Seminarie Duurzame Gebouwen GEBRUIK EN BEHEER VAN DUURZAME GEBOUWEN 18 mei 2018 Betrokkenheid van gebruikers voor een beter beheer van gebouwen Begeleiding als integraal onderdeel van CLTB-projecten (Community Land Trust Brussel) Lorella Pazienza & Yannik Rihoux Projectgelastigden vzw CLTB
DOELSTELLINGEN VAN DE PRESENTATIE Het participatieve proces en de opvolging van het gebouw na het betrekken ervan voorstellen (via 3 projecten) De relevantie van de participatie van de toekomstige eigenaars voor een beter beheer van hun HEP-gebouw aantonen EN Identificeren wat er voor een goede begeleiding vereist is 2
PLAN VAN DE PRESENTATIE I. Presentatie van CLTB II. III. Het participatieve proces van de CLTBprojecten 3 projecten (L Espoir, Arc en Ciel en L Ecluse) 3
I. PRESENTATIE VAN CLTB Oorsprong: De huisvestingscrisis Vervolg van het project L ESPOIR Zoeken naar nieuwe eigendomsformules (2008) Erkenning van CLTB door het BHG (20/12/2012) voor de bouw van koopwoningen voor gezinnen met een bescheiden inkomen Het project L Espoir Finstraat 4
I. PRESENTATIE VAN CLTB DE PRINCIPES: CLTB bouwt koopwoningen voor gezinnen met een bescheiden inkomen Scheiding van de eigendom van de grond van die van het gebouw om het doelpubliek toegang te geven tot betaalbare woningen Gemeenschappelijke grondeigendom Participatie van de toekomstige eigenaars aan de projecten om de autonomie en het beheer van hun woning te verzekeren De lidverenigingen werken mee aan de begeleiding van de projectgroepen 5
I. PRESENTATIE DE CIJFERS: Sinds 2013: 9 betrokken woningen 6 projecten in uitvoering (98 woningen en verscheidene ter studie) 350 kandidaat-eigenaars 154 leden 29 verenigingen CLTB-projecten 6
I. PRESENTATIE VAN CLTB SAMENWERKINGSPROJECTEN CLTB Bouwdirectie WF Projectgroep Partnervereniging 7
II. HET PARTICIPATIEVE PROCES DE BETROKKENHEID VAN DE TOEKOMSTIGE EIGENAARS IN DE VERSCHILLENDE PROJECTFASEN: De haalbaarheid van het project onderzoeken Het project voorbereiden Het gebouw optrekken De woningen en de wijk bewonen 8
9
10
11
12
II. HET PARTICIPATIEVE PROCES Begeleiding vanaf de oprichting van de projectgroepen (variabel). De duur en de intensiteit van de begeleiding variëren (volgens het projecttype en het ogenblik van oprichting van de groep). Na het intrekken wordt gedurende een periode van 2 jaar een begeleiding voorzien (of 2 AV s mede-eigendom). Individuele en collectieve begeleiding in partnerschap met de lidverenigingen. 13
II. HET PARTICIPATIEVE PROCES DE THEMATIEK VAN DE BEGELEIDING VAN DE PROJECTGROEP: 14
II. HET PARTICIPATIEVE PROCES Behoud van de technische kwaliteit. Goed gebruik van het gebouw en de woningen door de toekomstige gebruikers. Architectuur en stedenbouw Energie Gebruik en onderhoud Specifieke tools Uitwisselingen 15
II. HET PARTICIPATIEVE PROCES Goed technisch, administratief & financieel beheer van de medeeigendom. Implementatie Opvolging (voorlopige oplevering + minstens 2 jaar) Tools Uitwisselingen 16
II. HET PARTICIPATIEVE PROCES HET BIJZONDERE BESTEK: Opstelling van het bijzondere bestek voor de offerteaanvraag voor een overheidsopdracht van diensten en werken (tijdelijke handelsvennootschap studiebureau en aannemingsbedrijf): Behoeften van de aanbestedende overheid: Behoeften van de gezinnen (programma) Participatief beheer Opstelling van een gebruikshandleiding voor de toekomstige gebruikers Monitoring- en inbedrijfststellingsopdracht Uitwisseling van ervaringen Bijlage met aanbevelingen bij het bestek 17
HET PROJECT L ESPOIR 2005 HET CLTB-PROJECT - ARC EN CIEL 2013 HET CLTB-PROJECT - L ÉCLUSE 2015 18
Het project L Espoir: beschrijving Ligging Finstraat in Molenbeek Programma 14 koopappartementen Opdrachtgever Het Woningfonds Architect: Damien Carnoy Aannemer: Degraeve Einde van de werken: 2010 Laureaat voorbeeldgebouwen 2008 Partnerverenigingen Vzw Bonnevie Vzw CIRE 19
Het project L Espoir: beschrijving Duurzame technische kenmerken Passiefbouw Houtskeletbouw Ecologische materialen 1 collectieve gasgestookte verwarmingsketel 40 m² zonnepanelen (SWW) Individuele GMV s Radiatoren alleen in de badkamer Regenwaterrecuperatie Groendaken Participatie coconstructie met de toekomstige kopers Betaalbare prijzen 20
Het project L Espoir: voor het betrekken van het gebouw Methodologie Collectieve beslissingneming Informeren en bewustmaken Ontmoeting met de bouwprofessionals en de overheid Spaargroep 21
Het project L Espoir: na het betrekken van het gebouw Methodologie Opneming van de meters - opvolging van het verbruik Opvolging van de technieken Opvolging van de medeeigendom! "! #$%&#&$! '(') * +! " # $%&' ( ) *+%&,- - - - - - - - - - - - - -. /01/2-3456)789 : ; 5<=789 : >?+: ) /@A B # &: *C 0>D / E+F+; & /@0 0 8+# +( + /@/ A ' G" ( 0>2 1 $C; *C /@@ 2 +$$%)%&# " C; 0BB D : +EE+; )! : +( ( CH 0B/ @# ' 8+?' I +; + 0/0 >J?&; +**" ' )3+# C; + 0/@ >> H+*&K 0/B >B?CE&%E+ 0BD >/?&; +**" ' )H+%C: + 0/D >0 %( +" ( & 0/2! " # $%&' ( ) C; *&M C; *&M 3000 2500 2000 1500 1000 500 Consommation électricité (kwh) ETE 2016 (Juillet, Aout, Septembre) 10 familles ont diminué leur consommation d'électricité :-) HIVER 2015 MOYENN E ETE 2016 : 827 kwh! "! #$%&#&$! '('#, - -. / 0 3456)789 : ; 5<=789 :! " # # ' ; ), /01/2/@B! " # # ' ; ))7)$+( 8C; L, /01/20A0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 22
Het project L Espoir: vaststellingen m.b.t. de bewoners Empowerment Betrokken burgers / verantwoordelijken / ervaringsexperts (Ambapa). Verbruik/besparing Problematische inwerkperiode. De meeste bewoners zagen hun verbruik dalen en zijn tevreden over hun passiefwoning! Opneming van de meters laat objectivering toe; hefboomeffect. Comfort Problematische inwerkperiode: warmkoud / versterkt geluid / luchtkwaliteit. 23
Het project L Espoir: vaststellingen m.b.t. de uitwisselingen tussen bewoners en bouwprofessionals Ingewikkeld technisch beheer tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering en de tienjarige garantieperiode. Gebruikers die niet gewoon zijn contact op te nemen met professionals / waarmee professionals vaak geen rekening houden. De bouwprofessionals Niet zo vertrouwd met participatieve aanpak/contacten met de toekomstige gebruikers. Geen uitwisseling van feedback (van ontwerp tot dagelijkse ervaring). 24
Het project L Espoir: vaststellingen m.b.t. het beheer Moeilijkheden verbonden aan het beheer van de GMV. Stroeve contacten met de contractanten voor het onderhoud van de uitrustingen. Hoge energieprestaties volstaan niet om de comfort- en energiedoelstellingen te realiseren. 25
Gaz (m³) Eau pour production ECS III. DE PROJECTEN Het project L Espoir: vaststellingen m.b.t. de monitoring Door de maandelijkse opnemingen konden ontwerpproblemen / werkingsstoringen worden gedetecteerd (individueel/collectief) actiemiddel. 2500 2000 1500 1000 500 0 Consommation de Gaz et d'eau Chaude Sanitaire 300 250 200 150 100 50 0 Gaz 26
Het project L Espoir: vaststellingen m.b.t. de tools Technische handleiding niet afgestemd op de gebruikers creatie van nieuwe meer 'didactische middelen samen met de eigenaars. 27
Het project L Espoir: lessen Het beheer en de instandhouding van het goed optimaliseren door middel van een passende begeleiding. Informeren en verscheidene keren herhalen. Wederzijdse hulp en solidariteit bevorderen om de energieresultaten te verbeteren. Technische opvolging op individueel niveau / het niveau van de medeeigendom is noodzakelijk. Didactische tools ontwikkelen voor en samen met de bewoners. Opvolging na het betrekken van het gebouw verzekeren om te anticiperen op de vereiste interventies en deze te plannen. 28
Het project Arc en Ciel: beschrijving Ligging Vandenpeerenboomstraat Zwarte Vijversstraat in Sint-Jans-Molenbeek Opdrachtgever Het Woningfonds Architecten Stekke+ Fraas & A229 + aannemer Thomas & Piron Bâtiments Einde van de werken: 2019 Partnerverenigingen Vzw CIRE Vzw Bonnevie Vzw Convivence 29
Het project Arc en Ciel: beschrijving Programma 32 koopappartementen 1 antenne voor de vzw Vie Feminine 30
Het project Arc en Ciel: beschrijving Duurzame technische kenmerken Passiefbouw 1 collectieve gasgestookte verwarmingsketel SWW + zonnepanelen Individuele GMV s Radiatoren in alle bewoonde vertrekken Regenwaterrecuperatie Groendaken Welbehagen Leefomgeving CLTB-kenmerken Betrokkenheid van de toekomstige kopers Ontmoetingsplaatsen Betaalbare prijzen Grond als gemeenschappelijk goed Betaalbaarheid Participatie 31
Het project Arc en Ciel: vóór de bouw De oprichting van de projectgroep als feitelijke vereniging - begin van het solidair sparen Architectuurworkshops: Ontdekking van mijn wijk Initiatie in de architectuur Bezoek aan openbare collectieve huisvesting Mijn ideale woning Samenleven Validatie van de aanbevelingen en opstelling van het bestek van de aanbevelingen Atelier 1 A la découvert e de mon quartier Atelier 2 L introduc tion à l architect ure Atelier 3 Visites de bâtiments collectifs Atelier 4 Mon logement idéal Atelier 5 Le vivre ensemble Van 3 tot 6 maanden Atelier 6 Approbati on collective du cahier des recomma ndations du groupe projet Opstelling van het bijzondere bestek inaanmerkingneming van de behoeften van de toekomstige kopers 32
Het project Arc en Ciel: vóór de bouw Analyse van de offertes Ontmoetingen met de architecten Informatiesessies Oprichting van de werkgroepen: Energie Samenleven - mede-eigendom Wijk Bezoeken Ontmoeting met de overheidsinstanties 33
Het project Arc en Ciel: tijdens de bouw Bouwplaatsbezoek Opleidingen Bezoeken/uitwisseling en Werkgroep: Energie Samenleven - medeeigendom Ontmoeting met de bouwprofessionals Opneming van de meters Ontwikkeling van tools 34
Het project Arc en Ciel: begeleiding 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Réunions /an de 2013 à 2019 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Accompagnement 2013-2019 Budget total de l'operation Cout pour l'accompagnement 2013 à 2019 2 % van het totale budget van het project 35
Het project Arc en Ciel: begeleiding In totaal 23 2013 vergaderingen Atelier architecture soirée Atelier architecture jour Visite 1*/an RC (Réunion concertation) Comité de suivi Assemblées Générales 0 2 4 6 8 10 In totaal 23 2014 vergaderingen RC (Réunion concertation) Groupe de travail Comité de suivi Assemblées Générales 0 2 4 6 8 10 In totaal 30 vergaderingen Visite 1*/an RC (Réunion concertation) Groupe de travail Comité de suivi Assemblées Générales In totaal 18 vergaderingen Visite 1*/an RC (Réunion concertation) Groupe de travail Comité de suivi Assemblées Générales 2015 0 2 4 6 8 10 2016 0 2 4 6 8 10 36
Het project Arc en Ciel: begeleiding In totaal 22 vergaderingen Visite RC (Réunion concertation) Groupe de travail Comité de suivi Assemblées Générales 2017 0 2 4 6 8 10 In totaal 34 vergaderingen Visite chantier 2018 EN 2019 Visite 1*/an RC (Réunion concertation) Groupe de travail Comité de suivi Assemblées Générales 0 5 10 15 20 25 30 35 40 37
Het project Arc en Ciel: vaststellingen Hechte groep - Ontdekken van competenties Zelfrespect. Onregelmatigheden op het niveau van het sparen en de aanwezigheden. Wens van de gezinnen zich voor te bereiden op het goede beheer van hun medeeigendom belofte van 1000 van het spaargeld voor het reservefonds. Collectieve beslissingen In 2017 raakte de groep ontmoedigd door de lange administratieve procedures (stedenbouwkundige vergunning). Intense begeleiding gezien de omvang van het project, het doelpubliek, het pilootkarakter. De analysefase: goed inzicht van de gezinnen in de uitdagingen (zeer tevreden!). energieverslindend (te weinig tijd moeilijke samenwerking met de opdrachtgever). Evaluatie van de participatieve methodologie met de gezinnen en de partners blijkt zeer nuttig en constructief te zijn. De bouwplaatsbezoeken stellen de bewoners gerust. 38
Het project Arc en Ciel: lessen De samenwerking met de partners optimaliseren door middel van duidelijke afspraken (opdracht/taken/ ) Communiceren en de groep informeren over de wachttijden De dynamiek en intensiteit van de begeleiding variëren volgens de groep Deelnemen aan de keuze van het project draagt bij tot een echte toeeigening door de bewoners en vormt een troef voor het latere beheer Voor een goed beheer van de feitelijke vereniging zorgen vormt een voorbereiding op het goede beheer van de mede-eigendom Herziening van de participatieve methodologie voor toekomstige projecten 39
Het project L Ecluse: beschrijving Ligging Molenbeek Ninoofsesteenweg 38 Hoek Mariemontkaai Opdrachtgever Het Woningfonds Einde van de werken: 2013 Betrekken: september 2015 Partnerverenigingen Vzw Convivence vzw La Rue 40
Het project L Ecluse: beschrijving Programma 9 koopwoningen 41
Het project L Ecluse: beschrijving Duurzame technische kenmerken Lage-energiebouw 1 collectieve gasgestookte verwarmingsketel Verwarming & SWW Individuele GMV Radiatoren in de bewoonde vertrekken Regenwaterrecuperatie (te relativeren) CLTB Betaalbaar Antispeculatiebepalingen bij verkoop Grond als gemeenschappelijk goed appartement appartement appartement Algemene me facturering me eigendom Schéma de présentation aux propriétaires verwarmingsketel kelder 42
Het project L Ecluse: begeleiding Tussen december 2014 (oprichting van de groep) en mei 2018 (einde van de begeleiding): 48 vergaderingen / activiteiten 2 x 9 individuele gesprekken 25 Vergaderingen/jaar dec 2014 - mei 2018 Begeleiding dec 2014 - mei 2018 20 15 10 3 % van het totale budget van het project 5 0 2014 2015 2016 2017 2018 Budget total de l'operation Cout pour l'accompagnement 43
Het project L Ecluse: begeleiding Vergaderingen per thema - dec 2014 - mei 2018 entretiens individuels (éval.) accompagnement syndic réunions du groupe syndic réunions quartier réunions dynamique de groupe réunions copropriété (et AG de copro) réunions bâtiment énergie réunions info CLTB - divers 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 44
Het project L Ecluse: vaststellingen Over t geheel genomen Goed inzicht in de uitdagingen. Algemene tevredenheid. Gemiddelde groepsdynamiek. Begeleiding, participatie, groepsdynamiek Intense begeleiding en veel informatie. Variabele participatie (participatie verzwakte na het betrekken van de woningen). Er waren problemen op het vlak van de samenhang van de groep. 45
Het project L Ecluse: vaststellingen Mede-eigendom Regelmatig betaalde provisies. Niet-professionele gebouwbeheerder overbelast. Beheerdersgroep nog niet autonoom. Hoge kosten: onderhoud, werking, reparaties,... Verdeling van de lasten (verwarming en SWW): complex! Gebouw en energie Tal van kleine problemen/regelingen, vanaf het begin. Moeilijk beheer van de kleine regelingen, reparaties, Tal van uitrustingen die kosten genereren (onderhoud, reparatie, werking, ). Complexiteit van de uitrustingen (GMV). Beheer van de schoonmaak van de gemeenschappelijke delen: complex (gebrek aan samenwerking). 46
Het project L Ecluse: vaststellingen Energieverbruik = standaardnorm lage energie 47
Het project L Ecluse: vaststellingen Opnemingen: vooral voor de berekening van de lasten. Geen collectieve monitoring. Constateringen m.b.t. het verbruik. 2016 2017 TOTAL ELEC : jour + nuit lot 001 2661 2921 259 lot 002 1361 1055-307 lot 101 2206 2512 306 lot 102 2102 2917 815 lot 201 2165 2355 190 lot 202 2445 2900 455 lot 301 1852 2207 355 lot 302 2014 2991 976 lot 401 2481 2976 496 COMMUNS 5900 6907 1007 2016 2017 TOTAL GAZ : ecs + chauf lot 001 4184 5453 1270 lot 002 4446 3816-630 lot 101 6243 5553-691 lot 102 3577 3270-307 lot 201 5777 5327-449 lot 202 4991 4344-647 lot 301 5305 4242-1063 lot 302 4737 6128 1391 lot 401 10780 13259 2480 COMMUNS 50040 51394 1353 2016 2017 TOTAL EAU : ecs + eau froide lot 001 70 112 43 lot 002 47 35-13 lot 101 76 75-1 lot 102 68 64-5 lot 201 113 115 3 lot 202 126 100-26 lot 301 58 61 2 lot 302 94 124 30 lot 401 129 149 20 COMMUNS 781 834 53 48
Het project L Ecluse: lessen Samenhang/samenwerking bevorderen vanaf het begin (en tijdens de hele begeleidingsperiode). Mogelijke impact op: beheer van de medeeigendom en het gebouw, energieprestaties,... Informatie over de mede-eigendom: beperkte hoeveelheid informatie per keer, daarna aanvullen/herhalen, in overeenstemming met de ervaring: biedt de mogelijkheid alles goed te begrijpen. Het begrijpen van de mede-eigendom laat een goede lezing (indiv. en coll.) van het gebouw en zijn werking toe (link tussen beheer van de mede-eigendom, beheer van het gebouw, energieprestaties, ). Het ontwerp van de gebouwen (uitrustingen) verbeteren om de opvolging en de kosten te reduceren. Ondersteuning (mede-eigenaars, gebouwbeheerder, boekhouder, technici, ) van de (niet-professionele) gebouwbeheerder bevorderen. 49
TE ONTHOUDEN VAN DE PRESENTATIE 1. Investeren in sociale woongebouwen met hoge energieprestaties (HEP) zonder begeleiding loopt fout! Aanbevelingen / voorstellen: Financiering voor de begeleiding voorzien (Netwerk Wonen). Projectoproep voor de financiering van de begeleiding (openbare operators + verenigingen van het Netwerk Wonen). Uitwisselingen met de ervaringsexperts (netwerk van ambassadeurs) en de professionals / toekomstige gebruikers versterken. 50
TE ONTHOUDEN VAN DE PRESENTATIE 2. Het technische beheer van een HEP-gebouw is ingewikkeld en moet professioneel worden gerealiseerd! Aanbevelingen / voorstellen: 'Sociale gebouwbeheerder Netwerk van kleine reïntegratiebedrijven voor specifieke interventies Certificat de vie du bâtiment (levenscertificaat van het gebouw), bij het as-built dossier te voegen als basis voor de mede-eigendom voor de vorming van het reservefonds om de werken te financieren 51
TE ONTHOUDEN VAN DE PRESENTATIE 3. De coconstructie van openbare huisvesting vereist een aangepaste aanpak van de bouwprofessionals en moet worden aangemoedigd! Aanbevelingen / voorstellen: In het BB een specifiek proces voorzien om alle interveniënten tijdens de hele projectperiode en daarna (+ 2 jaar) samen te brengen. 52
TE ONTHOUDEN VAN DE PRESENTATIE 4. Coconstructie is een belangrijke troef in de sector van de openbare huisvesting om het goede beheer van het gebouw te verzekeren en moet worden aangemoedigd! Aanbevelingen / voorstellen: Van consument tot coproducent van sociale woningen! 53
TOOLS, WEBSITES, BRONNEN: Gids Duurzame Gebouwen www.gidsduurzamegebouwen.brussels > 9 thema s > Energie: Dossier De optimale productie- en opslagwijze voor verwarming en sanitair warm water kiezen Dossier Verwarming en sanitair warm water: efficiënte installaties garanderen (distributie en afgifte) www.cltb.be www.bonnevie40.be Passief wonen vzw Bonnevie Film Le Nid et Arc en Ciel Documentaire Terrain pas à vendre project Arc en Ciel Doctoraatsthesis Housing the social Nele Aernouts 54
CONTACT Lorella Pazienza Projectgelastigde Arc en Ciel & verantwoordelijke CLT-vastgoedprojecten Yannik Rihoux Projectgelastigde L Ecluse : 02 8406149 E-mail: lorella.pazienza@cltb.be Yannik.rihoux@cltb.be