Verhuis- en woonmonitor HOEKSCHE WAARD 216 & 217 Inhoud De Hoeksche Waard wil graag de regionale ontwikkelingen rondom verhuizingen en huizenverkoop volgen. Hiervoor stelt Onderzoekcentrum Drechtsteden gedurende de periode 216 tot en met 218 twee keer per jaar de verhuis- en woonmonitor op. In deze monitor staan de ontwikkelingen over de jaren 216-217. In het derde kwartaal van 218 voegen we het eerste half jaar van 218 hieraan toe. 1. Conclusies 2. Verhuizingen 3. Omvang en waarde van woningen 4. Verkoopcijfers 5. Woningbouwcorporatie Om toekomstige vestigers in de Hoeksche Waard te accommoderen, heeft de regio het voornemen om extra woningen te bouwenbovenop de door de provincie vastgestelde bandbreedte. Om hierover een evenwichtig besluit te kunnen nemen, is er behoefte aan inzicht in de verhuisstromen van en naar de Hoeksche Waard, de waarde en grootte van de in de Hoeksche Waard verlaten/betrokken woning en inzicht in de woningmarkt. We gebruiken de Basisregistratie Personen (BRP) van de vijf gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, Korendijk, Oud-Beijerland en Strijen om de verhuisde personen uit en naar de Hoeksche Waard te monitoren. Daarnaast gebruiken we informatie uit het WOZ-bestand van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW), de woningmarktinformatie van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en het jaarlijkse aantal nieuwbouwwoningen door de corporatie Hoeksche Waard. We presenteren de bevindingen ook in deze volgorde, voorafgegaan door de belangrijkste conclusies. 1 Conclusies Op basis van de gemaakte analyses trekken we de volgende conclusies: Deze monitor is uitgevoerd in opdracht van het SOHW. Sinds de tweede helft van 216 verhuizen er meer personen en huishoudens naar de Hoeksche Waard dan dat er uit vertrekken. Vooral personen onder de 65 jaar komen naar de regio, waardoor de Hoeksche Waard verjongt. Het vestigingsoverschot is het grootst onder huishoudens van paren met of zonder kinderen. Vooral met de regio Rijnmond heeft de Hoeksche Waard een positief vestigingsoverschot (+23 over twee jaar), en dit overschot neemt elk half jaar iets toe. De huishoudens die zich vestigen in de Hoeksche Waard komen veelal in een iets grotere woning te wonen dan de woning die de vertrekkers achterlaten. Daarentegen is de WOZ-waarde van de woningen waar vestigers in gaan wonen veelal wat lager. Het lijkt erop dat de economische positie van de vestigende huishoudens min of meer gelijk is aan die van de vertrekkers c.q. de huishoudens die al in de regio wonen. Het aantal verkochte woningen per kwartaal is toegenomen van zo'n 15 aan het begin van 215 tot 225 in 217. De verkoop naar type woning is redelijk constant: bij 35% van de verkopen gaat het om een, bij 6% om een. De huizenmarkt trekt duidelijke aan: de voor de woningen betaalde prijs loopt langzaam op (zeker per m 2 ), huizen staan korter te koop, de vraagprijs stijgt geleidelijk en het aantal te koop staande woningen daalt in alle gemeenten (regionaal -35% in twee jaar). Het aantal woningen dat in het bezit is van woningbouwcorporatie HW Wonen is in 216 voor het eerst in vijf jaar weer toegenomen, vooral door meer nieuwbouw. Tabel 1 Samenvattende tabel, Hoeksche Waard 216-1 216-2 217-1 217-2 vestigingsoverschot personen -134 34 48 247 vestigingsoverschot huishoudens -47 11 49 83 aantal verkochte woningen 397 447 444 393 transactieprijs per m 2 (mediaan) 2.37 2.41 2.128 2.3 verschil vraag-transactieprijs (mediaan) -4,1% -3,6% -3,% -1,5% aantal verkoopdagen 9 17 125 131 aantal te koop staande woningen 1.575 1.482 1.122 1.59
2 Verhuizingen We brengen de verhuizingen van en naar de Hoeksche Waard eerst in beeld op basis van het aantal verhuisde personen, daarna voor de verhuisde huishoudens. Verhuisde personen: vestigingsoverschot, vooral door komst personen <65 jaar Vanaf halverwege 216 komen er per saldo meer personen naar de Hoeksche Waard dan dat er mensen vertrekken. In de tweede helft van 217 ligt het vestigingsoverschot op 25 personen. We zien een geleidelijke toename van het aantal personen onder de 65 jaar dat naar de Hoeksche Waard komt. Eén op de vijf bewoners van de Hoeksche Waard is momenteel een 65-plusser, maar zij vestigen zich nauwelijks in de regio. Figuur 1: Het totaal aantal verhuisde personen, per half jaar 1.5 1.25 1. Verhuizingen die niet meetellen We zijn geïnteresseerd in de verhuisbewegingen van en naar de Hoeksche Waard. De migratie tussen de vijf gemeenten in de Hoeksche Waard laten we daarom buiten beschouwing. Ook laten we in deze monitor de migratie ten gevolge van internationale ontwikkelingen buiten beschouwing. Dit betekent dat we de migratie vanuit en naar het buitenland niet meetellen. Ook laten we de vestiging in en het vertrek uit asielzoekerscentrum in s-gravendeel buiten beschouwing. Dit centrum biedt sinds november 215 voor de periode van twee jaar opvang aan maximaal 375 asielzoekers. Het aantal verhuisde personen en huishoudens dat we in deze factsheet rapporteren laat zich hierdoor moeilijk vergelijken met de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). 75 5 216-1 216-2 217-1 217-2 gevestigd in Hoeksche Waard vertrokken uit Hoeksche Waard Figuur 2: Verhuisde personen naar leeftijdscategorie (saldo), per half jaar 2 15 156 15 5 38 39-11 8 6 3-12 -14-5 -61-62 - 216-1 216-2 217-1 217-2 25 jaar of jonger 26 tot 64 65 of ouder Figuur 3: Leeftijdsverdeling van gevestigde personen versus bevolkingsopbouw Hoeksche Waard (1.1.217) % 8% 8% 8% 6% 21% 8% 48% % 48% 47% 6% 57% 4% 2% % 44% 48% 44% 47% 22% 216-1 216-2 217-1 217-2 Hoeksche Waard 25 jaar of jonger 26 tot 64 65 of ouder 2
Verhuisde huishoudens: vestigingsoverschot, met name van paren Sinds de tweede helft van 216 vestigen zich meer huishoudens in de Hoeksche Waard dan dat er huishoudens vertrekken. In de tweede helft van 217 was er een positief saldo van 83 huishoudens. Alleenstaanden vertrekken per saldo uit de Hoeksche Waard, paren met of zonder kinderen komen per saldo naar de regio. In de afgelopen twee jaar zijn er vooral veel huishoudens vanuit de regio Rotterdam naar de Hoeksche Waard getrokken (+23). Dit vestigingsoverschot stijgt gestaag. Figuur 4: Verhuisde huishoudens naar regio, per half jaar 75 5 25-25 216-1 216-2 217-1 217-2 gevestigd vertrokken vestigingsoverschot Figuur 5: Verhuisde huishoudens naar huishoudsamenstelling (saldo), per half jaar We onderscheiden de volgende regio's: Rijnmond Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree-Overflakkee, Krimpen aan den IJssel, Maassluis, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen, Zuidplas Drechtsteden Alblasserdam, Dordrecht, Hardinxveld-Giessendam, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht 53 53 5 49 44 46 3 27 1-6 -2-5 -31-5 -8 - -93 216-1 216-2 217-1 217-2 alleenstaand eenoudergezin paar met kinderen paar zonder kinderen Figuur 6: Verhuisde huishoudens naar regio, 216-217, totaal Voorne-Putten Brielle, Hellevoetsluis, Nissewaard, Westvoorne Rijnmond 23 516 746 West-Brabant Aalburg, Bergen op Zoom, Breda, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg, Halderberge, Moerdijk, Oosterhout, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen, Werkendam, Woensdrecht, Woudrichem, Zundert Drechtsteden Voorne-Putten West-Brabant -8-73 17 162 9 96 6 136 63 vertrokken uit Hoeksche Waard 485 overig Nederland 426-59 -2-2 3 4 5 6 7 8 gevestigd in Hoeksche Waard saldo 3
duizenden Figuur 7: Verhuisde huishoudens naar regio (saldo), per half jaar 99 71 5 44-5 16 6 2 4 2 3-1 -2-7 -4-15 -15-15 -2-23 -4 216-1 216-2 217-1 217-2 Rijnmond Voorne-Putten Drechtsteden West-Brabant overig Nederland 3 Omvang en waarde van woningen In deze paragraaf kijken we naar de inhoud en de WOZ-waarde van de woning die door vestigers wordt betrokken en door vertrekkers wordt achtergelaten. De vestigers komen meestal te wonen in een iets grotere woning (vergeleken met de woning die de huishoudens achterlieten toen ze uit de Hoeksche Waard vertrokken). De verschillen zijn echter niet heel groot. Tegelijkertijd is de WOZ-waarde van de betrokken woningen door vestigers (mediaan) meestal wat lager dan de woning die vertrekkers achterlieten. Figuur 8: Inhoud (in kubieke meters) van de woning van verhuisde huishoudens (mediaan), per half jaar 4 35 359 357 352 348 341 341 341 339 3 gevestigd 25 vertrokken 2 216-1 216-2 217-1 217-2 mediaan Figuur 9: De WOZ-waarde (in euro's) van de woning van verhuisde huishoudens (mediaan), per half jaar 225 215 25 214 213 22 5 185 2 188 4 6 gevestigd vertrokken 175 216-1 216-2 217-1 217-2 mediaan 4
4 Verkoopcijfers We gaan in deze paragraaf in op het aantal verkochte woningen in Hoeksche Waard, hun transactieprijs, het aantal dagen dat verkochte woningen te koop stonden, het aantal te koop staande woningen en hun vraagprijzen. Aantal verkochte woningen in de lift, afvlakking eind 217 Het aantal verkochte woningen in de Hoeksche Waard is toegenomen van zo'n 15 begin 215 tot 225 in 217. Eind 217 lijkt er een kentering op te treden. Dit komt wellicht door het afnemende aanbod van beschikbare woningen. De meeste woningen worden verkocht in de gemeenten Binnenmaas en Oud-Beijerland. Tussenwoningen worden het meest verkocht (35%), en het minst (6%). Figuur 1: Het aantal verkochte woningen naar gemeente, per kwartaal 3 25 2 15 5 22 3 2 2 23 16 16 62 72 6 67 18 67 65 7 2 23 1 27 29 53 37 3 2 37 28 41 17 28 26 26 29 1 15 32 3 26 26 22 15 9 82 89 82 82 59 68 42 51 63 69 22 43 23 26 51 Strijen Oud-Beijerland Korendijk Cromstrijen Binnenmaas Figuur 11: Het aantal verkochte woningen naar woningtype, per kwartaal 3 25 2 15 5 14 9 4 28 12 6 25 26 35 46 21 38 34 49 34 21 65 46 54 59 11 16 13 1 33 15 11 46 41 58 38 9 39 37 37 42 38 42 62 43 28 48 39 25 94 74 83 85 77 83 5 38 24 37 61 De transactieprijs stijgt geleidelijk De transactieprijs per m 2 (mediaan) laat voor alle woningtypen een stijgende lijn zien, met uitzondering van de en (doordat het hierbij steeds om een beperkt aantal verkopen gaat). Deze toename komt minder duidelijk naar voren bij de 'normale' transactieprijs (mediaan). Die van de e woningen liep op tot halverwege 217 op, en laat daarna een daling zien. De transactieprijzen voor de en laat opnieuw een grillig patroon zien. Waar de (mediaan van de) transactieprijs per type woning in 215 zo'n 5% onder de vraagprijs lag, komt het verschil eind 217 in de buurt van de %. De transactieprijs van e woningen en en ligt nog wel iets onder de vraagprijs (respectievelijk 2% en 1%). 5
duizenden Figuur 12: De transactieprijs per m 2 (mediaan) 3. 2.5 Sommige woningtypen (en, en) worden in kleine aantallen verkocht, of soms een heel kwartaal niet. Een lijngrafiek met de mediaan van de transactieprijs (per m 2 ) of het aantal verkoopdagen per afzonderlijke gemeente zou daardoor een zeer grillig patroon vertonen. Dit hebben we ondervangen door de vijf gemeenten samen te nemen, waarbij we elk woningtype wegen op basis van het aantal verkochte woningen in elke gemeente. 2. 1.5 1. Figuur 13: De transactieprijs (mediaan), per kwartaal 4 35 3 25 2 15 Figuur 14: Verschil vraagprijs-transactieprijs (mediaan) 2% % -2% -4% -6% -8% -1% Verkooptijd neemt af De mediaan van het aantal verkoopdagen laat tot begin 216 een grillig patroon zien vanwege het lage aantal verkopen. Voor de en geldt dit voor alle drie jaren; voor hoek-, tussen-, 2-onder-1-dak en e woningen zien we de laatste twee jaar een steeds kortere verkooptijd. 6
Figuur 15: Aantal verkoopdagen (mediaan) 5 4 3 2 Aantal te koop staande woningen daalt In de Hoeksche Waard daalde het aantal te koop staande woningen van 818 begin 215 naar 533 eind 217 (-35%). In Binnenmaas en Oud-Beijerland daalt het aantal te koop staande woningen het duidelijkst; in de overige drie gemeenten daalt het aantal heel voorzichtig. Figuur 16: Aantal te koop staande woningen, per gemeente 8 Binnenmaas Cromstrijen 6 4 2 8 Korendijk Oud-Beijerland 6 4 2 8 Strijen 6 4 2 7
duizenden duizenden duizenden Vraagprijzen Van de e woningen stijgt de vraagprijs (mediaan) in bijna alle gemeenten. Voor andere woningtypen blijft het globaal gelijk. Ditzelfde beeld zien we bij de vraagprijs per m 2 (mediaan). Hier is wel een stijging bij de pers. Figuur 17: Vraagprijs (mediaan), per gemeente en woningtype 7 6 5 Binnenmaas Cromstrijen 4 3 2 7 6 5 Korendijk Oud-Beijerland 4 3 2 7 6 5 4 3 2 Strijen De lijnen die over de en gaan, vertonen geregeld een wat grillig patroon. Dit komt doordat er weinig van te koop staan. De waarde van de mediaan wordt dan bepaald door enkele objecten, of soms ontbreekt die geheel (zoals bij Cromstrijen in het eerste kwartaal van 217). Figuur 18: Vraagprijs per m 2 (mediaan), per gemeente en woningtype 3.2 Binnenmaas Cromstrijen 2.6 2. 1.4 8
3.2 2.6 Korendijk Oud-Beijerland 2. 1.4 3.2 2.6 2. 1.4 Strijen 5 Woningbouwcorporatie We staan ten slotte stil bij het aantal woningen dat in het bezit is van woningcorporatie HW Wonen, alsmede de veranderingen in hun bestand zoals we die uit hun jaarverslag halen. Het woningbestand van de woningcorporatie daalt tot 216 geleidelijk. Dan zien we een trendbreuk en groeit het bestand voor het eerst weer (met ruim 7 woningen). De groei komt met name door nieuwbouw in 216. Figuur : Aantal woningen in bezig van corporatie HW Wonen, per 1.1. 11. 1.5 1. 1.81 9.995 9.918 9.885 9.958 9.5 9. 213 214 Het OCD streeft naar hoge kwaliteit van de informatie in deze factsheet. Heeft u nog suggesties of aanvullingen, laat het ons dan weten. dr. Bart van der Aa drs. Jan Schalk juni 218 Postbus 6 33 AP Dordrecht (78) 77 39 5 ocd@drechtsteden.nl www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl Figuur 2: Wijzigingen in woningbestand van corporatie HW Wonen 3 13 2 1 1 174 1 225 14 8 14-5 -13-88 -112 - -163-87 -7-54 -86-2 -66-1 -3 212 213 214 215 216 9 correctie aankoop nieuw verkoop sloop