Dongen Uitgangspuntennotitie Tijdelijke huisvesting Arbeidsmigranten status: vastgesteld door de gemeenteraad van Dongen d.d. 8 februari 2018 1. Inleiding De vraag naar tijdelijke woonruimte voor arbeidsmigranten in Nederland en de regio Hart van Brabant stijgt. In opdracht van de regio heeft adviesbureau Companen de opgave onderzocht en in beeld gebracht wat de omvang van de doelgroep is en welke groei nog wordt verwacht. De huisvestingsopgave, die met deze groei samenhangt, betreft circa 500 tot 600 sociale huurwoningen voor permanent wonen én verblijfsaccommodatie voor 3700 à 5200 mensen die hier voor korte of middellange tijd verblijven. Over deze laatste categorie gaat deze uitgangspuntennotitie. Mensen die zich permanent in Nederland vestigen laten we in dit kader buiten beschouwing: dit zijn volwaardige deelnemers aan de woningmarkt die een woning via het reguliere aanbod moeten verkrijgen. Ook in Dongen verwachten we de komende jaren een toename van het aantal arbeidsmigranten dat woonruimte nodig heeft. Ons huidige huisvestingsbeleid is daar niet op voorbereid. Ten opzichte van het geldende beleid voor huisvesting van arbeidsmigranten kunnen we constateren dat: Het geldende beleid, zoals dat is opgenomen in de vigerende bestemmingsplannen, als te beperkend wordt gezien; Door het huidige beleid het moeilijk is om initiatieven te faciliteren; Het duidelijker moet zijn wat er wel mag, in plaats van te concentreren op wat er niet mag; Er een keurmerk is voor veilig en fatsoenlijk wonen van de Stichting Normering Flexwonen (SNF); Er beleidsruimte dient te zijn voor nieuwbouw van huisvestingsaccommodaties en transformatie van bestaand (leegstaand) vastgoed. Samen met onze inwoners, dorps- en wijkraden, werkgevers, verhuurders, politie, VOCD, ZLTO en ContourdeTwern (welzijnswerk/buurtbemiddeling) willen we komen tot nieuwe uitgangspunten voor het tijdelijk huisvesten van arbeidsmigranten. Op 22 november 2017 heeft een gespreksavond met deze groepen plaatsgevonden waarop het onderwerp 'huisvesting arbeidsmigranten' vanuit verschillende belangen is belicht. Inwoners en werkgevers vertelden over hun ervaringen en wensen en vervolgens konden de deelnemers aan thematafels op het gebied van wonen, werken en veiligheid hun standpunten inbrengen. De input van deze positieve en constructieve avond is gebruikt als bouwsteen voor de uitgangspunten van het nieuwe beleid. Beoogd resultaat Bij het huisvesten van arbeidsmigranten zijn veel partijen betrokken, met elk hun eigen belang. Samen met deze partijen willen wij komen tot: - een woonaanbod voor arbeidsmigranten dat aansluit op hun woonbehoeften; - een woonaanbod met een passende prijs-kwaliteitsverhouding (voorkomen van uitbuiting); - een woonaanbod waarbij niet of nauwelijks sprake is van verdringing; - een woonaanbod dat kan rekenen op een breed draagvlak in de Dongense samenleving; - een woonaanbod dat de economische ontwikkeling ondersteunt; - een woonaanbod waarbij het risico op overlast zo gering mogelijk is; - een woonaanbod, met een bijbehorend toetsingskader, dat handhaafbaar is. 2. Doel en doelgroep Het doel van het beleid is het creëren van kwalitatieve huisvesting voor arbeidsmigranten die hier tijdelijk verblijven. De omvang van het aantal arbeidsmigranten in onze gemeente is niet exact bekend, maar de laatste schattingen gaan uit van 440-550 arbeidsmigranten. Dit aantal zal in de periode tot 2025 doorgroeien naar circa 700-900 personen. Pagina 1 van 5
Doelgroep Het beleid heeft betrekking op huisvesting van arbeidsmigranten, die hier legaal werkzaam zijn. Beleidsmatig wordt geen nadere splitsing gemaakt tussen mensen die hier kort (4 tot 6 maanden) en middellang (6 maanden tot 3 jaar) verblijven. In aantallen gaat het om 80% van de totale populatie arbeidsmigranten. De overige 20% zullen zich definitief in Nederland vestigen. Verantwoordelijkheid De huisvesting van arbeidsmigranten is allereerst een verantwoordelijkheid van de werkgevers en uitzendbureaus. Zij dienen te zorgen voor veilige huisvesting, de registratie van personen, het voorkomen van uitbuiting en het voorkomen van overlast. De gemeentelijke verantwoordelijkheid is er om erop toe te zien dat de huisvesting op een verantwoorde wijze plaatsvindt. 3. Visie Onze visie is dat iedere inwoner van onze gemeente gedegen en verantwoord gehuisvest moet kunnen worden. Dat geldt dus ook voor (tijdelijke) arbeidsmigranten. Wij vinden het belangrijk dat daarbij voor alle inwoners dezelfde uitgangspunten gelden, waarbij we geen onderscheid willen maken naar beroepsgroep. Wonen is geen functie die primair in het buitengebied thuis hoort. Het beleid in het buitengebied is dan ook al jaren (niet alleen in de gemeente Dongen, maar ook landelijk en provinciaal), om verstening in het buitengebied tegen te gaan. Nieuwe permanente woningen voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten in het buitengebied zijn ongewenst. Huisvesting van arbeidsmigranten in het buitengebied, bij het agrarisch bedrijf, kan bovendien een ongewenste koppeling en daarmee afhankelijkheid tussen wonen en werken opleveren. De kans op misstanden wordt daarmee groter. Vanuit dit oogpunt is onze visie dat huisvesting van arbeidsmigranten, met uitzondering van tijdelijke huisvesting bij agrarische bedrijven, niet in het buitengebied plaatsvindt, maar zo veel mogelijk in de kernen. Hiermee is onze visie in lijn met het algemene beleid over wonen in het buitengebied. Doordat arbeidsmigranten in de kernen worden gehuisvest, kunnen zij beter integreren en deelnemen aan de maatschappij. De huisvesting van de arbeidsmigranten kan op drie manieren: 1. Kleinschalige huisvesting in de bestaande woonomgeving. Dit kan in reguliere woningen, waarbij sprake moet zijn van voldoende spreiding én een beperkt aantal arbeidsmigranten per woning. Het aantal mensen dat gezamenlijk in een woning gehuisvest kan worden is afhankelijk van de omvang van de woning. 2. Geconcentreerde huisvesting in de bestaande woonomgeving. Als het gaat om groepswonen / geconcentreerde huisvesting, dan worden landelijk de volgende definities gehanteerd: - Kleinschalig: < 40 personen - Middelgroot: 40 tot 100 personen - Grootschalig: 100 personen Het geconcentreerd huisvesten van arbeidsmigranten in de kernen heeft in eerste instantie niet de voorkeur, maar kan onder voorwaarden wel mogelijk zijn. Te denken valt aan het gebruik maken van geschikt, leegstaand vastgoed. De eigenaar van zo'n pand kan verplicht worden via de verhuur te regelen dat er (permanent) sociaal beheer op de locatie aanwezig is. De omvang van de huisvesting is afhankelijk van locatie en draagkracht van de omgeving. Gezien de aard en schaal van onze gemeente, zien wij in Dongen geen mogelijkheden voor grootschalige tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Aan grootschalige huisvesting zal geen medewerking worden verleend. Bij voorkeur is sprake van kleine (zelfstandige) wooneenheden. Een mix van bewoners en doelgroepen is daarbij ook mogelijk (de zogenaamde magic mix ). Een intensief en strak beheer is essentieel voor het goed functioneren. Pagina 2 van 5
Wij eisen dat de eigenaar van de huisvesting het beheer en de verhuur aan de arbeidsmigranten zelf goed regelt of opdraagt aan de huurder (vaak een werkgever of uitzendbureau. Huisvesting voor arbeidsmigranten is in beginsel enkel bedoeld voor arbeidsmigranten werkzaam in de gemeente Dongen, dan wel de regio Hart van Brabant. 3. Geconcentreerde huisvesting bij agrarische bedrijven. Geconcentreerde tijdelijke huisvesting tijdens piekbelasting is toegestaan bij agrarische bedrijven. Dit kan in (tijdelijke) woonunits, maar een permanente huisvestingsvoorziening behoort ook tot de mogelijkheden. De omvang van de huisvesting is afhankelijk van de locatie en draagkracht van de omgeving. Een intensief en strak beheer is essentieel voor het goed functioneren. Wij zien hierbij een grote rol vanuit de werkgever. Huisvesting voor arbeidsmigranten is enkel bedoeld voor arbeidsmigranten die bij het bedrijf werkzaam zijn. De hierboven genoemde huisvestingsvormen zijn primair bedoeld voor tijdelijke bewoning. Dit biedt de arbeidsmigrant ook de mogelijkheid zich in te schrijven als woningzoekende en na enige tijd door te stromen naar een reguliere woning. Als dat gebeurt, moeten zij gewezen worden op hun verantwoordelijkheid om de taal machtig te worden en te integreren. Wooncorporatie Casade kan hierbij een rol vervullen. 4. Regionaal uitvoeringskader huisvesting arbeidsmigranten Ter uitvoering van het Regionaal Woonkader (2016) zijn afspraken gemaakt over het samen oppakken van de huisvestingsopgaven. Een van de afspraken is dat de bijzondere doelgroepen, waaronder arbeidsmigranten eerlijk over de regio worden verdeeld. Ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten zijn in het regionaal uitvoeringskader de volgende afwegingsfactoren opgenomen: Elke gemeente besluit zelf over specifieke locaties; Locaties: bij voorkeur een zekere stedelijke context: enig voorzieningenniveau en goede ontsluiting; Bij voorkeur locaties met een zeker drukteprofiel; Grootschalige locaties niet in monofunctionele woonwijken en niet op bedrijventerreinen, wel in gebieden met een mix aan functies; Geen belemmeringen voor omliggende functies; Er moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Routekaart regionale afstemming Op verzoek van de regio is door het Expertisecentrum Flexwonen een 'routekaart' gemaakt om de conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek van Companen te vertalen naar oplossingen. Deze routekaart is recent beschikbaar gekomen en ter kennisname voorgelegd aan het portefeuillehoudersoverleg ROV van 14 december 2017. In de routekaart worden bouwstenen aangegeven voor een verdere - zoveel mogelijk regionaal vormgegeven - aanpak. De 'routekaart' is als bijlage opgenomen bij deze notitie. De belangrijkste bouwstenen zijn: - Het maken van een quickscan gericht op verkennen van mogelijk direct te gebruiken c.q. te transformeren gebouwen en tijdelijk beschikbare locaties. - Het harder maken van de opgave: zicht krijgen op de huisvesting die momenteel gebruikt wordt op locaties waar dat niet wenselijk is. Naast huisvesting van de verwachte aanwas / groei ligt er ook een vervangingsopgave. - De urgentie vanuit de regionale economie onderbouwen, inclusief het arbeidsmarktperspectief. - Keuzes in oplossingsrichtingen benoemen en documenteren. - Werken aan oplossingen: ontwikkelen van gezamenlijke beleidsregels door re regio. - Indien mogelijk: sluiten van een convenant tussen gemeenten, werkgevers en huisvesters. - Een gezamenlijke aanpak in het handhavingsbeleid. - Een goede regeling voor inschrijving in de BRP. 5. Uitgangspunten lokaal beleid Vooruitlopend op de uitwerking / aanpak van deze bouwstenen, willen we lokaal al een en ander in gang gaan zetten. Naar aanleiding van het voorgaande en met inachtneming van de resultaten van het overleg met betrokken partijen komen wij tot de volgende uitgangspunten voor het lokale beleid. Pagina 3 van 5
5.1 Tijdelijke huisvesting in units voor piekbelasting De huidige mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting in units, zoals deze zijn opgenomen in het bestemmingsplan Dongen Buitengebied zijn te beperkt. Door de mogelijkheden voor deze vorm van huisvesting te verruimen, wordt tegemoet gekomen aan de wens van agrarische ondernemers om hun medewerkers jaarrond te kunnen huisvesten. Tijdelijke huisvesting in de vorm van units, is enkel mogelijk voor de groep 'kortverblijvers'. Zij werken vooral tijdens het piekseizoen en voor niet meer dan zes maanden. Na die zes maanden moet de huisvesting worden beëindigd, maar hoeven de voor het verblijf benodigde units niet verwijderd te worden. Aanvullende uitgangspunten zijn: de unit wordt uitsluitend gebruikt voor huisvesting van werknemers die binnen het bedrijf werkzaam zijn; het creëren van zelfstandige woonruimte is niet toegestaan; de unit voldoet aan alle eisen uit de gemeentelijke bouwverordening; er wordt voldaan aan de norm voor de huisvesting van arbeidsmigranten van de Stichting Normering Flexwonen, hetgeen bij voorkeur blijkt uit een inschrijving in het SNF-register; de unit wordt geplaatst binnen het agrarisch bouwblok; de unit heeft een maximale hoogte van 3,0 meter; de unit is zodanig in de omgeving ingepast dat omwonenden geen onevenredige hinder ondervinden van de bebouwing en de bebouwing doet geen afbreuk aan de (karakteristieke landschappelijke) kwaliteiten van het gebied. 5.2 Tijdelijke huisvesting in permanente huisvestingsvoorziening Voor permanente huisvestingsvoorzieningen geldt als algemeen uitgangspunt dat bij permanente huisvesting sprake moet zijn van een goede ruimtelijke ordening waardoor de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd is. Bovendien dient sprake te zijn van een kwalitatieve huisvestingsaccommodatie. Beide uitgangspunten zijn even belangrijk. Alleen wanneer de juiste accommodatie op de juiste plek staat, is sprake van kwalitatieve huisvesting. Ruimtelijke kwaliteit; goed woon- en leefklimaat Primair geldt dat een potentiele huisvestingslocatie planologisch passend moet zijn. Dat wil zeggen dat: o primair binnen bestaand stedelijk gebied gezocht moet worden naar een locatie. Daarna is een locatie in de randzone, buiten bestaand stedelijk gebied een mogelijkheid; o de locatie moet passen binnen de geldende ruimtelijke kwaliteitskaders; o huisvesting niet op een bedrijventerrein of recreatieterrein plaatsvindt; o er geen milieubelemmeringen mogen zijn voor de huisvestingslocatie, of eventueel voor de omliggende bedrijven als gevolg van de huisvestingslocatie; o de voorkeur uitgaat naar herstructureringslocaties en leegstaand vastgoed. De locatie functioneel inpasbaar moet zijn (in relatie tot de omgeving); daar waar sprake is van huisvesting in reguliere woonwijken moet voldoende spreiding in woonstraten zijn (geen concentratie). Bij de inpasbaarheid wordt tevens de omvang en samenstelling van de wijk in ogenschouw genomen. Voldoende parkeergelegenheid (op eigen terrein) beschikbaar is. Maatwerk! De mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten worden per object bekeken. Aan de hand van een omgevingsanalyse van het gebied waar een beoogd object staat wordt een advies opgesteld of en onder welke voorwaarden huisvesting mogelijk is. Draagvlak in de omgeving is erg belangrijk. Bij het creëren van draagvlak is een grote rol voor de werkgevers en de vastgoedeigenaren weggelegd. Kwaliteit huisvestingsaccommodatie De kwaliteit van het woon- en leefklimaat als gevolg van de omgeving (zoals geluid, geur, externe veiligheid et cetera), is geborgd door de toets op de ruimtelijke kwaliteit. Pagina 4 van 5
De kwaliteit van de huisvesting zelf is geborgd door: o Inrichtings- en maatvoeringseisen zoals opgenomen in het SNF keurmerk (Stichting Normering Flexwonen). Het keurmerk zelf is niet verplicht, wel de eisen uit het keurmerk. o Verplichte beheerder en nachtregister; geborgd door exploitatievergunning. Een nachtregister is verplicht voor huisvesting van meer dan 4 personen. o Eisen uit het bouwbesluit voor wonen. 6. Handhaving Beleid is enkel effectief wanneer ook sprake is van goede handhaving van het beleid. Het handhavingstraject is als volgt opgezet: We zijn gestart met een inventarisatie van de huisvesting van arbeidsmigranten. De uitvoering ligt bij de gemeente. Uit de inventarisatie zal blijken op welke plekken sprake is van een legale of illegale situatie. Daar waar sprake is van een illegale situatie, onderzoeken we of legalisatie tot de mogelijkheden behoort. Is legalisatie een optie en is de huisvesting passend (te maken) binnen het Beleid Huisvesting Arbeidsmigranten dan wordt een legalisatietraject gestart. Is sprake van een niet-legaliseerbare situatie, dan wordt tot handhaving overgegaan. Reguliere controles en handhaving moeten er verder voor zorgen dat de legale huisvesting ook aan de regels blijft voldoen en illegale situaties worden tegengegaan. Hiervoor zullen in het werkprogramma van de gemeente voldoende uren beschikbaar moeten worden gesteld. Indien nodig dient hiervoor extra budget te worden vrijgemaakt. 7. Vervolg De uitgangspunten zoals hiervoor beschreven zullen ter vaststelling aan de gemeenteraad worden voorgelegd. De gemeenteraad zal naar verwachting op 8 februari 2018 hierover een besluit nemen. Na vaststelling door de gemeenteraad, zal de uitgangspuntennotitie voor inspraak ter inzage worden gelegd. Na behandeling van de inspraakreacties zal het college van burgemeester en wethouders de uitgangspunten vertalen in een 'Beleidsnotitie Huisvesting Arbeidsmigranten 2018'. Bij de uitwerking worden uiteraard dorps- en wijkraden, werkgevers, verhuurders, politie, VOCD, ZLTO, ContourdeTwern (welzijnswerk/buurtbemiddeling) en overige belanghebbenden betrokken. Uitwerking van de uitgangspunten en vaststelling van de beleidsnotitie door het college van burgemeester en wethouders wordt voorzien in het 1 e kwartaal van 2018. Pagina 5 van 5