Hardheidsclausule energiebeleid Inleiding QuaWonen investeert volop in duurzaamheid en energiebesparing. Zo isoleert de corporatie maar liefst 5500 bestaande woningen. QuaWonen gaat vooral dubbel glas zetten en vloeren, muren en daken isoleren. Nieuwe hoogrendementketels worden geplaatst zodra de oude ketels zijn afgeschreven. Huurders krijgen de isolatiemaatregelen als totaalpakket aangeboden (de cv-installatie uitgezonderd). Geringe huurverhoging Huurders betalen wel een huurverhoging voor deze woningverbetering. Deze huurverhoging wordt bepaald op basis van de verwachte minimale besparing op het gasverbruik. Slechts een zesde van wat een huurder theoretisch kan besparen, wordt doorberekend 1 (d.i. de minimale besparing). Minimale besparing Huurders ontvangen van QuaWonen een voorstel met isolerende maatregelen. Daarbij geeft QuaWonen ook aan welke minimale besparing op het gasverbruik de huurder mag verwachten. Deze energiebesparing betekent een daling van de woonlasten. Maar doordat de woning in kwaliteit verbetert, gaat de huurder ook iets meer huur betalen. Uitgangspunt van QuaWonen is: bij een gelijkblijvend stookgedrag en een gelijkblijvend tarief voor een m 3 gas, zullen de totale woonlasten als saldo van huur en energielasten 2 ondanks de huurverhoging niet stijgen. Woonlasten stijgen toch Stijgen de woonlasten toch, en profiteert de huurder dus niet van de verwachte besparing op het gasverbruik, dan kan hij een beroep doen op de hardheidsclausule. In het eerste deel van deze notitie wordt de achtergrond van de hardheidsclausule beschreven. In het tweede deel komt de toepassing van de hardheidsclausule aan de orde. Achtergrond van de hardheidsclausule 1) Hardheidsclausule QuaWonen heeft een hardheidsclausule ontwikkeld. Deze biedt huurders de zekerheid dat zij niets te verliezen hebben, dat hun besparing op het gasverbruik altijd hoger zal zijn dan de gevraagde huurverhoging. Hardheidsclausule: Als de werkelijke besparing op het gasverbruik voor een individuele huurder lager is dan de minimale besparing waarop QuaWonen de huurverhoging heeft gebaseerd, kan deze persoon een beroep doen op de hardheidsclausule. Dit betekent dat een huurder QuaWonen verzoekt in zijn of haar geval de huurverhoging aan te passen. Als het beroep wordt gehonoreerd, past QuaWonen de huurverhoging aan. Hardheidsclausule bij collectieve verwarmingsinstallaties Bij collectieve verwarmingsinstallaties gaat het anders dan bij individuele verwarmingsinstallaties. De hardheidsclausule geldt hier meestal voor het collectieve verbruik. Reden hiervoor is dat bij de meeste collectieve installaties van QuaWonen het energieverbruik op woningniveau wordt gemeten met warmteverbruikmeters. Bij deze meters is het technisch onmogelijk om de verbruiken te vertalen naar aantallen m 3 gas. Dit is juist vereist om inzicht te krijgen in de mate waarin de beloofde minimale gasbesparing is gehaald. 1 Bij de omrekening van de minimale besparing naar een huurverhoging, hanteert QuaWonen een gemiddeld tarief per m 3 gas (incl. levering, vastrecht en belastingen). Bij het aanbod dat huurders ontvangen, wordt het dan geldende tarief vermeld. 2 De energielasten en het daarbij horende energieverbruik hebben in de hardheidsclausule betrekking op de verwarming van de woning inclusief het warme water (keuken/douche/bad). Het zegt in deze context niets over de rekening voor elektriciteit. 1
Bij collectieve installaties kan QuaWonen de hardheidsclausule alleen individueel toepassen als het individuele verbruik, zowel voor als na de energiemaatregelen, wordt gemeten met doorstroommeters. Wanneer de hardheidsclausule van toepassing is op het collectieve verbruik, ligt het initiatief bij QuaWonen om te controleren of de beloofde besparing op het gasverbruik is behaald. QuaWonen werkt hier zoals beschreven bij Toepassing van de hardheidsclausule ; paragraaf 2, evenwel met twee uitzonderingen: - Er wordt niet gekeken naar gelijkblijvende persoonlijke omstandigheden en gelijkblijvend stookgedrag; - en wanneer de beloofde besparing op collectief niveau niet is behaald, past QuaWonen de huurverhoging van alle huurders in het complex aan. QuaWonen informeert huurders altijd van tevoren over de toepassing van de hardheidsclausule. Dat is hier niet anders. Wel informeert QuaWonen huurders van appartementencomplexen met warmteverbruikmeters over de uitkomst van het onderzoek naar de besparing op het gasverbruik. Alleen bij gelijkblijvende omstandigheden De hardheidsclausule van het energiebeleid is alleen van kracht bij gelijkblijvende omstandigheden. Het gaat dan om gelijkblijvende: - persoonlijke omstandigheden (bijvoorbeeld gezinssamenstelling); dit wordt getoetst met behulp van een vragenlijst (bijlage 1) - stookgedrag (bijvoorbeeld thermostaat op dezelfde temperatuur ingesteld); dit is minder objectief te beoordelen, maar hier wordt een moreel appel op de huurder gedaan - buitentemperatuurniveau; QuaWonen gebruikt de graaddagenmethode (zie bijlage 3) om het gasverbruik van twee jaren vergelijkbaar te maken. - prijspeil voor gas; isolatie van woningen heeft invloed op het energieverbruik en niet op de energiekosten. De hardheidsclausule richt zich op besparing op energieverbruik, waardoor fluctuerende prijzen hier verder buiten beschouwing kunnen worden gelaten. 2) Theoretische besparing QuaWonen heeft de huurverhoging voor isolerende maatregelen gekoppeld aan de theoretische energiebesparing die door de maatregelen wordt verwacht. In opdracht van QuaWonen berekent een gecertificeerd adviesbureau voor elke woning het theoretisch energieverbruik dat bij die woning hoort zowel vóór als na isolatie. Deze verbruiken worden berekend volgens richtlijnen van de overheid en het verschil tussen beide betreft dus een theoretische besparing. Bij de berekening van het theoretisch energieverbruik van een woning wordt rekening gehouden met een veelvoud van factoren. Zo wordt er onder andere gekeken naar de thermische schil van de woning, de ligging van de woning (is de raampartij georiënteerd op het zonnige zuiden of juist het gure oosten), de mate waarin de woning in contact staat met de bodem en buitenlucht (hoek- of tussen woning, boven- of benedenwoning, de grootte van een woning (hoeveel m 3 inhoud moet verwarmd worden), CV-installatie etc. De berekening gaat uit van voorgeschreven gemiddelden en kan in individuele gevallen afwijken van het werkelijke energieverbruik. Echter de huurverhoging wordt gebaseerd op het theoretische verbruik. 3) Behandeling van een beroep Een huurder die zich wil beroepen op de hardheidsclausule dient in eerste instantie de hiervoor te volgen procedure bij de verhuurder te doorlopen. Deze is te vinden op www.energie-loket.nl. Verhuurder zal de hardheidsclausule op dezelfde wijze toepassen als is beschreven in deel twee van deze notitie. Verder geldt hier de reguliere klachtenprocedure van de verhuurder. 4) Onverklaarbaar lage besparingen of hogere verbruiken In geval van onverklaarbaar lage besparingen of zelfs bij hogere verbruiken kan QuaWonen onderzoek doen naar mogelijke verklaringen. Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een persoonlijk gesprek met de huurder, het controleren van de meterstanden, het controleren van de berekening van de theoretische besparing. 5) Er ontstaat een geschil Wanneer een huurder ontevreden is over de afhandeling van zijn beroep, is er sprake van een geschil. In dat geval kan de huurder van QuaWonen terecht bij een onafhankelijke instantie, de Regionale 2
Geschillencommissie Krimpenerwaard. Hiervoor kan hij gebruik maken van het Klachtenformulier hardheidsclausule (bijlage 3). 6) Reglement Geschillencommissie Het bestaande reglement van de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard is van toepassing op de beroepen op de hardheidsclausule met uitzondering van: De volgende definities - Verhuurder betreft in dit geval alleen Woningstichting QuaWonen - Huurder betreft in dit geval niet de ex-huurder en niet lid d degene die de woning met toestemming van de verhuurder huurt van een huurder die haar huurt van verhuurder Artikel 3.1, in dit geval geldt: Een klager kan over de afhandeling van een beroep op de hardheidsclausule door verhuurder een klacht indienen bij de commissie. Artikel 4.1, die verwijst naar artikel 3. daarbij moet bovenstaande aanpassing in ogenschouw worden genomen. Waar in het bestaande reglement wordt gesproken over: huurders, woningzoekenden en bewonersorganisaties is de hardheidsclausule niet van toepassing op woningzoekenden en bewonersorganisaties. 7) Evaluatie De verhuurder houdt een dossier bij van beroepen op de hardheidsclausule en de bijbehorende besluiten. Dit dossier wordt betrokken bij de evaluatie van het energiebeleid. 3
Toepassing van de hardheidsclausule Paragraaf 1. Ontvankelijkheid beroep op hardheidsclausule Een klacht met betrekking tot de hardheidsclausule wordt alleen in behandeling genomen wanneer wordt voldaan aan alle hierna omschreven bepalingen: a) De klacht heeft betrekking op de huurverhoging in verband met de uitvoering van isolerende maatregelen aan de buitenkant van de woning. Andere energiebesparende maatregelen zoals een hoogrendementsketel vallen niet onder de hardheidsclausule; b) De klager beroept zich op de hardheidsclausule omdat zijn besparing op het gasverbruik lager zou zijn dan de door verhuurder aangegeven minimaal te verwachten besparing. Zijnde eenzesde van de theoretisch te verwachten besparing op grond van het berekende effect van de uitgevoerde maatregelen; c) Alle energiebesparende maatregelen waarop de theoretische besparing is gebaseerd, zijn (voor zover technisch mogelijk) bij de woning aangebracht; d) De klager is al vanaf het moment van aanbieden van het energiepakket huurder van de betreffende woning; e) De klager is tevens de huurder met wie verhuurder een huurovereenkomst heeft afgesloten en tevens de gehuurde woning zelf bewoont. In geval van onderhuur kunnen de onderhuurder en huurder zich niet beroepen op de hardheidsclausule; f) De persoonlijke omstandigheden van de klager zijn ongewijzigd. Verhuurder toetst dit met een door de klager in te vullen vragenlijst (zie bijlage 1); g) De klager overlegt de benodigde jaaroverzichten van de energieleverancier, te weten: 1) het laatste volledige jaar voor aanvang van de werkzaamheden en 2) het eerste volledige jaar na afronding van de werkzaamheden. Ter illustratie: als de maatregelen worden uitgevoerd in 2010 zijn de volledige jaaroverzichten van 2009 en 2011 vereist. Zie ook onderstaande schematische weergave: Begindatum jaaroverzicht 1 Begin datum werkzaamheden Begindatum jaaroverzicht 2 Einddatum jaaroverzicht 1 Opleverdatum werkzaamheden Einddatum jaaroverzicht 2 h) De klager beroept zich binnen twee maanden na ontvangst van het tweede jaaroverzicht van de energieleverancier op de hardheidsclausule; i) De gasverbruiken op de genoemde jaaroverzichten niet zijn gebaseerd op door het energiebedrijf geschatte meterstanden. j) De gasverbruiken op de genoemde jaaroverzichten hebben elk betrekking op een periode van minimaal 320 dagen en maximaal 410 dagen. Met een maximaal verschil van 60 dagen tussen beide jaaroverzichten. Andere klachten als bedoeld onder punt b worden ter behandeling terugverwezen naar de werkorganisatie. 4
Paragraaf 2. Vergelijking twee gasverbruiken Als aan bovenstaande zaken wordt voldaan, wordt het beroep op de hardheidsclausule in behandeling genomen. De commissie herbeoordeelt als volgt: a) Om de twee vereiste jaaroverzichten met elkaar te vergelijken, corrigeert verhuurder het verbruik in beide jaren naar een jaar met een gemiddelde buitentemperatuur. Hiervoor maakt QuaWonen gebruik van de graaddagenmethode. Deze wordt uitgelegd in bijlage 2; b) Vanuit de gecorrigeerde gasverbruiken, wordt gekeken welke besparing is gerealiseerd. Er zijn dan de volgende mogelijkheden: 1. de werkelijke besparing is groter dan of gelijk aan de door QuaWonen gestelde minimale besparing 2. de werkelijke besparing is kleiner dan de door QuaWonen gestelde minimale besparing c) In geval van een werkelijke besparing als bedoeld in lid b1 van dit artikel, wordt het beroep op de hardheidsclausule ongegrond verklaard; d) In geval van een werkelijke besparing als bedoeld in lid b2 van dit artikel en gelijkblijvende persoonlijke omstandigheden en gelijkblijvend stookgedrag, wordt het beroep op de hardheidsclausule gegrond verklaard; e) De huurprijsverlaging wordt bepaald op basis van de werkelijk gerealiseerde besparing maar is maximaal het bedrag van de huurverhoging voor de energiebesparende maatregelen; f) De commissie deelt haar advies schriftelijk mee aan verhuurder. Klager ontvangt hiervan een afschrift. Het betreft een gekwalificeerd advies. Dat betekent dat verhuurder alleen van het advies mag afwijken als daar goede argumenten voor zijn. Het advies van de Geschillencommissie is dus niet bindend, maar wel zwaarwegend. 5
BIJLAGE 1: Vragenlijst Vragenlijst persoonlijke omstandigheden Persoonlijke gegevens Naam : Voorletters: Adres : Postcode : Plaats : Telefoonnummer : Voordat uw woning werd geïsoleerd gaf QuaWonen aan welke minimale besparing op het gasverbruik u van de energiebesparende maatregelen mocht verwachten. Als deze minimale besparing niet is gehaald, kan er bij gelijkblijvende omstandigheden een beroep op de hardheidsclausule worden gedaan. Met deze vragenlijst toetst QuaWonen of uw persoonlijke omstandigheden gelijk zijn gebleven. Persoonlijke omstandigheden 1. Was u in 2008 al gedurende het hele jaar woonachtig op dit adres Ja / Nee 2. Woont u met meer personen in uw woning dan in 2008? Ja / Nee 2a. Zo ja, met hoeveel personen meer 3. Woont u met andere personen in uw woning dan in 2008? Ja / Nee 4. Bent u of een van uw huisgenoten vaker thuis, bijvoorbeeld door minder werken? Ja / Nee 5. Is er iemand in uw huishouden langdurig ziek geweest het afgelopen jaar? Ja / Nee 6. Is uw stookgedrag gewijzigd Ja / Nee 7. Heeft u, misschien per ongeluk, een verkeerde meterstand doorgegeven? Ja / Nee 8. Heeft uw woning meer gebruiksoppervlak gekregen (zolderkamer, uitbouw etc.)? Ja / Nee 9. Zijn er andere redenen waarom uw gasverbruik kan zijn gestegen? Ja / Nee Ruimte voor opmerkingen cq. opmerkingen over bovenstaande vragen: Wij zullen een onderzoek instellen naar wat de oorzaak zou kunnen zijn van het niet halen van de minimale besparing op het gasverbruik. Als hier niets uitkomt wat aan u kan worden toegerekend en alle vragen over de persoonlijke omstandigheden naar eer en geweten met Nee zijn beantwoord, bent u een uitzondering en kan het zinvol zijn een beroep te doen op de hardheidsclausule. Als uw beroep gegrond wordt verklaard, past QuaWonen uw huurverhoging aan. De nieuwe huurverhoging, van minimaal 0, wordt berekend op basis van de werkelijke besparing op het gasverbruik. Ondertekening De ondergetekende(n), verklaart/verklaren door ondertekening dit formulier volledig en naar waarheid te hebben ingevuld. Datum Handtekening 6
BIJLAGE 2: de graaddagenmethode en de hardheidsclausule van QuaWonen Bij 8 graden onder nul moet een kachel harder branden dan bij 8 graden boven nul. De buitentemperatuur en het warmteverbruik houden dus nauw verband met elkaar en op dat gegeven is de graaddagenmethode gebaseerd. Er kunnen grote verschillen zijn tussen het warmteverbruik in het ene en in het andere jaar. Om energieverbruiken van twee jaren met elkaar te kunnen vergelijken, is een correctie nodig in relatie tot de gemiddelde buitentemperatuur. Deze correctie wordt uitgedrukt in graaddagen. Vanuit de hardheidsclausule maakt QuaWonen daarom gebruik van de graaddagenmethode. Dit is een methode waar onder andere energiebedrijven gebruik van maken bij het berekenen van voorschotbedragen. De graaddagenmethode is een methode waarbij er een relatie wordt gelegd tussen de buitentemperatuur (uitgedrukt in een aantal graaddagen) en het huishoudelijk gasverbruik. Deze methode wordt toegepast om verschillende (jaar)verbruiken te corrigeren naar een normaal temperatuurniveau. Vervolgens kunnen twee of meerdere verbruiken met elkaar worden vergeleken. Graaddag Elke C die de gemiddelde etmaaltemperatuur beneden de 18 C blijft, wordt een graaddag genoemd. Een gemiddelde etmaaltemperatuur van 17 C levert dus één graaddag op, een gemiddelde etmaaltemperatuur van 16 C twee graaddagen, enzovoort. Het KNMI meet nauwkeurig op elk weerstation in Nederland het aantal graaddagen per etmaal. Met de methode wordt het warmteverbruik per graaddag berekend. Hiervoor wordt het aantal graaddagen bepaald over dezelfde periode als het gemeten warmteverbruik. Op deze manier krijgt elke graaddag een gelijk deel van het totale warmteverbruik toebedeeld. Gewogen graaddagen Een graaddag in de zomerperiode is niet vergelijkbaar met een graaddag in de winter. Per graaddag wordt meer warmte verbruikt in de koude dan in warme maanden. Daarom is het begrip gewogen graaddagen geïntroduceerd. Om de graaddagen van verschillende maanden vergelijkbaar te maken, tellen de graaddagen in de wintermaanden zwaarder mee dan die in de zomer. Dit wordt bereikt door de graaddagen te vermenigvuldigen met een wegingsfactor. De wegingsfactoren voor de verschillende maanden zijn als volgt: november tot en met februari 1,1 maart en oktober 1,0 april tot en met september 0,8 Een voorbeeld met gewogen graaddagen; in januari heeft het KNMI in Rotterdam totaal 480 graaddagen gemeten. De wegingsfactor voor januari is 1,1. Voor alle noodzakelijke berekeningen voor warmteklanten in Rotterdam en de Krimpenerwaard geldt dan in die januari maand 1,1 x 480 = 528 gewogen graaddagen. De gemiddelde (gewogen) jaartemperatuur De gemiddelde jaartemperatuur is gemeten over een periode van 30 jaar. Het gemiddeld aantal gewogen graaddagen in Nederland over de afgelopen 30 jaar bedraagt 3213 gewogen graaddagen per jaar. 7
BIJLAGE 3: Klachtenformulier RGK inzake hardheidsclausule Energiebeleid KLACHTENFORMULIER HARDHEIDSCLAUSULE Aan de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard, Postbus 74, 2860 AB Bergambacht Ondergetekende, Naam Adres Postcode Woonplaats Telefoonnummer Dient een klacht in over de afhandeling van de hardheidsclausule Toelichting (zo nodig vervolgen op aparte bijlage) Ja / Nee Voor een snelle en effectieve behandeling van uw klacht dient u de navolgende vragen te beantwoorden: 1. U dient de reguliere weg te doorlopen. Heeft u over uw beroep op de hardheidsclausule overleg gehad of gecorrespondeerd met één van de medewerkers van de corporatie? Ja / Nee Zo ja, met 2. Heeft u de conclusies en het besluit van de corporatie ten aanzien van uw beroep op de hardheidsclausule schriftelijk ontvangen? Zo ja op welke datum: 3. Dient u de klacht in binnen twee maanden na doorlopen van reguliere Ja / Nee weg. Indien deze termijn overschreden is, wordt de klacht op grond van artikel 5.3 van het reglement niet in behandeling genomen. 4. Zijn er schriftelijke stukken met betrekking tot de klacht? Ja / Nee Zo ja, wilt u dan een kopie van deze stukken bij dit klachtenformulier meesturen? 5. De Geschillencommissie kan in voorkomende gevallen besluiten een hoorzitting te beleggen. Bent u, als de geschillencommissie u daartoe uitnodigt, bereid aanwezig te zijn? Ja / Nee 6. Laat u zich, in het geval van een hoorzitting, door iemand bijstaan of vertegenwoordigen? Ja*/ Nee Zo ja, door: naam adres postcode en woonplaats telefoonnummer * De naam van de gemachtigde kan ook op de zitting kenbaar gemaakt worden. Wel dient de gemachtigde ter zitting in alle gevallen een schriftelijke en door klager ondertekende machtiging te overleggen. Handtekening: Plaats en datum: 8