen in box 1. Dit is wat we kennen het eigenwoningforfait. Ook het eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde. Als u bezwaar maakt en daarmee de WOZ-waarde verlaagd, dan gaat hiermee ook het eigenwoningforfait omlaag. De gemeente is verantwoorlijkheid voor het doorgeven van de WOZ-waarde aan de Belastingdienst. Indien de WOZ-waarde naar aanleiding van een bezwaar wordt verlaagd is de gemeente verplicht de juiste waarde door te geven aan de Belastingdienst.
Let hierbij wel op dat de belastingdienst deze verlaging inderdaad netjes doorvoerd. Als dit niet het geval is, kunt u de Belastingdienst hiertoe verzoeken. Bereken uw tarief voor het eigenwoningforfait met de tabel hieronder. Dit zijn de cijfers van 2018, dus let even goed op het belastingjaar. Stel dat u een woning heeft met een WOZ-waarde van 250.000. Uw eigenwoningforfait is dan 250.000 x 0,7% = 1.750. Dit bedrag dient u op te tellen bij uw inkomen in Box 1. Vermogensbelasting (Box 2) Ook over die tweede woning of dat vakantiehuisje waar u zo hard voor hebt gewerkt betaalt u belasting, namelijk vermogensbelasting, ook wel box 3 genoemd. Een tweede woning of een vakantiehuisje wordt door de Belastingdienst als vermogen gezien en dient bij de inkomstenbelasting aangegeven te worden in box 3. Betreft de tweede woning een recreatiewoning waarin niet permanent wordt gewoond dan moet de WOZ-waarde van deze woning volledig bij het eigen vermogen geteld Woningwaarde Woningforfait meer dan niet meer dan - 12.500 0% 12.500 25.000 0,25% 25.000 50.000 0,40% 50.000 75.000 0,55% 75.000 1.060.000 0,70% 1.060.000-7.420 + 2,35% van de waarde van de woning boven 1.060.000
worden. Wanneer u de tweede woning verhuurt dan dient u slechts een percentage van de WOZ waarde bij het vermogen in box 3 op te tellen. Het percentage is afhankelijk van de hoogte van de huur, ook wel leegwaarderatio genoemd. Schenk- en erfbelasting Wanneer u een woning erft of krijgt geschonken, dan moet u hierover erfof schenkbelasting betalen. Uw relatie ten opzichte van de schenker of overledene speelt hierbij een belangrijke rol. Uw relatie bepaalt namelijk het vrijgestelde tarief. Deze tarieven kunt u vinden op de website van de Belastingdienst. Daarnaast wordt er gekeken hoeveel de woning waard is, de WOZ-waarde vormt hiervoor het uitgangspunt. Er wordt gekeken naar de WOZ-waarde in het jaar waarin de woning wordt geschonken of wordt geërfd of naar de WOZ-waarde in het daarop volgende jaar. Het is dan ook zinvol om de laagste van die twee WOZ-waarden op te geven aan de belasting. Ontdek of ook u minder belasting kunt betalen Heeft dit E-book u aan het denken gezet en twijfelt u of de WOZ-waarde door uw gemeente correct is vastgesteld? Kom in actie en maak direct gratis bezwaar via onze website. Nog niet overtuigd? Bekijk dan ook ons E-book WOZ Bezwaar waarom niet?, in dit E-book leest u alles over hoe een WOZ-bezwaar in zijn werk gaat en leest u meer over WOZ bezwaar argumenten. Bespreekt u liever uw specifieke situatie met een van onze specialisten? Neem dan contact met ons op: T. 0485 574 444 F. 0485 572 311 E. info@previcus.nl W. www.previcus.nl