Statenvoorstel nr. PS/2007/837 Instellen Overijssels Startersfonds Datum GS-kenmerk Inlichtingen bij 30 oktober 2007 2007/0553317 dhr. A. P. van Weezel Errens, telefoon 038 499 81 21 ap.v.weezelerrens@overijssel.nl Aan Provinciale Staten Onderwerp Instellen Overijssels Startersfonds. Bijlagen I. Ontwerpbesluit nr. PS/2007/837 (bijgevoegd) 1 Samenvatting Starters behoren tot één van de doelgroepen van het woonbeleid van de provincie Overijssel. Als uitwerking van de motie Morskate van 8 november 2006 om voorstellen te doen om de positie van de Overijsselse starter te kunnen versterken, zijn in het coalitieakkoord hiervoor financiële middelen vrijgemaakt. Het beleid is er op gericht de positie voor starters op de woningmarkt in Overijssel de komende jaren te verbeteren zowel door maatregelen aan de aanbodzijde als aan de vraagzijde. Een inmiddels beproefd beleidsinstrument aan de vraagzijde is de starterslening. Deze regeling wordt uitgevoerd door de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Gemeenten en VROM dragen bij in de financiering ervan. De regeling kan generiek, gebiedsgericht of projectmatig worden ingezet waardoor ruimte is voor lokaal maatwerk. Door middel van de starterslening wordt de toegankelijkheid en financiële bereikbaarheid van de koopwoningmarkt voor starters (onder meer jongeren en mensen met lage inkomens), vergroot. De provincie wil gemeenten stimuleren startersleningen te verstrekken. De provincie Overijssel wil hiertoe bij het SVn een provinciaal startersfonds van 10.000.000,-- instellen. Het startersfonds zal worden ingezet in die gemeenten die zijn aangesloten bij de SVn of dat in de nabije toekomst gaan doen. Door de instelling van het Overijssels Startersfonds kunnen in Overijssel circa 600 extra startersleningen worden verstrekt. De gekapitaliseerde kosten van de regeling (beheerkosten + rentekosten) bedragen op basis van verschillende aannames circa 2.700.000,-- gedurende de looptijd van de lening (30 jaar). De netto contante waarde van deze kosten bedraagt circa 2.400.000,--. Voorgesteld wordt ter dekking van de jaarlijkse kosten een reserve Startersleningen in te stellen, waarin in 2008 1.200.000,-- en de jaren daarna (2009-2011) jaarlijks 400.000,-- wordt gestort. In het coalitieakkoord 2007-2011 is voor de jaren 2008 tot en met 2011 jaarlijks 5.000.000,-- beschikbaar voor de Bouwimpuls wonen, langer zelfstandig wonen en starters op de woningmarkt. De voeding van de reserve Startersleningen kan gedekt worden uit deze begrotingsintensivering. Regelmatig worden ontwikkelingen op dit terrein vergeleken met de gehanteerde aannames. Indien de ontwikkelingen aanleiding geven tot bijstelling van het budgettair perspectief voor dit onderwerp dan wordt hierover gerapporteerd in een van de rapportages in het kader van de budgetcyclus.
2 Inleiding en probleemstelling 2.1 Inleiding Starters als doelgroep van provinciaal woonbeleid Starters behoren in ons coalitieakkoord tot één van de doelgroepen van het provinciaal woonbeleid. Als gevolg van de prijsstijgingen van zowel bestaande als nieuwe woningen op de woningmarkt is de toegankelijkheid en de financiële bereikbaarheid van de koopwoningmarkt verslechterd. Daardoor ondervinden starters moeilijkheden om de eerste stap naar een koopwoning te maken. Ons beleid is er de komende jaren op gericht de positie voor starters op de koopwoningmarkt in Overijssel te verbeteren. In onze brief van 9 januari 2007 aan Provinciale Staten hebben wij ter uitvoering van de Motie Morskate gewezen op een aantal mogelijkheden om zowel aan de aanbodkant als aan de vraagkant bij te dragen aan een versterking van de positie van de starters op de woningmarkt in Overijssel door: - het instellen van een Overijssel Startersfonds; - het stimuleren van de realisering van goedkope woningen; - het ondersteunen van starters via collectief- of particulier opdrachtgeverschap; - het subsidiëren van haalbaarheidsonderzoeken; - het stimuleren van concepten als Maatschappelijk gebonden Eigendom/Koopgarant; - ondersteunen van incidentele lokale initiatieven. Via de bouwimpulsregeling ondersteunen en stimuleren wij de ontwikkeling van woningen voor starters (de aanbodzijde). Een beproefd instrument aan de vraagzijde is de VROM starterslening. Ruim 130 gemeenten kennen een dergelijke VROM startersregeling die via de de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) wordt uitgevoerd. waaronder 9 Overijsselse gemeenten (meerdere Overijsselse gemeenten denken nog na over een startersregeling of hebben de startersregeling in voorbereiding). VROM ondersteunt de starterslening. Daarnaast heeft VROM onlangs ook de mogelijkheden voor corporaties verruimd om kopers van een corporatiewoning te steunen door een deel van de rentelasten voor hun rekening te nemen. Met dit voorstel wordt aan Provinciale Staten voorgelegd te besluiten tot de instelling van een Startersfonds Overijssel per 1 januari 2008 van 10.000.000,--. Door de instelling van een provinciaal startersfonds kan in deelnemende gemeenten in Overijssel het aantal VROM startersleningen met circa 600 leningen worden vergroot. De instelling van het fonds is bovendien een aanzet voor gemeenten een VROM starterslening aan starters in haar gemeente aan te bieden. De VROM starterslening Het principe van de VROM starterslening is in 2002 door het SVn samen met een aantal gemeenten ontwikkeld. De regeling kan generiek, gebiedsgericht of projectmatig door gemeenten worden ingezet waardoor ruimte is voor lokaal maatwerk. De uitvoering van de regeling geschiedt door SVn. Het principe van de VROM starterslening komt neer op het (tijdelijk) ter overbrugging financieren van een deel (maximaal 20%) van de aankoopkosten van een woning waarvoor de aspirant koper(s) op grond van zijn/haar inkomen geen financiering kan krijgen: de hoofdsom van de starterslening. De financiering van deze hoofdsom gebeurt op dit ogenblik via het VROM startersfonds (50%) en gemeentelijke middelen (50%) die voor dit doel zijn gereserveerd. Met de instelling van een provinciaal startersfonds blijft het VROM aandeel 50% maar wordt het resterende deel van de hoofdsom voor 25% uit gemeentelijke middelen en voor 25% uit het Startersfonds Overijssel gefinancierd. De starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de starter. De eerste 3 jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij, daarna wordt de betaalcapaciteit van de starter getoetst en vindt (indien mogelijk) betaling van rente en aflossing plaats waardoor de lening weer (gedeeltelijk) terugvloeit naar de verstrekker. Startersleningen zijn annuïtaire leningen met een looptijd van 30 jaar en worden verstrekt onder voorwaarde van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit houdt in dat zowel voor de koper als voor de geldverstrekker het financiële risico tot een minimum is beperkt. Volledige aflossing van de lening vindt altijd plaats na verkoop van de woning, bij oversluiting van een hypotheek of na 30 jaar. 2 Statenvoorstel nr. PS/2007/837
De kosten voor de provincie Overijssel bedragen op basis van een aantal aannames met betrekking tot (vroegtijdige) aflossing en inkomensontwikkeling van de starter, circa 25% van de inleg. De kosten bestaan naast een beheervergoeding voor de SVn voornamelijk uit rentederving. De gekapitaliseerde kosten (beheerkosten + rentekosten) voor het Startersfonds Overijssel is op basis van verschillende aannames berekend op circa 2.664.000,-- gedurende de looptijd van de lening (30 jaar). Voorgesteld wordt ter dekking van de jaarlijkse kosten een reserve Startersleningen in te stellen, waarin in 2008 1.200.000,-- en de jaren daarna (2009-2011) jaarlijks 400.000,-- wordt gestort. In het coalitieakkoord 2007-2011 is voor de jaren 2008 tot en met 2011 jaarlijks 5.000.000,-- beschikbaar voor de Bouwimpuls wonen, langer zelfstandig wonen en starters op de woningmarkt. De voeding van de reserve Starterslening kan gedekt worden uit deze begrotingsintensivering. Door de relatief korte geschiedenis van dit instrument zijn ervaringscijfers slechts in beperkte mate aanwezig. Regelmatig worden ontwikkelingen op dit terrein vergeleken met de gehanteerde aannames. Indien de ontwikkelingen aanleiding geven tot bijstelling van het budgettair perspectief voor dit onderwerp dan wordt hierover gerapporteerd in een van de rapportages in het kader van de budgetcyclus. Aannames die naast aflossingsmogelijkheden en inkomensontwikkeling ten grondslag hebben gelegen aan de berekende kosten, zijn: - leningen worden in 4 jaarlijkse tranches van 2,5 mln uitgezet. (Dit laat onverlet dat wordt gewerkt volgens het principe op=op. Er is geen jaarlijks subsidieplafond van 2,5 miljoen); - geen revolving fund. Uitvoering door de SVn en uitvoeringsafspraken De uitvoering van de huidige VROM startersregeling ligt bij de SVn. Wij stellen voor met het provinciaal startersfonds aan te sluiten bij de huidige VROM startersregeling. Hiervoor dienen afspraken met de SVn gemaakt te worden (het sluiten van een deelnemingsovereenkomst en aanvullende afspraken over de uitvoering. Met betrekking tot de aanvullende afspraken stellen wij voor aan te sluiten bij de lokale startersregelingen en de daarbij horende voorwaarden die nu reeds in gemeenten gelden (lokaal wat kan, centraal wat moet). De gemeentelijke regelingen zijn aangepast aan de lokale situatie. We stellen daarom voor om geen eigen provinciale verordening met aanvullende voorwaarden op te stellen, maar te volstaan met de kaderstelling in dit besluit. Overijsselse gemeenten die met een startersregeling bij het SVn zijn aangesloten kunnen hierdoor per 1 januari 2008 direct gebruik maken het provinciaal startersfonds. 3 Overwogen oplossingsrichtingen en alternatieven Om de bereikbaarheid van een koopwoning voor starters te verbeteren kunnen meerdere instrumenten (en soms tegelijk) worden ingezet zowel aan de vraag- als aanbodzijde. Aan de vraagzijde zijn naast startersregelingen ook andere regelingen die lokaal worden ingezet zoals De Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW), tussenvormen van huur en koop (o.a. Maatschappelijk Gebonden Eigendom, KoopGoedkoop). De BEW-regeling is recentelijk aangepast vanwege het gebrek aan succes, tussenvormen huur-koop zijn vaak projectgebonden, veelal gerelateerd aan woningcorporaties en vergen een langere voorbereidingstijd. Met een provinciaal Startersfonds kunnen daarentegen op korte termijn tegen relatief lage kosten circa 600 meer startende kopers in Overijssel een koopwoning financieren. Tevens kan de regeling op korte termijn worden ingezet, kent ze weinig tot geen financieringsrisico, weinig tot geen extra administratieve handelingen en sluit ze direct aan bij het gemeentelijk beleid. Diverse partijen (waar onder de Vereniging Eigen Huis, ontwikkelaars) hebben in het verleden gewaarschuwd voor het mogelijk prijsopdrijvende effect van de startersregeling en andere koopsubsidies. Wij kennen geen onderzoek waaruit het prijsopdrijvende effect daadwerkelijk zou blijken. Het gaat bovendien om verhoudingsgewijs slechts een beperkt aantal woningtransacties per jaar. Na 4 jaar wordt de regeling geëvalueerd. Wij zijn het wel eens met de criticasters dat het vergroten van het betaalbare aanbod in een markt van schaarste ook wenselijk is. Het provinciaal beleid richt zich eveneens op de aanbodzijde via onder andere de bouwimpuls en initiatieven in het kader van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Over het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ontvangt u binnenkort een separaat voorstel. Starters met een starterslening beginnen in principe na 3 jaar na afsluiting van een starterslening met het aflossen van de lening. Wij hebben vanwege beheersbaarheid van de kosten er voor gekozen de aflossingen en rentevergoedingen niet opnieuw te belenen met nieuwe startersleningen. Statenvoorstel nr. PS/2007/837 3
Dit niet-revolverende principe is ook in de kostenopstelling meegenomen. Wij schatten in op basis van een aantal aannames dat met een provinciaal Startersfonds van 10 miljoen euro (op=op) circa 600 leningen extra kunnen worden afgesloten in de periode 2008-2011. Indien in de loop der tijd het aantal aanvragen de 10 miljoen overtreft, kan een nieuwe storting een punt van heroverweging zijn. Dit zal dan worden bekeken in het licht van de marktomstandigheden van dat moment. 4 Voorstel Wij stellen u voor: 1. te besluiten tot de instelling van een Overijssels Startersfonds per 1 januari 2008 en aan te sluiten bij de VROM startersregeling met uitvoering door het SVn; 2. 10 miljoen te storten in het Overijssels Startersfonds; 3. in te stemmen met het vormen van een reserve Startersleningen ter dekking van de jaarlijkse beheers- en rentekosten van de leningen die uit het Overijssels startersfonds worden verstrekt; 4. de voeding van dit fonds (kosten 2,4 miljoen) dekken uit de begrotingsintensivering voor de bouwimpuls, langer zelfstandig wonen en starters op de woningmarkt 2008-2011; 5. de budgettaire gevolgen worden meegenomen in de eerstvolgende diverse postenwijziging. Gedeputeerde Staten van Overijssel, voorzitter, G.J. Jansen secretaris, H.A. Timmerman 4 Statenvoorstel nr. PS/2007/837
Bijlage I Ontwerpbesluit nr. PS/2007/837 Provinciale Staten van Overijssel, gelezen het voorstel van Gedeputeerde Staten d.d. 30 oktober 2007, kenmerk 2007/0553317; besluiten: 1. tot instelling van een Overijssels Startersfonds per 1 januari 2008 en aan te sluiten bij de VROM startersregeling met uitvoering door het SVn; 2. 10 miljoen euro te storten in het Overijssels Startersfonds; 3. tot het vormen van een reserve Startersleningen ter dekking van de jaarlijkse beheers- en rentekosten van de leningen die uit het Overijssels startersfonds worden verstrekt; 4. de voeding van dit fonds ( 2,4 miljoen) te dekken uit de begrotingsintensivering voor de bouwimpuls, langer zelfstandig wonen en starters op de woningmarkt 2008-2011; 5. de budgettaire gevolgen worden meegenomen in de eerstvolgende diverse postenwijziging. Zwolle, Provinciale Staten voornoemd, voorzitter, griffier, Statenvoorstel nr. PS/2007/837 5